El presente trabajo tiene como objetivo el diseño de un edificio híbrido en un terreno con área mayor a una hectárea.
Para esto, se debió realizar la elección del terreno con su justificación inicial al igual que un mix de programa tentativo. Para justificarlo, se desarroló el estudio de mercado para defi nir el público objetivo al igual que el tipo de proyecto a ejecutar. Con esto definido, se diseñó la cabida que responda a las necesidades actuales de los usuarios al igual que características parecidas a los proyectos cerca del terreno. Asimismo, con la cabida dise ñada, se realizó la evaluación económica inicial. Finalmente, se realizó la evaluación eco nómica y financiera para definir la utilidad del proyecto. Con esto, se realizaron las conclu siones en relación a la viabilidiad del proyecto, si es rentable y las posibles mejoras.
El presente capítulo justifica la elección del terreno mediante el análisis inicial del contexto y distrito. Asimismo, con esta infor mación inicial, se define el posible mix del edificio híbrido. Se analiza la normativa relacionada con el programa definido. De esta forma, se busca explotar al máximo los párametros definidos para cada tipo de programa y así generar un diseño eficiente.
Actualmente el distrito de Santiago de Surco está entre los líderes en ventas de inmuebles en el mercado inmobiliario.
El terreno se encuentra en el distrito de Santiago de Surco; específicamente en la urbanización de Surco Monterrico.
Esta es actualmente, luego de Chacarilla, la urbanización más popular entre diversos usuarios.
El terreno presenta zonificación de tipo Comercio Zonal, por lo que se puede constuir en este un edificio de tipo híbrido.
Esto se ve representando en los edificios que se encuentran alrededor de la zona, siendo un espa cio mixto con presencia de vivienda de densidad media y alta, comercio y oficinas
Es un terreno vacío, por lo que no se tendrá que derrumbar ningún tipo de edificación y no se generará escombros
El distrito se encuentra en la zona denomi nada Nuevo Este el cuál es un nuevo creciente eje corporativo
El terreno presenta todas las caras libres; por lo que existe la posibilidad de varios ingresos peatonales y vehiculares.
La urbanización de Monterrico presenta la más diversa mezcla de usos de suelo, por lo que se encuentran diversos tipos de usuarios.
El terreno se encuentra alrededor de viviendas, oficinas, comercios, universidades, colegios, etc. Esto brinda un amplio flujo de diversos usuarios a su alrededor.
A
Fuente: Las urbanizaciones más costosas de Lima en 2022 PROPERATI
Fuente: Instituto Peruano de Derecho Urbanístico
Los dos primeros niveles deberán ser, como mínimo, de tipo comercial. No se podrá construir otro tipo de programa en estos dos primeros niveles.
La edificación podrá tener como máximo 10 pisos. Esta, al ser de zonificación comercio zonal, presenta los usos de centros comer ciales y RDA
En cuánto a retiros, serán de 3 metros en caras hacia las vías locales y de 5 metros como mínimo en zonas frente a vías colectoras y en zonificación tipo RDMB.
El área libre no es exigible para el uso comercial. Sin embargo, se deberá respetar el área libre del tipo de zonificación residencial.
Para comercio, se exige 1 estacionamiento por cada 50m2 construidos. Por otro lado, este parámetro no se aplica para la cantidad de estacionamientos necesarios en vivienda. Depende del tipo de residencial.
Para RDA, los m2 por departamentos son bajos y no se acomodan a las necesidades del NSE A y B. Por lo tanto, se utilizarán como guía para diseñar el área delimitada en la RDB cuyo metraje responde mejor a los departamentos encontrados en Santiago de Surco.
Para la residencia de densidad alta, se exige 1 estaciona miento por cada vivienda. Se define por la zonificación y la zona en donde se encuentra el terreno que es la III B1 en la zona norte del distrito.
A
Fuente: Instituto Peruano de Derecho Urbanístico
Fuente: Instituto Peruano de Derecho Urbanístico
NORMATIVA
El lote presenta gran versatilidad para el diseño, pues por reglamento permi te hasta 10 pisos de altura.
FNo se define la altura máxima permiti da en el terreno; por lo que se puede aprovechar al máximo y diseñar un edificio de gran altura.
No se define un porcentaje de área libre para comercio por lo que se puede aprovechar al máximo el área del terreno.
La edificación comercial mínima para esta zonificación es de dos niveles. Esto brinda una libertad de diseño para los 8 pisos restantes.
ANÁLISIS INICIAL
El lote no se encuentra entre mediane ras, por lo que se pueden trabajar todas las fachadas libremente.
El terreno tiene la posibilidad de poseer acceso vehicular por cualquiera de sus 3 lados.
El terreno, al estar en una manzana completa y rodeado de avenidas anchas, no recibirá sombra de los edifi cios del contexto inmediato.
NORMATIVA ANÁLISIS INICIAL
El retiro tiene que ser de mínimo 5 metros. Se perderá gran cantidad de espacio ya que se requieren retiros en todas las caras
DSe necesita un estacionamiento por cada 50 m2 construidos de comercio Significa contruir un gran área de esta cionamiento solo para este programa
La parte superior del terreno presenta una forma que complica el diseño; por lo que no se podrá diseñar ningún programa ahí.
ANÁLISIS INICIAL
El lote tiene cercanía a distintos centros de salud, educativos y recreati vos al igual que centros comerciales
OLa cercanía a las avenidas importantes permiten una mobilidad rápida, de forma peatonal y vehicular.
La zona en donde se encuentra el terreno está muy bien cuidada por el distrito, haciendo el terreno mucho más llamativo.
El público objetivo ya está definido por el entorno inmediato, al estar rodeado por centros comerciales y edificios de oficinas.
ANÁLISIS INICIAL
Presenta una alta competencia al estar cerca de otros centros comerciales ,edificios de oficinas y edificios de vivienda.
AEl terreno se encuentra rodeado por avenidas bastante transitadas, las cuales generan mucho tránsito en horas punta.
Contaminación sonora por la alta congestión vehicular en las avenidas principales colindantes.
La coyuntura actual ha elevado los precios de los materiales de construc ción; haciendo más caro el proceso de construcción.
A
El programa de vivienda tendrá la menor presencia dentro de la zona ya que los otros programas serán la base del proyecto. Aunque es un porcentaje menor, igual se va a diferenciar entre los otros programas y es necesario incluirlo para los posibles trabajadores de oficinas que deseen mudarse cerca a su trabajo.
Tendrán que ser viviendas que presenten características simila res a las ya existentes en la zona en relación a la cantidad de cuartos, número de estacionamientos y la cantidad de m2.
La zona, que es altamente comercial, no presenta supermercados cerca al igual que zonas comerciales de carácter moder no. Esto deja la posibilidad de crear un nuevo espacio de comercio moderno.
El programa permitido por la zonificación del terreno será el segundo más presente dentro del edificio híbrido. Tendrá que ubicarse en los dos primeros niveles y responderá a la falta de supermercados y tiendas de carácter moderno a diferencia de los C.C cercanos.
Deberá contar con, mínimo, tres tiendas anclas para aprovechar al máximo las tres caras del terreno. Al ser una zona de alto flujo, deberá mostrar estas tiendas de forma directa para llamar la atención.
La zona presenta un nuevo carácter corporativo ya que actualmente se encuentran varias torres de oficinas. Destinado a crecer, existe un nicho en oficinas más exclusivas.
Para responder a la nueva demanda de los usuarios que trabajarán en las torres de oficinas al igual que la constante demanda de viviendas dentro del distrito.
El programa de oficina será el que ocupe un mayor porcentaje dentro del edificio ya que está dentro de una zona corporativa en crecimiento. Asimismo, tendrá que ser un tipo de oficina que se diferencie de las otras mediante el diseño prirme.
Al ser una zona corporativa, la alta competencia nos llevará a generar un diseño con diversas áreas comunes, acabados de alta gama y áreas mucho mayores a las que se encuentran en Monterrico.
A
El presente capítulo busca justificar el mix previamente delimi tado mediante el análisis del entorno, oferta y demanda. Mediante el análisis de la demanda, se define el público objeti vo de cada programa al igual que las necesidades a cubrir. Asimismo, mediante el análisis de oferta se encuentra carácte rísticas similares en edificios de competencia directa para definir el tipo de proyecto a ejecutar.
El terreno se encuentra en el distrito de Santiago de Surco; específicamente en la urbanización de Surco Monterrico.
Según PROPERATI, Monterrico es la segunda urba nización con el m2 en Surco de las 6 existentes
El distrito colinda con 8 distritos, cuatro de Lima Centro, dos de Lima este y 2 de Lima Sur.
Sin embargo, el terreno presenta una cercanía con el distrito de La Molina, cerca a una de las entradas vehicula res principales al distrito.
El terreno se encuentra rodeado por zonas residenciales de densidad alta. Sin embargo, al interior de las manzanas aledañas se encuentran viviendas de densidad baja y media.
B
Lima centro Lima este Lima sur
Actualmente, el terreno se encuentra vacío, sin exca vaciones y con un suelo nivelado.
Por lo tanto, no se deberá incluir costo de demolición ni extraccion de residuos.
Si bien el terreno es accesible y existen varias vías para lograrlo, se genera un alto tráfico en hora punta.
Fuente: Plan urbano distrital de Santiago de Surco 2017-2027
B
El terreno se encuentra rodeado de tres avenidas con gran flujo vehicular; además de un centro empresarial, el cual genera una gran afluencia de personas alrededor de este.
Además, en la zona encontramos abundante presencia de comercio como tiendas de ropa, departamentales y restaurantes, la mayoría concentrándose al rededor de el Centro Comercial “El Polo”.
Mientras que, al norte de la Av. El Derby, hay una zona mucho más residencial, con algunos edificios de oficina. Además, cerca nos encontramos con dos grandes Clubs como lo son el Polo Club y el Jockey Club, conocidos por su exclusividad y las actividades que se realizan dentro.
B
EQUIPAMIENTO URBANO
Alrededor del terreno se encuentran diversas áreas verdes correctamente cuidadas.
Las veredas alrededor del terreno son amplias y se encuentran correctamente cuidadas.
OFICINAS
Se encuentran diversos edificios de ofici nas que presentan comercio en los prime ros niveles. Asimismo, tienen acabados de fachada de alta gama.
CONCLUSIONES
El terreno se encuentra ubicado en una posición estratégi ca ya que logra generar una conexión visual y física con viviendas, comercio y oficinas.
Mediante las siguientes calles y Av.
Av. El Derby
Av. La Encalada
Av. El Polo
ACCESIBILIDAD
Si bien el tráfico y contaminación sonora está presente alrededor del terreno, la accesibilidad a este es alta por la presencia de tres vías importantes. Asimismo, alrededor de estas se encuentran diversos paraderos y transporte público.
CONEXIÓN ENTRE DISTRITOS
El terreno se encuentra cerca a la entrda y salida principal del distrito de La Molina
COMERCIO
El centro comercial más cercano es el Polo I y II. Asimismo, diversas tiendas en los primeros pisos del edificio tales como restaurantes y tiendas de ropa.
