NUL20 #39

T i j d s c h r i f t v o o r a m s t e r d a m s w o o n b e l e i d

www.nul20.nl

Tweemaandelijks – juli 2008 #39

Pensionados aan het IJ De komst van de Woonservicewijk

Wonen en zorg

10 jaar verkoop corporatiewoningen Huisvesting grote gezinnen blijft een zoektocht Nieuw visitatiestelsel voor corporaties Fusie: AWV Het Oosten

Wonen en zorg 8 De woonservicewijk komt er aan!

Noord Zuidoost Oost/Watergraafsmeer Geuzenveld-Slotermeer Osdorp Westerpark Zeeburg Centrum Bos en Lommer Oud-Zuid Slotervaart De Baarsjes Oud-West Zuideramstel

16, 32 Tien jaar verkoop sociale huurwoningen

24 Omarmen corporaties nieuw visitatiestelsel?

21 Huisvesting grote gezinnen blijft een zoektocht

19 Fusie: AWV Het Oosten

28 De groeten van Lex Pouw

T i j d s c h r i f t v o o r a m s t e r d a m s w o o n b e l e i d

4 Gemeenschappelijke ruimte Kort nieuws

8 Eerste verdieping Wonen en Zorg 8 Woonservicewijken

12 Pensionados aan het IJ 14 Galerie: op bezoek bij de Flesseman

Tweemaandelijks

juli 2008 #39

De Amsterdamse Volkshuisvesting, 1970-2005 In 1975 schreef Egbert Ottens Ik moet naar een kleinere woning omzien,want mijn gezin wordt te groot, over 125 jaar sociale woningbouw in Amsterdam. Het vervolg komt ruim dertig jaar later als Ottens met pensioen gaat als directiesecretaris van de Dienst Wonen: de Amsterdamse Volkshuisvesting, 1970-2005.

Als bijlage bij dit nummer ontvangt u het derde deel van het ‘Volkshuisvestingsfeuilleton’.

De bijlagen verschijnen buiten verantwoordelijkheid van de NUL20-redactie.

16 Tweede verdieping Tien jaar verkoop sociale huurwoningen

19 Kort Bestek Fusie AWV Het Oosten

21 Derde verdieping Blok 19 en andere problemen

24 Vierde verdieping Nieuw visitatiestelsel voor corporaties

27 Leeskamer

28 Interview Lex Pouw neemt na 25 jaar afscheid

30 Forum Kunstenaars in probleemwijken, dat werkt

32 Barometer Verkoop corporatiewoningen: aantallen stabiel, prijzen stijgen In het volgende nummer: Twee jaar bouwenvelop. En werkt het?

Consequenties van klimaatneutrale woningbouw

AMA

D

e AMA – Amsterdam Metropolitan Area – heeft nog een lange weg te gaan. De burgemeesters van Almere en Haarlem willen zich op handelsmissie in China dan wel in een I AMsterdamshirt hullen, maar terug in de polder blijken de gemeentegrenzen een keiharde politieke, emotionele en economische realiteit. Dat bleek maar weer eens toen VNU Media bekendmaakte te verhuizen van Haarlem naar Amsterdam-Noord. Volgens de burgemeester van Haarlem is VNU weggekocht door het stadsdeel. “Dit zet de verhoudingen in de regio onder druk”, laat hij in Het Parool optekenen. Hij wil zelfs laten onderzoeken of er sprake is van “oneigenlijke staatssteun”.

Iedereen staat weer met beide benen op de grond. De stadsprovincie kwam er nooit en ook de AMA zal tot in lengte van jaren een ingewikkeld overlegvehikel blijven – een soort Europese Unie in het miniatuur. Misschien in dat verband een goed idee als de betrokken politici kennis nemen van de publicatie ‘Grond, Geld en Gebiedsontwikkeling’ van Leonie Janssen van de Universiteit van Amsterdam. Daarin wordt het beleidsinstrument van ‘verhandelbare ontwikkelingsrechten’ uitgewerkt dat wellicht ook tot samenwerking in AMA-verband kan inspireren: een systeem waarin gemeenten kunnen profiteren van de groei van buurgemeenten. Zoiets als een Europese subsidie aan boeren die hun grond braak laten liggen om overproductie tegen te gaan.

Ondertussen ontwikkelt de woningmarkt zich steeds meer tot een regionale markt. Voor huizenkopers zijn gemeentegrenzen nauwelijks een barrière, en ook de sociale huurwoningenmarkt is dankzij het regionale woningaanbodsysteem WoningNet - afgezien van wat hinderlijke vlekjes – behoorlijk regionaal georiënteerd. Met de fusie van Woonmaatschappij en Ymere is er bovendien een woningcorporatie ontstaan die bijna de hele Noordvleugel bestrijkt; met de aanstaande inlijving van de Amstelveense corporatie St. Lodewijk slaat Eigen Haard zijn vleugels uit naar Amstelveen. Er is eigenlijk in dat verband nog een grote horde te nemen: wanneer sluit Almere zich weer aan bij het WoningNet-systeem van de stadsregio Amsterdam?

Fred van der Molen Hoofdredacteur NUL20 fred@nul20.nl

De actuele Agenda staat online! Voor een overzicht van manifestaties en congressen in de sector: www.nul20.nl/agenda.html nul20 is een opiniërend tijdschrift over woonbeleid Hoofdredacteur: Fred van der Molen (fred@nul20.nl) in Amsterdam. Het tijdschrift verschijnt tweemaandelijks in opdracht van de Dienst Wonen, de Tel: 020-693.7004 Mail: redactie@nul20.nl stadsdelen, de Amsterdamse Federatie van Woning­­ adres: Mr. Arntzeniusweg 20 corporaties en het Amsterdams Steunpunt Wonen.

1098 GP Amsterdam Het blad wordt kosteloos toegezonden aan beleidsmakers, projectleiders, bewoners­ Redactie: vertegenwoordigers, politici en andere betrokkenen bij het woonbeleid in Amsterdam.

Bas Donker van Heel U kunt via de website www.nul20.nl een nummer of abonnement aanvragen.

Abonnee administratie

Bij voorkeur via onze website www.nul20.nl of via mail abo@nul20.nl Anders : Grafax/Stolwijk, Ronde Tocht 2, 1507 CC Zaandam, 075-6355411 Advertenties: via Bureau Recent 020-330.8998 (info op www.nul20.nl)

Jaco Boer Janna van Veen Johan van der Tol (eindredactie) Bert Pots Aan dit nummer werkten mee:

Joost Zonneveld, Jeroen den Uyl, Anne Hemker

Redactieraad:

André Buys (Rigo) Dagmar Letanche (HA) Floris Blom (Dienst Wonen) Jacqueline van Loon (ASW) Joop de Haan (Projectbureau Vernieuwing Bijlmermeer) Michaela Hanssen (stadsdeel Oud-Zuid) Manon Tjoa (AFWC) Nienke da Silva (OGA) Fotografie Nico Boink Vormgeving Pieter Lesage Druk Grafax/Stolwijk Artikelen uit NUL20 worden gearchiveerd bij nul20 Online: www.nul20.nl

4

Eigen projectontwikkelaar AWV/Het Oosten

F

usiecorporatie AWV/Het Oosten neemt het ontwikkelen van projecten deels in eigen hand.

Aan de exclusieve samenwerking tussen het oude Het Oosten en Kristal Projectontwikkeling komt een einde. Samenwerking vindt voortaan plaats op zakelijke projectbasis.

“De nieuwe organisatie heeft gekozen voor een andere werkwijze. Ze richten een eigen ontwikkelbedrijf op”, zo verklaart de woordvoerder van Kristal. Woningbedrijf Het Oosten was indertijd een van de oprichters van Kristal. Alle projectontwikkeling werd vervolgens bij hen neergelegd. Daarbij droeg de projectontwikkelaar ook een klein deel van het ontwikkelrisico.

Exclusieve samenwerking maakt volgens Kristal plaats voor een meer zakelijke verhouding.

Kristal rekent op inschakeling bij een deel van de ontwikkelactiviteiten. “De nieuwe corporatie neemt een aandeel in ons bedrijf. Zij zijn er dus bij gebaat dat wij omzet halen. Wij verwachten dan ook op projectbasis ontwikkelactiviteiten voor hen te kunnen verrichten.”

Wel zal zich een verschuiving voordoen in de financiële verhoudingen. Een risicodragende investering ligt binnen die zakelijke verhouding minder voor de hand (meer over de fusie op pag.

19). [BP]

Bouwkavel met boom

A

lle toekomstige bewoners van het oostelijke deel van het Rieteiland van IJburg krijgen een boom. Met deze verplichte ‘huisboom’ wil de ontwikkelaar een bijdrage leveren aan de realisatie van een groene woonomgeving.

Het plan voor dit deel van het Rieteiland voorziet in de bouw van maximaal negentig vrijstaande koopwoningen. Er komen kleinschalige sportvoorzieningen en er is op het eiland veel ruimte voor groen. De toekomstige bebouwing moet passen in een groene omgeving. Daarvoor is een speciaal welstandkader ontwikkeld. Zo schrijft de gemeente dwingend het gebruik van natuurlijke bouwmaterialen voor.

Op elke kavel is verplicht een zogenaamde huisboom opgenomen. Het verplicht planten van bomen is voor Amsterdam een noviteit. Het plan is afkomstig van de ontwikkelaar, aldus een woordvoerder van de gemeente. Die betaalt ook de bomen. [BP]

Gemeenschappelijke ruimte

Bouwproductie blijft achter

H

et doel van de gemeente Amsterdam om in de eerste vijf maanden van 2008 minimaal tweeduizend woningen in aanbouw te nemen, wordt bij lange na niet gehaald. Zo blijkt uit de jongste rapportage van woningbouwregisseur Bob van der Zande aan de gemeenteraad. De teller blijft steken op 1124 woningen. Steeds meer plannen schuiven door naar volgend jaar. Van de voor 2008 voorgenomen 4353 woningen zijn er in vijf maanden tijd al 1133 woningen uitgesteld.

In de maand mei zijn slechts 473 woningen in aanbouw genomen. Het grootste deel van de projecten die voor deze maand gepland stonden is niet gehaald. De redenen hiervoor zijn divers. Zo kan stadsdeel GeuzenveldSlotermeer geen bouwrijp terrein leveren aan de Geuzenbaan (94 woningen) en in de Leuke Buurt (121 woningen) vanwege bezwaar tegen een kapvergunning. In andere gevallen

is vertraging veroorzaakt door onderhandelingen met de aannemer, een discussie over erfdienstbaarheid, problemen met de hoogte van de aanbesteding en gedoe over de grondprijs.

De woningbouwregisseur en het zogeheten P-team hebben in mei voor diverse projecten bemiddeld. Met succes. Zo start medio september alsnog de bouw van blok 63 (134 woningen) op Haveneiland Oost. GeuzenveldSlotermeer heeft SGBB, de ontwikkelaar van het CBR-terrein, een boete opgelegd vanwege het uitblijven van de bouw. SGBB heeft Van der Zande wel toegezegd eind augustus met de bouw te beginnen.

In juni is de start bouw gepland van zes projecten met in totaal 550 woningen. Zo wordt een begin gemaakt met de tweede fase van het Oranjekwartier in Slotervaart en de bouw van de Noordbuurt van het Steigereiland. [BP]

‘Duinwonen bij Nieuw-Vennep’

I

n het vlakke polderlandschap van de Haarlemmermeer moeten kunstmatige duinen verrijzen. Heuvels van zand omringd door grote meren met aan de randen woningen.

Gebiedsontwikkelaar AM, woningcorporatie Ymere. vastgoedinvesteerder BPF Bouwinvest en bouwer RoTij zien ‘duinwonen’ als een serieuze mogelijkheid voor de ontwikkeling van Zwaansbroek in het poldergebied ten westen van Nieuw-Vennep.

Duinwonen werkt als volgt: een deel van de polder wordt met zand opgehoogd naar een niveau boven zeespiegel. Verder krijgt het water de ruimte. Volgens Vista landscape and

Historische bouwmaterialen

urban design biedt een dergelijke aanpak een oplossing voor de groeiende problemen met de waterhuishouding in de oude droogmakerijen. Veel polders zakken namelijk steeds dieper weg. Duinwonen is technisch wel ingewikkeld. Er moet een enorme hoeveelheid zand worden aangevoerd. Ook zijn de kosten van herinrichting hoog.

AM en Ymere hebben serieuze interesse. De komende twintig jaar moet in Haarlemmermeer en bollenstreek ruimte worden gevonden voor de bouw van 20.000 nieuwe woningen. Door de aanleg van de Venneperduinen zou deels in die vraag kunnen worden voorzien. [BP]

Op zoek naar een natuurstenen dorpel uit de vorige eeuw, gietijzeren muurankers, oude stenen in Vechtformaat of historische dakpannen?

Sinds 1 juni is er de ‘Monumentenwerf Amsterdam’, een depot met historische bouwmaterialen, gelegen aan de Santoriniweg in Havens West.

Initiatiefnemer en subsdiegever is Stadsdeel Centrum; de exploitatie is in handen Boy Limmen Sloopwerken en Deegen Groep.

juli 2008

Veertien miljoen voor parken I

Minder woningen op sportpark Middenmeer

D

e gemeente Amsterdam ziet af van volledige bebouwing van de velden van voetbalvereniging Zeeburgia op sportpark Middenmeer-Noord. Er kan met minder woningen worden volstaan, zo heeft wethouder Van Poelgeest besloten.

De verhuizing van de voetbalvereniging naar het Zeeburgereiland is van de baan. Zeeburgia krijgt een nieuwe accommodatie op de huidige locatie. Verplaatsing was volgens Van Poelgeest onacceptabel duur. De aanleg van nieuwe velden kost door zettingsproblemen zeker 14 miljoen euro. De nieuwe voetbalaccommodatie op Middenmeer kost minder dan de helft.

Twee jaar geleden besloot de gemeente – ondanks zwaar verzet van stadsdeel Oost/Water-

graafsmeer – tot intensieve bebouwing van het sportpark. De komst van vijfhonderd woningen was nodig om het toekomstige treinstation Watergraafsmeer aan voldoende instappers te helpen. Volgens Van Poelgeest is de bouw van 250 woningen in de buurt genoeg. Het aangrenzende Science Park genereert meer reizigers. Indertijd was nog geen rekening gehouden met de bouw van honderden studentenwoningen.

Hij heeft twee nieuwe bouwlocaties op het oog.

Op een trainingsveld van het huidige sportpark kunnen honderd woningen worden gebouwd.

Daarover voert de gemeente oriënterende gesprekken met ontwikkelaar De Principaal. En het stadsdeel ziet mogelijkheden voor 150 extra woningen aan de Kruislaan. [BP]

Nieuwbouw Amsterdam klimaatneutraal

V

anaf 2010 moet een derde van de Amsterdamse nieuwbouwwoningen klimaatneutraal worden gebouwd en vanaf 2015 moeten alle nieuwbouwwoningen klimaatneutraal zijn. Met dit plan is Amsterdam strenger dan het kabinet.

“Klimaatneutraal bouwen moet en kan veel sneller,” aldus wethouder Maarten van Poelgeest van Grondzaken.

Volgens Van Poelgeest is er in de afgelopen jaren heel veel kennis en ervaring opgedaan. “Er kan nu met beproefde technieken energieneutraal gebouwd worden. Uit onze berekeningen blijkt dat de extra kosten zich ruimschoots terugverdienen via de energierekening. De tijd is nu rijp om de experimenten achter ons te laten en de slag naar de grote aantallen te gaan maken.” juli 2008

Voor de komende tien jaar voorziet Amsterdam de bouw van 50.000 woningen. Met het oog op de aangescherpte klimaatdoelstellingen worden alle plannen doorgelicht en waar nodig aangepast. Daarna kunnen ontwikkelaars en corporaties aan de slag. Bij de gunning van projecten gaat de gemeente ook kijken naar de energieprestaties. De selectieprocedures zullen daaraan worden aangepast.

Van Poelgeest verwacht dat zich straks voldoende ontwikkelaars zullen aanbieden: “Er zijn meer dan genoeg marktpartijen die energieneutraal kunnen bouwen. Bovendien zullen wij stapsgewijs te werk gaan. Wij starten met bescheiden aantallen en in de jaren daarna gaan wij die geleidelijk opvoeren. Dat geeft partijen die er nu nog niet klaar voor zijn, voldoende tijd om zich voor te bereiden.” [BP]

n het westelijk deel van Amsterdam komt een groot nieuw recreatiegebied: de Tuinen van West. Het is een van de onderdelen van het plan van de gemeente om het aantal parken in de stad uit te breiden en te vernieuwen.

De Tuinen van West wordt een recreatiegebied ‘nieuwe stijl’: een verzameling van gebieden waarin elk deel een andere recreatieve functie heeft. Het wordt een intensief recreatiegebied met onder meer horeca, sportmogelijkheden en culturele evenementen.

Volgens wethouder Marijke Vos (Openbare Ruimte en Groen) is er een groeiende behoefte aan recreatieruimte in het westen van Amsterdam doordat er steeds meer mensen komen wonen. De Tuinen van West is nu nog een open gebied tussen de Westelijke Tuinsteden en de Ringvaart van de Haarlemmermeer. Het omvat 130 hectare en is tien keer zo groot als het Vondelpark. Het nieuwe recreatiegebied moet uiterlijk in 2020 helemaal klaar zijn.

Er gaat ook geld naar de renovatie en vernieuwing van parken met ‘grootstedelijke allure’ zoals het Vondelpark en het Bijlmerbos.

Daarnaast wordt een aantal nieuwere parken tot volwaardige stadsparken ontwikkeld. Dat geldt voor het Noorderpark, het Bijlmerpark en het Sloterpark.

