Oslo Science City FORPROSJEKT – STRATEGISK VEIKART EIENDOMSPERSPEKTIV Mars 2020
INNHOLDSFORTEGNELSE
INNLEDNING ___________________________________________2 KONKURRANSEDYKTIGHET OG POSISJONERING ___________5 Dagens posisjon _________________________________________5 Komparative data _______________________________________7 Lokalisering og kapasitet _______________________________ 10 MÅLBILDE ____________________________________________ 11 Selskapsetableringer og arbeidsplasser ___________________ 12 Behov for utvikling av kontorkapasitet ____________________ 13 Behov for utvikling av servicefunksjoner ___________________ 14 Samlet behov for utvikling av næringsarealer ______________ 15 Behov for nytt boligareal ________________________________ 16 Tilgrensende områder __________________________________ 16 KRITISKE FAKTORER FOR Å REALISERE OSLO SCIENCE CITY 17 Eierskaps- og kapitalstrategi ____________________________ 19 Overordnet gjennomføringsplan _________________________ 21
CBRE
1 / 22
INNLEDNING I en tid der behovet for omstilling, fornyelse og verdiskaping er stort må vi ta utgangspunkt i de sterkeste kunnskapsmiljøene vi har for å styrke Norges internasjonale konkurransekraft og legge til rette for en bærekraftig fremtid. For å møte omstillingsutfordringen er det behov for å styrke økosystemene for fremtidens vekstnæringer. Hovedmålet er skape nye bedrifter med røtter i ledende forskningsmiljøet og hjelpe bedriftene til å skalere i internasjonale markeder. Våren 2019 vedtok Oslo kommune Campus Oslo – strategi for utvikling av Oslo som kunnskapshovedstad (campusstrategien). Et hovedtiltak i strategien er nettopp å etablere Oslo Science City i det geografiske området Majorstua, Marienlyst, Blindern, Gaustad til Ullevål stadion, samt campus Radiumhospitalet. Oslo Science City er Norges første innovasjonsdistrikt og etableres nå i Norges mest kunnskapsintensive område. Med ca. 30 000 studenter, 7500 forskere, 10 000 sykehusansatte, et av Europas beste universiteter og et av Europas største og mest avanserte universitetssykehus, en rekke ledende forskningsinstitutter og ca. 300 bedrifter, har Oslo Science City et sterkt fundament å bygge på. Med utgangspunkt i verdensledende kunnskapsmiljøer innen blant annet helse og livsvitenskap, teknologi og digitalisering, klima, energi og miljø vil det skapes nye bærekraftige løsninger og ny teknologi som Oslo, Norge og verden trenger. Oslo Science City ble etablert som en medlemsforening i 2019 med Oslo kommune, Universitetet i Oslo (UiO), Oslo universitetssykehus (OUS), Helse Sør-Øst RHF, SINTEF, NGI og Forskningsparken i Oslo som foreløpige medlemmer.
Hva er et innovasjonsdistrikt? «Innovasjonsdistrikter er geografiske byområder hvor kunnskapsinstitusjoner og kunnskapstunge virksomheter samler seg og samarbeider med gründere, inkubatorer, investorer og det offentlige, for å fremme innovasjon, kreativitet og kommersialisering av idéer og kunnskap. Større virksomheter (som universitet, sykehus, en stor bedrift e.l.) fungerer som ankere i området, ved at andre aktører ønsker å plassere seg i nærheten av disse. Et innovasjonsdistrikt må utvikles flerfunksjonelt og inneholde en kritisk masse av kunnskaps- og næringsaktører. Det må tilrettelegges for å koble mennesker og aktører sammen – både fysisk, sosialt og digitalt, blant annet gjennom å sikre felles møteplasser, utvikle sterk delekultur og god fysisk infrastruktur. Det må også være enkelt å forflytte seg ved å gå, sykle eller ta kollektivtransport. For å skape et levende og attraktivt område som tiltrekker seg både virksomheter og mennesker, er det viktig å legge til rette for blant annet kulturfunksjoner, handel, restauranter og boliger.» Oslo kommune: Campus Oslo, Strategi for utvikling av kunnskapshovedstaden, 2018 (s. 4)
Medlemmene i Oslo Science City har høye ambisjoner om videre utvikling. Målet er å tiltrekke og utvikle mer næringsliv og utvikle hele området til en pulserende, inkluderende og levende bydel der mennesker kobles, deler kunnskap og skaper nye løsninger og de nye kunnskapsbaserte og grønne arbeidsplassene. FNs bærekraftsmål ligger til grunn for alt vi gjør og området skal være en testarena hvor bærekraftige nye løsninger skal prøves ut.
