notariële zaken in het nieuws
in het nieuws te koop
Gezien in Radar:
De juridische haken en ogen aan een recreatiewoning
Nu de zomer nadert, overwegen meer dan 10.000 Nederlanders om een recreatiewoning in Nederland aan te schaffen. Er zitten wel wat juridische haken en ogen aan de aanschaf van een recreatiewoning. Netwerk Notarissen deed een steekproef naar de contracten op tien recreatieparken. Radar maakte er een item over. Het is goed u vooraf te (l aten) informeren over wat u koop t.
Contract
In Nederland zijn meer dan 110.000 recreatiewoningen en er worden er nog meer bijgebouwd. Er zijn recreatiewoningen te koop van 5.000 maar ook van 250.000 euro. Als het contract met het recreatiepark niet in orde is, loopt u het risico dat u het geld steekt in een recreatiewoning die eigendom wordt van een ander. Wat is namelijk het geval? De rechter heeft beslist dat een recreatiewoning die op de grond van een ander staat, eigendom wordt van de eigenaar van de grond. Ook al is de recreatiewoning verplaatsbaar. De rechter kijkt namelijk naar de bedoeling: is het de bedoeling dat de recreatiewoning een tijdje op de grond moet blijven staan?
Geen eigenaar In veel gevallen koop je een recreatiewoning, maar word je geen eigenaar van de grond waarop de woning staat of komt te staan, omdat je de grond huurt. Door de uitspraak van de rechter word je dus ook geen eigenaar van de gekochte recreatiewoning. Op een aantal parken is het ook mogelijk om eigenaar te worden van de grond of een recht van opstal (dit is een eigendomsrecht voor dat wat op grond van een ander staat of gebouwd is) te krijgen (eventueel in combinatie met een huurovereenkomst). Er zijn grofweg drie juridische mogelijkheden als u een recreatiewoning aanschaft: - u koopt een recreatiewoning en u huurt de grond waarop deze woning staat of komt te staan; - u koopt een recreatiewoning en u koopt ook de grond waarop deze
woning staat of komt te staan; - u koopt een recreatiewoning en een recht van opstal voor de woning (eventueel in combinatie met een huurovereenkomst).
Risico Als u geen eigenaar wordt van de recreatiewoning bent u afhankelijk van de eigenaar van de grond die u de grond verhuurt. Veel huurcontracten op vakantieparken zijn maar voor één jaar en kunnen door de verhuurder worden opgezegd. Naast opzegging kan de verhuurder failliet gaan of het park verkopen. U loopt dan het risico dat u uw recreatiewoning kwijt raakt of moet verwijderen. Lees hierna meer over de risico’s. Wilt u de contracten laten checken voordat u een recreatiewoning aanschaft? Of heeft u al een recreatiewoning en wilt u weten hoe het zit? Neem met ons contact op voor een afspraak om een contractenscan door ons te laten doen.
verder checklist ‘het contract’ / facts & figures / Netwerk Notarissen vertelt / vraag & antwoord
in het kort
Checklist
Controleer zelf uw contract
facts + figures
Er zitten wel wat juridische haken en ogen aan de aanschaf van een recreatiewoning. Het is daarom goed u vooraf te (laten) informeren over wat u koopt. Wat u zelf kunt doen, leest u in deze checklist. Deze checklist is bedoeld voor de situatie dat u de recreatiewoning heeft gekocht en een huurovereenkomst voor de grond gaat sluiten met de parkeigenaar. Als u een recreatiewoning koopt en u de grond huurt waarop deze staat of komt te staan, let dan in de contracten in ieder geval op de volgende punten: 1 Voor hoe lang huurt u de grond? Veel contracten worden voor één jaar afgesloten en worden automatisch verlengd als de verhuurder of huurder niet tussentijds heeft opgezegd. 2 In welke gevallen kan het park de huur opzeggen? 3 Wat is uw positie als de huur eindigt? Staat er in het contract dat u de plek die u huurt ‘ontruimd’ moet opleveren? Dit betekent dan dat u op uw eigen kosten de recreatiewoning moet (laten) verwijderen. Als u de plek niet ‘ontruimd’ moet opleveren, blijft de woning dan staan op de grond? Als de recreatiewoning moet of kan achterblijven, dan is het belangrijk dat er in het contract staat dat u een vergoeding krijgt. 4 Aan welke eisen moet de recreatiewoning voldoen? Als u een nieuwe recreatiewoning laat plaatsen of zelf gaat bouwen, dan kan de verhuurder zich op deze eisen uit het contract beroepen en de huur opzeggen als de woning niet aan de eisen voldoet. Ook als de woning die wordt vervangen niet aan die eisen voldeed. 5 Wat zijn de mogelijkheden om de recreatiewoning te verkopen? Staat er bijvoorbeeld in het contract dat de verhuurder zelf mag bepalen of hij een huurcontract sluit met de koper van uw recreatiewoning, dan is de woning moeilijker verkoopbaar. Deze voorwaarde komt veel voor in contracten. 6 Betaalt u naast de huur voor de plek waarop uw recreatiewoning staat nog een zogenaamde beheersbijdrage? Een beheersbijdrage is bedoeld voor het onderhoud van de voorzieningen van het park. Met deze kosten moet u dus rekening houden.
