Marktbericht 2010/2011 Berliner Wohn-/Gesch채ftsh채user
Inhalt Seite
Thema
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Kurzüberblick
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Berliner Statistik
5
Wirtschaft in Berlin
6
Arbeitsmarkt in Berlin
7
Zinsentwicklung für Wohnungsbaukredite
8
Bevölkerung und Privathaushalte
9
Wohnungsbestand und Leerstände
10
Bestands- und Neuvertragsmieten
11!
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Kauffälle und Geldumsatz Wohn-/Geschäftshäuser! !
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Kaufpreise und Ertragsfaktoren!
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Schwerpunktfaktoren auf Bezirksebene! !
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Anlage-Performance in 2009!!
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Unser Team!
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Vorwort Berlin verfügt mit rund 1,7 Millionen Mietwohnungen, auf 892 km² Stadtgebietsfläche, über den größten und komplexesten deutschen Immobilienmarkt für Wohn- und Geschäftshäuser.
Da auch in 2011 mit steigenden Kaufpreisen und sinkenden Renditen zu rechnen ist, gibt es jetzt gute Gründe sich intensiv mit der Verkaufsfrage zu befassen, bevor steigende Zinsen die Nachfrage wieder eindämmen.
In 2009 wurde nach Angaben des örtlichen Gutachterausschuss in diesem Marktsegment ein Geldumsatz von rund 2 Milliarden Euro erwirtschaftet. Damit lag das Transaktionsvolumen annähernd auf dem Niveau des Vorjahres.
Mit unserem Globalmarktbericht informieren wir Sie über die allgemeine Situation auf dem Berliner Immobilienmarkt für Wohn- und Geschäftshäuser. Im Rahmen dessen können leider nicht alle für eine Erwerbs- bzw. Verkaufsentscheidung relevanten Aspekte beleuchtet werden.
Nachdem die Finanzkrise zunächst bei vielen Investoren zu Orientierungslosigkeit und Handlungsstarre zu führen schien, schlug das Investitionsklima in 2010 schlagartig um. Direktinvestitionen in Berliner Wohnimmobilien waren innerhalb kürzester Zeit wieder gefragt. Mehrere Faktoren begünstigen seitdem die Nachfrage für Immobilieninvestments in der Bundeshauptstadt: Seit Jahren steigende Mieten und Kaufpreise, historisch niedrige Zinsen, hohe Renditen im Vergleich zu anderen Anlageklassen und nicht zuletzt das Bedürfnis zahlreicher Anleger sich durch die Konvertierung von Geldwerten in Sachwerte vor Inflationsrisiken zu schützen.
Gerne jedoch stehen wir Ihnen hierfür mit unseren langjährigen Branchenerfahrungen sowie unter Einbeziehung fundierter Teilmarktinformationen in einer persönlichen Beratung zur Verfügung. Ich heiße Sie herzlich willkommen in der Miethaus Galerie Berlin. Ihr Kai-Uwe Tank Geschäftsführer
Unterdessen ergeben sich aus Eigentümersicht immer interessantere Möglichkeiten für die Realisierung gewinnbringender Verkäufe.
