Stærk efterspørgsel og lavt
udbud: Hotelmarkedet i balance mod fremgang
31 Stabilitet, prisstigninger og international turisme
34 Value-add muligheder og konverteringer
36 Hotellejligheder
38 Fremtidige udsigter
Stabilitet, prisstigninger og international turisme
driver hotelmarkedets
vækst
Sune Liengård Chairman of the Board & Co-Founder Nord Collection
Efter flere udfordrende år har den danske hotelbranche for alvor genfundet sit momentum. Nøgletal som RevPAR (Revenue Per Available Room) og ADR (Average Daily Rate) viser markant fremgang, og ifølge brancheaktører er 2025 på vej til at blive det bedste hotelår nogensinde i København. RevPAR er steget med omkring 8% de seneste 18 måneder, drevet primært af stigende værelsespriser, mens belægningsprocenten holder et stabilt niveau. Udviklingen bæres især af København og Aarhus, hvor kombinationen af højere belægning og stigende priser løfter indtjeningen markant.
Fremgangen understøttes af en kraftig vækst i den internationale turisme. Danmark – og særligt København – har nydt godt af ændrede rejsemønstre, hvor varmere somre i Sydeuropa får flere turister til at søge mod køligere destinationer i Norden. Samtidig har det begrænsede nybyggeri siden coronaperioden skabt en ubalance mellem udbud og efterspørgsel, som forventes først at normalisere sig efter 2027.
Branchen har nu lagt coronaårene helt bag sig. Hvor pandemien skabte markant usikkerhed og fald i rejseaktiviteten, har markedet oplevet en tydelig genopretning med overnatningstal, der nu overstiger niveauet fra før COVID-19.
Investorernes appetit er også vendt tilbage. Et lavere renteniveau og stigende kapitaltilgang har gjort hotelmarkedet mere attraktivt, og aktivklassen betragtes nu som et stabilt investeringsalternativ med stærkt afkastpotentiale. Det bekræftes af store handler som CapMans opkøb af en nordisk hotelportefølje, hvor de danske aktiver alene udgør over 3 mia. kr. Samlet set indikerer udviklingen, at branchen har bevæget sig ind i en ny fase af vækst og stabilitet, båret af både høj efterspørgsel og fornyet investorinteresse.
"På udbudssiden tror vi først for alvor der begynder at komme mange nye hoteller i København fra 2027 og fremadrettet og derfor tror vi på at de næste år bliver gode hotelår."
Sune Liengård Chairman of the Board & Co-Founder Nord Collection
”2025 ser ud til at blive det bedste hotelår nogensinde i København. Turismen stiger, og der bliver i København i disse år ikke bygget mange nye hoteller. Danmark har en fordel vs syden grundet ekstra varme somre de sidste par år.”
John Ankjær Partner
T&N Hospitality Advisors
"København city genererer en RevPAR-udvikling på ca. +8% gennem de seneste 18 måneder. På grund af den store volumen i København fylder dette jo en stor del i gennemsnitsberegningen for landet. I København er der dog både tale om øget belægning og øgede priser. Også Århus bidrager positivt til gennemsnittet."
Christopher Elgaard Jensen Director
CBRE Capital Markets
”Det er en kombination af flere ting der driver det, men primært drives det af, at operatørerne af Københavnske hoteller oplever en enorm stærk driftsindtjening, som følge af stigende værelsespriser og belægning.”
Månedligt antal hotelovernatninger i Danmark
Antal
Value-add muligheder og konverteringer
Sune Liengård Chairman of the Board & Co-Founder Nord Collection
John Ankjær Partner T&N Hospitality Advisors
Nogle af de mest attraktive value-add muligheder i hotelmarkedet findes i konverteringer af kontorejendomme til hoteller – især i det centrale København. Et aktuelt eksempel er salget af Panoptikonbygningen til AKF Holding og Comwell Hotels, hvor ejendommens placering ved Hovedbanegården og Tivoli gør den til en af byens mest eftertragtede hoteladresser. Konverteringer som denne vurderes som attraktive investeringscases, fordi de kombinerer centrale beliggenheder med lavere risiko i perioder med markedsuro – i modsætning til mange nybyggerier, hvor man ofte må gå på kompromis med placeringen. Netop det centrale element – at få adgang til en etableret og attraktiv beliggenhed uden at skulle konkurrere om sjældne byggegrunde – gør konverteringsprojekter særligt interessante for investorer med fokus på risikojusteret afkast.
"(Fordelen ved konverteringer er, red.) sikkerheden i at sidde med en central ejendom i nedgangstider. Ift. nybyggeri på lidt dårligere placeringer.”
