CIB
vraag & antwoord
U vraagt, wij antwoorden Elke week beantwoorden we vragen vanuit het werkveld in onze digitale nieuwsbrief CIB nieuws. Wil je alle vragen en (volledige) antwoorden lezen, dan kan je als CIB-lid terecht in het ‘Vraag en antwoord’-archief op CIBweb.be.
Verkeerd gebruik van de termen mandaat en bemiddelingsopdracht: wat zijn de mogelijke gevolgen? Hoewel de begrippen bemiddelingsopdracht en mandaat in de praktijk vaak door elkaar worden gebruikt, dekken ze een volledig andere lading. De bemiddelingsopdracht wordt juridisch aanzien als een verhuring van diensten, waarbij de vastgoedmakelaar zich ertoe verbindt om alle redelijke inspanningen te leveren om bijvoorbeeld een koper voor een onroerend goed te vinden. De opdracht beperkt zich dus tot het stellen van louter feitelijke handelingen. Een mandaat gaat veel verder en geeft aan de vastgoedmakelaar de bevoegdheid om in naam en voor rekening van de verkoper de verkoop te sluiten door ondertekening van het compromis. Wat zijn nu de mogelijke praktische gevolgen van een verkeerd gebruik van de term mandaat?
Vergoeding
✔
Het commissieloon van de makelaar. In tegenstelling tot de bemiddelingsopdracht is het mandaat in beginsel gratis. Wordt contractueel toch een vergoeding bedongen, dan kan een rechter het commissieloon matigen indien hij van oordeel is dat de vergoeding onredelijk hoog is in verhouding met de geleverde prestaties. Bij een bemiddelingsopdracht tot verkoop heeft de rechter daarentegen geen bevoegdheid om het bedongen commissieloon te herleiden.
✔
Wat bij herroeping? Een mandaat kan te allen tijde worden herroepen. De opdrachtgever zal hiervoor geen vergoeding zijn verschuldigd, tenzij contractueel anders werd bedongen. Hij moet aan de makelaar enkel de gemaakte kosten vergoeden. Een beëindiging van een bemiddelingsovereenkomst kan daarentegen slechts gebeuren op voorwaarde dat de opdrachtgever de makelaar schadeloos stelt voor al zijn uitgaven, al zijn arbeid en alles wat de vastgoedmakelaar bij de opdracht had kunnen winnen. De vergoedingsbasis is reeds wettelijk voorzien en is niet afhankelijk van een contractuele clausule.
Aansprakelijkheid
✔ Zwaarder bij mandaat. Op de vastgoedmakelaar, die belast wordt met een mandaat, weegt over het algemeen een zwaardere aansprakelijkheid dan op de vastgoedmakelaar die prestaties levert in het kader van een bemiddelingsopdracht. Dit is ook logisch, aangezien op deze laatste slechts een middelen- of inspanningsverbintenis rust.
14
✔
Hoofdelijkheid van de opdrachtgever(s). Beslissen meerdere opdrachtgevers om een vastgoedmakelaar te gelasten met een bemiddelingsopdracht, dan zijn deze wettelijk gezien niet hoofdelijk gehouden tot naleving van de contractuele verbintenissen. Een andersluidend contractueel beding is uiteraard wel toegestaan. Bij een mandaat daarentegen voorziet de wet zelf in een hoofdelijke gehoudenheid.
✔
Wat bij overlijden? Het overlijden van de opdrachtgever van een bemiddelingsopdracht heeft niet tot gevolg dat deze komt te vervallen. De verplichtingen moeten dus worden verdergezet door de erfgenamen van de overledene. Enkel wanneer de vastgoedmakelaar zelf overlijdt, heeft dit het einde van de opdracht tot gevolg. Anders is het bij het mandaat, dat van rechtswege een einde neemt bij het overlijden van de opdrachtgever of vastgoedmakelaar.
Conclusie: De vastgoedmakelaar moet met de nodige voorzorg omspringen met de begrippen opdracht en mandaat. In ieder geval is het gebruik van nutteloze mandaten absoluut af te raden, in het bijzonder gelet op de potentiële matigingsbevoegdheid van de rechter met betrekking tot het bedongen commissieloon. Is een mandaat om bepaalde redenen toch noodzakelijk, dan is het beter om de verkoopopdracht op te splitsen in een verhuring van diensten tegen de betaling van een ereloon en een mandaat om niets. Op deze manier wordt vermeden dat een rechter zou kunnen overgaan tot het herleiden van het ereloon.