3
3
Berliner Kurzstatistik Kennzahl
Wert
Zeitbezug
Fläche
892 km²
31. Dez 2008
Verwaltungsbezirke
12
Ortsteile
97
Bevölkerung
3.442.675 Einwohner
31. Dez 2009
Bevölkerung pro Bezirk ∅
286.966 Einwohner
31. Dez 2009
Ausländer
473.209 Einwohner
31. Dez 2009
Bevölkerungsdichte
38,5 Einwohner je ha
31. Dez 2009
Durchschnittsalter
42,80 Jahre
30. Juni 2010
Wanderungssaldo 2009
+10.517 Einwohner
2009
darunter Wanderungen übriges Bundesgebiet
84,64 %
2009
darunter Wanderungen Ausland
15,36 %
2009
Top 3 Zuzüge nach Herkunftsbundesland
Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Bayern
2009
Privathaushalte
1.940.900 Haushalte
2009
Einpersonenhaushalte
1.059.000 Haushalte
2009
Mehrpersonenhaushalte
909.100 Haushalte
2009
Entwicklung Haushalte mit Wohngeld
-37,82 %
2005-2008
Entwicklung Kindergeburten
+10,79 %
2005-2008
Mieterquote
85,90 %
2010
Arbeitslosenquote
14,10 %
2009
mittleres Haushaltenettoeinkommen
1.525,00 €/Monat
2008
Entwicklung mittleres Haushaltenettoeinkommen
+7,02 %
1997-2008
Entwicklung Zwangsversteigerungen v. Immobilien
-25,74 %
2006-2008
Entwicklung Zwangsverwaltungen v. Immobilien
-54,53 %
2006-2008
Quellen: Statistik Berlin-Brandenburg, jeweils letzte verfügbare Veröffentlichung zum Stichtag des 01. Okt. 2010, Pressemitteilung Empirica AG
4
Wirtschaft in Berlin BIP Berlin in %
∅ BIP Deutschland in %
6 5 4
2
Das reale Bruttoinlandsprodukt der Hauptstadt sank 2009 lediglich um 0,7%, während die Wirtschaftsleistung in der Bundesrepublik insgesamt um 5,0% zurückging. Berlin verzeichnete damit gegenüber allen übrigen Bundesländern den geringsten Rückgang überhaupt.
3,2
3
2,4 1,2
2,1
2,6 1,55 1,3
0,9 0,8
1
Die Berliner Wirtschaft hat die Auswirkungen der weltweiten Finanz- und Wirtschaftskrise gut überstanden. Auch im zweiten Jahr nach dem Ausbruch der Krise zeigte sie sich sehr stabil.
Hierfür gibt es klare Gründe. Berlin verfügt über einen starken Dienstleistungssektor, der 81,4% der Wirtschaftsleistung ausmacht und über eine geringe Exportabhängigkeit verfügt.
0 -1
-0,7
Des Weiteren reagiert auch die Berliner Industrie mit Ausrichtung auf Pharmazeutika, Druckerzeugnisse und Nahrungsmittel gegenüber den export- und konjunkturabhängigeren Industrien in Westdeutschland, wie zum Beispiel dem Maschinen- oder Automobilbau, weniger krisenanfällig.
-2
-2 -3 -4 -5
-5 -6 2004
2005
2006
2007
2008
Hierdurch weist das BIP der Bundeshauptstadt eine deutlich geringere Volatilität aus, als es in anderen Teilen der BRD der Fall ist.
2009
Quelle: Amt für Statistk Berlin-Brandenburg, IBB
5
5
Arbeitsmarkt in der Hauptstadt Dennoch waren einige Arbeitgeber gefordert Arbeitsplätze abzubauen. So vollzog sich ein leichter Anstieg der Arbeitslosenquote von 13,9% im Dezember 2008 auf 14,1% im Dezember 2009. Insgesamt waren im Dezember 2009 227.000 Menschen ohne Arbeit. In Krisenzeiten waren Berliner Unternehmen sehr darum bemüht an ihren Arbeitskräften festzuhalten. Dies gelang durch Einsparungen bei den Personalkosten durch Instrumente wie Zeitarbeit, Arbeitszeitkonten, oder die befristete Kürzung der Arbeitszeiten. All diese Maßnahmen konnten inzwischen wieder deutlich reduziert werden, nachdem sich die Auftragslage in den Unternehmen in den ersten beiden Quartalen 2010 spürbar verbesserte. Die Perspektiven für eine Erholung des Arbeitsmarktes haben sich damit innerhalb kürzester Zeit wieder aufgehellt. Zuversichtlich stimmen auch die jüngsten Studienergebnisse des Beratungsunternehmens McKinsey. Demnach verfügt Berlin bis zum Jahre 2020 über ein Wachstumspotenzial von bis zu 500.000 Arbeitsplätzen, sofern die Stadt auf Tourismus, Elektroautos, die Informations- und Kommunikationsbranche sowie das Gesundheitswesen setzt.