“Som ejendomsinvestering genererer et hotel ofte en højere forrentning, mens der ofte stilles højere krav til f.eks. sikkerhedsstillelser.”
Christopher Elgaard Jensen Director CBRE Capital Markets
Økonomisk set er konverteringer typisk mere omkostningseffektive end nybyggeri målt pr. kvadratmeter, da de eksisterende strukturer og infrastrukturen omkring ejendommen allerede er etableret. Dog kan projektøkonomien påvirkes af usikkerheder i byggeprocessen og begrænsninger i den eksisterende bygningsstruktur, som kan forhindre en optimal udnyttelse af arealet. Faktorer som lofthøjder, bærende vægge og vinduesplaceringer kan kræve tilpasninger, der øger kompleksiteten og dermed omkostningerne. Selvom sådanne forhold kan reducere afkastet marginalt, viser erfaringen, at konverteringsprojekter ofte fremstår mere rentable end renovering eller fortsat anvendelse som kontor, netop fordi lejeniveauet i hoteller typisk kan bære en højere kvadratmeterpris end kontorlejemål i samme område.
Teknisk kræver konverteringer omfattende tilpasninger til eksisterende konstruktioner, men mange udfordringer kan løses gennem genbrug af bygningskroppen og en grundig planlægningsfase. Den centrale beliggenhed og adgang til offentlig infrastruktur reducerer desuden behovet for yderligere investeringer i tilslutning til byen og forbedrer projektets samlede økonomi. Fra et bæredygtighedsperspektiv styrker konverteringer samtidig ESG-profilen, da de udnytter eksisterende ressourcer, begrænser materialeforbrug og reducerer CO₂-aftrykket sammenlignet med nybyggeri. Selvom DGNB-certificering fortsat spiller en rolle i investordialogen, vurderes den ikke som en væsentlig drivkraft for investorinteressen på dette område, hvor placering, driftsøkonomi og markedspotentiale fortsat vejer tungest i vurderingen af de bedste value-add muligheder.
“Kvadratmeterprisen på et nøglefærdigt hotel er signifikant meget højere end kontor. Det er primært fordi, at hoteldrift kan oppebære en kvadratmeterleje, som sagtens kan være dobbelt så høj som kontor.”
Hotellejligheder
Hotellejligheder og servicerede lejligheder udgør en hybrid mellem traditionelle hoteller og boliger, hvor gæster får fuldt møblerede enheder kombineret med hotellignende service og mulighed for længere ophold med selvforplejning. Segmentet har oplevet en markant vækst på omkring 12% årligt i Europa de seneste år (eksklusive Covid-perioden) og har i stigende grad vundet indpas på det danske marked.
Konceptets popularitet blandt gæster skyldes primært lavere priser end traditionelle hoteller, mere plads og en mere autentisk ”live-like-a-local”-oplevelse, hvor gæster kan tilberede egne måltider. For familier eller længerevarende ophold tilbyder formatet både økonomiske og sociale fordele, idet alle kan bo samlet i én enhed frem for at blive fordelt på flere værelser. Driftsmæssigt er modellen desuden omkostningseffektiv med færre ansatte og lavere serviceforventninger, hvilket reducerer de løbende udgifter. Serviceniveauet ligger fortsat markant over privat udlejning, som eksempelvis Airbnb, men under klassiske 4-stjernede hoteller.
For investorer giver hotellejligheder mulighed for at tilføre værdi til ældre kontorejendomme gennem konvertering, da lejeniveauet ofte overstiger det traditionelle kontormarked. Til gengæld er konverteringer fra boligejendomme sjældent politisk mulige i København på grund af den generelle boligmangel – et tema, der senest har været genstand for debat i forbindelse med Stay og Daniel & Jacob’s hotellejligheder, som kommunen har vurderet ikke lovlige.
Trods denne reguleringsmæssige modvind ses en positiv udvikling på ejersiden, hvor længere uopsigelige lejekontrakter mellem ejere og operatører vinder frem. Disse aftaler skaber stabilitet i cash flow og gør konceptet velegnet til integration i mixed-use-projekter. Tendensen vidner om en stigende tro på segmentets langsigtede potentiale og dets rolle som en fleksibel og rentabel del af fremtidens hotelmarked.
Patrick Blok CEO Movinn A/S
"Ifølge markedsrapporter fra Europa (JJL blandt andre), så er nichen vokset ca. 12% de seneste år - med undtagelse af årene, hvor der var Covid.