Groene gebieden aan de rand van de stad zoals het Amsterdamse Bos, het Waterlandpark, het gebied rond de Amstel en het Diemerbos worden uitgebreid en opnieuw ingericht. Tevens zullen in 2008 de eerste buurtparken worden aangelegd. Tenslotte krijgt de stad meer groen in de wijken in de vorm van kleine parken en nieuwe bomen. Voor de aanleg van vijf of zes van deze zogenoemde postzegelparken is drie miljoen euro beschikbaar gesteld. Inwoners van Amsterdam konden meebepalen waar die komen. [JZ]

Wonen en zorg blog Bert Runhaar van Care West start zijn eigen blog waarin hij al het nieuws op het terrein van wonen, zorg en welzijn wil delen met ‘het veld’.

Zie: www.wonenzorgwelzijn.nieuwslog.nl

Gemeenschappelijke ruimte

5

6

Stadsverwarming op Zeeburgereiland

H

et Zeeburgereiland wordt vanaf 2011 voorzien van stadsverwarming. Alle vijf- tot zesduizend nog te bouwen woningen krijgen een aansluiting op het warmtenet, zo heeft wethouder Maarten van Poelgeest besloten. De aansluiting geldt in principe voor alle nieuwbouw, tenzij zich nog energiezuiniger technieken aandienen.

Westpoort Warmte, een gezamenlijk bedrijf van Nuon en de gemeente, maakt voor stadsverwarming gebruik van restwarmte van energiecentrales. De Diemercentrale en de twee energiecentrales in het Westelijk Havengebied produceren zoveel restwarmte, dat zij heel Amsterdam van verwarming en warm water zouden kunnen voorzien. Daarom wil de gemeente deze bronnen met elkaar verbinden en rond de hele stad een ringnet voor toelevering van stadsverwarming aanleggen.

Het Zeeburgereiland is één van de belangrijke schakels in dat netwerk. Van daaruit kan de oversteek naar Amsterdam-Noord en wellicht het Oostelijk Havengebied worden gemaakt. Op IJburg is al stadsverwarming.

Financiële prikkels voor opjagen bouwproductie

A

msterdam gaat snelle bouwers belonen en trage bouwers straffen. Ontwikkelaars die na een afspraak over de gronduitgifte maar niet beginnen, moeten voortaan een hogere reserveringsvergoeding betalen. Daarover doet wethouder Van Poelgeest eerdaags een voorstel aan de gemeenteraad.

De gemeenteraad ergert zich al langer aan de trage bouwproductie. Er is een meerderheid voor het instellen van een bouwplicht. Maar volgens Van Poelgeest bestaan daarvoor onvoldoende juridische mogelijkheden. Wel ziet hij kans trage ontwikkelaars in de portemonnee te treffen.

De vergoeding voor reservering van de grond tot ingang van de erfpacht is nu nog een vast bedrag. Straks is de hoogte via een glijdende schaal gekoppeld aan het bouwtempo. Start een ontwikkelaar binnen drie maanden na de afspraak over de gronduitgifte met bouwen, dan hoeft slechts een kwart te worden betaald. Maar duurt het langer dan een jaar voor de bouw start, dan is de vergoeding veel hoger. [BP]

Gemeenschappelijke ruimte

Vernieuwing Staalmanpleinbuurt gestart

O

p zaterdag 24 mei is op feestelijke wijze de vernieuwing van de Staalmanpleinbuurt in stadsdeel Slotervaart in Amsterdam gestart. In opdracht van woningcorporatie de Alliantie en stadsdeel Slotervaart begint Heddes Bouw hier met de bouw van Jamboni, het eerste project van deze vernieuwing.

De Alliantie is eigenaar van de 950 bestaande woningen in de Staalmanpleinbuurt. Hiervoor wordt dit jaar een stedenbouwkundig plan gemaakt. Vanaf de start zet De Alliantie stevig in op participatie van de bewoners: “We gaan het

sámen maken”, stelde algemeen directeur van de Alliantie Amsterdam Gert Weenink nog eens nadrukkelijk op de manifestatie. ‘Samen’ omvat naast de Alliantie het stadsdeel, organisaties zoals zorginstelling Cordaan en de bewoners.

Vóór 2011 moet Jamboni af zijn: een gebied met 352 woningen, een communitycenter met onder meer de Professor Einsteinschool, een kinderdagverblijf en ontmoetingsruimte, een moskee, een zorggebouw met onder andere aangepaste woningen, een parkeergarage en 41 kleine bedrijven.

Kraken op scherp

D

e voorbereiding voor de sloop van twaalf sociale huurwoningen en vier winkelruimtes in de Eerste Oosterparkstraat in Oost is begonnen. De panden van woningstichting De Key waren eind mei inzet van een harde confrontatie tussen krakers en de politie. De politie ging op last van burgemeester Cohen vervroegd tot ontruiming over nadat de situatie rond het pand was geëscaleerd. Boze krakers togen een dag later naar de Stopera, de ambtswoning van Cohen en het kantoor van De Key, waar ruiten werden ingegooid.

Daardoor laaide de discussie over kraken in de stad weer op, en doordat in de kraakpanden wapens werden aangetroffen.

De gemeente staat op het standpunt dat kraken mogelijk moet zijn

zolang van geweld en vernieling geen sprake is, maar de krakers verwijten de politie juist agressief gedrag. Het is de bedoeling dat de gemeente en krakers in het vervolg beter communiceren.

Volgens Bouke Kapteijn, procesmanager bij De Principaal - de ontwikkeltak van De Key staat nu niets de sloop van de panden nog in de weg. “We konden in februari al beginnen want toen beschikten we al over alle benodigde vergunningen, maar we hebben eerst de uitspraak van de rechters afgewacht.” De Key heeft alle rechtszaken gewonnen, waardoor het nieuwbouwproject Huis van Acht over een jaar gerealiseerd kan zijn.

In de nieuwbouw komen twee winkelruimtes en acht koopappartementen. [JZ] juli 2008

Steun voor sloop Jeruzalem

V

Studentenwoningen Science Park

‘Bouwen aan de stad’ redelijk op koers

D

e bouw van studentenwoningen en woningen voor grote gezinnen loopt achter bij de afspraken die de gemeente daarover met de Amsterdamse woningcorporaties heeft gemaakt. Dat blijkt uit de evaluatie van ‘Bouwen aan de stad’, de doelstellingen voor verschillende woningtypen die tussen 2007 en 2010 in Amsterdam beschikbaar moeten komen.

Wethouder Tjeerd Herrema (Volkshuisvesting) maakt zich vooral zorgen over de bouw van tijdelijke en permanente studentenwoningen. In vier jaar tijd zouden duizend van dergelijke woningen in aanbouw genomen moeten worden, maar in de plannen van de corporaties wordt niet eens de helft gehaald. Volgens Herrema komt dat onder meer door de beperkte beschikbaarheid van locaties. Toch ziet de gemeente op het Science Park in Oost wel mogelijkheden voor meer studentenwoningen dan de 720 die begin 2006 in aanbouw waren genomen en in mei werden opgeleverd.

De woningcorporaties komen ook nog tekort als het gaat om de bouw van grote sociale

huurwoningen voor grote gezinnen. Herrema denkt overigens dat de 1500 woningen die voor deze groep in 2010 beschikbaar moeten zijn, toch gebouwd worden. De corporaties hebben beloofd om de driehonderd nog niet geplande woningen onderling te verdelen.

De corporaties zeggen dat de doelstellingen op het gebied van nieuwbouw van sociale huurwoningen in 2010 ruimschoots gehaald worden, tweeduizend meer dan de 6500 beloofde woningen. Het aantal woningen dat in de stad voor het middensegment beschikbaar is, zal flink toenemen. Geraamd wordt dat er over twee jaar 6500 bij komen, in plaats van de toegezegde 1600. De garantie dat jaarlijks 8500 huurwoningen beschikbaar komen voor mensen met een inkomen tot de voormalige ziekenfondsgrens, wordt waarschijnlijk gerealiseerd. Tenminste, als de bouwproductie in de stad op peil blijft. De corporaties lopen achter met de verkoop van huurwoningen. Het maximum van 15.000 wordt met de raming van 11.500 in vijf jaar tijd, niet gehaald.[JZ]

Illegale onderverhuur wordt dure grap

D

e Amsterdamse woningbouwverenigingen hebben vorig jaar bijna 1700 sociale huurwoningen kunnen toewijzen aan mensen op wachtlijsten door een actieve aanpak van woonfraude. Dat aantal is opnieuw groter dan in voorgaande jaren, blijkt uit een inventarisatie van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties.

Er wordt opgetreden tegen huurders die hun woning onderverhuren aan familie of vrienden, of vaak tegen hoge prijzen exploiteren als illegale pensions. In 2006 hadden de corporaties zo’n 1500 woningen teruggevorderd, in 2005 ongeveer 1100.

De corporaties zeggen daarbij steeds meer successen te boeken in procedures tegen onderverhuurders bij de kantonrechters. De hoofdhuurder raakt dan niet alleen zijn woning kwijt, maar moet ook winsten uit de onderhuur terugbetalen aan de corporatie en wordt juli 2008

veroordeeld tot boetes. In Amsterdam wordt naar schatting tien procent van de sociale woningvoorraad onrechtmatig gebruikt.

De corporaties verwachten veel van nieuwe bevoegdheden die het kabinet onlangs heeft aangekondigd. Als de Tweede Kamer instemt, kunnen gemeenten vanaf 1 januari volgend jaar bestuurlijke boetes opleggen bij onrechtmatig gebruik van een woning. Een boete voor illegale verhuurders kan oplopen tot maximaal 18.500 euro. De exacte bedragen moeten nog door het college van B en W worden vastgesteld.

Tot nu toe kon de Dienst Wonen alleen een dwangsom opleggen. Daar konden mensen nog onderuit komen door zelf weer de woning te betrekken. In de nieuwe regeling kan dat niet meer.[JZ]

olgens Rochdale ondersteunt een meerderheid van de eigen huurders in Jeruzalem de gedeeltelijke sloopplannen van de corporatie.

Dat zou blijken uit een bewonersonderzoek uitgevoerd door Van Nimwegen en Partners. 47 procent zou instemmen met een variant waarbij alle Rochdale-woningen worden vervangen door nieuwbouw, 19% steunt plannen waarbij een deel wordt gesloopt.

Over de aanpak van de wijk Jeruzalem in de Watergraafsmeer wordt al jaren gesteggeld.

Afgelopen najaar is Jeruzalem door de Rijksdienst voor monumentenzorg aangewezen als een monumentaal naoorlogs gebied. Rochdale is eigenaar van een deel van deze woningen. De corporatie wil met haar vernieuwingsplannen rekening houden met de nieuwe monumenten­ status van de woningen, maar toch het grootste deel vervangen door woningen die voldoen aan de eisen van deze tijd. Er worden ongeveer 500 nieuwe woningen gebouwd. Een deel daarvan zijn levensloop-bestendige appartementen, een ander deel wordt speciaal voor senioren gebouwd.

Het karakter van de wijk wordt daarbij zoveel mogelijk gehandhaafd. Er is veel aandacht voor ouderen en voor zorgvoorzieningen (wonen & zorg).

St. Lodewijk naar Eigen Haard

D

e Amstelveense woningstichting St. Lodewijk wil fuseren met woningstichting Eigen Haard uit Amsterdam. De voorgenomen fusie heeft de steun van het gemeentebestuur van Amstelveen. Volgens wethouder Remco Pols van Wonen is deze fusie gunstig voor de Amstelveense volkshuisvesting.

“Ik zie in deze fusie diverse voordelen voor de volkshuisvesting in Amstelveen. Een belangrijk voordeel is dat het resulteert in een woningcorporatie met voldoende financiële draagkracht voor het realiseren van het groot onderhoud, woningverbetering, herstructurering en nieuwbouw”, aldus Pols.

Andere overwegingen zijn, dat het beleid van gematigde huurverhoging wordt voortgezet. Ook is de lokale verankering goed georganiseerd. Eigen Haard wil de dienstverlening verder verbeteren en ze neemt de prestatieafspraken met Amstelveen over. St. Lodewijk bezit 2800 woningen. Al vanaf 2004 worden deze woningen door Eigen Haard beheerd. [BP]

Gemeenschappelijke ruimte

7

Verschillende werelden komen samen

8

Woonservicewijken De stadsdelen zijn druk met de zogeheten ‘woonservicewijk’.

In de toekomst moeten ouderen of mensen met een beperking (langer) zelfstandig kunnen wonen. Maar dan wel in geschikte woningen en met voldoende voorzieningen in de buurt. Voor dat laatste moet samenwerking op gang komen tussen organisaties uit heel verschillende werelden.

Eén ding valt op: de aanwezigheid van klassieke verpleegof verzorgingshuizen maakt de start van dergelijke wijken stukken makkelijker.

Bert Pots

Wonen en zorg

A

lle veertien Amsterdamse stadsdelen werken aan plannen voor de realisatie van woonservicewijken waar ouderen en mensen met een beperking op een goede manier zelfstandig kunnen wonen.

Tientallen buurten zijn daarvoor aangewezen. Elk stadsdeel, zo hebben ze toegezegd, probeert binnen een paar jaar in minstens één van zijn buurten daadwerkelijk die betere voorzieningen te realiseren.

In Zuidoost is Holendrecht één van de zeven gebieden die door het stadsdeel zijn aangewezen.

Het aantal ouderen in Holendrecht bedraagt ongeveer tien procent van de bevolking. Ge-

lijk aan het gemiddelde in Amsterdam. Dat aantal is volgens projectleider Birgit Oelkers weliswaar niet zo hoog, maar de noodzaak te investeren in nieuwe voorzieningen wordt er volgens haar niet minder om. Op termijn zal het aantal ouderen in de stad aanzienlijk stijgen.

Civil Society Holendrecht bestaat uit twee heel verschillende buurten. De hoogbouw van Holendrecht-West staat tegenover de laagbouw in het oostelijke deel. De buurt zal de komende jaren sterk veranderen. Er zijn plannen voor een

deld 81 jaar oud. Dat complex, de Drecht, krijgt straks een belangrijke buurtfunctie.

“Het stadsdeel heeft goed gekeken naar de kansen in deze buurt. De vernieuwing van de Drecht kan buurtbewoners heel veel opleveren. Er zijn nu al tal van maatschappelijke voorzieningen aanwezig, maar die zijn vooral gericht op de eigen bewoners. De Drecht is er straks voor de hele buurt. Een andere kans heeft te maken met de komst van een nieuw winkelcentrum. Juist de aanwezigheid van winkels is van belang voor de levendigheid.

Ook niet onbelangrijk. Er komt

De komst van de woonservicewijk kent vele fases nieuw treinstation, de bouw van een brede school en verlaging van de dreef. En belangrijk voor de woonservicewijk, zo zegt Oelkers: er is al een complex met 325 Wibo-woningen. De bewoners van die woningen zijn gemid-

in de toekomst een nieuwe brede school, plannen voor een zogeheten ouder-kind-centrum zijn in de maak en de twee bestaande gezondheidscentra krijgen een nieuwe huisvesting”, aldus Oelkers.

Zij verwacht dat nog dit jaar de plannen voor de bouw van de nieuwe Drecht gestalte krijgen.

Over twee jaar moet de bouw beginnen. “De komst van woonservicewijken kent verschillende fases. Dat zal ook in de andere stadsdelen zo zijn. We kijken niet alleen naar de fysieke structuur. De gebouwen, de openbare ruimte. We besteden ook veel aandacht aan het tot stand brengen van samenwerking tussen verschillende organisaties.

Nieuwe vormen van samenwerking tussen corporaties, zorgverleners en welzijnsinstellingen moeten gestalte krijgen.”

Verder heeft de civil society haar aandacht. “We willen meer investeren in betrokkenheid van mensen bij hun buurt en bij

eerste verdieping

juli 2008

9

Het lag dus erg voor de hand De Klinker aan te wijzen als het hart van de buurt.”

Het te bouwen monumentale nieuwbouwcomplex De Keyzer in de Czaar Peterbuurt als onderdeel van de woonservicewijk.

Het komt op de plaats van de al gesloopte Dubbeltjespanden.

elkaar. Een mooi voorbeeld: onze welzijnsinstelling is heel kleinschalig begonnen aan het project Goede Buur. Met buren wordt bekeken hoe ze elkaar beter kunnen ondersteunen.

Maatschappelijke stages krijgen straks een kans. Samen met scholen willen we stadsdeelbreed jongeren in staat stellen hun stage te doen in de nabijgelegen woonservicewijk. Het is een nieuwe manier om jongeren in contact te brengen met mensen in hun buurt die zorg nodig hebben.”

Borgerbuurt Stadsdeel Oud-West probeert eerst in de Borgerbuurt succesvol te zijn met nieuwe voorzieningen op gebied van wonen, zorg en welzijn. Deze buurt bestaat voornamelijk uit woningen die in de jaren tachtig van de vorige eeuw zijn gebouwd. De buurt is relatief klein. Maar de norm van tienduizend inwoners moet niet zo absoluut worden gezien, zo verklaart Zeeger Deenik, beleidsmedewerker ouderen en gehandicapten bij het stadsdeel. “Ook bewoners van de overkant van de Kinkerstraat

mogen gebruik maken van toekomstige voorzieningen.”

De keuze van het stadsdeel voor de Borgerbuurt heeft te maken met de aanwezigheid van allerlei voorzieningen. Woonzorgcentrum De Klinker is er gevestigd.

Dat centrum vervult nu al een buurtfunctie. “Zonder een plek waar mensen elkaar kunnen ontmoeten, waar activiteiten kunnen worden ontwikkeld, waar diensten onderdak kunnen vinden, is het veel moeilijker een woonservicewijk gestalte te geven. Dat horen we ook in andere stadsdelen.