Arbeitslosenquote in % der Gesamtbevölkerung 22
20
19,0 18,1
18
17,7
17,5
16,9 16
15,8
16,1 15,5
14
13,9
14,1
2008
2009
12
10
8 2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Quelle: Amt für Statistk Berlin-Brandenburg
6
Zinsentwicklung für Wohnungsbaukredite bis 1 Jahr
1-5 Jahre
5-10 Jahre
über 10 Jahre
7,00
So lagen die Zinssätze am Ende des II. Quartals 2010 teilweise deutlich unter den Zinssätzen desselben Quartals in 2005. Bei genauerer Analyse fällt auf, dass sich die Zinsstruktur in den vergangenen Monaten umgekehrt hat. Kredite mit kurzfristigen Laufzeiten sind nun vergleichsweise günstiger. Im mittleren und für die Immobilien- und Wohnungswirtschaft bedeutenden Segment mit Laufzeiten zwischen 5 bis 10 Jahren fallen die Schwankungen zwar etwas geringer aus, insgesamt liegt das Zinsniveau jedoch deutlich unter dem langfristigen Durchschnitt von circa 7%. Die relativ hohe Zinsdifferenz aus Fremdkapitalkosten und Mietrendite, können Investoren für eine schnellere Tilgung ihres Immobiliendarlehens nutzen. Alternativ besteht die Möglichkeit den Liquiditätsüberschuss für die Wiederanlage aufzuwenden.
6,00
5,00
4,00
3,00
2,00 2006
2007
2008
2009
Quelle: Deutsche Bundesbank, Zinsentwicklung für Wohnungsbaukredite 6/2006 bis 6/2010
7
Mit der globalen Wirtschaftskrise ging eine signifikante Senkung der Leitzinsen der Zentralbanken einher, was sich schlussendlich in der hieran gekoppelten Zinsentwicklung für Wohnungsbaukredite niederschlägt.
Was die Vergabe von Immobilienkrediten für den Erwerb von Wohn- und Geschäftshäusern anbelangt, gibt es nach unseren Erfahrungen keine Kreditklemme. Ganz im Gegenteil sogar, Wohn- und Geschäftshäuser werden gerne von Banken finanziert. Allerdings hängt die Beleihungsfähigkeit heute noch stärker von der Objektqualität sowie der Bonität des Kreditnehmers ab. 7
Bevölkerung und Privathaushalte Nachdem die Bevölkerungszahl im Jahr 2000 ihren Tiefststand erreichte, ist sie seither wieder angestiegen und erreichte in 2009, vor allem durch ein progressives Wachstum seit 2005, insgesamt 3,44 Mio. Einwohner. Gegenüber dem Jahr 2000 entspricht das einem Zuwachs von rund 57.000 Einwohnern bzw. um rund 1,7%. Noch wichtiger für die Beurteilung der Wohnungsnachfrage ist jedoch die Anzahl der Privathaushalte. Diese stiegen im Vergleichszeitraum sogar um 9,1% auf 1,98 Mio. Haushalte. Dies entspricht einer Zunahme von 165.000 Haushalten bzw. um rund 18.300 pro Jahr. Da sich Berlin mit seiner urbanen Dichte und einer hohen Lebensqualität inzwischen einen exzellenten internationalen Ruf erarbeitet hat, strömen immer mehr Menschen in die Stadt. Vor allem junge, gebildete, kreative und weltoffene Menschen planen Ihre Zukunft in der Trendmetropole. Bis 2015 könnte die Zahl der Haushalte nach Berechnungen des Gewos-Institut für StadtRegional- und Wohnforschung deshalb um weitere 50.000 zunehmen. Das bedeutet der Bedarf an Wohnraum wird kurzfristig weiter steigen.