2
7 Hoe is het geregeld met de verzekeringen (brand– en opstalverzekering)? In sommige parken is er een verzekering voor het hele park en hoeft u niet apart een verzekering af te sluiten. In het huurcontract kan ook staan dat u verplicht bent om uw woning te verzekeren; u moet dan zelf een verzekering afsluiten. Let er bij het sluiten van een verzekering in ieder geval op of ook de verhuur van de recreatiewoning (als u dat nu of in de toekomst van plan bent) meeverzekerd is. 8 Maakt het park gebruik van algemene voorwaarden? In deze algemene voorwaarden kunnen plichten staan die niet in uw huurcontract staan en zijn zij dus belangrijk. Check dus of deze voorwaarden aan u zijn overhandigd en wat hier precies in staat. 9 Wat gebeurt als de eigenaar van het park andere plannen heeft met het park, de zogenaamde herstructurering? Het kan namelijk zijn dat u uw woning dan moet verwijderen of verplaatsen. Hoe lang van tevoren krijgt u dit te horen en krijgt u een vergoeding?
10 Over belastingen staat niets in het contract maar kijk ook goed welke belastingen u moet betalen. Misschien moet u onroerendezaakbelasting (OZB) en/ of forensenbelasting betalen aan de gemeente. De forensenbelasting is afhankelijk van het aantal dagen dat u per jaar in de woning verblijft. Als u minder dan 90 dagen in de woning verblijft, hoeft u geen forensenbelasting te betalen. In een aantal gemeenten moet er ook toeristenbelasting worden betaald als u uw recreatiewoning verhuurt. Let ook op andere heffingen, zoals rioolheffing. Wilt u dat e en notaris ook naar de contracten kijkt? Wij kunnen voor u een contracten scan doen. Neem dan contact me t ons op.
110.000 Er zijn in 2014 in Nederland naar schatting 110.000 recreatiewoningen, waarvan iets minder dan de helft op vakantieparken staat.
15.000 te koop
Ongeveer 15.000 huishoudens per jaar geven aan zeker te zijn over de aanschaf van een recreatiewoning. De meest populaire regio’s voor een recreatiewoning zijn Zeeland en Brabant, en in iets mindere mate de Veluwe en de kustgebieden van Noord- en Zuid-Holland. Brabant Zeeland Veluwe
Kust
N- en Z-holland
Belangrijk aan de omgeving van de recreatiewoning zijn voor de recreanten het bos, strand en/of open water.
Recreatief gebruik is de belangrijkste reden voor de aanschaf van een recreatiewoning, maar een meerderheid zet deze ook in voor de verhuur aan derden.
te huur
Gemiddeld kwamen er in de afgelopen 10 jaar 1.500 recreatiewoningen per jaar bij. * gegevens uit het onderzoek van NVM en Bureau Stedelijke Planning
in het nieuws
netwerk notarissen vertelt
Een recreatiewoning: een rustig bezit? In sommige recreatieparken is het goed geregeld: de recreant wordt eigenaar van de grond én de recreatiewoning. Er zijn echter veel parken waar de recreant de grond huurt en het chalet koopt. De recreant zit dan in een afhankelijker positie ten opzichte van de verhuurder/parkeigenaar. Er zijn verschillende oplossingen om de positie als recreant te verbeteren.
advies van mr. lucienne van der geld, juridisch directeur van netwerk notarissen en docent aan de radboud universiteit nijmegen
Steekproef
die manieren is een scheiding te maken tussen de grond en dat wat er op wordt gebouwd of geplaatst. De grondeigenaar blijft eigenaar van de grond, maar degene die de recreatiewoning koopt krijgt het recht van opstal. Hiermee wordt voorkomen dat de eigenaar van de grond ook eigenaar wordt van het opstal (de recreatiewoning). Dit recht van opstal regelt u via de notaris.
