numero 5 anno III FEBBRAIO-MAGGIO 2018
ORGANO UFFICIALE CONFINDUSTRIA ALBERGHI
12 L’ALBERGHIERO ITALIANO SI RIPOSIZIONA THE ITALIAN HOTEL INDUSTRY IS REPOSITIONING ITSELF
20 IL PIANO SUL TURISMO DI CDP CDP’S TOURIST PLAN
44 QUANDO L’HOTEL NON È “IMMOBILE” WHEN THE HOTEL IS NOT A “FIXED PROPERTY
55 PIÙ CHE HOTEL, STANZE NELLA CULTURA MORE THAN JUST HOTELS, THESE ARE ROOMS WITH CULTURE
56 GLI ARABI CACCERANNO UNICORNI? WILL ARABS GO HUNTING UNICORNS?
Ihif, a Berlino l’Italia nell’agora degli hotel IHIF 2018, Italy at the hotel industry forum in Berlin
7–10 marzo 2018 · itb-convention.com
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EDITORIALE
EDITORIAL
ampliando le chiavi dell’offerta, attivando nuove tipologie di turisti e rinnovando la fascinazione di chi l’Italia l’aveva già conosciuta. Un percorso importante che deve guardare anche oltre la direttrice Venezia Firenze Roma. Il consolidamento dei trend passa anche dalla crescita complessiva del territorio con lo sviluppo del potenziale pressoché infinito del nostro Paese. Molto potranno fare le tante destinazioni italiane ancora nuove al mercato internazionale, come mostra l’esperienza di Matera che venuta alla ribalta con la designazione a capitale europea della cultura per il 2019, sta già sperimentando una significativa crescita dei flussi dall’estero. L’Italia ha un patrimonio diffuso di arte, cultura ambiente, territorio e società che costituisce il maggiore attrattore per i viaggiatori internazionali e che deve ancora essere valorizzato adeguatamente. Segnali incoraggianti ci sono, dopo anni di compartimenti stagni il PST ha aperto un dialogo tra Stato e Regioni, Ministeri ed i diversi attori coinvolti nello sviluppo del turismo. Una cornice importante che può contribuire allo sviluppo del settore. Over the past few years, we have gone from a deep crisis to a renewed enthusiasm in tourism and in investments tied to it. The 2017 data highlight growth of 4.7% compared to the previous year. And thus the role of tourism is consolidated as a key sector in our economy: if the contribution to the GDP was 8.6% in 2011, today it is around 11%, with jobs being created in the sector too. Similarly, looking at investments, 2017 confirmed the positive trend for the third consecutive year with +7% and an overall volume of transactions that went from 1.48 billion in 2016 to 1.6 billion in 2017. A trend which contradicts those who see the rise in Italian tourism exclusively as a consequence of the difficulties experienced by competing countries. This is certainly partly true, but there is more to tell. The world of investments thinks and acts with a view to the mid- to long-term and every analyst who is watching the sector, including at the international level, agrees with the view of constant growth in the coming years in Italy and, indeed, the world. The number of travellers is increasing and will increase over the coming years and Italy holds all the cards to remain among the most important and most interesting destinations at an international level. It is not by chance that, this year, for the first time at the IHIF in Berlin, the programme included a Breakout Session reserved for Italy: “Italy: new investment opportunities opening”. It is a sign of the enormous work done in recent years to build an Italian presence at an international event, but it also confirms the growing attention of international investors.
In questi anni siamo passati da una crisi profonda ad un rinnovato slancio nel turismo e nel modo degli investimenti ad esso collegati. I dati del 2017 appena trascorso evidenziano una crescita nell'ordine del 4.7% rispetto all'anno precedente. Si consolida il ruolo del turismo quale settore chiave della nostra economia: se nel 2011 il contributo al PIL era dell’8,6% attualmente viaggia intorno all'11%, con un contributo crescente del settore anche all'occupazione.
New investments, as well as redevelopment and restoration works, offer further incentives to the demand, updating and expanding the fundamental aspects of the offer, enabling new types of tourist and renewing Italy’s fascination for those already familiar with it.
Analogamente, nell'ambito degli investimenti, il 2017 ha confermato il segno positivo per il terzo anno consecutivo con un +7% ed un volume complessivo delle transazioni che passa dagli 1.48mld del 2016 agli 1.6mld del 2017. Una tendenza questa che contraddice chi vede il rilancio del turismo Italiano esclusivamente come conseguenza delle difficoltà attraversate da paesi concorrenti. Certamente in parte è vero, ma c’è di più. Il mondo degli investimenti pensa ed agisce con uno sguardo al medio e lungo periodo e tutti gli analisti che guardano al settore anche a livello internazionale concordano nel leggere una crescita costante per i prossimi anni in Italia e nel mondo. La platea di viaggiatori è in aumento ed aumenterà nei prossimi anni. L’Italia ha tutte le carte in regola per rimanere tra le destinazioni di maggiore importanza ed interesse a livello internazionale.
An important path that has to look beyond the standard Venice, Florence, and Rome. The consolidation of the growth trends also comes from the nation’s overall growth, with our country’s almost-infinite potential. There’s much that Italian destinations, new to the international market, will be able to do, as seen by the experience of Matera that took the spotlight when it was named the 2019 European Capital of Culture, and is already experiencing significant growth in flows from abroad. Italy’s diffuse heritage in art, the environment, culture, the land and society is its biggest attraction for international travellers and has yet to be appropriately valued. There are some encouraging signs: after years of working in isolation, the Strategic Plan for Developing Tourism has started a dialogue between the State and the Regions, Ministries and the various players involved in developing tourism. An important framework which can contribute to the sector’s development.
Non è un caso che proprio quest’anno per la prima volta nell’ambito di IHIF a Berlino, il programma generale ha riservato all’Italia una Breakout Session: "Italy: new investment opportunities opening". È il segno di un grosso lavoro fatto in questi anni per costruire la presenza italiana alla manifestazione, ma anche la conferma della crescente attenzione degli investitori internazionali.
Giorgio Palmucci Presidente di Confindustria Alberghi
I nuovi investimenti, cosi come gli interventi di riqualificazione e ristrutturazione, offrono ulteriore slancio alla domanda, rinnovando e
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Palazzo Confindustria
SOMMARIO
SUMMARY
ORGANO UFFICIALE CONFINDUSTRIA ALBERGHI Numero 5 - febbraio - maggio 2018 Tiratura e diffusione SeeItaly è stampato in 12.000 copie Distribuito durante le principali manifestazioni di settore. Sezioni in ogni numero di SeeItaly Interviste e presentazioni prodotti Tendenze e focus Speciali e dossier Rubriche di approfondimento Rubriche dedicate alle aziende Macro-argomenti trattati Real estate, numeri & statistiche, ecosostenibilità, management, tecnologia, progetti & design e f&b. Per richiedere informazioni info@givisrl.com Editore GIVI S.r.l. Via San Gregorio 6 - 20124 Milano tel. 02 2020431 (6 linee) fax 02 20204343 P.IVA 09033600157 email: info@givisrl.com sito internet: www.seeitaly.eu
Direttore responsabile: Paolo Bertagni
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Coordinamento editoriale: Laura Dominici
All’ IHIF di Berlino i trend dell’industria alberghiera At the IHIF in Berlin, the hotel industry’s trends
Coordinamento Confindustria Alberghi: Simona Fiocco
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Hanno collaborato a questo numero: Laura Dominici, Letizia Strambi, Nicoletta Somma, Gianluca Miserendino, Stefania Vicini, Alessandra Gesuelli, Paola G. Lunghini,
Un’Italia sicura per il turismo e investimenti A secure Italy for tourism and investments L’alberghiero italiano si riposiziona The Italian hotel industry is repositioning itself L’Hotel si fa community The Hotel becomes a community
Ufficio commerciale Via San Gregorio 6 - 20124 Milano tel. 02 2020431 email:commerciale@givisrl.com fax 02 20204343
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Art Direction: Creativa Impresa di comunicazione Srl
Il piano turistico di CDP CDP’s tourist plan
Registr. Tribunale Milano nr. 2 del 15/1/2016 Stampa: Rotopress International Srl Loreto (AN)
25 27 31 35 40 La Sicilia entra nella sfera degli investitori stranieri Sicily is entering the sphere of foreign investors Gli arabi cacceranno unicorni? Will Arabs go hunting unicorns? L’esplorazione straniera prosegue The foreign exploration continues Un demanio fatto di persone A State Property Office run by people UniCredit al servizio delle Pmi del turismo UniCredit at the service of tourism SMEs
44 48 55 59 Quando l’hotel non è “immobile” When the hotel is not a “fixed property” Un hotel a regola d’arte A hotel designed to perfection Più che hotel, stanze nella cultura More than just hotels, these are rooms with culture Bulgari, Armani, Versace, Fendi: viaggiare Italian Style Bulgari, Armani, Versace, Fendi: travelling Italian style
63 A Salerno arriva HospitalitySud HospitalitySud comes to Salerno 3
PRIMO PIANO CLOSE UP
All’IHIF di Berlino i trend dell’industria alberghiera At the IHIF in Berlin, the hotel industry’s trends Al forum internazionale l’Italia protagonista con una breakout session dedicata “Italy: new investment opportunities opening”. Italy is key player at the international forum with a breakout session dedicated to “Italy: new investment opportunities opening”.
Torna dal 5 al 7 marzo l’appuntamento con l’edizione 2018 di Ihif, l’International Hotel Investment Forum che si svolge ogni anno all’Hotel Intercontinental di Berlino. L’edizione precedente, la numero 20, ha visto la partecipazione di oltre 2000 senior members dell’industria alberghiera mondiale, provenienti da oltre 80 Paesi confermando Ihif come il primo appuntamento a livello internazionale per gli investimenti nel settore alberghiero. La manifestazione, che si svolge nell'arco di tre giorni, rappresenta un momento chiave di incontro tra l’industria alberghiera e le principali realtà e i professionisti che operano nell’ambito degli investimenti. Alla fiera partecipano investitori, proprietari di hotel, istituti di credito, ceo di
Returning March 5-7th is the appointment with the 2018 edition of IHIF (International Hotel Investment Forum) that is held each year at the Berlin Hotel Intercontinental. The previous edition, the 20th, was attended by over 2000 senior members of the international hotel industry from over 80 countries, confirming IHIF as the most important event on the international scene for investments in the hotel sector. This trade fair, held over three days, is a key moment for encounters between the hotel industry and the main entities and professionals that operate in the investment sector. Attending the fair are: investors, hotel owners, credit institutions, CEOs of hotel chains, financial consultants, property agents, lawyers, designers, ar-
catene alberghiere, consulenti finanziari, agenti immobiliari, avvocati, progettisti, architetti, consulenti, sviluppatori e rappresentanti governativi. Durante la tre giorni sono previsti: interviste con gli stakeholder del settore, ed economisti, tavole rotonde e sarà l’occasione per analizzare, con oltre 200 relatori, le principali tendenze sia del comparto alberghiero che del settore degli investimenti. Nelle sessioni b2b, la media degli incontri è stata di 60 persone a colloquio ogni 90 minuti. Nei 70 eventi organizzati nei tre giorni di manifestazione sono stati oltre 180 i relatori che si sono susseguiti sui vari palchi. Dal 2016 la presenza Italiana si è organizzata come “Italia Hospitality. Invest in beauty and Heritage”, raccogliendo la crescente 4
chitects, consultants and government representatives. The programme for the three days includes: interviews with stakeholders in the sector, forecasts by economists and round tables. It is an opportunity to analyse, with over 200 speakers, the main trends both in the hotel trade and in the investment sector. The average rate of meetings in the B2B sessions was 60 people in talks every 90 minutes. In the 70 events organised in the three days of the trade fair there were 180 speakers following each other on various topics. Since 2016, Italy has been present as “Italia Hospitality. Invest in Beauty and Heritage”, which has gathered increasing attention from participators. The key Italian players in inve-
attenzione dei partecipanti. I protagonisti italiani degli investimenti nel comparto ricettivo e dei settori ad esso collegati si presentano uniti alla business community mondiale, offrendo in modo sinergico competenze e opportunità utili per fare business in Italia. Nel 2017 nell’ambito di Italia Hospitality hanno partecipato: Agenzia del Demanio, Associazione Italiana Confindustria Alberghi, Carnelutti Studio Legale Associato, CDP – Cassa depositi e prestiti, Coldwell Banker Commercial – Realty Advisory, Italian Trade Agency, Lhm, Mibact, Mis, Res – Partner Str Global & TrustYou. L’edizione 2018 vedrà l’Italia per la prima volta protagonista di una breakout session tutta dedicata al Paese “Italy: new investment opportunities opening”. Ecco i relatori italiani che illustreranno le potenzialità di sviluppo ricettivo nel nostro Paese: Carlo De Vito, presidente di FS Sistemi Urbani; Francesco Palumbo, direttore generale Turismo del Mibact; Giorgio Palmucci, presidente Associazione Italiana Confindustria Alberghi; Marco Sangiorgio, general manager di CDP In-
vestimenti Sgr; Stefano Nigro, Fdi Department director di Italian Trade Agency (Ita). Modera James Chappell di Global Business Director, Horwath HTL. La tecnologia sta permeando ogni aspetto dell’industria alberghiera e per dimostrare l’attenzione all’evoluzione in atto, il forum vedrà il lancio di Ihif Hotel Tech Hub, uno spazio immersivo dove i proprietari di hotel, gli operatori e i loro partner potranno entrare in contatto con i trend delle nuove tecnologie e apprendere come usarle per accrescere le loro performance e migliorare l’engagement con i clienti. Saranno una ventina gli esperti che presenteranno le più recenti innovazioni in campo tecnologico. L’evento, tra l’altro, ha come focus il tema delle nuove opportunità di investimento (“Reaching New Heights”) e si confronterà su tematiche attuali come i nuovi competitor, la redditività e i prodotti innovativi. L’argomento della disruption, introdotta dai nuovi player del settore, sarà al centro dei dibattiti e servirà ad interpretare le mosse degli investitori. Laura Dominici
stments in the hotelier trade and the related industries present a united front to the international business community, cohesively offering useful expertise and opportunities for doing business in Italy. Participants in 2017, under the Italia Hospitality banner, were: the Agenzia del Demanio (Public State Agency), Associazione Italiana Confindustria Alberghi, Carnelutti Studio Legale Associato, CDP – Cassa depositi e prestiti, Coldwell Banker Commercial – Realty Advisory, Italian Trade Agency, LHM, the Italian Ministry of Cultural Heritage and Tourism, Mis, and Res, partners of STR Global & TrustYou. The 2018 edition sees Italy for the first time as protagonist of a breakout session completely dedicated to “Italy: new investment opportunities opening”. These are the Italian speakers who will illustrate the hospitality development potential in our country: Carlo De Vito, President of FS Sistemi Urbani; Francesco Palumbo, Director General for Tourism at the Ministry; Giorgio Palmucci, President of the Associazione Italiana Confindustria Alberghi; Marco Sangiorgio, General Manager
of CDP Investimenti Sgr; Stefano Nigro, FDI Department Director for the Italian Trade Agency (ITA). Chairing the talks is James Chappell Global Business Director of Horwath HTL. Technology is permeating every aspect of the hotel industry, and in demonstration of the sensitivity for this ongoing evolution, the forum will witness the launch of the IHIF Hotel Tech Hub, where operators and their partners can get in touch with the trends of the new technology and learn how to use it to increase their performance and improve engagement with the client. There will be around twenty experts, who will present the most recent innovations in the technology field. The event, among other things, focuses on the theme of new opportunities for investment (“Reaching new heights”) and will examine current themes such as the new competitors, profitability and innovative products. Discussion about the disruption caused by new players in the sector will be at the centre of the debate and will help predict investor movements. Laura Dominici
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APPROFONDIMENTO L’Italia a IHIF Berlino È un risultato veramente importante sottolinea Marco Malacrida – owner di Res Hospitality business developers - perché a IHIF, il forum degli investimenti alberghieri che si svolge all’hotel Intercontinental di Berlino dal 5 al 7 marzo, l’Italia si presenta in modo ancora più efficace. Con Associazione Italiana Confindustria Alberghi, FS Sistemi Urbani, Agenzia del Demanio, CDP, Mibact e ICE abbiamo una presenza ricca ed articolata che, pur con ruoli diversi si presenta insieme in modo coordinato. Lo spazio “Italia Hospitality” accoglierà gli investitori a Berlino nei giorni della manifestazione, ma l’iniziativa costituisce anche un hub solido nel panorama internazionale e di riferimento per gli investitori. Importante il patrimonio immobiliare da valorizzare e le iniziative ad esso collegate che FS Sistemi Urbani, CDP e Demanio possono mettere in campo, ma anche il ruolo di Mibact ed ICE che costituiscono una importante e necessaria cornice agli investimenti con un inquadramento nelle politiche del Paese ed un supporto efficace agli investitori che si affacciano in Italia.
Italy at the Berlin IHIF It is a very important result, highlights Marco Malacrida – owner of Res Hospitality business developers – because at IHIF, the forum for hospitality sector investments held at the Berlin Intercontinental Hotel from the 5-7th of March, Italy is presented in an increasingly effective manner. With the Associazione Italiana Confindustria Alberghi, FS Sistemi Urbani, Public State Agency, CDP, Ministry of Cultural Heritage and Tourism, and the ITA we have a structured and compact presence with the different roles that are presented together. The “Italia Hospitality” area will welcome investors to Berlin during the event, but the initiative also constitutes a solid hub on the international panorama and reference for investors. The significant real estate legacy to invest in, the initiatives connected to it that FS Sistemi Urbani, CDP and Public State Agency can offer, together with the role played by the Ministry of Tourism and ITA make up the important and necessary context for investment with a framework in the country’s policies and effective support for investors who come to Italy.
Il territorio di sviluppo nel breve, medio e lungo periodo va ricercato nei circuiti meno tradizionali. Le opportunità sono molte, con la possibilità anche di superare il gap del segmento downscale. In Italia si svilupperanno nuovi concept dell’ospitalità, perché la struttura ricettiva non è più vista soltanto come uno spazio per dormire. “Emergono tra i viaggiatori mondiali nuove tendenze – sottolinea Malacrida – come il co-working, il bike sharing e il network che si svilupperà non seguirà i circuiti classici – o non solo – ma darà la sua risposta al problema dell’overtourism creando dei centri di valore al di fuori degli itinerari tradizionali”. I progetti che daranno nuovo impulso al ricettivo italiano promuoveranno concorsi di idee a livello internazionale, creando così un network ricettivo davvero in grado di recepire i trend della domanda. L.D.
Areas for development, in the short, medium and long term, need to be looked for outside the traditional circuits. The opportunities are many and there is also the possibility to overcome the gap in the downscale segment. Italy will develop new concepts of hospitality, because the hospitality facility is no longer seen as just a place to sleep. “There are new tendencies emerging among international travellers – highlights Malacrida – such as co-working, and bike sharing, and the network that will develop won't, or won't only, follow the classic circuits, but will find a new solution to the problem of overtourism, creating important centres outside the traditional itineraries”. The projects that will give new impetus to Italian hospitality will launch international competitions for ideas, to create a hospitality network truly capable of incorporating the trends in demand. L.D. 6
SCENARI OVERVIEW
Un’Italia sicura per turismo e investimenti A secure Italy for tourism and investments Nel 2017 si sono registrati 1,6 miliardi di euro di compravendite alberghiere: l’anno migliore di sempre Hotel sales worth 1.6 billion euro were registered in 2017: the best year ever Turismo e investimenti immobiliari legati al comparto viaggiano parallelamente su un binario di grande prosperità. Non è un caso: gli investitori osservano i flussi vacanzieri e l’Italia è percepita come una destinazione sicura, anche per importanti transazioni economiche come lo sono state quelle del real estate di hotel e resort nel 2017. “Il migliore anno di sempre con 1,6 miliardi di compravendite e il terzo anno consecutivo di crescita doppia, su un 2016 già a +40%”, esordisce Marco Zalamena, head of hospitality di EY. In tutto 47 operazioni che hanno coinvolto 10mila500 camere e che vanno a confermare la crescente elevata liquidità del mercato italiano. “Prevalgono sempre gli investitori internazionali, responsabili del 70% degli investimenti – continua -: l’Italia oggi è considerata un mercato sicuro e solido, superando la reputation del passato di contesto difficile da penetrare. Questo trend è positivo per il futuro”. Anche nell’anno trascorso il private equity ha dominato, con il 63% degli interventi e l’operazione “top” di Värde Partners nell’acquisizione del Gruppo Boscolo e dei suoi 9 alberghi per un totale di mille300 camere. “Ciononostante stiamo assistendo a una diversificazione del profilo degli investitori – sottolinea Zalamena -: oltre ai fondi di private equity, che pur primeggiano, si sono mossi altri operatori pro-
fessionali, come catene alberghiere stesse e family offices su propri asset e alberghi di lusso. Questo permette a proprietà ferme da anni di sbloccarsi, un segnale indubbiamente incoraggiante”. Del 2017 vanno certamente ricordati, quindi, gli investimenti nei cosiddetti trophy asset, riguardanti immobili di assoluto prestigio sia per location sia per caratteristiche architettoniche di eccezione, come il Casta Diva sul lago di Como, acquistato dagli inglesi di Attestor Capital Partners. E ancora, i due Westin hotel di Milano e Venezia, passati a Capital France Hotel.