CBRE
2 / 22
Formålet til Oslo Science City er å tilrettelegge for aktivt samspill mellom ledende forskningsmiljøer, studenter, næringslivsaktører og offentlig sektor, og bli et verdensledende innovasjonsdistrikt som bidrar til økt bærekraftig verdiskaping, innovasjon og nye arbeidsplasser. Oslo Science City skal tiltrekke og utvikle mer næringsliv og skape et økosystem med startups, små bedrifter, etablert norsk næringsliv og internasjonale aktører. Bygge et økosystem for innovasjon og entreprenørskap hvor næringslivet styrkes ved å ha solide røtter i forskningsmiljøene. Det skal skapes møteplasser, så vel virtuelle og digitale som fysiske, som gir menneskene med tilholdssted her anledninger til bedre og hyppigere samarbeid og en plattform for verdiskapning. Suksess forutsetter at Oslo Science City blir et levende og pulserende bymiljø med alle assosierte elementer av byliv, slik som kulturarenaer, butikker og tjenester, skoler, parker, overnattingstilbud og gode restauranter og serveringssteder. Det skal også være lett å bevege seg til og fra Oslo Science City og gode interne kommunikasjonsforhold. Det er et stort uutnyttet potensial for mer næringsvekst i dette området. For å nå ambisjonen om å bli et verdensledende innovasjonsdistrikt, må det sikres en tilstrekkelig kritisk masse næringsliv i området som balanserer den sterke andelen av eksisterende m2 til kunnskapsmiljøer som allerede er i området. Erfaringer fra tilsvarende innovasjonsdistrikter internasjonalt, viser at fysisk nærhet mellom akademia og næringsliv stimulerer til tettere samarbeid, innovasjon og ny næringsutvikling.
CBRE
Hva ser næringslivet etter? Utfordringene med å tiltrekke og beholde høykompetente ansatte er blant de tre viktigste utfordringene for leietakere i EMEA. Dette behovet rangeres som viktigere total bokostnad. Det er fire områder som leietakere fokuserer på for å bruke eiendom (1) Eiendommer med tilgang til et bredt servicetilbud på attraktive lokasjoner. Hva som bedømmes til å være attraktivt avhenger av bransje og kunde. Generelt kan vi si at sentrale lokasjoner (CBD) og lokasjoner rundt større knutepunkt ofte rangeres høyt. (2) Fleksible arealer & leiekontrakter (f.eks. coworking) etterspørres i større grad enn tidligere og det forventes at denne etterspørselen vil fortsette å øke. Denne type arealer blir også sett som en måte å møte etterspørsel etter attraktive tjenestetilbud. (3) Styrt design og leveranse av brukeropplevelse er et område der noen leietakere har begynt å investere. Foreløpig er fokus ofte på de fysiske elementene av opplevelse snarere enn «community». Dette kan muligens endre seg over tid. (4) Bruk av teknologiske løsninger for å tilrettelegge for (1) til (3) over forventes å øke i tiden fremover. CBRE ser også en økt fokus på arealeffektivitet. Dette drives både av behovet for kostnadseffektivitet, men også et ønske om å ha en så bærekraftig bo-situasjon som mulig.
CBRE EMEA Occupier Survey 2019
3 / 22
Oslo Science City skal gjennomføre et mulighetsstudie i løpet av 2020. Denne rapporten er et strategisk veikart som er utarbeidet som et underlag for dette arbeidet, bl.a. for å kunne gi noen foreløpige svar på hvilke funksjoner man trenger i Oslo Science City og i hvilket omfang. CBRE har ledet arbeidet og nøkkelpersoner fra Oslo Science City og Universitetet i Oslo har deltatt i prosessen. Rapporten har fokus på funksjoner, eiendomsforhold og -utvikling. Andre, parallelle prosjekter og initiativ der Oslo Science City er involvert vil også ha vesentlig betydning for utformingen av det endelige strategiske veikartet og vil påvirke og vil påvirke valg som må tas på eiendomssiden i det videre utviklingsarbeidet. Gitt forprosjektets omfang og tidsramme er det verdt å merke at vurderingene som er gjort er overordnede og at det hefter usikkerhet ved analysene. En mulighetsstudie og videre arbeid bør detaljere alle vesentlige elementer.
CBRE
4 / 22
KONKURRANSEDYKTIGHET OG POSISJONERING DAGENS POSISJON Oslo Science City har gode forutsetninger til å lykkes som et innovasjonsdistrikt i verdensklasse. Flere av de kritiske bestanddelene som må være på plass er allerede veletablert i området: •
Med ca. 30 000 studenter, 7500 forskere, 10 000 sykehusansatte, et av Europas beste universiteter og et av Europas største og mest avanserte universitetssykehus, en rekke ledende forskningsinstitutter og ca. 300 oppstartsbedrifter / små bedrifter, har Oslo Science City et sterkt fundament å bygge på.
•
Sterke kunnskapsmiljøer, blant annet innen livsvitenskap og medisin, energi, klima og miljø, teknologi og digitalisering.
•
God tilgang på høykompetent kompetanse og arbeidskraft – både i Oslo generelt og ved studentene på UiO spesielt.
•
En betydelig konsentrasjon av oppstartsselskaper i Forskningsparken, Oslo Cancer Cluster og SINTEF.
•
En attraktiv beliggenhet med god tilgang på offentlig kommunikasjon i en by i vekst
•
Sterk politisk forankring gjennom besluttet strategisk satsning fra Oslo kommune gjennom kommunens campusstrategi – «Campus Oslo – strategi for utvikling av kunnskapshovedstaden», omtale i Kommuneplan for Oslo 2018 «Vår by, vår framtid»
Basert på nåsituasjonen og Oslo Science Citys visjon og strategi, bør de strategiske prioritetene i henhold til eiendomsutvikling være følgende: 1. Skape balanse i økosystemet. Et innovasjonsdistrikt er avhengig av tett samspill mellom kunnskapsinstitusjoner, næringsliv og finansieringsinstitusjoner. 2. Tiltrekke og utvikle mer næringsliv i Oslo Science City. Fysisk nærhet mellom deltagerne i økosystemet er avgjørende1. Næringsliv er kraftig underrepresentert i dagens Oslo Science City. 3. Sikre at området fremstår som pulserende og attraktivt med en eiendomsmasse som møter næringslivets behov. Oslo Science City må kunne tilby alle deltagerne i økosystemet fremtidsrettede lokaler som er utformet for å understøtte innovasjon og samspill på tvers av organisatoriske grenser.