Vorig jaar deed de rechter een belangrijke uitspraak voor recreanten. Als je grond huurt van de grondeigenaar en je plaatst op die grond een recreatiewoning, dan wordt de eigenaar van de grond ook eigenaar van de recreatiewoning. Deze uitspraak was reden voor ons een steekproef te doen bij tien recreatieparken. We stelden ons de vraag hoe het juridisch op deze parken was geregeld en controleerden de contracten. Hoewel een paar parken de contracten op orde hadden, was dat bij de meerderheid niet het geval. Contracten waren incompleet, onduidelijk en/of onderdelen van het contract spraken elkaar tegen. Het is dan moeilijk om de positie van de recreant te beoordelen. De meeste parken werkten met een huurovereenkomst met de grond, terwijl de recreatiewoning werd gekocht. Dit betekent juridisch dat je de recreatiewoning koopt, maar dat niet jij maar de grondeigenaar van de door jou betaalde woning eigenaar wordt.
Huurcontract Hebt u een recreatiewoning? Duidelijk is in ieder geval: als u alleen maar huurder bent van de grond, dan zit u als recreant in een afhankelijke positie. De huur kan worden opgezegd en dan hangt het van uw contract af hoe het verder afloopt. Moet of kan uw recreatiewoning blijven staan na het einde van de huur en krijgt u daarvoor een (vaste) vergoeding? Of: moet u de grond ‘ontruimd’ opleveren
in het nieuws
(dit betekent dat u de woning van de grond moet verwijderen en meenemen). Wilt u de recreatiewoning verkopen? In de meeste gevallen is de verhuurder niet verplicht om de nieuwe koper van uw recreatiewoning als huurder te accepteren. Bij een recreatiewoning gaat het niet alleen om de woning zelf, maar ook om de plek. Als u de plek niet kunt garanderen, kan uw recreatiewoning wel eens een stuk minder aantrekkelijk zijn om te kopen.
Overlijden Recreanten verblijven vaak zelf en met (klein)kinderen en andere familie in de recreatiewoning. Ze zien de woning als onderdeel van hun erfenis. Uit de scan die we deden bleek dat het huurcontract vaak eindigt als de recreant overlijdt. De nabestaanden zijn dan afhankelijk van de verhuurder voor het sluiten van een nieuw huurcontract. Onlangs sprak ik nabestaanden die onverwachts geconfronteerd werden met het eindigen van het huurcontract. De verhuurder wilde na het overlijden van hun vader de huurovereenkomst niet verlengen als zij de recreatiewoning niet ingrijpend zouden moderniseren. De nabestaanden hielden echter van de woning zoals vader die had achtergelaten.
Recht van opstal Hoe kunnen recreanten een betere positie krijgen en wel eigenaar worden van de recreatiewoning die zij kopen? Dat kan op verschillende manieren. Een van
Misschien is de eigenaar van de grond bereid de grond aan u te verkopen. Als u eigenaar van de grond wordt, dan bent u automatisch ook eigenaar van de recreatiewoning die daar op staat. Als u een recht van opstal kiest of de eigendom van de grond krijgt, dan moet u rekening houden met extra kosten, zoals 2% overdrachtsbelasting (of btw bij een nieuwe woning).
Scan Als u een recreatiewoning heeft of gaat kopen, adviseer ik u de Netwerknotaris een contractenscan te laten doen. Deze brengt dan in kaart wat uw juridische positie is: u weet dan waar u aan toe bent en welke risico’s u wel en niet loopt. Als u wilt, kunt u met die scan in overleg gaan met andere recreanten op het park en de parkeigenaar/verhuurder. De Netwerknotaris kan u daar ook bij helpen.
3
vraag & antwoord van de rechter Er lopen nogal eens rechtszaken tussen recreanten en de gemeente of tussen recreanten en de verhuurder/parkeigenaar. De uitkomsten hiervan zijn belangrijk voor u als u een recreatiewoning heeft gekocht of wilt verkopen. Daarom geven wij hieronder een paar voorbeelden van deze rechtszaken.
