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UNIVERSIDAD SAN BUENAVENTURA – CALI Especialización en Proyecto Urbano.

CICLO III

PROPUESTA PLAN ESTRATEGICO ESTACION INTERMODAL

PRESENTADO POR:

Arquitecto Francisco Javier Gazia

Santiago de Cali Junio 15 de 2012


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ESPECIALIZACION EN PROYECTO URBANO CORTE IV

CONTENIDO 1.

2.

3.

4.

5.

6.

7. 8. 9.

SISTESIS BASES DE PUE 1.1. MOTIVACIÓN DEL PAPEL DE LA PLAN URBANO ESTRATEGICO ESTACION INTERMODAL. 1.2. DETERMINANTES CONCEPTUALES. 1.3. DETERMINANTES JURIDICOS 1.4. DETERMINANTES NORMATIVOS LOCALIZACION Y DELIMITACION DEL PUE ESTACION INTERMODAL. 2.1. CLASIFICACION DEL SUELO. 2.1.1. DIVISION PREDIAL. DETERMINANTES Y PREEXISTENCIAS EN EL AREA DEL PUE. 3.1.1. ESTRUCTURA ECOLOGICA ZONA 3.1.2. SISTEMA MOVILIDAD ZONAL. 3.1.3. SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS ZONAL. 3.1.4. SISTEMA DE ESPACIO PÚBLICO ZONAL. 3.1.5. SISTEMA DE SERVICIOS PUBLICOS ZONAL. PLAN URBANO ESTRATEGICO ESTACION INTERMODAL. 4.1. INTRODUCCION 4.2. ROL DE PUE ESTACION INTERMODAL 4.3. REFERENTES SISTMAS ESTRUCTURANTES 5.1. ESTRUCTURA ECOLOGICA PUE 5.1.1. Integración de la Estructura Ecológica. 5.1.2. Elementos para la conectividad ecológica. 5.1.2.1. Segundo nivel de conectividad 5.1.2.2. Tercer nivel de conectividad 5.2. ESTRUCTURA MOVILIDAD 5.2.1. Malla vial arterial 5.2.2. Malla vial local 5.2.3. Subsistema de transporte 5.2.3.1. Estación Intermodal 5.2.3.2. Sistema de ciclo rutas 5.3. SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS 5.3.1. Equipamientos existentes en el PUE 5.3.2. Equipamiento Propuesto por el PZ para el PUE estación intermodal 5.3.3. Equipamientos Locales propuestos 5.4. SISTEMA DE ESPACIO PÚBLICO- PARQUES Y ESPACIOS PEATONALES 5.5. SISTEMA DE SERVICIOS PÚBLICOS 5.5.1. Sistema de abastecimiento de Acueducto 5.5.2. Sistema de drenaje de Alcantarillado Sanitario 5.5.3. Sistema de drenaje Alcantarillado Fluvial 5.5.4. Sistema de atención de Telecomunicaciones TRATAMIENTOS URBANÍSTICOS 6.1. CONSOLIDACIÓN URBANÍSTICA CON CAMBIO DE PATRON: 6.2. TRATAMIENTO DESARROLLO: AREAS DE ACTIVIDAD Y USOS DEL SUELO NORMAS URBANISTICAS REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS-CRITERIOS GENERALES 9.1. Calculo del aprovechamiento básico

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9.2. Calculo del aprovechamiento adicional 9.3. Cargas Urbanísticas Generales 9.4. Cargas Urbanísticas locales 10. INSTRUMENTOS DE GESTION. 10.1.1. Unidades de actuación urbanística 10.1.2. Unidades de gestión

11. INSTRUMENTOS DE FINANCIACION 11.1. Participación en Plusvalía 11.2. Criterios para la valoración de inmuebles 12. GESTION SOCIAL 13. GESTION LEGAL 14. SIMULACION URBANISTICA 14.1. AREAS CONSTRUIDAS 14.2. DENSIDAD, VIVIENDA RESULTANTE Y POBLACION FUTURA 14.3. VERIFICACION ESTANDARES DE E.P Y EQUIPAMIENTOS 14.4. SIMULACION ECONOMICA FINANCIERA

PROYECTO PILOTO ESTACION INTERMODAL 15. SISTESIS BASES DE PUP 15.1. MOTIVACIÓN DEL PAPEL DE LA PLAN URBANO ESTRATEGICO ESTACION INTERMODAL. 15.2. LOCALIZACION Y DELIMITACION DEL PUP ESTACION INTERMODAL. 15.3. CLASIFICACION DEL SUELO. . 15.3.1. DIVISION PREDIAL PUP 15.4. DETERMINANTES Y PREEXISTENCIAS EN EL AREA DEL PUP. 15.4.1. ESTRUCTURA ECOLOGICA PUP. 15.4.2. SISTEMA MOVILIDAD PUP. 15.4.3. SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS 15.4.4. SISTEMA DE ESPACIO PUBLICO 16. PROYECTO URBANO PILOTO ESTACION INTERMODAL 16.1. TRATAMIENTOS URBANÍSTICOS, ÁREAS DE ACTIVIDAD, USOS DEL SUELO Y EDIFICABILIDAD. 16.2. CUANTIFICACION OBLIGACIONES URBANISTICAS PUP 16.3. CUANTIFICACION BENEFICIOS PUP 16.4. INSTRUMENTO DE SEGUIMIENTO

17. CONCLUSIONES

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1. SISTESIS BASES DE PUE 1.1. MOTIVACIÓN DEL PAPEL DE LA PLAN URBANO ESTRATEGICO ESTACION INTERMODAL. El Plan Urbano Estratégico de la Estación intermodal, se concibe como articulador de la movilidad urbano-regional de la ciudad de Cali, fomentando la intermodalIdad (transporte interurbano, terminal de cabecera del MIO y la sostenibilidad, fungiendo como proyecto detonante de desarrollo urbano del sector, favoreciendo los usos comerciales, de servicios e institucionales, al servicio del entorno metropolitano del sur de la ciudad Cali y su relación con el municipio de Jamundí. Igualmente por su excelente localización, calidad medio ambiental y tradición como zona de estratos altos, fomentara la inversión de proyectos residenciales de alta calidad bajo conceptos de sostenibilidad ambiental. 1.2. DETERMINANTES CONCEPTUALES. El plan Urbano estratégico de la ESTACION INTERMODAL de basa en los conceptos de la ciudad sostenible (ciudad densificada, ciudad mixta, ciudad verde) con la idónea articulación de los diferentes sistemas que componen el territorio teniendo como Estructura de primer orden al SISTEMA ECOLOGICO PRINCIPAL el cual debe ser respetado por las demás estructuras. 1.3. DETERMINANTES JURIDICOS El plan urbano estratégico de la ESTACION INTERMODAL se rige bajo los parámetros establecidos en la Ley 388 de 1997, la cual define los Planes Parciales como los instrumentos mediante los cuales se desarrollan y complementan las disposiciones de los Planes de Ordenamiento Territorial, para áreas determinadas del Suelo Urbano y para las áreas incluidas en el Suelo de Expansión Urbana, además de las que deban desarrollarse mediante Unidades de Actuación Urbanística. 1.4. DETERMINANTES NORMATIVOS El plan urbano estratégico de la ESTACION INTERMODAL se rige bajo los criterios normativos establecidos por el POT de la ciudad de Cali, tomando como base la clasificación de usos y áreas de actividad definidas en el POT.

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2. LOCALIZACION Y DELIMITACION DEL PUE ESTACION INTERMODAL.

Imagen 1 a: mapa municipio de Cali, b: plano pieza sur, c: Plano PUE Estación Intermodal

El PUE estación intermodal esta localizado en la pieza sur de la ciudad de Cali y limita al norte con la Carrera 127(Avenida del Banco), por el oriente con la Calle 36 (Corredor CaliJamundí) al sur con el anillo perimetral propuesto en el PZ de la pieza sur y al occidente con la Avenida Gañas Gordas (calle 17).

DATOS ACTUALES CONCEPTO AREA BRUTA - AB SUELO PÚBLICO

Vías públicas Parques y equipamientos públicos TOTAL SUELO PÚBLICO

GLOBO DE TERRENO POR DESARROLLAR cesiones espacio publico 18% cesiones equipamiento 3% TOTAL CESIONES

SUPERFICIE - SUELO

PORCENTAJE

M2 1.908.760

HA 190,88

145.061 145.061

14,51 14,51

7,6% 0,0% 7,6%

1.763.699

176,37 31,75 5,29 37,04

92,4% 16,6% 2,8%

317.466 52.911 370.377

100,0%

19,40%

Tabla 1

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2.1. CLASIFICACION DEL SUELO. El área que compone el PUE estación intermodal esta conformado por 100% suelos de expansión urbana con un área 190.8 hectáreas.

