明報地產金頁
2022 年 12 月 15 日
Ming Pao Property Gold Pages
金 頁• 漫 談
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一百萬的人生目標
紫牛是你賺第一個一百萬的金牛（一）
有一晚，我和朋友談起生意經，便推介他看一套二十年 前出版的書《紫牛》，台灣譯本分為「讓產品自己說故事」 和「免費力量大」兩冊。朋友一聽到書名，叫我不用多說， 告訴我，「紫牛」只是標奇立異，理論是行不通的，叫我 倒不如給他一隻金牛更為實際。 假如你有他同樣的想法，我肯定你可能損失的不只是 一百萬這數目。因為這本書正正是啟發我賺一百萬的金牛。 《紫牛》的作者賽斯 ‧ 高汀曾是 Yahoo 的副總裁，他 提到傳統的市場學有多個 "P" 的行銷策略 ( Product 產品、 Price 價格、Promotion 促銷、Position 定位、Publicity 公關， Package 包裝等 ) ，在書中他提出一個嶄新而強勁的 "P"Purple Cow，他說一大羣牛隻中，卓越而不甘平凡的就是 「紫牛」，而這隻非凡的「紫牛」就是讓產品或服務為你 帶來一百萬的關鍵。 「紫牛」的出現跟我們的創意關係密切。創意是一種你 我都擁有的能力，只要你有創意的心，不要一味認為不可 能，就有機會將不可能發生的都變為可能發生的事，這就 是你能賺到一百萬的開始。但是創新的路往往並不平坦， 當你提出創新的意念時，難免受到周遭無數的批評。因為 人們時常害怕批評而打消創新的念頭，結果「紫牛」變得 稀有。 試想想兩個學生，一個害怕批評，只會看着老師的 原圖來學畫畫；另一個無懼批評，把自己的想法展現在畫 作之中，誰最後會成為卓越而不平凡的畫家呢？ 在市場上，平凡無奇注定失敗，而且亦是最危險策略， 因為愈想打安全牌，你的產品 或服務就愈停滯不前，引不 起消費者的注意。唯有願意跳出框框的人才有機會得到別 人的關注，哪怕是有批評，因為只要有迴響，就有成功的
可能。正如書中提到 Amazon 改變營銷策略後管理層反對， 專家指 Amazon 走向末路，但結果一年後，Amazon 該年 度 的 營 業 額 增 長 37%， 國 際 市 場 更 高 達 81%。Amazon 敢於挑戰創新，敢於接受批評，現在就成為了網購市場的 領導。 所以作者想告訴讀者「紫牛」的道理其實很簡單：只要 能夠將自己的產品或服務成為熱門話題，受人關注、討論， 就能帶動銷售，成為事業成長的捷徑。閱讀書後，我又想 想自己可否用一個創新而低成本的方式引起關注，從而帶 動生意。當時人人都是直接找客戶，但我就想到擴闊人脈 網絡這一點，於是積極聯絡不同行業的人士，銀行經理、 餐廳老闆、花店老闆等。最後，銀行經理願意和我合作首 辦講座，讓我可以擴大接觸的人脈圈，同時又免費讓我把 樓盤單張放在銀行的展示架。當時區內沒有經紀這樣做， 便帶來了話題。一個月後，我接到一位買家的電話，她說 聽完講座和看過單張後，有興趣看看其中的單位，最後我 更成功幫助她買得心頭好。 當你擁有紫牛，用心孕育，就會發現它能帶來一種不 可取代的附加價值，而人們會往往因「紫牛」而願意付出 更多。 擁有名牌商品不單是身分的象徵，更可成為朋友之間的 話題，消費者的心理慾望，早已凌駕產品本身的基本條件。 比如 Mercedes Benz 的鐵甲車 G Wagon，明明同級有價 格更便宜，功能更多，配置更齊的其他車款可以選擇，但 是卻有不少對這車的外型情有獨鍾的客人，就算花多幾萬 元加幣，都願意購買。 進一步用在地產的案例中，買樓的買家，在決定買下一
金 頁• 置 業 資 訊