Se f.eks. https://www.brookings.edu/innovation-districts/ og “Spaces to think: innovation districts and the changing geography of London’s knowledge economy” (2016, Kat Hanna) 1
CBRE
5 / 22
4. Utvikle området, inkludert eiendommer, infrastruktur, tjenester, og forretningsmodeller. Alle disse elementene må til for å gjøre Oslo Science City til noe mer enn en samling av enkeltstående eiendommer. 5. Skape et pulserende og levende byliv. Opplevelsen av urbanitet rundt næringsvirksomheter, og for den del kunnskapsinstitusjoner, er i stadig økende grad en avgjørende faktor i lokaliseringsbeslutninger. 6. Servicefunksjoner og tjenestetilbud (bl.a. uteliv, kultur og servicefunksjoner). Disse funksjonene er avgjørende å få på plass umiddelbart. Nøkkelordet er «balanse» - Vi må skape balanse i økosystemet, eiendomsmassen og alle servicetilbud fra første dag. Dette innebærer at det må være noenlunde balanse mht. antall arbeidstakere i ulike kategorier (næringsliv, forskning, utdanning) og dermed også det tilhørende bygningsmassen som disse kategoriene arbeidstakere trenger. Videre, at servicetilbudet rundt også må være på plass. Av sammenstillingen under fremgår det tydelig at Oslo Science City må tiltrekke seg et betydelig antall bedrifter og deres ansatte ved å skape et attraktivt miljø som utkonkurrerer andre valgmuligheter i inn- og utland. I tillegg til å tiltrekke etablerte næringslivselskaper til Oslo Science City, så skal det legges til rette for at nye selskaper etableres og kan vokse i Oslo Science City.
CBRE
6 / 22
KOMPARATIVE DATA Forprosjektet har samlet inn noen interessante datapunkter fra andre innovasjonsdistrikter. Tabellen under viser noen interessante datapunkter: KENDALL SQUARE, BOSTON •
Et ledende innovasjonsdistrikt innen Life Sciences med 13 av verdens 20 største firmaer tilstede. 175 medlemmer i KSA, paraplyorganisasjonen som samler aktørene
•
Kommersialisering av forskning har skapt et bredt økosystem med over 30 industrisektorer representert
•
Drivkraft er tilgjengelighet av verdens beste talenter – og større selskaper tiltrekkes av alle de små som er skapt
•
Negativ tilgjengelighet av lokaler i markedet: areal er leid ut 2 til 3 år før ferdigstillelse. Leieprisene er høye
•
'Inkubator- og akselerator-miljøer' er tungt tilstede og oppleves som kritisk for vekst
•
Fremvoksende marked for co-working og fleksible 'wet-labs' som eiendomssegment
•
Økende frustrasjon i området på grunn av dårlig offentlig transport; av mange sett på som en barriere for videre vekst
ONE NORTH, SINGAPORE •
Ca. 100 leietakere fra større internasjonale selskaper. Snitt på 1000 kvm per leieforhold
•
10 leietakere ved oppstart for 10 år siden
•
Leietakere er hovedsakelig MNC (farma, helse, tech, engineering og media)
•
Inkubator (Launchpad ) – med fokus på lokale gründervirksomheter
•
Hotel & service apartments som del.
MANCHESTER •
Manchester Corridor 243 hektar, 50’ ansatte pr i dag
•
I Manchester har Bruntwood har utviklet leietaker portefølje fra et begrenset antall selskaper SMB til 150’ kvm i dag med en pipeline på 500’ kvm over perioden 2006 – 2019. Det forventes en vekst på 6x i antall utleide kvadratmeter i perioden 2019 – 2027
WHITE CITY, LONDON •
110 hektar
•
Scale Space bygges nå. 20 000 kvm som ansees som midlertidig (20 år)
•
BBC, Airbus og Forsvaret har R&D og innovasjons
•
fasiliteter i White City
•
Imperial College har etablert White City campus som fungerer som ankerinstitusjon
CBRE
7 / 22
HAGASTADEN, STOCKHOLM •
96 hektar (3x Gamla Stan)
•
2030 – 13 000 skal bo & 50 000 arbeide
•
14 000 nye arbeidsplasser forventes skapt
•
70 mrd SEK skal investeres
•
I 2017 allerede 100 life-science selskap tilstede. Forventes vokse raskt mot 2030
COPENHAGEN SCIENCE CITY •
350 start up selskaper tilstede i 2018
•
Planer om 100 000 nye kvm for nye 5 000 jobber over neste 15 – 20 år
INVESTORINTERESSE •
Det er betydelig investorinteresse for innovasjonsdistrikter internasjonalt. CBRE opplever at det er et betydelig antall investorer som viser interesse for betydelige investeringer i velfungerende innovasjonsdistrikter i alle verdensdeler.