Tourism and property investments related to the segment travel hand-in-hand on a track of great prosperity. This is no coincidence: investors keep a close eye on the flows of holiday-makers to a destination, and Italy is seen as a sure bet, even when it comes to major economic transactions, like the real estate transactions involving hotels and resorts which took place in 2017. “The best year ever, with 1.6 billion registered in terms of sales, and the third year running in which we witnessed the level of growth doubling, based on the 2016 figure, which had already shown a 40% increase compared with the previous year”, says Marco Zalamena, head of hospita-
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lity at EY. No less than 47 operations involving 10,500 rooms, a total that confirms the high liquidity of the Italian market and the fact that it is continuing to grow. “The interest mainly come from overseas, with international investors accounting for 70% of the total investments – he continues. – Today, Italy is seen as a sure, stable market, and it has shrugged off its previous reputation as a context that was difficult to penetrate. This trend sets a positive outlook for the future”. And private equity prevailed last year too, accounting for 63% of the interventions and the “top” intervention by Värde Partners which saw the firm buy the Boscolo Group and its 9 hotels for a total of 1,300 rooms. “Nevertheless, we are witnessing a diversification in the profile of the investors”, stresses Zalamena, “in addition to private equity funds, which still dominate the scene, other professional operators have now come forward, such as the hotel chains themselves and family offices, investing in their own assets and luxury hotels. This enables properties that had been inactive for years to get going again, a signal that is undoubtedly encouraging”. Therefore, 2017 will definitely be remembered for events that include investments in the socalled trophy assets, concerning properties displaying an exceptional level of prestige, both in terms of their locations and outstanding architectural characteristics such as the Casta Diva on Lake Como, purchased by the English company Attestor Capital Partners. Another example involves the two Westin hotels in Milan and Venice, bought by Capital France Hotel.
Diversificazione degli investitori La diversificazione degli investitori comincia a delinearsi come un trend di osservazione e si manifesta con l’ingresso più deciso di soggetti istituzionali, immobiliaristi a reddito, assicurazioni e banche più
confidenti nel finanziare acquisizioni e nuovi sviluppi. “Si tratta di una spinta europea, consolidata in Francia e Germania, che approda in Italia dove i rendimenti sono più alti dell’Europa continentale – aggiunge l’head of hospitality di EY -. Se fino a due anni fa abbiamo visto
Diversification of the investors A diversification of the investors begins to pan out, with a more resolute entrance of institutional parties, property developers, insurance companies and banks which display a higher level of confidence when it comes to financing takeovers
and new developments. “It is therefore a European impetus, consolidated in France and Germany, which is now being seen in Italy as well, where the revenues are higher than those in mainland Europe,” adds the Head of Hospitality of EY. “While it is true that, up to two years ago, we were seeing more ‘op-
più investitori ‘opportunistici’, o interessati a trophy asset, ad esempio i fondi sovrani mediorientali concentrati sulle grandi proprietà alberghiere di lusso, oggi assistiamo all’approccio più convinto di investitori a reddito, e crediamo che ne vedremo in misura maggiore nel 2018”. Destinazioni: Roma caput mundi Nonostante i problemi politici e di governo, Roma rimane la destinazione più attiva, attraendo un terzo del volume totale: la capitale d’Italia ha incassato 470 milioni di compravendite immobiliari alberghiere, per 2mila200 camere passate di mano. Venezia e Milano seguono a ruota, catturando il 13 e il 12% dei capitali. La città lagunare è la più costosa da questo punto di vista: vale 450mila euro per camera, il doppio di Roma
che si accontenta di 220mila portunistic’ investors, or more parties interested in acquiring euro, mentre Milano trophy assets, such as, for 180mila. example, the Middle Eastern sovereign wealth funds, concenResort e villaggi turistici Un terzo delle transazioni ha trated on large luxury hotel properties, today we are seeing riguardato il mercato “turia more determined approach smo”, inteso come resort e villaggi in destinazioni pret- on the part of property investors and we believe that this tamente vacanziere. “Riletrend will develop further duviamo un interesse crescente dovuto al cambio ring 2018”. di direzione degli stessi turiDestinations: Rome caput sti, dalle mete del Nord Africa, Medio Oriente e Tur- mundi chia all’Europa meridionale, Despite its political and government problems, Rome is still ma a fronte di una elevatisthe most active destination, atsima domanda e della ditracting a third of the total vosponibilità economica, come non vedevamo da al- lume: the capital of Italy has cashed in 470 million in hotel meno 20 anni, non ci sono proprietà disponibili né per property sales, with 2,200 rooms changing hands. Venice capacità né per valore ecoand Milan are right behind it, nomico”. Gli investitori di respectively capturing 13% and questo calibro cercano ri12% of the capitals. The City of torni in un periodo di tre anni dall’inizio dei contatti e Canals is the most expensive from this point of view: it is per impegni importanti in worth 450,000 euro per room, Sicilia, Sardegna, o nelle lodouble the value of a room in calità sul mare, rinomate a
Rome, which settles for 220,000 euro, while a room in Milan comes in at 180,000. Resorts and holiday villages One third of the transactions concerned the “tourism” market, that is, the resorts and villages in destinations mainly used by holiday-makers. “We are noting a growing interest due to the change of direction taken by the tourists themselves, from the destinations in North Africa, the Middle East and Turkey to southern Europe, but when it comes to meeting this very high demand and locating affordable properties for today’s buyers, in a situation which hadn’t witnessed such a high economic availability for at least 20 years, there is a shortage of properties available, based on capacity and economic value”. Investors of this kind seek to make a return in a period of three years from when they make the initial contacts and there are no significant assets available in Sicily, Sardinia or the internationally
livello internazionale (ciò che cercano, ndr), non ci sono asset significativi. Basti considerare che attualmente per un “ticket” degno di nota, da circa 100 milioni, c’è solamente un albergo a
Roma. E anche il mercato tra i 50 e i 100 milioni incontra scarsità di prodotto. Il valore medio delle compravendite in Italia si attesta sui 35/40 milioni. Paola Baldacci
renowned seaside locations (which is what they are looking for). Suffice to say that currently, for those seeking a “big ticket” of approximately 100 million, there is currently only one hotel available in Rome. And the
market that comes in between 50 and 100 million is also encountering a product shortage. The average value of the properties sold in Italy is about 35/40 million. Paola Baldacci
APPROFONDIMENTO Outlook 2018 Una prospettiva destinata a rimanere positiva quella sul 2018 secondo il report di EY. L’interesse internazionale resta elevato e, in particolare, gli investitori del segmento private equity si prevede rimarranno i più attivi. Soprattutto in termini di conversioni del debito in azioni acquistate da banche o direttamente dai mutuatari. Da una parte i principali soggetti di private equity si orienteranno a big ticket (100 milioni e oltre), mentre investitori nazionali e family offices – così come piccoli operatori locali – staranno attenti a opportunità derivanti da azioni giudiziarie. Le catene alberghiere asiatiche continuano a cercare un posizionamento in Italia, nelle città principali, preferendo proprietà esistenti al posto di nuove costruzioni. Per quanto riguarda le mete vacanziere in vista di un riposizionamento come Capri, Taormina e la Sardegna, spiccano come le preferite per immobili di prestigio. Gli investitori istituzionali rimangono focalizzati sul mass market e grandi villaggi turistici per contratti di leasing. P.Ba.
Outlook 2018 According to the report by EY, this outlook for 2018 looks set to remain positive. International interest remains at a high level and, in particular, the investors of the private equity segment are expected to remain the most active. Especially in relation to converting debts into shares purchased by banks or directly by the borrowers. On one hand, the main private equity players will tend to pursue big tickets (100 million and more), while Italian investors and family offices – as well as small, local operators – will look out for opportunities generated by legal proceedings such as bankruptcy. The Asian hotel chains will continue to seek a positioning in Italy, in the major cities, favouring existing properties over new builds. Concerning the holiday destinations marked to undergo a revamping of their status in the market, such as Capri, Taormina and Sardinia, these will be the locations favoured in terms of luxury properties. The institutional investors remain focused on the mass market and large holiday villages for leasing contracts. P.Ba 11
SCENARI OVERVIEW
L’alberghiero italiano si riposiziona The Italian hotel industry is repositioning itself L’offerta è diventata più qualificata; a confermarlo l’indagine Horwath e Confindustria Alberghi, giunta alla sua quinta edizione A higher quality of service is on offer, as confirmed by the Horwath and Confindustria Alberghi survey, now in its fifth edition La domanda turistica internazionale è in costante aumento: a dirlo i dati dell’Unwto, secondo cui nel 2017 gli arrivi turistici internazionali sono cresciuti del 7% rispetto al 2016 raggiungendo quota 1,32 miliardi. Anche in Italia le rilevazioni
di euro ai 47,8 miliardi del 2027. A questi risultati fa seguito un aumento dell’interesse degli operatori internazionali e dei fondi immobiliari verso la nostra destinazione ed in particolare verso il settore dell’ospitalità.
International tourist demand is steadily increasing: this is confirmed by data from UNWTO, which indicates that international tourism arrivals in 2017 grew by 7% compared to 2016, reaching 1.32 billion. In Italy, too, Eurostat data confirm the positive figures: in the
These results have been followed by rising interest in Italy from international operators and real estate funds, particularly as regards the hospitality sector.
Eurostat confermano cifre positive: nei primi 10 mesi del 2017 gli arrivi internazionali segnano un +4,7% rispetto all’analogo periodo 2016. Si consolida il ruolo del turismo quale settore chiave della nostra economia: se nel 2011 il settore generava l’8,6% del Pil e il 9,7% dell’occupazione, la quota salirà entro il 2027 all’11,9% del Pil e al 14,5% degli occupati, secondo le stime del Wttc. L’export turistico è destinato ad aumentare dagli attuali 37,2 miliardi
La ricerca E questo come si traduce? In primis secondo i dati emersi dalla ricerca Horwath in collaborazione con Confindustria Alberghi, giunta alla quinta edizione, continua il processo di riposizionamento dell’offerta verso segmenti più qualificati: anche nel 2016 si è registrato un aumento della capacità degli hotel 4 e 5 stelle, che rappresentano ora il 37% delle camere, mentre nel 2007 rappresentavano il 29% del totale alberghiero italiano.
first 10 months of 2017, international arrivals rose by 4.7% compared to the same period in 2016. The role of tourism is being consolidated as a key sector in the Italian economy: in 2011 the sector generated 8.6% of GDP and 9.7% of total employment, while by 2027 the figure will rise to 11.9% of GDP and 14.5% of total employment, according to WTTC estimates. Visitor exports are destined to increase from the current 37.2 billion euros to 47.8 billion in 2027.
real terms? First of all, according to the data that has emerged from the study conducted by Horwath in collaboration with Confindustria Alberghi, now in its fifth edition, the process of repositioning towards a higher quality level of provision is continuing: 2016 again showed an increase in capacity in 4 and 5 star hotels, that now represent 37% of all rooms, while in 2007 they represented 29% of total Italian hotel provision. The average size of hotels has sta-
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The research So how does this translate in
La dimensione media degli hotel si stabilizza sulle 33 camere, un numero sotto la media europea (36 camere) ma non così distante. Crescono gli alberghi di catena, ma con modelli di business e brand diversi rispetto al passato: il modello di sviluppo basato sull’acquisto della proprietà dell’immobile continua ad essere ancora il modello prevalente, ma nel 2017 si è registrata una forte impennata del lease; in crescita anche gli altri modelli di gestione - management contract e franchising – ma con tassi più bassi rispetto agli altri”. L’aumento del numero di marchi è invece sintomatico di una maggiore specializzazione verso i target di clientela ben individuati o dalla volontà di diversificare il proprio business, anche verso tipologie di ospitalità diverse da quelle tipicamente alberghiere. A questi cambiamenti si aggiungono una clientela con mutate esigenze e alla ricerca di qualcosa di “nuovo” – esperienza è la parola chiave degli ultimi anni – un aumento dei competitor provenienti da settori diversi, che comunque testimonia la “profittabilità” del comparto in Italia, vari canali distributivi, e ultimo, ma non per ordine di importanza, l’impatto del digitale, che ha impresso un’accelerata inarrestabile a queste trasformazioni.
Parole d’ordine Due le parole d’ordine, innovare e reinventare, il più rapidamente possibile. Viviamo in un mondo molto frenetico, dove i trend emergenti possono rapidamente diffondersi e diventare aspettativa consolidata da parte di un gruppo di clienti sempre più numeroso. Avrà successo chi, catena o albergo indipendente, sarà capace di anticipare i nuovi trend nel mercato italiano dell’ospitalità, continuerà a crescere la penetrazione di hotel di catena, con un incremento delle transazioni immobiliari e un’evoluzione del modello di business degli operatori. Per quanto riguarda il primo trend, si manifesta una crescita lenta ma costante del mercato italiano, che va a colmare il gap con altri Paesi europei in termini di penetrazione delle catene per numero di hotel (4,5% nel 2017 contro il 3,9% nel 2013). L’evoluzione corrente verso un’offerta di maggior qualità è guidata dal numero crescente di arrivi internazionali e da nuove generazioni di turisti, come i millennials, abituati a confrontare e a scegliere fra diversi tipi di esperienze di viaggio in continenti diversi e fra diverse destinazioni internazionali. Nicoletta Somma
bilized at 33 rooms, which is below the European average (36 rooms) but not far off. The number of chain hotels is increasing, but with different business models and brands compared to the past: the development model based on acquiring ownership of real estate continues to be the prevalent model, but in 2017 there was a sharp increase in leasing; other management models – management contract and franchising – are also increasing, but at a slower rate than the others. The increase in the number of brands, on the other hand, is symptomatic of a greater specialization towards a clearly identified target clientele or by the desire to diversify their own business, including extending it into different types of hospitality than the standard hotel version. Added to these developments are a clientele with changing requirements, in search of something “new” – experience is the key word in recent years – an increase in competitors from various sectors that testify to the “profitability” of the sector in Italy, various distribution channels, and last but not least, the impact of digital technology, that has exerted an inexorable acceleration on these transformations. 13
Key words There are two key words: innovate and reinvent, as speedily as possible. We live in a frenetic world, where emerging trends can spread rapidly and become a consolidated expectation on the part of an ever more numerous group of clients. Whether chains or independent hotels, successful businesses will be those who are able to anticipate new trends, the survey comments. Moreover, in the Italian hospitality market, hotel chains will continue to increase their penetration, with an increase in real estate transactions and an evolution in the business model of the operators. The former trend is showing slow but steady growth in the Italian market, helping to close the gap with the other European countries in terms of hotel chain penetration by number of hotels (4.5% in 2017 against 3.9% in 2013). The current evolution towards providing a higher quality of service is being driven by an increasing number of international arrivals and by new generations of tourists, such as the millennials, who are used to comparing and choosing between different types of travel experience on different continents and between different international destinations. Nicoletta Somma
APPROFONDIMENTO Transazioni alberghiere, il trend Per quanto riguarda le transazioni alberghiere, secondo gli ultimi dati forniti da EY, il mercato alberghiero italiano ha registrato un volume record di 1,6 miliardi nel 2017 rispetto agli 1,5 dell’anno precedente, guidato da investimenti oltreconfine, prevalentemente di gruppi di private equity. Il sentiment degli investitori dovrebbe rimanere positivo, grazie alla ripresa dell’economia, a flussi crescenti degli arrivi e condizioni solide del mercato che guidano l’attenzione degli operatori stranieri e domestici verso le maggiori città italiane (Roma, Milano, Firenze, Venezia). In più, un numero crescente di operatori si sta indirizzando verso destinazioni leisure nel Sud Italia. Per la prima volta, inoltre, dai dati si evince che il numero di camere in hotel con formula d’affitto è superiore a quelle in hotel di proprietà (64.429 contro le 62.050) . Una strategia di separazione tra proprietà e management che Cassa depositi e prestiti sta portando avanti e che consente agli operatori di liberare consistenti capitali per reinvestirli in espansione o in operazioni core, come digitalizzazione, arredamenti, risorse umane, marketing e branding. Sempre secondo l’indagine Horwath, all’inizio del 2018 si contano 1.500 hotel di catena in Italia. Un numero che rappresenta una crescita rispetto al 2013 (+14%). Inoltre, seguendo un trend che si è evidenziato nell’anno passato, il numero dei brand è significativamente aumentato, confermando l’attenzione degli investitori internazionali verso il nostro Paese. Mentre si espandono a livello globale, le catene lottano per avere almeno una struttura in Italia. Nessuna sorpresa dunque che i marchi internazionali abbiano continuato a guardare al nostro Paese con un interesse speciale. Se consideriamo i diversi modelli di business adottati dalle catene, la classifica dei top brand (in termini di numero di camere) è guidata da: Franchising: 1- Best Western; 2- Mercure; 3- Holiday Inn Ownership: 1- Aeroviaggi; 2- ITI Hotels; 3- Blu Hotels Lease: 1- Valtur; 2- NH Hotels; 3- TH Resort Management contract: 1- Ibis; 2- Novotel; 3- Sheraton I primi dieci operatori raggruppano circa il 41% di tutti gli hotel di catena, ovvero il 25% delle camere. Nel 2017 la svolta epocale: il numero di camere gestito attraverso il lease supera quello del ownership. N.S.