2.1.1. DIVISION PREDIAL En la actualidad el área objeto del PUE esta compuesta por 235 predios, de los cuales 145 varían en su áreas entre 2.000 m2 y de 600. m2. TOTAL PREDIOS:…………………………………………..235 PREDIOS DEL MUNICIPIO………………………………7 PREDIOS PRIVADOS:……………………………………..228 PREDIOS CONSTRUIDOS………………………………. 145 PREDIOS SIN CONSTRUIR……………………………...90

Imagen 2 Plano división predial

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3. DETERMINANTES Y PREEXISTENCIAS EN EL AREA DEL PUE. Las determinantes y las prexistencias del área de estudio del PUE Estación Intermodal toman como base los diagnósticos de los diferentes sistemas estructurantes realizados por el PLAN ZONAL de la Pieza Sur de la ciudad de Cali y se complementan con una revisión en detalle en el área de estudio del PUE.

3.1.1. ESTRUCTURA ECOLOGICA ZONAL. El Plan Zonal definió siete (7) franjas ecológicas que atraviesan el área de la propuesta en dirección occidente a oriente, desde los cerros hasta el rio Cauca de las cuales corresponden al área de estudio la Franja # 5 y la Franja # 7 denominadas de esta forma por el PZ. Estos limitan una zona de protección de 10 metros a ejes a lo largo del corredor y unas zonas de cesión de espacio público a 30.00 metros o definido en el plano de la estructura ecológica del PZ. Igualmente se identifican 4 acequias que no han sido tenidas en cuenta en los diagnósticos del PZ y zonas arbóreas importantes en el área, para mantener y potencializar.

Imagen 3 Plano pre existencias ESTRUCTURA ECOLOGICA del área de estudios del PUE INTERMODAL.

AREA FRAJAS ECOLOGICOS: 218.235 m2

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3.1.2. SISTEMA MOVILIDAD ZONAL. Al área de estudio del PUE estación intermodal existen vías vehiculares importantes en uso y funcionalidad como las denominadas VAP calle 17 (avenida Cañas Gordas), Calle 36 (corredor Cali-Jamundí) en sentido norte- sur que conectan la ciudad de Cali con el municipio de Jamundí siendo igualmente la salida al sur del departamento y la VAS carrera 127 (Avenida del Banco), además de un corredor férreo de propiedad estatal en sentido norte sur. El PZ determina la ampliación de las secciones de las VAP Y VAS existentes (Calle 17, Calle 36 y Carrera 127) y Propone nuevas vías como el anillo perimetral que circunda toda la ciudad, la troncal del MIO Pieza Sur y la carrera 129.

Imagen 5 PLANO VIAS existentes

Imagen 8 SECCION CALLE 36 CORREDOR CALI - JAMUNDI

Imagen 9 SECCION VIAL TRONCAL DEL MIO

Imagen 4 PLANO ESTRUCTURA VIAL

Imagen 10 SECCION VIAL VAS CARRERA 127 Y 129

AREA VIAS PUBLICAS EXISTENTES: 145.161 m2 AREA VIAS PUBLICAS PROPUESTAS PZ: 465.170 m2

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3.1.3. SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS ZONAL. En la actualidad no existen equipamientos públicos en el área de estudio. El PZ de la pieza sur de la ciudad de Cali, determina la ubicación del equipamiento urbano-regional de LA ESTACION INTERMODAL DE LA PIEZA SUR, como parte del plan de movilidad de la ciudad. El PUE ESTACION INTERMODAL localizara equipamientos de escala local para cumplir y mejorar las exigencias del PZ de la pieza sur y el POT de Cali (3% del área bruta).

3.1.4. SISTEMA DE ESPACIO PÚBLICO ZONAL. En la actualidad no existe un sistema de espacios públicos en el área de estudio. El PUE ESTACION INTERMODAL localizara espacios de escala local para cumplir y mejorar las exigencias del PZ de la pieza sur y el POT de Cali (18% del área bruta).

3.1.5. SISTEMA DE SERVICIOS PUBLICOS ZONAL. El sistema de servicios públicos en el área del PUE estación intermodal se basa en lo definido en el PZ pieza sur de Cali, en la actualidad es deficiente en todos los aspectos.      

Energía: En el momento cuenta con el servicio de energía. Alcantarillado: en el momento no hay red de alcantarillado y el sistema funciona con posos sépticos. Acueducto: el servicio es de mala calidad. Alcantarillado pluvial: no existe y funciona gracias a las acequias y por gravedad, por las vías existentes. Gas: no hay servicio en la actualidad. Telecomunicaciones: prestan el servicio sin internet ni fibra óptica.

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4. PLAN URBANO ESTRATEGICO ESTACION INTERMODAL 4.1. INTRODUCCION

Imagen 6 VISTA GENERAL DERECHA PUE

El Plan Urbano Estratégico Estación Intermodal- Es un Plan Plan Parcial que establece criterios para la ocupación del territorio bajo los conceptos de la ciudad sostenible, es un medio para determinar los aprovechamientos idóneos para el área de estudio y definir el reparto equitativo de cargas y beneficios. Igualmente hace parte del plan de movilidad sostenible de la ciudad de Cali con la ubicación de la estación Intermodal del sur, donde se articulan los diferentes sistemas de movilidad como el tren de cercanías, el STM MIO Y el Transporte intraurbano. Buscando la participación de actores públicos y privados en la operación urbana para su correcto desarrollo, será proyectado a largo plazo y se ira ajustando en el tiempo debido a los factores de incertidumbre, al comienzo, y de oportunidad a lo largo del proceso.

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4.2. ROL DE PUE ESTACION INTERMODAL Desarrollar un área de servicios de escala urbana metropolitana con influencia en las poblaciones y corregimientos de la zona metropolitana del sur de la ciudad de Cali a partir del proyecto de la estación intermodal del sur, igualmente generar una oferta habitacional bajo un modelo de ocupación territorial sostenible y densificada. 4.3. REFERENTES El plan urbano estratégico de la ESTACION INTERMODAL tomo como referente el proyecto de las torres de diagonal mar ubicado en el sector de Poble Nou de la ciudad de Barcelona el cual apuesta por la densificación con varias torres de vivienda liberando terreno , cedido como espacio publico con la construcción de un gran parque de escala de zonal. Imagen 7 Fotografía torres diagonal mar.

5. SISTMAS ESTRUCTURANTES 5.1. ESTRUCTURA ECOLOGICA PUE Esta basada en los parámetros establecidos por el Plan de ordenamiento Zonal de la pieza sur de Cali y el trazado de los cordones ecológicos de este, bajo los cuales el PUE estación Intermodal se integra amplia y fortalece la estructura ecológica.

Integrado por la Estructura Ecológica Principal que por definición o afectación hace parte del suelo de protección y conforma grandes corredores ecológicos continuos a través del territorio, en donde la conservación de los elementos naturales y de la conectividad ecológica es su función principal.

Imagen 8 esquema general EEP del diagnostico del PZ

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5.1.1. Integración de la Estructura Ecológica. La Estructura Ecológica PUE Estación Intermodal está compuesta por escorrentías y sus franjas protectoras, los cuales cruzan el territorio, conectando los dos grandes elementos naturales que conforman la Estructura Ecológica Principal de escala regional: La Cordillera Occidental de la que hacen parte el Parque Nacional Natural Los Farallones de Cali, la zona amortiguadora del Parque Natural Los Farallones de Cali y zonas de reserva forestal, con el río Cauca y su zona de protección ambiental.

FRANJA 5

FRANJA 7

El PUE Estación Intermodal lo atraviesan dos (2) cordones ecológicos o franjas protectoras (franja 5 y franja 7) determinados desde el PZ que se articulan a escorrentías y sistemas arbóreos existentes en el área de estudio.

5.1.2. Elementos para la conectividad ecológica.

Imagen 9 PLANO ESTRUCTURA ECOLOGICA DEL PUE Y ZONAS ARBOREAS

Los elementos de conectividad ecología se dividen en tres niveles (primero, segundo y tercer nivel). El PUE Estación intermodal esta compuesto solo por el segundo y tercer nivel. 5.1.2.1.

Segundo nivel de conectividad

La conectividad ecológica de sengudo nivel está conformada por las acequias que nacen manipuladas por la acción del hombre del río Pance cruzando el territorio de occidente a oriente y generando a su paso humedales en su mayoría no naturales y en el PUE se denominan de la siguiente forma.  

Franja protectora No 5 localizada en la zona norte oriental del área con una extensión de 859.00 ml y un área de 71.958 m2. Franja protectora No 7 localizada en la zona sur del área con una extensión de 1.368.00 ml y un área de 146.277 m2.