CBRE EMEA Research har oppsummert hvilke suksessfaktorer som er identifisert av CBRE i andre prosjekter / innovasjonsdistrikter i punktene under2: Etablere sterke og tydelige mekanismer for kommersialisering av akademisk innovasjon og oppstartsselskaper Dette er et flerdimensjonalt mål. Et godt eksempel er den juridiske avdelingen ved KU Leven som overvåker beskyttelse av immaterielle eiendeler, patenter og anskaffelse av forretningsmessige støttefunksjoner. På den måten styrer de mange aspekter ved innovasjonsprosessene og produktutvikling, så vel etablering av nye selskaper. Utvikle programmer for utvikling av teknologi-studenter og forskere Alle case-study distrikter er naturlig sterke på dette området. Samtidig kan program rettet mot å beholde talentene etter endt utdanning eller å støtte PhD-programmer være nyttig. Støtte og skape oppmerksomhet mot en rekke investeringskilder, både tilknyttet innovasjonsdistriktet og eksterne Til en viss grad er dette et resultat av den status det nærliggende universitet, universitetssykehus og kommersielle partnerskap har. For eksempel mottok Harvard USD 868 millioner i forskningsmidler fra slike kilder i 2017. Det kan også være måter å få tilgang til andre kilder, slik som donasjoner. Et økosystem med mål om å inkludere en rekke ulike virksomheter bør sørge for et bredt sett av investeringskilder, i motsetning til f.eks. Copenhagen Bioscience som er nærmest totalt avhengig av Novo Nordisk Foundation.
2
Se også - https://www.giid.org/assessing-your-innovation-district-a-how-to-guide/ og https://www.giid.org/12-principles-guiding-innovation-districts/
CBRE
8 / 22
Utvikle måter å «lime» sammen det tilstedeværende vitenskapelige miljøet På tross av å være immateriell faktor, kan en form for delt formål og visjon vokse frem i de beste innovasjonsclustrene. Dette kan oppnås på ulike måter, som fasiliteter og servicetilbud av høy kvalitet på området, barnepass (f.eks. One North Singapore) og arrangementer som støtter kunnskapsdeling og nettverksbygging, slik som ved Copenhagen Bioscience. En delt visjon kan utarbeides ved å se innovasjonsdistriktet i sammenheng med de omkringliggende områder. På denne måten kan distriktet bli en del av byen som helhet og ikke virke lukket og utilgjengelig» eller noe lignende
Sette en utleiestrategi som promoterer identitet og varemerke Ambisjonen om være en spesialist/nisje basert på kun visse områder innenfor vitenskapelig forsking kan være et sterkt element i varemerkeidentitet, og bygger opp under eksisterende styrker innen forskningen. Likeledes kan det gi en i overkant snever leietakerbase som kan være sårbarbar ved konjunkturendringer. Det å håndtere utleiefasene, leietakere og evt. utviklingstomter (som ved One North, Singapore) kan være et viktig element i å skape et robust økosystem. Likeledes kan tematisering av enkelte områder (slik som ved GIANT, Grenoble) også hjelpe med utvikling av varemerket. Identifisere mulige roller for store etablerte teknologivirksomheter i området (finansielt, sponsorat, rådgivende, utplassering etc.) Store etablerte teknologiselskap tilknyttet distriktet kan spille en aktiv rolle i å skape en nettverkskultur. Det kan f.eks. skje gjennom å sponse lokale teknologiorienterte Venture Capital-selskaper (som ved KU Leuven) eller skape aktivitet i området slik som hjørnestensbedrifter som f.eks. Schneider og Siemens har ved GIANT i Grenoble. Dele tilgang på kritisk infrastruktur på området Med utgangspunkt i spesifikke (og relaterte) fokusområder for forskning kan delt tilgang til verdifullt utstyr og laboratorier både være et hjelpemiddel i forskningen så vel som redusere operasjonelle kostnader, slik som ved Copenhagen Bioscience eller GIANT Campus. Optimalisere tilgjengelighet og koblinger mot andre sentrale kommersielle aktører eller infrastruktur i hele byen De fleste av eksemplene som er tatt for seg er godt plasserte. Et eksempel på ønsket om å unngå oppfatning av å være avsidesliggende er Enterprise Research Campus ved Harvard, som har gjennomført store utbedringer i infrastrukturen. På et mer mikronivå kan både en viss «permeabilitet» på clusteret samt enkel tilgang til sentrale deler av bysentrum være viktige. Benytt tilstedeværelsen av forsknings- og utdanningsinstitusjoner Nærhet kan ha sine fordeler, men for å maksimalt kunne utnytte innvirkningen slike institusjoner har krever inngående forståelse av deres aktiviteter og spisskompetanser. Det er med utgangspunkt i disse spisskompetanseområdene at innovasjonsdistriktet kan finne sine komparative konkurransefortrinn. Utdannings- og forskningsinstitusjoner må finne måter å åpne seg opp for omfattende samarbeid og partnerskap med privat næringsliv i distriktet. Utvikle strategier for ikke å miste kompetanse Det er en rekke fordeler ved å oppmuntre til nærhet og samarbeid mellom vitenskapsmiljøer mv. i et innovasjonsdistrikt, men det kan også ha sine ulemper: Det synliggjør talenter for konkurrentene. Derfor blir det viktig med tydelige strategier for å beholde talentene og være den
CBRE
9 / 22
mest foretrukne sted å være, slik som gjennom fasiliteter på området, arrangementer, insentiver etc.