‘ M e e r c r e at i v i t e i t b i j w o n i n g a a n pa s s i n g e n ’ en een kamer te laten vervallen. In een ander deel Stadsdelen en woningcorporaties kunnen meer lukt dat niet, omdat een trap de bergingslaag creativiteit aan de dag leggen bij het geschikt overbrugt. Maar er zijn meer mogelijkheden dan je maken van woningen voor ouderen of mensen zou verwachten. Ons plan is goed ontvangen, maar met een beperking. Dat meent de Amsterdamse door allerlei redenen komt de aanpak daar niet architect Marloes van Haaren. Zo zijn sommige verder.” bovenwoningen in Amsterdam heel geschikt voor de Haar bureau deed ook onderzoek naar aanpassing plaatsing van een klein liftje. Dat gebeurt volgens van door architect Van Gool ontworpen haar niet of nauwelijks, omdat bij inbouw van liften monumentale woningcomplexen in de Westelijke alleen wordt gedacht aan grote exemplaren voor Tuinsteden. “We hebben uitgerekend dat in grote rolstoelen of een brancard. zijn woongebouwen de natte cel kan worden Haar architectenbureau is veelvuldig betrokken bij geoptimaliseerd. Ook hebben we voorstellen gedaan de renovatie van de vooroorlogse en naoorlogse voor zorgvuldige wijziging van de balustrades. Dan woningbouw. Zij heeft de afgelopen jaren allerlei zegt zo’n corporatie vervolgens ‘dank u wel’ en gaat onderzoek gedaan naar woningaanpassingen. het onderhoudsbedrijf zelf aan de slag. Maar dan Maar de door haar aangedragen oplossingen verdwijnt de zorgvuldigheid die wij zo belangrijk krijgen maar zelden een vervolg, zo moet Van vinden. Ook dat is een gemiste kans.”

Haaren constateren. “In Oostenburg hebben we In de Pijp was Van Haaren betrokken bij de ons gebogen over de vraag of woningen op de uitwerking van een idee om kleine liftjes in te begane grond uit de jaren zeventig geschikt kunnen bouwen. “Sommige vooroorlogse bovenwoningen worden gemaakt voor ouderen. We hebben veel hebben naast elkaar gelegen trappenhuizen. van dergelijke nieuwbouw in de stad. Deels blijkt Verwijder een van de trappenhuizen, plaats daar dat mogelijk door een woning anders in te delen

juli 2008

Niet dat de woningvoorraad in de Borgerbuurt erg meewerkt. Weliswaar zijn er op begane grond voor ouderen interessante woningen aanwezig, maar de vele bovenwoningen zijn doorgaans moeilijk toegankelijk. “Voor ons geldt: het beste is niet voorhanden. Oud-West heeft geen ideale wijken. In de rest van het stadsdeel is het aandeel vooroorlogse woningen nog groter. Die zijn nog veel moeilijker aan te passen. Het zal niet gemakkelijk zijn woningen op grote schaal toegankelijker te maken, maar we hebben wel de intentie op dit onderdeel vooruitgang te boeken.

Over mogelijke aanpassingen willen we in gesprek treden met architecten. De Dienst Wonen is ons behulpzaam. Bovendien hebben we in de Borgerbuurt te maken met twee dominante corporaties,

een liftje en maak een gaatje in de muur voor een doorgang. Een grote lift lukt op zo’n plek niet, maar een klein liftje stelt oude mensen die boven wonen wel in staat om met de rollator naar buiten te gaan.

Heel interessant, maar tot uitvoering komt het niet.”

Toepassing van kleine liftjes is soms ook mogelijk in de stadsvernieuwingsbouw uit de jaren zeventig.

“Wij hebben in Dordrecht aangetoond dat er tal van mogelijkheden zijn. Een lift kan op tal van manieren worden ingepast: door een kamer te schrappen, een trappenhuis te laten vervallen of de vorming van een galerij met een lift aan de buitenkant. Het kan zo duur worden als men wil, maar er wordt in de praktijk niet heel erg doorgedacht over simpele oplossingen.”

Ze heeft daarvoor een verklaring. “Vaak wordt alleen gedacht aan superoplossingen. Een lift moet altijd geschikt zijn voor een brancard, anders hoeft het voor een opdrachtgever niet. Maar een kleine lift kan voor een bewoner die moeilijk ter been is, al een bijzonder extraatje zijn.”

eerste verdieping

Wonen en zorg 10

de Alliantie Amsterdam en AWV. Zij hebben de bereidheid daarin te investeren. Met hen kunnen we echt goed optrekken,” aldus Saskia Grielen, beleidsmedewerker wonen in Oud-West.

Samenwerking Net als in andere stadsdelen, gaat in Oud-West veel aandacht uit naar het op gang brengen van samenwerking tussen heel verschillende werelden. Deenik: “We hebben het gevoel dat het zorgaanbod nog wat achterblijft, maar daarover zijn gesprekken gaande tussen verschillende aanbieders en zorgverzekeraar Agis. Op andere terreinen blijken partijen elkaar

al heel goed te kunnen vinden.

Welzijnsorganisatie Combiwel en de OsiraGroep werken heel goed samen in het Huis van de Buurt.

Bij het implementatieplan is een groot aantal partijen betrokken.

Het stadsdeel is er vervolgens in de rol van regisseur in geslaagd al die partijen bij elkaar te brengen en samen te laten nadenken over wat een woonservicewijk kan inhouden.”

In de Czaar Peterbuurt in stadsdeel Centrum is woonstichting De Key vergevorderd met de realisatie van een woonservicewijk. Op de plek van de al gesloopte ‘Dubbeltjespanden’ wordt wellicht dit jaar begonnen aan de bouw van een

Wat i s e e n w o o n s e r v i c e w i j k ?

De woonservicewijk is een gebied van ongeveer tienduizend inwoners waarin mensen met een fysieke, verstandelijke of cognitieve beperking zelfstandig kunnen wonen, omdat er voorzieningen zijn op het terrein van wonen, zorg en welzijn. Voorzieningen die zij op maat kunnen afnemen.

Alle stadsdelen hanteren op hoofdlijnen deze definitie. Soms zijn er nuanceringen. Zo benadrukt Oud-West in het implementatieplan voor de woonservicewijk dat het niet alleen gaat om het zelfstandig kunnen wonen. In de geest van de Wet maatschappelijke ondersteuning beoogt de woonservicewijk ook dat mensen onderdeel kunnen zijn van de samenleving.

Een andere belangrijke nuancering: zelfstandig kunnen wonen is niet het ultieme doel. Mensen met een beperking die niet meer de behoefte hebben zelfstandig te wonen, dienen in de woonservicewijk een alternatief te kunnen vinden. Niemand hoeft tegen wil en dank in de woning te blijven, mits er een plaats beschikbaar is in een verzorgingshuis.

Ook niet onbelangrijk: een woonservicewijk is geen ‘kneuzenzone’. Dergelijke wijken zijn er voor iedereen, jong en oud, met of zonder beperking. Ten slotte is het van belang dat dergelijke wijken een levendig karakter hebben. Met bijvoorbeeld voldoende winkels.

eerste verdieping

monumentaal nieuwbouwcomplex. Zorginstelling Amsta krijgt daar een nieuwe voorziening ter vervanging van het sterk verouderde verpleeghuis Wittenburg aan de Nieuwe Kerkstraat. Op de begane grond komt een dienstencentrum met buurtrestaurant, kantoorfuncties van het verpleeghuis en een zorgsteunpunt. Ook is er plek voor een gezondheidscen-

werelden. De feitelijke bouw moet nog beginnen, maar in december vorig jaar hebben we tijdens een conferentie met alle betrokken partijen al afspraken gemaakt over wat iedereen wil huren en gaat doen. Dat is toch wel bijzonder. Ook de huisartsenpraktijk is nu al bereid zich vast te leggen op een verhuizing die pas over enige jaren gestalte zal krijgen.”

Ook niet onbelangrijk: een woonservicewijk is geen ‘kneuzenzone’ trum, een woonzorgloket van het stadsdeel en er zijn ruimtes voor diverse spreekuren. Allemaal voor de buurt. Het hele gebouw blijft eigendom van De Key. Daarnaast worden in het complex 66 woningen speciaal voor 55-plussers gebouwd. De bouwaanvraag ligt ter visie bij het stadsdeel. Als er geen bezwaren komen, dan kan de bouw dit najaar beginnen. Oplevering is voorzien in 2011.

Projectleider Gerda van Rossum van woonstichting De Key is enthousiast over de bouwplannen.

“Het wordt niet alleen een mooi, monumentaal gebouw. Onze woonservicewijk is straks onderdeel van een levendige buurt. Wij voegen in de plint nieuwe winkels toe. Er komen goede voorzieningen. Onderling wordt heel goed samengewerkt, terwijl het toch om partijen gaat uit heel verschillende

Al was het volgens haar niet gemakkelijk tot overeenstemming te komen over de huurbedragen.

“We hebben te maken met ingewikkelde zorgregelgeving. De financiering van de zorg is eveneens ingewikkeld. Op zich zijn de normbedragen voor nieuwbouw in de zorg wel voldoende, maar bij de uiteindelijke berekening ontstaan toch afwijkende bedragen.

Dat heeft te maken met verschil in exploitatiepercentages. Daardoor ontstaat een onrendabele investering. We sluiten een contract voor twintig jaar, terwijl sprake is van afschrijving over dertig jaar.

Een langer contract is naar onze mening niet realistisch. Het is maar zeer de vraag of de termijn van twintig jaar reëel is. We weten uit het verleden dat zorgvoorzieningen snel verouderen. Daarin schuilt een risico, maar De Key wil dat risico nemen.” z juli 2008

‘Stads en tegelijkertijd natuurlijk’

Ymere doet het ‘Wonen op IJburg is speciaal. En wonen in Blok 14 op het Haveneiland is helemaal bijzonder’, vindt Marianne Hogeweg, moeder van twee. ‘We hebben water aan de voorzijde en een heerlijke binnentuin aan de achterzijde.

Het is stads en tegelijkertijd heel natuurlijk. De kinderen kunnen letterlijk alle kanten op. Maar het is hier niet alleen een kinderparadijs, in het blok zijn ook woningen die bij uitstek geschikt zijn voor 65-plussers en minder validen.

Dat vind ik het mooie van het Haveneiland. Allerlei verschillende mensen bij elkaar.’

Ymere werkt hard aan het terugdringen van het tekort op de woningmarkt. Tot en met 2012 bouwen we 5.900 koopwoningen en 7.000 huurwoningen. Woningen die betaalbaar en beschikbaar zijn voor verschillende groepen. Door een gevarieerd woningaanbod zorgt Ymere ervoor dat een

buurt voor verschillende mensen aantrekkelijk is en blijft.

Dit doen we omdat we ervan overtuigd zijn dat juist gemengde wijken leefbare en perspectiefrijke wijken zijn om in te wonen.

Ymere is actief in het noordelijke deel van de Randstad.

We beheren er ruim 82.500 woningen, winkels en bedrijfsruimten en ontwikkelen op grote schaal nieuwe koop- en huurwoningen en maatschappelijk vastgoed. De positieve resultaten die we met verhuur en verkoop realiseren, investeren we in volkshuisvesting en samen leving. Want goed wonen is meer dan een goede woning. En dus bieden we niet alleen ruimte om te wonen, maar ook om te leven en te groeien.

www.ymere.nl

Ook welgestelde ouderen vinden stad aantrekkelijk

12

Pensionados aan het IJ In Amsterdam groeit het aantal relatief welgestelde ouderen.

Ontwikkelaars en corporaties beginnen in hen een nieuwe doelgroep voor zowel duurdere huur- als koopwoningen te zien. En projectontwikkelaars houden bij het realiseren van appartementen vaker rekening met de specifieke noden van ouderen. Aan dergelijke stadsappartementen hangt een extra prijskaartje. Dat hoeft geen probleem te zijn. Als ze maar niet als ‘seniorenwoningen’ in de markt worden gezet.

Bert Pots

C

ommerciële ontwikkelaars zien meer kansen voor ouderen op de koopmarkt. “Wij zullen de komende jaren vaker rekening houden met de specifieke wensen van senioren. Het denken daarover komt op gang”, zo meent Ben van de Ven van AM Zorgvastgoed. Hij bespeurt een duidelijke omslag. Bij de ontwikkeling van appartementen wordt al vaker nagedacht over andere plattegronden. Badkamers moeten immers voldoende ruimte bieden. Dergelijke levensloopbestendige appartementen hebben standaard brede deuren en geen drempels. Ook ondergrondse parkeergarages zullen via liften toegankelijk worden gemaakt.

Deze voorzieningen maken de kostprijs van een nieuwbouwwoning wel flink hoger, maar

M e e r w e lva r e n d e o u d e r e n Hoe welvarend zijn ouderen in de toekomst? Het Kenniscentrum Wonen en Zorg van Aedes voorziet in 2020 een stijgende groep met een iets hoger inkomen en een niet onaanzienlijk vermogen.

De groep 75-plussers met een laag inkomen en weinig of geen vermogen blijft gemiddeld genomen op ongeveer twintig procent. Deze groep kiest primair voor sober wonen. Zij zijn per definitie aangewezen op de sociale huursector.

Daarboven komt een groep van eveneens circa twintig procent met een iets hoger inkomen, maar met weinig of geen vermogen. Deze groep ambieert een complete, zelfstandige woning. Ook zij zijn aangewezen op een sociale huurwoning.

Dan komt er een belangrijke middengroep van circa 40 procent met een iets hoger inkomen en vermogen. Zij zijn niet afhankelijk van huurtoeslag en hebben de mogelijkheid een duurdere huurwoning te betrekken. Ook is het denkbaar dat deze 75-plussers – na verkoop van de oude woning en verzilvering van de overwaarde - een stadsappartement kopen.

En een groep van tien tot vijftien procent mag worden gerekend tot de echt rijke ouderen. Hun inkomen en vermogen is zodanig, dat zij hun exclusieve woonwensen zonder meer op de private markt kunnen realiseren.

eerste verdieping

dat hoeft volgens Van de Ven geen probleem te zijn. “Ouderen hebben meer te besteden. Hun inkomen groeit. Of er is vermogen. Neem mensen die al lang in Amsterdam een woning bezitten. Zij kunnen door verkoop van hun oude woning een aanzienlijk vermogen vrijspelen. Daardoor ontstaan er ook voor ons mogelijkheden comfortabele woningen te realiseren.”

De beste kansen voor een passend aanbod ziet hij in nieuwbouwgebieden. Zeker op plekken als

men met Bouwfonds het Palisiumconcept ontwikkeld. Naast zeer ruime comfortabele woningen is voor de oudere bewoners veel service en een bijzonder hoogwaardig zorgpakket beschikbaar.

Deze woningen worden bovendien voorzien van moderne domotica.

Dergelijke woningen zijn bestemd voor de echt rijke ouderen. “Deze zogeheten traditioneel welgestelden trekken de stad uit. Zij willen niet langer het gedruis van de stad en kiezen bewust voor een rustige en veilige woonomgeving. Voor hen bouwen we vormen van resi-

“We gaan vaker rekening houden met de specifieke wensen van senioren.

Het denken daarover komt op gang” IJburg of de Noordelijke IJ-oever kunnen dergelijke concepten tot bloei komen. Op binnenstedelijke locaties zijn de nieuwbouwkosten doorgaans relatief hoog. Daar blijft het voor ontwikkelaars als AM lastig meer te investeren.

Van de Ven merkt wel op dat ontwikkelaars niet zo snel geneigd zullen zijn dergelijke woningen als ‘seniorproof ’ in de markt te zetten. “Mensen gaan rond hun pensionering wellicht op zoek naar een andere woning. Dan voelen zij zich nog heel gezond en vitaal. Dat ze over tien jaar of later hulp nodig zullen hebben en baat hebben bij een levensloopbestendig huis, daar willen ze het niet over hebben. De truc is dat wij de aanpassingen wel opnemen in het plan van eisen. Maar de woningen worden in de markt gezet als: mooi, comfortabel en veilig.

In een levendige stad met goede (culturele) voorzieningen.”

Rijke ouderen Woonzorg Nederland denkt eveneens na over een ruimer aanbod.

Speciaal voor rijke ouderen is sa-

dentieel wonen in het landelijke groen.” aldus Jasper Klapwijk.

Woonzorg onderscheidt nog een andere groeiende groep van (soms) welgestelden. “We zien ook een groep senioren voor wie zelfontplooiing telt. Die mensen zoeken vertier. Zij zijn niet per definitie rijk. Denk aan gepensioneerde leraren, gemeenteambtenaren of creatieven die de herfst van hun leven in een inspirerende omgeving willen doorbrengen.

Zij willen in de buurt van culturele voorzieningen wonen. Deze generatie van babyboomers heeft de middelen om een woning in het duurdere segment te betrekken.

Denk aan een huurprijs tot 1300 euro per maand.”

Voor deze nieuwe elite is op de Amsterdamse woningmarkt nauwelijks een levensloopbestendige woning beschikbaar. “Deze mensen zijn aangewezen op aangepaste sociale huurwoningen of duurdere niet aangepaste huurwoningen. Sommige van dergelijke appartementencomplexen zijn voor senioren ook wel geschikt, maar van specifieke bouwactiviteiten is juli 2008

Wonen en zorg 13

nauwelijks sprake. Dat is iets waar we nog aan moeten beginnen. Tot op heden kenden we een dergelijke groep in ons land ook niet,” aldus Klapwijk.

Realisatie van dergelijke woningen is voor Woonzorg nog niet zo makkelijk. “Bijbouwen is een charmante gedachte, maar wij hebben in Amsterdam weinig bouwlocaties.

Daar geldt een strikte verdeling tussen sociale huur- en marktwoningen. De bouwproductie is vervolgens bestemd voor (grote) gezinnen of jongere doelgroepen.