Estas Franjas definen una zona de protección de 10 metros a ejes de las acequias y una zonas de cesión de espacio público a 30.00 metros a ejes o como esta definido en el plano de la estructura ecológica del PZ.

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5.1.2.2.

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Tercer nivel de conectividad

Estas áreas funcionan como apoyo a las estructuras principal y secundaria pues funciona como una extensión de estas donde además se pueden localizar usos compatibles o complementarios. El tercer nivel de conectividad lo conformar las masas arbóreas importantes y las acequias existentes localizadas en el área del PUE serán tomadas en cuenta para la conformación del espacio público, los parques, zonas de cesión. 5.2. ESTRUCTURA MOVILIDAD El sistema de Movilidad propuesto en el Plan Zonal, está orientado principalmente a cumplir con el “Rol” que el POT de Cali atribuye a la Pieza Sur de Cali como “articulador” del área urbana y de la Región Sur, y apuesta a implementar un sistema de transporte masivo por la Vía Férrea para conectar el área Metropolitana de Cali. En el PUE estación Intermodal se basa en la correcta articulación de los diferentes sistemas de transporte, integrados y organizados desde el proyecto del equipamiento estación intermodal el cual disminuirá los impacto negativos de la movilidad. Imagen 10 PLANO ESTRCUTURAL VIAL PUE INTERMODAL

5.2.1. Malla vial arterial Las vías de la Malla vial arterial principal propuestas en el presente PUE Estación intermodal están jerarquizadas de acuerdo con las propuestas del PZ de la pieza Sur de Cali como vías Interregionales -VIR, vías arterias principales –VAP, vías arterias secundarias –VAS

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El PUE Estación intermodal la conforman las siguientes vías arteriales: 

VAP Calle 36 o vía Cali-Jamundí al oriente, se caracteriza por ser una autopista soterrada de tres (3) carriles por sentido, y dos (2) carriles auxiliares por sentido a nivel anden, con una sección de 100.00 m longitud.

Imagen 11 SECCION VAP CALLE 36

VAP Calle 17 (La avenida pasoancho), localizada al borde occidental del PUE con 3 carriles por sentido., con una sección sección a 52.00 m de longitud.

Imagen 12 SECCION VAP CALLE 17, VAS CARRERA 127, CARRERA 129

 

VAS La carrera 127, localizada al borde norte del PUE con 3 carriles por sentido., aumenta su sección a 52.00 m de longitud. VAS La carrera 129, atraviesa el PUE con 3 carriles por sentido., con una sección a 52.00 m de longitud.

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VAP El anillo perimetral, localizado al borde sur del PUE. Con 4 carriles por sentido y una sección de 37.00 m de longitud.

Imagen 13 SECCION ANILLO PERIMETRAL

VAS La troncal del MIO que termina su recorrido en el PUE estación intermodal y esta localizada en el centro del borde occidental con una sección de 70.00 m de longitud.

Imagen 14 SECCION VAS TRONCAL DEL MIO

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5.2.2. Malla vial local Las vías de la Malla vial arterial intermedia propuestas en el presente Plan Zonal están jerarquizadas de acuerdo al POT como vías colectoras –VC. Criterios para la definición de la malla vial local Los criterios generales para la definición de este componente del sistema de movilidad son los siguientes: 1. Permitir la continuidad y libre acceso al espacio público. 2. Apoyar la movilidad peatonal e integrarla con el sistema de espacio público, de equipamientos y la Estructura Ecológica Principal. 3. Garantizar la accesibilidad a las diferentes edificaciones y/o urbanizaciones que se generen dentro del PUE.

5.2.3. Subsistema de transporte 5.2.3.1.

Estación Intermodal

La estación intermodal organiza los diferentes sistemas de transporte publico, tren de cercanías, terminal de cabecera del mio, terminal de buses interurbanos, terminal de trenes nacionales e internacionales. 5.2.3.2.

Sistema de ciclo rutas

El sistema de ciclo rutas conectan las franjas protectoras de los Ríos y Quebradas de la pieza con los corredores ambientales principales que se proponen en el PZ, además que todas las vías VAS que limitan con el PUE tendrán su carril de ciclo ruta. Se propone un sistema de bicicletas en alquiler, distribuidas por el área de estudio en parqueaderos de toma y recibo de las mismas a partir de un carnet especial que sirve de identificación y cobro por perdida o daño.

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5.3. SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS En general, el Equipamiento Colectivo se define como el conjunto de lugares (espacios o edificios) de uso colectivo que satisface necesidades sociales básicas por el ofrecimiento de servicios indispensables (De salud, educación, desarrollo comunitario, cultura, abastecimiento, recreación, gestión, seguridad y convivencia, infraestructuras de servicios públicos, transporte, movilidad y económicos) para el desarrollo de unas formas de vida satisfactorias desde el punto de vista de la organización comunitaria

5.3.1. Equipamientos existentes en el PUE Los equipamientos existentes en el PUE estación intermodal son de carácter educacional, dos colegios privados (colegio Coomeva y el colegio Luis Horacio Gomez) que prestan los servicios de primaria y bachillerato, y ocupan un área de 34.558 m2. Estos equipamientos son favorecidos por el cambio de patrón y los nuevos aprovechamientos, pudiendo así cambiar el uso y densificar el predio. El PUE dará solución a nuevos equipamientos institucionales.

5.3.2. Equipamiento Propuesto por el PZ para el PUE estación intermodal La estación intermodal del sur de Cali es un equipamiento de escala Urbano regional, ocupa un área de terreno de 112.211 m2 esta ubicada estratégicamente en el extremo sur-occidental del PUE estación intermodal, sus bordes los definen por el norte la troncal del mio propuesta en el PZ, al oriente la Calle 36 o Vía Cali-Jamundí (VAP) por el sur con el Anillo Vial(VAS) por el occidente con el corredor férreo. A esta área la atraviesa la franja 7 del cordón ecológico. Teniendo una excelente conectividad vial al generar vías de acceso y salida con el anillo vial, evitando de esta forma generar impactos negativos dentro de la ciudad con buses de trasporte intraurbano ingresando a esta.

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5.3.3. Equipamientos Locales propuestos El PUE Estaciรณn intermodal propone diversos equipamientos locales tales como: 1. Museo del transporte: Localizado en el cruce entre la Calle 36 y la Carrera 129 frente a la estaciรณn intermodal y colindando con el centro comercial. 2. Biblioteca del sur: ubicada entre el anillo vial y la carrera 129 a 3. Colegio publico de primaria y bachillerato de la estaciรณn. 4. Instituto Tecnolรณgico de la estaciรณn.

1 3

2 1 4

Imagen 16 PLANO DE USOS

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5.4. SISTEMA DE ESPACIO PÚBLICO- PARQUES Y ESPACIOS PEATONALES Componentes del Sistema de espacio público del PUE ESTACION INTERMODAL. Componen este sistema los parques de escala local, así como los demás elementos del sistema: senderos para bicicletas, alamedas, puntos de encuentro, parques viales, nodos viales, nodos ambientales y alamedas perimetrales, definidos en la propuesta. El espacio público en el ámbito del PUE ESTACION INTERMODAL, entre otros, por los siguientes elementos: 1. Parque Central de escala barrial. 4

2. Parque franja # 5. 2

3. Parque franja #7.

1 3

4. Plaza Férrea. 5

5. Parque lineal Corredor férreo.

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6. Alameda peatonal intermodal. Imagen 17 PLANO SISTEMA DE ESPACIO PUBLICO

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5.5. SISTEMA DE SERVICIOS PÚBLICOS La prestación de los servicios públicos domiciliarios en la actualidad se brindan hasta la línea del perímetro urbano establecido en el POT, en el PUE estación intermodal en la actualidad no hay servicios domiciliarios pero, En el PZ Pieza Sur a partir del diagnostico, se plantearon las etapas de desarrollo por servicios. De lo anterior el PUE adoptará su definición a escala urbana y zonal, para adaptarla a escala local, desarrollando las redes secundarias, así:

Imagen 18 PLANOS DISTRIBUCION DE SERVICIOS PUBLICOS

5.5.1. Sistema de abastecimiento de Acueducto El PUE Estación Intermodal se abastecerá desde los lagos artificiales de aguas acuíferas ubicados en la zona oriental de la zona sur de la ciudad de Cali, entre la pieza sur y el rio cauca, donde la planta de tratamiento las bombea a través de las tubería primaria que se distribuye por las VAP, De esta tubería matriz se desprenden los ramales a las tuberías secundarias conformando anillos que van por las VAS. Las tuberías terciarias van por la VC y VL.

