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Region Winterthur
News rund um Immobilien - RE/MAX Winterthur
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News rund um Immobilien der Region Rainer Huber, eidg. dipl. Verkaufsleiter RE/MAX Winterthur Dezember 2015 15'000 Exemplare
1-1 Immobilienmarkt CH
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Editorial
1-1 Kommt die Trendwende im Immobilienmarkt 2016? 1-1 Die Trendwende auf dem Immobilienmarkt kommt 2016, prophezeit eine neue Studie. Kommt sie wirklich? Gemäss neuer Meta-Analyse Immobilien von FPRE (Fahrländer Partner AG Raumentwicklung, Zürich) für das dritte Quartal 2015 sind im 2. Quartal 2015 die Preise für Eigentumswohnungen schweizweit nochmals gesunken (-2,3%). Am stärksten betroffen war erneut das gehobene Segment mit -4.0% im Vergleich zum Vorquartal. Die Einfamilienhauspreise blieben schweizweit im Vorjahresvergleich aber stabil. Im 2. Quartal 2015 sind gemäss der genannten Analyse ausserdem die Marktmieten für Altbauwohnungen im Vergleich zum Vorquartal um 1,8% und für neue Wohnungen um 1,5% gestiegen. Vor allem in den Grossräumen Genf und Lugano stiegen die Mieten dabei deutlich. Und die Marktmieten für Büroflächen gingen im 2. Quartal 2015 landesweit um 3,1% zurück. Zum ersten Mal seit der Jahrtau-
sendwende steht da also im Eigentumsbereich Wohnen ein Minus. Das kommt möglicherweise einer Trendwende auf dem Immobilienmarkt gleich: Von 2005 bis 2015 sind die Mieten im Schnitt um 2,8 Prozent pro Jahr angestiegen, die Preise für Eigentumswohnungen um 3,7 Prozent. Nächstes Jahr hingegen sollen Eigentumswohnungen 0,6 Prozent billiger werden, die Mietpreise 0,3 Prozent zurückgehen. Ein Blick auf die einzelnen Regionen zeigt, wo Anpassungen besonders deutlich werden. In der Nordwestschweiz sind die Preise für Eigentumswohnungen im letzten Jahr (per Ende 1. Halbjahr 2015) noch um 5,3 Prozent gestiegen. 2016 werden sie laut Prognosen hingegen sinken und zwar um 1,5 Prozent. In dieselbe Richtung zeigen die Preise für Mietwohnungen: In den letzten zwölf Monaten sind sie um 2,8 Prozent gestiegen, nächstes Jahr dürften sie um 0,6 Prozent sinken. Für diese Entwicklung ist vor allem der Aargau verantwortlich, der zur
Region Nordwestschweiz gezählt wird. Denn dort in den letzten Jahren sehr viel gebaut, jetzt herrscht teilweise ein Überangebot. Das drückt naturgemäss auf die Preise. Zu den Umbruchregionen gehört auch die Südschweiz, mit minus 0,4 Prozent bei Miet- und minus 1,6 Prozent bei Eigentumswohnungen (nach einem Plus von 0,8 bzw. 0,4 Prozent in den letzten zwölf Monaten). Hier spielt vielerorts der Zweitwohnungseffekt natürlich eine Rolle. Ähnliches gilt für die Westschweiz. Auch dort war die Bautätigkeit in den letzten Jahren hoch, gleichzeitig gab es einen starken Verdrängungseffekt von den Städten in Richtung Agglomeration. Diese Verdrängung dürfte etwas abnehmen, was zusammen mit dem grossen Angebot die Preise drückt: Eigentums- und Mietwohnungen werden im nächsten Jahr laut Prognosen 0,8 Prozent weniger kosten (nach einem Plus von 1,9 Prozent bzw. 1,6 Prozent in den letzten zwölf Monaten).