VIVIENDA
Se encuentran viviendas de densidad media y alta. Estas presentan acabados de alta gama y vista hacia amplias calles con áreas verdes próximas
ZONA DIVERSA
El entorno próximo al terreno presenta un uso diverso del suelo. Esto brinda altos flujos de diversos tipos de usuarios a todas horas.
LA MOLINA
Esta conexión también presenta un flujo alto de personas. De esta forma, más tipos de usuarios llegan y se relacionarán con el edificio.
SEGURIDAD
La zona no presenta muros ciegos ni espacios considerados peeli grosos ya que está constantemente iluminado y transitado. Asimismo, se encuentran dos comisarías a menos de 500 metros del terreno; brindando un cuidado constante de la zona.
Oficinas
SURCO MINUTOS SOLO A 5 DE LA ZONA Vivienda
Centros comerciales Universidades Tiendas bodegas Gimnasio y natación Postes de luz Alrededor del terreno encontramos diversos postes de luz funcionales durante toda la noche.
Áreas
Veredas 1
verdes
B 2 3 4 5
6 7
B
El terreno se encuentra en la zona 8 del distrito; ubicado en la parte superior y colinda con la moli na.El NSE prerdominante es el A y se ve claro cuando se analiza el tipo de infraestructurra.
20.35% 4.19% 5.18% 39.21% 30.66%
En Santiago de Surco, predomina el rango de edades de 200 a 24, 25 a 29 y 40 a 44. Significa que la población está en equilibrio ya que existe una gran cantidad de personas jóvenes.
Casado/a Viudo/a Divorciado/a Soltero/a 95.81% 74.46% 60.79% 69.34%
Surco presenta una población de 277 354 habitantes en edad de trabajar, comprendi dos entre 14 a 65 años a más. En otro distrito En este distrito
vive permanentemente 10% 40%
vive permanentemente Sin nivel Inicial Primaria Secundaria Sup.no.uni.incom Sup.no.uni.com Sup. uni. incomp Sí, vivía hace 5 años No vivía hace 5 años Aún no había nacido
Sup. uni. completa Maestría / doc 3% 5% 3%
distrito presenta un porcentaje alto y similar en cuánto a solte ros y casados. Por lo tanto, existe un amplio mercado para responder a la demanda específica de cada tipo de persona Sí, vivía en este distrito No vivía en este distrito
Fuente: INEI – CENSO 2017 Fuente: INEI – CENSO 2017 Fuente: INEI – CENSO 2017
INEI – CENSO 2017
Fuente:
Sí,
No
7% 4% 4% 11% 11% 10% 23% 2% 27%
MENOR 1 1450 HOMBRES EDADES 1412 1 A 4 7035 6811 5 A 9 9563 9448 10 A 14 10283 9999 15 A 19 11511 11422 20 A 24 12418 13245 25 A 29 11903 13298 30 A 34 10363 12333 35 A 39 10945 13490 40 A 44 11542 13951 45 A 49 10846 13124 50 A 54 9690 11811 55 A 59 8647 10918 60 A 64 7449 9668 TOTAL 152312 176840 65 A MÁS 18667 25910 MUJERES º º º Fuente: : INEI – CENSO 2017 En
Conviviente Separado/a
Santiago de Surco presenta que el 39% de su población posee secundaria completa, superior universitaria el 27% y maestría/doctorado el 7% es decir 23,865 personas. 39%
Las viviendas que se encuen tran cerca del terreno y en la zona analizada son vivien das de gran área y edificios de baja densidad y pocos departamentos. Esto mues tra exclusividad en el tipo de construcción y acabados
Los centros comerciales y comercios que se encuen tran por la zona presentan acabados y usos de mate riales de alta gama al igual que diseños modernos.
Asimismo, las oficinas presentan tipologías modernas con el uso de materiales modernos y de alta gama. Por lo tanto, eleva el valor del suelo en el distrito.
El lote se encuentra en una zona de estrato alto compuesto por el nivel NSE A y B. Sin embargo, el nivel A es el que más se encuen tra presente.
Asimismo, en Santiago de Surco, 203,441 personas presentan un ingreso de 2.412 a más; siendo 65,237 hogares en total.
En porcentajes, se puede concluir que el 63.2% de la población de Santiago de Surco está dentro del estrato NSE A y 31.7% en el B. Es casi nulo el porcentaje de personas que se encuentran en el NSE C. Asimismo, el 65% de los hogares del distrito son de NSE A; principalmente en la zona del terreno que es Monterrico
Fuente: Planos estratificados de Lima metropolitana a nivel de manzanas 2020 - INEI
B
En Lima top, el área promedio de departamentos se redujo un 25% desde el 2016 en Lima moderna, 12%; en Lima centro, 5%; Lima sur, un 9%. Sin embargo, en Lima norte aumentó un 10%.
Oficina 7.2% B
121.1 78.1 72.0 65.3 65.2
2016 2017
90.8 71.7 68.8 65.6 61.7 2018 2019 2020
Se encuentra que la tendencia de oferta de propiedad es liderada por departamentos.
Local comercial 6.71%
Del gráfico se infiere que hay un 98.59% mayor de oferta de departamentos que el de oferta de casas.
Departamentos 25,471 un. Casas 364 un.
*arriendo o uso propio
Fuente: 25° Estudio de Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana
Lote 9.59%
Fuente: Capeco, 2018
Fuente: Properati, 2022
El público obejtivo prefiere comprar su vivienda que alquilar la.
4 dorm 7.6%
En Lima Top creció el precio en un 10%; en Lima moderna, 12%; en Lima centro, 23%; en Lima sur, 46%; y en Lima norte, 10%
3 dorm 54.0%
Fuente: Properati, 2022
1 dorm 10.8%
2 dorm. 26.5%
Venta 79.02%
5 dorm 0.52%
1 dorm 17.27% 4 dorm 5.13%
3 dorm. 47.95% 2 dorm 29.13%
5 dorm 1.2% Fuente: Properati, 2022
Terminada 2,274 un. Planos 11,098
Fuente: Capeco, 2018
Alquiler 20.98%
En construcción hay un 47.50% de oferta; en la fase de planos, 43.57%; y en la fase terminada, 8.93%
Edif. vendida 28.96%
Fuente: Capeco, 2018
Edif. oferta 59.96%
Construcción 12,099 un.
*Hoteles, centro edu., religioso, deportivo, c.c., bancos, deportivos, etc.
Otros 20.0% Oficina 8.79% Local comercial 1.99% Fuente: Capeco, 2018
* Edif. no comer cializables 18.11% Fuente: Capeco, 2018
Vivienda 69.21%
Hay una mayor oferta en viviendas que van desde S/. 120,000
Fuente: Capeco, 2018
25° Estudio de Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana
Fuente:
5,670 4,175 3,409 2,316 1,758 6,287 4,702 4,190 1,949 3,394 2016 2017 2018 2019 2020 Lima Top Lima Centro Lima Sur Lima Moderna Lima Norte
Dpto. 63.36% Casa 15.15%
Calle Pio XII 492, Surco Av. La Encalada 1344, Surco Av. La Encalada 1344, Surco Jr. La Conquista 267, Surco
BB
Jiron Nicolás Rodrigo 250
Calle Pio XII 492, Surco
Morada + Arq. Guillermo Málaga
5 16 1 - 2 - 3 - 4 68 m2 334 m2 S/. 2,311,209 S/. 7653 x m2
No especifica
Flats Dúplex Penthouse
Grupo T&C 9 - 17 138 1 - 2 50 m2 106 m2 S/. 764,705 S/. 7214 x m2
Av. La Encalada 1344, Surco
Av. La Encalada 1344, Surco
Grupo T&C 17 156 1 - 2 - 3 56 m2125 m2 S/. 7493 x m2 S/. 936,687
Flats Lobby, salón gourmet, gym, zona de parrilla, sala bar, coworking, piscina, sum y zona chill.
Jr. La Conquista 267, Surco
Lizini 4 37 3 168 m2 337 m2 S/. 2,538,347 S/. 7532 x m2
Flats Lobby, terraza, piscina, sum, zona de parrillas, sala de bar, gym, cowor king, sala de niños y salón gourmet.
Jiron Nicolás Rodrigo 250
Arquimia 8 24 1 - 2 - 3 48 m2167 m2 S/. 1,259,400 S/. 7541 x m2
Flats Parque privado, hall gale ría, lounge gourmet, salón de niños y jardines interiore.
Lobby, piscina, spa, gym, sala bar, sala de juegos, sala de videojuegos, cine bar, cine familiar, cine niños, sala de niiños, play fround, área de parrillas, cancha de squash y cancha de tenis.
Flats
BB
En Lima y Callao existen 25 centros comerciales, los cuales son monitoreados semestralmente, a partir de este análi sis podemos observar que en el primer semestre de este año 2022 se encontró un total de 3 777 tiendas típicas, las cuáles no contabilizan los patios de comidas o módulos.
La tasa de vacancia del 1S 2022 aunmetó y se encuentra en 16.2% (equivalente a 610 locales), esto nos muestra un incremento de 1.1% con respecto a la cierre del 2032, cuando este indicador de vacancia nos indicaba un 15.1%.
Fuente: Colliers, 2022
Fuente: Colliers, 2022
Fuente: Colliers, 2022
El rubro “Prendas de vestir & Accesorios” lideran el mix en este grupo de centros comerciales con presencia en el 44.5 % de las tiendas típicas, le sigue el rubro “Restaurantes & Bar” con una participación de 14.3 %, mientras que el rubro “Otros” tiene una participación en el mix de 14.1%.
Fuente: Colliers, 2022 Fuente: Colliers, 2022
Súper Regional Regional 7.6% 15.0% 16.3% 2S 2019 2S 2021 Comunitario Estilo de Vida Vacancia 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 8.8% 14.9% 16.2% 12.7% 16.8% 16.0% 5.2% 15.1% 14.9% 1S 2022 Súper Regional Regional 2 229 902 337 309 364 146 54 46 Total tiendas Vacancia (tiendas) Tasa de
Comunitario Estilo
Tiendas Típica s Vacancia 2400 2000 1600 1200 800 400 0
16.0% 16.2% 16.3%
vacancia
de Vida
16.5% 16.0% 15.5% 15.0% 14.5% 14.0% 14.9%
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
B Durante
hubo
locatarios
ubicados
Cuidado Personal 11.1% Servicios 18.5% Cuidado Personal 10.7% Cuidado Personal 15.6% Cuidado Personal 12.5% Hogar 4.4% Hogar 4.2% Otros 33.3% Otros 16.5% Otros 24.4% Otros 20.8% Joyería 1.3% Joyería 12.5% Joyería 2.2% Servicios 13.3% Servicios 8.9% Banca 2.5% Rest. y Bar
Rest. y Bar 20.9% Rest. y Bar 11.1% Rest. y Bar 8.3% Vestir y Acceses.
Vestir y Acceses. 44.5% Joyería 1.4% Otros 14.1% Servicios 7.8% Banca 3.8% Hogar 4.1% Cuidado Personal 10.0% Rest. y Bar 14.3% Vestir y Acceses. 37.8% Vestir y Acceses.