5.5.2. Sistema de drenaje de Alcantarillado Sanitario El PUE Estación Intermodal se drenaría a través de los colectores Carrera 127, Carrera 129 y troncal del MIO hacia la PTAR de la Pieza sur.

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5.5.3. Sistema de drenaje Alcantarillado Fluvial El PUE estación Intermodal drena las aguas pluviales por las tuberías pluviales distribuidas en las vías principales, secundarias y locales, hacia los cordones ecológicos que por la gravedad llevan el agua hasta las lagunas de la pieza sur, si llegado el caso estas llegan a su nivel máximo de capacidad se abrirán las compuertas para drenar al rio cauca. 5.5.4. Sistema de atención de Telecomunicaciones La demanda del PZ Pieza Sur se proyecta atender con las dos (2) subestaciones existentes y se provee el servicio por medio de UAM (Unidad de Acceso Multiservicio) en radios no mayores a 500 m, para el caso del PUE estación Intermodal dicha cobertura se proyecta a través de la extensión de la fibra óptica en las cuatro (4) zonas. Se hace necesario prever un área de doce (12) metros cuadrados por cada 1.590 líneas telefónicas futuras, los cuales harán parte del suelo útil y serán cedidos a la empresa en comodato, para la instalación de los armarios en zona verde del los separadores viales. 6. TRATAMIENTOS URBANÍSTICOS El PUE estación intermodal identifica dos tipos de tratamiento urbanístico en su área de proyecto, ya que la zona en su totalidad es zona de expansión se delimita como tratamiento de desarrollo pero como en la zona hay prexistencias consolidadas se definió un segundo tratamiento como el de consolidación con cambio de patrón. 6.1. CONSOLIDACIÓN URBANÍSTICA CON CAMBIO DE PATRON: Corresponde a sectores o a ejes urbanos en los cuales, debido a la dinámica del mercado o a intervenciones inmediatas o próximas de la malla vial o el espacio público, se presenta una dinámica que ha provocado cambios irreversibles en el modelo original de uso e intensidad de uso del suelo. Poseen buenas condiciones originales de carácter urbanístico ambiental e incluso, su potencial de aprovechamiento gracias a las intervenciones posteriores, se ha incrementado. El tratamiento se propone orientar y promover estas transformaciones buscando un nuevo nivel de equilibrio, intensificando sustancialmente los patrones de aprovechamiento del suelo a fin de alcanzar un uso más eficiente de la ciudad construida.

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6.2. TRATAMIENTO DESARROLLO: De acuerdo con la anterior definición, la propuesta del plan zonal para el tratamiento de desarrollo estará asociada a la operación integral urbana del espacio público, la malla vial como arteria integradora de la pieza con la ciudad y la región, la implementación de nuevos modos de transporte, dotación de nuevos equipamientos que sobrepasen la escala local, que consoliden las tipologías destinadas al uso educativo y permitan una conexión con un aprovechamiento que parte desde la norma y busca activar económicamente la zona la generación de actividades de escala urbana y regional, se propone vivienda en altura donde se busca consolidar las aéreas de uso residencial con usos mixtos en los primeros pisos que permitan concentrar dinámicas alrededor de los espacios públicos y eliminar las barreras que generan los cerramientos, como existe en las tipologías actuales y la gestión de proyectos de carácter recreativo-turístico donde se tenga en cuenta el Imagen 19 PLANO DE TRATAMIENTOS URBANISTICOS DEL PUE

potencial patrimonial y ambiental. 7. AREAS DE ACTIVIDAD Y USOS DEL SUELO El PUE Estación Intermodal toma como referencias las áreas de actividad citadas en el POT de Cali y define 3 áreas de actividad: 1. Residencial Neto: Corresponde a zonas de origen formal con carácter eminentemente residencial, en la cual se permite la presencia limitada de comercio y servicios, sin superar el 5% del área bruta del polígono normativo; siempre y cuando se localicen en locales de pequeñas dimensiones, especialmente construidos para esas actividades. ESTA CORRESPONDE AL AREA DEL PARQUE CENTRAL 2. Residencial Predominante: Corresponde a zonas de carácter residencial con áreas de desarrollos planeados y delimitados para comercio y servicios iguales o inferiores al 30% del área bruta del sector normativo. ESTA CORRESPONDE AL AREA ALREDEDOR DEL PARQUE CENTRAL.

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3. Área actividad económica predominante: El Área de Actividad Económica Predominante designa aquellos sectores en donde los inmuebles se destinan en forma exclusiva o en una proporción superior al sesenta (60%), a la realización de actividades generadoras de empleo, relacionados con el sector terciario de la economía, incluidos el comercio, los servicios financieros, empresariales, profesionales, técnicos, de mercadeo y servicios de la Administración Pública destinados a la atención de los ciudadanos. ESTA CORRESPONDE AL AREA AFERENTE DE LA ESTACION INTERMODAL EN CUANTO A LOS USOS DEL SUELO Nos basamos en el estatuto y la matriz de usos del suelo definidos en el POT de Cali.

2 1

3 3 3

Imagen 20 PLANO AREAS DE ACTIVIDAD

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8. NORMAS URBANISTICAS El Acuerdo 30 de 1993 por el cual se expide el Estatuto de Usos del Suelo y Normas Urbanísticas para el Municipio de Santiago de Cali, contiene las normas del área urbana, suburbana y rural del Municipio. Constituye elementos integrantes del Estatuto los siguientes aspectos: Zonificación del territorio según áreas de actividad, reglamentación de usos del suelo para cada área y las normas y reglamentos urbanísticos y arquitectónicos. FICHA NORMATIVA PARA EL AREA DE ACTIVIDA RESIDENCIAL PREDOMINANTE:

FICHA # USOS DE SUELO TIPOLOGIA EDIFICATORIA

CONDICIONES

CLASIFICACION

Usos Principales VM C

Vivienda multifamiliar Comercio

Sobre las plataformas de dos (2) pisos de altura

segun decreto 1151 del 2000. SECCION G: DIVISION 52: COMERCIO AL POR MENOR

Sobre vias arterias Principales.

Comercio de vehiculos automotores nuevos y usados.

Usos Complementarios SECCION G

DIVISION 50, GRUPO 501

SECCION I

DIVISION 64, GRUPO 641 ,642

Actividades postales y de telecomunicaciones.

SECCION J

DIVISION 65

Intermediacion financiera.

DIVISION 67

Actividades auxiliares de la intermediacion financiera.

SECCION K

DIVISION 70

Actividades inmobiliarias.

SECCION K

DIVISION 74

Otras actividades empresariales.

SECCION N

DIVISION 85, GRUPO 851, 852

Servicios sociales y de salud

SECCION J

EDIFICABILIDAD Lote minimo

Manzana (100 m x 100 m)

Ocupacion del Lote

0,40 area del predio

Altura maxima

6 pisos incluyendo la plataforma comercial y de servicios

Antejardin

sobre via arteria principal = 8,00 m, sobre via arteria secuandaria = 5,00 m. no se permiten estacionamientos en antejardines

Patio

al interior de la manzana(tipologia atrial)

Voladizos

No se permiten voladizos en toda el area.

Estacionamientos

Privado: 2 cupos por vivienda; visitantes: 1 cupo cada 6 viviendas

Sotanos

En toda el area se permitira la construccion de sotanos, no pueden ocupar el area de antejardin, las rampas de acceso deben empezar desde la linea de paramento . No podran superar el nivel natural del terreno

Ascensor

Todas las edificaciones que superen los cinco (5) pisos deben tener como minimo un ascensor, aquellas que tengan mas de 4 aptos por planta deben tener como minimo 2 ascensores. UC, US y UI con área construida mayor a 600 m2 que compartan áreas comunes: 5% del

Equipamiento comunal Privado

área neta del uso. 40% mínimo, para zonas recreativas en espacio abierto y 20% mínimo para zonas cubiertas de uso comunal. Las áreas restantes podrán ser estacionamientos comunes adicionales, zonas verdes o parte de las anteriores.

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FICHA NORMATIVA PARA EL AREA RESIDENCIAL NETA

FICHA # USOS DE SUELO TIPOLOGIA EDIFICATORIA

CONDICIONES

CLASIFICACION

Usos Principales VM

Vivienda multifamiliar

Usos Complementarios

EDIFICABILIDAD Lote minimo

Manzana (100 m x 80 m)

Ocupacion del Lote

0,30 area del predio

Altura maxima

22 pisos

Antejardin

Sobre via arteria secuandaria = 5,00 m. no se permiten estacionamientos en antejardines

Patio

como aislamiento laterales, frontal y posterior.

Voladizos

No se permiten voladizos en toda el area.