In wijken waar wel wordt gebouwd bevinden zich doorgaans weinig welgestelde ouderen. Op plekken waar die mensen zich wel bevinden, zoals in Zuid of Centrum, zit de zaak potdicht.” juli 2008

Duurdere huur Ymere laat de bouw van koopwoningen voor senioren over aan marktpartijen, maar onderscheidt zich met de eigen portefeuille wel door de bouw van duurdere markthuurwoningen, zo verklaart Gerard Thaens, portefeuillemanager zorg en wonen.

Hij waarschuwt voor een toekomstig overaanbod van sociale huurwoningen en te weinig woningen voor de middenklasse. “Deze groep ouderen is zo welvarend dat zij niet meer in aanmerking komen voor sociale huur. Terwijl in het middensegment nog niet goed wordt voorzien. Daarom heeft Ymere bewust gekozen voor een en/en-oplossing. Goede sociale huurwoningen en ook duur-

dere huurwoningen voor ouderen bouwen.”

Daarvoor is een speciaal eisenpakket ontwikkeld. Het gaat om levensloopbestendige zelfstandige woningen waar in de nabijheid een speciaal dienstenpakket wordt aangeboden. Denk daarbij aan een gezamenlijke huiskamer, de beschikbaarheid van eerstelijnszorg en de aanwezigheid van een restaurant. Deze woningen zijn gelijkvloers, hebben brede deuren en inbouw van domotica behoort tot de mogelijkheden.

“Aan de Kadoelerbreek in Noord slopen wij een complex verouderde Wibo-woningen. Dat transformeren wij tot een wooncomplex met zorgvoorzieningen.

Daar realiseren wij niet alleen

een sociaal woningprogramma.

Een substantieel deel van de woningen wordt aangeboden in de markthuur in het middensegment,” aldus Thaens.

Dat doet Ymere ook elders in de stad. Aan de Geuzenbaan worden veertig middeldure marktwoningen gebouwd. Verder is er veel aandacht voor verbetering van bestaande complexen. “Wij hebben in Osdorp een serviceflat, gebaseerd op een concept uit de jaren zestig. Wonen met diensten als een maaltijdvoorziening, alarmering, dagbesteding, medische voorzieningen en logeerfaciliteiten. Dat complex is door ons vernieuwd. Deze woningen onderscheiden zich niet zozeer vanwege de oppervlakte.

Sociale huur en markthuur verschillen wat betreft oppervlakte niet zoveel van elkaar. Maar we brengen daar wel mensen bij elkaar die op zoek zijn naar een prettige gemeenschap. Wij denken dat het in de toekomst ook niet altijd zal gaan om de huurprijs, maar dat veel meer vraag zal ontstaan naar wonen in een bepaalde leefstijl.”

Bijzonder in het aanbod van Ymere is de bouw van private verpleegvoorzieningen voor meer welgestelde ouderen. “We hebben één privaat verpleeghuis: Huize Plantage nabij Artis.

We gaan dit jaar nog starten met de ontwikkeling van een tweede privaat verpleeghuis. Dat wordt waarschijnlijk Huize Walenburg in de binnenstad. Daar bieden we een hotelachtige accommodatie, kleinschaligheid en welzijn. Het gebouw sluit aan op de huidige regelgeving, maar is niet gebaseerd op de minimale zorg van het doorsnee verpleeghuis. Daar is veel vraag naar onder vermogende 85-plussers.” z

eerste verdieping

De Flesseman

Centrum voor ouderen in de Nieuwmarkt Binnen de Nieuwmarktbuurt heeft Flesseman zich ontwikkeld als een centraal punt voor de totale zorgverlening aan ouderen, zowel in het verzorgingshuis als voor buurtbewoners. Er worden regelmatig optredens georganiseerd zoals op zondag 8 juni met de zanger Bobby Cantare en het Rembrandt Duo (linkerpagina).

Oudere Chinezen uit de buurt komen er enkele malen per week bijeen (rechterpagina).

Goed voor de buurten, goed voor de kopers, minder aanbod voor huurders

16

Tien jaar verkoop sociale huur Tien jaar geleden begon in Amsterdam de verkoop van corporatiewoningen. Inmiddels zijn er bijna twaalfduizend in bezit gekomen van de vroegere huurders, van andere buurtbewoners of van starters van buiten de buurt. De stadsdelen Noord en Zuidoost lopen voorop met de verkoop.

Hoe bevalt het de kopers en wat levert het de stad op?

Joost Zonneveld Zie Barometer op achterpagina voor meer feiten en cijfers verkoop

“E

en beetje trek in de schoorsteen.” Dat levert de verkoop van sociale huurwoningen de stad op volgens wethouder Tjeerd Herrema (Volkshuisvesting). De stugge woningmarkt in Amsterdam is er een beetje door in beweging gekomen en met name het middensegment kan ermee worden bediend;

“We wilden al lang een huis kopen” Armand en Sieglin Kortzorg wonen in Zuidoost, aan de Mijndenhof. Het Surinaamse echtpaar, beide rond de zeventig jaar oud, was al langere tijd op zoek naar een koophuis. “Onze huur bleef steeds maar omhoog gaan en het leek ons een goede investering,” zegt Armand.

Dat ze al wat ouder waren speelde bij hun afweging geen rol. “Als de Heer het wil, dan hebben we nog wel even te gaan,” zegt Armand. “Ik ben nog gezond en ik vind het ook leuk om wat aan het huis te verbouwen. Als ik daar geen zin in had gehad, dan hadden we het waarschijnlijk niet gedaan.” Het stel had ooit bijna een huis in Diemen gekocht, maar toen de woningbouwcorporatie drie jaar geleden hun eigen eensgezinswoning te koop aanbod, hapten ze meteen toe. Sieglin: “We konden korting krijgen op de koopsom en dat maakte het extra aantrekkelijk.” De woningbouwcorporatie verrichtte voor de overdracht nog wat achterstallig onderhoud en Armand kon aan de slag. Hij heeft een onhandige wand tussen de keuken en de woonkamer weggehaald, een nieuwe keuken gekocht, de badkamer betegeld, het toilet vernieuwd en de vliering verbouwd. “Nu hebben we het huis dat we altijd al wilden hebben.” En volgens Armand blijken kopers beter op hun omgeving te letten.

“Je ziet dat ze er direct baat bij hebben dat de buurt niet verpaupert.”

tweede verdieping

de woningmarkt komt zo meer in balans, waardoor voor verschillende inkomensgroepen evenredige kansen komen op een woning.

Volgens Herrema biedt de verkoop vooral mogelijkheden voor de lagere middenklasse. Driekwart van de Amsterdamse corporatiewoningen valt tenminste in die prijsklasse (tot 183.000 euro).

Middeninkomens kunnen op deze manier de koopmarkt betreden, waardoor zij in de stad kunnen blijven en koopkracht voor de stad behouden blijft. De wethouder vindt dan ook dat de verkoop moet doorgaan, maar alleen als de corporaties de nieuwbouwproductie op peil houden. Herrema zegt dat gegarandeerd tienduizend sociale huurwoningen beschikbaar moeten blijven. “De komende jaren wordt veel gesloopt, dan moet je voorzichtig zijn met het verkopen van woningen.” Corporaties en gemeente hebben afgesproken één nieuwe sociale huurwoning te bouwen voor elke twee die worden gesloopt.

Noord In Noord en Zuidoost, met hun hoge concentraties sociale woningbouw, worden de meeste corporatiewoningen verkocht. De prijzen zijn daar ook relatief laag voor Amsterdamse begrippen.

In Noord wordt ook het meest gemord over de verkoop. Han Wanders van het Initiatief Betaalbaar Wonen Amsterdam Noord (IBW-N) luidde al de noodklok: “In Noord is het aantal mensen met een laag inkomen niet afgenomen, maar juist toegenomen.

Die mensen hebben steeds meer moeite om een geschikte woning te vinden als woonblokken gesloopt worden.” Wanders benadrukt niet tegen gemengde wijken te zijn en het ook prima te vinden als mensen een sociale huurwo-

ning kunnen kopen. “Maar het mag naar onze mening niet ten koste gaan van voldoende goedkope woningen. Het verhaal van de gemeente is eenzijdig. Die zegt dat er geen ruimte is voor middengroepen in de stad. Maar op een betaalbare eengezinshuurwoning van 400 euro per maand komen in Noord vierhonderd kandidaten af.” Volgens hem hebben mensen die net wat meer te besteden hebben geen andere keus dan een woning te kopen.

Tegenstanders van verkoop kunnen hun borst natmaken. Er zijn afgelopen tien jaar bijna twaalfduizend corporatiewoningen verkocht in Amsterdam, maar dat is nog niet de helft van het afgesproken quotum. De gemeente heeft met de woningcorporaties afgesproken dat in de periode 2007-2016 ongeveer dertigduizend woningen verkocht mogen worden, dat zijn er drieduizend per jaar.

Kopers tevreden Maar wat zijn eigenlijk de ervaringen van de kopers zelf ? Kees Dignum, werkzaam bij zowel de Dienst Wonen als de Universiteit Utrecht, vroeg de studenten stadsgeografie Rogier Middelburg en Jaap Klei daar onderzoek naar te doen. Dignum: “Wij vinden de verkoop van sociale huurwoningen een succes, omdat de stad de concurrentie met suburbs aangaat en sociaal-economische stijgers kan vasthouden. En het biedt een groep mensen de mogelijkheid de woningmarkt te betreden. Ik vroeg me af wat de mensen er zelf van vonden en of er sprake is van sociale stijging van de kopers.”

Het onderzoek richtte zich op Noord en Zuidoost, de stadsdelen met de hoogste verkoopcijfers: Tuindorp Oostzaan en Nieuwendam-Noord in Noord en juli 2008

woningen Gein, Holendrecht en Reigersbos in Zuidoost. Alle kopers bleken al langere tijd op zoek naar een koopwoning, gemiddeld ruim een jaar. Ze konden simpelweg geen betaalbare woning vinden.

17

tueel vertrekt, zoveel mogelijk van de aanschafprijs eruit willen halen.” Hij investeert in een buurt en spreekt daarmee zijn vertrouwen uit. Dignum: “Verkoop van sociale woningen kan een bijdrage

Herrema: “verkoop zorgt voor een beetje trek in de schoorsteen” Er wordt verkocht aan zittende huurders en aan nieuwe bewoners van binnen of buiten de buurt. In Tuindorp Oostzaan zijn dat meer mensen uit dezelfde buurt dan bijvoorbeeld in Nieuwendam-Noord, 75 procent tegen 50 procent.

Kopers blijken hoger opgeleid dan huurders en hebben vaker een baan en een vast inkomen. De verkoop leidt over het algemeen ook tot een zekere verjonging van de buurt. Volgens de onderzoekers worden de buurten daar weerbaarder door. Middelburg: “Door te verkopen lukt het om mensen met een sterkere sociale positie vast te houden in een zwakke wijk als Nieuwendam-Noord. Kopers zijn minder snel geneigd te verhuizen, wat mogelijkheden biedt voor meer stabiliteit in de wijk.

Een koper committeert zich aan de woning en zal voordat hij even-

leveren aan de verhoging van de kwaliteit en leefbaarheid in een wijk.”

Van de kopers is in Noord 85 procent starter op de koopmarkt en in Zuidoost maar liefst 93 procent. Het gaat vooral om starters uit de buurt. Mensen kopen een corporatiewoning vanwege de betaalbaarheid en omdat ze een koophuis zien als investering voor de toekomst. En je kunt de woning naar eigen inzicht aanpassen. Klei: “Woningen worden duidelijk luxer.”

Meer woonruimte, dan wel de mogelijkheid de woning groter te maken, is vaak een motief een woning te kopen. Volgens de onderzoekers betekent dit dat gezinnen die anders de stad zouden verlaten nu eerder blijven.

In Noord kiezen kopers duidelijk voor het stadsdeel, in Tuindorp

Verkochte woningen zijn klein > € 244.000

Oostzaan nog meer dan in Nieuwendam-Noord. Het tuindorp uit de jaren ‘20-’30 met zijn typerende rijtjeswoningen, tuintjes en volkse uitstraling is in trek bij Noorderlingen. Maar ook elders in Noord loopt de verkoop goed.

Goed openbaar vervoer, de nabijheid van Landelijk Noord en de ontwikkeling van de noordelijke IJ-oever worden er als gunstige vestigingsfactoren genoemd.

Middelburg: “Daar zit wel ook

hoop bij, mensen willen graag dat het beter gaat met Noord. Er zijn immers ook nog problemen: een aantal kopers vertrekt als ze kinderen krijgen omdat ze die daar toch niet willen groot brengen.

Volgens sommigen is het aantal allochtonen te dominant.”

Volgens Klei is de samenstelling van de bevolking in de onderzochte gebieden in Zuidoost altijd meer in balans geweest en wordt die mix juist als een van

Wa n n e e r k u n n e n w e n u e i n d e l i j k e e n s k o p e n ?

Sylvana de Bruijn woont even verderop aan de Mijndenhof. “Ons buurtje is nog niet verkocht en de woningcorporatie wil ook niet zeggen wanneer dat wel gebeurt. Ik denk dat ze niet verkopen omdat ze er maandelijks toch een lekker bedrag mee verdienen.” De Bruijn, die al zeventien jaar aan de Mijndenhof woont, wil net als verschillende buren dolgraag haar huurhuis kopen. “Als ze er zo 180.000 euro voor vragen, doen we het.” De Bruijn wil van het huren af, de verhuurder vraagt volgens haar steeds weer extra geld voor kleine dingen. “We hebben een HR-ketel gekregen, maar ja, dan komt er wel weer 7,50 per maand aan extra huur bij. Dubbel glas? Hetzelfde verhaal. Als we kopen, komt er niet steeds maandelijks een bedrag terug.”

Toch zijn de huurwoningen in de straat goed betaalbaar, vindt De Bruijn.

Voor een driekamerwoning betaalt ze ongeveer 650 euro per maand en de woningen met een kamer extra kosten honderd euro meer. “En dat in een rustige omgeving vlakbij de Gaasperplas.”

De Bruijn denkt dat het goed zou zijn als meer woningen verkocht worden.

Veel huurders wonen kort in de buurt, dat komt de binding met de omgeving niet ten goede, vindt ze. “Ze stoppen iedereen maar in die woningen, mensen die niks met de buurt hebben.” Het leidt soms tot een verloederde omgeving met afval op straat. “Over het algemeen is daarin een verschil tussen huurders en kopers, maar in onze straat hebben mensen die een paar jaar geleden hun woning kochten ook al lang een berg zand voor de deur liggen.

Dus dat zegt ook niet alles.”

Opp. onbekend ≥ 80 m2 60 - 80 m2 ≤ 60 m2

€183.000 – 244.000 €159.000 – 183.000 € 122.000 - 159.000 < € 122.000 0

100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000

Aantal verkochte corporatiewoningen in 2007 naar verkoopprijs en vierkante meters WWS (daarbij worden alleen kamers, keuken en badkamer meegeteld). Bron: AFWC Jaarboek 2008 juli 2008

tweede verdieping

18

D e d o e - h e t- z e l f z a a k i s n i e t o n t e v r e d e n In winkelcentrum Reigersbos runt Hans Visser al twaalf jaar zijn ‘Woon- en Doe-Het-Zelf Centrum’. Het is een van de weinige winkels in de buurt op het gebied van woninginrichting en klusmateriaal.

“Toen ik hier begon bestond tachtig procent van de woningen uit huur.

Dat is flink veranderd. De laatste acht jaar is hier in de omgeving zo’n 45 procent afgestoten en verkocht.” In de winkel is het gebruikelijk dat mensen die aan het klussen zijn “twee weken iedere dag komen en dan zie je ze heel lang niet meer”.

De sociale mix in de buurt heeft ertoe geleid dat hij zijn winkelaanbod heeft moeten aanpassen. “Er zijn meer koopkrachtigen gekomen die wat meer bijzondere dingen willen hebben, maar in de huurwoningen zie je meer mensen die uit de gesloopte Bijlmerflats komen. Die hebben juist minder te besteden en daarvoor hebben we nu ook een apart assortiment en stunten we meer met aanbiedingen.” Het klantenbestand is voor een deel verjongd: “starters hebben hier toch een kans om wat te kopen en die hebben niet altijd zelf tijd om hun woning op te knappen. Net als voor ouderen hebben we een service om een heel huis compleet te schilderen, behangen en in te richten. Zo spelen we in op de veranderingen in de buurt.” de sterke punten ervaren. “Er is nooit een dominantie van een groep geweest en dat vinden bewoners juist aantrekkelijk.

En daar komt de mooie groene woonomgeving nog eens bij, vinden zij.”

Winst voor koper Aanvankelijk liep de verkoop stroef. Aanloopproblemen volgens Dignum: “Voor stadsdelen is het inmiddels gemakkelijker geworden om te splitsen; corporaties moesten zoeken wat ze het

beste in de markt konden zetten.”

Verkoop van naoorlogse woningen blijkt nog altijd lastig.

Dignum denkt dat het een kwestie van tijd is voordat de quota wel worden benut. “De uitkomsten van dit onderzoek zijn bemoedi-

gend. Verkoop van sociale huurwoningen biedt een extra entree in de woningmarkt en biedt buurtbewoners mogelijkheden in de eigen wijk door te stromen. In de Pijp zie je veel mensen van buiten binnenkomen, maar in Noord bijvoorbeeld is het beleid erop gericht zoveel mogelijk mensen binnen de wijk een kans te geven.

Je ziet dat mensen die kans ook pakken.”