Bevölkerungsentwicklung (Mio. Einwohner)
Entwicklung der Privathaushalte (Mio. Haushalte)
3,50
2,00
3,442
3,45
3,424
1,95
3,408
3,40
3,394
3,392 3,387 3,390 3,395 3,385 3,384 3,389
3,35
1,988
1,90
1,971 3,30
1,93
1,941
1,894 1,898 3,25
3,20
1,861 1,859 1,811
1,85
1,849
1,823 1,80
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Quelle: Landesamt für Statistik Berlin-Brandenburg
8
Wohnungsbestand und Leerstandssituation Marktaktiver Leerstand
6,00 % 5,50
Wohnungsbestand
1,90 Mio. WE
5,60 5,40 5,10
5,00 % 4,50
1,89 Mio. WE 4,20
≈ 4,00 4,00 % 1,88 Mio. WE
1,895
3,00 %
1,888 2,00 %
1,876
1,884
1,87 Mio. WE
1,879
1,00 %
1,87 Mio. WE
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Quelle: Techem-Empirica Leerstandsindex, Landesamt für Statistik Berlin-Brandenburg
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Berücksichtigt man hierbei, dass nur ein sehr geringer Anteil der Baufertigstellungen auf den klassischen Berliner Mietwohnungsmarkt entfiel, wird das zunehmend klaffende Gefälle zwischen Angebot und Nachfrage in diesem Teilmarktsegment deutlich. Vergleicht man die Leerstandsquote aus 2005 mit derjenigen des Jahres 2008, sank der marktaktive Wohnungsleerstand laut TechemEmpirica-Leertsandsindex von 5,60% auf 4,20%. Das entspricht einem Abbau von 25% innerhalb von nur drei Jahren. Für 2009 erwarten wir infolge dieser Entwicklungen einen marktaktiven Leerstand um rund 4%, eventuell sogar leicht darunter.
1,891 1,882
Während der Berliner Gesamtwohnungsbestand in 2009 verglichen zum Vorjahr lediglich um rund 4.000 Einheiten auf circa 1,89 Mio. anwuchs, nahm die Zahl der Privathaushalte um ganze 17.000 zu.
Verharren die Neubauaktivitäten in den nächsten Jahren auf dem langjährig niedrigen Niveau, dürfte die Leerstandsreserve bis 2015 auf 3.000 Einheiten sinken. Dies entspräche einem marktaktiven Leerstand von nur noch 1%. Der Spielraum für die Realisierung von höheren Mieteinnahmen bei Bestands- als auch bei Neumietverträgen, dürfte sich für Vermieter dann spürbar erhöhen.
9
Bestands- und Neuvertragsmieten Die im aktuellen Berliner Mietspiegel ausgewiesene „ortsübliche Vergleichsmiete“ ist im Zeitraum 2005 bis 2009 pro Jahr um durchschnittlich ca. 1,4 % von 4,49 €/m² auf 4,83 €/m² gestiegen. Die Neuvertragsmieten stiegen im selben Betrachtungszeitraum um rund 1,3 % pro Jahr von 5,41 €/m² auf 5,70 €/m². Jedoch betrug der Anstieg der Neuvertragsmieten in den letzten drei Jahren satte 4,3%. Durch den relativen Rückgang der Neubautätigkeit, starkes Wachstum der Privathaushalte und anhaltende Gentrifizierung in den innenstadtnahen Bezirken, steigen die Mieten für hochwertigen Wohnraum in bevorzugtem Wohnlagen besonders stark an. Laut einer aktuellen Studie der Empirica AG vereinzelt um bis zu 14 % innerhalb eines Jahres und damit so stark wie nirgendwo anders in Deutschland. Dies führt zu Verdrängungsprozessen mit steigender Nachfrage, sinkenden Leerständen und sich erhöhenden Mietpreisen auch für Wohnungen in einfachen und mittleren Wohnlagen, die mittel- bis langfristig über das Potenzial verfügen eine Standortentwicklung zu erfahren, wie sie sich im letzten Jahrzehnt in Prenzauer Berg vollzog. Denn längst hat die „Berliner Szene“ neue Kieze als attraktiven Wohn- und Lebensraum zu schätzen gelernt.