Hotel transactions: the trend As regards hotel transactions, according to the latest data from EY, the Italian hotel market showed a record volume of 1.6 billion in 2017 compared to 1.5 in the previous year, led by investments from outside Italy, mainly by private equity groups. Investor sentiment should remain positive, thanks to the economic recovery, growing arrival numbers and sound market conditions that are directing the attention of foreign and domestic operators towards the bigger Italian cities (Rome, Milan, Florence, Venice). Moreover, a growing number of operators are looking to leisure destinations in the South of Italy. For the first time, too, the data show that the number of rooms in hotels with leasing formulas is higher than those under the ownership model (64,429 against 62,050). The strategy of separation between ownership and management is one that Cassa depositi e prezzi is currently working on, allowing operators to free up substantial capital in order to reinvest it in expansion or core operations, such as digitization, furnishings, human resources, marketing and branding. According to the Horwath survey again, at the beginning of 2018 there were 1,500 chain hotels in Italy. This is an increase of 14% compared to 2013. Moreover, following a trend revealed over the last year, the number of brands has also risen significantly, confirming the attention focused on Italy by international investors. While they are increasing at a global level, the chains are competing to have at least one structure in Italy. So it’s no surprise that the international brands have continued to show a special interest in Italy. If we consider the different business models adopted by the chains, the top brand rankings (in terms of number of rooms) are headed by: Franchising: 1- Best Western; 2- Mercure; 3- Holiday Inn Ownership: 1- Aeroviaggi; 2- ITI Hotels; 3- Blu Hotels Lease: 1- Valtur; 2- NH Hotels; 3- TH Resorts Management contract: 1- Ibis; 2- Novotel; 3- Sheraton The top ten operators account for 41% of all chain hotels, or 25% of rooms. In 2017 came the big shift: the number of rooms managed by leasing overtook those under ownership. N.S. 15
SCENARI OVERVIEW
L’Hotel si fa community The Hotel becomes a community Se i mq in più di un urban hotel sono usati in modo creativo allora può succedere che l’albergo diventi un luogo nuovo di aggregazione per viaggiatori millennials e nomadi digitali If the extra m2 of an urban hotel are used creatively, then that hotel can become a new gathering place for travelling millennials and digital nomads Pod hotel, postazioni, coabitazione e coworking, il mondo dell'ospitalità sperimenta un uso diverso degli spazi comuni, all’insegna di un principio nuovo: i mq in più non sono solo nuove potenziali stanze, ma nei progetti di diversi brand si possono convertire in aree per la community di ospiti anche per i local e i business traveller di passaggio. E’ una tendenza evidente nel mondo della hotel industry: il "coliving", che enfatizza la collaborazione e la comunità che si crea intorno all’albergo e ridisegna le lounge di diverse proprietà cittadine. Negli urban hotel i mq venivano tradizionalmente considerati solo opportunità di business immediato: camere
da ricavare e vendere, anche per via del valore immobiliare di alcune proprietà nei quartieri strategici delle città. Ora invece i brand preferiscono ideare nuove soluzioni, ispirate dai viaggiatori millennials ma non solo. AccorHotels ci ha studiato intorno un nuovo marchio, Jo & Joe, in gran parte ispirato al coliving e agli ostelli. Il primo ha aperto a Hossegor sulle coste francesi e altri 50 sono già previsti. Hilton Worldwide ha annunciato di voler lanciare un concetto di marchio "Micro Hotel urbano" nel prossimo futuro. Che gli urban hotel di nuova generazione vogliano creare occasioni di aggregazione, si è visto anche con il marchio Moxy del gruppo
Pod hotels, work stations, cohabitation and co-working, the hospitality world is trying out different use of communal spaces, according to a new principle: the extra m2 are not just potential new rooms, but according to the plans of different brands, can be converted into areas for the community of guests, as well as for locals and passing business travellers. It is an important trend in the hotel industry world: "co-living", which highlights collaboration and the community created around the hotel, redesigning lounges in different city properties. In urban hotels, square meterage was traditionally considered just instant business
opportunities: rooms to be created and then sold, also due to the real estate value of some properties in the strategic districts of the city. Now, however, brands prefer to come up with new solutions, inspired by millennial travellers and more. AccorHotels has studied this concept with a new brand, Jo&Joe, mainly inspired by co-living and hostels. It opened the first in Hossegor on the French coast and 50 more are already in the pipeline. Hilton Worldwide announced it wanted to launch an “Urban Micro Hotel” brand concept in the near future. That the new generation of urban hotels wants to create opportunities for getting together has also been seen in
Marriott International, lanciato in Italia circa tre anni fa con una proprietà al Terminal 2 dell’aeroporto di Milano Malpensa. Design audace e stile accessibile, qui l’esperienza è centrale e non solo quella degli ospiti, ma anche dei nomadi digitali, alla ricerca di una “casa-ufficio” temporanea per qualche ora. L’esperienza al Moxy inizia nella lobby, luminosa, spaziosa ed eclettica, dove gli ospiti possono rilassarsi, leggere un libro preso dalla library, connettersi a Internet, incontrarsi. Moxy offre agli ospiti un servizio beverage & food aperto 24 ore su 24 tutti i giorni per prendere ciò che vogliono, quando lo vogliono. Aree a uso comune sono presenti anche ai piani, per gestire la propria biancheria. E naturalmente è
the brand Moxy by the Marriott International group, launched in Italy about three years ago with a property in Terminal 2 of Milan Malpensa airport. Through bold design and accessible style, the experience here is central, and not just that of the guests, but also of digital nomads in search of a temporary “homeoffice” for a few hours. The experience at Moxy begins in the lobby, a bright, spacious and eclectic space where guests can relax, read a book borrowed from the library, connect to internet, meet up. Moxy offers guests a food and beverage service open 24/7, where they can get what they want, whenever they want it. The floors have communal areas offering laundry service. And everything is connected,
tutto connesso, gli ospiti iscritti ai programma fedeltà Marriott Rewards accedono ai servizi digitali attraverso la Marriott Mobile app, tra cui check-in e check-out via mobile, keyless entry e richieste tramite la app. Non è necessario aver dormito nella proprietà per usarne le facilities. Gli hotel sposano il concetto di casa Gli hotel, dunque, si fanno casa, anche per battere la concorrenza di sistemazioni come Airbnb o HomeAway. E, rispetto a queste formule, presentano il vantaggio di costituire un luogo neutro, dove gli estranei possono davvero riunirsi. Airbnb certamente fa scoprire le realtà locali, ma a volte isola. Non c'è una lobby centrale dell'hotel 17
of course. Guests signed up for the Marriott Rewards loyalty programme can access digital services through the Marriott Mobile app, including checkin and check-out via mobile, keyless entry and requests through the app. You don’t have to be a guest of the hotel to use its facilities. Hotels embrace the home concept Hotels, then, are trying also to beat accommodation competition such as Airbnb or HomeAway. And as regards these formulas, are offering the advantage of building a neutral place, where strangers can really get together. Airbnb certainly lets you get a feel for the local area, but it can also be isolating. There isn’t a central hotel lobby where you can
dove puoi incontrare altri viaggiatori o gente del posto. Gli hotel, dunque, lavorano su questo indubbio vantaggio, per far sentire gli ospiti come se "vivessero lì". E’ il caso di successo del format di The Student Hotel. Nato a Rotterdam nel 2012, è in piena espansione in Europa. In Italia ha già annunciato la sua quarta proprietà: due a Firenze, una in apertura quest’anno, Bologna nel 2019, e poi aprirà a Roma nella zona di San Lorenzo. Il
gruppo prevede di avere 41 strutture nelle città europee entro il 2021. Quello di The Student Hotel è un modello di coliving e coworking, oltre alla parte di sistemazione. A Firenze lo spazio Work and Meet è a disposizione tanto dei guest quanto degli esterni. “Vogliamo ispirare le tue idee” è l’obiettivo con cui si promuove. Un incubatore di startup e creatività, quindi. E’ questo l’hotel del futuro. Alessandra Gesuelli
meet other travellers or locals. So the hotels are working on this definite advantage, to enable guests feel as if they were “living there”. A successful case in point is The Student Hotel. Created in Rotterdam in 2012, it is spreading right throughout Europe. In Italy, it has already announced its fourth property: two in Florence, the first is opening this year, Bologna in 2019, and then it will be opening in Rome in the San Lo-
renzo district. The group plans to have 41 facilities in European cities by 2021. The Student Hotel is a co-living and co-working model, besides the accommodation part. In Florence, the Work and Meet space is available to guests and non-guests alike. “Your ideas give us inspiration” is its objective. So a hotbed for start-ups and creativity. And this is the hotel of the future. Alessandra Gesuelli
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INTERVISTA INTERVIEW
Il piano turistico di CDP The CDP tourist plan Dopo le prime due già realizzate sono in corso di analisi altre operazioni. La chiusura potrebbe avvenire intorno alla metà del 2018 After completion of the initial two, other transactions are undergoing analysis. Finalisation could take place around the middle of 2018
Il turismo è tra gli ambiti di intervento del piano industriale di CDP Investimenti, essendo “uno dei settori con più alto potenziale per la crescita economica e la creazione di nuova occupazione in Italia. Il nostro intervento ha affermato Alessandro Belli, head of tourism real estate di CDP Investimenti Sgr e adjunct professor alla Luiss Business School - sarà focalizzato in particolare sulla valorizzazione di immobili a fini ricettivi, sulla crescita delle nostre imprese alberghiere e sull’attivazione di fondi europei per il turismo a favore della Pa”. Le mosse che CDP ha già realizzato in am-
Tourism is one of the areas for intervention within the CDP Investments business plan. It is “one of the sectors with the highest potential for economic growth and the creation of new jobs in Italy. Our intervention”, confirmed Alessandro Belli, head of tourism real estate at CDP Investimenti Sgr and adjunct professor at the LUISS Business School, “will focus, in particular, on the development of properties for hospitality purposes, on the growth of our hotel businesses and on the activation of European funds for tourism in favour of public entities”.
bito turistico hanno visto il Gruppo Cassa depositi e prestiti fare il suo ingresso nel capitale di Hotelturist S.p.A. (TH Resorts) attraverso la controllata CDP Equity, che arriverà a detenere una quota del 46% della società. L’operazione prevede un investimento totale di 20,4 milioni di euro in aumento di capitale. Con l’ingresso nel capitale di TH Resorts, il Gruppo CDP intende supportare il piano di sviluppo della società che prevede di raddoppiare le dimensioni aziendali con l’apertura di oltre 10 nuove strutture alberghiere nei prossimi cinque anni. 20
The moves already made by CDP within the tourism sector include the purchase of share capital by the Cassa depositi e prestiti Group in Hotelturist S.p.A ( TH Resorts) through its subsidiary CDP Equity, which will gain a 46% stake in the company. The transaction involves a total investment of 20.4 million euros in a share capital increase. With the acquisition of share capital in TH Resorts, the CDP Group intends to boost the company’s development plan, which aims to double the size of the company by opening more than 10 new hotel facilities
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Un’altra operazione ha visto la cessione da parte di Valtur della proprietà di tre resort, Marina di Ostuni (Brindisi), Marilleva (Trento) e Pila (Aosta). Con l’operazione Valtur, “oltre a permettere al gestore di liberare capitali per finanziare la propria crescita, ci siamo impegnati insieme all’azienda stessa a sviluppare importanti piani di investimento (circa 27 milioni di euro) per l’ammodernamento e l’ampliamento delle strutture in questione - precisa Belli -. L’obiettivo è consentire a Valtur di offrire ai propri clienti un prodotto di standing elevato, allineandosi a quelli che sono gli standard qualitativi internazionali”. Nuove operazioni Quanto a possibili altre mosse, attualmente sono in corso di analisi altre potenziali operazioni “e stiamo avendo delle interlocuzioni con vari player del mercato turistico. La chiusura di alcune di queste operazioni potrebbe avvenire intorno alla metà del 2018”, annuncia il manager. Si chiama Fondo Investimenti per il Turismo (FIT) la piattaforma d’investimenti che Cassa depositi e prestiti ha creato per supportare la crescita delle catene di gestione alberghiera, “ha un obiettivo di veicolare investimenti in immobili a destinazione ricettiva per circa 1 miliardo di euro, considerando l’equity sottoscritto da CDP e da investitori terzi, e un ricorso moderato alla leva finanziaria”, fa presente Belli.
within the next five years. Another operation involved the sale by Valtur of the ownership of three resorts – Marina di Ostuni (Brindisi), Marilleva ( Trento) and Pila (Aosta). In the Valtur transaction, “in addition to enabling the parent company to release capital to finance its own growth, we worked together with Valtur to develop significant investment plans (of around 27 million euro) for the modernization and expansion of the structures in question”, specifies Belli. “The goal is for Valtur to offer its customers a product of high standing, aligning itself with the highest international quality standards”.
nere il canone di locazione pattuito. Vengono analizzate, con il supporto di advisor specialistici, le performance passate e prospettiche del gestore della struttura, tenendo conto anche degli effetti di eventuali investimenti per interventi di adeguamento e riposizionamento dell’asset”. Tutto ciò si traduce nella valutazione di un canone di locazione “congruo, sostenibile e di mercato, che permetta al gestore alberghiero di generare un adeguato profitto dall’asset e al tempo stesso al fondo di remunerare i propri investitori”. C’è da tener presente che il profilo di rischio/rendimento dell’investimento, “e quindi il valore di mercato degli immobili turistico ricettivi, viene influenzato dagli aspetti gestionali e in modo più marcato rispetto ad altre asset class immobiliari”.
New transactions Regarding further possible moves, other potential transactions are currently being analysed “and we are in discussions with various plaPunti di forza e di debolezza yers of the tourism market. The finalisation for some of L’Italia è il primo Paese al these transactions could mondo per numero di siti Unesco presenti sul territorio take place around the mide una delle mete preferite dai dle of 2018” announces the manager. The investment turisti. Nonostante ciò il setplatform that Cassa depositi tore del turismo nostrano risente “di non poche difficoltà. e prestiti has created to supPrima fra tutte la qualità e gli port the growth of the hotel management chains is calstandard delle infrastrutture led the Fondo Investimenti turistiche e del sistema dei per il Turismo [ Tourism Invetrasporti – fa presente Belli -. stment Fund] (FIT ) and “is Se siamo tra i primi Paesi al mondo come meta scelta dai aimed at distributing inveviaggiatori, siamo solo ottavi stments in hospitality pro-
I criteri base per investire FIT investe esclusivamente in strutture a destinazione turistico-ricettiva esistenti ed operative, “eventualmente da riqualificare, riposizionare e/o ampliare, su tutto il territorio nazionale”. Come spiegato dal manager, nel processo di analisi delle opportunità di investimento “viene posta particolare attenzione, oltre agli aspetti immobiliari (dimensioni, caratteristiche costruttive, qualità e location dell’asset), anche alla capacità del gestore di generare fatturato e quindi di soste-
perties amounting to approximately 1 billion euros, including the equity put forward by CDP and thirdparty investors with only a moderate reliance on leverage” Belli points out . Basic criteria for investments FIT invests exclusively in existing and operational tourist and hospitality facilities, “that may need redevelopment, repositioning and/or expansion, throughout Italy”. As the manager explained during the process of analysing investment opportunities “in addition to the real estate aspects (dimensions, construction characteristics, quality and location of the asset), particular attention is paid to the operator’s ability to generate turnover and therefore to sustain the agreed rent. With the help from specialist advisers, the past and future performance of the facility’s operator is analysed, while considering also the effects of any investments for adaptation and repositioning of the asset”. All this translates into the assessment of a “fair, sustainable and market rent” that allows the hotel operator to generate an adequate profit from the asset and, at the same time, for the fund to provide returns to its investors”. There should be awareness that the risk/return profile of the investment, “and therefore the market value of tourist accommodation properties, is influenced by aspects of management more profoundly compared to other real estate asset classes”. Strengths and weaknesses Italy is the top country in the world for number of UNESCO sites and a favourite tourist destination. Despite this, the local tourism sector suffers from “more than a just a few difficulties. At the top of the list are the quality and standards of tourist infrastructures and the transport system”, as Belli points out. “We may be one of the top countries in
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(World Economic Forum – Travel & Tourism Competitive Index 2017) per quanto riguarda la competitività del settore e quindi il gradimento dei viaggiatori nei confronti dei servizi acquistati”. Un altro limite messo in evidenza “è il basso indice di penetrazione delle catene alberghiere, a fronte della presenza di una folta schiera di piccoli proprietari autonomi e indipendenti, spesso anche proprietari delle mura. Tali soggetti ovviamente condizionati dal fattore dimensionale non riescono a beneficiare delle economie di scala, e hanno forti difficoltà ad affrontare le sfide di un mercato in forte evoluzione che richiede spesso forti investimenti”. Cosa comporta? Tutto ciò si riflette “in una gestione delle strutture meno professionale, che impoverisce la qualità dei servizi offerti ai viaggiatori, e meno sostenibile, causando una perdita di competitività rispetto ai maggiori competitor esteri”.
consueto nel panorama internazionale, e che speriamo diventi sempre più frequente anche in Italia. Per i gestori – spiega il manager - il capitale immobilizzato nell’investimento immobiliare dovrebbe essere utilizzato per investimenti mirati alla crescita del business e della catena (digitalizzazione, rifacimento arredi, crescita del management). Alcuni studi evidenziano in modo chiaro che i soggetti che in passato hanno provveduto ad effettuare tale separazione, sono riusciti a reagire in modo più efficace alla crisi, concentrandosi sull’attività industriale di pura gestione e liberandosi dall’attività immobiliare, onerosa e delicata. Siamo consapevoli – aggiunge - che per i gestori è auspicabile negoziare dei contratti di locazione di lungo periodo (o prevedere ad esempio un diritto di prima offerta a fine contratto di locazione), al fine di preservare strutture strategiche su cui sono stati effettuati importanti investimenti anche da parte del geLa separazione store per l’avviamento e la Tra i fenomeni in atto si avvalorizzazione”. In quest’otverte una separazione semtica, il Fit si pone come parpre più marcata della tner, essendo un fondo di proprietà immobiliare dalla lunga durata orientata ad ingestione alberghiera. Quali vestimenti long term, finalizsono i pro e i contro di una zati a garantire stabilità simile evoluzione? “La separa- gestionale e basso profilo di zione è un fenomeno ormai rischio. Stefania Vicini
the world chosen as a destination by travellers, but we are only eighth ( World Economic Forum – Travel & Tourism Competitive Index 2017) in terms of industry competitiveness and therefore traveller satisfaction in the services purchased”. Another limit highlighted “is the low penetration index of hotel chains compared with the large group of small independent owners, who are often also owners of the property. Such subjects, obviously constrained by a size factor, cannot benefit from the economies of scale and have great difficulty in facing the challenges of a rapidly evolving market that often requires heavy investment”. What does it add up to? It means “a less professional and less sustainable management of the structures, which impoverishes the quality of services offered to travellers, causing a loss of competitiveness to the major foreign competitors”.
phenomenon on the international scene, and we hope it will become increasingly common in Italy as well. For operators,” the manager explains, “the fixed assets in real estate investment should be used for investments aimed at the growth of the business and the chain (digitalisation, furniture makeover, management growth). Some studies clearly highlight that the subjects that have carried out this separation in the past were able to react more effectively to the crisis, concentrating on the business of pure management, free from the onerous and sensitive issues related to real estate. We are aware – he adds – that it is advantageous for operators to negotiate a long-term lease (or to have, for example, the right of first refusal at the end of the lease), to preserve strategic structures which may have benefited from significant investment, even from the operator, for the startSeparation up and development”. In Among the current pheno- this context, FIT presents itmena, there is an increasin- self as a partner, as it is a gly marked separation of long-term fund oriented toreal estate ownership from wards long-term invehotel management. What stments, aimed at are the pros and cons of guaranteeing management this type of evolution? “Sestability and a low-risk proparation is now a common file. Stefania Vicini
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APPROFONDIMENTO “Non basta più piccolo e bello, dobbiamo saper crescere” L’ingresso da parte di CDP in realtà turistiche che vantano una lunga storia, come TH Resorts, sottolinea il presidente Graziano Debellini, “è un esempio di una necessaria azione di crescita per il comparto turistico del nostro Paese. E’ importante avere il coraggio di aprire il capitale a realtà come CDP ed accettare una vera sfida di mercato: questo è il grande merito di TH Resorts”, asserisce il Presidente. Per CDP è evidente la decisione di investire sulle realtà imprenditoriali più significative del nostro Paese. “Investire e quindi favorire la crescita e lo sviluppo. Anche le operazioni sul comparto immobiliare attraverso la necessaria separazione dalla gestione sono un ulteriore contributo a questo sviluppo, e ne abbiamo visto numerosi esempi. Non c’è futuro per piccolo e bello. La dimensione è decisiva per un prodotto competitivo anche a livello internazionale”. Dal canto suo il gruppo TH Resorts punta a triplicare il fatturato nel breve periodo, e in questa direzione ha già acquisito 4 nuove strutture in località montane, come Madonna di Campiglio, Sestriere, Cortina e Courmayeur, e intende crescere anche sul prodotto città e mare Italia. “Il valore più importante dell’ingresso di CDP, oltre alla capacità finanziaria che permette l’acquisizione di nuovi contratti di management e di crescita del prodotto, è la possibilità di garantire una continuità ai lavoratori che soffrono la precarietà del lavoro stagionale – prosegue Debellini -. Un modello di sviluppo del turismo nel nostro Paese in cui gli azionisti, gli imprenditori e il management trovano una sintesi per creare un prodotto vincente e competitivo”. Il Gruppo TH Resorts prevede un piano di sviluppo e crescita che si orienta a raggiungere “nel 2019 i 100 milioni di fatturato. Già in questi ultimi due anni TH Resorts ha aumentato la sua dimensione raddoppiando la cifra del fatturato pari a 70 milioni”. Per la stagione invernale 2017/2018 è aumentato il numero di camere di 665 posti letto per raggiungere un numero totale di 10.347 posti letto. S.V.
“Small and beautiful is no longer enough, we must grow" C D P ’s e n t r y i n t o l o n g - s t a n d i n g t o u r i s m c o m p a n i e s, s u c h a s T H R e s o r t s , a s e m p h a s i s e d b y t h e Pr e s i d e n t G ra z i a n o D e b e l l i n i “i s a n e x a m p l e o f t h e n e c e s s i t y o f i n i t i a t i v e f o r g r o w t h i n o u r c o u n t r y ’s t o u r i s m i n d u s t r y. I t i s i m p o r t a n t t o h a v e t h e c o u ra g e t o o p e n s h a r e ca p i t a l t o e n t i t i e s l i k e C D P a n d a c c e p t a r e a l market challenge: this the TH Resor ts’ great s t r e n g t h”. T h e d e c i s i o n f o r C D P t o i n v e s t i n t h e m o s t s i g n i f i ca n t e n t r e p r e n e u r i a l r e a l i t i e s o f o u r c o u n t r y i s o b v i o u s. “ To i n v e s t a n d t h e r e f o r e f o s t e r g r o w t h a n d d e v e l o p m e n t . E v e n t h e n e c e s s a r y s e p a ra t e o f ownership and management taking place on the r e a l e s t a t e s e c t o r, i s a f u r t h e r c o n t r i b u t i o n t o t h i s d e v e l o p m e n t , p r o v e n t h r o u g h n u m e r o u s e x a m p l e s. T h e r e i s n o f u t u r e f o r s m a l l a n d b e a u t i f u l. S i z e i s a decisive factor for a competitive product especially a t a n i n t e r n a t i o n a l l e v e l ”. Fo r i t s p a r t , t h e T H R e sor ts Group aims to triple turnover in the shor t t e r m a n d, t o a c h i e v e t h i s e n d, h a s a l r e a d y a c q u i r e d 4 n e w s t r u c t u r e s i n m o u n t a i n l o ca t i o n s, s u c h a s M a d o n n a d i C a m p i g l i o, S e s t r i e r e, C o r t i n a a n d C o u rm a y e u r, a n d a l s o p l a n s e x p a n s i o n i n i t s I t a l i a n c i t y a n d c o a s t a l p r o d u c t s. “ T h e g r e a t e s t a d va n t a g e o f f e r e d b y C D P p u r c h a s e, i n a d d i t i o n t o t h e f i n a n c i a l ca p a c i t y t h a t a l l o w s t h e a c q u i s i t i o n o f n e w m a n a g e m e n t c o n t ra c t s a n d p r o d u c t g r o w t h , i s t h e o p p o r t u n i t y t o g u a ra n t e e c o n t i n u i t y t o e m p l o y e e s w h o s u f f e r t h e i n s e c u r i t y o f s e a s o n a l w o r k .” – a d d s Debellini – “It is a model for development of tour i s m i n o u r c o u n t r y w h e r e s h a r e h o l d e r s, e n t r e p r e neurs and management find a synthesis to create a w i n n i n g a n d c o m p e t i t i v e p r o d u c t ”. T h e T H R e s o r t s Group has a development and growth plan that a i m s t o a c h i e v e “a t u r n o v e r o f 1 0 0 m i l l i o n i n 2 0 1 9 . In the last two years TH Resor ts has already increas e d i t s s i z e, d o u b l i n g i t s t u r n o v e r t o 7 0 m i l l i o n”. Fo r the 2017/2018 winter season, the number of rooms has increased from a total bed number of 665 to 10,347. S.V.