De prijsstijging van de woningen kan, ook in perifere stadsdelen als Zuidoost of Noord, aanzienlijk zijn. Bijvoorbeeld die woning in Nieuwendam-Noord die enkele jaren geleden voor 125.000 euro werd verkocht en - na een investering van 25.000 euro - drie jaar later 230.000 euro waard was geworden. Mooi voor de eigenaar, maar niet meer bereikbaar voor de (lagere) middenklasse – de oorspronkelijke doelgroep. Herrema: “Als een woning eenmaal verkocht is dan is het aan de markt. Daar hebben we geen vat meer op.” z

Hoogste verkoop en goedkoopste woningen in Noord en Zuidoost Noord Zuidoost Bos en Lommer Westerpark Zeeburg Oost/Watergraafsmeer >€244.000

Oud-Zuid Centrum

€183 - 244.000

Geuzenveld-Slotermeer

€159 - 183.000

Oud-West

€122 - 159.000

De Baarsjes

< €122.000

Zuideramstel Osdorp Slotervaart 0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

Aantal verkochte corporatiewoningen naar prijsklasse per stadsdeel in 2007. In Noord en Zuidoost worden al jaren de meeste woningen verkocht. Daar staan veel grondgebonden woningen en de prijzen zijn er relatief laag. Bron Jaarboek AFWC 2008

tweede verdieping

juli 2008

Laatste woningbouwverenigingen realiseren uiteindelijk een fusie

AWV Het Oosten Noteert u even: op 30 juni rond middernacht zal een “feeërieke voorstelling de skyline van Amsterdam verlichten”.

Met neerdalende engelen en vallende sterren nog wel.

Het Oosten en AWV bezegelen met dit schouwspel op het Westergasfabriekterrein hun fusie en willen dat graag weten.

En dat is begrijpelijk, want beide woningbouwverenigingen hebben een moeizame fusiehistorie achter de rug. De nieuwe corporatie profileert zich met buurtgerichte gebiedsontwikkeling.

Fred van der Molen

Voor het nieuwe gecentraliseerde hoofdkantoor werd begin juni het voormalig ‘Rijksgoederenmagazijn voor Kleeding en Uitrusting’ op de Sarphatistraat 370 aangekocht. Het complex dat grenst aan het huidige kantoor van Het Oosten, heeft een oppervlakte van circa 7.500 m² en een fors buitenterrein.

O

p 1 juli 2008 fuseren AWV en Het Oosten. Begin juni werd de laatste formele klip gerond toen ook beide ledenraden de fusie goedkeurden.

Eerder hadden al minister Vogelaar, het Centraal Fonds Volkshuisvesting, de NMa, beide huurdersorganisaties en de betrokken gemeenten hun zegen gegeven, dan wel geen bezwaar gemaakt.

Almere onthield zich net als bij de fusie van Ymere en Woonmaatschappij van een oordeel.

Wethouder Adri Duivesteijn ziet niets in grootschalige fusies.

Eindelijk is het dan zover: vele stuur- en werkgroepen, heidagen, huisstijlcommissies, cultuurconferenties en personeelsgesprek-

ken verder. In het laatste weekeinde van juni begint de grote verhuizing. Niet naar het nieuwe hoofdkantoor, want dat is nog niet beschikbaar. Voorlopig worden de medewerkers herverdeeld over beide hoofdkantoren. In de toekomst wordt iedereen gehuisvest aan de Sarphatistraat. Daartoe werd het huidige politiebureau aan de Sarphatistraat aangekocht dat naast het hoofdkantoor van Het Oosten ligt.

Ook de huurderskoepels zijn nog niet onder één dak. De vrijwilligers draaien al maanden overuren om de belangrijkste zaken rond te krijgen – zoals huurcontracten, huurderstatuten en huishoudelijke reglementen. De feitelijke integratie van beide huurderskoepels en alle huurdersorganisaties moet nog beginnen.

Met de fusie tussen AWV en Het Oosten wordt een tijdperk afgesloten. De twee organisaties zijn de laatste zelfstandige (volle) Amsterdamse corporaties die nog

19

geen forse schaalsprong hebben gemaakt. Onder het neerdalen der engelen zullen in de nacht van 30 juni in ieder geval beide directeuren Gerard Anderiesen en Frank Bijdendijk een zucht van verlichting slaken. Beiden zagen deze eeuw diverse fusiepogingen mislukken: die van De Key, AWV en Het Oosten, die van ZVH en Het Oosten, die tussen AWV met Patrimonium en later Rochdale.

In september 2006 blokkeerde de ledenraad van Het Oosten de voorgenomen fusie met het Zaanse ZVH. Daarmee was ook de beoogde vervolgfusie met woonstichting De Key van de baan. De leden vreesden stijgende overheadkosten, een grotere afstand tussen corporatie en huurder en afname van de service. En bovendien: wat zou de meerwaarde voor de leden zijn, voor wie de ledenraad toch De Amsterdamse corporaties Ymere

46.311

Eigen Haard

36.680

Rochdale**

26.793

De Key

25.558

de Alliantie Amsterdam

21.214

AWV**

16.981

Het Oosten

11.602

Far West

9.225

Woonzorg*

1.593

DUWO**

1.550

Totaal

197.507

Aantal woningen per corporatie in Amsterdam per 1 januari 2008. * Woonzorg heeft geen gegevens aangeleverd. Dit zijn de aantallen van vorig jaar; ** 1261 woningen die hier bij DUWO zijn geteld, zitten nog in Pro Student, een samenwerkingsverband van DUWO, AWV en Rochdale, waarvan de verdeling resp. 50%, 25%, 25% zal zijn.

Bron:Jaarboek 2008, Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties juli 2008

Kort Bestek

AW V + H e t O o s t e n , z o z i t h e t

20

allereerst zou moeten opkomen?

Een forse tegenvaller voor directeur Bijdendijk. De discussie over de toekomst van Het Oosten kon opnieuw beginnen.

Zijn collega Anderiesen had eerder vergeefs geprobeerd een fusie met Patrimonium door de ledenraad van AWV en Rochdale te loodsen.

Wat hij en externe deskundigen ook voor argumenten inbrachten, het bleef NJET. Uiteindelijk gingen Rochdale en Patrimonium samen verder zonder AWV. Bij zowel AWV als Het Oosten zouden deze fusies tot opheffing van de vereniging en daarmee van de ledenraad hebben geleid. Het is bijna vergelijkbaar met de Eerste Kamer die met grote meerderheid zichzelf overbodig verklaart en opheft. Met deze fusie kan de verenigingsstructuur gewoon blijven bestaan. Dat neemt niet weg dat deze rechtsvorm wel een anachronisme dreigt te worden. Immers, ledenraden zitten er traditioneel voor de belangen van de leden.

Vroeger werd je lid als je een woning zocht. Maar de woningtoewijzing gaat al jaren buiten de corporatie om via Woningnet. En aan alle oude rechten van leden kwam 1 januari 2006 definitief een einde.

Het aantal leden zal dus verder afkalven, tenzij de nieuwe vereniging en de ledenraad een bepaalde meerwaarde aan het lidmaatschap weten te geven.

Waarom fuseren?

Waarom is deze schaalvergroting nodig? De nadelen van fusies zijn inmiddels alom bekend. In fusieprocessen gaat enorm veel tijd en energie zitten, vaak van de beste mensen van de organisatie. Zo’n corporatiefusie houdt de gelederen van directie tot huurdersorganisaties bezig. De overheadkosten zullen – in ieder geval de eerste jaren – stijgen omdat niemand

Kort BestEK

Bestuurders Gerard Anderiesen: voorzitter bestuur. Portefeuilles Wonen, Beleid en Strategie, Maatschappelijk en Commercieel en Vastgoed en VVE-beheer Frank Bijdendijk: lid van bestuur, Gebiedsontwikkeling, Projectontwikkeling, Financiën, Bedrijfsondersteuning en Advisering, directie NV Stadsgoed.

Directeuren Rogier Noyon (Strategie, beleid & maatschappelijke verankering), Roger Doomen (Financiën), Riny Sprengers (Acquisitie & allianties), Peter Roelofs (Gebiedsontwikkeling - Oost), Franck Storm (Gebiedsontwikkeling - West), Hester van Buren (Wonen), Peter Kramer (Projectontwikkeling), Ben Burgers (VvE-Beheer BV), Ronald Wiggers (NV Stadsgoed); Arthur de Vos (Amsterdamse Compagnie), Piet van der Horst (Vastgoedbedrijf ), Hans Borgmeijer (a.i. Commercieel & Maatschappelijk Vastgoed) Raad van Commissarissen De nieuwe Raad van Commissarissen bestaat uit raadsleden van Het Oosten en AWV. J. Kohnstamm (voorzitter) , J. van Fulpen (vice-voorzitter), H. Blocks, L. Ederveen, P. Koomen, J. Noach en C. Roozemond.

Vastgoedplannen tot 2012: • Nieuwbouw: 4000 woningen, zowel op uitbreidingslocaties als in herstructureringsgebieden • Sloop: 2000 woningen (voornamelijk van AWV) • Verkoop: 3000 woningen • Bouw van 2539 niet-woon verhuureenheden: 1983 parkeerplaatsen en 556 bedrijfsruimtes.

wordt ontslagen en niemand er op achteruit gaat. Ergo: zij die een betere functie krijgen, zullen er op vooruit gaan. In dit geval krijgen alle vaste medewerkers ook een netto bonus van 350 euro als blijk van ‘waardering voor de hoge inzet’. Dan zijn er de kosten aan advisering, communicatie en begeleiding en natuurlijk de invoering van de nieuwe huisstijl.

Critici wijzen er bovendien op dat het afketsen van eerdere fusies beide corporaties financieel niet heeft geschaad. Het Oosten – eens een armlastige corporatie - verspreidde laatst zelfs een persbericht waarin het trots een bedrijfsresultaat van 25 miljoen euro en een tot 35,8 procent toegenomen solvabiliteit presenteerde. Waarom dan toch een fusie als het zo goed gaat?

In de fusiestukken stellen de corporaties dat het speelveld verandert door het proces van schaalvergroting in de sector. AWV en Het Oosten zijn de kleinste ‘nor-

male’ corporaties van Amsterdam geworden. Je moet dus wel een schaalsprong maken – is het argument - om de concurrentie te kunnen blijven aangaan, om een aantrekkelijke gesprekspartner te blijven voor ontwikkelaars en gemeente en om een aantrekkelijke werkgever te blijven. Een andere motivatie is dat het takenpakket van corporaties steeds verder uitdijt, mede doordat er steeds meer verantwoordelijkheden verschuiven van overheid naar corporatiesector. Dat geldt voor het beheer van de publieke ruimte en voor het huisvesten van zorg- en maatschappelijke instellingen.

Bij het corporatiewerk hoort nu ook de bouw van middeldure woningen en de exploitatie van commercieel en maatschappelijk vastgoed. AWV en Het Oosten onderschrijven deze uitbreiding van het takenpakket van harte en willen graag als ‘maatschappelijke ondernemer’ actief zijn. Niet voor niets krijgt de combi AWV Het Oosten deze ambitieuze missie

mee: Met passie werken aan kwaliteit voor iedereen, in een stad om van te houden. Opmerkelijk is dat de nieuwe combinatie een eigen projectontwikkelingspoot gaat opzetten onder leiding van Peter Kramer, de huidige directeur Wonen van Het Oosten. De relatie met Kristal, de huidige vaste ontwikkelpartner van Het Oosten, wordt daarmee fundamenteel anders.

Buurtgerichte ontwikkeling Last but not least presenteren AWV en Het Oosten hun samengaan als een extra kans om ‘buurtgericht werken’ en ‘wijkgerichte ontwikkeling’ – de mantra’s van de moderne volkshuisvester – invulling te geven. Dat zou concentratie van woningbezit en een grotere omvang vereisen. Het Oosten en AWV – beide bijna exclusief actief in Amsterdam - worden samen in veel meer wijken de belangrijkste vastgoedeigenaar.

Die dominante aanwezigheid levert de hefboom waarmee de kwaliteit van wijken kan worden beïnvloed. De nieuwe combinatie gaat de verankering in de buurt versterken door een dekkend netwerk van complexbeheerders en huismeesters. Er zullen gebiedsregisseurs worden aangesteld en ‘buurtsteunpunten’ krijgen meer mandaat. Ook de huurdersorganisaties denken trouwens na over deze wijkbenadering: kunnen zij zich in de toekomst beter ook per buurt organiseren en zelfs in verbanden waarin ook andere buurtbewoners een rol spelen?

Uiteindelijk weet men bij AWV en Het Oosten dat dergelijke gebundelde wijkgerichte investeringen zich op termijn meestal nog terugbetalen ook. Want in een buurt waar het goed mee gaat stijgen de huizenprijzen. Op termijn vallen financiële en maatschappelijke doelstellingen samen. z juli 2008

Huisvesting grote gezinnen blijft een zoektocht

Blok 19 en andere problemen De corporaties zijn bezig met een inhaalslag in het aanbod van grote sociale huurwoningen voor grote gezinnen. Dat is goed nieuws voor families die nu in te kleine huizen wonen en in de stad willen blijven, maar niet altijd voor de nieuwe buren van deze gezinnen. Zeker niet als deze een gemeenschappelijke binnenruimte moeten delen. Bij blok 19 op IJburg ging het mis. Tal van oorzaken worden genoemd: verkeerd ontwerp, te grote concentratie gezinnen, er is niks te doen op IJburg. Maar de belangrijkste lijkt toch dat een aantal notoire probleemgezinnen bij elkaar is gezet. Dan toch maar de bewoners screenen vooraf?

Joost Zonneveld

Er wonen veel kinderen op IJburg. Ruim 25 procent van de IJburgers is jonger dan tien jaar.

IJ

burg moet een ‘wijk zonder scheidslijnen’ worden. Op het opgespoten zand verrijst een wijk met dure vrije kavelbouw, met middenklasse koopwoningen en sociale huur, maar ook met woonruimte voor zo’n beetje iedere speciale doelgroep, waaronder fysiek en geestelijk gehandicapten. De menging van ‘soorten bewoners’ is overigens niet in extremo doorgevoerd. Zelfs binnen een ‘gemengd woonblok’ bevinden de koopwoningen zich veelal aan de ene kant en de sociale huurwoningen aan de andere.

Of de jonge wijk inderdaad het schoolvoorbeeld van een geslaag-

de gemengde stad gaat worden, moet nog blijken. Maar de planners zijn er in ieder geval in geslaagd IJburg - als een van de weinige Amsterdamse wijken - een redelijke afspiegeling van de Amsterdamse bevolkingssamenstelling te laten aantrekken. Met één uitzondering: er wonen heel veel kinderen. Ruim 25 procent van de IJburgers is jonger dan tien jaar. En voorlopig gaat dat ook niet fundamenteel veranderen, want de corporaties gebruiken IJburg om hun grote tekort aan woningen voor grote gezinnen terug te dringen.

Nu kampen grote gezinnen met een fors imagoprobleem. Ze zouden synoniem zijn voor overlast en een negatieve invloed op de leefbaarheid hebben. Al lang dubben huisvesters over het ideale huisvestingsmodel voor grote gezinnen.

Op IJburg heeft woonstichting De Key ervoor gekozen een groot aantal van hen geconcentreerd te huisvesten. Blok 19 bestaat uit 77 huurwoningen van drie kamers of meer en 35 koopwoningen rond

een gemeenschappelijke binnenruimte. En jawel, er zijn forse problemen. Peter van Ling, directeur Wonen & Onderhoud van De Key, somt ze op: gehang, blowen, vernielingen, menselijke uitwerpselen in de gemeenschappelijke ruimtes, et cetera. “We hebben daar echt een probleem want als mensen iets van het wangedrag zeggen, dan is twee dagen later hun auto beschadigd.” Geen wonder dat het klachten regende bij de verhuurder.

De Key is niet de enige woningcorporatie die worstelt met de leefbaarheid als het gaat om woonblokken waar verschillende leefstijlen samenkomen. Zo leverde de Alliantie vorig jaar blok 46a op, dat twaalf grote gezinnen telt. De grote woningen zijn bij elkaar geplaatst en hebben een eigen opgang direct aan de straat.

“Daar is over nagedacht, want die woningen boven kleine woningen van bijvoorbeeld alleenstaande ouderen plaatsen of verspreiden door het blok, is vragen om problemen,” zegt beheerconsulente Bianca Themen. Toch kampt ook dit woonblok met de nodige leefbaarheidskwesties. Van irritatie over de was die buiten hangt tot vernieling van auto’s en jeugd die ondanks protesten van bewoners over de galerijen blijft rennen.

‘Verwachtingsmanagement’ Terug naar blok 19. Daar wonen maar liefst 105 kinderen, terwijl de voorzieningen en openbare ruimte amper berekend zijn op zoveel jeugd. Zo is de binnenplaats van het blok zelf bedoeld voor kleine kinderen; jongeren kunnen amper ergens terecht, er is niks. Het Ed Pelsterpark voor de deur is nog niet ingericht en IJburg beschikt ook met inmiddels tienduizend inwoners nog steeds niet over een jongerencentrum. juli 2008

derde verdieping

21

Foute ontwerpen

22

Ellen Ros van Ymere heeft vergelijkbare ervaringen in de Reimerswaalbuurt in Osdorp. Ymere heeft daar ruim een jaar geleden een groot complex met huur- en koopwoningen opgeleverd waarin onder meer 54 grote gezinnen zijn komen wonen. Ros: “Naast het gebouw staat ook nog een islamitische brede school, het krioelt er werkelijk van de kinderen, maar de speelgelegenheid is te beperkt.” De afstemming tussen de mensen die in een gebouw komen wonen en de beschikbare openbare ruimte kan juist rond complexen met grote gezinnen nog een stuk beter.