Vestir y Acceses.
Jockey Plaza
Mall del Sur
Plaza San Miguel
MegaPlaza Norte
Plaza Lima Sur
Plaza Norte
Mallplaza Bellavista
Mall Aventura Santa Anita
Real Plaza Puruchuco
Mallplaza Comas
el primer semestre del presente año en los centros comerciales
un ingreso de 254 nuevos
en los centros comerciales
en Lima y el Callao, de estos nuevos ingresos un 52.8% corresponde al sector de “PRENDAS DE VESTIR Y ACCESORIOS” y a la categoría de “OTROS”
7.4%
29.7%
41.7%
30.4%
B
Av. El Polo 670
Av. Javier Prado Este 4200, Santiago de Surco
Av. El Derby 055
C.C. EL POLO
12, 200 m2 173, 700 m2
-122 locatarios -Tiendas desde 40 m2 a 80m2 -517 locatarios
4 NIVELES
-McDonalds -BBVA -BCP -Body Tech -Chilis -Dánica -Delicass -DHL Express
-Restaurantes -Boutiques -Librerías -Módulos -Cafeterías
-Promoción individual de cada uno de los comercios en anun cios en redes sociales.
-Plataformas de redes sociales individuales de los locatarios.
-Gran competidor en el merca do con sus boutiques enfoca das en un comercio exclusivo y de densidad media.
-Se centra en brindar experien cia en la compra y crear ambientes agradables, perfec tos para familias.
3 NIVELES
-Falabella -Ripley -Oechsle -Plaza Vea -Tottus -Zara -H&M -Patio de comidas -Starbucks -BCP -Menta y Chocolate
10 NIVELES
-Tiendas por departa mento -Boutiques -Módulos -Gimnasio -Patio de comidas -Restaurantes -Supermercados -Oficinas privadas -Zonas de reuniones -Coworking -Zonas comunes -Boutiques -Banco -Cafetería
-Promoción individual de cada uno de los comercios -Promoción del Centro Comer cial en conjunto por medio de su canal en televisión pagada.
-Plataforma por medio de señal de televisión pagada.
-Anuncios en Redes Sociales.
-Uno de los centros comercia les mas grandes de Lima y con las marcas más exclusivas. -Es un fuerte competidor en el mercado debido a gran canti dad de visitantes diarios y a la variedad de marcas que ofrece.
-Publicidad en redes sociales
-Plataformas de redes sociales individuales de los locatarios.
-Nuevo edificio de oficinas que ofrecen una nueva experiencia en una zona exclusiva.
C.C. JOCKEY PLAZA
B
REGUS LIMA CRONOS
El progresivo retorno a los espacios de trabajo, en los primeros seis meses del año, ha dado como resultado una disminución en la superficie disponible de oficinas durante el segundo trimestre. En este período, la tasa de vacancia se redujo en 5.4% respecto al trimestre anterior, cerrando en 21.5% y, a pesar de que este indicador ha tenido una tendencia al alza desde el inicio de la pendemia (+15.6% en comparación al mismo período del 2021), con lo cual se comienza a percibir una recuperación del merca do.
El precio de renta pedido, aún en una ligera tendencia hacia la baja, se redujo en 1.2% respecto al trimestre anterior y en 2.8% respecto al mismo perdiodo del 2021, llegando a un promedio de USD 15.8m2. La variación en Santiago de Surco es de una reducción del 0.3% respecto al trimestre anterior.
La absorción neta alcanzó los 19,556m2 como consecuencia del aumento del 45.6% en las ocupaciones (12,132m2) y una reducción del 27.6% (8,329m2) en las desocupaciones respecto al trimestre anterior. Es importante mencionar que aún existe un inventario importante por entregarse entre el 2023 y 2024, en donde Santiago de Surco destaca como el submercado con la mayor cantidad de superficie futura (40, 022m2), seguido de Miraflores (25,188m2).
San Isidro Financiero San Isidro Empresarial Miraflores Santiago de Surco 593,659 261,244 221,972 342,305 43 34 23 19 154,490 56,003 34,927 71,050 26.0% 21.4% 15.7% 20.8% 2,035 1,685 2,615 10,654 18,127 17,164 40,022 22,335 8,024 $16.0 $18.0 $17.0 $13.9 $14.8 $13.9 $14.7 $14.7 Fuente: 25° Market Beat Oficinas Lima, tercer trimestre de 2022 (Q3 2022) Precio pedido (USD/m2/mes) Vacancia (%) 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 $5 $10 5% 15% 10% 20% $15 $20 $25 $30 $35 $40 25% Precio promedio de renta pedido 2022 T2:
2022
Fuente: 25° Market Beat Oficinas Lima, tercer trimestre de 2022 (Q3 2022) 2022 T1 2022 T2 San Isidro Financiero San Isidro Empresarial Miraflores Santiago de Surco Magdalena San Borja Chacarilla 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Fuente: 25° Market Beat Oficinas Lima, tercer trimestre de 2022 (Q3 2022) Absorción neta, m2 Superficie entregada, m2 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 19,6 50 100 -100 -50 150 200 250 Nueva superficie promedio 75.313 59.359 Fuente: 25° Market Beat Oficinas Lima, tercer trimestre de 2022 (Q3 2022) Nuevo inventario En construcción En proyecto 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 En Constr. 40.000 80.000 120.000 160.000 200.000 240.000 280.000 Proy. B
USD 15.8
T1: USD 16.0
10
B
Av. La Encalada cuadra
Av. La Encalada 1415 Av. El Derby 055
Av. La Encalada cdra. 10 10 Comercio y oficina -3 pisos de comercio a partir de 59m2 -7 pisos de oficinas de 62 a 116m2 hasta 627m2
Venta: S/. 9737 /m2 Alquiler: S/. 52 /m2
Vía online Centro empresa rial de oficinas boutique con beneficios premium
-Página web -Correo -Teléfono -Tour virtual -Whatsapp -Portales inmobiliarios
-Recepción -Comedor -Terrazas -SUM -Centro de control de seguridad -Cafeterías
Av. La Encalada 1415 10
Comercio -Oficinas de diversos tama ños desde 105 a 192m2
Venta: S/. 7015 /m2 Alquiler: S/. 43 /m2 Vía online
-Página web -Correo -Teléfono -Tour virtual -Whatsapp -Portales inmobiliarios
-Recepción -Comedor -Terrazas -Salón de reuniones
Av. El Derby 055 10
Comercio y oficina -Área de ofici nas: 23979 m2 -Área comercial: 1438m2
Alquiler: S/. 65 /m2
Vía online - Recepción -SUM -Terrazas -Zona de control B
-Página web -Correo -Teléfono -Tour virtual -Whatsapp -Portales inmobiliarios
Centro empresa rial de oficinas premium
Según el gráfico, los compradores en Lima Metropolinata presentan una preferencia en cuánto a los precioso que están dispues tos a pagar siendo el menor a S/350,000 el más común. Sin embargo, al saber que Surco presenta un NSE A y B se deduce que este grupo está dispuesto a pagar precios entre S/850,000 y S/1,100,000
El nivel más alto, presenta el mayor número de ambientes y un rango promedio de habitantes del hogar.
Presenta un menor número de ambientes pero igual sigue siendo alto. Asimismo, son más los habitantes dentro de la vivienda
Fuente: Big Data: Análisis y Tendencias del Mercado Inmobiliario 2021, Grupo Navent
Fuente: Perú Rosecorp, 2021
Fuente: Big Data: Análisis y Tendencias del Mercado Inmobiliario 2021, Grupo Navent
Alquilada
Propia sin título Propia con título Cedida
En Santiago de Surco, predominan las viviendas que propias con título y el menos común es de tipo cedida. Significa que los compradores buscan consolidar la comprar de sus inmue bles.
Asimismo, viviendas con 3 habitaciones son las más comu nes seguido por las de 4. Por lo tanto, las viviendas de este distrito son amplias y con gran cantidad de ambientes.
Finalmente, predominan 2 personas en el hogar seguido por 3 personas. Significa que en Surco se deberán buscar satisfa cer esta demanda contínua en cuánto al diseño de viviendas.
Fuente: Perú Rosecorp, 2021 Fuente: Perú Rosecorp, 2021
Departamento Terrenos Casas Alquilar Comprar Alquiler temporal En
uso De estreno En construcción 4 hab 1 a 2 hab 5 hab 3 hab 63% 17% 18% Fuente: IPSOS, 2020 Fuente: REDATAM 2017 Fuente: REDATAM 2017 Fuente: REDATAM 2017 B
segundo
1
2 personas 3 personas 4 personas 5 personas 6 personas 4
5
6
7
1 hab 2 hab 3 hab 56% 19% 23% 24% 20% 5% 9% 4% 28% 12% 28% 13% 7% 4% 7% 12% 29% 25% 24% 23% 18% 10% Menor a S/ 350,00 Entre S/350,000 y S/550,000 Entre S/550,000 y S/850,000 Mayores a S/1,100,000 Entre S/850,000 y S/1,100,000 45% 1% 19% 54% 77% 49% 18% 5% 11% 22%
persona
hab.
hab
hab.
hab
Santiago de Surco forma parte de la zona 7 junto con La Molina, Miraflores, San Isidro y San Borja. En el siguiente cuadro, se puede apreciar que la mayoría de los ciudadanos de esta zona es del NSE B con 46.5%; seguido por el NSE A con 32.4% y NSE C con 14.6%.
Como se aprecia en el gráfico, cerca de la mitad de los ingre sos mensuales de los limeños son destinados para alimentos dentro del hogar. Entre otros gastos fuertes se encuentran el alojamiento, comunicaciones, salud, muebles y educación. En lo que menos invierten los limeños son recreación y restau rantes, con menos de 1% y transporte, con 2%.
La zona 8 contiene a los distritos de San Juan de Miraflores, Chorrillos, Barranco y Surquillo, los cuales colindan con Santiago de Surco. En esta zona, domina el NSE C con 44.4%, seguido del NSE D con 26.7% y NSE B con 23.1%.
Los gastos mensuales de cada NSE está estrictamente relacionado con los ingresos que se tienen al mes. En el caso del NSE A, el ingreso familiar mensual es de aproximadamente S/. 12,576; en el NSE B, S/. 6,245; en el NSE C, S/. 3,066; y en el NSE D, S/. 1,912. Como se ve en en gráfico anterior, las familias con mayor ingreso mesual tienden a gastar más en muebles, transporte y educación que las familias con menor ingreso mensual, quienes dirigen la mayor parte de su dinero a alimentos y alojamiento.