Estacionamientos

Privado: 2 cupos por vivienda; visitantes: 1 cupo cada 6 viviendas

Sotanos

En toda el area se permitira la construccion de sotanos, no pueden ocupar el area de antejardin, las rampas de acceso deben empezar desde la linea de paramento . No podran superar el nivel natural del terreno

Ascensor

Todas las edificaciones que superen los cinco (5) pisos deben tener como minimo un ascensor, aquellas que tengan mas de 4 aptos por planta deben tener como minimo 2 ascensores. UC, US y UI con área construida mayor a 600 m2 que compartan áreas comunes: 5% del

Equipamiento comunal Privado

área neta del uso. 40% mínimo, para zonas recreativas en espacio abierto y 20% mínimo para zonas cubiertas de uso comunal. Las áreas restantes podrán ser estacionamientos comunes adicionales, zonas verdes o parte de las anteriores.

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9. REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS-CRITERIOS GENERALES Sistema de reparto equitativo de Cargas y Beneficios “En desarrollo del principio de igualdad de los ciudadanos ante las normas, los POT y las normas urbanísticas que los desarrollen deberán establecer mecanismos que garanticen el reparto equitativo de las cargas y beneficios derivadas del ordenamiento urbano entre los respectivos participes, tal como se establece en el articulo 38 de la Ley 388 de 1997”.29 DETALLES CARGAS ZONALES ZONA 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 TOTAL

DETALLE APROVECHAMIENTO

$ 211.167.837.085

%

133.765.757.300 112.282.917.047 33.263.835.855 35.606.019.750 59.356.748.545 120.000.000.000 253.426.987.440 159.832.417.259 219.760.697.254 1.338.463.217.535

$

%

15,78%

1.100.133

12,18%

9,99% 8,39% 2,49% 2,66% 23,42% 8,97% 18,93% 11,94% 16,42% 100,00%

768.805 552.773 462.386 332.650 500.000 1.174.025 1.688.968 1.326.283 1.129.846 9.035.869

8,51% 6,12% 5,12% 3,68% 5,53% 12,99% 18,69% 14,68% 12,50%

DISTRIBUCION CARGA 162.960.266.699,45 0,00 113.881.383.287,17 81.881.041.205,25 68.492.214.921,37 49.274.708.346,69 74.063.893.501,72 173.905.725.136,70 250.183.031.071,71 196.459.365.730,27 167.361.587.634,68 1.338.463.217.535

Tabla 2 CUADRO DETALLE CARGAS ZONALES Y APROVECHAMIENTO

9.1. Calculo del aprovechamiento básico El aprovechamiento básico para el PUE estación intermodal es el resultado de la formulación, teniendo en cuenta: el uso eficiente del suelo; el valor comercial del suelo antes de la operación urbana; la cuantificación y valoración de las cargas locales asociadas a infraestructuras; la viabilidad económica de la operación, dentro de rangos razonables actuales del negocio inmobiliario; el reparto equitativo de las cargas y los beneficios de acuerdo con los restantes diez (10) PUE. El PZ establece un índice de aprovechamiento básico = 1.0%

APROVECHAMIENTO ZONAL USO PRINCIPAL

SUPERFICIE ANU

APROVECHAMIE NTO TOTAL

NO VIS ESTRATO 5

157.040

238.701

NO VIS ESTRATO 6

390.848

586.272

NO VIS ESTRATO 4

488.827

733.241

COMERCIO

42.630

63.946

SERVICIO

44.538

66.808

1.123.885

1.688.968

TOTAL = ANU

DENSIDADES BAJA

MEDIA

47.740

ALTA 190.961 586.272

219.972

513.268 63.946 66.808

267.712

580.076

841.179

Tabla 3 CUADRO APROVECHAMIENTO ZONAL

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9.2. Calculo del aprovechamiento adicional El aprovechamiento adicional para el PUE estación intermodal se proyectara siempre y cuando los sistemas estructurantes estén en capacidad de soportar la mayor edificabilidad, de acuerdo con las normas de habitabilidad y estándares urbanísticos definidos en el POT. Para el PUE ESTACION INTERMODAL el índice de aprovechamiento es de 1.5%

APROVECHAMIENTO GENERAL POR USOS USO PRINCIPAL

APROVECHAMI ENTO TOTAL EN M2

MANZANAS

NO VIS ESTRATO 5

238.701,38

138.236

110.589

0,35

38.706

6,2

NO VIS ESTRATO 6

586.272,47

155.484

124.387

0,30

37.316

15,7

NO VIS ESTRATO 4

733.240,61

330.638

264.510

0,40

105.804

6,9

COMERCIO

63.945,57

23.826

19.061

1,00

19.061

3,4

SERVICIO

66.807,57

25.734

20.587

0,40

8.235

8,1

673.918

539.134

0,5

209.122

8,1

TOTAL= ANU

1.688.968

MANZANAS SIN ANTEJARDIN

AREA INDICE DE OCUPACION OCUPACIÓN 1 PISO

ALTURA MÍNIMA

Tabla 4 CUADRO APROVECHAMIENTO GENERAL POR USOS

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9.3. Cargas Urbanísticas Generales Se consideran Cargas Urbanísticas derivadas del PZ Pieza Sur: La infraestructura vial arterial, que incluye tanto el suelo como el costo de construcción; La infraestructura de los SPD, que incluye tanto el suelo como el costo de construcción de las redes matrices de SPD; Los elementos de la estructura ecológica principal, de conformidad con las políticas y normas especificas en materia de compensaciones y transferencias de derechos adicionales de construcción; Las compensaciones, incentivos o estímulos a los propietarios de los inmuebles de interés cultural, de conformidad con la legislación nacional y las políticas y normas especificas en materia de compensaciones y transferencia de derechos adicionales de construcción; y los costos asociados a la formulación y gestión del PZ Pieza Sur (costos de elaboración de avalúos, estudios técnicos; citación a vecinos o propietarios, programas y proyectos de gestión social, entre otros). Adquisicion suelos sistemas generales vias estructurantes equipamientos Parques efectivos suelos de proteccion ambiental suelos de proteccion servicios publicos SUBTOTAL COSTO ADQUISICION DEL SUELO

$ 16.005.447.000,00 $ 3.869.450.000,00 $ 9.944.114.500,00 $ 967.613.000,00 $ 1.204.100.000,00 $ 31.990.724.500,00

Costo total de adecuacion/construccion suelo sistemas generales vias estructurantes $ 130.247.583.200,00 equipamientos $ 38.694.500.000,00 Parques efectivos $ 37.787.635.100,00 suelos de proteccion ambiental $ 270.931.640,00 suelos de proteccion servicios publicos $ 2.649.020.000,00 SUBTOTAL COSTO ADECUACION/CONST SIS ESTRC $ 209.649.669.940,00 COSTO TOTAL SISTEMAS GENERALES OBJETO REPARTO COSTO CONTRUCCION REDES MATRICES

TOTAL CARGAS GENERALES PLAN ZONAL

$ 241.640.394.440,00 $ 11.786.593.000,00

$ 253.426.987.440,00

Tabla 5 CUADRO DE CARGAS GENERALES PLAN ZONAL

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9.4. Cargas Urbanísticas locales Se consideran Cargas Urbanísticas para el PUE estación intermodal, las cargas asociadas a las cesiones y obras asociadas, así: El sistema vial intermedio y local, sea vehicular o peatonal y los parqueaderos de uso publico; Las redes secundarias, locales y domiciliares de SPD; Las cesiones y la dotación de equipamientos de educación, salud, cultura, centros asistenciales, seguridad y demás servicios de interés publico y social; Los costos asociados a la formulación y gestión del PUE ZONA 10 (costos de elaboración de avalúos, estudios técnicos; citación a vecinos o propietarios, programas y proyectos de gestión social, entre otros); y La cesión de suelo para espacio publico, se adecuación y dotación.

Costos adquisicion suelo sistema local vias locales

12.468.320.000,00

equipamientos Parques efectivos SUBTOTAL COSTO ADQUISICION DEL SUELO

6.637.760.000,00 16.891.280.000,00 35.997.360.000,00

Costos total Adecuacion /construccion sistemas locales vias locales equipamientos Parques efectivos SUBTOTAL COSTO ADECUACION DEL SUELO

21.040.290.000,00 41.486.000.000,00 22.169.805.000,00 84.696.095.000,00

costo contruccion redes secundarias servicios publicos Acueducto Alcantarillado sanitario Alcantarilladopluvial energia y telecomunicaicona SUBTOTAL COSTO ADECUACION/CONST SIS ESTRC

1.625.489.034,12 6.089.518.620,36 13.478.350.200,00 3.600.067.338,42 24.793.425.192,90

PLAN DE MANEJO AMBIENTAL

TOTAL CARGAS LOCALES

12.086.268.320,00

157.573.148.512,90

Tabla 6 CUADRO CARGAS LOCALES

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10. INSTRUMENTOS DE GESTION De acuerdo con lo establecido en el articulo 7 del decreto Nacional 2181 de 2006, modificado por el Decreto Nacional 4300 de 2007, en la formulación del PUE ESTACION INTERMODAL se presenta a continuación la estrategia de gestión y financiación y los instrumentos legales aplicables necesarios para la ejecución del PUE ZONA 9, de acuerdo con lo previsto en la Ley 388 de 1.997.