Toch vindt Joke van Vliet, projectleider wijk zonder scheidslijnen van stadsdeel Zeeburg, dat woningcorporaties goed moeten kijken wat grote gezinnen verwachten als ze bijvoorbeeld op IJburg gaan wonen. “Verhuizen is ingrijpend. Oude sociale netwerken ontbreken, goedkope winkels zijn er nog niet te vinden, de huren zijn vaak toch hoger dan in de oude

Binnenterrein van Blok 19

Derde verdieping

De Key wijt de leefbaarheidsproblemen in Blok19a ook aan het woongebouw zelf. Van Ling: “We hebben dat niet zelf ontwikkeld maar overgenomen van de bouwer. Wat blijkt is dat geluid in de binnenruimte veel echo veroorzaakt waardoor mensen geluidsoverlast ervaren. Bovendien sluit de houten vloer niet goed waardoor steentjes gemakkelijk op de auto´s terechtkomen die er onder staan geparkeerd.”

Volgens hem moet veel meer rekening worden gehouden met de doelgroep waarvoor gebouwd wordt. “Het opdrachtgeverschap is cruciaal. Het beheer en de plattegronden moeten voorafgaand aan de bouw goed in het programma van eisen worden vastgelegd.”

Een beter gebouw had de problemen kunnen ‘dempen’, denkt Van Ling. Maar om nu alleen de schuld bij het gebouw te leggen: “Het gaat in eerste instantie om het gedrag van de mensen zelf, maar wij kunnen nog leren om beter in te spelen op mogelijke problemen.”

buurt en men kent de omgeving minder goed.” Ze vindt dat de corporaties meer aan ‘verwachtingsmanagement’ moeten doen. “Het is van belang dat mensen weten waarin ze terechtkomen.”

Notoire probleemgezinnen Stef Spigt is ‘marktmeester’ van IJburg; hij moet er voor zorgen dat bewoners, overheid, bedrijven

ken. Spigt ziet het al misgaan bij de woningtoewijzing: “De corporaties hebben een getalsmatige opdracht, het maakt niet uit of ze spreiden of concentreren. Ze willen hun woningen natuurlijk ook snel verhuren. Dat leidt tot een concentratie binnen specifieke woonblokken.”

Maar volgens Van Ling is dat het probleem niet. Hij vindt het vooral

“Als mensen iets van het wangedrag zeggen, is twee dagen later hun auto beschadigd” en maatschappelijke organisaties samenwerken om van IJburg een voor iedereen prettige wijk te ma-

belangrijk dat grote gezinnen in de stad een plek hebben. Volgens Van Ling moeten we oppassen

dat we grote gezinnen gelijkstellen aan overlast. “Het probleem hier is dat we onverwacht te maken kregen met een aantal probleemgezinnen. De meeste grote gezinnen in een huurwoning zijn keurige huurders en hebben zelf ook last van asociaal gedrag. Een paar huurders verpesten het voor de rest.”

Enkele notoire probleemgezinnen kwamen dus als herhuisvestingskandidaat naar blok 19, zonder dat De Key daarvan op de hoogte was. Van Ling: “Het enige wat we krijgen is een huurdersverklaring en daar staat niet bijzonder veel informatie op. Dat moeten we als corporaties onderling echt beter gaan doen.”

Dat vindt wethouder Herrema nu ook. “Ik heb de Dienst Wonen opdracht gegeven om die overdracht van probleemgezinnen te onderzoeken. We merken dat dat nog te vaak niet goed gaat. Ik wil dat woningcorporaties er bovenop zitten als een probleemgezin verhuist.”

Volgens Spigt staan de woningcorporaties te weinig stil bij die overdracht: “Het past niet in de manier van denken, het systeem, zeg maar.” Of woningcorporaties het wel zo gemakkelijk vinden om probleemgevallen in de schoenen van een andere corporatie te schuiven, kan hij niet beoordelen. Wel is duidelijk dat vooral bij herhuisvestingskandidaten sprake is van tijdsdruk, mensen die hun huis uit moeten, hebben simpelweg een nieuwe woning nodig. Ros van Ymere erkent dat. “In West zien we een dikke prop in de herhuisvesting.”

Van Ling zou nieuwe bewoners het liefst laten screenen, maar denkt daarmee op wettelijke grenzen te stuiten. Ros zegt dat de verschillende woningcorporaties naar eenzelfde systeem van informatieverzameling toe moejuli 2008

A f s p ra k e n g rot e wo n i n g e n

ten, zodat gegevens gemakkelijker doorgegeven kunnen worden.

Het zou ertoe moeten leiden dat probleemgezinnen beter begeleid worden als ze verhuizen, maar ook dat probleemgezinnen beter gespreid kunnen worden.

Spigt vindt het opvallend dat erkende probleemgezinnen nauwelijks gevolgd lijken te worden.

“Jeugdzorg, de woningcorporaties en huisartsen, bij geen van de instanties in de nieuwe omgeving was bekend dat we hier met probleemgezinnen te maken hadden.

Maar we kregen steeds meer meldingen van scholen dat er met de kinderen wat aan de hand was en dat ze een verleden in de hulpverlening hadden. Zo blijkt dus achteraf dat je een paar probleemgezinnen bij elkaar hebt zitten. Dan is het heel lastig om daar nog iets aan te doen.”

Cameratoezicht en gezinscoaches Volgens Spigt hebben woningcorporaties er nu meer aandacht voor. “Vaak zijn veel aanvullende maatregelen nodig om de situatie te herstellen, dat kost handen vol geld. Ga maar na: leegstand, bedrijven die zich niet willen vestigen, bewoners die na korte tijd weer vertrekken, noem maar op.”

De Key en de Alliantie nemen maatregelen om de leefbaarheid in hun woonblokken te verbeteren. Van Ling: “Tijdens een recente bijeenkomst voor bewoners hebben we afgesproken dat we de problemen aan gaan pakken.” Zo komt er meer toezicht, onder meer met camera’s, en stuurt het buurtwerk gezinscoaches af op ouders die hun kinderen niet op hufterig gedrag aanspreken. Ook komt er een leeftijdsgrens voor spelende kinderen op het binnenterrein: dat is dan alleen nog bedoeld voor juli 2008

De Amsterdamse corporaties hebben met de gemeente afgesproken 1500 grote woningen voor gezinnen met drie of meer kinderen toe te voegen in de periode tussen 2007 en 2010. Dat kan door het samenvoegen van bestaande woningen, maar in de praktijk moet het vooral van nieuwbouw komen. Uit de evaluatie van de overeenkomst Bouwen aan de stad die onlangs verscheen, blijkt dat de woningcorporaties met hun plannen redelijk op schema zitten.

Volgens wethouder Herrema (Volkshuisvesting) zijn onlangs afspraken gemaakt dat de corporaties de driehonderd nog niet geplande woningen onderling verdelen. “De corporaties hebben zich gecommitteerd om de 1500 grote woningen in 2010 te realiseren. Zolang de woningproductie niet instort, vertrouw ik erop dat dat ook gebeurt.” de kleinsten. Van Ling: “Alleen als dat echt niet helpt dan moeten we tot uitplaatsing overgaan, maar dat willen we natuurlijk liever niet.

We willen het onderlinge contact tussen bewoners verbeteren en zij hebben uitgesproken dat ze dat ook willen.”

Maar ondertussen zijn de onderlinge irritaties huizenhoog opgelopen. Volgens ingewijden had De Key beter eerder kunnen aansluiten bij initiatieven van bewoners

bied zorgden enkele jaren geleden een aantal daar gehuisveste grote gezinnen voor forse overlast. Vanwege deze ervaringen pakt Ymere het in de Reimerswaalbuurt in Osdorp heel anders aan. Daar worden de komende jaren 1100 woningen sloopt. Er komt minder sociale woningbouw terug maar veel bewoners willen wel in de buurt blijven. Ros: “Toen we begonnen met huisbezoeken voor de herhuisvesting, schrokken we

“Zo blijkt dus achteraf dat je probleemgezinnen bij elkaar hebt gezet. Dan is het heel lastig om daar nog iets aan te doen” in blok 19 om kopers en huurders bij elkaar te brengen. “Het is nu moeilijk om betrokkenheid terug te krijgen.”

Ook de Alliantie introduceert binnenkort in blok 46 cameratoezicht, maar dan om de veiligheid van de auto’s in de parkeergarage te garanderen. En ook daar investeert de corporatie in betere onderlinge contacten. De Alliantie heeft daartoe een huurwoning beschikbaar gesteld als ontmoetingsruimte voor kopers en huurders. Themen wil bij volgende nieuwbouwprojecten vooraf toekomstige kopers en huurders bij elkaar brengen. Dan kunnen ook al in een vroeg stadium leefregels worden afgesproken.

Screening vooraf Voor Ymere klinkt dit alles maar al te bekend. Na de oplevering van het gebouw Hoop, Liefde en Fortuin in het Oostelijk Havenge-

ons rot. Er waren veel meer grote gezinnen dan we dachten en die moesten we wel ergens kwijt.”

Het complex Vrankendijke bood plaats aan 54 grote gezinnen, die volledig gescheiden zijn van de 46 koopwoningen, waardoor van menging amper sprake is.

Om van tevoren goed in te spelen op mogelijke problemen, is gekozen voor begeleiding tijdens de plaatsing van huurders. Ros: “Onze eigen bewoners screenen we. We kijken naar hun verleden op het gebied van overlast, huurachterstanden, onrechtmatige verhuur. En we informeren bij de leerplichtambtenaar en buurtregisseur. Op een gegeven moment hadden we 54 kandidaten en met negentien gezinnen was er ‘iets’. Daarmee zijn we gaan praten. Tegen het stadsdeel hebben we gezegd dat als een gezin op alle punten slecht scoort, we dan overwegen die mensen niet in een

23

nieuwe woning te plaatsen.” Dat bleek uiteindelijk bij twee gezinnen het geval, maar die kozen zelf ook niet voor de woning vanwege de nabijgelegen nog te vestigen coffeeshop. De andere zeventien gezinnen hebben na gesprekken en duidelijkheid over woonregels wel hun nieuwe woning kunnen betrekken. “Dat was een goede ervaring, want wij werden als woningcorporatie ook minder anoniem.”

Hoewel Ymere door middel van het project Portiekportiers kinderen in dit complex meer bewust probeert te maken van een nette leefomgeving, gaat het ook wel eens mis. Veel ouders werken en er is niet altijd voldoende toezicht waardoor de kinderen zich zonder begeleiding op straat moeten vermaken. Ros: “En omdat de plint nog niet in gebruik is, sneuvelt er wel eens een ruit door voetballende kinderen. Dan krijg je snel wijzende vingers: ‘kijk dat krijg je met van die grote gezinnen’. Wederzijdse acceptatie tussen verschillende bewoners blijkt lastig. z

derde verdieping

WoonNetwerk liet nieuw visitatiestelsel voor corporaties ontwikkelen 24

‘Extern, onafhankelijk, gezaghebbend’ Het debat over de rol van woningcorporaties in het publieke bestel is de afgelopen periode op hoge toon gevoerd. De opgelegde financiering van Vogelaars prachtwijken en de invoering van vennootschapsbelasting zijn binnen de sector slecht gevallen. Omgekeerd willen overheden en andere ‘stakeholders’ zicht op maatschappelijke prestaties van corporaties. Zal de nieuwe visitatiemethodiek eindelijk uitkomst bieden? Brancheorganisatie Aedes heeft de nieuwe methodiek al omarmd.

Bas Donker van Heel

Steven de Waal, oprichter en voorzitter van PublicSPACE, werkte de pilot uit waar het nieuwe visitatiestelsel werd beproefd.

VIerde verdieping

U

niversiteiten worden al jaren ‘gevisiteerd’ en dat werkt over het algemeen goed. Ook de corporatiesector heeft op vrijwillige basis kennis gemaakt met het fenomeen visitatie, maar deze initiatieven trof het verwijt van vrijblijvendheid.

Als resultaten tegenvielen had dat nauwelijks gevolgen voor de betreffende organisatie. Deze vorm van zelfreiniging oogstte daarom weinig vertrouwen bij de buitenwacht. Een groep corporaties, verenigd in het WoonNetwerk, zocht begin 2006 om die

reden naar een visitatiestelsel dat verder gaat dan halfslachtige zelfregulering, maar dat niet berust op overheidstoezicht. Een visitatierapport, is het uitgangspunt van de initiatiefnemers, geldt pas als gezaghebbend als sprake is van een onafhankelijke commissie van buiten de sector. Daarvoor is de term ‘maatschappijsturing’ gelanceerd en daarom heet de nieuwe methodiek ‘maatschappelijke visitatie’.

Het WoonNetwerk benaderde Steven de Waal, oprichter en voorzit-

Visitatie Woningcorporatie, terwijl de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting als kwartiermaker en ondersteuner fungeerde.

Een onafhankelijke stichting, die straks de rol van de auditraad overneemt, is in oprichting.

Resultaten meten Aan De Waal de vraag waarin de nieuwe methodiek zich onderscheidt van de oude. “We wilden geen afvinklijst of een vorm van retoriek voor de omgeving, maar gekwantificeerde prestaties. Wat

“Die mist-strategie heeft de sector een half miljard gekost.” ter van PublicSPACE, een particuliere denktank op het gebied van maatschappelijk ondernemen, om met een pilot een nieuw stelsel uit te werken. De Waal formeerde de Auditraad Maatschappelijke

is er van je plannen daadwerkelijk terechtgekomen? Het concept van de maatschappelijke onderneming berust erop dat je verantwoording aflegt, dat je laat zien hoe je verankerd bent in de samenleving. Met name gaat het dan om de manier waarop je geld inzet. Je moet je niet in mist hullen of je verschuilen achter excuusprojecten. Dat moet allemaal transparant worden, op een gestandaardiseerde manier.

Je zou kunnen zeggen dat die miststrategie, die een deel van de sector volgde, politiek draagvlak heeft gekost en daarmee een half miljard op jaarbasis. Het is beter om als corporatie argumenten te hebben, in de vorm van cijfers.”

De methodiek moet stakeholders als gemeenten, zorginstellingen en huurders een betrouwbaar beeld geven van de prestaties van een corporatie. Is deze maatschappelijke visitatie voor de sector tegelijk de manier om druk van de landelijke overheid te weerstaan?

“Corporaties kunnen straks eens in de vier jaar, zo bepaalt sinds kort de Aedescode, zelf een geaccrediteerd bureau kiezen om deze visitatie uit te voeren. Omdat juli 2008

25

Algemeen directeur Jim Schuyt van De Alliantie heeft geen spijt van deelname aan de maatschappelijke visitatie: “Wat de uitkomst ook zal zijn, als maatschappelijke onderneming moet je en wil je aan je omgeving laten zien wat je presteert”.

uitvoerende bureaus gebruik maken van een degelijke en uniforme methodiek zou ander toezicht niet nodig hoeven zijn. Belangrijk is verder dat deze methodiek uitgaat van de lokale opgave. De landelijke politiek kijkt alleen naar geaccumuleerde cijfers, maar wat de Kamer ook eist van een minister, de overheid bouwt niet. Belangrijker, deze methode dwingt corporaties resultaten te meten. Dat gebeurt soms onvol-

doende. Ik vraag me af hoe je als organisatie dan wilt leren.”

Een belangrijke vraag is nog onbeantwoord. Wat is de status van visitatierapporten? Met andere

een rapport al verwoorden wat er zou moeten veranderen, maar dat vonden we voor een objectieve visitatie niet juist. Het gaat namelijk om het oordeel van de stake-

“Niet iedereen zal blij zijn met deze visitatie; het is nou eenmaal geen grabbelton.” woorden, wat volgt er op publicatie, al dan niet via een site?

De Waal: “Er zijn verschillende varianten denkbaar. Je kunt in

holders. Die moeten druk zetten, liefst samen met de Raad van Toezicht. Een tweede mogelijkheid is dat je een voorlopig oordeel geeft,

M a at s c h a p p e l i j k e v i s i tat i e w o n i n g c o r p o r at i e s Stelt de samenleving (stakeholders) in staat een oordeel te vormen over het functioneren en de maatschappelijke prestaties van woningcorporaties. Stelt corporaties in staat zich te verantwoorden Beoordeling vindt plaats aan de hand van vier perspectieven: de opgaven in het werkgebied, ambities en doelen van de corporatie, het vermogen/investeringen en de verwachtingen van belanghebbenden. In het visitatierapport staan naast rapportcijfers voor maatschappelijke prestaties ook grafische voorstellingen van de verhouding tussen bijvoorbeeld bouwproductie, doelgroepen, betaalbaarheid en duurzaamheid (spinnenwebben), plus een korte, toegankelijke recensie (gebaseerd op een vast lexicon).

Een pilot, uitgevoerd door zes bureaus, leidde tot een breed geaccepteerde methodiek.

Een visitatiecommissie wordt geformeerd door juli 2008

geaccrediteerde bureaus. Het proces wordt gecontroleerd door een onafhankelijke stichting Maatschappelijke Visitatie Woningcorporaties (i.o.). Tot die tijd is de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) waarnemer.

Het nieuwe stelsel wordt verwelkomd door onder meer de Woonbond, de Vereniging Nederlandse Gemeenten, de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties, de fracties van PvdA en CDA, het Ministerie van VROM/WWI en brancheorganisatie Aedes, die haar leden verplicht zich eens per vier jaar aan een visitatie te onderwerpen.

Er zijn diverse voorstanders van het idee dat stakeholders een visitatie voor een bepaalde corporatie moeten kunnen aanvragen.

Voorbeelden van visitatierapporten, de methodiek en meer achtergrondinformatie zijn te vinden op de site van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting: www.sev.nl

bijvoorbeeld over slecht meten. Je schrijft dan in het rapport dat er nog geen basis is voor een afgewogen oordeel en dat je verwacht dat over een jaar bruikbare cijfers beschikbaar zijn.”

Het is straks aan de gevisiteerde corporatie om met het rapport in de hand stakeholders open tegemoet te treden. Maar het vervolg is niet geformaliseerd of gestructureerd. Wat als na een half jaar nog niets met de uitkomsten is gedaan?