Fuente: Distribución de gasto según NSE - APEIM 2021 Fuente: Distribución de zonas por NSE (Zona 7) APEIM 2021 32.4% NSE A 1.7% NSE E 4.8% NSE D 14.6% NSE C 46.5% NSE B Fuente: Distribución de zonas por NSE (Zona 8) APEIM 2021 23.1% NSE B 1.8% NSE A 4.0% NSE E 26.7% NSE D 44.4% NSE C 42% 17% 8% 7% 6% 6% Alimentos Alojamiento Comunicaciones Salud Muebles Educación S/.1,154 S/. 462 S/. 234 S/. 201 S/. 158 S/. 169 Alimentos Alojamiento Comunicaciones Salud Muebles Educación
6:
7:
8:
9:
10:
12:
100% 75% 50% 25% 0% TOTAL NSE A NSE B NSE C NSE D NSE E B
Fuente: Distribución de gasto según NSE - APEIM 2021
Grupo 1: Alimentos dentro del hogar Grupo 2: Bebidas alcohólicas y estupefacientes Grupo 3: Vestido y calzado Grupo 4: Alojamiento, agua, electricidad, gas, etc. Grupo 5: Muebles, enseres y mantenimiento de la vivienda Grupo
Salud Grupo
Transporte Grupo
Comunicaciones Grupo
Recreación y cultura, otros bienes y servicios Grupo
Educación Grupo 11: Restaurantes y hoteles, alimentos fuera del hogar Grupo
Bienes y servicios diversos, cuidado personal
A pesar de no ser de los distritos que cuentan con mayor densidad empresarial en Lima Metropolitana, Surco se encuentra por encima del promedio de Lima, lo que quiere decir que tiene mayor presencia empresarial que muchos otros distritos. Sin embargo, en comparación con los distritos colindantes, no tiene tanta densidad empresarial.
En el siguiente gráfico, a pesar de no poseer una densidad empresarial tal alta en cuanto a los distritos colindantes, se evidencia que el distrito de Surco posee una mayor cantidad de empresas que los distritos de su alrededor.
Al igual que en la muestra anterior, Santiago de Surco no resalta entre los más densos por cada 1000 habitantes en comparación a los distritos colindantes, pero posee una cantidad mayor que el promedio de todo Lima Metropolitana.
Santiago de Surco está, en su mayoría, conformado por los NSE A, B y C. Los distritos colindantes tienen como mayoría a los NSE B, C y D. Con esto, podemos asumir que entre los más beneficiados estarían los NSE A, B y C.
Los gastos principales de esos sectores socioeconómicos están enfocados en alimentación, alojamiento, muebles, comunicaciones y vestido.
El distrito de Santiago de Surco no se encuentra entre los más empresarialmente densos, lo cual puede asumir se que la densidad se reparte entre otros usos como vivienda, educación, salud, etc.
El distrito presenta una alta presencia de empresas. Comparado con el punto anterior, se podría deducir que las empresas del distrito están conformadas por una menor cantidad de personas.
347.9 PROM
Fuente: INEI - Una mirada a Lima Metropolitana (2015)
LIMA
861 mil TOTAL LIMA
Fuente: INEI - Una mirada a Lima Metropolitana (2014)
90 PROM
Fuente: INEI - Una mirada a Lima Metropolitana (2014)
LIMA
B
El terreno elegido se encuentra dentro de la zona de Nuevo Este. Esta zona representa el 23.7% del mercado de ofici nas prime que van dirigidas al segmento A y A+ de la población.
Del mismo modo, el mercado de oficinas dirigida al segmento B y B+ corresponde a un 11.8% del total.
SUBMERCADOS
DATA OFICINAS CLASE A Y A+
CANTIDAD DE EDIFICIOS RATIO DE VACANCIA EN CONSTRUCCIÓN EN PROYECTO
SAN ISIDRO EMPRESARIAL 31 31
SANTIAGO DE SURCO
El progresivo retorno a los espacios de trabajo, en los primeros seis meses del año, ha dado como resultado una disminución en la superficie disponible de oficinas durante el segundo trimestre. En este período, la tasa de vacancia se redujo en 5.4% respecto al trimestre anterior, cerrando en 21.5% y, a pesar de que este indicador ha tenido una tendencia al alza desde el inicio de la pendemia (+15.6% en comparación al mismo período del 2021), con lo cual se comienza a percibir una recuperación del mercado.
15.5% 22.0%
11 573m2 29 934m2
22 335m2 10 088m2
La vacancia de oficinas en el primer cierre del tercer trimestre del 2020 es de 17.8%.
El precio promedio de renta (precio de lista) se sitúa en USD 15.36 por m2 al mes más impues tos.
La absorción neta del mercado entre el primer y tercer trimestre del 2020 es negativa.
La vacancia de oficinas en el primer cierre del tercer trimestre del 2020 es de 23.4%
El precio promedio de renta (precio de lista) se sitúa en USD 13.16 por m2 al mes más impues tos.
La absorción registra -10.611m2 de oficinas utiles durante el tercer trimestre del 2020.
Los precios de oficinas que se encuentran a un radio de 1km del terreno escodigo tienen un precio de alquiler que varía entre 12-15 USD/m2 como valor aproximado. Se distingue que el precio va de la mano con el tamaño de ofici nas ofrecido.
Por otro lado, el precio destinado a la venta de oficinas es uniforme en toda la zona.
OFICINAS VALOR PROMEDIO VENTA
$2500 x m2 $2500 x m2 $2500 x m2
$12/m2/mes $14/m2/mes $15/m2/mes
VALOR PROMEDIO ALQUILER 50 - 200m2 200 - 400m2 400+m2
El sector de oficinas clase A y A+ se encuen tra con mayor presencia que las oficinas de clase B y B+ en Nuevo Este.
Estas cuentan con un 24% de porcentaje de vacancia y un 76% de porcentaje de de ocupa ción. Esto quiere decir que cuentan con 75.317 m2 vacíos en la zona.
El sector de oficinas clase B y B+ no tiene tanta presencia, ya que sus oficinas correspon den a un 11.8% del total. Estas cuentan con un 30.7% de vacancia y un 69.3% de ocupación. Lo que se traduce a 47.697m2 vacíos en la zona. Esta cifra es menor de la que se obtiene para oficinas de clase A y A+.
Fuente: 25° Market Beat Oficinas Lima, tercer trimestre de 2022 (Q3 2022)
Precio pedido
(USD/m2/mes)
Vacancia (%) 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Ocupado Disponible
$35 $40
Fuente: Market Beat Oficinas Fuente: Market Beat Oficinas Fuente: Market Beat Oficinas Fuente: Market Beat Oficinas
TOTAL: 313 822 m2 Ocupado Disponible TOTAL: 155 367 m2 $5 $10 5% 15% 10% 20% $15 $20 $25 $30
25%
Fuente: Market Beat Oficinas Fuente: Market Beat Oficinas B
distrito
existe una
Este nivel gasta más de 700 soles mensuales en diversos tipos de comercio; principalmente ropa, comida y recreación Lo mínimo requerido # de ambientes para un departamento de # miembros hogar # de ambientes # miembros hogar # de habitaciones 4 habitaciones Tipo de inmueble LIMA TOP Departamento 49% 63% # de habitaciones 4 habitaciones # de personas en el hogar 3 personas 28% 23% 3 habitaciones 54% 3 habitaciones 48% Fuente: GESTIÓN, 2021 Fuente: Perú Retail, 2022 Fuente: La Cámara, 2022 Fuente: Gestión, 2022 Fuente: La Cámara, 2022 Fuente: IPSOS, 2020 Fuente: Perú Rosecorp, 2021 Fuente: REDATAM, 2017 Bebidas alcoholicas Vestido y calzado Recreación Restaurantes Fuente: Perú Rosecorp, 2022 Fuente: Colliers, 2022 Cuidado Personal 12.5% Hogar 4.2% Otros 20.8% Joyería 12.5% Rest. y Bar 8.3% Vestir y Acceses. 41.7% B
Al finalizar el estudio de mercado, podemos definir que el terreno se encuentra en un
cuya competencia responde a las necesidades de los usuarios. Los edificios en construcción de vivienda presentan un metraje y cantidad de habitaciones similiar a lo encontrado en el estudio de la demanda. El comercio se conforma por centros tipo estilo de vida, comunitarios y el Jockey plaza; por lo que existe una amplia diversidad de servicios ofrecidos. Finalmente,
falta de oferta de oficinas tipo prime en la zona.
TIPOLOGÍAS
VIV VIV COMERCIO
EMPLAZAMIENTO
Este sector del proyecto se emplaza por encima del zócalo comercial. Siendo este proyectado en 4 torres de 8 niveles.
VIVIENDA - SURCO
Según el diario Gestión, Santiago de Surco se encuentra entre los distritos más buscados por familias jóvenes para comprar una vivienda nueva.
Mediante las siguientes calles y Av.
Lobby
Terraza
Plaza
AMENIDADES
Según el NSE del usuario (A) del usuario y la compentencia directa, se planea ofrecer amenidades que suplan las necesidades de los usuarios para así convertir el proyecto más atractivo.
Grandes dormitorios
Cocina grande
Lavandería interna Pet friendly Plaza pública
PRECIOS
Según el estudio de mercado, los precios de los departa mentos a proyecta fluctuan entre los 2200 dólares y esto varía según su ubicación.
ACABADOS
Según el NSE obtenido del estudio de mercado, los usuarios buscan acabados de gran calidad
CONCLUSIONES
Las vivienda a proponer en el proyecto deben tener mayores áreas al mínimo requerido por la normativa, debido a que el usuario objetivo busca grandes áreas de vivienda, que, además, cuente con amenida des que le den ese plus para que se decida por la compra del proyecto en lugar de la competencia.
20% del proyecto
USUARIOS
El público objetivo son las familias jóvenes de 3 a 4 intergrantes con hijos pequeños.
ESTACIONAMIENTOS
Según el plan urbano distrital de surco 2017- 2027, debe haber un estacionamiento por unidad de vivienda
1 est. cada dpto.
25 % 25 % 25 % 25 % 25 %
56 und 16 und 8 und
Mármol Piso laminado Porcelanato Grifería importada Ventanas acpusticas| Promedio Medianera Esquina $ 2200 $ 2100 $ 2400 4 DORM. Dptos. 164 - 184 m2 Dptos. 150 - 154 m2 Dptos. 113 - 123 m2 3 DORM. 2 DORM.
SURCO
DE LA ZONA
B +
TIPOLOGÍAS
EMPLAZAMIENTO VIV OF COMERCIO
Este sector del proyecto se emplaza en el primer y segundo nivel del terreno, creando espacio intermedio destinado a plazas a vías de circulación peatonal.
COMERCIO - SURCO
Según el diario Gestión, Santiago de Surco se encuentra entre los distritos con mayor flujo de comercio zonal y de carácter “Comunitario”
Mediante las siguientes calles y Av.
La Encalada
El Polo
El Derby
AMENIDADES
Según el NSE del usuario (A) del usuario y la compentencia directa, se planea ofrecer amenidades que suplan las necesidades de los visitantes, ofreciendo opciones que lo conviertan en un proyecto atractivo.
Restaurantes
Supermarket
Estaciones de Servicio Pet friendly Plazas pública
PRECIOS
Según el estudio de mercado, los precios de los locales comerciales fluctuan entre los 2200 dólares y esto varía según su ubicación.