LOKALISERING OG KAPASITET Området som i dag er definert som en del av Oslo Science City er stort i geografisk utstrekning og utgjøre nesten 2 kvadratkilometer. Dette er betydelig større enn majoriteten av internasjonale paralleller. Oslo Science City må definere hvor utviklingen skal fokuseres pr fase for å kunne sikre at distriktet er tilstrekkelig geografisk fokusert. Innenfor Oslo Science Citys område er det i dag en svært liten eksisterende bygningskapasitet som er tilgjengelig for å tiltrekke seg næringslivet. Foreløpig vurdering viser et potensial på ca. mellom 200 000 til 300 000 kvm nye bygg. Det estimeres at ca. 50% av potensialet kan reguleres og utvikles i perioden 2025 – 2030 (fase 1) og 50% kan realiseres i perioden 2030 – 2035 (fase 2a og fase 2b). I videre vurderinger i dette prosjektet har vi benyttet 250 000 kvm som et basistall for mulig utvikling. Første fase av utvikling bør fokuseres geografisk for å muliggjøre en bymessig utvikling og sikre arealer til kontor og møteplasser. Oslo Science City kan ikke avvente utbygging av nye kontorarealer i sitt arbeid med å bygge et innovasjonsdistrikt. Det bør derfor søkes å innledes et arbeid for å tiltrekke strategisk ønskelede leietakere allerede nå (Fase 0). Disse leietakerne vil måtte huses i eksisterende bygg (som enten har ledighet nå eller hvor det kan frigjøres arealer). Ettersom arealer utvikles (Fase 1 og 2a og b) på området kan det tenkes en relokalisering av disse leietakere til nye bygg. I det videre arbeid er kontorarealbehov i fase 0 stipulert til 50 000 kvm3.
3
Det finnes pr i dag noe ledig kapasitet innenfor området som kan tilbys nye leietakere. På kort sikt utgjøre denne kapasiteten ca. 20 000 kvm kontorlokaler.
CBRE
10 / 22
MÅLBILDE Det pågår arbeid for å identifisere hvilke sterke kunnskapsmiljøer som vil kunne differensiere Oslo Science City globalt. Det vil være ved å bygge økosystemet rundt krysningspunktene mellom disse, at de unike verdiskapningsmulighetene vil oppstå. Denne rapporten søker å artikulere en ambisjon om nødvendig størrelse på innovasjons-distriktet for å nå målet om å være konkurransedyktig og ledende i internasjonalt perspektiv. Erfaring innhentet fra CBRE4 og av Oslo Science City fra andre innovasjonsdistrikter gir en indikasjon på hva som må til: •
Balanse mellom store og mindre selskaper er avgjørende for at dynamikken i distriktene skal bli god. Antallet oppstartsselskaper er ofte høyt (flere hundre), men en betydelig prosentandel av antall selskaper er større og etablererte virksomheter.
•
Bransjefokus og –synergier virker selvforsterkende. Bedrifter ønsker å lokalisere seg i områder der andre i samme og tilgrensede bransjer er tilstede.
•
Balanse fra dag 1 er viktig. Alle kategorier av deltagere i økosystemet må være på plass og ha tilgang på ønskede typer eiendom og øvrig infrastruktur.
•
Internasjonale paralleller har ofte flere hundre selskaper når de når modenhet
•
Oslo Science City er vesentlig større i areal og har potensielt tre-fire ‘hubber’ med forskjellige fordypninger, hver med potensial til å oppnå stor skala i antall selskaper og ansatte. Vi ser for oss er geografiske avgrensende områder innenfor totalområdet som utgjør hele Oslo Science City. Disse områdene bør ha en konsentrasjon av virksomheter innen både forskning, utdanning og næringsliv i seg.
4
Se avsnitt med komparative data
CBRE
11 / 22
SELSKAPSETABLERINGER OG ARBEIDSPLASSER Med utgangspunkt i de erfaringsbaserte suksessfaktorene beskrevet over er det definert en mulig strategisk ambisjon om at Oslo Science City bør tiltrekke seg 450 nye selskaper til området innen utgangen av 2045. Tabellen under viser foreløpige ambisjoner om antall selskap som skal etablere seg i Oslo Science City per fase:
Basis scenario
Fase 0 & 1 2020 - 2025
Fase 2a 2030 - 2035
Fase 2b 2030 -2035
1-4 ansatte (start-up)
75
125
175
5-9 ansatte
27
53
106
10-19 ansatte
19
37
75
20-49 ansatte
13
26
52
50-99 ansatte
4
8
16
100 - 249 ansatte
3
5
10
250 -1000 ansatte
1
3
10
1500 ans. («lokomotiv)
1
2
6
Totalt
142
259
450
Den strategiske ambisjonen innebærer at det skal etableres 20 000 til 25 000 nye arbeidsplasser innen kunnskapsintensive bransjer i Oslo Science City innen 2035. Det er benyttet et basistall på 22 000 arbeidsplasser i det videre. Det å sikre seg tilstedeværelse av store / ledende selskaper som kan fungere som bjellesauer / lokomotiv i innovasjonsdistriktet vil være viktig for Oslo Science City. Slike lokomotiv vil bidra både til å forsterke tiltrekningskraften til distriktet og til å legge et økonomisk fundament for utvikling av eiendomsmasse. Det vil kreve målrettet innsats mot enkeltbedrifter over tid for å motivere til en relokalisering til Oslo Science City. En nærliggende hypotese er å, i første omgang, fokusere på virksomheter som allerede er lokalisert i nærheten5.
