T E C N O H O T E l / gestión
AIDA MUÑOZ, Director of Revenue Strategy at HIP
Gestión hotelera: del 'asset heavy' al 'asset light' Las opciones de expansión de las cadenas hoteleras son muy variadas, sin embargo, en los últimos años se está pasando de un modelo de negocio donde la cadena es propietaria del inmueble a otro donde prima la gestión más allá de la propiedad, a la cual se accede a través de diferentes opciones de alquiler.
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ace ya varios años que diversos fondos de inversión, nacionales e internacionales, irrumpieron en el país para adquirir activos hoteleros, y el número de transacciones sigue aumentando año tras año a ritmos de doble dígito. Hay quien opina, además, que la coyuntura del momento debida a la pandemia impulsará más aún esta tendencia, pero está por ver. La rentabilidad del sector inmobiliario hotelero parece ser un éxito casi asegurado en nuestro país; basta mirar el crecimiento en el número de llegadas año tras año para reconocer que se trata de un destino de éxito y con buenas perspectivas, con un paréntesis abierto, de momento. Es por este motivo que el interés de los fondos de inversión ha ido cogiendo cada vez más peso en el sector, impulsado, entre otros factores, por varias alianzas entre vehículos inversores nacionales y extranjeros y operadores hoteleros, muchos de ellos, grandes grupos internacionales. Esta evolución en la manera de hacer negocios hoteleros ha dado pie a varios cambios en la industria. Por un
lado, el nacimiento en los últimos años de nuevas gestoras hoteleras, de menor tamaño que las grandes hoteleras a las que estábamos acostumbrados en este país, que centran su foco en la explotación hotelera como actividad comercial y presentan poco o ningún interés en propiedades inmobiliarias (Marugal, GAT o Alua, ahora parte de AMResorts, entre otros). Por otro lado, la separación cada vez mayor entre Hotel Management y Real Estate (activos inmobiliarios). Las grandes hoteleras españolas como Meliá o Barceló han ido evolucionando en los últimos años de modelos 'heavy asset', es decir, ser a la vez propietario del inmueble y gestor del hotel que alberga, a light asset, desvinculándose, aunque no siempre por completo, de la división inmobiliaria para centrar su modelo de negocio mayoritariamente en la gestión hotelera, dando pie a la venta de ciertos de sus activos a fondos de inversión a cambio de quedarse con la gestión, y a su vez, poder llevar a cabo un mayor crecimiento de sus respectivos portfolios en modelos de gestión, sea del tipo de contrato que sea, ganando visibilidad internacional.
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Diferentes modelos de contrato En referencia a los tipos de contrato, veamos a continuación qué diferentes modelos pueden darse, para saber las diferencias y entender de lo que hablamos, ya que también en este aspecto se han dado cambios importantes en los últimos años. El modelo más tradicional es el del arrendamiento, sin más, cual otra propiedad cedida en alquiler para una actividad comercial determinada. En este caso, el propietario cede su inmueble sin otras expectativas que las del cobro del alquiler acordado según el contrato acordado. Otro tipo algo más sofisticado es el del alquiler variable. En este caso, se suele dar una cantidad fija por el arrendamiento, pactada entre ambas partes, y otra que varía, normalmente de modo porcentual dependiendo de los beneficios de la explotación. En tercer lugar, tenemos el contrato de gestión o HMA (Hotel Management Agreement). Es el de más reciente aplicación en España, aunque ya está muy extendido en países como Estados Unidos. En este modelo, el propietario pide al operador que se encargue de la gestión de su hotel a cambio de ciertos honorarios o fees de gestión, acordados en el contrato. En estos casos, los beneficios recaen directamente sobre el propietario, quien es responsable de la cuenta de pérdidas y ganancias, y este paga con parte de estos beneficios la gestión de su hotel a un operador hotelero. Normalmente, suele haber siempre también una parte variable, que es la que condiciona al gestor a operar con el objetivo de maximizar el rendimiento del activo, pues a más beneficio en la operación, más beneficio percibe.