ACABADOS
Los comercios se ofrecerán con interiores sin acabados, los cerramientos serán los propuestos por el diseño, los cuáles no se podrán cambiar. Esto permitirá que cada una de las marcas pueda tener un diseño distintivo de su local.
CONCLUSIONES
Los locales comerciales que se desarrollan en los primeros niveles del proyecto se crearán pensando en la aproximación del usuario. Priorizan do los espacios con fachadas a las avenidas principales de los bordes del terreno.
30% del proyecto
USUARIOS
El público objetivo son los residentes de las oficinas y la residencia, además de los usuarios que se encuentren en la zona y se vean interesados por los espacios y comercio que ofrecen el proyecto.
ESTACIONAMIENTOS
Según el plan urbano distrital de surco 2017- 2027, debe haber un estacionamiento por unidad de vivienda
1 est. cada dpto.
19 und 2 und 1 und
Fachada a Calle Fachada a Plaza Fachada a Interior $ 2300 $ 2100 $ 2000 58.34 m2 123.58 m2 228.20 m2 308.28 m2 729.28 m2 806.06 m2 1340.90 m2 1435.04 m2 1718.13 m2
SURCO
DE LA ZONA
B +
TIPOLOGÍAS
EMPLAZAMIENTO
Este sector del proyecto se emplaza frente a la avenida El Derby y frente a nuestra competencia directa, para así llamar la atención del público que que ya pasa por ahí y crear las bases para ser un nuevo sector financiero.
OFICINAS - SURCO
Según Market Beat, los clientes potenciales buscan oficinas cada vez de mayor tamaño para establecer sus empresas.
Mediante las siguientes calles y Av.
Lobby Terraza
AMENIDADES
PRECIOS
Según el estudio de mercado, los precios de las oficinas para el segmento A+ y A (prime), deberán tener más de 400m2, osea, piso com pleto y tienen un valor prome dio de $15xm2.
OFICINAS PRIME
Las oficinas prime analizadas en el estudio de mercado presentan las siguientes características:
CONCLUSIONES
Las oficinas a proponer en el proyecto tendrán mayores áreas a las observadas en la competencia directa, por lo que es conveniente tener como referencia el centro empresarial de San Isidro. Además, el público objetivo busca mayor espacio para establecerse, por lo que se ofrecerá pisos completos de oficinas
Según el NSE del usuario (A) del usuario y la compentencia directa, se planea ofrecer amenidades que suplan las necesidades de los usuarios para así convertir el proyecto más atractivo.
Oficina de piso completo Zona de descanso Kitchenette Áreas de coworking Plaza Vistas hacia espacio público
USUARIOS
Empresas pequeñas y medianas que busquen oficinas prime de piso completo.
ESTACIONAMIENTOS
Según el plan urbano distrital de surco 2017- 2027, debe haber un estacionamiento por cada 50m2 de área destinada a oficinas
1 est. cada 40m2
Piso completo de oficinas de 700 a 750m2 Piso completo de oficinas de 900 m2 OFICINAS VALOR PROMEDIO VENTA VALOR PROMEDIO ALQUILER 50 200m2 200 - 400m2 400+m2 $2500 x m2 $2500 x m2 $2500 x m2 $12/m2/mes $14/m2/mes $15/m2/mes Grupo electrógeno Acabados de alta calidad A.C. centralizado Muro cortina exterior 2.7 metros altura pisos 50% del proyecto OFI OFI COMERCIO
SURCO
DE LA ZONA
B
+
PERFILES DE USUARIO
Disfrutan sus ganancias, interés en adquisición de bienes, procuran cuidad las apariencias
Son optimistas, trabajadoras y buscan el éxito personal. buscan surgir económicamente
Son proactivos, en búsqueda de oportunidades, altas expectativas y realistas con sus ingresos.
USUARIOS
La demanda esta principal mente enfocada a los estilos de vida sofisticados, progre sistas y modernos, para los cuales estará dirigida la venta de inmuebles.
POTENCIALES CLIENTES
Según CAPECO, el público objetivo del proyecto, es tiene la posibilidad de comprar su vivienda al contado
OCUPACIONES
La mayor parte del público objetivo tiene una ocupación de empleado privado y profesional independiente. Por otro lado, con menor porcentaje están los empre sarios, empleados públicos y jubilados.
ESTADO CIVIL
Presenta un porcentaje similar en cuánto a solteros y casados. Por lo tanto, existe un amplio mercado para responder a la demanda específica de cada tipo de persona
FAMILIAS JÓVENES
22.46%
Estudio de mercado
Luego de estudiar la oferta y la demanda, se definió que el proyecto estaría orientando la parte de vivienda hacia el segmento A. Además, los departamentos deben tener más de 100 m2 de acuerdo a lo que se está ofertando en el mercado.
Distribución
La vivienda se divide en 4 torres de 8 pisos cada una, con una huella promedio de aproximadamente 500 m2. Para la circulación vertical se utiliza entre 35 m2 y 50 m2, y el metraje restante se utiliza para diseñar entre 2 y 3 depar tamentos por cada planta. Los metrajes oscilan entre 113.1 a 184.8 m2.
Normativa
Si bien la normativa permite diseñar departamentos de 90 m2 para tres dormitorios, se opta por diseñar espa cios de mayor tamaño para satisfacer la demanda. Asimismo, dentro del bloque de vivienda se cumple el 35% de área libre. Finalmente, cumple con la zonifica ción de residencial de densidad alta.
47.84%
Estudio de mercado
La ubicación del terreno puede ser aprovechado al máximo con el programa de oficinas, ya que de acuerdo al estudio de mercado, hay demanda para oficinas prime, pues existen muchas empresas en el distrito que tienen que optar por ir a otros distritos a trabajar por falta de edificaciones adecuadas.
Distribución
Debido a esta gran demanda de grandes empresas, se propone realizar oficinas prime distribuidas en 5 torres de 8 pisos de oficinas. Cada una cuenta con aproxima damente entre 600 y 900 m2 de planta libre.
Normativa
La normativa permite este tipo de programa por lo que se cumple el uso del suelo. Asimismo, se diseña la altura de las torres al igual que el área libre sin limitaciones ya que no se definen estos en la normativa analizada.
En la parte superior del terreno, se genera una plaza que mira directamente hacia la Av. El Polo. Esta es una de las principales avenidas que funcionan como ingreso y salida para el distrito de la Molina.Por lo tanto, la plaza sirve como primera impresión para las personas que salen de este distrito.
Según los parámetros de la zona, los retiros para las vías colectoras deberán ser 5 metros como mínimo. Este ancho se ve presente en todas las caras del terreno y brinda el espacio necesario para veredas amplias
8
2
37
pisos 80 deptos
pisos
locales
8 pisos 40 oficinas C
D
VIVIENDA OFICINAS 18 17 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 A B C D E F G H J K L M N O P Q A B C D E 18 17 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 7.80 7.80 7.80 8.40 7.80 8.00 8.00 7.80 8.00 8.40 7.80 8.00 8.00 8.00 8.00 8.00 7.80 7.70 8.00 8.00 8.00 8.00 8.00 8.00 8.00 8.00 8.00 8.00 8.00 8.00 8.00 8.00 8.00 Circulación 60.64 m2 Circulación 60.64 m2 Circulación 60.64 m2 Circulación 60.64 m2 Circulación 60.64 m2 Circulación 60.64 m2 Circulación 122.84 m2 Circulación 122.84 m2 Dept 01 117.40 m2 Dept 02 179.96 m2 Dept 03 121.12 m2 Dept 02 254.76 m2 Dept 01 125.80 m2 Dept 01 125.80 m2 Dept 02 254.76 m2 Dept 01 122.84 m2 Dept 02 186.58 m2 Dept 03 121.32 m2 Oficina 01 616.24 m2 Oficina 02 946.07 m2 Oficina 01 886.52 m2 Oficina 01 886.52 m2 Oficina 01 697.60 m2 729.28m2 ZC- 01 228.20m2 ZC- 02 123.58m2 123.58m2 123.58m2 123.58m2 245.88m2 123.58m2 123.58m2 123.58m2 240.80m2 308.28m2 116.80m2 123.58m2 123.58m2 123.58m2 123.58m2 ZC- 03 ZC- 04 ZC- 05 58.34m2 ZC- 06 ZC- 07 ZC- 08 ZC- 09 ZC- 10 ZC- 12 ZC- 13 ZC- 14 ZC- 15 ZC- 16 ZC- 18 ZC- 11 ZC- 17 1435.04m2 ZC- 19 1340.90m2 ZC- 20 806.06m2 ZC- 21 423.36m2 ZC- 22 COMERCIO ZC-01 729.28 m2 ZC-02 228.20 m2 ZC-03 123.58 m2 ZC-04 123.58 m2 ZC-05 123.58 m2 ZC-06 58.34 m2 ZC-07 123.58 m2 ZC-08 123.58 m2 ZC-09 1718.13 m2 ZC-10 245.88 m2 ZC-11 116.80 m2 ZC-12 308.28 m2 ZC-13 123.58 m2 ZC-14 123.58 m2 ZC-15 123.58 m2 ZC-16 123.58 m2 ZC-17 123.58 m2 ZC-18 240.80m2 ZC-19 1435.04m2 ZC-20 1340.90m2 ZC-21 806.06m2 ZC-22 423.36 m2 18 17 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 A B C D E F G H J K L M N O P Q A B C D E 18 17 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 7.80 7.80 7.80 8.40 7.80 8.00 8.00 7.80 8.00 8.40 7.80 8.00 8.00 8.00 8.00 8.00 7.80 7.70 8.00 8.00 8.00 8.00 8.00 8.00 8.00 8.00 8.00 8.00 8.00 8.00 8.00 8.00 8.00 Se genera quiebre al interior del terreno. Este hace posible cruzar desde la Av Encalada hacia la Av, El Polo sin tener que dar la vuelta completa. Asimismo, separa los usos de tercer nivel de oficinas y viviendas
TV-01DEPT 01 117.40m2 179.96m2 121.12m2 122.84m2 186.58m2 121.32m2 125.80m2 254.76m2 125.80m2 254.76m2 616.24m2 946.07m2 886.52m2 886.52m2 697.60m2 TV-01DEPT 02 TV-01DEPT 03 TV-02DEPT 01 TV-02DEPT 02 TV-02DEPT 03 TV-03DEPT 01 TV-03DEPT 02 TV-04DEPT 01 TV-04DEPT 02 TO-01DEPT 01 T0-01DEPT 02 TO-02DEPT 01 TO-03DEPT 01 TO-04DEPT 01