F.eks: NRK, Bouvet, Statnett, Atea, Elkem, PWC, Deloitte, Capgemini, Get, Yara, Kredinor, Bravida, Statkraft, Sopra Steria, Norges Forskningsråd, Innovasjon Norge 5
CBRE
12 / 22
BEHOV FOR UTVIKLING AV KONTORKAPASITET Basert på strategisk ambisjon for antall selskapsetableringer estimerer CBRE at det vil være behov for ca. 50 000 kvm nye kontorlokaler i fase 1 og 300 000 til 400 000 kvm når økosystemet når full størrelse i fase 3.
Arealbehovet er basert på en vurdering av dagens normer for arealbruk per ansatt samt trender der vi ser at arealbruk blir mer og mer effektivt og også delt på tvers av organisasjoner. Vi antar at så mye som 20 – 30% av nyetablerte arealer innenfor Oslo Science City vil bli delt på tvers av organisasjoner (kontorer, laboratorier, datasentre, mv.) Prosjektet har ikke gjort en spesifikk vurdering av arealbehov utover vanlige kontorarealer. Dette fordi de bransjemessige satsningsområdene for Oslo Science City enda ikke er ferdig definert. Gitt de sannsynlige satsningsområdene i distriktet, er det sannsynlig at det vil være behov for utvikling av spesialiserte arealer som f.eks. laboratorier og datasentre.
BETYDNING AV RESERVEKAPASITET Estimatene over baserer seg på et «basisscenario» med en lineær utvikling av økosystemet. Med Oslo Science Citys ambisjon om å skape innovasjon på fagområder med stort globalt potensial, må vi våre forberedt på å kunne skalere for å skape plass for vekst-selskaper. CBREs erfaring fra Massachusetts er at arealbehov for oppstartselskaper tredobler seg i løpet av en 2 års periode for de som da fortsatt eksisterer. I grafen over har vi derfor bakt inn et potensialt arealbehov for et «Høy» scenario på 100 000 kvm nytt kontorbehov.
CBRE
13 / 22
BEHOV FOR UTVIKLING AV SERVICEFUNKSJONER For å skape et pulserende bymiljø i Oslo Science City, vil vi trenge plass til servicefunksjoner som spisesteder, detaljhandel, hoteller, og kulturtilbud. For å anslå omfanget av arealbehovet til denne type funksjoner har prosjektet tatt utgangspunkt i områder i Oslo som allerede har denne type miljø og benyttet forholdstall i Oslo Science City: Aker Brygge / Tjuvholmen •
# serveringssteder / arbeidsplasser (estimert): 0,6%
•
# butikker & service / arbeidsplasser (estimert): 0,8%
•
Vi har modellert 50% av Aker Brygge / Tjuvholmen i forhold til 350 000 – 450 000 nye kvadratmeter næringsareal i Oslo Science City. Dette kan være et konservativt estimat
I tillegg, har vi inkludert følgende i basisscenarioet: •
Hotellkapasitet eller lign: 400 rom
•
6 000 kvm bygg til kultur / idrett eller lign
Grafen under viser avledet arealbehov for servicefunksjoner per fase i utviklingen av Oslo Science City. I videre vurderinger i denne rapporten benyttes 50 000 kvm som samlet anslag for enkelthets skyld i fremstillingene.
CBRE
14 / 22
SAMLET BEHOV FOR UTVIKLING AV NÆRINGSAREALER Oslo Science City bør ha mulighet til å utvikle ca. 350 000 – 450 000 kvm næringsbygg for å møte mer enn 22 000 nye arbeidsplasser innen kunnskapsintensivt næringsliv på området innen 2035. Dette er utbygging som tilsvarer Bjørvika i omfang (totalt areal alle typer bygg). Om Oslo Science City når ambisjonen om å bli et verdensledende innovasjonsdistrikt, så er det fullt mulig at innovasjonsdistriktet kan få en betraktelig høyere grad av flerfuksjonalitet, inkludert kontor og servicefunksjoner.
Grafen under viser et anslag på hvor stort gap det kan være snakk om mellom etterspørsel og tilbud om alle tilgjengelige tomtereserver innenfor distriktets grenser utvikles fult ut for å møte behovet for næringsarealer.
