Spør advokaten Advokatene i OBOS svarer leserne på juridiske spørsmål knyttet til det å bo i borettslag eller boligsameie. Har du spørsmål du vil ha besvart i OBOS-bladet, kan du sende dem til obosbladet@obos.no.
Foto: June Witzøe
Torbjørn Fjeldstad er advokat i OBOS. Advokatene i OBOS er blant annet spesialister på boligrett, men tar ikke oppdrag for enkeltpersoner, bare for boligselskaper. Når det gjelder denne spalten, er det kun spørsmål som står på trykk som vil bli besvart. Foto: nyebilder.no
Mangler ved nye boliger Spørsmål: Jeg er styreleder i et nytt sek-
sjonssameie, og vi bruker en del tid på å følge opp mangelskrav mot selger av eiendommen. Er det styret eller seksjonseierne selv som skal fremsette slike krav mot selger? Advokaten svarer: Uttrykket «mangel» vil
si at byggearbeidet som leveres avviker fra kjøpekontrakten, herunder de kvalitetskrav som vanligvis stilles til den typen arbeid – altså det som kan anses som «vanlig god vare». Når det gjelder borettslag, er utgangspunktet at styret skal gjøre gjeldende reklamasjoner (det vil si melding om man-
gler til selger) og forfølge krav som knytter seg til fellesareal og lagets felles anliggende, mens andelseier skal håndtere krav tilknyttet boligen. Det er imidlertid ikke alltid en klar grense mellom fellesskapets og andelseiers krav. For eksempel vil feil prosjektering av det felles røropplegget ofte bare få merkbare utslag i form av dårlig vanntrykk eller lignende for boligene i de øverste etasjene. Selv om mangelen berører så få beboere at det ikke er naturlig å anse som et felles anliggende, vil det være rimelig at styret håndterer slike mangelskrav. Samtidig hindrer ikke det at også andelseierne kan forfølge kravet rettslig, så lenge de har behov for å få kravet avgjort. Mange av de samme hensynene gjelder for boligsameier, men det følger av rettspraksis at de ikke har adgang til å forfølge mangelssaker mot selger rettslig. Derfor må seksjonseierne selv reise søksmål, også for mangler tilknyttet fellesareal. På dette området er det altså forskjell på borettslags og sameiers mulighet til å ta rettslige skritt mot selger, noe det kan være vanskelig å se gode grunner for. Søksmål kan imidlertid samordnes ved at flere seksjonseiere i fellesskap reiser sak, og dette vil ofte være besparende når kravene fremstår som likeartede. Det kan avtales mellom saksøkerne og sameiet at et positivt domsutfall skal tilfalle sameiet, og for eksempel brukes til å rette mangelen, mot at sameiet bærer ansvaret for saksomkostningene. I tillegg åpner den nye tvisteloven for gruppesøksmål, det vil si at en gruppe personer med tilnærmet lik interesse i en rettslig avklaring sammen går til sak, når det fremstår som «den beste be-
handlingsmåten». Domstolene har imidlertid til nå vært tilbakeholdne med å godta gruppesøksmål for denne typen saker. Ved reklamasjoner der boligsameiet som sådan er kontraktspart, for eksempel ved at det inngås avtale mellom sameiet og entreprenør om fasaderehabilitering, har sameiet adgang til å forfølge krav mot entreprenør rettslig. Selv om boligsameier som regel ikke kan gå til rettssak mot utbygger av eiendommen, er det ikke noe hinder for at styret reklamerer mangler og står for koordineringen av mangelskrav, og etablerer kontakt med advokat og benytter sameiets rettshjelpsforsikring. Dette vil ofte være en praktisk fremgangsmåte, både for selger og boligkjøperne. I tillegg til mangler tilknyttet fellesareal og opparbeidet tomt, vil feil som går igjen i et flertall av boligene kunne tilsi at styret bør følge opp den praktiske håndteringen av kravene. Det er i så fall viktig at det formidles til selger hvem reklamasjonen gjelder. Kjøpere av nye boliger bør sette seg inn i de gjeldende reklamasjons- og foreldelsesfristene. Det er noen absolutte frister for å fremme krav om at det hefter mangler ved eiendommen og forfølge dette rettslig, og kravet går tapt om fristene ikke overholdes. Som en generell huskeregel bør kjøper notere seg at det bør gis melding til selger om mangler så snart som praktisk mulig når de oppdages, og det vil også være lurt å ha med seg en person med byggfaglig innsikt ved overtakelsen av boligen.
«Selv om mangelen berører så få beboere at det ikke er naturlig å anse som et felles anliggende, vil det være rimelig at styret håndterer slike mangelskrav.» obosbladet
39