10.1.1.

Unidades de actuación urbanística

Son ámbitos espaciales de planeamiento, conformados por uno o varios inmuebles, explícitamente delimitados en las normas que desarrollan el Plan Parcial, concebidos como mecanismos de gestión del suelo requeridos para la aplicación del principio del reparto equitativo de las cargas y beneficios del ordenamiento y la compensación. Por medio de la Unidad de Actuación Urbanística se debe asegurar el reparto de costos de urbanización y los beneficios obtenidos por el aprovechamiento urbanístico de los predios causados por el índice de edificabilidad asignado según los usos permitidos. Según el articulo 42 de la Ley 388 de 1.997 y el capitulo sexto del titulo II del Decreto Nacional 2181 de 2006. EL PUE ESTACION INTERMODAL CUENTA CON 28 UAU.

10.1.2.

Unidades de gestión

Es un ámbito especial de planeamiento que podrán solicitar una única licencia de urbanización o contar con la aprobación de un único proyecto urbanístico general en términos del Decreto 1469 de 2010 o la norma que los adicione, modifique o sustituya, para ejecutar las obras de urbanización de los predios que conforman el proyecto de delimitación de la unidad, siempre y cuando garanticen el reparto equitativo de las cargas y beneficios. En este caso el área objeto de la operación se denominara UNIDAD DE GESTION. EL PUE ESTACION INTERMODAL CUENTA CON 5 UG

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Imagen 21 PLANO DISTRIBUCION DE UAU Y UG

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11. INSTRUMENTOS DE FINANCIACION 11.1. Participación en Plusvalía Siempre que se cumplan los supuestos y requisitos establecidos en la Ley 388 de 1.997 y demás normas que lo reglamenten, modifiquen o sustituyan, las áreas sujetas al tratamiento de Expansión urbana serán objeto de la participación en plusvalía derivada de la acción urbanística del Municipio. Para el área de estudio la plusvalía tendrá un porcentaje del 50% de la utilidad estimada del lote. Como ejemplo adjunto el siguiente cuadro desarrollado para una manzana del sector. POTENCIAL DE DESARROLLO - METODO RESIDUAL NO VIS MIXTO LOCALIZACIÓN

P.P INTERMODAL calle 36 (via Cali - Jamundi). Entre troncal del mio y la franja ecologica # 6 NORMA URBANISTICA

Plataforma MIXTA, 2 pisos con un I.O 40% y torres aisladas de 18 pisos con un I,O 20%

DESARROLLO MULTIFAMILIAR - ESTRATO 5 POTENCIAL DE DESARROLLO

70.429,00

AREA UTIL LOTE

65.305,00

AREA VENDIBLE VIVIENDA AREA VENDIBLE EN COMERCIO AREA VENDIBLE EN APARTA ESTUDIOS AREA CONSTRUIDA TOTAL VIVENDA AREA CONSTRUIDA TOTAL COMERCIO AREA CONSTRUIDA TOTAL OTRO

216.290,16 M² 20.897,60 M² 14.419,34 M² 235.098,00 M² 20.897,60 M² 15.673,20 M²

ANALISIS DE COSTOS VENTAS

VALOR VENTA CADA M² VENDIBLE VIVIENDA VALOR VENTA CADA M² VENDIBLE COMERCIO VALOR VENTA CADA M² VENDIBLE APARTA ESTUDIOS VALOR TOTAL VENTA VIVIENDA VALOR TOTAL VENTA COMERCIO VALOR TOTAL VENTA OTRO TOTAL VENTAS

2.132.138,61 2.500.000,00 1.850.000,00 461.160.601.099,08 52.244.000.000,00 26.675.786.400,00 540.080.387.499,08

100,00%

COSTOS DIRECTOS

1.250.000,00 850.000,00 950.000,00

VALOR POR M² DE CONSTRUCCION VIVIENDA VALOR POR M² DE CONSTRUCCION COMERCIO VALOR POR M² DE CONSTRUCCION OTRO

326.525.000.000,00 60,46%

TOTAL COSTOS DIRECTOS

97.214.469.749,83 18,00%

TOTAL COSTOS INDIRECTOS TOTAL COSTOS DE CONSTRUCCION

423.739.469.749,83 78,46%

UTILIDAD Y LOTE

116.340.917.749,24 21,54% 75.611.254.249,87 14,00% 40.729.663.499,37 7,54%

UTILIDAD LOTE

$ 623.683,69 m2

VALOR METRO CUADRADO LOTE

PLUSVALIA (Caso 1) Desarrollo

Valor del M2 del Lote con el proyecto menos el valor de referencia de compra del lote antes de la Intervención.

VALOR LOTE M2 RURAL CARGAS ZONAL Y LOCAL UTILIDAD LOTE PLUSVALIA 50%

$ 80.000,00 m2 $ 188.934,00 m2 $ 354.749,69 m2 $ 177.374,85 m2

Tabla 7 cuadro plusvalía manzana residencial predominante.

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11.2. Criterios para la valoración de inmuebles Con el fin de determinar los valores del suelo en el PUE ESTACION INTERMODAL, se tiene en cuenta los parámetros establecidos en el Decreto Nacional 1420 de 1.998 y la Resolución IGAC 620 de 2008, y las normas que los modifiquen.

12. GESTION SOCIAL En el área bruta del PUE ESTACION INTERMODAL, existen doscientos treinta y cinco (235) predios, de los cuales siete (7) son del municipio, doscientos veintiocho (228) son de actores privados que deben participar en la Gestión. Las acciones con dichos actores o propietarios del sector delimitado por el PUE ESTACION INTERMODAL, están orientadas a integrar las actuaciones urbanísticas sobre la estructura del suelo (Reajuste de Tierras), para el reparto de Cargas y Beneficios (Aprovechamientos, Compensaciones, Unidad de manejo especial), sobre el derecho de propiedad (Enajenación Voluntaria o Forzosa, Expropiación por vía administrativa o Judicial), y Financieras (Anuncio del proyecto, participación en plusvalías y/o contribución valorización).

TOTAL PREDIOS:…………………………………………..235 PREDIOS DEL MUNICIPIO………………………………7 PREDIOS PRIVADOS:……………………………………..228 PREDIOS CONSTRUIDOS………………………………. 145 PREDIOS SIN CONSTRUIR……………………………...90

Imagen 22 plano división predial

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13.

GESTION LEGAL En el área bruta del PUE ESTACION INTERMODAL, existen doscientos treinta y cinco (235) predios que están contenidos completamente (100% de su área bruta) de los cuales cincuenta y dos(52) son de personas Jurídicas y los restantes ciento setenta y seis(176) son de personas naturales. También contiene 7 predios públicos.

14. SIMULACION URBANISTICA 14.1.

AREAS CONSTRUIDAS

AREAS APROVECHABLES:EDIFICABILIDAD M2 DENSIDAD BAJA M2 ESTRATO 6 ESTRATO 5 ESTRATO 4

DENSIDAD MEDIA M2

DENSIDAD ALTA M2 238.701,38 586.272,47

TOTAL M2

733.240,61 1.558.214,45

COMERCIO

63.945,57 63.945,57

SERVICIOS

66.807,57 66.807,57

TOTAL UTIL

63.945,57

800.048,18

824.973,84

1.688.967,59

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DENSIDAD, VIVIENDA RESULTANTE Y POBLACION FUTURA

14.2.

DENSIDAD 1.908.760,00 AREA BRUTA 1.123.884,51 AREA UTIL 0,40 OCUPACION 449.553,80 AREA EDIFICADA 2,50 INDICE DE CONSTRUCION 1.123.884,51 M2 CONSTRUIDO 899.107,61 AREA VENDIBLE 15.906,33 n. VIVIENDA 83,33 VIVIENDAS/h 55.672,17 POBLACION 292

DENSIDAD hab/ha

VERIFICACION ESTANDARES DE E.P Y EQUIPAMIENTOS

14.3.