Een stacaravan is een onroerende zaak De rechter heeft meerdere malen beslist dat een stacaravan en een chalet moeten worden gezien als onroerende zaken. Dit betekent dat bij de aankoop ervan officieel twee procent overdrachtsbelasting moet worden betaald, of als sprake is van een nieuw gebouwde stacaravan of chalet, 21 procent omzetbelasting. Ook kan de gemeente om deze reden onroerendezaakbelasting heffen. Als de stacaravan of het chalet als ‘onroerend’ wordt gezien, betekent dit ook dat de grondeigenaar de eigenaar wordt van de stacaravan of het chalet. Dit heet natrekking en heeft grote gevolgen voor de koper van de recreatiewoning, omdat de koper vaak ten onrechte denkt dat hij eigenaar is. Natrekking kan worden voorkomen door de vestiging van een opstalrecht dat via de notaris moet worden geregeld. Hierover leest u meer op pagina 3.
Huurovereenkomst mag worden opgezegd omdat huurder chalet niet afbouwt In een geval dat speelde voor het Hof Arnhem-Leeuwarden had de verhuurder de huurovereenkomst beëindigd, omdat de huurder zijn chalet niet had afgebouwd. De verhuurder had de huurder eerst gewaarschuwd om het chalet af te bouwen, maar de huurder gaf geen gehoor. Omdat de huurder voor een periode van 22 maanden geen afbouwwerkzaamheden had verricht, mocht de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen, zo oordeelde de rechter.
Vraag & Antwoord over recreatiewoningen
V
oor mijn huis heb ik een energielabel gekregen. Krijg ik ook een energielabel voor mijn recreatiewoning?
Niet in alle gevallen. De verkoper of verhuurder hoeft geen energielabel te geven als: - de recreatiewoning onverwarmd is; - de recreatiewoning vrijstaand is en de gebruiksoppervlakte minder is dan 50 m2. Ook als de recreatiewoning minder dan vier maanden per jaar wordt gebruikt is in bepaalde gevallen geen energielabel nodig. In andere gevallen krijgt u wel een energielabel.
I
k ben aan het scheiden en ga in de recreatiewoning van mijn ouders wonen. Mag dat?
Dat hangt af van de gemeente waarin de recreatiewoning is gelegen en het bestemmingsplan van die gemeente. De recreatiewoning kan de bestemming ‘recreëren’ of ‘wonen’ hebben. Alleen als de woning de bestemming ‘wonen’ heeft mag u permanent in een recreatiewoning wonen, dat wil zeggen uw hoofdverblijf hebben in de recreatiewoning. Als de woning de bestemming ‘recreëren’ heeft en deze woning toch permanent bewoond wordt, kan de gemeente – zoals dat heet – handhavend optreden en bijvoorbeeld een dwangsom opleggen als u toch in het huis blijft wonen. Het is dus belangrijk om bij de gemeente waarin u wilt gaan wonen na te vragen wat er in het bestemmingsplan staat over de recreatiewoning.
M
oet ik ook belasting betalen voor mijn recreatiewoning?
Als bewoner van een recreatiewoning kunt u met verschillende belastingen te maken krijgen. Het is van de omstandigheden afhankelijk welke belastingen er moeten worden betaald. Zoals op pagina 3 te lezen is, moet er in sommige gevallen eenmalig 2% overdrachtsbelasting worden betaald. Als u een nieuwe recreatiewoning koopt, moet vaak 21% btw worden betaald. Ook moet u rekening houden met de inkomstenbelasting: als de recreatiewoning het hoofdverblijf is, moet de woning in box 1 worden aangegeven. Als de recreatiewoning een tweede woning is, moet de woning in box 3 worden aangegeven. In het eerste geval kan de eventuele hypotheekrente in aftrek worden gebracht, in het tweede geval niet. De gemeente kan onroerendezaakbelasting (ozb) in rekening brengen, als de woning als ‘onroerend’ kan worden gezien. Uit de rechtspraak blijkt dat dit in veel gevallen zo is. Ook kan de gemeente rioolheffing, toeristenbelasting of forensenbelasting heffen. Als de recreatiewoning door u wordt verhuurd, kan het zijn dat u door de Belastingdienst wordt aangemerkt als ondernemer en dat u btw moet betalen over de inkomsten uit verhuur. Deze btw kunt u doorberekenen aan de huurder en u kunt de door u betaalde btw over zaken die voor de recreatiewoning zijn gekocht in aftrek brengen.
De informatie in deze uitgave is met grote zorgvuldigheid tot stand gekomen. De informatie is algemeen van karakter en niet van toepassing op individuele situaties en personen. Voor een persoonlijk advies kunt u contact met ons opnemen. Dit is uitgave 2015/01 van Netwerk Notarissen. Overnemen van tekst vinden wij plezierig mits dit met bronvermelding ‘Netwerk Notarissen’ gebeurt. Ontwerp: blik grafisch ontwerp, Utrecht
net iets meer notaris