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APPROFONDIMENTO Valtur: accelerare il processo di riqualificazione delle strutture “Promuovere un’evoluzione del modello d’impresa del settore attraverso la separazione della proprietà immobiliare dalla gestione alberghiera e accelerare il processo di riqualificazione delle strutture acquisite”. E’ questo l’obiettivo della cessione a CDP di Pila, Marilleva e Ostuni (le uniche tre proprietà su un portfolio totale di 15 resort , dei quali 11 in località balneari e 4 sulle Alpi, per un totale di 5000 camere) da parte di Valtur, secondo quanto commenta l’azienda. Una cessione il cui valore, si ricorda, si è attestato attorno ai 43,5 milioni di euro, a cui si aggiungono ulteriori investimenti concordati da entrambi i partner del valore di 32,9 milioni, di cui 6,5 a carico di Valtur, per un’operazione complessiva di oltre 75 milioni di euro; grazie all’accordo il t.o. manterrà la gestione dei tre resort, a seguito di un contratto di locazione a lungo termine e avrà a disposizione gli asset per 30 anni. La scissione tra proprietà e gestione sembra un fenomeno sempre più marcato nel settore: “La vendita –commenta l’azienda - libera fondi a supporto di investimenti che comprendono lavori di ristrutturazione e sviluppo delle strutture Valtur, al fine di potenziare l’offerta, migliorando i servizi e le capacità ricettive dei resort, promuovere lo stile del brand e rafforzare la sua posizione nel segmento dell’hospitality. E’ stata già completata una prima fase di restyling dei resort neve Valtur di Pila e Marilleva e, grazie al prezioso lavoro dell’architetto Renzo Costa, progettista per importanti catene alberghiere a livello internazionale, verranno avviati i lavori di ammodernamento ed ampliamento del resort di Ostuni con la realizzazione di 100 nuove camere, spazi congressuali ed un importante Spa, il tutto nel pieno rispetto dell’ambiente e dell’architettura del territorio”. E se l’acquisizione in proprietà non è prevista, sicuramente lo è “una crescita progressiva del numero di resort in gestione, strutture in grado di rispettare gli standard qualitativi e commerciali”, conclude l’azienda. N.S.
Valtur: accelerate the redevelopment process of the facilities “Promote an evolution in the sector’s business model by separating real estate from hotel management and accelerate the process of redeveloping the acquired structures”. This is the objective behind Valtur’s sale of Pila, Marilleva and Ostuni to CDP (only three properties out of a total portfolio of 15 resorts, 11 of which are coastal and 4 Alpine, with a total of 5,000 rooms) as the company itself stated. A sale with a value, it should be noted, that stood at around 43.5 million euro, to which additional investments, agreed by both partners, have been added amounting to a value of 32.9 million, 6.5 million of which come from Valtur, for a total transaction of over 75 million euro; thanks to the agreement, the tour operator will maintain the management of the three resorts included in the long-term lease and will have a secured use of the assets for 30 years. The division between ownership and management seems to be an increasingly familiar occurrence in the sector: “The sale – says the company – frees funds to support investments, which include renovation and development of the Valtur facilities, to raise the quality of the offer by an improvement in services and accommodation capacity at the resorts, enhancing the style of the brand and strengthening its position in the hospitality sector. The first restyling phase at the Valtur snow resorts in Pila and Marilleva has already been completed. The modernization and expansion works at the Ostuni resort will be started thanks to valuable work by architect Renzo Costa, designer for large international hotel chains, with the construction of 100 new rooms, conference rooms and a large Spa, all of which fully respect the environment and architectural context of the area”. Although acquisition of ownership is not planned, there is certainly “a progressive growth in the number of resorts managed and of facilities that meet the quality and commercial standards”, concludes the company. S.V.
TENDENZE
TRENDS
La Sicilia entra nella sfera degli investitori stranieri Sicily is entering the sphere of foreign investors Per le riconversioni l’attenzione del mercato non è più focalizzata soltanto sulle “top location” As regards conversions, the market’s attention is no longer focused only on “top locations” C’è un incremento di interesse da parte degli operatori e degli investitori internazionali verso la Sicilia. A parlarne è l’amministratore delegato e fondatore della filiale italiana di Coldwell Banker, Giuseppe Rojo, alla guida della divisione Hospitality. L’advisor ha concluso, l’estate scorsa, un’intermediazione immobiliare a Venezia e ha seguito un accordo tra la Fratelli D’Amico Armatori e Omnam Group per la trasformazione in hotel di lusso di due edifici di via Liguria a Roma. Parlando delle prospettive future, Rojo fa presente che “le intermediazioni immobiliari di maggior rilievo sono senza dubbio – commenta a SeeItaly - quelle aventi ad oggetto il prodotto alberghiero già esistente, ovvero quello uso uffici suscettibili di riconversione”. Oltre alla Sicilia, l’a.d. cita compravendite e locazioni in piazze considerate “top location” come Roma, Milano, Venezia, Firenze, ma anche Napoli, Torino e Genova. Sullo stato dell’arte del patrimonio immobiliare di pregio da riconvertire in hotel in Italia, avverte: “Stiamo riscontrando una sempre più forte convinzione da parte di proprietari privati ed istituzionali nel voler valutare, nell’ottica di valorizzazione dei beni in portafoglio, la riconversione di uffici vacanti in strutture ricettive per poi negoziare un’eventuale locazione o contratto di management”. La normativa è adeguata, chiediamo? “Le tempistiche per l’ottenimento del cambio di destinazione d’uso, laddove urbanisticamente con-
sentito, sono piuttosto snelle – assicura il manager -. Al contrario di quanto si possa immaginare, lo stesso accade anche in città di elevato interesse storico artistico quali Roma e Venezia”. Per il prossimo biennio, “assestati i
Operators and international investors are showing increasing interest in Sicily. That’s according to the managing director and founder of the Italian branch of Coldwell Banker, Giuseppe Rojo, head of the Hospitality divi-
conversion.” Apart from Sicily, Rojo cites purchases and leases in markets considered to be “top locations” such as Rome, Milan, Venice and Florence, but also Naples, Turin and Genoa. As regards the current situation with regard to the conversion of valuable real estate assets into hotels in Italy, he notes: “We are seeing an increasingly strong propensity by private and institutional owners, within the perspective of upgrading the assets in their portfolio, to consider the conversion of vacant office space into accommodation structures so that they can then negotiate a lease or management contract.” Do the regulations accommodate this, we ask? “The timescales involved in obtaining change of use, where permitted under urban planning regulations, are fairly streamlined,” Rojo assures us. “Contrary to what you might imagine, the same is true even in cities of high artistic and historical interest such as Rome and Venice.” Over the next two years, “when prices have stabilised prezzi del settore residenziale sion. in the residential sector, we – sottolinea l’amministratore Last summer the commercial expect an increase in the advisors brokered a real estate number of transactions, if indelegato - ci aspettiamo un incremento nel numero delle deal in Venice and oversaw an terest rate conditions remain agreement between Fratelli transazioni se le condizioni constant, as regards both new D’Amico Armatori and the dei tassi di interesse rimarrà and used assets,” the director Omnam Group for the concostante, sia per il prodotto continues. “As regards the version of two buildings in Via commercial sector, retail secnuovo che per quello usato. Liguria, Rome, into luxury ho- tor and logistics, an increase Con riferimento al settore tels. Speaking to SeeItaly commerciale, il settore retail in transactions is also a possie logistica, è anche in questi about future prospects, Rojo bility. The industrial sector points out that “the most sicasi ipotizzabile un increcontinues to suffer.” In terms gnificant real estate deals are of upgrading assets, the mamento delle transazioni. definitely those involving alL’industrial rimane in soffenager explains that “The ready existing hotels or office hotel, as such, should be conrenza”. Per la valorizzazione degli asset, il manager spiega space that is susceptible to sidered an instrumental asset; 25
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che “l’albergo, in quanto tale, deve essere considerato come un bene strumentale e per quanto spesso sia difficile persuadere in tal senso chi lo ha acquistato o ancor peggio costruito, il valore dello stesso deriva da un semplice esercizio di calcolo che, tenendo in considerazione una serie di fattori, ne determina il valore esprimibile, sia esso l’affitto potenzialmente sostenibile da un gestore, ovvero, in caso di gestione diretta, il mero Ebitda”. Su quali siano le richieste da parte dei gestori alberghieri, chiarisce: “Il gestore alberghiero, come noto, vuole la location. Ed investire poco, il meno possibile, per avere la possibilità di andare su più posizioni contemporaneamente. Si sente sempre più spesso il termine “Turnkey” che, con il passare degli anni, include sempre più elementi. Albergo
pronto, finito, esclusi gli arredi che sono di norma a carico del gestore, ma per i quali, come ormai prassi di mercato, si richiede una sostanziale contribuzione da parte del proprietario”. Sugli investimenti necessari per il cambio d’uso di un immobile, l’esperienza di Coldwell Banker fa dire che, tralasciando gli oneri di urbanizzazione, che variano a seconda del comune di riferimento, l’investimento è imprescindibilmente legato al livello di finiture richiesto dal gestore in funzione della categoria e degli standard della catena di riferimento. “Dalla nostra esperienza – conclude Rojo per una riconversione da un immobile ad uso uffici ad hotel di categoria 4 stelle possiamo spannometricamente considerare un investimento pari a circa € 1.000 al mq, esclusi gli arredi”. Laura Dominici
while it may often be difficult to persuade someone who has purchased one or worse still, built one, of this, its value derives from a simple calculation which, taking into account a range of factors, determines its actual value, whether this is in terms of the rent that may potentially be obtained from a manager or, in the case of direct management, simply the EBITDA.” As regards the demand from hotel managers, Rojo clarifies the situation further: “The hotel manager, as we know, wants location. And to invest little, as little as possible, in order to be able to run several positions at the same time. We are hearing the term “Turnkey” increasingly frequently, and over the years it is involving more and more elements. A hotel that is ready and finished, excluding the furni26
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shings: these are normally the responsibility of the manager, but nowadays it is increasingly common market practice to require a substantial contribution from the owner.” In terms of the investment necessary in order to change the use of a property, Coldwell Banker’s experience indicates that, if you leave out the town planning fees, which vary depending on the local authority concerned, the investment is inevitably linked to the level of finishings required by the manager depending on the category and standards of the hotel chain concerned. “In our experience,” Rojo concludes, “for converting an office building into a 4-star hotel, we’re looking at an approximate investment of about €1,000 per square metre, excluding the furnishings.” Laura Dominici
TENDENZE
TRENDS
Gli arabi cacceranno unicorni? Will Arabs go hunting unicorns? E’ così che vengono definiti gli investimenti in tecnologie, fortemente a rischio, invece quelli immobiliari potrebbero ancora dare i loro frutti, soprattutto in Italia That’s how highly risky investments in technology are referred to, whereas real estate investments could still prove profitable, especially in Italy Gli arabi vanno a caccia di unicorni? Forse sì, se lo dimostra una ricerca della Bocconi. E’ questo, infatti, il titolo di un’analisi del Sovereign Investment Lab (Sil, parte del Centro Baffi Carefin della Bocconi) sui fondi sovrani che secondo l’istituzione si stanno spostando in investimenti tecnologici piuttosto che in strutture immobiliari turistiche, asset che ritenevano sicuri fino ad oggi. Nel 2016 i 21 fondi monitorati dal Sil hanno concluso 158
operazioni con una flessione del 14% per un valore totale dichiarato di soli 39,9 miliardi di dollari (-16%), raggiungendo il livello più basso di investimenti dal 2006.
Do Arabs hunt unicorns? The answer might be yes, if proven by a Bocconi study. In fact, that’s the title of a paper from the Sovereign Investment Lab (SIL, part of the Bocconi’s Centro Baffi Carefin) on the sovereign funds which, according to the institution, are turning their gaze to technological investments rather than tourism real estate, the latter being assets that had until now been considered secure. In 2016, the 21 funds monitored by the SIL closed 158 deals, down 14%,
I trend Il trend del futuro dovrebbe essere quindi quello di opzioni un po’ più rischiose nelle tecnologie, ma bisogna vedere se si consoliderà. Per ora, proprio mentre iniziava a materializzarsi questo cambiamento, a gennaio 2016,
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for a total declared value of just 39.9 billion dollars (-16%), reaching the lowest level of investments since 2006. The trends The trend for the future, therefore, seems to lean towards slightly riskier options in technologies; but it remains to be seen if that trend takes hold. For now, just as this change was emerging in January 2016, the then-Prime Minister Matteo Renzi oversaw the signature of a partnership
l’allora presidente del Consiglio Matteo Renzi, presiedeva alla firma di una partnership fra Cassa depositi e prestiti e il fondo sovrano del Qatar, Qatar Investment Authority (250 miliardi di dollari in dotazione). Il presidente della CDP, Claudio Costamagna, e il vice chairman di Qia, Sheikh Ahmed bin Jassim bin Mohamed Al-Thani, insieme si po-
nevano due obiettivi: la collaborazione delle due istituzioni per lo sviluppo del settore turistico italiano; l’investimento di 100 milioni di euro da parte di Qia nel nuovo fondo di Growth Capital promosso nel piano industriale del Gruppo CDP. E non era il primo atto di una collaborazione tra Italia e Qatar: già nel 2012, tra il Fondo Strategico Italiano e la
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agreement between Italy’s Cassa depositi e prestiti and the sovereign fund of Qatar, Qatar Investment Authority (with assets worth 250 billion dollars). The president of the CDP, Claudio Costamagna, and the vice chairman of the QIA, Sheikh Ahmed bin Jassim bin Mohamed Al-Thani, set two goals: for the two institutions to work
together to develop the Italian tourist industry; and for the QIA to invest 100 million euros in the new Growth Capital fund put forward in the CDP Group’s industrial programme. This wasn’t the first instance of a partnership between Italy and Qatar: back in 2012, an alliance was formed between the Fondo Strategico Italiano and the Qatar Investment Au-
Qatar Investment Authority era stata stretta un’alleanza per la promozione del Made in Italy. Un fatto è certo: gli investimenti operati in Italia funzionano, come racconta Mario Ferraro, a.d. Costa Smeralda Holding. La Qatar Investment Authority ha comprato infatti la Smeralda Holding nel 2012 dal finanziere americano-libanese Tom Barrack. Si tratta di un patrimonio immobiliare di quattro alberghi tra i più lussuosi al mondo (Cala Di Volpe, Romazzino, Pitrizza e Cervo), la Marina di Porto Cervo, il Pevero Golf Club, più il 51% di una joint venture che possiede 2.300 ettari di terreni di costa. Il progetto è quello di rilanciare il turismo del benessere per una maggiore redditività. Un businessplan da 120 milioni di euro in 5 anni, fino al 2022, che tra l’altro ha coinciso con l’intesa firmata dal primo ministro, Paolo Gentiloni, con la regione Sardegna per la bonifica e il rilancio dell’arcipelago della Maddalena. Un progetto che sta dando i suoi frutti: Smeralda Holding ha chiuso la stagione turistica 2017 con una crescita di oltre il 7% rispetto al 2016 (con un picco del +9,1% per l’Hotel Cala di Volpe), grazie alla decisione strategica di allungare
di circa cinque settimane il periodo di apertura e di chiusura degli hotel, generando un effetto positivo anche sul bilancio del gruppo, che vede 94,6 milioni di ricavi nel 2017 (+8,5%) e un Ebitda a 28,9 milioni di euro, al + 15,9%. Un andamento che conferma quello degli anni precedenti, con 75 milioni di euro nel 2013, 79 milioni di euro nel 2014, 82 milioni di euro nel 2015, 87 milioni di euro nel 2016. Le operazioni Ma non è solo il mare della Sardegna ad interessare i qatarini. Il primo passo l’ha fatto l’emiro Tamin bin Hamad al Thani il quale ha comprato l’intero quartiere di Porta Nuova, a Milano. Del progetto fanno parte il Bosco verticale dello Studio Boeri e la torre Unicredit dell’architetto argentino Cesar Pelli, per un valore di oltre 2 miliardi di euro. Il fondo (Qia) ha rilevato il 60% della partecipazione che non era ancora in suo possesso. Gli investitori che hanno venduto, hanno ottenuto un rendimento complessivo di oltre il 30%, con una media annua del 5-6%. Oggi siamo al punto che The Saudi al-Salwiya Group, azienda saudita attiva nei settori finanza islamica, sviluppo urbano e
thority to promote “Made in Italy” manufacturing. One thing is certain: investments made in Italy are working, as Mario Ferraro, CEO of Costa Smeralda Holding, explains. Indeed, the Qatar Investment Authority purchased Smeralda Holding in 2012 from Lebanese-American financier Tom Barrack. It consists of a real estate portfolio of four of the world’s most luxurious hotels (Cala Di Volpe, Romazzino, Pitrizza and Cervo), the Marina at Porto Cervo, the Pevero Golf Club, plus a 51% share in a joint venture that owns 2300 hectares of Sardinia’s coastline. The plan is to re-launch “wellness tourism”, to boost profitability. The business plan provides for 120 million euros over five years, up to 2022; this happens to coincide with the agreement signed by the current Prime Minister, Paolo Gentiloni, with the Sardinia Region, for the clean-up and redevelopment of the Maddalena archipelago. The project is showing results already: Smeralda Holding closed the 2017 tourist season with growth of 7% compared to 2016 (peaking at 9.1% for Hotel Cala di Volpe), thanks to the strategic decision to extend the hotels’ opening by around five weeks; this already genera-
ted a positive impact on the group’s financial results, which showed 94.6 million euros of revenues in 2017 (+8.5%) and an EBITDA of 28.9 million euros, up 15.9%. This trend continues in the vein of previous years, with 75 million euros in 2013, 79 million euros in 2014, 82 million euros in 2015 and 87 million euros in 2016. The operations But the Qataris aren’t just interested in Sardinian seaside resorts. It was the emir Tamin bin Hamad Al Thani who took the first step, by buying the entire neighbourhood of Porta Nuova, in Milan. The project includes the Vertical Forest by Studio Boeri, and the Unicredit Tower by Argentinian architect Cesar Pelli, and is worth more than 2 billion euros in total. The fund (QIA) bought up the remaining 60% of the shares which it had not owned until then. The investors who sold achieved an overall yield of more than 30%, averaging 5-6% annually. We’re now at the point where The Saudi al-Salwiya Group, a Saudi Arabian firm which operates in the sectors of Islamic finance, urban development and luxury, recently announced its intention to establish a
lusso, ha di recente annunciato l’intenzione di stabilire a Milano la sede da cui coordinare i suoi investimenti in Europa. Omar al-Salwiya, direttore dello sviluppo europeo del gruppo, ha annunciato che questo sarà un vero e proprio polo multi-funzione. Coima Sgr, investment e asset manager per conto dell’investitore di Gioia 22, una controllata 100% di Abu Dhabi Investment Authority, ha invece presentato recentemente il nuovo grattacielo direzionale di Porta Nuova che prende proprio il nome di Gioia 22. L’edificio, 26 piani fuori terra su 120 metri e 4 piani interrati per una superficie lorda totale di 68.432 m2, verrà realizzato al posto dell’edificio ex Inps di Via Melchiorre Gioia 22, realizzato nel 1961 e in disuso dal 2012. Manfredi Catella, ceo Coima Sgr, ha commentato: “Il progetto di Gioia 22 è il nostro primo contributo per avviare una stagione dove rimettere l’Italia e Milano al centro dei migliori progetti al mondo”. Minori gli investimenti invece a Roma: Katara Hospitality, capofila degli investimenti alberghieri del Qatar, ha acquistato l’hotel di lusso Westin Excelsior Rome per 222 milioni di euro. La
gestione rimane tuttavia a Starwood. E’ il secondo hotel dopo il magnifico Interncontinental De La Ville, approdo naturale di ogni grande star in cima a Trinità dei Monti, ed ora di proprietà dello sceicco Nawaf Bin Jassim Bin Jabor Al-Thani, presidente di Katara Hospitality. Con l’acquisizione del Westin Excelsior Rome il portafoglio di Katara Hospitality ha raggiunto un totale di 35 proprietà. L’emiro del Qatar possiede anche il Four Season di Firenze e il Saint Regis sempre a Roma. Ma da Doha sembra arriveranno ulteriori sorprese: Al Thani, che ha investito in patrimonio immobiliare solo 6 dei suoi 250 miliardi di dollari, ha ancora degli interessi. Sarebbe una svolta visto che l’Italia non appare nemmeno nella classifica di investimenti dell’emirato: al primo posto c’è la Cina (30%), la Germania (21%), il Regno Unito (13%), la Francia (5%), la Svizzera e la Spagna (con il 2%), il Brasile (1%). Un timore che serpeggia, se si conferma il trend del cambio di rotta profetizzato dalla Bocconi, è che quello degli investimenti di fondi sovrani potrebbe essere un treno che l’Italia ha perso. Letizia Strambi
headquarters in Milan from where it will coordinate its European investments. Omar alSalwiya, the group’s European development director, has stated that this will be a fully-fledged multifunctional hub. Meanwhile, Coima Sgr, investment and asset manager on behalf of the Gioia 22 investor, a 100% owned subsidiary of the Abu Dhabi Investment Authority, recently presented the new business skyscraper at Porta Nuova, called Gioia 22. The building has 26 floors above ground, rising to 120 metres, and 4 basement floors, covering a total gross surface area of 68,432 sq. m. It will be built on the site of the former INPS building at 22, Via Melchiorre Gioia, which was built in 1961 and has been left empty since 2012. Manfredi Catella, the CEO of Coima Sgr, commented, “The Gioia 22 project is our first contribution to launching a period in which Italy and Milan will be put back on the map for the world’s finest projects”. Smaller investments, on the other hand, are being made in Rome: Katara Hospitality, Qatar’s largest hotel developer, has purchased the luxury hotel Westin Excelsior Rome for 222 million euros. Star-
wood remains responsible for its management, however. This is the second hotel purchase, after the splendid Intercontinental De La Ville up on Trinità dei Monti; a favourite haunt of celebrities, it is now owned by the sheikh Nawaf Bin Jassim Bin Jabor Al-Thani, president of Katara Hospitality. With its purchase of the Westin Excelsior Rome, Katara Hospitality’s portfolio now includes a total of thirty-five properties. The emir of Qatar also owns the Four Seasons Florence, and the Saint Regis, also in Rome. However, it seems further surprises are in store from Doha: Al Thani, who has invested just 6 of his 250 billion dollars in real estate, still has other interests. This would be a major turning point, seeing as Italy appears nowhere on the emirate’s classification of investments: in first place is China (30%), then Germany (21%), Great Britain (13%), France (5%), Switzerland and Spain (both with 2%), and Brazil (1%). Yet the creeping fear, if the change of course forecast by the Bocconi research does indeed come to pass, is that Italy might have missed the boat when it comes to the investment of sovereign funds. Letizia Strambi
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TENDENZE TRENDS
L’esplorazione straniera prosegue The foreign exploration continues Sud Italia esempio positivo, perché ha saputo rinnovare la propria offerta turistica; è la formazione l’aspetto su cui puntare Southern Italy is setting a positive example, because it has successfully renewed its range of tourist accommodation and services; training is the key aspect on which to focus
Gli investimenti stranieri in Italia stanno vivendo una fase produttiva e di esplorazione. "L'interesse verso il nostro Paese sul fronte ricettivo è un trend in essere da due anni a questa parte che prosegue in modo promettente". A scattare una fotografia del momento contingente è Massimiliano Macaione, partner dello studio Gianni Origoni Grippo Cappelli & Partners, studio legale internazionale, indipendente, con sedi in Italia ed all'estero. I bacini stranieri che mostrano il maggior interesse ad investire in Italia si identificano in quello "mediorientale e asiatico, in particolare la Cina”. In
Foreign investments in Italy are experiencing a phase characterised by productivity and exploration. “The interest in our country from the viewpoint of the hospitality sector is a trend which has been popular here for the last two years and the outlook still appears promising”. The author of this snapshot of the current situation is Massimiliano Macaione, partner of the independent international law firm Gianni Origoni Grippo Cappelli & Partners, with offices in Italy and abroad. The foreign areas currently showing most interest in investing in Italy can be identified as the “Middle East and Asia, in particular China”. Indeed, in the case of China, fol-
quest'ultimo caso, dopo gli investimenti che sono stati realizzati in ambito calcistico italiano, si è assistito ad una frenata di ulteriori operazioni da parte del governo locale, “a causa di polemiche interne”, pertanto le prossime mosse “si orienteranno nel settore del real estate e in quello alberghiero in particolare. Abbiamo in essere un deal protetto da riservatezza con un gruppo asiatico, che, nel giro di due anni, sbarcherà in Italia per la prima volta. L'operazione riguarda il settore del lusso alberghiero". Un altro bacino sicuramente florido dal punto di vista degli investimenti esteri in Italia è il 31
lowing the investments made in the field of Italian football, we have witnessed the local government putting the brakes on further operations, “due to internal differences” so the next moves to be staged “will be in the real estate sector and in that of holiday accommodation in particular. Currently we are working on closing a confidential deal with an Asian group which, in the space of two years, looks set to descend upon Italy for the first time. The operation concerns the luxury hotel sector”. Another area that is definitely thriving from the point of view of foreign investments in Italy is Qatar. And it is the main player in the takeo-
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ver of “trophy hotels” by funds led by the emir of Qatar, Tamim bin Hamad al-Thani, who has already shopped in Italy before, and not just in the hotel industry. The fields of investment The fields of investment not only concern 5 but also 4-star facilities and the value of the operations depends on the location. In Italy, the leader-board is headed by the cities of art, Rome, Florence and Venice, “but also Milan, which has become a leisure destination”. According to Macaione, the city can becomes a “case history” due to its successful transformation into a tourist destination. “We are beginning to see flows of tourists from China, India and Korea that would have been unheard of in Milan ten years ago”. A transformation that has enabled us to compete with other European cities, “becoming a mature market in terms of the luxury tourist accommodation offered”. The Expo event contributed to this achieve-
dell'offerta turistica alberghiera di lusso". A concorrere a questo risultato l'Expo, che "l'ha proiettata sulla vetrina internazionale. I grandi eventi attraggono flussi importanti osserva Macaione -, ma a farlo non ci sono solo i grandi momenti del calendario milaGli ambiti di investimento Gli ambiti di investimento non nese”. Se si sposta lo sguardo, riguardano solo i 5, ma anche la città di Roma, “dal grande i 4 stelle. Il valore delle opera- potenziale - a detta di Macaione - è rimasta, invece, un po' zioni dipende dalla location. indietro, diversamente dal caTra le piazze italiane si distinpoluogo milanese che ha guono sul fronte delle città aperto le porte agli investid'arte Roma, Firenze e Venementi dei grandi brand interzia, "ma anche Milano, che è diventata una leisure destina- nazionali”. A Roma, intanto, si attende la riapertura dell'hotion". A detta di Macaione, la città può diventare una "case tel De La Ville, sotto la banhistory" per la trasformazione diera Rocco Forte. in ambito turistico che ha saI numeri del Belpaese puto realizzare. "Si iniziano a vedere flussi dalla Cina, dall'In- Numeri alla mano, l'Italia nel 2017 ha visto una crescita dia, dalla Corea, che non dell'8% di presenze turistiche. erano pensabili nella Milano Durante l'estate sono state di dieci anni fa". Una trasfordue le aree boom, la Puglia, in mazione che le ha permesso particolare il Salento, che ha di competere con altre città europee, "diventando un mer- fatto da locomotiva, e la Sicicato maturo dal punto di vista lia, che ha saputo presentare Qatar. Protagonista dell'acquisizione di "alberghi trofeo" da parte di fondi facenti capo all'emiro del Qatar, Tamim bin Hamad al-Thani, che ha fatto shopping in Italia, non solo nel settore dell'hôtellerie.