“Klopt, binnen zo’n periode moe­ten de Raad van Toezicht, de gemeenteraad of een huurdersvereniging ermee aan de slag kunnen. Eventueel ook de inspectie van het ministerie of het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Ik kan me voorstellen dat de wetgever, als we vinden dat het onvoldoende geregeld is, voor een sluitstuk zorgt door de bevoegdheden van omgevingspartijen in de wet vast te leggen.

Dus algemeen verbindend. Er zijn namelijk corporaties die niet bij Aedes zijn aangesloten en dus niet aan hun code zijn gebonden. Bovendien kan Aedes een onwillige corporatie hooguit uit de vereniging zetten. Je zult dus publiekrechtelijke consequenties moeten verbinden aan het stelsel.”

Onafhankelijkheid Christine Oude Veldhuis was met ECORYS (geaccrediteerd in 2006) verbonden aan de pilot. Na de introductie van het nieuwe stelsel staat hun veel werk te wachten.

Een heikel punt is de onafhankelijkheid. Hierop wordt weliswaar toegezien door een stichting met deskundigen, maar de bureaus zullen toch met elkaar moeten concurreren om opdrachten. De corporaties kiezen zelf het bureau waarmee ze in zee willen.

VIERDE verdieping

26

“Dat is een interessante vraag”, begint Oude Veldhuis. “Uiteraard is daar bij het ontwikkelen van de methodiek bij stilgestaan. Er zijn geen regels voor opgesteld, maar wij hanteren wel een eigen regel: als we bij een corporatie betrokken zijn geweest bij strategische vraagstukken, doen we geen visitatie en na afronding van een maatschappelijke visitatie doen we geen acquisitie.”

Tijdens de visitatie wordt op verschillende momenten gesproken met een management team, een directie of een Raad van Toezicht.

Hoe houd je je oordeel helder?

“In die gesprekken laten we zien tot welk oordeel wij komen. Dat zal soms wringen, zeker als men niet blij is met de conclusies. Maar zo’n discussie vindt plaats op basis van argumenten. Bovendien is het goed feiten, jaartallen en namen steeds te checken. Soms geeft een corporatie een nadere uitleg en als dat relevant is neem je dat op. Het is wennen, want de bestaande visitatie, volgens de Raeflex-methode, richt zich meer op de beleidscyclus. Wij U i t h et v i s i tat i e ra p p o rt va n D e A l l i a n t i e “Een één-op-éénmeting van de geleverde en beoogde prestaties in relatie tot de doelstellingen is nog maar beperkt mogelijk.”

“De ambitie om solidair te zijn met, en oog te hebben voor de onderkant van de samenleving, komt nog maar beperkt tot zijn recht.”

“Het algemene beeld dat uit reputatiemetingen komt is positief en ook redelijk consistent. Men ziet De Alliantie als een stevige, herkenbare en actieve club.”

“De harde waarden zijn volgens stakeholders herkenbaarder dan de zachte waarden zoals solidariteit en stakeholdermanagement.”

VIerde verdieping

beoordelen de feitelijk geleverde prestaties en de duurzaamheid daarvan.”

Is het lastig om cijfermateriaal boven water te krijgen?

Oude Veldhuis: “95% van de stukken hebben wij in de eerste fase, wij noemen dat deskresearch, al tot onze beschikking. Witte vlekken moet je daarna invullen en inkleuren, vaak aan de hand van interviews. Je merkt dat corporaties moeten wennen aan de methodiek. Aan de hand van kwartaalrapportages, jaarverslagen en interne stukken is het overigens goed mogelijk de consistentie van het materiaal te beoordelen. Als we bijvoorbeeld de productie van nieuwbouwwoningen beoordelen, kunnen we gebruik maken van cijfers van het Centraal Fonds Volkshuisvesting of een gemeentelijke Dienst Wonen. De bouw-

zelf het presteren naar vermogen invult. Wat is de eigen financiële sturing? Hoe weegt men investeringsbeslissingen, gegeven de opgaven en de financiële mogelijkheden, af ? Hoe gaat men om met de eisen van het Centraal Fonds en het Waarborgfonds?

Deze mogelijkheid tot transparantie kan de discussie over de sector goed gebruiken.”

Geen pr-instrument De Alliantie was één van de corporaties die aan de recente pilot deelnamen. Dat leverde een visitatierapport op met mooie, maar ook minder mooie cijfers.

Het resultaat is voor iedereen via internet ontsloten en De Alliantie zond verder een samenvatting rond. Algemeen directeur Jim Schuyt heeft geen spijt van deelname. “Deze maatschappe-

Schuyt: "Ik zou het een goede zaak vinden als de minister een algemeen verbindende code zou voorschrijven voor de hele sector." productie is in de praktijk vaak lager dan men zich had voorgenomen. De feitelijke prestaties worden dan beoordeeld, maar je kunt voor de lagere productie wel verklaringen aandragen. Die komen terecht in de tekst die bij de beoordeling staat.”

Heeft zij suggesties voor een verdere ontwikkeling van de methodiek?

“Je moet dit steeds tegen het licht blijven houden. Maar concreet: het veld ‘presteren naar vermogen’ is het meest in ontwikkeling.

Wij hebben een eigen aanpak ontwikkeld om transparant te maken hoe de verhouding is tussen maatschappelijke prestaties en het vermogen van corporaties. Daarbij gebruiken we onder meer cijfers van de corporatie en van het CFV en we bekijken hoe de corporatie

lijke visitatie draagt bij aan het ordeningsdebat, maar wat daarvan ook de uitkomst zal zijn, als maatschappelijke onderneming moet je en wil je aan je omgeving laten zien wat je presteert op het gebied van samenlevingsopgaven. Bovendien krijg je zelf een spiegel voorgehouden. Het zal duidelijk zijn dat we hier niet met een pr-instrument te maken hebben. Niemand, geen enkele corporatie, koopt wat voor een joechei-verhaal.”

Uit het visitatierapport valt op te maken dat De Alliantie op het gebied van prestatiemeting groeipotentieel heeft. Wat gebeurt er met zo’n constatering?

Schuyt: “Die opmerking was herkenbaar. We moeten scherper verwoorden wat we willen en doen, en op welke terreinen.

Dat moeten we expliciet kunnen aangeven. Maar dat bekent niet dat we nieuwe administratieve systemen nodig hebben. Het is meer een kwestie van houding, van cultuur. Leren kijken door de ogen van anderen.”

Heeft Schuyt suggesties voor verdere verbetering van het visitatiestelsel?

“De methodiek is steeds beter en gerichter geworden tijdens de dialoog met de auditraad. Ik hoop wel dat visitatierapporten niet te lijvig worden. Scherp en beknopt zou ik zeggen.”

Welke gevolgen zal invoering van deze methodiek voor de sector hebben?

“Ik zou het een goede zaak vinden als de minister een algemeen verbindende code zou voorschrijven voor de hele sector. Niet iedereen zal blij zijn met deze maatschappelijke visitatie.”

Wat staat een corporatie te doen als het visitatierapport gereed is?

“Daar is geen blauwdruk voor.

Het is aan corporaties om de belanghouders erbij te betrekken.

Wij hebben als corporatie dagelijks contact met stakeholders, maar je moet zo’n rapport apart en degelijk bespreken met elkaar.

Aan de andere kant, er zijn 454 corporaties. Laten we die stakeholders niet gek maken…”

Wat voor eisen stel je aan jezelf, na de conclusies van het rapport tot je te hebben genomen?

Schuyt: “We moeten ons cijfermateriaal scherper krijgen. Over een jaar of twee moeten we de balans opmaken of we op de genoemde punten vooruitgang hebben geboekt. We zullen eens per jaar belanghouders informeren over wat we daarvoor hebben gedaan. Daarbij mogen harde noten worden gekraakt. Trouwens, dat gebeurt al volop.”z juli 2008

De leeskamer Atlas Westelijke Tuinsteden Amsterdam

27

Ruimte voor Amsterdamse kwaliteit Trends uit het onderzoek Wonen in Amsterdam 1995 - 2007

D

e Westelijke Tuinsteden vormen zo’n beetje het meest onderzochte en beschreven woongebied van na de oorlog. Toch weten de auteurs van de Atlas Westelijke Tuinsteden - Ivan Nio, Arnold Reijndorp en Wouter Veldhuis - nog met een originele studie te komen.

Zij hebben geprobeerd de ‘sociaal-ruimtelijke praktijken’ in beeld te brengen: ‘de geleefde stad’ in de terminologie van de auteurs. Door met de bewoners te praten, door ze te observeren, door er langdurig rond te lopen, door voorzieningen in kaart te brengen. Talloze observatie-uren hebben geleid tot gedetailleerde analyses die de sociale en culturele dynamiek van Nieuw West letterlijk in kaart brengen. De Atlas laat in een grote variëteit aan kaarten en foto’s de dynamiek van de wijk zien, van horeca tot winkels, van recreatie tot onderwijs, van alledaagse hofjes tot rituele plekken, overdag en ’s avonds.

Het wetenschappelijke doel van de auteurs was een nieuw type observerend onderzoek in praktijk te brengen. De auteurs Nio en Veldhuis wonen er ook zelf. Zij willen graag het negatieve beeld van het gebied corrigeren. Dit leidde wel tot een publicatie waarin alle problematische kanten van Nieuw West – geen kaarten van hangjongeren bijvoorbeeld - zorgvuldig worden vermeden.

Atlas Westelijke Tuinsteden Amsterdam – de geplande en de geleefde stad. Te bestellen via www. trancity.nl, € 24,50. Een uitgave van Trancity in samenwerking met de EFL Stichting

Architectuurherstel in Amsterdam

D Gemeente Amsterdam

Dienst Wonen

Wonen in Amsterdam, gedachten over trends

I

edere twee jaar onderzoeken de gemeente en de hier gevestigde woningcorporaties de woonsituatie, het inkomen, de wensen en de relevante meningen van Amsterdammers. ‘Wonen in Amsterdam’ is het grootste steekproefonderzoek in de stad en niet voor niets spreekt Maarten Egmond, directeur van de Dienst Wonen, van ‘het fundament onder het hoofdstedelijk woonbeleid’. Omdat het onderzoek al zeven keer heeft plaatsgevonden, ontstaat zicht op langjarige ontwikkelingen (1995-2007) en die zijn in de recente publicatie ‘Ruimte voor Amsterdamse kwaliteit’ weergegeven en geanalyseerd door een goed ingevoerd schrijversteam van de Dienst Wonen. Voor iedereen die actief is op de Amsterdamse woningmarkt, in welke hoedanigheid dan ook, bevat dit boek een schat aan bruikbare en samenhangende gegevens. Denk bijvoorbeeld aan het verband tussen inkomen en woonsituatie, woningaanbod en populatie en natuurlijk de samenhang binnen buurten en tussen buurten en de omliggende stukken stad. Het cijfermateriaal, gepresenteerd in overzichtelijke grafieken, laat zich steeds eenvoudig terugvertalen naar de concrete wensen van Amsterdammers en dus de opgaven voor politiek, bestuur en woningaanbieders.

e restauratieve uitgangspunten van ‘Beter Verbeteren’ (de BVB-subsidieregeling, sinds 1990) hebben zich in Amsterdam door de jaren heen bewezen als bruikbare standaard voor het aanpakken van bestaande gebouwen.

Met name voor de negentiende-eeuwse wijken en de Gordel 20-40 is het van groot belang. In ‘Het Beste Verbeterboek, Architectuurherstel als cultureel ambacht’ worden best practices uit diverse Amsterdamse stadsdelen afgewisseld met essays van betrokken deskundigen uit diverse disciplines. Daarbij gaat het onder meer over centimeters, ambachtelijkheid, architectuurgeschiedenis, welstand, stedelijk weefsel en culturele opgaven. Maar natuurlijk ook over de benodigde samenwerking tussen stadsdelen, eigenaars, corporaties, aannemers en, niet te vergeten, timmerfabrieken (kozijnen!). Interessant is verder hoe de restauratie/ renovatie wordt uitgevoerd conform de eisen van het Bouwbesluit of hedendaagse geluidsnormen en wat dat dan weer voor eisen stelt aan de inventiviteit van de uitvoerders. De teksten worden, hoe kan het anders, begeleid door veel foto’s en plattegronden.

Het Beste Verbeterboek, Architectuurherstel als cultureel ambacht, Marloes van Haaren en Marinus Oostenbrink, Uitgeverij Thoth, Bussum 2008, geb., 143 blz., ISBN 978 90 6868 463 6, prijs 29,90 euro

Ruimte voor Amsterdamse kwaliteit, Trends uit het onderzoek Wonen in Amsterdam 1995-2007, Hester Booi c.s., onder redactie van Kees Dignum, Gemeente Amsterdam/Dienst Wonen 2008, geb., 92 blz., meer informatie op www.wonen.amsterdam.nl juli 2008

de leeskamer

Lex Pouw neemt na 25 jaar afscheid

28

Trots op Ymere Lex Pouw verlaat na ruim 25 jaar de Amsterdamse volkshuisvestingswereld, of althans Ymere. Hij is trots op de prestaties van ‘zijn ‘ corporatie. De oude woningvoorraad staat er goed bij. Bijzondere gebouwen als het Sieraad en de Timorpleinschool hebben een nieuwe bestemming gevonden.

En aan de oevers van het IJ verrijst een nieuwe, gevarieerde stad.

Bert Pots

Z

ijn voor de buitenwereld plotselinge vertrek als bestuursvoorzitter van fusiecorporatie Ymere betitelt Lex Pouw als een ‘opzettelijke keuze’.

Hij wilde de nieuwe organisatie niet al te lang in de weg zitten. “De start is gemaakt. De fusie tussen Ymere en de Woonmaatschappij krijgt heel snel vorm. Er staat een goed bestuur. Mijn opvolging is geregeld. Dan nog lang blijven rondlopen, dat is niks.”

De wortels van Ymere gaan terug naar midden negentiende eeuw.

Een zesde deel daarvan heeft Pouw persoonlijk meegemaakt.

Volgens hem is de afgelopen jaren – vooral na verzelfstandiging van de corporaties, privatisering van het Gemeentelijk Woningbedrijf en het schrappen van overheids-

Dat is het spannende van een zwart gat subsidies – een zeer succesvol bedrijf ontstaan. “Het bedrijf staat als een huis. We bedienen op een goede manier de regionale woningmarkt. En we leveren een geweldige bijdrage aan oude buurten. We hebben de schaal om op allerlei plekken de kwaliteit van woningvoorraad en buurten te verbeteren. Daarbij hebben we ook de ambitie te werken aan allerlei vraagstukken van sociale aard. De kwaliteitsambities van onze nieuwbouw garanderen een toevoeging van langdurig waardevolle producten.”

Ymere weet zich naar de mening van Pouw echt te onderscheiden.

Trots is hij op de staat van de oude

interview

woningvoorraad, soms nog daterend uit de negentiende eeuw.

“Grote stukken oud woningbezit hebben we al opgeknapt. Of daarvan is de aanpak in uitvoering. Neem de Dapperbuurt, de Spaarndammerbuurt, Tuindorp Oostzaan, Indische Buurt of Betondorp. Ik kan een lange lijst opnoemen. De enige buurt waar we nog op gang moeten komen is de Van der Pekbuurt. Ook ons alleroudste bezit, bijvoorbeeld in de Jordaan, staat er doorgaans goed bij.”

Buurticonen Het gaat hem om meer dan alleen architectuur. Het sociaal-economische leven in oude wijken krijgt eveneens een oppepper. “Bij ons cultureel erfgoed hoort kansen bieden. Je hoeft er niet trots op te zijn, maar ooit hadden we de woonscholen. Nu vertalen we het bieden van een beter perspectief aan jongeren met bijzondere activiteiten in achterstandswijken.

Kansen bieden hoort echt bij onze attitude.”

In de Indische Buurt bestemde Ymere de Berlage-blokken voor starters en studenten. In dezelfde wijk kreeg ook de voormalige Ambachtsschool een nieuwe bestemming. “We hebben aan het Timorplein een echt icoon gecreëerd. Er is door de komst van hotel, bioscoop en kleinschalige bedrijfsruimten een andere kleur in de buurt ontstaan. Een soortgelijk resultaat hebben we eerder ook weten te bereiken met de meer creatief-artistieke invulling van Het Sieraad in de Baarsjes.

We zagen aanvankelijk tegen de risico’s op. Het ging om een groot complex, maar het commerciële en alternatieve circuit heeft het goed opgepakt. De Chassébuurt wordt – ook door de nieuwbouw en het fraaie gevelherstel - een

heel mooie buurt. Daarmee is het bewijs geleverd dat een corporatie met de bouw van een icoon een buurt een geweldige impuls kan geven.”

Trots is hij ook op de aanpak van de herstructurering in buurten van recenter datum. Ymere heeft een dominante positie in de Reimerswaalbuurt in Osdorp. Daar wordt een enorm programma gerealiseerd. En NieuwendamNoord krijgt een heel ander aanzien. Sloop is voorzichtig begonnen. De woningvoorraad zal een belangrijke kwaliteitsverbetering ondergaan.

Nieuw gezicht Niet op de laatste plaats vraagt Pouw aandacht voor de jongste stadsinbreiding aan de IJ-oevers.

Amsterdam krijgt met hulp van onder meer Ymere een heel nieuw gezicht. Aan alle kanten van zijn werkkamer op de dertiende etage aan de De Ruijterkade zijn aannemers in de weer. “We zijn zowel aan de noordkant, als aan de zuidzijde van het IJ een grote mederisicodragende ontwikkelaar. In al die ingewikkelde bouwklonten zijn wij aanwezig met goedkope en duurdere huurwoningen, koopwoningen, commerciële plinten en culturele voorzieningen. We blijven bovendien langdurig aan de Zuidelijke IJ-oever. Pakhuis Afrika hebben we gekocht, net als Detroit. Andere delen hebben we zelf ontwikkeld. Hetzelfde geldt voor het Westerdokseiland. Er ontstaat een bijzondere stedelijke rand aan het water.”