CUADRO RESUMEN. CABIDA OFICINAS PRIME
ÁREA CONSTRUÍDA 34790,16 M2 ÁREA CONSTRUÍDA SÓTANOS 13494,92 M2
CUADRO RESUMEN. CABIDA OFICINAS PRIME
CUADRO RESUMEN. CABIDA OFICINAS PRIME ÁREA CONSTRUÍDA 34790,16 M2 ÁREA CONSTRUÍDA SÓTANOS 13494,92 M2
ÁREA CONSTRUÍDA 34790,16 M2 ÁREA CONSTRUÍDA SÓTANOS 13494,92 M2
ÁREA VENDIBLE O ALQUILABLE OFICINAS 30749,84 M2 ESTACIONAMIENTOS VENDIBLES 540 UND
ÁREA VENDIBLE O ALQUILABLE OFICINAS 30749,84 M2 ESTACIONAMIENTOS VENDIBLES 540 UND
ÁREA VENDIBLE O ALQUILABLE OFICINAS 30749,84 M2 ESTACIONAMIENTOS VENDIBLES 540 UND
REALIZADO POR: PAULA BECERRA
REALIZADO POR: PAULA BECERRA
REALIZADO POR: PAULA BECERRA
CUADRO RESUMEN. CABIDA VIVIENDA ÁREA CONSTRUÍDA 16331,2 M2 ÁREA CONSTRUÍDA SÓTANOS 2041,4 M2
CUADRO RESUMEN. CABIDA VIVIENDA ÁREA CONSTRUÍDA 16331,2 M2 ÁREA CONSTRUÍDA SÓTANOS 2041,4 M2
CUADRO RESUMEN. CABIDA VIVIENDA
ÁREA CONSTRUÍDA 16331,2 M2 ÁREA CONSTRUÍDA SÓTANOS 2041,4 M2
ÁREA VENDIBLE O ALQUILABLE OFICINAS 18372,6 M2 ESTACIONAMIENTOS VENDIBLES 160 UND
ÁREA VENDIBLE O ALQUILABLE OFICINAS 18372,6 M2 ESTACIONAMIENTOS VENDIBLES 160 UND
ÁREA VENDIBLE O ALQUILABLE OFICINAS 18372,6 M2 ESTACIONAMIENTOS VENDIBLES 160 UND
CUADRO RESUMEN. CABIDA COMERCIO ÁREA CONSTRUÍDA 9322,32 M2 ÁREA CONSTRUÍDA SÓTANOS 6425,58 M2
CUADRO RESUMEN. CABIDA COMERCIO ÁREA CONSTRUÍDA 9322,32 M2 ÁREA CONSTRUÍDA SÓTANOS 6425,58 M2
CUADRO RESUMEN. CABIDA COMERCIO ÁREA CONSTRUÍDA 9322,32 M2 ÁREA CONSTRUÍDA SÓTANOS 6425,58 M2
ÁREA VENDIBLE O ALQUILABLE OFICINAS 4030,65 M2 ESTACIONAMIENTOS VENDIBLES 257 UND
ÁREA VENDIBLE O ALQUILABLE OFICINAS 4030,65 M2 ESTACIONAMIENTOS VENDIBLES 257 UND
ÁREA VENDIBLE O ALQUILABLE OFICINAS 4030,65 M2 ESTACIONAMIENTOS VENDIBLES 257 UND
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ITEM CONCEPTO DESCRIPCIÓN M2 CÁLCULO
DE ÁREA CONSTRUÍDA
ÁREA DE TERRENO
Área de terreno límites realies con lev. topográfico + ficha RRPP 16512
1 % DE ÁREA LIBRE No exigible / Retiros de 5 metros y plazas 1560,28 M2
2 ÁREA CONSTRUÍBLE SOBRE NIVEL 0.00
Área de terreno menos retiros y plazas 14951,72 M2
2 COEFICIENTE DE EDIFICACIÓN 8 pisos (no hay norma verde) 8 # pisos
4 ÁREA CONSTRUIDA SOBRE RASANTE: AREA BRUTA TODO EL TERRENO Área total sobre la huella preliminar 75566,36 M2 área const. total
5 ÁREA CONSTRUIDA SOBRE RASANTE; ÁREA BRUTA SOLO OFICINAS Área total de oficinas 34790,16 M2
CÁLCULO DE ÁREA NO COMPUTABLE PARA DETERMINACIÓN DE ESTACIONAMIENTOS
6 ÁREAS DE SERVICIO Y COMPLEMENTARIAS ESTIMADAS POR CADA OFICINA (DONDE NO HAY POSICIONES DE TRABAJO)
16 % aprox
Äreas de baños (36m2 c/u) kitchenette (12m2 c/u) zona comedor (40m2) depósitos de archivos (6m2) / POR OFICINA (40 en total) 3760 M2
7 ÁREAS DE CIRCULACIÓN VERTICAL / HORIZONTAL + MANTENIMIENTO 12.5% aprox. 4 escaleras de evacuación, 12 ascensores, halls, ductos de mantenimiento 2050,32 M2
8 ÁREAS DE VALOR AÑADIDO USO COMÚN Y LOBBY DE ACCESO 12% aprox Lobby (68m2 x 5 und) SUM (180m2x 5 und) Sala de conferencias (30m2x5 und) 1990 M2 TOTAL DE AREA NO COMPUTBALE PARA CALCULO DE ESTACIONAMIENTOS 7800,32 M2
CÁLCULO DE ESTACIONAMIENTOS
9 ÁREA DE OFICINAS PARA DEFINICIÓN DE CÁLCULO DE ESTACIONAMIENTOS Área construida oficinas menos área no computable para cálculo 26989,84 M2
10 CANTIDAD DE ESTACIONAMIENTOS REQUERIDOS SEGÚN NORMA 1 por cada 50m2 construidos de oficina computable 540
11 ÁREA REQUERIDA DE ESTACIONAMIENTOS
Se asume 25 m2 por plaza; incluyendo circulaciones, rampas, área de equipos) 13494,92 M2 2 # de pisos de estac. solo para oficinas CÁLCULO DE ÁREA DE OFICINAS VENDIBLES
12 ÁREA DE OFICINAS VENDIBLES
Área construída menos áreas de circulación, mantenimiento, lobby y valor añadido 30749,84 M2
CUADRO RESUMEN. CABIDA OFICINAS PRIME
ÁREA CONSTRUÍDA 34790,16 M2 ÁREA CONSTRUÍDA SÓTANOS 13494,92 M2
ÁREA VENDIBLE O ALQUILABLE OFICINAS 30749,84 M2 ESTACIONAMIENTOS VENDIBLES 540 UND
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¿QUE OFRECE?
Todas las caras de las torres son libres, por lo que ventila e ilumina naturalmente. Presenta una amplia plaza verde en el techo del segundo nivel. Bordes verdes. Terrazas y acabados de alta gama.
La demanda para viviendas en el distrito de Santiago de Surco, específicamente Monterri co, es alta .
“Surco se ha convertido en una de las mejores opciones de inversión inmobiliaria para quienes buscan adquirir una vivienda en Lima Top” - El Comercio, 2022
Sin embargo, esta demanda es alta solo para viviendas de 3 a 4 dormitorios con infraestruc tura para el NSE A.
¿QUE OFRECE?
Centro comercial tipo comunitario. Tienda ancla de supermercado Wong que mira hacia la zona residencial. Tienda ancla HyM para responder a la alta demanda de la zona. Pisos de 5 metros de altura. Plaza frontal. Nueva calle interior para transtitar entre calles.
La población cerca al terreno presenta gastos de aproximadamente S/700 en ropa, comida y entretenimiento.
Si bien el Centro Comercial El Polo se encuentra cerca a la zona, presenta galerías tipo boutique de pequeña escala y comercios que no logran adaptarse a las nuevas necesidades de los usua rios.
Asimismo, no presenta tiendas anclas. Por lo que existe la posibilidad de ser el primer CC. de la zona con tiendas de gran escala y comercios más modernos
¿QUE OFRECE?
Oficinas tipo prime con más de 500 m2 por piso para alquilar. Fachada de muro cortina y acaba dos de alta gama. Aire acondicionado centraliza do y grupo electrógeno. Plaza en el techo del segundo nivel. Visuales hacia calles e interior de la plaza. Terrazas, SUM y zonas comunes.
El Nuevo Este, en los últimos años, ha ganado popularidad como nuevo centro empresarial. Actualmente en la zona donde se encuentra el terreno se encuentran diversos edifcios con altras y medias alturas de oficinas.
Sin embargo, el aumento de la demanda es para oficinas tipo prime. Dentro de la competencia directa, solo uno ofrece este tipo de oficinas.
Por lo tanto, existe una demanda alta para una tipología que aún no está consolidada en la zona.
Torres de vivienda con un máximo de 3 departamentos por piso.
La zona no presenta centros comerciales de gran escala ya que los usarios prefieren espacios más abiertos.
Por lo tanto, el centro comercial será de tipo Comunitario con dos tiendas anclas que actualmente no se encuentran en la zona.
Las torres de oficinas presenta son de tipo prime.
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En este capítulo, realizamos el plan de marketing del proyecto luego de tener claramente definida la cabida, el público objeti vo y el tipo de proyecto a ejecutar para cada programa del mix. Se definen el producto, precio, plaza y promoción de forma completa para poder realizar los diversos anuncion publicita rios con la información consolidada. Finalmente, definimos la estructura de gastos para el plan de marketing.
D PROYECTO EN PLANOS ENTREGA: JUNIO 2025 CUOTA INCIAL: 20% del INMUEBLE VISTA AL PARQUE PROYECTO ECOAMIGABLE AHORRO DE ENERGÍA MODERNOS ACABADOS FERIAS INMOBILIARIAS CASETA DE VENTAS PLAZA Y PROMOCIÓN Lobby Terraza Sala Multiusos Modernos Ascensores Sala Infantil BBQ Terraza Bar Estacionamientos 8 PISOS 80 DEPARTAMENTOS 9 TIPOLOGÍAS desde 113.1 hasta 184.8 m2 2-4 DORMITORIOS BLOQUE B TIPOLOGÍA 4 113.1 m2 2 dormitorios En esquina TIPOLOGÍA 5 150.3 m2 3 dormitorios En esquina TIPOLOGÍA 6 172.2 m2 4 dormitorios En esquina BLOQUE A TIPOLOGÍA 1 123.2 m2 2 dormitorios Entre medianeras TIPOLOGÍA 2 154.0 m2 3 dormitorios En esquina TIPOLOGÍA 3 171.5 m2 4 dormitorios En esquina BLOQUE D TIPOLOGÍA 9 164.8 m2 4 dormitorios En esquina BLOQUE C TIPOLOGÍA 7 130.5 m2 2 dormitorios En esquina TIPOLOGÍA 8 184.8 m2 3 dormitorios En esquina El producto se ofrecerá en ferias inmobiliarias tales como Feria Nexo Inmobiliaria y Expo Urbania para un mayor alcance. En el lote del proyecto se colocará una caseta de ventas con un piloto donde se podrá conseguir la información necesaria para la venta del producto. Se utilizarán las redes sociales (Facebook, Instagram, Twitter) para la promoción del producto. Se brindará información para los puntos de venta presenciales.
Se utilizarán las redes sociales para acercarnos al público objetivo de manera más rápida y directa. Habrán canales de comunicación directa.
Se brindarán recursos virtuales para dar a conocer mejor el producto, como brochure y recorrido 360.
Ubicados estratégicamente cerca a centros comerciales o lugares concurridos por el público objetivo.