Neuvertragsmieten
Ortsübliche Vergleichsmiete
7,00 € 6,50 € 6,00 € 5,50 € 5,46
5,41
5,41
5,58
5,46
5,7
5,00 € 4,83
4,75
4,50 €
4,49
4,00 € 3,50 € 3,00 € 2004
2005
2006
2007
2008
2009
Quelle: F+B
10
Kauffälle und Geldumsatz Wohn-/Geschäftshäuser Kauffälle
Geldumsatz
5.500
5.500Mio. €
5.063 5.032
4.125
4.125Mio. €
3.910
2.750
2.479 2.164
Dieses Ergebnis begründet sich darin, dass reine Wohnimmobilien aus Anlegersicht als besonders stabile Sachwerte mit kontinuierlichen Mieteinnahmen und sehr guten Perspektiven für die künftige Wertentwicklung verstanden werden.
1.375Mio. €
Mit diesen Attributen tragen Sie dem Anlagebedürfnissen der Investoren in großem Maße Rechnung. Vor allem Investoren mit hohem Barkapitalvermögen und einer gewissen Inflationssorge, sehen Immobilien neben Rohstoffen, wie zum Beispiel Gold, als wichtigen Bestandteil eines ausgewogenen Anlageportfolios.
2.003
1.813 1.375
1.341
0
1.475 1.332 1.392 1.174 1.352 2.277 3.049 2.888 1.453 1.399 2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Wohn- und Geschäftshäuser verzeichneten mit insgesamt circa 667 Transaktionen erneut einen rückläufigen Umsatz. Demgegenüber zeigte der Teilmarkt der reinen Mietwohnhäuser mit 732 Kauffällen ein Plus von 8%. Ein ähnliches Bild lässt sich mit Blick auf den Geldumsatz verzeichnen.
2.750Mio. €
2.259
2.095
Wohn- und Geschäftshäuser stellten auf dem Berliner Teilmarkt der Geschossbauten trotz der zurückgehenden Kauffallzahlen den größten Marktanteil. Hier wechselten im Jahr 2009 insgesamt 1.399 Grundstücke den Eigentümer. Damit war der Markt vergleichsweise liquide.
0Mio. €
Quelle: Gutachterausschuss Berlin
11
11
Entwicklung der Kaufpreise und Ertragsfaktoren Die Kaufpreise und Ertragsfaktoren für Wohnund Geschäftshäuser entwickelten sich über alle Berliner Teilmärkte hinweg uneinheitlich. Während die Faktoren in den bevorzugten Wohnquartieren überwiegend stagnierten, gingen die Faktoren für Objekte in den einfachen Lagen leicht zurück. Der marktübergreifende Rohertragsfaktor belief sich in 2009 auf die 13,5-fache Jahresnettokaltmiete, was einer durchschnittlichen Mietrendite von rund 7,4% entspricht. Für das Jahr 2010 sieht der Gutachterausschuss des IVD Berlin einen marktübergreifenden Schwerpunktfaktor der 14,0-fachen Jahresnettomiete. Parallel hierzu blieb der marktübergreifende Schwerpunktkaufpreis je Quadratmeter Geschossfläche mit 675 € nur knapp unter dem bisherigen Rekordniveau von 2007. Der erzielte Spitzenkaufpreis lag bei 5.000 €. Circa 80% der Kauffälle entfielen in 2009 auf das Preissegment zwischen 400 - 1.000 €/m², 15% auf 1.000 - 1.500 €/m² sowie die übrigen 5% auf das darüber liegende Preisniveau. Für 2011 steht die konstant hohe Nachfrage weiterhin einem eher mäßigem Angebot g e g e n ü b e r, w e s h a l b w i r a u c h w e i t e r ansteigende Kaufpreise und Ertragsfaktoren erwarten.