CBRE
15 / 22
BEHOV FOR NYTT BOLIGAREAL 22 000 nyetablerte arbeidsplasser vil avstedkomme et behov for ny boligkapasitet i og rundt Oslo Science City. Det å møte dette behovet på riktig måte er avgjørende for innovasjonsdistriktets suksess – Oslo Science City må sørge for at de som skaper innovasjonen skal få mulighet til å bo der de vil og på den måten de ønsker. Av 22 0006 husstander (med tilhørende estimert behov for bolig på 1 540 000 kvadratmeter bygg), innebærer vårt basisscenario7 at det vil være behov for 4 500 boliger / 300 000 kvadratmeter bolig i og rundt Oslo Science city. Boligene må være egnet til målgruppen som Oslo Science City har mål om å tiltrekke. Det vil være behov for rimelige, bærekraftige og fremtidsrettede løsninger. Nøkkelord her er co-living, kollektiv, studentboliger og forskerboliger. Når vi tar med behovet for boliger øker gapet mot strategiske behov til ca. 480 000 kvadratmeter nybygg
TILGRENSENDE OMRÅDER Marienlyst Programmeringen av NRK-tomten har betydning for utviklingen av Oslo Science City. Både størrelse, beliggenhet og status på salg & utviklingsprosess av NRK-tomten gjør at den er viktig for fremtidig suksess for Oslo Science City. Prosjektet har indentifisert følgende punkter spesielt: •
Volumet av kontorarealer som utvikles og leietakermiksen
•
Volumet av servicefunksjoner – Spesielt hotell og kulturtilbud
•
Miks av boligtyper som utvikles – Tilstrekkelig til å møte behov hos målgruppen for mennesker som jobber i Oslo Science City?
Majorstua Utviklingen på Majorstualokket har betydning for Oslo Science City både fra et volumperspektiv og ut fra muligheten til å koble Oslo Science City på byen og sikre bymessighet i området.
6
22 000 arbeidsplasser = 22 000 husstander @ 1.94 personer per husstand @ 70 kvm pr bolig
7
20% av etablerte arbeidsplasser som trigger behov injisert boligbehov
CBRE
16 / 22
KRITISKE FAKTORER FOR Å REALISERE OSLO SCIENCE CITY I sum, så illustrerer grafen under hvilke faktorer Oslo Science City må håndtere når det gjelder utvikling av eiendomsvolumer.
Selv om det blir utviklet eiendom (næring og bolig) innenfor dagens Oslo Science City område i henhold til basis-scenariet og at samordning mot Marienlyst og Majorstua skjer på en god måte, vil det være gjenværende kapasitets-gap i forhold til den ambisjonen som ligger i basisscenarioet. Grafen viser at samlet gap på utviklingspotensial er i størrelsesorden 480 000 kvm nærings- og boligarealer. Om det lar seg gjøre bygge høyere og tettere enn nåværende anslag indikerer og om utviklingen på Majorstua og Marienlyst skjer på en måte som harmonerer med behovene til Oslo Science City, så vil dette gapet reduseres i vesentlig grad (‘gap etter mitigerende tiltak’). Det kan være at de nåværende brukerne / eiere innenfor Oslo Science Citys område vil vise seg å ha et større behov for utvikling av eiendom enn det som ligger i nåværende antagelser (illustrert ved «antatt behov til ‘annet bruk’» over. Et slikt behov vil bidra negativt til utviklingsbank for Oslo Science City Om Oslo Science City overgår sitt nåværende optimistiske scenario (og havner i et ‘outperfom’ scenario), vil behovet for areal kunne bli enda høyere.
CBRE
17 / 22
Åtte strategiske aksjonspunkter som anbefales følges opp i det videre arbeidet: 1. Helhetlig utvikling •
Strategi og planer for Oslo Science City må være fullstendig forankret hos alle deltagere i innovasjonsdistriktet 2. Gjøre det mulig å utvikle nok i en sentral «node» i fase 1
•
Avklare tilgjengelighet av tomter i Oslo Science City
•
Bygge høyere og tettere for å redusere kapasitets-gap 3. Øke tomtebank for å kunne møte både basis- og høyscenario for vekst
•
Reguleringsmessig status og muligheter/hindringer bør kartlegges og nødvendige initiativ iverksettes
•
Bygge høyere
•
Tilføres mer planareal 4. Finne riktig utviklingsmodell
•
Sikre eiendomsreserver ved å etablere og utvikle gode samarbeids-modeller med eiendomsutviklere
•
Tilpasset muligheter og preferanser hos dagens medlemmer i Oslo Science City og tomteeiere i området
•
Gårdeier(e) / co-investorer med industrikompetanse 5. Skalere inkubatorer og risikokapital
•
Både at dagens inkubatorer og risikokapitalmiljøer vokser og at det etableres nye
•
Legge til rette for scale-ups
•
Avgjørende fra Fase 1 6. Sikre pulserende byliv – allerede fra Fase 1
•
Krav til programmering for å sikre at tilstrekkelig med servicefunksjoner etc. blir etablert
•
Tilby insentiver til servicetilbydere (f.eks. etableringstilskudd, leiefritak)
•
Tilrettelegge for god mobilitet i området – gang-akser, sykler og andre mobilitetsløsninger
•
Tilgjengelighet av delte arealer fra dag 1 (f.eks. co-working, delte lab fasiliteter)
•
Planlegge for 20 – 30% delte arealtyper - Både kontor og tekniske fasiliteter / lab 7. Strategisk utleie – eksisterende bygg
•
Tilgjengelig areal (tomter og eksisterende bygg) bør brukes / fasiliteres aktivt for å holde på og tiltrekke riktige aktører til Oslo Science City
CBRE
18 / 22
•
Koordinert utleieinnsats som har fokus på ønsket langsiktig leietaker-sammensetting. En mulig måte å få til dette på er ved et felles / koordinert utleievirksomhet / -selskap for deltagerne i Oslo Science City. 8. Injisere boliger i utvalgte deler av området fra dag 1
•
Distriktet bør injiseres med et vesentlig innslag av boliger. Uten dette vil det være utfordrende å få til den ønskede og nødvendige bymessige karakteren av distriktet.