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ment, “showcasing the city internationally. Big events attract important flows,” Macaione points out, “but in the case of Milan, the higher flow is not only fruit of the big dates in the city’s calendar”. If we look elsewhere, the city of Rome, “which has huge potential – according to Macaione – has instead lagged behind somewhat, unlike Milan, which has opened its gates to welcome the investments of big international brands”. In the meantime, the city of Rome awaits the re-opening of the hotel De La Ville, under the flag of Rocco Forte. Italy: the facts and figures Based on the statistics, in 2017, Italy saw an 8% increase in its tourist flow. During the summer there were two boom areas, one being Apulia and in particular Salento, which acted as a driving force, and the other was Sicily, which successfully presented a renewed range of tourist options capable of attracting a higher number of visitors, “thanks also to the Nor-
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una rinnovata offerta turistica in grado di attrarre un maggior numero di persone, “grazie anche al percorso arabo-normanno che coinvolge Palermo, Monreale e Cefalù". Le mosse da fare sono "investire sulla formazione del personale, che è elemento essenziale alla crescita del settore alberghiero, e sulle infrastrutture". Un passo in tal senso è già stato fatto. In Sicilia, per esempio, “l'apertura dello scalo di Comiso vedrà
un incremento di voli promettenti". Dal canto suo il merito della Puglia e del Salento è stato quello di farsi "scoprire da chi ancora non la conosceva, fino a diventare location di matrimoni di richiamo internazionale". Elementi che fanno da traino su futuri investimenti. Le operazioni realizzate dagli investitori stranieri si dividono tra acquisizioni di alberghi, contratti di gestione, o operazioni di rilancio. All'orizzonte ci si deve aspettare
man-Arab pathway that involves Palermo, Monreale and Cefalù”. The essential moves required to continue this trend involve “investing in staff training, which is an essential element in ensuring the development of the hotel industry, and in the infrastructures”. And here, a step in the right direction has already been made. For example, in Sicily, “the opening of the airport in Comiso will lead to an increase in the number of flights from promi-
sing locations”. And the success achieved by Apulia and Salento has been founded on their ability to have put themselves out there to be “discovered by those who didn’t already know them, until they became alluring wedding destinations for international guests”. Elements that generate future investments. The operations performed by foreign investors can be divided into purchases of hotels, management contracts, and re-launching operations. And on the
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stors are France, Spain and also the UK, “Brexit has caused the pound to drop by 20% against the euro, making England a mature market that is desirable from the investor’s point of view”.
qualche cosa di importante in arrivo, "un fondo basato a Londra era intenzionato a compiere un’operazione di acquisizione alberghiera, non andata in porto, ma l'interesse non è venuto meno". In ambito europeo i Paesi più appetibili che catalizzano le mire degli investitori sono Francia, Spagna ed anche l'Inghilterra, "la Brexit ha fatto sí che il valore della sterlina calasse del 20% sull'euro, rendendo l'Inghilterra un mercato maturo appetibile dal punto di vista degli investimenti". Luci e ombre "Il grande vantaggio dell'Italia è la sua appetibilità, che non ci possono copiare e che si rafforza in un mondo globalizzato. Tra le ombre - osserva Macaione - gli investitori sono abituati ad una maggiore velocità di operazioni, inoltre, risentono maggiormente delle barriere culturali più di quelle legislative". Uno dei punti più difficili da superare resta "il confronto con i proprietari locali, non sempre hanno una capacità di visione in grado di comprendere che è necessaria un'apertura al mondo". Un altro nodo focale è riuscire a trasmettere che quando si
parla di un albergo "la prima cosa da fare è partire dai numeri. La valutazione della location e i numeri prodotti. Bisogna tener presente che quando si acquista un albergo si sta acquistando una azienda con una redditività a medio-lungo termine". S.V.
horizon, we can expect something important to happen soon, as “a fund based in London intended to make an important purchase in the hotel industry. It didn’t go ahead but it is still interested”. In Europe, the most desirable countries to catalyse the aims of the inve-
Highlights and shadows “The big advantage of Italy is its desirability, which they can’t copy from us and which is gaining ground worldwide. Instead, when it comes to our shadows – Macaione observes – we have to admit that investors are used to faster operations and also suffer more as a result of the cultural barriers that exist in Italy than those erected by the law”. One of the most difficult points to overcome is still “the relationship with the local owners, who don’t always have the kind of vision needed to understand that they must open up to the world”. Another crucial problem is managing to convey that when we are talking about a hotel “the first thing to do is start from the numbers: the rating of the location and the figures generated. It is essential to bear in mind that when you buy a hotel you are buying a company with a medium-long term profitability range”. S.V.
TENDENZE TRENDS
Un Demanio fatto di persone A State Property Office run by people Un ruolo da “facilitatore”, che mette a disposizione competenze, esperienze e strumenti, diventando punto di riferimento tra i soggetti Acting as “facilitator” and making available, competences, experiences and tools to become a benchmark for operators In principio fu Elisabetta. Correva l’ anno 2000 allorché l’architetto Elisabetta Spitz (sino a quel momento amministratore di una società romana di ingegneria, ma già componente del “Comitato Guida” del ministero delle Finanze per l’ attuazione delle Agenzie fiscali), assunse la direzione dell’Agenzia del Demanio : che era nata giusto un anno prima come una delle quattro Agenzie fiscali nell’ambito del ministero dell’Economia e delle Finanze. Trasformata nel 2003 in Ente Pubblico Economico, l’Agenzia è stata letteralmente “inventata” da Elisabetta: un cambio di pelle (il Demanio diveniva via via responsabile della gestione, razionalizzazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare dello Stato), una forte spinta allo “ svecchiamento” e alla formazione delle risorse interne, e una attenzione particolarissima (una vera novità, questa) alla attività di comunicazione, che pareva inarrestabile e culminata già da quasi subito nella partecipazione del Demanio - di cui Elisabetta vieppiù diventava la “ manager immagine” - ai più importanti eventi immobiliari non in Italia soltanto, ma addirittura alla più nota fiera immobiliare del mondo, a Cannes. Contesto in cui il Demanio diveniva una presenza costante. Nel 2008 Elisabetta ( che oggi è amministratore delegato di Invimit Sgr, detenuta al 100% dal Mef ) passava il testimone a Maurizio Prato, noto grand commis di Stato , il quale rafforzava la mission dell’Agenzia, ma ne riservava la comunicazione soprattutto alle sedi istituzio-
nali. Ciò sino al 2011, quando a succedere a Prato (il quale sino al 2016 è stato presidente di Fintecna, società al 100% di Cdp - Cassa Depositi e Prestiti) giungeva Stefano Scalera. Anch’ egli di provenienza pubblica, Stefano riportava il Demanio sotto i riflettori della comunicazione/ informazione immobiliare, diventandone in fretta e simpaticamente il “manager immagine”. Le attività dell’ Agenzia, se pur sempre sottoposte alla vigilanza e agli indirizzi del Mef, erano ormai più che chiarissime, pur se sempre rivolte ai propri beni immobili : per uso governativo, patrimonio disponibile, demanio storico-artistico.
In the beginning there was Elisabetta. In 2000, architect Elisabetta Spitz (until then administrator of an engineering company in Rome, but already a member of Italy’s Ministry of Finance “Steering Committee” for the realisation of Tax Agencies), took over management of the Agenzia del Demanio (the Italian state property agency). This had been set up barely a year earlier as one of the four tax agencies belonging to the Ministry for Economy and Finance. Transformed into a Public Economic Body in 2003, the agency was literally "invented" by Elisabetta. It under-
La guida dell’Agenzia Alla guida del Demanio arrivava, nel 2014, Roberto Reggi. Anche se maligne voci lo vorrebbero al più presto nuovamente “in politica”, Reggi (che è ingegnere elettronico laureato al Politecnico di Milano, che fu a lungo sindaco di Piacenza e pure sottosegretario all’ Istruzione nel Governo Renzi ) parrebbe tenere più al suo attuale ruolo: in cui è stato confermato sino al 2020. Gli piace molto, infatti,
went a change in role (the Demanio gradually took over responsibility for management and promotion of state owned property), a drive towards “rejuvenation” and the training of internal resources, and special focus (the real new entry) on communication. The latter seemed unstoppable and came to a head almost immediately with participation by the agency—for which Elisabetta was increasingly beco35
ming image manager—in the most important real estate events, not just in Italy, but even at the world's most famous real estate fair in Cannes. Where the agency was to become a regular participant. In 2008, Elisabetta (today ECO of Invimit Sgr, 100% owned by the MEF, the Ministry for Economy and Finance) handed over to Maurizio Prato, renowned Italian state official, who strengthened the agency's mission, but limited communication mainly to its institutional branches. This continued until 2011, when Stefano Scalera took over from Prato (who until 2016 was president of Fintecna, 100% owned by Cdp-Cassa Cassa Depositi e Prestiti). Scalera also came from public office and he brought the Demanio back into the real estate communication/ information limelight, quickly becoming its well-liked “image manager”. While still supervised by the MEF, activity by the Agency was by now more than clear, albeit still focused on its own property: for government use, available properties, and historic/artistic state property . At the head of the Agency In 2014, Roberto Reggi became the head of the Demanio. Even if malicious rumours would have him soon returning to “politics”, Reggi (with a degree in electronic engineering from Milan Polytechnic, a long period as mayor of Piacenza and even Education Undersecretary under the Renzi government) would seem to be more attached to his current
promuovere la valorizzazione e la rigenerazione dell’intero patrimonio immobiliare pubblico, in sinergia con le istituzioni e gli enti territoriali, anche “individuando strategie e strumenti innovativi e partecipativi”. L’obiettivo, oggi, è anche quello di contribuire allo sviluppo del tessuto economico-produttivo, sociale e culturale del Paese; e di ridurre la spesa pubblica, massimizzando il valore dei beni e ottimizzando gli spazi utilizzati dalle amministrazioni pubbliche. Un Demanio “ facilitatore”, dunque, che mette a disposizione competenze, esperienze e strumenti a supporto ; e che vuole essere sempre più punto di riferimento - e centrale - tra i soggetti titolari e preposti alla “gestione e valorizzazione” : sotto l’egida della Presidenza del Consiglio dei Ministri ci sono il Mef, Il ministero dello Sviluppo economico, il ministero dell’ Interno, il ministero della Difesa, il ministero della Cultura e del Turismo, gli Enti territoriali e locali, Inail, Invimit Sgr e il Gruppo Cassa depositi e prestiti . Reggi ci ha lavorato a lungo, alla creazione di questo tavolo, mentre instancabilmente viaggia sul territorio
per incontrare tutte le istituzioni possibili, per firmare accordi e prendere la parola in pubblici ambiti immobiliari quali fiere o conferenze. E quando “ fisicamente” non può lui, provvede Stefano Mantella, che è direttore strategie immobiliari e innovazione . Quattro le linee strategiche cui il direttore tiene particolarmente : OpenDemanio ( ovvero operazione trasparenza: piattaforma che permette di conoscere i beni e scaricare dati in formato aperto, oltre a visualizzare su mappa i fabbricati attraverso la geolocalizzazione), Casa Italia (razionalizzazione, manutenzione ed efficienza energetica), Federalismo Demaniale e valorizzazione culturale, e Valore Paese (valorizzazione e riuso ). Come è ormai ben noto, per questo progetto l’Agenzia “si avvale di diversi strumenti: dalla concessione di valorizzazione per massimo 50 anni, fino alla consultazione pubblica per raccogliere idee, suggerimenti e proposte progettuali. Obiettivo è trasformare asset non utilizzati e in stato di abbandono in contenitori di nuove attività, capaci di generare valore economico e sociale, grazie alla collaborazione pubblico-privato.
position, confirmed until 2020. He in fact really likes promoting enhancement and regeneration of all public real estate assets, in synergy with local institutions and bodies, also “identifying strategies and innovative, proactive tools.” The goal today is also that of contributing to development of Italy’s economic-productive, social and cultural fabric, and to lower public spending, maximizing the value of properties and optimizing those used by public administration. A facilitating agency therefore, which provides competences, experiences and tools for assistance and which aims to increasingly be a central point of reference for owners and those responsible for “management and promotion": the Ministries for Economy and Finance, for Economic Development, for Defence, for Culture and Tourism, and of the Interior, territorial and local bodies, Inail, Invimit Sgr and the Gruppo Cassa depositi e prestiti are all under the aegis of the Italian premiership. Reggi has gone to great lengths to create this table, while travelling widely and tirelessly to meet all the possible institutions, sign
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agreements and speak on public occasions relative to real estate, such as fairs and conferences. And when he is physically unable to do so, Stefano Mantella, real estate and innovation strategies manager, steps up to the plate. The director prioritises four strategic lines in particular: OpenDemanio (in other words transparent operations: a platform that provides clear information and permits downloading of data in open format, as well as viewing of property on maps thanks to geolocation), Casa Italia (rationalisation, maintenance and energy efficiency), Federalismo Demaniale (State Federalism) and cultural promotion, and Valore Paese (Country Value, for development and reuse). As well known today, the Agency “uses various tools for this project, from development concessions for a maximum of 50 years, to public meetings for brainstorming and gathering of suggestions and planning proposals. The aim is to turn unused abandoned assets into premises for new businesses, able to generate economic and social value, thanks to publicprivate collaboration. With
In particolare, con Valore Paese, l’Agenzia promuove il recupero dei fari e delle strutture costiere di proprietà dello Stato. Tra i beni da riportare in vita, perché situati in luoghi di assoluta bellezza e carichi di suggestione, ci sono anche quelli (caselli, edifici rurali ) definiti nel progetto denominato “Cammini e Percorsi”. Una montagna di miliardi I fabbricati e i terreni dello Stato gestiti dall’Agenzia sono circa 45 mila, per un valore di circa 60 miliardi di euro. “L’Agenzia del Demanio svolge un’attività capillare di gestione come fosse una officina del riuso, in cui vengono ideate soluzioni specifiche per ogni immobile e il suo contesto: un approccio sistemico, promosso insieme con le istituzioni locali e i rappresentanti del settore, per rendere i beni pubblici contenitori di sviluppo e occupazione - ha dichiarato Reggi a SeeItaly -. In questi tre anni abbiamo sviluppato diversi progetti che puntano proprio sull’attrattività turistica del nostro Paese e che hanno un grande fascino evocativo perché legati al recupero di immobili preziosi e unici in aree di assoluta bellezza”. E se Valore Paese rappresenta dimensioni piccole o addirittura piccolissime - alcuni le definiscono briciole -, il progetto è per Reggi “creativo”; e non mancano certo operazioni ben più significative. Reggi punta molto, ad esempio, alla “riprogettazione “ in chiave turistica della Caserma Miraglia, a Venezia, che fa capo
alla Difesa . “Abbiamo consolidato – ci ha detto il direttore un network sempre più esteso di stakeholder con cui alimentare con continuità operazioni di rigenerazione che abbiano al centro alcune risorse fondamentali del nostro Paese come il turismo appunto, ma più in generale il paesaggio, l’arte, la cultura”. “Si tratta di tante, grandi e piccole iniziative – ha concluso il manager - che poggiano sia su investimenti pubblici lungimiranti sia sull’attrazione dei capitali privati, resa possibile dall’inserimento sul mercato solo di beni già pronti dal punto di vista amministrativo, tecnico e urbanistico: prodotti maturi che garantiscano in tempi brevi un ritorno degli sforzi sostenuti. Per portare avanti le operazioni di rigenerazione urbana, oggi ci sono sia gli strumenti normativi, le politiche adeguate e soprattutto sono stati messi in campo anche i fondi necessari: bisogna lavorare sull’attuazione e la messa in pratica dei vari progetti”. Ora il Demanio deve impiegare al meglio i 300 milioni di euro che la legge di Bilancio 2018 ha appena stanziato (dovrebbero diventare tre miliardi nel prossimo decennio), una somma mai prima avuta a disposizione, e con la quale si possono fare tante cose utili e buone. E per le quali ci vogliono risorse umane specializzate, che Reggi si augura di poter incrementare: oggi l’Agenzia, che si articola in 17 direzioni territoriali e una direzione generale con sede a Roma, conta poco più di mille dipendenti. Paola G. Lunghini
Valore Paese in particular, the Agency promotes the recuperation of lighthouses and coastal buildings owned by the State. Assets to be renovated because of their beautiful, charming locations also include those detailed in the project called “Cammini e Percorsi” (Walks and Trails), such as castles and farmhouses”. A mountain of billions The Agency manages approximately 45,000 State-owned properties and plots of land, worth about 60 billion euros. “The state property agency carries out capillary management as if it were a recycling workshop, where specific solutions are conceived for each property and its context: a systemic approach, promoted together with local institutions and sector representatives, to turn public assets into premises for development and employment,” said Reggi at SeeItaly. "In these three years we have developed several projects that focus precisely on the tourist appeal of our country and which hold great evocative appeal because they are linked to recuperation of valuable, unique properties in really beautiful areas.” And while Valore Paese works on a small or even very small scale, some calling them crumbs, Reggi sees the project as being “creative” and it definitely includes some other, much bigger operations. Reggi lends great importance, for example, to “redesign” for tourist use, of the Miraglia Barracks, in Ve-
nice, which is owned by the Ministry for Defence. “We have consolidated,” said the director, “a spreading network of stakeholders with whom to continually fuel regeneration, focused on resources fundamental for Italy, such as tourism in particular and landscape, art, and culture in general. There are many of these initiatives, large and small,” he ended by saying, “and they are backed both by farsighted public investment and by the attraction of private capital, made possible by putting on the market only those assets that are ready from an administrative, technical and urbanistic viewpoint: mature products that guarantee a short-term return on investments. In order to follow through urban regeneration projects, today we have the legislative tools and appropriate policies and, above all, the necessary funds have been made available. We need to work on implementation and putting the various projects in place.” Today the Demanio must put the 300 million euros recently provided as funding by the Finance Bill to best use (this sum should rise to 3 billion over the next decade). A sum of this entity has never been available before now and it can be put to many useful good purposes. These require specialised human resources, which Reggi hopes to increase. The Agency today has seventeen branches throughout Italy and headquarters in Rome, with just over a thousand employees. Paola G. Lunghini
TENDENZE TRENDS
UniCredit al servizio delle Pmi del turismo UniCredit at the service of tourism SMEs In arrivo un altro plafond per le imprese, con l’obiettivo di conquistare nuovi clienti More capped funding for businesses is on the way, the aim being to win new clients “Il turismo made in Italy sta toccando i suoi massimi storici rispetto agli anni precedenti e noi stiamo investendo con nuova finanza per aumentare i clienti in questo settore, che sarà uno dei comparti trainanti negli anni a venire”. A parlare è Massimo Macchitella, responsabile small business financing products di UniCredit, che nel corso della nuova edizione di UniCredit Talk dedicata al settore (2mila persone collegate da 87 sedi dell’istituto bancario) ha enunciato i dati Istat. “Nel 2015 – ha spiegato Macchitella – avevamo stanziato un plafond di due miliardi di euro e siamo già a 1,6 miliardi di utilizzo. Per fine anno puntiamo a nuova finanza (si parla di altri due miliardi di fondi da stanziare per 30mila clienti di obiettivo, ndr)”. I trend da tenere d’occhio, secondo il manager, sono la qualità, il fattore umano che permette di offrire un’esperienza di viaggio positiva, il turismo rurale, inteso come integrazione nell’ambiente, sostenibilità ambientale, turismo digitale attraverso l’interazione con gli ospiti prima, durante e dopo la vacanza, e i flussi dai nuovi Paesi asiatici. Cosa fa UniCredit per andare incontro a questi trend? “Per erogare finanza e consulenza – ha replicato il manager – dobbiamo saper interpretare i fatti. Per questo abbiamo aumentato le competenze, avviando un’analisi del territorio sotto il profilo turistico, in collaborazione con Nomisma, e guardiamo gli asset turistici in tema di ricettività, cercando di capire come migliorare l’esperienza”. Da qui la creazione di una struttura dedicata, “perché UniCredit investe nella specializzazione con uno stirring
centrale sui settori chiave”. In collaborazione con Nomisma, UniCredit ha creato 565 cluster turistici in Italia e per ciascuno vengono misurati i territori con riferimenti a precise coordinate, in modo da individuare gli asset e dove porsi per intercettare i bisogni del cliente. Per rispondere alle richieste dei clienti, “occorre declinare l’offerta in funzione della domanda, da qui puntare sulle riqualificazioni delle strutture e sull’apertura ai flussi lontani”.
