5 minute read
EUFides” projekto aktualijos Fra nk Mol itor
Frank Molitor Liuksemburgo notarų rūmų prezidentas, „EUFides“ projekto vadovas
„ ides” projek o ak ua ijos
Europos notariato istorija netrukus suskils į dvi eras – vieną, vadinamą „iki EUFides“, ir kitą, vadinamą „po EU Fides“. Visai kaip „iki Kristaus“ ir „po Kristaus“.
Kokia yra „EUFides“ paskirtis ir kaip Europos notarai gali ja pasinaudoti?
Tai labai paprasta. Kiekvieną kartą, kai notarinį aktą reikia parengti tarptautinio pobūdžio nekilnojamajam turtui parduoti. Pavyzdžiui, turtingas liuksemburgietis pačiame jėgų žydėjime, Thomo Manno, Kuršių Nerijos ir gražaus Klaipėdos miesto gerbėjas, nusprendžia, kadangi manoma, jog lietuvės labai gražios, įsigyti vieną iš šių išvaizdžių ir žavingų Hanzos laikų namų, kurie labai gerai žinomi Šiaurės ir Baltijos jūros šalyse.
Kaip šiais laikais vykdomas toks tarptautinis nekilnojamojo turto pardavimas?
Pirkėjui iš Liuksemburgo reikėtų kreiptis į Lietuvos notarą (pavyzdžiui, mano draugą Stračkaitį) ir po to šis notaras parengtų notarinį aktą.
Vis dėlto mūsų pirkėjas nesijaustų visiškai patogiai ir netgi šiek tiek nervintųsi ir tai būtų dėl rimtos priežasties – jis ką tik investavo 1,5 milijono eurų į notarinį aktą, kuris surašytas jam visiškai nesuprantama lietuvių kalba, pagal jam visiškai nežinomus Lietuvos įstatymus ir galiausiai Lietuvos notaro (kurio profesionalumu jis tikrai niekada neabejotų), ir nežino, ar Lietuvos notarai tikrina ar netikrina, ar nekilnojamasis turtas yra ar nėra
Pranešimas perskaitytas Vilniuje 2014 metų spalio 20 d. vykusioje tarptautinėje konferencijoje „Lietuvos narystės ES 10-metis: Lietuvos notariatas – tai tiltas tarp Vakarų ir Rytų“, skirtoje nepriklausomos Lietuvos notariato 95-mečiui.
susaistytas hipoteka (kaip tai daroma Liuksemburgo Di džiojoje Hercogystėje).
Matote, yra daug dalykų, kuriuos reikia suderinti. Žinoma, priešingoje situacijoje lietuvis susidurtų su tomis pačiomis problemomis Liuksemburge. Taigi ši era yra „iki EUFides“. Ką čia galėtume padaryti? Na, mes tiesiog sukūrėme „EUFides“!
2014 m. sausio mėn. Europos notariatas įsteigė ne pelno organizaciją „EUFides“ ir štai mes esame eroje „po EUFides“.
Kas yra „EUFides“? Tai notarinis aktas, parengtas dviejų bendradar biaujančių notarų. Viena vertus, yra artimasis notaras – mūsų atveju pirkėjo notaras iš Liuksemburgo, ir rei sitae notaras, tai yra lietuvio asmens, parduodančio namą Lietuvoje, notaras. Bendrai kalbant, a) artimasis notaras atsakingas už pirkėjo kontaktinę išsamią informaciją ir asmens duomenis, būdą, kuriuo vykdomas turto pardavimas (sutuoktinių turto režimas ir pan.), sandorio finansavimą, su pirkėju susijusius pinigų plovimo aspektus ir paskutinį ne mažiau svarbų dalyką – visą informaciją apie taikomų Lietuvos įstatymų charakteristiką,
b) rei sitae notaras rūpinasi nekilnojamojo turto hipotekos aspektu, pastato urbanistiniais ir aplinkosaugos įstatymų aspektais, sprendžia, kaip elgtis su galimais nuomininkais, pirmumo teisėmis, servitutais ir žemės registro įrašų specifika (galutiniai terminai, popierinės
ar skaitmeninės procedūros, sąnaudos, žemės registro įrašų teisinės pasekmės, finansiniai su tiesioginiais mokesčiais (nekilnojamojo turto mokesčiu) susiję klausimai, kuriuos turi spręsti pirkėjas.
Atsižvelgiant į tai, viena iš pagrindinių rei sitae notaro prievolių, susijusių su turto pardavimu, yra teisinio sau gumo užtikrinimas. Nesunku pastebėti, kad kaip tik šis notaras turi įsitikinti, jog žemės registro įrašas būtų be jokios dėmelės (reibungslos über die Bühne gehen), jei galiu taip pasakyti.
Žinoma, tai atitinka pirkėjo, kuris naudojasi artimojo notaro atstovavimo įgaliojimu, išsiųstu rei sitae notarui, interesus.
Aišku, kad artimojo notaro klientas sandoriui taip pat galėtų pasirinkti Liuksemburgo įstatymus, remdamasis reglamento „Roma I“ 4 straipsnio 1 dalies c punktu. Ta čiau artimasis notaras verčiau turėtų patarti savo klientui to nedaryti. Kodėl? Todėl, kad to nedarant galima lengvai išvengti kliento teisių teisinio susiskaidymo. Kaip visi žinote, teisinis susiskaidymas gali baigtis teisiniu ne saugumu ir teismo bylomis dviejose skirtingose šalyse. Kadangi visuomet yra gerai žinoti, kas nutinka mirus pirkėjui, abu notarai gali pasinaudoti šia proga ir taip pat patarti savo bendram klientui šiuo klausimu, ypač atsižvelgiant į naująjį Paveldėjimo reglamentą 650/2012, dėl kurio atsargumo priemonių gali reikėti imtis jau ne kilnojamojo turto pardavimo vykdymo metu.