De voor de stad ongebruikelijke dichtheid, jaagt hem geen vrees aan. “Bij de ontwikkeling van de Oostelijke Handelskade hadden we die vrees nog wel. Maar het Westerdokseiland was bij wijze van spreken al verkocht, voordat de eerste steen werd gelegd. Onze juli 2008

29

sociale woningbouw op het Oosterdokseiland moet nog gestalte krijgen, maar ik ben er van overtuigd dat ook dat gebied fantastisch gaat lopen.”

Daarnaast realiseert Ymere een forse productie in de regio. “Ymere draagt flink bij aan de groei van de regionale woningmarkt. Wij zijn op alle mogelijke plekken in de Noordvleugel actief. In Alkmaar, Purmerend, Leiden, Haarlemmermeer.” Het is, zo geeft hij toe, wel een kwetsbare productie. “We zijn sterk afhankelijk van verbetering van de infrastructuur. We worden geconfronteerd met toenemende milieu-eisen. En de bestuurlijke afwikkeling van bouwlocaties verloopt niet altijd even vlot. Maar ondanks al die externe factoren, juli 2008

weten we toch een behoorlijke productie te realiseren.”

Het verwijt dat zijn corporatie in de regio niet het juiste aanbod realiseert en veel te vaak kiest voor minder gewenste appartementen, deert hem niet. Hij mist de nuance. “De vraag naar en de opbrengst van dergelijke appartementen is wat lager, maar we kunnen de woningproductie niet terugbrengen tot alleen de bouw van stedelijke appartementen of rijtjeswoningen. Dat er een koopkrachtige vraag naar iets anders is, zegt niet dat we geen appartementen moeten bouwen. Er is een heel gevarieerde vraag, ook in de regio; van niet-gezinnen, senioren, kleine huishoudens. We moeten het hele palet bestrijken.”

Buitenlandbeleid Pouw benadrukt dat het daarbij om meer gaat dan alleen de schaal, maar ook om ambitie. “Voor ons is aandacht voor kunsttoepassing in al onze complexen heel vanzelfsprekend. Op dat terrein kennen we een lange traditie. Verder besteden we systematisch aandacht aan tuinontwerp. Ook in oude buurten.

Dat is al met al heel onderscheidend.”

Een andere onderscheidende strategie is voor hem het systematische buitenlandbeleid.

“Doorgaans geven corporaties organisaties in de Tweede of Derde Wereld subsidies. Ymere wil de zelfredzaamheid stimuleren en heeft daarvoor een lenin-

gensysteem verzonnen en stichting DIGH helpen oprichten. We mogen als toegelaten instelling geen geld lenen aan organisaties in Zuid-Afrika, Oost-Europa of de Antillen. Maar we mogen via de speciale stichting wel leningen garanderen. Op die manier kunnen wij toch ons model exporteren. Het is een uitvinding waar ik heel trots op ben.”

Hij heeft vanaf de jaren tachtig aan stad en regio getimmerd.

“Dan kom je ook je eigen fouten tegen. We hebben als Gemeentelijk Woningbedrijf lange tijd genoegen genomen met een bescheiden kwaliteit tegen een lage prijs. Vooral de jaren tachtig waren op het punt van esthetiek een slordige tijd. Toen was er veel aandacht voor bouwen voor de buurt. Er werd veel aandacht geschonken aan bewonersparticipatie. Het geld ging vervolgens naar de binnenkant, niet naar de gevel. Dat zijn de kunststofkozijnen die we nu op grote schaal vervangen. Aan de andere kant: toen was er al wel aandacht voor milieu. Onze oudste zonnepanelen dateren uit die tijd.”

Zwarte gat Kan Lex Pouw leven zonder volkshuisvesting? Over zijn toekomst doet hij geen uitspraken.

“Het bedrijf heeft me altijd kansen gegeven. Ook op momenten dat Ymere veel kritiek ondervond. Ik blijf me verbonden voelen met volkshuisvesting. En met de stad. Ik weet echt nog niet wat ik ga doen. Dat wordt ook voor mezelf een verrassing. Er zijn niet zoveel mensen waar je dat van kunt afkijken. Dat is het spannende van het zwarte gat.

Maar ik voel me vitaal genoeg nog een draai aan mijn leven te geven. Dat is mijn enige zekerheid.” z

Interview

Amsterdamse broedplaatsenbeleid voorbeeld van hoe het ook kan

Kunstenaars in probleemwijken,

30

Bij de aanpak van probleemwijken maken overheid, projectontwikkelaars en beleidsmakers onvoldoende gebruik van de ondernemende kracht van kunstenaars.

De meeste woonwijken zitten op slot en ontberen economische verrijking op wijkniveau. Om de bestaande monofunctionaliteit te doorbreken, moeten private ondernemersinitiatieven en wijkbelangen worden verbonden.

In de naoorlogse ordelijkheid van de probleemwijken creëren kunstenaarsgroepen en creatieve ondernemers de nodige levendigheid.

Anne Hemker en Jeroen den Uyl Hemker is socioloog en werkzaam bij Stadstij Amsterdam; Den Uyl is senior adviseur Twynstra Gudde Amersfoort

Het Volkskrant-gebouw aan de Wibautstraat, tijdelijk in gebruik als broedplaats

Forum

R

evitalisering van de monotone delen van onze grotere steden staat hoog op de agenda. Maar de naar leefbaarheid en levendigheid snakkende wijken worden nog steeds murw georganiseerd en dicht gepland door publieke en private beleidsmakers.

Stadssociologe Jane Jacobs schreef zo’n vijftig jaar geleden over de revitalisering van Amerikaanse binnensteden het boek The Death and Life of Great American Cities (1961). Zij geeft hierin aan dat een wisselend bestand aan vastgoed noodzakelijk is voor levendigheid en diversiteit.

“The district must mingle buildings that vary in age and condition, including a good portion of old ones.” Die oude, goedkopere, gebouwen zijn de kieren en gaten van de wijk. Daar kunnen zich allerlei nieuwe initiatieven nest-

elen en ontwikkelen. De laatste jaren wordt Jacobs regelmatig geciteerd, maar informalisering van de bestemming van vastgoed wordt nog nauwelijks gepraktiseerd. Wij lijken in Nederland onze planmatige werkwijze maar niet te kunnen loslaten.

Wat dat loslaten voor winst kan opleveren, is te zien aan het Amsterdamse broedplaatsenbeleid.

Dat beleid, gestuurd door Jaap Schoufour van het gemeentelijke Project Management Bureau, werkt proefondervindelijk en

che betekenis van zijn doelgroep in wijken goed ingezien.

Wisselwerking: meer dan voorzieningen Jaap Draaisma, mededirecteur van Urban Resort, is blij dat er de laatste jaren meer oog komt voor het belang van subculturen en maatschappelijke initiatieven van kunstenaars. Urban Resort is de conceptontwikkelaar van de broedplaats het Volkskrantgebouw aan de Wibautstraat, pal aan probleemwijk Transvaal.

De naar levendigheid snakkende wijken worden nog steeds murw georganiseerd door publieke en private beleidsmakers heeft bewezen met private en semi-private krachten effectief honderden werkplaatsen voor creatieve collectieven te creëren.

Groepen die gezamenlijk een broedplaats willen bestieren, worden gestimuleerd. Het broedplaatsenbeleid geeft bestaande gebouwen een tweede leven en het zorgt voor plekken waar de huur niet al te hoog is, zodat daar ruimte is voor nieuwe culturele en economische initiatieven. Schoufour heeft de sociaal-economis-

Corporaties en ontwikkelaars borduren, volgens Draaisma, echter nog vaak op de klassieke voorzieningengedachte voort.

“Ze denken dat wisselwerking tussen groepen en de omgeving spontaan plaatsvindt als de voorzieningen er maar zijn.” Draaisma mist vaak een goede formule voor wisselwerking. “Door slechts voorzieningen te maken stel je je passief op. Mensen moeten de locatie maar weten te vinden en er ook nog iets mee willen. Door

juli 2008

In de rubriek FORUM verschijnen opiniërende bijdragen van externe auteurs. De redactie is niet verantwoordelijk voor de inhoud.

dat werkt meteen al groepen in het pand halen, zorg je direct voor allerlei connecties.” Op deze manier heeft Urban Resort het aangepakt in het Volkskrant-gebouw. Voor de werving is Draaisma ook de wijk ingegaan en heeft buurtbewoners laten weten dat zij een streepje voor hebben. Zo zit er nu een groep uit de buurt, Oostblok. Ook heeft hij de buurtgroepen aangeboden om in het pand te komen vergaderen en er worden regelmatig open dagen georganiseerd waar de buurt bij betrokken wordt.

Eigen verantwoordelijkheid Frank Bijdendijk, directeur van corporatie Het Oosten, heeft zijn conclusies getrokken uit zijn ervaringen in de jaren tachtig met het voormalig krakersbolwerk Tetterode aan de Bilderdijkstraat.

“Sinds die ervaring geloof ik heilig in eigen verantwoordelijkheid van huurders.” Om ondernemende huurders, zoals kunstenaars, meer ruimte te geven is volgens Bijdendijk geen behoefte aan meer of andere regelgeving, maar aan een andere manier van denken. “Eigenlijk hoef je alleen maar kaders en spelregels mee te geven. Zo van: ik doe de buiten-

31

kant, jij de binnenkant. Dat is niet gemakzuchtig, dat is principieel anders.”

In dezelfde lijn heeft Jaap Schoufour juridisch de ruimte opgezocht om broedplaatsgroepen zichzelf te laten besturen, zodat ze minder afhankelijk zijn van de verhurende partij. Zo kan een groep een eigen verdeelsleutel benoemen voor de huur. En groepen kunnen nu het huurniveau verlagen door zelf veel bouwactiviteiten op zich te nemen. Dit versterkt de cohesie en duurzaamheid van de groep en de relatie met het te ontwikkelen gebouw. Hun artistieke en bedrijfsmatige activiteiten komen door de groepsaanpak gemakkelijker tot stand.

Waardeontwikkeling Tim van Ruiten is hoofd Vastgoedbeheer en Financiën van corporatie Far West. Hij heeft van het voormalig Huygenscollege (omgedoopt tot Vliegbasis) aan de Jan Evertsenstraat in ‘prachtwijk’ Nieuw West -herontwikkeld met onder meer broedplaatsen.

Creatieve en lokale ondernemers worden in deze bijenkorf bij elkaar gebracht. Hier heeft hij ervaren dat werken met creatieve ondernemers tot een financieel

en maatschappelijk verantwoorde herbestemming kan leiden.

Van Ruiten beseft dat het rendement in zo’n project lastig te sturen valt. Dat wordt vooral bepaald door de energie van de ondernemers en de bewoners uit de buurt. “Er zijn koplopers en er is het peloton. Goed voorbeeld doet goed volgen.” Als koploper in de Vliegbasis ziet hij het restaurant Colour Kitchen. Daar kunnen MBO-leerlingen uit de buurt stage lopen. Zo ook het initiatief Bee Hive van Maarten de Wolff.

Bee Hive helpt creatieve starters aan leuk vormgegeven werkunits en aan contacten in de wijk.

Tijdens een bijeenkomst voor de potentiële huurders van de broedplaatsen, twee jaar terug, leerde hij de initiatiefnemers van Bee Hive kennen. Dit initiatief had echter geen trackrecord. Maar Van Ruiten vond de heren zo bevlogen dat hij hen toch in gedachten hield. Na een goed gesprek met Schoufour heeft Van Ruiten het aangedurfd Bee Hive een huurcontract te geven. Van Ruiten geeft aan hier geleerd te hebben dat kunstenaars en creatieven niet altijd uit zijn op subsidies, maar dat ze zich goed als maatschappelijk bevlogen ondernemer kunnen opstellen.

Ristretto buiten de ring Ontwikkelaar Gerben van Straaten beschrijft in zijn artikel in het zojuist verschenen boek Nieuwe ideeën voor oude gebouwen, creatieve economie en stedelijke herontwikkeling (NAi uitgevers, 2008) op heldere wijze de manier van waardeontwikkeling in herontwikkelingsprojecten met creatieve economie. Volgens hem kan in dergelijke projecten geen geijkte financiële zekerheid gezocht worden met huurcontracten. Dat kunnen deze jonge juli 2008

bedrijven nooit bieden. Maar wat zij te bieden hebben is transactie en interactie op lokaal niveau. De zekerheid moet daarom worden ondervangen door een intensieve programmering voor het gehele pand of complex. Juist door hierbij die ondernemende kunstenaars in te zetten kan gekomen worden tot duurzaam financieel en maatschappelijk rendement.

Hoewel waardeontwikkeling vooral iets voor de lange termijn is, heeft het nieuwbouwcomplex naast de Vliegbasis volgens Van Ruiten al duidelijk voordeel gehad van de herontwikkeling. Het complex zat snel vol. Volgens Van Ruiten heeft het gevoel dat er in de omgeving iets gebeurt daar veel aan bijgedragen. “Het gaat om de connotaties rond die fysieke plek. Broedplaatsen kunnen daarin fungeren als een impuls.” Zo wordt het straks hot om een ristretto buiten de ring te drinken.

Nu cultuur als economische en sociale waardeontwikkelaar eindelijk wordt herontdekt, moet er wel voor worden gewaakt dat kunstenaars als ‘verlossers’ van de wijken worden gedoodverfd.

Een blik kunstenaars opentrekken maakt van een wijk nog geen prachtwijk. We moeten blijven benoemen waar we die kunstenaars nou voor vragen. Waar ze zo goed in zijn. Het gaat om de andere, wellicht onverwachte, relaties die zij aangaan met de wijk. En dan vervullen bepaalde typen kunstenaars gemakkelijker de rol van pionier: als ondernemers, woonwerkers, alternatieve maatschappelijk werkers of gewoon actieve buurtbewoners. Juist de kersverse kunstenaars van dit moment bewijzen zich in ondernemerschap.

Juist deze dynamische kracht van ondernemers missen wij nu in woonwijken. z

FORUM

Verkoop corporatiewoningen

32

Aantallen stabiel, prijzen stijgen

I

n 2007 verkochten de corporaties in Amsterdam 2171 sociale huurwoningen, honderd minder dan in 2006. In Westerpark, Oost/Watergraafsmeer en Osdorp daalden de verkopen, maar in de overige stadsdelen bleven de verkoopcijfers grotendeels gelijk. Nog altijd worden in Noord (470) en Zuidoost (326) de meeste corporatiewoningen verkocht. In Nieuw West verkopen de corporaties heel weinig (390 woningen in vier stadsdelen). Dat heeft alles te maken met de grote herhuisvestingsopgave die de corporaties daar hebben. Alle grote corporaties verkopen inmiddels substantiële en vergelijkbare aantallen woningen. De Alliantie is in 2007 koploper met 346 verkochte woningen, op de voet gevolgd door Eigen Haard (321) en Ymere (321). Samen met de fusiepartner Woonmaatschappij komt Ymere uit op 363.

Verkoopprijzen per stadsdeel

500

250

< € 122.000 € 122.000 - € 159.000 € 159.000 - € 183.000

Verkoopprijzen De gemiddelde verkoopprijs is de laatste vijf jaar met gemiddeld drie procent per jaar gestegen van 147.723 euro naar 167.875 euro. Ondanks deze stijging was in 2007 nog 93 procent van de verkochte woningen bereikbaar voor de hoge middeninkomens en 73 procent voor de lage middeninkomens. Tenminste: gemeente en corporaties gaan er daarbij van uit dat hoge middeninkomens – met een inkomen tot twee keer modaal – een woning tot 244.000 euro kunnen kopen en lage middeninkomens – tot anderhalf keer modaal – tot 183.000 euro (prijspeil 2006). De meeste verkochte woningen zijn klein: 68 procent is kleiner dan 60 m2 en twee procent groter dan 80 m2 (alleen kamers, keuken en badkamers zijn meegeteld) Hoewel het aantal nieuwe splitsingen flink terugloopt (4261 in 2007) verwachten de corporaties dat op basis van de grote gesplitste voorraad de verkoop gestaag doorgaat. Rochdale en

50

€ 183.000 - € 244.000 > € 244.000

Eigen Haard splitsten nog relatief veel woningen in 2007, rond de 1.500. Rochdale deed dit voornamelijk in Oud-Zuid en De Baarsjes, Eigen Haard vooral in Oud-Zuid en Zuidoost.

Er zijn eind 2007 in het kader van het Eerste en Tweede Convenant Verkoop in totaal 11.753 corporatiewoningen verkocht.

Dat is minder dan de helft van het verkoopquotum van 28.575 woningen. In Oud-West, De Baarsjes en Zuideramstel is het merendeel al verkocht, in Geuzenveld-Slotermeer en Oost/Watergraafsmeer resteert nog bijna driekwart van het verkoopquotum. In 2010 worden afspraken gemaakt over de toedeling van de extra quota uit het Derde Convenant Verkoop. z Alle gegevens zijn afkomstig uit het Jaarboek 2008 van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, verschijningsdatum 26 juni 2008.

Aantal verkochte woningen van 1998 t/m 2007 en resterende ruimte per stadsdeel

5399

Noord Zuidoost Oost/Watergraafsmeer Geuzenveld-Slotermeer Osdorp Westerpark Zeeburg Centrum Bos en Lommer Oud-Zuid Slotervaart De Baarsjes Oud-West Zuideramstel

5020 3037 2362 2169 2084 1915

Verkoop 1998 t/m 2007 (Totaal 11.753)

1493 1438

Resterende ruimte Convenant Verkoop (Totaal: 16.822)

1094

0

Woonbarometer

844 637 602 475 500 1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

5500

juli 2008