In Zürich schliesslich – einer der grössten Boomregionen überhaupt – sollen die Preise zwar noch nicht sinken, aber auch nicht mehr dramatisch steigen. In der Stadt Zürich sind die Preise für Eigentumswohnungen in den letzten zwölf Monaten um 5,9 Prozent gestiegen, nächstes Jahr sollen es noch 0,8 Prozent sein, etwas mehr als in der Gesamtregion Zürich mit 0,6 Prozent (Vorjahr: 3,8 Prozent). Bei den Mietwohnungen steigen die Preise in der Stadt Zürich nur noch um 0,4 Prozent (Vorjahr: 0,8 Prozent). Für die ganze Region ist die Entwicklung allerdings umgekehrt: Im letzten Jahr sanken die Preise für Mietwohnungen um 0,9 Prozent, nächstes Jahr steigen sie um 0,3 Prozent. Dass diese Entwicklung gerade jetzt eintritt, ist meines Erachtens aber kein Zufall. Die strengeren Regeln bei der Vergabe von Hypotheken hat die Immobilienpreise sicher eingebremst. Vor allem die kürzere Amortisationsdauer (15 statt 20 Jahre) und die neuen Regeln für den Bezug von Pensionskassengeldern haben eingeschenkt. Viele Haushalte, die vorher bloss knapp kreditwürdig waren, erfüllen die Kriterien für eine Hypothek heute nicht mehr. Die Zahl derjenigen, die sich Wohneigentum noch leisten können, dürfte deshalb um mehr als 10 gesunken sein. Und Finanzierungen werden nicht mehr "blindlings" getätigt. Gerade daraus aber folgt meines Erachtens die Antwort auf die Frage nach der Trendwende. Stabile politische Grundlagen vorausgesetzt, glaube ich nicht wirklich an eine Trendwende. Der Markt hat aus der Vergangenheit gelernt und reguliert sich mehrheitlich selber. Regional natürlich unterschiedlich, aber doch so, dass keine Trendwende im Sinne des Wortes eintreten wird.
1-1-1 Preisentwicklung Wohneigentum (ggü. Vorjahresquartal) Quelle: Fahrländer Partner. Datenstand 9.2015
Ich bin zuversichtlich, dass diese Voraussage so eintreten wird.
Geschätzte Leserin Geschätzter Leser Ich weiss nicht, wie es Ihnen geht. Aber ich möchte es nicht missen, Informationen auch in Papierform in der Hand zu halten. Zwar halte auch ich mich mehrheitlich mittels elektronischer Hilfsmittel auf dem Laufenden. Irgendwie aber erscheint mir Papier sympathischer und lebhafter. Wichtige Dokumente wie Verträge und Urkunden wird es auch noch sehr lange in Papierform geben – schon allein, weil es noch keine rechtsverbindliche digitale Signatur gibt, die eine Unterschrift ersetzen kann. Zudem ist Papier für viele noch immer das Standardarbeitsmaterial. Beispielsweise in Schulen – Kinder lernen erwiesenermaßen am besten auf Papier schreiben. Das Arbeiten mit Papier hat aber noch weitere Vorzüge: Die englischen Wissenschafter Sellen und Harper fanden heraus, dass der Gebrauch von Papier die Konzentration und Kreativität fördert. Sei's drum - sicher ist, dass Papier bequem zur Hand genommen und wieder weggelegt werden und natürlich einfach ausgetauscht und weitergegeben werden kann. Sie halten nicht zuletzt aus all diesen Gründen meine ersten News rund um Immobilien in Papierform in der Hand. Ich wünsche Ihnen und allen anderen Lesern viel Spass und interessante und sachdienliche Informationen. Weitere periodische Ausgaben folgen natürlich und Anregungen Ihrerseits nehme ich sehr gerne entgegen. Ihr Rainer Huber
Dezember 2015 | News rund um Immobilien der Region Winterthur
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Agenda
17.12.2015
Januar 2015
10.-13.03.2016
Monatlich
RE/MAX Weihnachtsbaumevent 16.00 - 20.00 Uhr Katharina Sulzer-Platz 4 8400 Winterthur www.remax-winterthur.ch
Redaktionsschluss RE/MAX-News 1/2016, das grösste Immobilienmagazin der Schweiz Infos: RE/MAX Winterthur www.remax-winterthur.ch
WOHGA Winterthur mit RE/MAX Winterthur täglich geöffnet Eulachhallen 8400 Winterthur www.wohga.ch
RE/MAX Career-Night für interessierte Makler 18.30 - 19.30 Uhr Katharina Sulzer-Platz 4 8400 Winterthur www.maklerkarriere.ch
2-1 Gemeindecheck
2-2 Nachlass / Nachfolge
2-2 Vorsorgen oder heilen? 2-2 Mit Fragen rund um die Erbschaft kommt jeder in Berührung. Sei es, dass man selbst seinen Nachlass ordnen will. Sei es, dass man an einer Erbschaft beteiligt ist oder zu Lebzeiten Zuwendungen machen will. Die Nachfolgeplanung ist ein Teil der Gesamtplanung. Sie ist auf die eigenen Bedürfnisse und die Interessen der Erben ausgerichtet und will koordiniert geregelt sein. Auch und gerade dann, wenn Immobilien mit im Spiel sind. Vorsorgen ist
auch in diesem Zusammenhang sicher besser als heilen. Wir meinen: Sind Immobilien betroffen, dann sollte im heutigen "hochpreisigen" Immobilien- und "tiefpreisigen" Hypothekarmarkt dem Thema Nachfolgeplanung oder Erbteilung die richtige Aufmerksamkeit geschenkt werden. Deshalb: Nachlass, Nachfolge, Erbteilung rund um Immobilien wir freuen uns auf eine unverbindliche Kontaktaufnahme.