“Tourism made in Italy is reaching its highest ever peaks compared to previous years and we are investing new funds to increase clients in this sector, which will be a driving force in years to come.” These are the words of Massimo Macchitella, small business financing products manager at UniCredit, who examined ISTAT data at the new edition of the sector-dedicated UniCreditTalk (2,000 virtual partici-
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pants from 87 of the bank’s branches). “In 2015,” explained Macchitella, “we designated a maximum of two billion euros and we have already seen 1.6 of it allocated. By year end we expect to make more funds available (a further two billion to be allocated to potential objective of 30,000 clients, -Ed.)." As he sees it, the trends to keep an eye on are quality, the human factor to ensure a positive travel experience, rural tourism as in integration with the environment, environmental sustainability, digital tourism through interaction with guests before, during and after their holiday, and flows from new Asian countries. What is UniCredit doing in response to these trends? “In order to provide financing and consultancy,” replied the manager, “we need to interpret the facts. This is why we have increased competences, starting up territory analysis from a tourist viewpoint, in collaboration with Nomisma, and we are looking at tourist assets in terms of hospitality, in an attempt to understand how to improve the experience.” This has led to a dedicated structure, “because UniCredit invests in specialisation with a special focus in key sectors.” In collaboration with Nomisma, UniCredit has created 565 tourist clusters in Italy and it uses precise coordinates to measure the geographical areas of each one in order to identify assets and decide on its position for intercepting client’s needs. To meet clients’ requests, “we need to tailor what we offer to suit demand, from here focus on redevelopment of tourist facilities and on ope-
L’era delle connessioni Per Roberta Milano, docente e digital strategist, intervenuta all’evento, “siamo ormai nell’era delle connessioni tra oggetti e dei big data e l’evoluzione sarà veloce e pervasiva. Entro il 2020 si stima che saranno 50 miliardi gli oggetti connessi tra loro – ha dichiarato Milano – e Ambrosetti prevede un rischio per i posti di lavoro, stimando che in 15 anni 3,2 milioni di posti andranno persi, pari al 15% del totale”. Ma non bisogna
essere catastrofisti: “E’ vero che altre stime vedono a rischio 180.795 posti soltanto nel settore degli alberghi e dei ristoranti, ma non si deve aver paura dell’innovazione, il web va affrontato”. La risposta è quindi investire in Ict, innovazione, perché “un posto di lavoro generato in questo settore ne può produrre ulteriori 2,1”. L’Italia deve fare leva sui suoi punti forti: nel primo semestre del 2017 è cresciuta dell’11,7% e ha fatto meglio dei suoi
ning up to flows from afar.” The online era For the instructor and digital strategist Roberto Milano, who spoke at the event, “we are today firmly inside the Internet of Things and big data and evolution will be fast and pervasive. By the end of 2020, it is estimated that there will be 50 billion things connected to each other,” said Milano, “and Ambrosetti forecasts a risk for employment, estima42
that other forecasts see 180,795 jobs at risk in the sector of hotels and restaurants alone, but we must not be afraid of innovation, the web is something we must stand up to. " The answer is therefore to invest in ICT, innovation, because “every job generated in this sector can produce 2.1 more." Italy must leverage its strong points: in the first half of 2017, it grew by 11.7% and did better than its competitors. It is first for tourism
competitor, è prima per turismo e cultura negli indici internazionali ed è il Paese più fotografato su Instagram. La sfida futura sarà quella dello smart travel: “I big data possono migliorare il processo decisionale – sottolinea Milano – e garantire una più efficace personalizzazione dell’esperienza o dell’offerta turistica”. Occorre quindi monitorare i campi aggregati di consumo o spesa, indagare i trend e le differenze tra i vari mercati, studiare i percorsi
and culture in the international rankings and it is the most photographed country on Instagram. The challenge of the future will be smart travel: “Big data can improve the decision-making process," stresses Milano, “and guarantee more effective personalisation of a tourist experience or products." We therefore need to monitor the aggregate fields of consumption or cost, investigate the trends and differences on the various markets, study
dei turisti, conoscere il loro sentiment e soprattutto avere analisi predittive, grazie anche all’ascolto delle conversazioni online in tempo reale. Gualtiero Carraro, titolare di Carraro Lab, ha confermato: “Il turismo è leader nel digitale con un 44% di vendite online in Italia, ma le Pmi devono accelerare e il tema sarà l’innovazione, con la realtà virtuale aumentata e l’intelligenza artificiale”. Laura Dominici 43
tourist routes, get to know their sentiment and, above all, acquire predictive analyses, thanks also to real-time listening to online conversations. Gualtiero Carraro, owner of Carraro Lab, confirmed: "Tourism is leader in digital terms with 44% of online sales in Italy, but SMEs must accelerate and the keyword is innovation, with augmented virtual reality and artificial intelligence." Laura Dominici
ANALISI FOCUS
Quando l’hotel non è “immobile” When the hotel is not a “fixed property” Una vocazione alla fuga dall’ordinario molto ben pagata, per stanze che regalano il privilegio dell’unicità An extremely lucrative vocation for the escape from the ordinary, for rooms that afford the privilege of uniqueness to a lucky few
Il turismo è sempre più un’esperienza e gli alberghi sono sempre luoghi da vivere e non abitare. Non serve nemmeno più un “immobile” per ospitare i viaggiatori, anzi, una delle tendenze emergenti è quella del glamping, un tipo di soggiorno amato soprattutto dagli anglosassoni, grandi cultori dell’aria aperta. Nel glamping si è immersi nella natura senza perdere i privilegi del lusso grazie ai Pop Up Hotel che sorgono soprattutto in occasione di eventi e serate speciali, unendo panorami dove sarebbe impossibile costruire
servizi da hôtellerie cinque stelle. Appaiono nei pressi di festival, convention e coccolano gli ospiti con piumoni, cuscini, seta, illuminazione soft, articoli da bagno commemorativi e docce di lusso, e quasi sempre hanno una Spa tematica legata alla location e al territorio. Stabile, invece, l’Attrap Reves, l’hotel che consente di essere ospitati in una bolla trasparente. Si tratta di speciali tende di forma sferica e dalla struttura invisibile. Per dormire sotto le stelle in questo albergo dovete andare ad Allauch, villaggio a 12 chilometri da Marsiglia.
Today, tourism is increasingly becoming more of an experience and hotels are turning more and more into spaces to be encountered rather than inhabited. There is no longer any need for a “property” for hosting travellers, and on the contrary, one of the most popular upand-coming trends is that of glamping, a type of stay especially favoured by Anglo-Saxon holiday-makers, who are great open air enthusiasts. With glamping you are immersed in nature without missing out on the privileges afforded by luxury thanks to Pop Up Hotels which spring up, especially during events and special evenings, ta44
king advantage of panoramas where it would be impossible to build permanent five star hotel facilities. As their name suggests, they “pop up” near festivals and conventions, pampering their guests with quilts, cushions, silk, soft lighting, souvenir toiletries and luxury showers, and almost all also feature a spa based on a theme associated with the location and the surrounding area. Instead, a more stable accommodation solution is the Attrap Reves, a hotel that hosts its guests in a transparent bubble. The bubbles in question are, in fact, special curtains shaped like a sphere with an invisible frame.
Riuscite a immaginare il contesto della Provenza con la lavanda in fioritura osservabile dal vostro letto?
Tende a forma di sfere giganti tra gli alberi - ma non trasparenti – le troviamo anche nel bosco gallese al Red Kite Tree Tent. Sono Dormire sugli alberi ideali per coppie e dotate di Qualora vogliate dormire tutti i comfort; consigliate proprio sugli alberi dovete per veri romantici. invece affidarvi ad una spe- Sempre in tema di natura la cifica catena, la Tree Hotel, Casa sull’Albero del Lago che ha diverse strutture in di Como, un hotel di design boschi svedesi tutte issate nato nel 2013 su disegno tra i rami. Tra le più belle un dell’architetto Giorgio Macubo trasparente fatto di lesi. Ha dodici stanze con specchi, una come un nido pareti di vetro, una piccola di uccello, e una da naviSpa e una biblioteca ben cella spaziale. fornita di libri di arte e fotoE se proprio volete stare sui grafia. rami, anche nel fiordo di Sa- Se invece amate il mare e guenay in Canada, c’è un fate immersioni è nato un parco adventure, il Capiavero paradiso per voi in seux per scalare le rocce e un’isola privata delle Fiji: il finire in strutture quasi total- Poseidon Undersea Remente trasparenti tra i rami. sort. Dal balcone si vedono le ba- Si tratta di un albergo extralene in estate all’alba. lusso collocato a tredici Di sera vi potete fare il barmetri di profondità nelle becue. acque splendide di una la-
To sleep beneath the stars in this hotel you must go to Allauch, a village located 12 km from Marseilles. Try and imagine sleeping in the countryside in Provence among the lavender in bloom that you can see from your bed! Sleeping in the trees Instead, should you ever feel like sleeping in the trees you’ll have to rely on a specific chain, the Tree Hotel, which offers different structures in Swedish forests, all hoisted high among the branches. Some of the most beautiful ones include a transparent cube made of mirrors, one that resembles a bird’s nest and another in the form of a spaceship. And if you find that living among the branches is really your thing, the fjord of Saguenay in Canada also hosts an adventure park, the Capiaseux, where guests can climb the rocks and end up in almost completely transparent structu-
res lodged between the branches. From the balcony, you can see the whales in summer at dawn. And in the evening you can have a barbecue. When it comes to curtains in the shape of giant spheres located in the tree tops – even if this time they are not transparent – these can also be found in the Welsh forest that houses the Red Kite Tree Tents.They are ideal for couples and fully equipped with all mod cons; highly recommended for true romantics. Still on the theme of nature, we have the Casa sull’Albero del Lago di Como, a design hotel created in 2013 by architect Giorgio Malesi. It has twelve rooms with glass walls, a small spa and a library packed with books on art and photography. Instead, if you adore the sea and like to go diving, a true paradise made especially for you is being created on a private island in the Fijis: the Poseidon
guna. Vi si accede tramite due ascensori che, come i muri delle camere, sono rigorosamente dotati di pareti trasparenti, in modo da dare l’impressione di vivere in un immenso acquario. Tra i servizi disponibili una Spa, ristoranti stellati e un pulsante che, dall’interno di ogni camera, permette di dare da mangiare ai pesci. Nel pacchetto di una settimana vi omaggiano di un corso da pilota di sottomarini. Il modo migliore per vivere i ghiacci, invece, è all’interno di un igloo. Ammirare l’aurora boreale nella Lapponia finlandese al caldo è possibile a Kakslauttanen, un hotel composto da un igloo village all’interno del quale si possono trovare i comfort più impensabili, come la sauna di fumo più grande del mondo e la casa di Babbo Natale.
L’albergo in aereo Per chi ha gusti veramente insoliti c’è infine la possibilità di dormire in un aereo. Nei Paesi Bassi, c’è un hotel ad un'unica suite di 40 metri per giocare a fare il pilota. Si può fare un giro del territorio in aeroplano, oppure in elicottero, e lanciarsi con il paracadute. Ma si tratta di attività extra proposte dalla Luxury Hotelsuites. In realtà si dorme nell’apparecchio, trasformato in suite, a terra. Se vi sembra troppo bizzarro, sappiate che la maggior parte della clientela è business, perché la location è nei pressi dell’aeroporto di Teuge tra le citta di Deventer, Apeldoor e Zutphen, raggiungibili da tutta Europa e la suite è spesso affittata per meeting cui segue, per rilassarsi, una sauna a cinque stelle. Letizia Strambi
Undersea Resort. It is a superluxury hotel located thirteen metres under the splendid waters of a lagoon. You gain entry via two lifts which, like the walls of the bedrooms, are of course fitted with transparent walls, to give the guests the impression that they are living in an enormous aquarium. The services offered include a Spa, a number of Michelin star restaurants and a button in every room which allows you to feed the fish. In the week-long package, guests get a free course on sailing a submarine. On the other hand, the best way to experience the icy parts of the world is in an igloo. At the Kakslauttanen hotel in Lapland, you can admire the Northern Lights while staying, warm and cosy, in an igloo village that offers all the comforts you would never expect to find there, such as the largest smoke sauna in the world and Santa Claus’ house.
The hotel in a plane Last but not least, for those with very unusual tastes, you can choose to sleep in a plane. In the Netherlands there is a hotel composed of a single suite in which guests can play at being a pilot. You can take a spin around the local area in a plane or helicopter and even jump out of your aircraft with a parachute in tow. But these are in fact just some of the extra activities offered by the Luxury Hotelsuites facility. In fact, you sleep in the plane, transformed into a suite, but it never leaves the ground. If the idea seems too strange to be true, it helps to understand that most of the clientele are businessmen and women: the hotel is located near the Teuge airport between the cities of Deventer, Apeldoor and Zutphen, which can be reached from all over Europe, and the suite is often hired out for meetings, followed by a relaxing five-star sauna. Letizia Strambi
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ANALISI FOCUS
Un hotel a regola d’arte A hotel designed to perfection Un esperto di design applicato all’ospitalità spiega le regole d’oro per concepire – o ristrutturare – una struttura alberghiera generando valore e nuovi contenuti An expert in design applied to hospitality explains the golden rules for creating – or renovating – a hotel while generating value and new content.
L’hôtellerie come imprenditoria responsabile e con un corollario di tratti a pieno titolo culturali, per un business che se valorizza il patrimonio immobiliare e l’iniziativa economica non perde per questo di vista l’aspetto identitario che una struttura alberghiera ben concepita può regalare a un territorio. I trend del design, la sfida del ristrutturare e quella tutta diversa - eppure gemella - del concepire ex novo, il necessario equilibrio tra la tecnologia e il richiamo alle radici più profonde, anche ideali, del concetto di
The hotel industry as a manifestation of responsible entrepreneurship and with a corollary of entirely cultural characteristics, for business that, if promoting a patrimony of real estate and an economic initiative, does not, as a result, lose sight of the identifying aspect that a well-planned hotel can bring to an area. Design trends, the challenges of renovation and the opposite (though closely related) challenges of building ex novo, the necessary balance between technology and the
ospitalità. All’insegna del “lavoro ben fatto”. Ne parliamo con Francesco Scullica, architetto, consulente e docente di disegno industriale al Politecnico di Milano, tra i massimi esperti di interior design applicato al settore dell’ospitalità. SeeItaly: Professore, qual è l’approccio metodologico più corretto nel progettare un nuovo hotel? “La progettazione di un hotel ex novo deve innanzitutto confrontarsi con la situazione generale dell'area in cui si in48
desire for the deeper, idealised, roots of the concept of hospitality. In the name of “a job well done”. We talked to Francesco Scullica, architect, consultant, and professor of industrial design at the Polytechnic University of Milan, one of the top experts on interior design applied to the hospitality industry. SeeItaly: Professor, what is the most appropriate methodological approach for designing a new hotel?
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terviene, per esempio in relazione al corpus delle norme che regolano il territorio e le procedure tecnico-edilizie. In secondo luogo, è importante l'esame della situazione turistico-infrastrutturale: la creazione di un hotel non è un fatto isolato ma deve dialogare con le infrastrutture viarie, ferroviarie, aeroportuali - e con le attività di ristorazione, di intrattenimento, amministrative e culturali presenti nell’area, anche
ha radici che affondano nel Grand Tour, ma anche a destinazioni più recenti, come Las Vegas o Dubai, che trovano negli hotel elementi che hanno contribuito alla definizione della loro identità turistica”. SeeItaly: Che ruolo gioca la tipologia negli interventi di nuova edificazione? “E’ fondamentale comprendere, anche in relazione al contesto urbano e paesaggi-
“The design of a hotel ex novo must, first of all, assess the general situation of the area in which it is to be constructed, for example in relation to the corpus of regulations that govern the territory and the technicalbuilding procedures. Second of all, it’s important to examine the tourism-infrastructure situation: the creation of a hotel is not an isolated event, but must work in synergy with the infrastructure – roads, railways, airports – and with the restaurants, entertainment venues, administrative offices, and cultural activities in the area, even when a hotel inserts itself into a context that is less structured from the perspective of tourism and accommodations.” SeeItaly: Does the creation of a hotel generate identity? “It can be an extraordinary opportunity to relaunch or strengthen, also economically, urban and suburban contexts, but everything
quando l’hotel si inserisca in un contesto non così strutturato da un punto di vista turistico e ricettivo”. SeeItaly: La creazione di un hotel genera identità? “Può essere una straordinaria opportunità per rilanciare o per potenziare, anche economicamente, contesti urbani o extraurbani, ma tutto ciò deve essere attentamente ponderato. Ci sono degli incredibili presupposti, anche storici, su questo elemento: si pensi a mete turistiche consolidate come Taormina, che
stico, la tipologia architettonica da adottare, armonizzandola con le esigenze della committenza: il dialogo con quest’ultima è un elemento importante sia nelle nuove realizzazioni che nel rinnovamento di strutture già esistenti. Ma che tipo di albergo realizzare? L’hôtellerie negli ultimi anni sembra aver perso, al pari di altre tipologie (residenziali, terziarie, universitarie), quell'identità che si era costruita nel tempo: oggi parliamo sempre più di architetture e spazi "ibridi", che mescolano atti49
must be carefully thought out. There are some incredible, also historic, precedents in this regard: important tourist destinations like Taormina come to mind, which has roots that reach all the way back to the Grand Tour, but also more recent destinations like Las Vegas or Dubai, with unique hotels that have contributed to the definition of the cities’ identities as hubs of tourism.” SeeItaly: What role does ‘style’ play in new constructions? “It’s fundamental to understand, also in relation to the urban context and landscape, the architectural style to be used, reconciling it with the needs of the client. Communication with the latter is an important element, in terms of both new constructions and the renovation of existing structures. But what kind of hotel should one create? In recent years the hotel industry seems to have lost, as have
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vità e servizi diversi”. SeeItaly: E come si declina il tema dell’ibrido negli hotel? “L'ospitalità può guardare ad esempio al settore dell'ufficio - non solo in relazione ai tradizionali settori del business hotel ma alle nuove modalità dello smart working - ma anche alla moda e al retail, come in molti brand hotel contemporanei. O ancora, ai musei e alle gallerie d'arte, negli art hotel o negli "alberghi museo", fino ai centri benessere o all’ospitalità che reinventa il rapporto con la natura, come nel caso del "glamping", o glamorous camping, fino ai design hostel, ibridazione fra design hotel e ostelli”. SeeItaly: Un altro tema fon-
damentale è quello della sostenibilità. “Certamente la nuova struttura, oltre che essere globalmente "accessibile", dovrà essere pensata ma anche gestita in un'ottica globalmente sostenibile: questo presupposto è diventato, al pari dell'utenza ampliata, un altro "must" fondamentale; e ciò in relazione al territorio/contesto ma anche ai materiali e alle tecniche edilizie utilizzate, fino alla gestione e alla manutenzione. E’ il grande tema delle scelte ad impatto zero".
other sectors (residential, service, university), that identity which it had managed to built up over time. Today people talk increasingly about ‘hybrid’ architecture and spaces, that combine different activities and services.” SeeItaly: And how is hybrid applied to hotels? “Hospitality can look, for example, at the office space sector - not only in relation to the traditional business hotel, but also at new methods of e-commuting – as well as at fashion and retail, as in many modern brand hotels, or yet, at museums and art galleries, at art hotels or ‘museum hotels’, or even wellness centres or accommodations that reinvent man’s relationship with nature, as in the case of ‘glamping’, or glamorous camping, all the way to the ‘design hostel’, which is a hybridization of the designer hotel and the youth hostel.”