VERIFICACION ESTANDARES DE E.P Y EQUIPAMIENTOS CONCEPTO AREA BRUTA - AB

SUPERFICIE - SUELO M2 HA 1.908.760 190,88

PORCENTAJE 100,0%

77.389

7,74

4,1%

EQUIPAMIENTOS LOCALES

198.882 82.972

19,89 8,30

10,4% 4,3%

ESPACIO PUBLICO LOCAL

211.141

21,11

11,1%

160.361 410.023

16,04 41,00

8,4% 21,5%

SISTEMAS ZONALES

EQUIPAMIENTO ZONA

SISTEMAS LOCALES

ESPACIO PUBLICO ZONAL

AREA TOTAL EQUIPAMIENTO AREA TOTAL ESPACIO PUBLICO

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14.4.

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SIMULACION ECONOMICA FINANCIERA

INGRESOS POR VENTA NO VIS 480 SMLMV NO VIS 400 SMLMV NO VIS 380 SMLMV Comercio tipo 1 comercio tipo 2 servicios hoteles oficinas intermodal

PREFACTIBILIDAD ECONOMICA AREA VENTA M2 $/M2 469.017,97 $ 2.542.205,61 190.961,10 $ 2.222.352,94 586.592,48 $ 2.132.138,61 38.367,34 $ 4.500.000,00

TOTAL VENTAS

$ 3.500.000,00 $ 4.500.000,00

1.331.704

COMPRA DE TERRENO (aprovecho privado) CARGAS LOCALES CARGAS ZONALES COSTO DIRECTO CONST.NO VIS ESTRATO 6 COSTO DIRECTO CONST.NO VIS ESTRATO 5 COSTO DIRECTO CONST.NO VIS ESTRATO 4 COSTO DIRECTO CONSTRUCCION COMERCIO COSTO DIRECTO OTROS COSTO INDIRECTO FINANCIEROS TOTAL EGRESOS REMANENTE

46.765,30 0,00

VENTA TOTAL $ 1.192.340.118.425,72 $ 424.382.966.857,79 $ 1.250.696.485.737,27 $ 172.653.039.000,00 $ 0,00 $ 163.678.546.500,00 $ 0,00 $ 3.203.751.156.520,78

RURAL

$ 53.913.400.800,00 $ 157.573.148.512,90 $ 247.199.284.765,19 $ 334.181.928.640,00 $ 703.526.958.000,00 $ 696.578.574.750,00 $ 102.312.912.000,00 $ 74.824.478.400,00 $ 544.637.696.608,53 $ 64.075.023.130,42

1,68% 4,92% 7,72% 10,43% 21,96% 21,74% 3,19% 2,34% 17,00% 2,00%

$ 2.978.823.405.607,04 $ 224.927.750.913,73

92,98% 7,02%

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ESPECIALIZACION EN PROYECTO URBANO CORTE IV

PROYECTO PILOTO ESTACION INTERMODAL 15. SISTESIS BASES DE PUP 15.1. MOTIVACIÓN DEL PAPEL DE LA PLAN URBANO ESTRATEGICO ESTACION INTERMODAL.

El proyecto piloto de la Estación intermodal, se concibe como articulador de la movilidad urbano-regional de la ciudad de Cali, fomentando la intermodalIdad y la sostenibilidad, fungiendo como proyecto detonante de desarrollo urbano del sector, del PUE y por sus características generando una zona que favorecerá los usos comerciales, de servicios e institucional, al servicio del área metropolitana del sur de la ciudad Cali y su relación con el municipio de Jamundi. Igualmente por su excelente localización, calidad medio ambiental y tradición como zona de estratos altos, fomentara la inversión en proyectos residenciales de alta calidad bajo parámetros de sostenibilidad ambiental. 15.2. LOCALIZACION Y DELIMITACION DEL PUP ESTACION INTERMODAL.

El área de planificación establecida para el presente Plan Piloto, hace parte de la Comuna No. 17, se encuentra localizada de conformidad con el Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Santiago de Cali en la zona de expansión de Cali y el Plan Zonal de la pieza sur y está comprendida dentro de los siguientes límites:

� Por el Norte: Limita con la Troncal del MIO. � Por el Sur: Limita con el anillo perimetral. � Por el Oriente: limita con la calle 36.

.

� Por el Occidente: Con corredor férreo. PUP

Ilustración 1 Planta Urbana PUE Estación Intermodal, elaboración propia

CLASIFICACION DEL SUELO. El área que compone el PUPE estación intermodal esta conformado por 100% suelos de expansión urbana con un área 30.5 hectáreas. 15.3.

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ESPECIALIZACION EN PROYECTO URBANO CORTE IV AFECTACIONES

AREA BRUTA. VIAS PRINCIPALES Mt² Mt²

UG

VIAS LINEAS ALTA RONDA RIO LOCALES TENSION Mt²

Mt²

UAU17

193.740

58.326

Mt²

-

39.365

UAU18

112.211

26.830

7.990

TOTAL

305.951

85.156

-

7.990

39.365

CANAL AGUA LLUVIAS Mt²

CONSERVA PREXISTENCIAS CIÓN CONSOLIDADAS. Mt²

-

-

Mt²

-

TOTAL AFECTACIÓN

AREA NETA URBANIZABLE

Mt²

Mt²

97.691 34.820

96.049 77.391

132.511

173.440

15.3.1. DIVISION PREDIAL PUP

CANTIDAS DE PREDIOS………………..12 CANTIDAD DE PROPIETARIOS………7 PREDIOS PRIVADOS …………………….12 PREDIOS CONTRUIDOS…………………0

Ilustración 2 Plano división predial, elaboración propia

15.4. DETERMINANTES Y PREEXISTENCIAS EN EL AREA DEL PUP.

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Las determinantes y las prexistencias del área de estudio del PUP Estación Intermodal se basan el PLAN ZONAL de la Pieza Sur de la ciudad de Cali y por ende en los diagnósticos realizados a los diferentes sistemas estructurantes de este mismo. 15.4.1. ESTRUCTURA ECOLOGICA PUP. El Plan Zonal definió siete (7) franjas o Cordones ecológicos que atraviesan el área de la propuesta en dirección occidente a oriente, desde los cerros hasta el rio Cauca. En el PUP lo atraviesa la franja numero 7 y ocupa un área de 39.365 m2.

Ilustración 3 perspectiva macro manzana, elaboración propia

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15.4.2. SISTEMA MOVILIDAD PUP.

Ilustración 4 Planta movilidad, elaboración propia

Al área de estudio del PUP estación intermodal existen vías vehiculares importantes en uso y funcionalidad (Calle 36 o corredor Cali-Jamundí,), además de un corredor férreo de propiedad estatal. Todas estas fueron ampliadas y modificadas sus secciones en el PZ de la pieza sur y como nuevas vías el PZ propone el anillo perimetral, la troncal del MIO y la carrera 129. AREA LOTES VIAS PUBLICAS: 75.000 m2

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Ilustración 5 Corte vial carrera 129

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15.4.3. SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS

MUSEO DEL TRANSPORTE

ESTACION INTERMODAL

Ilustración 6 perspectiva Estación Intermodal

ESTACION INTERMODAL Esta localizada en la zona sur oriental del PUE, limita al norte con la troncal del MIO al occidente con la vía Cali-Jamundí al sur con el anillo perimetral y al occidente con el corredor férreo. AREA LOTE ESTACION INTERMODAL: 59.794 m2 MUSEO DEL TRANSPORTE Localizado en el cruce entre la Calle 36 y la Carrera 129 frente a la estación intermodal y colindando con el centro comercial.

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15.4.4. SISTEMA DE ESPACIO PUBLICO El sistema de espacio público de PUP estación intermodal lo componen los siguientes elementos:  Áreas de cesión del cordón ecológico franja número 7 como parques lineales.  Área de cesión del corredor férreo como alameda peatonal.  Parques Semipúblicos en el interior de las macro manzanas contiguas al cordón ecologico. AREA ESPACIO PUBLICO: 57.000 m2

Ilustración 7 Planta Urbana PUP

16. PROYECTO URBANO PILOTO ESTACION INTERMODAL INTRODUCCION El proyecto Urbano Piloto Estación Intermodal- es parte del Plan Parcial y su razón es de ser un proyecto detonante para el correcto desarrollo del Plan parcial, determinar la manera como los diferentes actores (públicos y privados) que hacen parte en las operaciones urbanas participan de los aprovechamientos urbanísticos. ROL DE PUE ESTACION INTERMODAL Desarrollar un equipamiento de servicios de escala Regional, urbana metropolitana del sur de la ciudad de Cali, igualmente generar una oferta habitacional bajo un modelo de ocupación territorial sostenible y densificada.

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16.1. TRATAMIENTOS URBANÍSTICOS, ÁREAS DE ACTIVIDAD, USOS DEL SUELO Y EDIFICABILIDAD.

El PUP estación intermodal identifica bajo el tratamiento urbanístico de desarrollo hacen parte de ella dos (2) Unidades de Actuación Urbanísticas , UAU 27 y UAU 28 . Se desarrollan igualmente dos (2) áreas de actividad, Área residencial predominante (UAU 27) y área de actividad económica predominante (UAU 28).