2-3 Erfolgsstory
2-3 Weiterhin die Nr. 1 2-1 Gemeindecheck Wohnen Winterthur 2-1 Das Winterthur auf der Murer-Karte Kt. ZH von 1566 und das Winterthur von heute haben nur noch wenig gemeinsam. Ein Blick auf die aktuelle Situtation Wohnen. Winterthur, das Kern einer Agglomeration mit 60'405 Haushalten (2013) und 136'580 Einwohnern (2014) ist (Agglomerationsdefinition 2012 des BFS), zählt 106'780 Einwohner (2014) bzw. 48'279 Haushalte (2013) (durchschnittliche Haushaltsgrösse: 2.2). 30.7% der Haushalte zählen im Jahr 2012 zu den oberen Schichten (Schweiz: 28.8%), 34.9% der Haushalte zu den mittleren Schichten (Schweiz: 39.7%) und 34.4% der Haushalte zu den unteren Schichten (Schweiz: 31.5%). 7'256 Betriebe mit 66'333 Beschäftigten weist die Stadt Winterthur im Jahr 2013 gemäss Betriebszählung des BFS (STATENT) auf. Von den
51'358 vollzeitäquivalenten Stellen sind 142.4 (0.3%) im 1. Sektor, 11'358 (22.1%) im Industrie- und 39'858 (77.6%) im Dienstleistungssektor. Die Stadt weist Ende 2013 einen Bestand von 51'857 Wohneinheiten auf, wovon 8'134 Einfamilienhäuser und 43'723 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind. Die EFH-Quote ist mit 15.7% im landesweiten Vergleich (22.9%) unterdurchschnittlich. Bei einer mittleren Bautätigkeit von 604 Wohnungen (2008 - 2013; das sind 1.24% des Bestandes 2008), ist die Leerstandsquote mit 0.2% (104 Wohnungen) im landesweiten Vergleich (1.08%) ebenfalls stark unterdurchschnittlich. Das Preisniveau von Wohneigentum (durchschnittliche Neubauten) liegt gemäss den uns vorliegenden hedonischen Bewertungsmodellen bei den EFH bei 11'504 CHF/m²,
bei den EWG bei 9'043 CHF/m², die Nettomarktmiete von MWG liegt an mittleren Lagen bei 258 CHF/m² und Jahr. Seit dem 1. Quartal 2000 haben die Preise mittlerer EFH in der MSRegion Winterthur um 82.8% zugelegt, die Preisveränderung mittlerer EWG liegt bei 97.7%. Der Markt der Region Winterthur ist auch nach unserer Einschätzung heute hoch bewertet.
2-3 Das Netzwerk RE/MAX in Zahlen: International: 100'000 Makler, 6'751 Büros, 41 Sprachen, 95 Länder. National: 322 Makler, 105 Büros, 1 Land. Und mittendrin als die Nr. 1: RE/MAX Winterthur. Auch Ende November 2015 steht das Team von RE/MAX Winterthur zuoberst auf dem Treppchen in der Schweiz! Eine konsequente Ausrichtung auf die Kundenbedürfnisse, eine höchst-
persönliche Betreuung, bestes Know-how, modernste Hilfsmittel, klare Prozesse, ein Netzwerk, eine starke Marke, Passion und Vertrauen - es gehören viele Mosaiksteine zum Erfolg. Vor allem aber: Bei uns stehen Menschen und deren Bedürfnisse im Vordergrund. Unser Dank gilt all unseren Kunden, die uns in 16 Jahren das Vertrauen geschenkt haben. Und wir geben gerne einen Teil des Erfolges weiter als Partner der Stiftung Theodora. Mehr: www.remax-winterthur.ch.
Wer in Winterthur lebt und arbeitet, aber weiss: Die Verhältnisse sind je nach Lage und Quartier natürlich stark unterschiedlich. Mit unseren Marktkenntnissen sowie modernsten Tools und Datenbanken erstellen wir gerne Standortanalysen mit sehr detaillierten Aussagen. Immer als Basis unserer Verkaufskonzepte, oft als Basis einer Projektentwicklung. Fragen Sie uns also ungeniert danach!
2-3-1 RE/MAX Winterthur ist seit Jahren Partner der Stiftung Theodora
Rainer Huber, selbständiger Immobilienmakler Mobil +41 (0)79 127 50 50, E-Mail rainer.huber@remax.ch RE/MAX Winterthur, Katharina Sulzer-Platz 4, CH-8400 Winterthur, www.remax-winterthur.ch Meine Immobilie. Mein Zuhause.
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Dezember 2015 | News rund um Immobilien der Region Winterthur
Winterthur