SeeItaly: La ristrutturazione è più un vincolo o un'opportunità? “Nei contesti europei e in quelli che presentano una tradizione forte del "costruito", le occasioni di ristrut-
SeeItaly: Another fundamental theme is that of sustainability. “Of course the new structure, in addition to being 50
globally ‘accessible’, must be conceived and managed from a place of global sustainability. This requirement has become as important as that of expanding the client base, another fundamental ‘must’, not only in relation to the territory/context, but also in terms of the materials and construction techniques used, and it reaches all the way up to management and maintenance. This is the overarching theme of zero impact choices.” SeeItaly: Is renovation more of a restriction or an opportunity? “In European contexts, and in those that have a strong building tradition, the opportunities for hotel renovation have often led to kinds of innovations that are perhaps stronger as compared to new constructions. In the relationship between new interior design and the architectural container, the restrictions that frequently exist - regulatory as well as structural, in terms of layout or related to the history of the building - can, in some cases, provide designers
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because of the presence of restrictions that, through their design ‘wisdom’, certain architects and interior designers were able to take advantage of or channel into original and innovative design choices, as with the first designer/boutique hotels from the mid 1980s to the 1990s.”
turazione di hotel hanno spesso portato a forme di innovazione forse più forti rispetto alle nuove edificazioni: nel rapporto fra nuovi allestimenti interni e il contenitore architettonico, i vincoli che spesso ci sono - normativi ma anche strutturali, di layout o legati alla storia dell'edificio possono in certi casi fornire al progettista spunti e occasioni molto interessanti; d'altra parte molti progetti e realizzazioni di rilievo, nei settori più disparati, sono nati proprio dalla presenza di vincoli che la "sapienza" progettuale di alcuni architetti e interior designer ha saputo sfruttare o incanalare in scelte progettuali originali e innovative, come nei primi design/boutique hotel dalla metà degli anni ‘80 agli anni ‘90”.
SeeItaly: What parameters should be considered in order to generate new content? “First of all, the context. We must always connect ourselves, in a very broad and never trivial sense, to the local culture. The hotel can be seen as a ‘lens’ through which guests can understand the region in which the structure is inserted, from a functional-service standpoint as well as a symbolic-cultural one: architectural archetypes, materials, décor, objects and accessories, atmosphere, and ovewith very interesting stimu- rall experience. And then lation and opportunities. On there is the technological parameter: the hotel (espethe other hand, many imcially in the North American portant projects and buildings, in the most disparate approach from between the of sectors, have come about end of the 1800s and the
da un punto di vista funzionale, di servizio ma anche simbolico-culturale: archetipi architettonici, materiali, arredi, oggetti e complementi, atmosfere e progetto del-
SeeItaly: Quali sono i parametri da considerare per generare contenuti nuovi? “Innanzitutto il contesto: bisogna sempre legarsi alla cultura del luogo in senso molto ampio e mai banale. L'hotel può essere inteso come una "lente" attraverso cui l'ospite può comprendere il territorio in cui la struttura è inserita, 51
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l'esperienza. E poi c’è il parametro tecnologico: l'hotel soprattutto negli approcci nordamericani tra la fine dell'800 e gli anni ’20, fino al secondo dopoguerra, e nel Razionalismo degli anni ’30 è una "macchina complessa", il cui funzionamento è spesso continuo. In questa macchina la tecnologia è fondamentale. Parliamo sia di tecnologie più hard - relative a processi costruttivi, modalità di realizzazione, componentistica e materiali - ma anche di tecnologie soft, per esempio in relazione all'illuminazione, fondamentale nel progetto dell'esperienza di fruizione, alla domotica e all’automazione di molti servizi offerti che consentono in certi casi consistenti risparmi nei costi di gestione - fino alle nuove tecnologie di comunicazione, gestione e interazione dati da parte degli utenti e del personale”.
ghiero? “Da un punto di vista materiale, la location – urbana o extraurbana che sia – rappresenta un elemento fondamentale, in particolare per il segmento del lusso, ma non solo. Sempre da un punto di vista materiale, credo che siano importanti le tecniche e i metodi di realizzazione e finitura degli spazi ricettivi di qualità, anche in relazione ad un "modo" italiano di gestire il progetto e la sua realizzazione: dettagli di architettura, interni, prodotti e componenti d'arredo. Un elemento, quello della cura per il dettaglio, che non è così scontato in alcune realizzazioni in ambito internazionale. Da un punto di vista immateriale, il fatto di fare riferimento a determinati brand dell'ospitalità, con una propria reputazione e identità, per esempio nel settore del lusso, può ulteriormente influenzare e rafforzare il processo di valorizzazione immobiliare”.
1920s, up to the post-WWII era and the Rationalism of the 1930s) is a ‘complex machine’, that often functions on a continuous basis. In this machine, technology is fundamental. I’m talking about hard technology (in relation to construction processes, modalities of application, components, and materials), as well as soft technology, for example in relation to lighting, which is fundamental to the overall experience and usability, as well as domotics and the automation of many services offered (which in some cases leads to a significant reduction in management costs), and all the way up to new communication, management, and data interaction technologies on the part of clientele and staff.” SeeItaly: What material and immaterial elements add value to a real estate investment connected to the hotel industry? “From a material standpoint, the location - whether urban or suburban – is
SeeItaly: Quali sono gli elementi materiali e immateriali che danno valore all’investimento immobiSeeItaly: Quali sono le liare legato al settore alber- nuove tendenze stilistiche
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a fundamental element, particularly, though not exclusively, for the luxury segment. Also from a material standpoint, I believe that the techniques and methods for creating and adding the finishing touches to quality accommodation facilities, also in relation to an Italian ‘style’ of managing the product and its realization, are important: architectural details, interiors, products, and decorative components. This kind of attention to detail is an element that isn’t necessarily taken for granted in some facilities at the international level. From an immaterial standpoint, the act of referring to certain hospitality brands, with their own reputation and identity, for example in the luxury sector, can further influence and strengthen the process of adding value to real estate.” SeeItaly: What new stylistic trends are there in the hotel industry? “The sector is characterised by a multitude of languages and styles, equal to that in
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nell’hôtellerie? “Il settore è caratterizzato da una pluralità di linguaggi e di stili, al pari di quello che avviene in altri contesti, da quello domestico al retail, fino all'exhibit design. Anche qui, è importante che il linguaggio si costruisca in relazione ad un percorso progettuale coerente con il contesto, con l'utenza di riferimento, le sue caratteristiche e aspettative. La questione stilistica deve essere affrontata come elemento che si ponga come il risultato di un percorso progettuale, e non come "gesto gratuito”. Per quanto riguarda i trend, oggi nell'ospitalità si assiste a un’estrema ricchezza: l'hotel non è più visto come "mero servizio alla sosta" ma è spesso diventato esso stesso una meta, una destinazione.
“Credo che sia tramontato il mito di un hotel efficiente, dal punto di vista tecnologico e dei servizi offerti, ma senza anima, senza identità emozionale ed esperienziale, come avveniva in certi hotel internazionali fino alla prima metà degli anni ‘80. D'altra parte, è tramontato un senso "fittizio" di passato e di "aulicità" ma senza adeguate premesse progettuali, quello che fino a non molti anni fa ha caratterizzato alcuni hotel che si ispiravano, magari in modo molto parziale, agli archetipi dei "Grand Hotel leggendari". Penso, e anche da questo punto di vista mi sento molto italiano, che il riferimento al passato debba essere autentico e non "falso", e che si possa reinterpretare alla luce della contemporaneità, senza però snaturarlo. In ultimo,
other contests, from domestic and retail to exhibit design. Even here, it’s important that the language is constructed in relation to a design vision that is coherent with the context, with the reference clientele, its characteristics and expectations. The question of style must be handled as an element that poses itself as a result of a design vision, and not as a ‘superfluous gesture’. As far as trends go, today in the hospitality sector we are experiencing an enormous wealth: the hotel is no longer seen as merely providing an overnight service, but has often itself become a destination. There are many trends with regard to context, clientele, services offered: wellness, food and wine, sports, culture, enter-
Le tendenze sono molteplici in relazione al contesto, all'utenza, ai servizi offerti: benessere, enogastronomia, ma anche sport, cultura, intrattenimento, relazione con la natura, spazi-servizi per le attività di smart working sono alcune delle tendenze di un panorama molto vasto”.
credo che sia superato il concetto di hotel come "parco a tema del design", come luogo di sperimentazione talvolta un po’ eccessiva per stili, linguaggi e proposte, volutamente provocatorie: uno spazio alberghiero può esserlo, ma con le adeguate giustificazioni progettuali. E, sempre, in relazione ai desideri e alle aspirazioni della clientela e delle persone”. Gianluca Miserendino
tainment, interaction with nature, spaces which accommodate e-commuting. These are just some of the trends in a vast landscape.”
SeeItaly: Quali sono invece i trend che sono ormai da consegnare alla storia?
a soul and an emotional and experiential identity, has passed. Like certain international hotels that existed up through the first half of the 1980s. On the other hand, a ‘fictitious’ sense of the past and of ‘refinement’, yet without an adequate premise of design, has also passed. That which up until not too many years ago characterised certain hotels that emulated, maybe only partially, the archetypes of the legendary ‘Grand Hotels’. I think, and from this point of view I feel quite Italian, that a reference to the past must be authentic and not ‘contrived’, and that it can be reinterpreted in a modern light, without however distorting it. Lastly, I believe that we’ve moved beyond the
concept of the hotel as a ‘design theme park’, as a place for sometimes excessive experimentation with styles, languages, and motifs that are intentionally SeeItaly: And what trends provocative. A hotel can be this, but with the approshould we leave in the priate design motivations past? and, always, in relation to “I think that the era of the the desires and aspirations hotel that is efficient in terms of technology and ser- of the people and the clienvices offered, yet which lacks tele. Gianluca Miserendino 53
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ANALISI FOCUS
Più che hotel, stanze nella cultura More than just hotels, these are rooms with culture Parla Gaddo Della Gherardesca, presidente dell’Associazione italiana delle Dimore storiche: lo stato della ricettività culturale, i nuovi trend e il ruolo del settore nel real estate Gaddo Della Gherardesca, chairman of the Associazione italiana delle Dimore storiche (the Italian Association of Historic Homes) is explaining the state of cultural accommodation, new trends and the role of the sector in real estate “I proprietari di dimore storiche sono dei veri e propri custodi di beni culturali, che devono trovare risorse adeguate per proteggerli e mantenerli nel tempo. Da qui la scelta di alcuni proprietari di aprirli al pubblico per soggiorni e visite”. E’ con queste parole che Gaddo Della Gherardesca, pronipote del conte Ugolino, imparentato con i Medici, gli Estensi, i Gonzaga, i Romanov e presidente dell’ADSI – Associazione Dimore Stori-
che Italiane, sintetizza i motivi di un mercato in continua espansione, ovvero quello della ricettività in luoghi e strutture inusitati, dal grande valore storico-artistico e nei quali è letteralmente possibile dormire “dentro la storia”, tra ville, castelli, abbazie e palazzi una volta destinati all’uso di nobiltà e clero e oggi a disposizione di chi sceglie di fare del turismo esperienziale molto più di un semplice osservare da lontano.
“Owners of historic homes are very much the guardians of heritage who need to find adequate resources to protect and maintain their homes over time. This has given rise to some owners choosing to open them to the public for holidays and visits.” It is in this way that Gaddo Della Gherardesca, descendant of Count Ugolino, related to the Medici, the Estensi, the Gonzagas, the Romanovs and chairman of ADSI (the Associazione Dimore Storiche Italiane – the Italian
Association of Historic Homes), summarises the reasons why this market is constantly expanding, that is the market in accommodation in unusual places and edifices, those with great historic and artistic value in which it is literally possible to sleep “in history”, ranging from houses, castles, abbeys and palaces once intended for the use of the nobility and the clergy but nowadays available to those who choose an experience over
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SeeItaly: Presidente, quante strutture riunisce attualmente ADSI? E quali regioni contano più realtà aderenti? “L’associazione riunisce 4.500 proprietari di immobili storici vincolati, distribuiti su tutto il territorio nazionale. Il maggior numero di aderenti si concentra nelle sezioni regionali di Toscana, Lombardia, Lazio e Veneto. Ad oggi sono oltre 300 le dimore che hanno deciso di aprirsi al turismo esperienziale”.
simple sightseeing from afar.
sportato verso uno stile e un ritmo di vita lontani dai giorni nostri, in un legame profondo con il territorio circostante”.
SeeItaly: Mr Chairman, how many edifices does ADSI currently represent? And SeeItaly: Quali sono le strut- which regions actually have ture più desiderate, più pre- greater participation? stigiose e che contano “The association brings togemaggiori visitatori tra quelle ther some 4,500 owners of liaderenti all’associazione? sted historic buildings, spread “Il turismo culturale e l’intethroughout Italy. The greater resse per i percorsi eno-ganumber of participants are stronomici sono in continua concentrated in the regional crescita in Italia, e il numero di subdivisions of Tuscany, Lomvisitatori delle dimore storiche bardy, Lazio and Veneto. ne è una testimonianza. Molti Today there are over 300 prosono i gioielli storico-artistici perties that have decided to SeeItaly: Cosa rende ricono- dell’associazione che richiaopen for experiential tourism.” scibile e unica l’esperienza mano un gran numero di turidi alloggiare in una dimora sti ogni anno: ad esempio la SeeItaly: What makes the storica? Galleria Colonna e Palazzo experience of residing in a “La possibilità di soggiornare Doria Pamphilj a Roma, o la historic home distinct and in dimore storiche, in molti Cappella Sansevero - con il unique? casi ancora abitate dai procelebre Cristo Velato - a Na“The possibility of residing in prietari, consente di immerpoli. E ancora, Villa Tasca a Pa- historic homes, frequently still gersi in un’atmosfera unica e lermo, Isola del Garda, lived in by the owners, allows affascinante. È qualcosa che Castello Odescalchi a Bracpeople to immerse themselves va oltre la semplice ricettività ciano, Palazzo Grimaldi della in a unique and fascinating alberghiera. Quando parliamo Meridiana a Genova, il Caenvironment. It is something di dimore storiche parliamo di stello di Rivalta e tanti altri. Un over and above mere hotel acspazi vivi, ancora permeati dato su tutti, i 400mila visitacommodation. When we talk dall’eco del passato e dalle te- tori all'anno delle Isole Borro- of historic homes we mean stimonianze delle generazioni mee”. places that are alive and still che vi si sono susseguite, dei suffused with echoes of the personaggi illustri che vi sono SeeItaly: Quali sono le prin- past, living testimony of sucpassati. È la quintessenza del cipali sfide nel ripensare ed cessive generations and the faturismo esperienziale. Chi sce- adeguare alle esigenze dei mous people who have passed glierà di soggiornare in una turisti di oggi strutture che through them. This is the esdimora storica si troverà traspesso sono vincolate e che sence of experiential tourism. 56
Those who choose to stay in a historic home find themselves transported to a manner and rhythm of life that are far-removed from the present day and that are closely connected with the surrounding area.” SeeItaly: Which edifices represented by the association are the most sought-after, the most prestigious and have larger numbers of visitors? “Cultural tourism and interest in wine and food tours are constantly growing in Italy and the number of visitors to historic homes is evidence of that. The association has many historic and artistic gems that attract large numbers of tourists each year; for example, the Galleria Colonna and the Palazzo Doria Pamphilj in Rome, or the Sansevero Chapel – with its famous Veiled Christ – in Naples. And Villa Tasca in Palermo, Isola del Garda, Castello Odescalchi in Bracciano, Palazzo Grimaldi della Meridiana in Genoa, the Castle of Rivalta and many others. One statistic stands out: the 400,000 visitors each year to the Borromean Islands”. SeeItaly: What are the main challenges in rethinking
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non possono subire pesanti ristrutturazioni? O è il turista che deve adattarsi a un tipo di esperienza del tutto diversa? “Le dimore che aprono per offrire ospitalità si sono attrezzate per rispondere in modo adeguato alle esigenze dei viaggiatori di oggi. Chi sceglie una dimora storica è alla ricerca di un’immersione totale nella storia e nella cultura italiana. Citando il Ministro Dario Franceschini, direi che “la possibilità di dormire in una casa storica ristrutturata, non in una stanza di hotel che annulla le specificità del territorio” è un modo per “promuovere lo stile di vita italiano”. SeeItaly: Dal punto di vista economico, ci sono stime
sugli investimenti complessivi in questo tipo di strutture? Quanto costa ristrutturarle, e qual è il modello imprenditoriale da applicare, per ritorno economico e di prestigio? “Mantenere oggi una dimora storica comporta un duplice onere per chi ne è custode: il primo di tipo economico, il secondo di responsabilità verso la collettività. Una dimora storica è un bene di tutti, in quanto pilastro e testimonianza dell’identità storico-culturale del luogo in cui è ubicata. Le dimore storiche richiedono interventi di manutenzione continui e difficilmente sintetizzabili per tipologia, in quanto variano molto da dimora a dimora e da luogo a luogo. I proprietari possono trovarsi a fronteg-
and adapting structures that are often listed, and can not be subject to significant restructuring, to the needs of tourists today? Or must the tourist adapt to a totally different kind of experience? “Homes that open to guests have been equipped to respond adequately to the requirements of modern travellers. Those who choose a historic home are looking for total immersion in Italian history and culture. To quote the minister Dario Franceschini, I would say that “the possibility of sleeping in a restructured historic house rather than a hotel room that eliminates the characteristics of the area” is a way of “promoting an Italian lifestyle”.
SeeItaly: From a financial point of view, are there estimates of the overall investment in these kinds of edifices? How much does it cost to renovate them, and what is the business model that applies for financial gain and increased prestige? “Maintaining historic homes today entails two obligations for whoever is looking after them: the first is financial, the second is responsibility towards the community. A historic home is an asset for everyone insofar as it is a pillar of the historic and cultural identity of the place in which it is located. Historic homes require constant maintenance and are hard to summarise by type inasmuch as they vary considerably from property to
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giare diversi problemi: affreschi con infiltrazioni, soffitti a cassettoni in legno da consolidare, antiche mura da rafforzare... Uno degli aspetti principali della manutenzione di una dimora storica è che queste strutture sono state realizzate con materiali e tecniche costruttive spesso non più in uso. Per questo motivo ci si avvale di speciali maestranze e abili artigiani depositari di antichi mestieri: questo è un altro aspetto degno di nota delle dimore storiche che, attraverso le committenze, contribuiscono a mantenere in vita lavori altrimenti destinati a scomparire”. SeeItaly: In che misura le dimore storiche sono soggette a compravendita? Qual è la loro incidenza nel comparto del real estate turistico? “Il mercato è purtroppo saturo di dimore storiche in vendita a prezzi molto bassi. Chi eredita oggi una dimora storica vincolata difficilmente riesce a sostenere le ingenti spese per mantenerla e restaurarla ed è costretto, molto spesso, ad alienare il bene”. SeeItaly: Che profilo di turisti si rivolge a voi? E’ esclusivamente un target di élite? “Il turismo nelle dimore storiche non è rivolto a un'élite, ma
a tutti gli amanti della storia, dell'arte, della cultura, della bellezza del paesaggio del nostro straordinario Paese. La rete è molto importante, poiché contribuisce a dare una visione globale della distribuzione sul territorio delle dimore e di quello che offrono. Per questo motivo ADSI ha sviluppato la piattaforma www.dimorestoricheitaliane.it, che promuove oltre 300 residenze storiche che aprono al pubblico in tutta Italia. Questo portale è oggi uno strumento fondamentale per chi vuol far conoscere la propria dimora, avviare un’attività ricettiva e per chi ricerca il vero turismo esperienziale nel nostro Paese”. SeeItaly: Quali sono i principali mercati esteri di riferimento per le dimore storiche? Quali quelli che stanno emergendo? “Stati Uniti ed Europa sono i principali, ma anche il mercato cinese”.
property and from place to place. Owners may find themselves facing various problems: frescoes with water damage, coffered wooden ceilings to be strengthened, ancient walls to be reinforced... One of the main aspects of keeping up a historic home is that these structures were built with building materials and methods that frequently are no longer used. For this reason, a specialist workforce and skilled craftsmen who maintain long-standing expertise are used. This is another aspect that is worth noting about historic homes that, through commissions, contribute to keeping alive skills that would otherwise be destined to disappear.”