D REDES SOCIALES
VISIÓN PÁGINA WEB CARTELES PUBLICITARIOS
$237,510 desde
Venta 60 DPTOS Preventa 20 DPTOS 123.2 m2 DORM $2100 x m2 2 $2100 x m2 113.1 m2 130.5 m2 $2400 x m2 DORM 154.0 m2 $2400 x m2 3 150.3 m2 $2400 x m2 184.8 m2 $2400 x m2 DORM 171.5 m2 $2400 x m2 172.2 m2 $2400 x m2 164.8 m2 $2400 x m2 4 ESTACIONAMIENTO: DESDE $15.000 RECORRIDO VIRTUAL DEL PROYECTO BROCHURE PÁGINA WEB FINANCIADO POR DE DESCUENTO EN PREVENTA 5% FINANCIADO POR
MISIÓN
desde
$225,634.5
TORRE T-01
Tipología “A”
Área: 616.24 m2 Aforo: 60 pers. Vistas: Fachada principal: Av. El Polo 31.6 ml Fachada 2: Plaza Interior 15.8 ml Fachada 3: Ingreso 23.7 ml
TORRE T-01 Tipología “B”
Área: 946.07 m2 Aforo: 94 pers. Vistas: Fachada principal: Av. El Derby 39.5 ml Fachada 2: Av. El Polo 24.1 ml Fachada 3: Plaza interior 16 ml
desde 616.24 hasta 946.07 m2
PROYECTO EN PLANOS
TORRE T-02 Tipología “A”
Área: 886.52 m2 Aforo: 88 pers.
Vistas: Fachada principal: Av. El Derby 40 ml Fachada 2: Av. Lima El Polo 8 ml Fachada 3: Plaza interior 32.2 ml
ENTREGA: JUNIO 2025
CUOTA INCIAL: 20% del INMUEBLE
VISTA AL PARQUE PROYECTO ECOAMIGABLE AHORRO DE ENERGÍA MODERNOS ACABADOS
TORRE T-03
Tipología “A”
Área: 886.52 m2
Aforo: 88 pers.
Vistas: Fachada principal: Av. El Derby 40 ml
Fachada 2: Av. Lima El Polo 23.8 ml
Fachada 3: Plaza Interior 32.2 ml
TORRE T-04
Tipología “A”
Área: 700.77 m2
Aforo: 70 pers.
Vistas: Fachada principal: Av. La Encalada 16 ml Fachada 2: Plaza Interior 40 ml
Fachada 3: Plaza Interior 47.8 ml
D
PLAZA 1 PLAZA 2 PLAZA 3 PLAZA 3 T-01”A” T-02”A” T-03”A” T-04”A” T-01”B” Lobby
Modernos Ascensores Terraza Bar Estaciona mientos 8 PISOS 40
5
Terraza Sala Multiusos
OFICINAS
TIPOLOGÍAS
540
ESTACIONAMIENTOS
3
TORRE T-02 Tipología “A” 886.52 m2
Piso 1,2 y 3 Piso 4,5 y 6 Piso 7 y 8
1
TORRE T-01 Tipología “A” 616.24 m2
Piso 1,2 y 3 Piso 4,5 y 6
Piso 7 y 8
$ 1,170,856 $ 1,294,104 $ 1,478,976 $ 1,797,533 $ 1,986,747 $ 2,270,568
4
TORRE T-03 Tipología “A” 886.52 m2
Piso 1,2 y 3 Piso 4,5 y 6 Piso 7 y 8
5
TORRE T-04 Tipología “A” 700.77 m2
1,684,388 $ 1,851,692 $ 2,127,648 $ 1,684,388 $ 1,851,692 $ 2,127,648 $ 1,331,463 $ 1,471,617 $ 1,681,848
2 5% FINANCIADO POR
Piso 1,2 y 3 Piso 4,5 y 6 Piso 7 y 8
Piso 1,2 y 3 Piso 4,5 y 6 Piso 7 y 8 FINANCIADO POR DE DESCUENTO EN PREVENTA
D VENTA VIRTUAL MISIÓN VISIÓN VISITA DE PILOTO VENTA FÍSICA
OFICINAS
$
$ 2100 $
ESTACIONAMIENTO: DESDE $
RECORRIDO VIRTUAL DEL PROYECTO RECORRIDO VIRTUAL DEL PROYECTO BROCHURE PÁGINA WEB
Venta 30
Preventa 10 OFICINAS Piso 1,2 y 3 $ 1,170,856 $ 1,112,313.2 Piso 4,5 y 6 Piso 7 y 8
1900
2400
15,000
$
TORRE T-01 Tipología “B” 946.07 m2
D PROYECTO EN PLANOS ENTREGA: JUNIO 2025 CUOTA INCIAL: 5% del LOCAL PROYECTO ECOAMIGABLE AHORRO DE ENERGÍA MODERNOS ACABADOS PÁGINA WEB CASETA DE VENTAS PLAZA Y PROMOCIÓN Terraza Estacionamientos Modernos Ascensores 2 PISOS 3 TIENDAS ANCLA 37 LOCALES 360 ESTACIONAMIENTOS desde 113.1 hasta 184.8 m2 VISTA HACIA EL INTERIOR TIPOLOGÍA 4 245.8 m2 44 personas Recorrido interior VISTA HACIA LA CALLE TIENDAS ANCLA WONG ZARA H&M TIPOLOGÍA 1 123.6 m2 3218.0 m2 22 personas Hacia Av. El Polo 22 personas El producto se ofrecerá en ferias inmobiliarias tales como Feria Nexo Inmobiliaria y Expo Urbania para un mayor alcance. En el lote del proyecto se colocará una caseta de ventas donde se podrá conseguir la información necesaria para la venta del producto. Se utilizarán las redes sociales (Facebook, Instagram, Twitter) para la promoción del producto. Se brindará información para los puntos de venta presenciales. 1 2 3 TIPOLOGÍA 5 116.8 m2 21 personas Recorrido interior TIPOLOGÍA 5 308.8 m2 55 personas Recorrido interior TIPOLOGÍA 2 2100.1 m2 375 personas Hacia Av. El Derby TIPOLOGÍA 3 1312.2 m2 235 personas Hacia Av. El Derby y Av. Encalada Hacia Av. Encalada 2435.04 m2 434 personas Hacia Av. El Polo y Av. Encalada 1129.3 m2 201 personas Hacia Av. El Polo
La empresa a cargo de la gestión de los locales comerciales realizará anuncios y convocatorias para atraer arrendatarios.
Se brindarán recursos virtuales para dar a conocer mejor el producto, como brochure, catálogo con las diferentes tipologías y habilitaacio nes y recorrido 360.
Ubicados estratégicamente cerca al terreno del proyecto para atraer a posibles arrendatarios.
D REDES SOCIALES MISIÓN VISIÓN PÁGINA WEB CARTELES PUBLICITARIOS desde $2100 x m2 desde $1995 x m2 Venta 29 LOCALES Preventa 8 LOCALES 123.6 m2 $2100 x m2 2100.1 m2 $2100 x m2 $259.560.00 $4.410.210.00 1312.2 m2 $2100 x m2 $2.755.620.00 VISTA A LA CALLE 1 245.8 m2 $2100 x m2 116.8 m2 $2100 x m2 $516.180.00 $245.280.00 308.8 m2 $2100 x m2 $648.480.00 VISTA AL INTERIOR 2 3218.0 m2 $2100 x m2 2435.04 m2 $2100 x m2 $6.757.800.00 $5.113.584.00 1129.3 m2 $2100 x m2 $2.371.530.00 TIENDAS ANCLA 3 ESTACIONAMIENTO: DESDE $15.000 RECORRIDO
PROYECTO
PÁGINA WEB FINANCIADO POR DE DESCUENTO EN PREVENTA 5% FINANCIADO POR
VIRTUAL DEL
BROCHURE
¡ÚLTIMOS DEPARTAMENTOS EN PREVENTA! DEPTOS DESDE $237.510 VISTA AL PARQUE PROYECTO ECOAMIGABLE AHORRO DE ENERGÍA MODERNOS ACABADOS 8 pisos, 80 departamentos departamentos de 113.1 m2 a 184.8 m2 2, 3 y 4 dormitorios estacionamientos para autos y bicicletas SANTIAGO DE SURCO D
OFICINAS EN PREVENTA! OFICINAS VISTA AL PARQUE PROYECTO ECOAMIGABLE AHORRO DE ENERGÍA MODERNOS ACABADOS 8 pisos, 40 oficinas oficinas de 616.24 m2 a 946.07 m2 estacionamientos para autos y bicicletas SANTIAGO DE SURCO D
¡ÚLTIMAS
¡ÚLTIMOS LOCALES EN PREVENTA! LOCALES COMERCIALES DESDE $259.560.00 VISTA AL PARQUE MODERNOS ACABADOS 2 pisos, 37 departamentos Locales de 116.8 m2 a 3218.0 m2 estacionamientos para autos y bicicletas SANTIAGO DE SURCO D
SOSERGNI
SOTNEMATRAPED
LATOT
DADITNAC
%
VENTA DE %9.62 00.027,918,24
VENTA DE %7.54 00.466,476,27 SANICIFO
VENTA DE %3.72 00.945,293,34 SOICREMOC %0.001 00.339,688,851
EGRESOS 00.000,082,14
ONERRET 34.37%
DESARROLLO DE 05.882,786,4 OTCEYORP 3.90% 06.559,991 SAICNECIL 0.17% 00.099,678,75
NÓICCURTSNOC 48.18%
GESTIÓN 00.005,04 LAGEL 0.03%
GASTOS 07.903,637,1 SOVITARTSINIMDA 1.45%
GERENCIA DE 70.662,494,7 OTCEYORP 6.24%
VENTAS 5,561,042.66 4.63% 25.252,611,021 LATOT 98.97%
Total destinado para marketing y publicidad
$2.383.304,00
Ventas, caseta y piloto
Anuncios publicitarios
Ferias inmobiliarias
Desarrollo de recursos 15.7% Otros gastos
Marketing y publicidad: Equivale al 1.5% de las ventas
2.94% 33.6% 31.9% 8.4% 10.5%
100%
D
Con los datos claramente delimitados luego del diseño de la cabida, se realiza el estimado de inversión inicial. Al mismo tiempo, se diseña el cronograma para el proyecto. Finalmente, mediante el flujo de caja, se define la rentabilidad del proyecto al igual que el VAN y TIR
INGRESOS
1 DPTOS- M2. VENDIBLES (AREA VENDIBLE TOTAL) m2 18.372,60 2.200,00 40.419.720,00 2 VENTA DE OFICINAS m2 30.749,84 2.100,00 64.574.664,00
3 VENTA DE LOCALES COMERCIALES m2 19.526,73 2.100,00 41.006.133,00
DEPÓSITOS PARA VIVIENDA und 80,00
4 ESTACIONAMIENTO VIVIENDA m2 160,00 15.000,00 2.400.000,00
5 ESTACIONAMIENTO OFICINAS m2 540,00 15.000,00 8.100.000,00
6 ESTACIONAMIENTO COMERCIO m2 360,00 15.000,00 5.400.000,00
SUMA TOTAL DE INGRESOS (ventas) 161.900.517,00
ITEM COSTOS UNIDAD CANTIDAD (q) PU $ (p)
1 DEL TERRENO
EGRESOS
PARCIAL (pxq)
Costo del Terreno m2 16.512,00 2.500,00 $ x area de terreno ( 41.280.000,00) Estudios legales und 1,00 1.500,00 ( 1.500,00) Impuesto de alcabala % 1,00 0,03 3% del valor del terreno ( 1.238.400,00)
2 DEL DESARROLLO DEL PROYECTO
Costo de todo el expediente técnico.Area a diseñarse dependerá de test fit m2 95.180,81 20,00 $ x area construida ( 4.715.989,30) Costo de desarrollo de arquitectura, estructuras, instalaciones y otros m2 93.745,77 30,00
3 DE LAS LICENCIAS
3% del costo total de obra según Valores Oficiales $ 6.665.186,74 3,00% % de costo de obra a VUO ( 199.955,60)
4 DE LA CONSTRUCCION - LOCALES COMERCIALES
Construcción de sótanos m2 8.996,40 500,00 Construccion de pisos superiores m2 19.526,73 600,00 $ x m2 construídos ( 16.214.238,00)
5 DE LA CONSTRUCCION - OFICINAS
Construcción de sótanos m2 13.494,92 500,00
Construcción de pisos superiores m2 34.790,16 600,00 $ x m2 construídos ( 27.621.556,00)
6 DE LA CONSTRUCCION - VIVENDA
Construcción de sótanos m2 2.041,40 500,00 Construcción de pisos superiores m2 16.331,20 850,00 $ x m2 construídos ( 14.902.220,00)
7 DE LA GESTIÓN LEGAL
Inscripcion de nuevas propiedades. Es�mado monto fijo por # de departamentos) unid 81,00 500,00 $ x unid de vivienda + 1 ( 40.500,00)