KP/m2 Geschossfläche
Vielfaches der Jahresnettomiete
900
15
14,6 13,9 13,5
13,7
13,1
750
13,25
680
656
675
690
615 600 11,3
485
11,3
11,1
11,3
11,5
505 470
455
450
9,75
300
8 2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Quelle: Gutachterausschuss Berlin, eigene Annahmen für das Jahr 2010
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Schwerpunktfaktoren auf Bezirksebene In Abhängigkeit von Standort, Baualter, Bauzustand, Vermietungssituation und Wertsteigerungspotenzialen, können Anleger Berliner Wohn- und Geschäftshäuser derzeit zu Rohertragsfaktoren der circa 8- bis 22fachen Jahresnettokaltmiete erwerben. Dies entspricht Bruttoanfangsrenditen im Bereich von circa 4,5 - 12,5%. Dem jährlich erscheinenden Immobilienpreisspiegel des IVD Berlin-Brandenburg e.V. können unter anderem Preisinformationen für Wohn- und Geschäftshäuser entnommen werden. Dabei handelt es sich um so genannte Schwerpunktfaktoren (gewichteter Durchschnitt), die bezogen auf die Vorzugsund Standardwohnlage eines Bezirks ausgewiesen werden und in der Karte auf der linken Seite dargestellt sind. Da die Spannwerte in Abhängigkeit der wertbildenden Objektmerkmale in jedem Bezirk um mehrere Jahresmieten nach oben bzw. unten hin variieren können, sollten die Schwerpunktfaktoren zunächst als Richtwerte verstanden werden.
Quelle: Immobilienpreisservice des IVD Berlin-Brandenburg e.V. zum Stichtag 1. Oktober 2010
Das bedeutet zur Absicherung Ihrer Erwerbs-/ Verkaufsentscheidungen sollte stets eine umfassende Marktwerteinschätzung durch einen qualifizierten Fachmakler erfolgen, besser noch ein ausführliches Gutachten durch einen Grundstückssachverständigen erstellt werden. 13
Anlage-Performance in 2009 Laut einer Studie der auf Marktforschung spezialisierten IPD Property Data Bank, haben Profianleger mit Wohnungen im Jahr 2009 in Berlin eine durchschnittliche Gesamtrendite von 9,1% erzielt. Die Gesamtrendite (Total Return) setzt sich zusammen aus der Mietrendite und der Wertänderungsrendite einer Immobilie. Sie berücksichtigt somit alle Einflussfaktoren für die Wertentwicklung einer Immobilie. IPD griff für diese Analyse auf die Daten von 19 Wohnimmobilienportfolios mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 5,5 Mrd. Euro zurück, die einer jährlichen Neubewertung unterliegen. Im Ergebnis verzeichnete Berlin die höchste Gesamtrendite aller in der Bundesrepublik gelegenen großen Wirtschaftszentren. Vor Großstädten wie München, Hamburg oder den großen Ballungsräumen in Westdeutschland. Wir sehen in diesem Ergebnis unsere Einschätzungen des Berliner Mietwohnungsmarktes bestätigt, der im Bundes- wie Europavergleich nach wie vor auf einem niedrigen Kauf- und Mietpreisniveau liegt und somit auch künftig exzellente Chancen für lukrative Immobiliengeschäfte bietet!
Mietrendite
Gesamtrendite
Wertänderungsrendite
10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10%
Hamburg
Hannover
Berlin
Ruhrgebiet
Rheinland
Rhein-Main Rhein-Neckar
Stuttgart
München
Sonstige
Quelle: IPD Property Data Bank GmbH
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Unser Team Unser Team ausgebildeter und erfahrener Immobilienfachleute steht Ihnen gerne für die Anbahnung erfolgreicher Immobiliengeschäfte zur Verfügung. Der persönliche Kontakt zu Ihnen ist uns dabei besonders wichtig. Für eine persönliche Beratung erreichen Sie uns unter Tel. 030/ 889 299 0, oder per E-Mail an welcome@miethausgalerie.de. Wir freuen uns auf Sie!
Alexander Tank!
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Immobilien-Ökonom (GdW) ! ! ! !
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Benjamin Heidemann! Diplom-Immobilienökonom (ADI)! ! ! ! ! !
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Frank Bochon! Fachwirt i. d. Grundstücksu. Wohnungswirtschaft
Kai-Uwe Tank! ! Master of Science in Real Estate
Peter Klein Diplom-Betriebswirt
!
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