間樓，除了價格、房子本身條件、配置質素以外，往往是 一個非理性的決定。有一位年輕朋友購買房子，他表示並 非首要考慮房子本身條件，反而有兩個主要因素，一是窗 外的風景漂亮；二是可以將廚房和進餐的地方伸延到室外 露台。他喜歡那個位置，既可迎着涼風，又可欣賞迷人風 景，便馬上決定買下來。買房子是非常主觀的選擇，有些 客人喜歡的單位，往往又有另一些客人不喜歡，有時他們 喜歡的原因，更是我從來沒有想過的。 所以發展商也會針對客人的喜好，推出大型樓盤前，作 深度分析和研究，找出樓盤的「紫牛」賣點。這些賣點也 不會公開大事宣傳，直到樓盤開始預覽，這些非常吸引客 戶的細節，自然可以不言而喻。客人到訪時，經紀更懂得 在適當的時候，陳述和展示到樓盤最精彩的細節，好像畫 龍點睛一樣，讓「紫牛」發揮最大的作用。 在將近 30 年的地產經驗中，我深深體會到「紫牛」理 論的博大精深。地產這行業，是一門一直隨時間而改變的 行業。生意生意，意念都是生生不息，一直在變。今天在 一羣牛，一隻紫牛會是創先河之舉，但是當這羣牛的基因 全部都變成紫色，紫牛又會在蛻變，又有新的顏色出現。 既然「紫牛」那麼厲害，怎樣去可找到紫牛呢 ? 下期為 你提供這絕世貼士，千萬不要錯過！
文 ‧Edgar Sung 宋鎧嘉 Sutton Vancouver First Realty 請留意下期將於 12 月 29 日刊登
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利率不斷加 浮動按揭利息業主壓力大
銀行推新措施助無力供款者 將房貸所增利息轉入本金還 為了幫助房貸按揭者應對不斷上漲利率 率要求還貸者增加每月還款額度以減少分期償還
的貸款總額。考慮到一些房貸者面臨無力還貸的 風險，TD 和 CIBC 銀行允許這部分客戶繞開觸發 行推出轉移部分房貸利息進入未償還房 利率，即每月不必償還全部房貸利息，未償還部 貸本金延後償還的政策。 分分攤加到房貸本金中，在未來分期還款中逐步 償還。 今年 3 月以來加拿大央行的基準利率上漲到現 兩家銀行表示這一政策給客戶提供了多一個選 今的 3.75%，加拿大各大銀行的房貸按揭利率也 擇，幫助客戶找到更適合的還貸方式，但拒絕評 隨之上升，那些選擇浮動按揭利率的房貸業主首 論有多少客戶引發 「觸發利率」。 當其衝面臨巨大還款壓力。道明銀行（TD）和 房貸按揭者的另一個壓力指示器是分期還款的 加拿大帝國商業銀行（CIBC）率先修改還貸政 長度，在過去幾個月，包括 CIBC 在內的加國大 策，允許房貸者把增加的部分房貸利息，放進房 多數大銀行都拉長了客戶的分期還款期限超過 30 貸本金中，在未來還貸期內分期償還。 年。截至 7 月 31 日各銀行報告其 1/4 客戶的還款 滿 地 可 銀 行 （BMO） 、 加 拿 大 皇 家 銀 行 期限都在 30 年以上。 （RBC）、豐業銀行（Bank of Nova Scotia）等加 聯邦按揭保險機構加拿大按揭和住房公司 國其他大銀行目前還沒有跟進。 （CMHC）已允許浮動利率借貸者的借貸額度增 隨着按揭利率快速上漲，一些房貸者發現他們 長到最初額度的 105%，換句話說借款人面臨房貸 每月的還款額度中償還房貸本金比例非常小，結 總額高出房產市場價的風險。舉例說，當一名購 果引發銀行的 「觸發利率」（trigger rate），該利 房者購買一個價值 50 萬元的物業支付了 5%首付
導致的還款壓力，加拿大最少有 2 家大銀
愈多業主支付房按遇上困難，兩大銀行推出利息加入未償還本金服務。 款，允許他延遲償還房貸利息後，需要償還的房 貸本金從最初的 45.5 萬元增加到 49.875 萬元，如 果當前房價下跌 10%，意味着這一物業價值 45 萬 元，出現房貸大於物業價值的 「負按揭」。 市場研究公司 North Cove Advisors 咨詢創始人 Ben Rabidoux 警告，代表加拿大納稅人的 CMHC 允許這一情況出現，冒太大風險。
他還認為這一政策引起另一問題，當借款人更 新自己按揭房貸時放大了金融壓力，舉例說，一 名選擇 5 年期固定利率還款 25 年的房貸者，5 年 後更新房貸時會發現在剩下的 20 年還款期內要償 還的貸款總額非常高，不得不在相對更短的還款 期內償還更多的本金，這可能令一些借款人陷入 長期的債務壓力。