Det sikrer, at der findes et fleksibelt tilbud til de kunder, som skal opholde sig her lidt længere perioder, hvor et traditionelt hotel ikke er velegnet, og det skaber også en mere autentisk oplevelse til den type rejsende, som ikke vil bo på et standardiseret værelse hos en stor kæde, men måske hellere vil "live-like-a-local". Hotellejligheder er også traditionelt billigere end normale hoteller, og man kan bo flere sammen."
"Vi tror, at den nye generation af rejsende søger en mere autentisk og lokal oplevelse. Det mener vi også, at Airbnb's gennembrud er en indikator på. Flere kan bo sammen, og man kan opholde sig mere i sit eget tempo. Man kan selv lave mad. Børnene kan blive lagt, mens mor og far hygger i stuen. Så der er også et socialt element, som vi tror er vigtigt for forbrugeren. Der er nok ikke den samme forventning til faciliteter og serviceniveau på et lejlighedshotel. Det er i hvert fald ikke normen. Kunderne er vant til at lave mere selv: Lige sætte tallerkner i opvaskeren, selv redde sengen osv. Det vil man også gøre derhjemme. Så den der hjemlige fornemmelse gør, at forbrugeren ikke har de samme forventninger til service, som man forventer på et 4-stjernet hotel. Så man burde kunne drive det med færre driftsomkostninger."
"Der er nok et vindue lige nu, hvor man kan få en attraktiv leje på en erhvervsejendom i forhold til anden anvendelse - ex kontor. Lejlighedshoteller kan også passes ind i de helt store udviklingsprojekter, hvor der er ønske om "mixed use". Så den niche kan være en værdifuld puslespilsbrik i et stort, blandet projekt. Desuden forpligter en operatør sig normalt gerne på længere sigt, hvilket sikrer et stabilt og forudsigeligt cash flow til Udlejer. En operatør laver omvendt en hail mary: Tror på nuværende markedsdata og de langsigtede trends og efterspørgselsmønstreog så kaster de sig ud i det, med en forventning om at lave en sund langsigtet drift. Udlejer bør også have øje for, at operatøren skal synes det er sjovt at være der - også om 5 eller 10 år. Den balance kan nogle gange være svær at finde."
Fremtidige udsigter
Fremadrettet forventes et fortsat stærkt hotelmarked i Danmark – og særligt i København – både målt på efterspørgsel og investeringsinteresse. Den nuværende kapacitetsmangel forventes at vedvare de kommende år, da der først fra 2026 og frem forventes byggestart på en række nye hotelprojekter på landsplan. Ifølge data fra Resights Byggeri vil der derfor gå flere år, før ny hotelkapacitet for alvor rammer markedet. Det skaber gunstige vilkår for eksisterende aktører, som kan nyde godt af den vedvarende efterspørgsel, både inden for traditionelle hoteller og hotellejligheder.
Hoteltransaktionsvolumen i mia. DKK
Mia. DKK
Geopolitiske faktorer som krigen i Ukraine og lignende konflikter kan fortsat påvirke rejsestrømme, men effekten har hidtil været begrænset. I stedet er det primært regulatoriske forhold, der udgør branchens største udfordring. Det gælder blandt andet den politiske debat om overturisme, skærpet regulering af hotellejligheder og korttidsudlejning gennem platforme som Airbnb, samt en høj momssats på overnatninger sammenlignet med nabolande som Sverige og Tyskland.
Selvom turisme ikke står øverst på dagsordenen i den aktuelle kommunalpolitiske debat, rummer udviklingen en potentiel risiko. En ændring i den offentlige eller politiske holdning til turisme i populære byer som København kan på sigt skabe modstand mod yderligere vækst i branchen – en tendens, vi allerede har set i europæiske storbyer som Barcelona og Venedig.
Sune Liengård Chairman of the Board & Co-Founder Nord Collection
John Ankjær
Partner
T&N Hospitality Advisors
Christopher Elgaard Jensen Director CBRE Capital Markets
“Vi tror på en stærk efterspørgsel de næste mange, mange år. På udbudssiden tror vi først for alvor der begynder at komme mange nye hoteller i København fra 2027 og fremadrettet og derfor tror vi på at de næste år bliver gode hotelår.”
“Generelt er der ikke noget tegn på, at den positive udvikling stopper, men lokalt kan udviklingen blive sat på pause i perioderf.eks. I tilfælde af større samtidige udvidelser af kapaciteten.”
“Det eneste der skal til er, at der bliver sat flere hotelejendomme til salg. Det tror vi på, at vi vil se og noget af det vil komme via udviklingsprojekter.”