CLASIFICACION SUELO. Suelo Expansión Urbano Conservación Total

Mt² 305.951

% 100%

305.951

0% $ 1,00

SEGÚN TRATAMIENTO Mt² Tratamiento Consolidación Desarrollo 305.951,00 Conservación Total

$ 305.951,00

% $ 0,00 $ 1,00 $ 0,00 $ 0,00 $ 1,00

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16.2. CUANTIFICACION OBLIGACIONES URBANISTICAS PUP Compra de suelo de Cesión.

UAU 17 Mt² 3.881.920.000 920.000.000 4.801.920.000

Zonas Verdes Equipamiento Vias SUBTOTAL COSTO SUELO CESION Costo Adecuación Suelo Cesión. Construcción nuevas zonas Verdes Adecuación zonas Verdes Existentes Costrucción Nuevas Vías Adecuación vias Existentes.

$

UAU 18 Mt² 1.063.200.000 1.063.200.000

$ 8.734.320.000 $

TOTAL Mt² 4.945.120.000 920.000.000 5.865.120.000

$ 2.392.200.000

-

-

TOTAL 11.126.520.000 -

SUBTOTAL ADECUACION SUELO DE CESIÓN

$

8.734.320.000 $

2.392.200.000 $

COSTO REDES SECUNDARIAS SERVICIOS PUBLICOS Acueducto Alcantarillado Sanitario Alcantarillado Pluvial Energía y Telecomunicaciones

$ $ $ $

$ 181.840.680 1.750.634.640 3.874.800.000 1.034.959.080

$ 80.640.272 811.770.600 1.796.744.760 479.893.980

SUBTOTAL COSTOS REDES SECUNDARIAS SERVICIOS PUBLICOS

$

COSTO TOTAL URBANISMO

11.126.520.000

6.842.234.400 $

$ $ $ $ $ 3.169.049.612 $

TOTAL 262.480.952 2.562.405.240 5.671.544.760 1.514.853.060 10.011.284.012

$

20.378.474.400 $

6.624.449.612 $

27.002.924.012

PLAN MANEJO AMBIENTAL

$

2.645.907.180 $

1.532.465.627 $

4.178.372.807

SUBTOTAL CARGAS LOCALES OBJETO DE REPARTO EQUITATIVO

$

23.024.381.580 $

CARGAS ZONALES OBJETO DE REPARTO

$ $ $ $

8.156.915.239

$ 31.181.296.819 $

247.199.284.765,19

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16.3. CUANTIFICACION BENEFICIOS PUP

EDIFICABILIDAD UG UAU 17 UAU18

TOTAL

AREA UTIL Mt² 75.390,00 72.091,00

IC

EDIFICABILIDAD VIVIENDA COMERCIO Mt² Mt² Mt² 2,57 193.740,00 125.931,00 48.435,00 1,56 112.211,00 33.663,30

147.481,00

305.951,00

AREA PRODUCTOS INMOBILIARIOS PRODUCTO UAU17 UAU18 Mt² Mt² NO VIS 400 SMLMV 125931,00 0,00 SERVICIOS 19374,00 78547,70 COMERCIO 48435,00 33663,30

TOTAL

193740,00

112211,00

125.931,00

82.098,30

TOTAL EDIFICAB 0,00 125931,00 97921,70 82098,30

OTROS Mt² 19.374,00 78.547,70

97.921,70

% 0,41 0,32 0,27

305951,00

1,00

16.4. INSTRUMENTO DE SEGUIMIENTO

El seguimiento consiste en el análisis y recopilación sistemáticos de información a medida que avanza un proyecto. Su objetivo es mejorar la eficacia y efectividad de un proyecto y organización. Se basa en metas establecidas y actividades planificadas durante las distintas fases del trabajo de planificación. Ayuda a que se siga una línea de trabajo, y además, permite a la administración conocer cuando algo no está funcionando. Si se lleva a cabo adecuadamente, es una herramienta de incalculable valor para una buena administración y proporciona la base para la evaluación. Te permite determinar si los recursos disponibles son suficientes y están bien administrados, si tu capacidad de trabajo es suficiente y adecuada, y si estás haciendo lo que habías planificado. La evaluación consiste en la comparación de los impactos reales del proyecto con los planes estratégicos acordados. Está enfocada hacia lo que habías establecido hacer, lo que has conseguido y cómo lo has conseguido. Puede ser formativa: tiene lugar durante la vida de un proyecto u organización con la intención de mejorar la estrategia o el modo de funcionar del proyecto y organización. También puede ser conclusiva: obteniendo aprendizaje a partir de un proyecto

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completado o una organización que ya no está en funcionamiento. Una vez alguien describió esto como la diferencia entre un reconocimiento médico y una autopsia. Seguimiento de construcción de vivienda en cali linea base valor año

Indicador

1 2

Modelo de Ocupacion ( * ) Plan Zonal

3

P.U.E INTERMODAL P.U.E. PARQUE HABITACIONAL

4

P.U.P. ESTACION INTERMODAL P.U.P. CALIVIDA

Numero de viviendas a construir

Nivel

Valor

año

avances (**) Valor año

2.000

48.836

2.022

11.598

2.005

6.661

2.009

114.285

2.012

375.444

2.022

-

2.005

-

2.009

10.389

2.012

15.906

2.022

43

2.005

-

2.009

10.389

2.012

35.073

2.022

7

2.005

-

2.009

1.500

2.012

1.615

2.022

2.005

-

2.009

3.116

2.012

11.833

2.022

2.005

-

2.009

-

Meta

7

avances (***) Valor año

Seguimiento construcción de vivienda VIS Y VIP

1 2

linea base valor año

Indicador Modelo de Ocupacion Plan Zonal P.U.E INTERMODAL

3

P.U.E. PARQUE HABITACIONAL (*) P.U.P. ESTACION INTERMODAL

4

Numero de viviendas VIS Y VIP a construir

Nivel

28.571 10.389

3.116

P.U.P. CALIVIDA (*)

2.000 2.012 2.012 2.012

2.012 2.012

Meta Valor

año

93.861 35.073

11.833

avances (**) Valor año

avances (***) Valor año

2.022

-

2.005

4.161

2.009

2.022

-

2.005

-

2.009

2.022

-

2.005

-

2.009

2.022

-

2.005

-

2.009

2.022

-

2.005

-

2.009

2.022

-

2.005

-

2.009

Seguimiento de vivienda no VIS

1 2

3

4

Indicador Modelo de Ocupacion Plan Zonal P.U.E INTERMODAL (*) P.U.E. PARQUE HABITACIONAL P.U.P. ESTACION INTERMODAL (*) P.U.P. CALIVIDA

linea base valor año

Numero de viviendas NO VIS a construir

Nivel

-

2.000

Meta Valor -

85.714

2.012

281.583

10.389

2.012

15.906

1.500 -

2.012 2.012 2.012

1.615 -

año

avances (**) Valor año

2.022

avances (***) Valor año

2.005

2.500

2.009

2.005

346

2.009

2.022

43

2.005

-

2.009

2.022

7

2.005

-

2.009

2.005

-

2.009

2.005

-

2.009

2.022 2.022

7

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18. CONCLUSIONES DE ESCALA ZONAL La planificación de escala zonal nos permite generar un marco de acciones para el correcto desarrollo de un territorio, dando la oportunidad de corregir los errores de planificación históricos de la ciudad. Permite mejorar la calidad de la ciudad con el mejoramiento de los índices de espacio público y equipamientos. Permite dar soluciones de los diferentes sistemas de forma articulada. Por ser una herramienta de planificación de escala intermedia entre el POT y los Planes Parciales tiene un tiempo de ejecución de largo plazo, dándonos muchas variables de incertidumbre que con el correcto seguimiento se generarían oportunidades para su actualización. DE ESCALA PUE La planificación a escala PP nos permite el desarrollo de un proyecto equilibrado y equitativo con el correcto reparto de cargas y beneficios. Permite la correcta toma de decisión de los diferentes índices (IO, IC) aprovechamientos, alturas a partir de una modelación previa del área de estudio. Permite establecer la UAU o de Gestión idóneas para el correcto cronograma de ejecución del proyecto. Permite solucionar los déficit de espacio público y equipamientos locales. DE ESCALA PILOTO La planificación a escala proyecto piloto nos permite la correcta definición de detalles funcionales (accesibilidad, control, movilidad peatonal). Nos da el equilibrio entre el proyecto urbano y el proyecto arquitectónico.

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DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE  

DTS PLAN PARCIAL ACADEMICO DE LA ZONA DE EXPANSION DE CALI

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