Taigi, tai būtų kuklus Europos notariato, kuriam turėjau garbės pirmininkauti 2013 m., indėlis į Europos laisvės, saugumo ir teisingumo erdvės sukūrimą.
Turint galvoje techninę „EUFides“ pusę, mes kalbame apie debesijos sistemą, kurioje „EUFides“ notarai, norė dami atlikti tarptautinį nekilnojamojo turto pardavimo sandorį, galės palyginti pastabas (sich austauschen) ir siųsti dokumentus.
Be to, yra parengti „EUFides“ dažnai užduodami klau simai ir informaciniai lapai apie nekilnojamojo turto pardavimo teisinę sistemą Prancūzijoje, Belgijoje, Italijoje, Ispanijoje ir Liuksemburge, kurie bus išversti į anglų kalbą.
Mokesčiai notarams bus didesni už tuos, kurie taiko mi ne „EUFides“ atvejais (dėl aukštesnio teisinio saugumo lygio ir dviejų notarų dalyvavimo), tačiau jie nebus dvigubai didesni pirkėjui, kuris, beje, tikrai gali išvengti kelionės ir apgyvendinimo išlaidų!
Įsipareigojimai: kiekvienas notaras bus atsakingas ir įsipareigojęs už savo atliekamą darbą ir dėl konkrečių kiekvieno notaro užduočių bus susitarta sutartyje.
Kiek mums žinoma, Europos Komisija – tikriausiai vis labiau spaudžiama mūsų gerų draugų Britanijos advo katų, kurie pavydžiai seka Europos notariato pasiekimus ir laiko save pašalintais iš labai pelningos kontinentinės nekilnojamojo turto pardavimų rinkos, kadangi jie nėra valstybės pareigūnai, – pasirengusi įdiegti alternatyvią sistemą, kuri vadinasi CROBECO arba IMOLA. Atrodo, kad sumanyti šį projektą padėjo labai gabus olandų mokslininkas (ir rado ištikimą sąjungininką labai griež tame buvusiame Europos Parlamento naryje). Deja, bet jie pasidavė anglosaksų sirenų vilionėms.
Sklando gandai, kad CROBECO, kuri skirta sumažinti išlaidas ir sutrumpinti laiką, bet, faktiškai sumažindama teisinį saugumą, svarbiais dalykais laiko:
a) visišką standartizavimą ir supaprastinimą (sutarties standartinių formų, o ne „brangių“ tradicinių, specialiai parengtų notarinių aktų, kurie kartais skirti labai sudė tingiems nekilnojamojo turto sandoriams, naudojimą); b) visiems atvejams tinkamą pagalbos tarnybą (kuri išlaidų sumetimais tikriausiai būtų įsikūrusi Bangladeše arba Filipinuose);
c) teisės pasirinkimo įdiegimą. Žinoma, dažniausia praktika ta, kad nepranešama apie pagalbos tarnybai vadovaujančių žmonių teisinę kvalifikaciją ir įsipareigojimus.
Tikriausiai CROBECO arba IMOLA jau pareikalavo daugiau kaip 600 tūkst. eurų mokesčių pinigų. Tačiau nė vienoje užsienio šalyje dar nepadarytas nė vienas žemės registro įrašas. Nežinau, bet galbūt kas nors iš publikos žino daugiau už mane?
Vis dėlto vėl surimtėkime ir pabaigoje norėčiau aptarti keturis klausimus, kurie, esu tikras, jau atėjo jums į galvą.
1) Ar gali valstybė narė, kurioje romėnų teisė nežinoma, tapti „EUFides“ nare?
Žinoma, kad taip, bet tik tada, kai „EUFides“ ims veik ti visa. Dėl to, kad neprašėme Europos pinigų kurdami „EUFides“, turėsime laisvas rankas (freie Hand lassen) ir galėsime apibrėžti tokios narystės sąlygas.
2) O kas, jei romėnų teisės notariatą jo nacionalinė vyriausybė pakvies būti tam tikru derybininku ar tiltu tarp vyriausybės ir CROBECO arba IMOLA?
Turiu jums pasakyti, kad neseniai Portugalijos vyriau sybė paprašė savo notariatą dalyvauti CROBECO pagalbos tarnyboje. Mano asmeniškas patarimas jiems – nesiduokite įtraukiami į šį reikalą, nes, priešingai negu „EUFides“ atveju, jūs atliksite tik pagalbinį vaidmenį ir būsite visiškai atsakingi už visus pateiktus neteisingus atsakymus.
3) Kas toliau? 2014 m. pabaigoje „EUFides“ ims veikti visa ją įsteigu siose penkiose šalyse – Prancūzijoje, Belgijoje, Italijoje, Ispanijoje ir Liuksemburge. Po bandomojo etapo (iki 2015 m. birželio mėn.) kitos šalys galės laisvai įstoti 2015 m. liepos mėn.
4) Ar „EUFides“ bus naudojama paveldėjimo ir hipotekos teisės srityse?
Kada nors tikrai taip bus.
