Juristspalten Stortinget har denne våren vedtatt endringer i borettslagsloven og en rekke andre lover som skal sikre borettslagsmodellen mot misbruk. Les hva Terje Sjøvold skriver om endringene. Terje Sjøvold er advokat og juridisk direktør i OBOS. Advokatene i OBOS er blant annet spesialister på boligrett, men tar ikke oppdrag for enkeltpersoner, bare for boligselskaper.
•
•
•
Enda tryggere borettslag Blant annet blir det forbud mot å stifte nye
lavinnskuddsborettslag, forbud mot spekulasjonskjøp, selgerfinansiering og skjerpede krav til å opplyse om fellesgjeld og totalpris. Endringene er ennå ikke trådt i kraft, men dette skjer trolig i løpet av høsten. Borettslag har alltid vært en god og trygg eierform for boliger. I de siste årene har det imidlertid vært tilfeller der borettslagsmodellen ble misbrukt til å selge borettslagsleiligheter som, med høy fellesgjeld og diverse andre «kreative» grep, har framstått som billigere enn de faktisk var. Mange kjøpere fokuserte ensidig på innskuddet og forsto ikke fullt ut at fellesgjelden var en del av boligens totale pris. Når de reelle kostnadene kom for en dag, gjerne i forbindelse med stigende lånerenter, fikk en del problemer med å betjene felleskostnadene. I et vanskelig boligmarked var boligen ofte ikke realiserbar, verken ved frivillig salg eller tvangssalg. Ansvaret 38
OBOSBLADET
for betjeningen av fellesgjelden ble veltet over på de øvrige andelseierne i borettslaget. Problemene med såkalte lavinnskuddsborettslag fikk etter hvert betydelig oppmerksomhet i media. Selv om det var et relativt lite antall borettslag som hadde alvorlige problemer, ledet uroen til at mange begynte å stille spørsmålstegn ved borettslagsmodellen som sådan. Myndighetene reagerte og det ble igangsatt et arbeid med å tilpasse lovgivningen for å forhindre at man i framtiden fikk slike problemer. Stortinget vedtok på tampen av vårsesjonen i år en rekke endringer i borettslagsloven og andre lover. De viktigste endringene er:
• •
Forbud mot stiftelse av nye lavinnskuddsborettslag. I framtiden vil det ikke være adgang til å stifte borettslag med høyere andel fellesgjeld enn 75 %. Endringer i avhendingsloven, boligoppføringsloven og eiendomsmeglingsloven. Selger og megler pålegges å opplyse om boligens totale pris, fellesgjeldens størrelse, og til en viss grad også forventet utvik-
ling på felleskostnader i framtiden. Forbud mot selgerfinansiering av borettslagsboliger. I enkelte tilfeller ga utbygger selv lån til kjøperne for å finansiere kjøpet. Normale kredittvurderingsrutiner som bankene opererer med ble regelmessig ikke fulgt ved slike lån. I framtiden må lån gis av institusjon med finanskonsesjon (noe OBOS har) og kjøpere med manglende betalingsevne vil i større grad bli silt ut på forhånd. Forbud mot å operere med forskjellig størrelse på fellesgjelden for de enkelte andelene. Dette er ikke til hinder for at det kan etableres ordninger for individuell nedbetaling av fellesgjeld (INordning). Forbud mot salg av andelsbolig fra profesjonell utbygger til kjøper som ikke kan være eier av andelsbolig etter borettslagsloven. Dette er ment å hindre spekulasjonskjøp. Etter lovendringen vil ingen fysisk person kunne tegne kontrakt på mer enn én andelsbolig. Juridiske personer kan som hovedregel ikke være andelseier med mindre de kommer inn under lovens unntak.
Det var vurdert å innføre obligatorisk med-
lemskap i sikringsordning for borettslag, men dette ble ikke vedtatt. Imidlertid innføres krav til dem som tilbyr sikringsordning. I framtiden vil dette bare kunne tilbys av foretak med finans- eller forsikringskonsesjon. Det ble også gitt hjemmel for departementet til å forskriftsregulere dette området nærmere i framtiden. De fleste av lovendringene vil kun få betydning for borettslag som stiftes i framtiden. En del bestemmelser vil imidlertid gjelde for alle borettslag, bl.a. den skjerpede opplysningsplikten ved salg som også vil gjelde for bruktboliger. Alle borettslag vil dessuten være tjent med at det nå forhåpentligvis blir den roen om borettslagsmodellen som den vitterlig fortjener.