8 DE LOS GASTOS ADMINISTRATIVOS Oficina, servicios, mensajeria, documentación, conexiones domiciliarias, etc $ ( 58.738.014,00) 3% % de costo de obra ( 1.762.140,42)
PRIMER SUB TOTAL ( 107.976.499,32)
E
ITEM INGRESOS UNIDAD CANTIDAD (q) PU $ (p) PARCIAL (pxq)
$ ( 107.976.499,32) 7,0% % del gasto total gerenciado (
10 DE LAS VENTAS ( 5.666.518,10) Venta-corretaje (rango entre 1 y 3% del valor de las ventas) $ 161.900.517,00 2,00% % de las ventas ( 3.238.010,34) Publicidad, promocion, caseta (1 y 1.5% de las ventas) $ 161.900.517,00 1,5% % de las ventas (
SUMA TOTAL DE GASTOS 121.201.372,37 UTILIDAD = INGRESOS ESTIMADOS-GASTOS ESTIMADOS 40.699.144,63 MARGEN DE UTILIDAD SOBRE INGRESOS=UTILIDAD/INGRESOS 25,14% REALIZADO POR: MARIA FERNANDA CASTAÑEDA
9 DE LA GERENCIA DE PROYECTO Porcentaje del gasto administrado (según complejidad y/o tamaño)
7.558.354,95)
2.428.507,76)
El p r esente Cuad r o de V alo r es Unitarios ha sido actualizado con el indice de p r ecios al Consumidor de Lima Met r opolitana, acumulado al mes de marzo 2022: 1.0184
I
VALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO CUADRADO DE ÁREA TECHADA
ESTRUCTURAS ACABADOS
Y COLUMNAS TECHOS PISOS PUERTAS Y VENTANAS
MUROS
REVESTIMIENTOS
BAÑOS
INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y SANITARIAS
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7)
AEstructuras laminares curvadas de concreto armado que incluyen en una sola armadura la cimentación y el techo. Para este caso no se considera los valores de la columna Nº2.
Losa o aligerado de concreto armado con luces mayores de 6m. Con sobrecarga mayor a 300 kg/m2.
Mármol importado, piedras naturales importadas, porcelanato.
Aluminio pesado con perfiles especiales. Madera fina ornamental (caoba, cedro o pino selecto). Vidrio insulado (1)
Mármol importado, madera fina (caoba o similar), baldosa acústica en techo o similar
Baños completos (7) de lujo importado con enchape fino (mármol o similar).
Aire acondicionado, iluminación especial, venti lación forzada, sist. hidro neumático, agua caliente y fría, intercomunicador alarmas, ascensor, sist. de bombeo de agua y desague (5), teléfono, gas natural. 580,74 352,66 311,44 315,11 339,64 114,61 336,84
BColumnas, vigas y/o placas de concreto armado y/o metálicas.
Aligerados o losas de concreto armado inclinadas.
Mármol nacional o reconstituido, parquet fino (olivo, chonta o similar), cerámica importada, madera fina.
aluminio o madera fina (caoba o similar) de diseño especial, vidrio polarizado (2) y curvado, laminado o templado.
Mármol nacional, madera fina (caoba o similar) enchapes en techos.
Baños completos (7) importados con mayólica o cerámico decorativo importado.
Sistemas de bombeo de agua potable (5), ascensor teléfono, agua caliente y fría, gas natural.
374,75 230,08 186,66 166,09 257,33 87,14 245,94
CPlacas de concreto (e=10 a 15 cm), alba- ñilería armada, ladrillo o similar con columna y vigas de amarre de concreto armado.
Aligerado o losas de concreto armado horizontales.
Madera fina machihembrada, terrazo.
Aluminio o madera fina (caoba o similar), vidrio tratado polarizado (2), laminado o templado.
Superficie caravista obtenida mediante encofrado especial, enchape en techos.
Baños completos (7) nacionales con mayólica o cerámico nacional de color
Igual al Punto "B" sin ascensor
257,69 190,09 122,86 107,35 190,90 60,45 155,15
DLadrillo o similar sin elementos de concreto armado. Drywall o similar incluye techo (6)
Calamina metálica, fibrocemento sobre viguería metálica.
EAdobe, tapial o quincha. Madera con material impermeabilizante.
Parquet de 1ra., la- jas, cerámica nacio- nal, loseta veneciana 40x40 cm, piso laminado.
Parquet de 2da., loseta veneciana 30x30 cm, lajas de cemento con canto rodado.
Ventanas de aluminio, puertas de madera selecta, vidrio tratado transparente (3).
Enchape de madera o laminados, piedra o material vitrificado. Baños completos (7) nacionales blancos con mayólica blanca. Agua fría, agua caliente, corriente trifásica teléfono, gas natural. 249,19 120,65 108,38 94,03 146,47 32,25 98,01
Ventanas de fierro, puertas de madera selecta (caoba o similar), vidrio transparente (4)
Superficie de ladrillo caravista. Baños con mayólica blanca, parcial. Agua fría, agua caliente, corriente monofásica, teléfono, gas natural.
175,43 44,98 72,61 80,46 100,77 18,97 71,18
FMadera (estoraque, pumaquiro, huayruro, machinga, catahua amarilla, copaiba, diablo fuerte, tornillo o similares). Drywall o similar (sin techo)
Calamina metálica, fibrocemento o teja sobre viguería de madera corriente.
Loseta corriente, canto rodado, alfombra. Ventanas de fierro o aluminio industrial, puertas contraplacadas de madera (cedro o similar), puertas material MDF o HDF vidrio simple
Tarrajeo frotachado y/o yeso moldurado, pintura lavable. Baños blancos sin mayólica. Agua fría, corriente monofásica, gas natural. 132,12 24,74 49,58 60,40 71,03 14,13 40,72
GPircado con mezcla de barro. Madera rústica o caña con torta de barro. Loseta vinílica, cemento bruñado coloreado, tapizón. Madera corriente con marcos en puertas y ventanas de pvc o madera corriente.
Agua fría, corriente monofásica, teléfono. 77,85 17,00 43,77 32,62 58,24 9,71 37,77
Sin techo. Cemento pulido, ladrillo corriente, entablado corriente.
Madera rústica. Pintado en ladrillo rústico, placa de concreto o similar
Tierra compactada. Sin puertas ni ventanas. Sin revestimientos en ladrillo, adobe o similar
Sin instalación eléctrica ni sanitaria. 5,48 0,00 0,00 0,00 t.c 3,85 AREA (m2) SOLES /M2 US$/M2 us$
ÁREA CONSTRUIDA TOTAL 16512,00 1554,08 403,66 6.665.186,74 6.665.186,74 COSTO DE OBRA A VALORES OFICIALES
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C A TEGORÍA
Estucado de yeso y/o barro, pintura al temple o al agua. Sanitarios básicos de losa de 2da., fierro fundido o granito. H
Sin aparatos sanitarios. Agua fría, corriente monofásica sin empotrar 0,00 27,38 16,31 23,30 0,00 20,40
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El análisis de terreno y entorno es sumamente importante, ya que permite plantear estrategias de emplazamiento, destinar un público objetivo, reco nocer el reglamento y proponer un programa acorde a lo analizado. Todos estos puntos son clave para el correcto desarrollo de un proyecto.
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El análisis del público objetivo nos permitió definir con mayor exactitud ciertos puntos clave en el plan de marketing, pues dependiendo del estilo de vida de cada usuario, el enfoque que se le debe dar a la plaza y promoción del producto es diferente, y debe ser accesible para el potencial cliente con facilidad.
5
Una de las razones más importantes que hacen exitoso el proyecto es el correcto entendimiento de la gestión como un proceso cuyas partes están constantemente relacionadas. El proyecto llega a una utilidad de 25.1% ya que los estudios iniciales realizados delimitan una base clara sobre las nece sidades de los usuarios. Es gracias a los estudios que se pudo llegar a un margen de utilidad modera damente alto, ya que atiende y propone soluciones de acuerdo a la realidad del terreno y del entorno.
2
El estudio de mercado permitió establecer de manera más específica los procesos para obten ción de información relevante para el desarrollo del proyecto. Además de emplear y relacionar méto dos estadísticos para sistemizar y simplificar la información. De esta manera, se logró proponer estrategias para los tres tipos de programa del proyecto.
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La cabida y el estimado de inversión inicial del proyecto nos ayudó a evaluar qué tan rentable era la solución que propusimos al inicio. Una vez identi ficados nuestros potenciales puntos de mayor inversión (en este caso, las oficinas) se buscó sacarle mayor provecho y generar un porcentaje mayor orientado al diseño de oficinas para generar así una ganancia mayor bajo las mismas condicio nes de la normativa y del CPU.
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El flujo de caja realizado revela que el proyecto sí es rentable, pues se logra recuperar la inversión inicial y genera ganancias adicionales. En este caso, al ser nuestro valor de VAN mayor a 0, la inversión es aceptable y permite crear estrategias para un mayor crecimiento y ganancia. Además, el proyec to es económicamente conveniente, ya que el valor obtenido en el TIR (1.9%) es mayor a la tasa de descuento (1.0%).
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