SeeItaly: To what extent are historic homes subject to being bought and sold? What is their effect in the tourist real estate sector? “The market is, sadly, flooded with historic homes for sale at SeeItaly: Quali i prossimi ap- very low prices. Whoever inhepuntamenti associativi rits a listed historic home these aperti al pubblico? days can keep up the huge “Come ogni anno, alla fine di costs of maintaining and remaggio, si svolge la nostra storing it only with difficulty Giornata Nazionale, con and is very often forced to sell oltre 300 dimore storiche in the property.” tutta Italia che apriranno gratuitamente le loro porte SeeItaly: What kind of toual pubblico”. rist comes to you? Is it simGianluca Miserendino ply an elitist thing?
“Tourism in historic homes is not geared towards an elite but towards anyone who loves history, art, culture and the beauty of the landscape of our amazing country. The internet is very important because it helps to given an overall view of the distribution of properties throughout the country and what they have to offer. For this reason ADSI has developed the site www.dimorestoricheitaliane.it that promotes over 300 historic homes that are open to the public all over Italy. Today this portal is an essential tool for whoever wants to make their property known, to start the process of accommodation, and for those who want authentic experiential tourism in our country.” SeeItaly: What are the main outside reference markets for historic homes? Are which ones are emerging? “The United States and Europe are the main ones, and also the Chinese market.” SeeItaly: What are the association’s forthcoming events that are open to the public? “As we do every year, at the end of May, we are holding our National Day with over 300 historic homes throughout Italy opening their doors to the public for free.” Gianluca Miserendino
ANALISI
FOCUS
Bulgari, Armani, Versace, Fendi: viaggiare Italian Style Bulgari, Armani, Versace, Fendi: travelling Italian style Non solo abiti e gioielli, sono gli hotel a parlare per i grandi marchi della moda Not just clothes and jewels, today the big fashion labels are all about hotels
“A differenza di un oggetto, l’accoglienza di lusso in un contesto rilassato si trasforma in un bellissimo ricordo, che può restare nell’anima per sempre”. E’ Christophe Babin, a.d. di Bulgari, a pronunciare questa frase. Per un brand di moda l’accoglienza scandisce il tempo delle nuove opportunità, perché consente di instaurare un legame più importante con le persone. Ma allo stesso tempo sono gli oggetti, i gioielli, i profumi, a disegnare i contorni esatti dell’opulenza associata al marchio Bulgari. Quindi nella Bulgari Hotels & Resorts Collection ci si può aggirare tra marmi neri dello Zimbabwe, bronzi rari, mobili su misura di teak e rovere, piscine in pietra di Vicenza e mosaici d’oro e smeraldo. I servizi si ispirano al lusso di questo stile. Ad esempio si può chiedere al concierge di visitare i laghi lombardi partendo con l’elicottero dall’hotel milanese. Gli happening celebrano tutte
le certezze che la storia ha riposto in questo marchio italiano, con spille milionarie ad abbellire un cesto, o foto di Sophia Loren, Monica Vitti o Anita Ekberg scattate nell’atelier nell’epoca della Dolce Vita e restituite al mondo odierno in una hall. Bulgari è la più viva delle maison italiane nel mondo ricettivo. Tutti gli hotel sono progettati dallo studio di architettura e design di Antonio Citterio Patricia Viel. L’ultima apertura, a Dubai, sull’isola di Jumeira Bay - quella a forma di cavalluccio marino- si aggiunge alla Bulgari Hotels & Resorts Collection dopo Pechino, aperto a settembre 2017. Bulgari ha iniziato a Milano nel 2004, proseguendo con il Bulgari Resort a Bali nel 2006 e il Bulgari Hotel Londra nel 2012. Nel 2018 sarà la volta di Shanghai, cui seguirà Mosca. La programmazione è scandita con una pianificazione ferrea, perché questi marchi non possono permet-
“Unlike an object, luxury hospitality in a relaxing setting becomes a memory, which stays with you forever.” These are the words of Christophe Babin, CEO at Bulgari. For a fashion brand, hospitality marks the era of new opportunities, because it enables a more important connection to be made with people. But at the same time, the exact profile of the opulence associated with the Bulgari name is drawn by objects, jewels and fragrances. The Bulgari Hotels & Resorts Collection therefore offers holidays surrounded by black marble from Zimbabwe, rare bronzes, bespoke furniture in teak and oak, swimming pools in Vicenza stone and mosaics in gold and emerald. The facilities are inspired by the luxury of this style. For example, you can ask the concierge to organise a visit to the Lombardy lakes using the Milan hotel’s helicopter. Happenings celebrate all the confidence that history has shown this Italian brand, 59
with brooches worth millions used to decorate a basket, or photos of Sophia Loren, Monica Vitti or Anita Ekberg taken in the atelier during the period of La Dolce Vita and today displayed to the modern world in a hotel lobby. Bulgari is the most alive of the Italian fashion houses in the world of hospitality. All the hotels are designed by the Antonio Citterio Patricia Viel architecture and design offices. The latest addition to the Bulgari Hotels & Resorts Collection is in Dubai, on the seahorse-shaped island of Jumeira Bay, and it follows the one inaugurated in Beijing in September 2017. Bulgari started with Milan in 2004, continuing with the Bulgari Resort in Bali in 2006 and the Bulgari Hotel London in 2012. The next will be Shanghai in 2018, followed by Moscow. Scheduling is rigid, because these brands cannot allow even the slightest blip. The location must be unique and luxury, in a selected district, to launch a
tersi nessuna sbavatura. La location deve essere unica, di lusso, in quartieri selezionati, per lanciare un messaggio pari al glamour senza tempo che rappresentano. Bulgari Hotel Shanghai promette di elevare lo standard del lusso nel settore alberghiero della città. Si trova nella zona di Suhe Creek con skyline sul distretto di Pudong. Le anticipazioni promettono una Spa di 2000 mq e un bar sul tetto del grattacielo già pronto a serate fashion. Bisognerà invece aspettare il 2020 per il Bulgari Hotel Mosca, a 300 metri dal Cremlino. Ex residenza di una famiglia nobile, si sta trasformando nell'espressione perfetta dello stile italiano moderno con una suite da 300 mq senza precedenti. Intanto il Bulgari milanese affila le armi conquistando uno degli astri mondiali dell’alta cucina: Niko Romito, tre stelle Michelin meritatissime, mette la sua firma sulla carta del ristorante dell’albergo griffato. Il tratto degli Armani Hotels L’armonia perfetta tra realismo e creatività, invece, è il tratto caratteristico degli Armani Hotels & Resorts, marchio nato
dalla collaborazione con il colosso degli Emirati Emaar Properties. Nel 2010, l’apertura del primo Armani Hotel a Dubai, all’interno del Burj Khalifa. Il secondo, inaugurato nel 2011, si trova a Milano, in via Manzoni. Giorgio Armani ha portato nei suoi resort il rigore stilistico più personale, già espresso in Armani Casa. Il suo gusto sconfinato, la semplicità, si replicano nella purezza del design. Una chiarezza che riesce a comunicare direttamente con tutti, anche con i mercati più distanti. Recentemente l’Armani Hotel Dubai ha infatti ricevuto la certificazione “Chinese Preferred Hotel” da Ctrip, la prima Ota cinese. “La certificazione Ctrip è un grande riconoscimento – ha dichiarato il g. m. dell’Hotel Mark Kirby – negli anni abbiamo visto un significativo incremento dei turisti cinesi che indubbiamente sono attratti sia dalla leggenda legata a Giorgio Armani, sia dalla location nel Burj Khalifa”. L’hotel ha diversi manager che parlano fluentemente mandarino, una cucina specializzata cinese e ospita frequentemente matrimoni ed eventi dalla Cina. Gli Armani Hotels & Resorts
message equal to the timeless glamour it represents. Bulgari Hotel Shanghai promises to raise the luxury bar in the city’s hotel sector. It is in the Suhe Creek zone, with views of the Pudong district skyline. Reveals promise a 2000 m² spa and bar on the roof of the skyscraper that is ready of now for fashion evenings. Whereas we need to wait until 2020 for the Bulgari Hotel Moscow, just 300 metres from the Kremlin. The former residence of a noble family, it is now being turned into the perfect expression of modern Italian style, with a suite of unequalled luxury measuring 300 m². Meanwhile, the Bulgari hotel in Milan is sharpening its knives by conquering an international star of haute cuisine: Niko Romito, with three very well-deserved Michelin stars, is responsible for the menu in this big-name hotel. The distinguishing feature of Armani Hotels The perfect balance of realism and creativity, on the other hand, is the distinguishing feature of Armani Hotels & Resorts, the brand resulting from collaboration with the Emirates
giant Emaar Properties. In 2010, the first Armani Hotel opened in Dubai, in the Burj Khalifa. Inaugurated in 2011, the second one is in Milan, in Via Manzoni. Giorgio Armani has imbued its resorts with more personal style, already evident in Armani Casa. Its limitless taste and simplicity are repeated in the pureness of the design. A clarity that succeeds in dialoguing directly with everyone, even with the furthest flung markets. The Armani Hotel Dubai in fact recently received “Chinese Preferred Hotel” certification from Ctrip, the first Chinese OTA. “Ctrip certification is great recognition,” said the hotel’s g. m. Mark Kirby. “Over the years we have seen a big increase in Chinese tourists who are undoubtedly attracted both by the legend linked Giorgio Armani, and by the location in Burj Khalifa.” The hotel has various managers who speak fluent Mandarin, a specialist Chinese kitchen and it is frequently chosen as a venue for weddings and events from China. Armani Hotels & Resorts are therefore the confirmation that the brand stands
sono quindi la conferma che il marchio rappresenta una garanzia di attrattiva universale. Questo grazie a dei punti fermi: coniuga un’estetica simbolo di armonia ed eleganza a delle location altrettanto iconiche e lo fa offrendo un servizio e un’attenzione alla tecnologia elevatissimi. Giorgio Armani, insieme a un team dedicato, dirige personalmente lo sviluppo del design degli alberghi. Invece Emaar, che ha costituito la Emaar Hotels & Resorts per la partnership con Armani, si dedica allo sviluppo e alla gestione della catena nel mondo.
ste ricordo dell’omicidio, la famiglia Versace l’ha subito venduta. Ha voluto però ricreare l’inconfondibile stile del marchio negli hotel Palazzo Versace, ubicati in due delle destinazioni turistiche più ambite al mondo: la Gold Coast in Australia e Dubai negli Emirati Arabi Uniti. Versace vuole che gli hotel rappresentino essi stessi una destinazione offrendo agli ospiti “l’opportunità di immergersi nel sogno di Versace”.
as a guarantee of universal appeal. This is thanks to some fundamental points: it combines aesthetics that symbolise harmony and elegance with equally iconic locations and it does so by offering extremely high facilities and attention to technology. Together with a dedicated team, Giorgio Armani personally heads development of the hotel design. While Emaar, which set up Emaar Hotels & Resorts in partnership with Armani, sees to development and management of the chain worldwide.
sold it immediately. They decided however to recreate the brand’s unmistakable style in the Palazzo Versace hotels, located in two of the world’s most coveted tourist destinations: the Gold Coast in Australia and Dubai in the United Arab Emirates. Versace wants the hotels to be a destination in themselves, offering guests “the opportunity to become fully immersed in the Versace dream.”
Fendi and the beauty of Rome Finally, the eternal beauty of Villa Casuarina for Versace Rome is celebrated in majestic For Versace, meanwhile, talk Palazzo Fendi, which offers its right now is all about Villa Ca- guests an experience complete suarina, where the designer with the magic of this brand. was killed, which has now The Palazzo has it all: from fabeen transformed into a luxu- shion collections to architecrious 5-star boutique hotel, ture, through to continually but it is not a “Palazzo Verevolving installations, created sace”. In the first episode of the in collaboration with various series American Crime Story emerging artists. Here, shop“The assassination of Gianni ping and hospitality merge in Versace”, the world saw it in all a symbolic vision of the city. At its dazzling splendour. Built in the perfect centre of the histo1930 by the architect Alden ric “Tridente”, overlooking TriFreeman, it is in the famous nità dei Monti and Via Art Deco Historic Districts, Condotti, it provides the lights along Ocean Drive in Miami of the ateliers, the music of the Beach. Versace bought it in cafés and the bells of the Baro1992 for 2.95 million dollars que churches. A private resitogether with the Revere Hotel, dence with just seven elegant for 3.7 million. suites, where, as often is the Then he spent 32 million resto- case in Italy, different eras and ring it. Probably because of the styles merge in the aesthetic sad memories linked to his pleasure of beauty. murder, the Versace family Letizia Strambi
Fendi e la bellezza di Roma Infine, l’eterna bellezza di Roma è celebrata nell’imponente Palazzo Fendi che offre Villa Casuarina per Versace ai suoi ospiti un'esperienza Per Versace, invece, è il mocompleta della magia di que mento in cui si parla sopratsto marchio. tutto di Villa Casuarina, dove Nel Palazzo c’è tutto: dalle collo stilista fu ucciso, trasforlezioni di moda all'architetmata in un lussuoso boutique tura, fino alle installazioni in hotel a cinque stelle, ma non continua evoluzione, create in è un “Palazzo Versace”. Nella collaborazione con diversi arprima puntata della serie tisti emergenti. Si fonde qui lo American Crime Story “The as- shopping e l’ospitalità in una sassination of Gianni Versace” visione simbolica della città. Al il mondo l’ha vista nel suo ab- centro perfetto del tridente bagliante splendore. Costruita storico, guardando Trinità dei nel 1930 dall'architetto Alden Monti e Via Condotti, regala le Freeman, si trova nel famoso luci degli atelier, la musica dei Art Déco Historic Districts, caffè e le campane delle lungo Ocean Drive a Miami chiese barocche. Una dimora Beach. Nel 1992 Gianni Verprivata con sole sette eleganti sace l’acquistò per 2,95 milioni suite, dove, come spesso acdi dollari assieme al Revere cade in Italia, dialogano epoHotel, per 3,7 milioni. che e stili diversi nel piacere Poi spese 32 milioni per restau- estatico della bellezza. rarla. Probabilmente per il triLetizia Strambi 61
NOVITA’ NEWS
A Salerno arriva HospitalitySud HospitalitySud comes to Salerno Appuntamento alla Stazione Marittima di Zaha Hadid il 21 e 22 marzo per l’unico evento del Centro Sud Italia dedicato al mondo ricettivo The Zaha Hadid Maritime Station will be hosting the only event in central/southern Italy dedicated to hospitality on 21 and 22 March Si terrà a Salerno il 21 e 22 marzo presso la Stazione Marittima di Zaha Hadid la prima edizione di HospitalitySud, l’unico appuntamento del Centro Sud Italia per gli operatori dell’hotellerie e dell’extralberghiero. Un anno più che positivo per il turismo italiano quello appena concluso, con una crescita sostenuta sia degli arrivi (+5 milioni rispetto al 2016) che delle presenze turistiche (oltre 17 milioni in più) e con aumenti che hanno coinvolto tutte le tipologie di prodotto e di strutture ricet-
tive: il comparto alberghiero ha segnato un +4,3% e l’extralberghiero +3,9%. Per quanto riguarda il Sud Italia, nel 2017 è cresciuta la domanda turistica (+2,8%) e si sono registrati valori molto positivi per le imprese (+5,3%). L’industria turistica, dunque, negli ultimi anni sta recuperando posizioni per flussi turistici e fatturato, anche in considerazione della propensione a investire nel settore e a riqualificare le strutture. Mentre nel comparto alberghiero si sta andando incontro a un
The first edition of HospitalitySud will be held at the Zaha Hadid Maritime Station in Salerno on 21 and 22 March, the only event in central/southern Italy for hotellerie and non-hotel operators. 2017 was a more than positive year for Italian tourism, with sustained growth both in arrivals (up by 5 million on 2016) and tourist occupancy (over 17 million more) and with increases in all kinds of hospitality products and accommodation establi-
shments: the hotel sector posted a 4.3% rise and non-hotels registered an increase of 3.9%. 2017 saw tourist demand in Southern Italy up by 2.8% and businesses posted very good values (+5.3%). Over recent years therefore, the tourism industry has shown recovery of positions where tourist flows and turnover are concerned, also due to a tendency for investment in the sector and refurbishment. While the hotellerie sector is starting to show a real estate positio-
posizionamento immobiliare e a un miglioramento organico delle location con investimenti nel restyling di camere e ambienti, anche grazie agli incentivi pubblici per le ristrutturazioni, l’extralberghiero con la sua diversificazione di offerta sta crescendo sempre più in termini di numeri e di attenzione da parte dei viaggiatori. Da questa premessa nasce HospitalitySud, che si pone l’obiettivo di soddisfare una conseguente maggiore richiesta di forniture e servizi da parte del mondo dell’ospitalità, in considerazione che dai dati Istat 2016 al Centro Sud (Abruzzo, Basilicata, Campania, Lazio, Molise, Puglia) risultano 6.825 hotel e 29.395 esercizi extralberghieri. In particolare, sempre al Sud, negli ultimi anni si è assistito dal 2012 a un aumento del 10% delle strutture extralberghiere e nella sola città di Napoli nel 2017 si sono investiti decine di milioni con 6 alberghi ristrutturati, 5 nuovi e 1 da rifare. HospitalitySud, ideato e organizzato dalla Leader srl, è patrocinato dalle principali organizzazioni datoriali e associazioni professionali (Associazione Italiana Confindustria Alberghi, Federterme, Assohotel, FederlegnoArredo,
Anicav, Italgrob, Ada, Aira, Aih, Amira, Ehma, Faipa) ed è l’unico del Centro Sud per gli operatori del mondo Horeca. Gli addetti ai lavori potranno incontrare le aziende presenti nel salone espositivo e partecipare ai seminari di aggiornamento e di formazione e agli incontri professionali, in 4 sale dedicate, su tematiche di interesse. “HospitalitySud va a colmare un vuoto esistente nel Centro Sud Italia di appuntamenti dedicati al mondo dell’ospitalità, nonostante il forte aumento di investimenti nel turismo registrato negli ultimi anni – ha commentato il fondatore e direttore Ugo Picarelli - . Da sottolineare, inoltre, la prestigiosa location, la Stazione Marittima dell’archistar Zaha Hadid, fiore all’occhiello della città di Salerno, ultima fermata a Sud dell’alta velocità ferroviaria. Con la ricca offerta espositiva e il vasto programma di seminari e incontri a cura di esperti del settore, HospitalitySud mira a diventare il principale riferimento per tutti gli operatori dell’hotellerie e dell’extralberghiero del Centro Sud che potranno partecipare gratuitamente all’evento”. Nicoletta Somma
ning and organic improvement of locations with investments in room and environmental restyling, also thanks to public renovation subsidies, with its widely diversified range of services, the non-hotel sector is growing more and more in terms of numbers and attention from travellers. This premise has led to the creation of HospitalitySud, which aims to satisfy a resultant greater demand for supplies and services by the hotellerie sector, considering that according to 2016 ISTAT data, central/southern Italy (Abruzzo, Basilicata, Campania, Lazio, Molise, and Puglia) has 6,825 hotels and 29,395 non-hotel businesses. Again in the South, since 2012 we have seen a 10% increase in non-hotel facilities and in Naples alone tens of millions of euros were invested in 2017 with 6 renovated hotels, 5 new and 1 to be refurbished. Conceived and organised by Leader srl, HospitalitySud has the support of the main management organisations and professional associations (Associazione Italiana Confindustria Alberghi, Federterme, 64
Assohotel, FederlegnoArredo, Anicav, Italgrob, Ada, Aira, Aih, Amira, Ehma, and Faipa) and it is the only event in central/southern Italy for HoReCa operators. Those in the sector can here meet up with companies at their stands and take part in refresher and training seminars, and business meetings in 4 dedicated rooms, on the topics of interest. “HospitalitySud fills a gap in central/southern Italy, which is lacking hospitality events, despite the big increase in investments in tourism over recent years,” commented its founder and director Ugo Picarelli. The prestigious location chosen for the event must also be mentioned. The Maritime Station designed by starchitect Zaha Hadid is the pride and joy of Salerno, the southernmost stop on the highspeed railway line. With a widely diversified exhibition and a busy calendar of seminars and encounters held by experts in the sector, HospitalitySud aims to become the go-to event for all hotellerie and non-hotel operators in central/southern Italy, who can attend free of charge.” Nicoletta Somma
TOURISM INVESTMENT HOSPITALITY & DESIGN FORUM @FUORISALONE–VENTURA 14 MILANO 16-22 aprile 2018
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