•
Valg av riktige utviklingspartnere
•
Rimelige bo-muligheter for forskere, gründere og unge mennesker
•
Nye konsepter – «shared-living» / «co-living”
EIERSKAPS- OG KAPITALSTRATEGI Realisering av Oslo Science City er en krevende øvelse hvor politiske, institusjonelle og private agendaer/interesser må forenes og holdes samlet over tid. De ambisjoner Oslo Science City uttrykker gjennom vedtatt strategi vil trekke etter seg behov for en målrettet utvikling av områder / arealer og konseptualisering av disse som må være robust og egnet til å stå seg over tid. Hvordan og innenfor hvilke rammer dette skjer er avgjørende for om langsiktige målsettinger vil nås eller ikke. To vesentlige innsatsfaktorer er tomtearealer og kapital til utvikling, og disse må knyttes og forpliktes opp mot Oslo Science City sine langsiktige mål. Hvordan medlemmer i Oslo Science City skal forholde seg ift egne interesser og arealtilganger og ift. eventuelle utenforstående aktører som kan bidra med arealer og/eller nødvendig kapital for utvikling, bør i en tidlig fase forankres i en eierskaps- og kapitalstrategi. Etter planen skal en mulighetsstudie for Oslo Science City påbegynnes i april 2020. Denne mulighetsstudien vil ta et plan- og byfaglig perspektiv, men vil samtidig kunne være premissgivende for ulike aktørers strategiske posisjonering. Oslo Science City bør ha et aktivt forhold til spørsmål rundt eierskap og kapitalstruktur, og en strategi som øker sjansene for effektiv realisering av visjonene. Mulighetsstudien, sammen med andre aktive tiltak som bygger positiv dynamikk knyttet til Oslo Science City (og etterspørsel), vil være verdidrivende.
CBRE
19 / 22
Med andre ord, så er det viktig å ha hovedtrekkene i en eierskaps og kapitalstrategi på plass før slike tiltak i seg selv bidrar til at ukontrollert aktiv posisjonering finner sted og/eller verdier indirekte skapes på hender som ikke vil forenes med Oslo Science City sine interesser.
MÅLSETTINGER FOR EIERSKAPS- OG KAPITALSTRATEGI
•
Skape et veikart for nøkkeltransaksjoner som sikrer at deltagerne i Oslo Science City sikres maksimal verdiskapning
•
Skape balanse og felles finansielle interesser mellom deltagere / eiere i Oslo Science City
•
Muliggjøre at også deltagerens egne mål sikres
•
Legge til rette for best mulig gjennomføring innenfor offentlige rammer
CBRE
•
Skape finansielle strukturer som muliggjør kritiske deler av et innovasjonsdistrikt (f.eks. delt infrastruktur, delte arealer, prisgunstige løsninger for oppstartselskaper og gründere)
•
Definere mekanismer som insentiver tilflytting
•
Tillater inntreden / uttreden av nye aktører i Oslo Science
•
Effektiv / hensiktsmessig organisering av Oslo Science City (som interessefellesskap og som forretningsvirksomhet)
•
Avklare nødvendige rammer for konseptualisering og vurdere fordeler/ulemper med ulike mekanismer
20 / 22
OVERORDNET GJENNOMFØRINGSPLAN Følgende tabeller oppsummerer prosjektets vurdering av overordnet struktur på strategisk veikart FASE PERIODE HVA
Fase 0 2020 - 2025
Fase 1 2025 - 2030
Fase 2a 2030 - 2035
Fase 2b 2030 - 2030
Sikre at vi allerede fra 2020 driver strategisk utleie for å tiltrekke ønsket leietakere til området
En balansert miks av næringsliv og serviceorganisasjoner som er komplementært til kunnskapsinstitusjoner og sykehus
Oslo Science City er blitt et sted der folk ønsker å bo fordi det er levende, urbant og bærekraftig.
Oslo Science City har oppnådd en styrke i sammensetting og en sterk internasjonal posisjon.
Sikre at vi tiltrekker oss 100+ «riktige» selskaper til distriktet
HVORDAN
Koordinert & forpliktende samarbeid om utleie av eksisterende arealer for å sikre riktig leietakermiks Definere fremtidig ‘tyngdepunkt’ for utvikling i distriktet
CBRE
Vi har oppnådd en størrelse som gjør at vårt økosystem har en egen tiltrekningskraft
Ledende selskaper med 1 000 til 3 000 ansatte ønsker seg en stor tilstedeværelse i Oslo Science City
Etablere eiendomsmiks som bygger på dagens tilbud med større grad av kontor, lab, handel og service
Videreføre og oppskalere eiendomsmiks fra fase 1, med større innslag av moderne boformer
Sikre eiendomsreserver ved å etablere og utvikle gode samarbeidsmodell er med eiendomsutviklere
Sikre reinvesteringer og tilpasninger for videre vekst (fysisk infrastruktur)
Oslo Science City har en betydelig tiltrekningskraft på verdensledende kunnskapsintensivt næringsliv
Bygge partnerskap med verdensledende selskaper for investering & utvikling
21 / 22
Kontaktperson:
CBRE
22 / 22
