A_REPIQ_62_Noirs_Mise en page 1 07/06/2015 00:28 Page63
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PROPRIÉTAIRES N°63 MAGAZINE
SOMMAIRE 7 9 10 12
BRÈVES
ACTUALITÉS DE L’IMMOBILIER
CONJONCTURE
LE MORAL REVIENT CREDIT : LA REPRISE
ÉDITO
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BRICE CARDI
PRÉSIDENT DU RÉSEAU L’ADRESSE
GROS PLAN
LE PARC À LA LOUPE
FINANCES
EMPRUNTER APRÈS 50 ANS
C’EST BON POUR LE MORAL
A l’heure, ou presque, de goûter un repos bien mérité, la perspective de INTERVIEW
passer un été ensoleillé semble se préciser. Le renouveau évoqué dans
LA SAISON DU BRICOLAGE
le numéro précédent paraît se confirmer, le moral des professionnels de l’immobilier remonte en même temps que celui des acheteurs et même
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les promoteurs retrouvent progressivement le sourire. GROS PLAN RÉGION
ALPES MARITIMES : SOUS LE SOLEIL, EXACTEMENT
Tout cela demande encore confirmation, mais il semble bien que le plus dur soit derrière nous, comme l’indiquent chiffres et tendances compilés dans les pages consacrées à l’actualité et à la conjoncture.
COURRIER
Quelques secteurs attendent encore l’avis de grand beau : la construc-
DES PROPRIÉTAIRES
tion, qui n’a toujours pas redémarré et, dans son sillage, le bricolage auquel nous consacrons un article. Le premier poste de dépenses pour l’amélioration du logement, loin devant les achats de meubles ou
TABLEAU DE BORD
d’électroménager, méritait bien deux pages ! INDICES INSEE DE RÉFÉRENCE
A l’occasion de deux publications de la FNAIM et de l’Insee, nous obser-
INSEE (coût de la construction brut) 4e trimestre 2014 (contre 1615,00 l’année précédente)
1625,00
IRL (Indice des loyers) 1er trimestre 2015 (contre 125 l’année précédente)
125,199
Prix à la consommation Avril 2015 (hors tabac) (contre 126,24 en Avril 2014)
126,35
la réponse est positive, à condition de bien préparer l’opération. Enfin, le gros plan régional nous emmènera dans un département où la météo est (presque) toujours au beau fixe : les Alpes-Maritimes.
Plafond de la SS (mensuel au 1/1/2015) 3 170,00
Bonne lecture et bonnes vacances à tous !
Brice Cardi
9,61
SMIC mensuel brut (base 35h)
1 457,52
SMIC mensuel brut (base 39h) (majoration de 25 % des HS)
1665,74
INDICES INSEE DE RÉFÉRENCE
Taux révisable
Peut-on encore emprunter une fois passée la cinquantaine ? C’est le thème de la rubrique Finances de ce numéro. Et, bonne nouvelle,
108,47
Taux fixes
ces dernières décennies. Un coup d’œil dans le rétro qui rappelle que, non, tout n’était pas forcément mieux avant !
ILC (Indice des loyers commerciaux) 4e trimestre 2014 (contre 108,46 l’année précédente)
SMIC horaire (brut au 1/01/2015)
vons également dans le détail les évolutions du parc immobilier français
1,3/2,83 % 1,00/2,75 %
PROPRIETAIRES, le magazine de L’ADRESSE. Editeur : L’ADRESSE DES CONSEILS IMMOBILIERS - 8, rue du Saule Trapu - Le Moulin - 91300 MASSY - 01 64 53 83 83. Directeur de publication et Rédacteur en chef : Brice Cardi. Conception/Rédaction/ Réalisation : LORRA 44210 Pornic 06 87 81 17 29 - Mise en page : Matt Editions 06 63 06 43 18. Reproduction interdite. Parution : juin 2015 - 150 000 exemplaires. Dépôt légal à parution. Site internet : ladresse.com
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PROPRIÉTAIRES N°63 MAGAZINE
BRÈVES
ACTUALITÉS
DE L’IMMOBILIER Galère. Près de 7 jeunes sur 10 ont déjà dû faire face à des difficultés d’accès au logement. Et, selon une enquête de l’Association de la fondation étudiante pour la ville (Afev), parmi les presque trois quarts de jeunes concernés par ces difficultés, 29 % ont été contraints de rester chez leurs parents, 26 % n’ont pas les moyens de louer, et plus d’un jeune sur dix s’est retrouvé sans logement ou en situation précaire. Autre fait marquant, 18 % des jeunes qui disposent de leur propre logement reçoivent une aide financière familiale (dans un cas sur deux, il s’agit de se porter caution). Plus grave, un quart d’entre eux ont même dû sacrifier le budget santé ou alimentation pour pouvoir payer le loyer.
revenus, affectant leur capacité d’épargne mais aussi leurs dépenses de loisirs, de vacances, d’habillement et de santé. Ils n’étaient que 51 % à émettre cette opinion en 2014. De leur côté, les propriétaires sont deux fois moins nombreux (26%) à juger leurs dépenses de logement trop élevées, une proportion identique à l’an dernier.
Impôts locaux : la flambée.
628 euros. Le budget logement des ménages est en hausse de 14 € mensuels par rapport à l’année dernière, pour atteindre 628 € par mois. En moyenne, selon le traditionnel baromètre Sofinco, les Français consacrent près du quart (22,4%) de leurs revenus à ce poste (+ 0,6 point par rapport à 2014). Ils sont même 20 % à y allouer plus du tiers de leurs revenus et la part du budget mensuel grimpe à 35% pour les locataires. Les dépenses de logement ne représentent qu’environ 14 % du budget des propriétaires, selon le baromètre. Mais les propriétaires en cours de remboursement d’un crédit dépensent 793 euros par mois, soit 31,7% de leur budget. Près de six locataires sur dix estiment que le logement absorbe une part trop importante de leurs
De nombreux maires ont décidé d’augmenter fortement les taux de taxe foncière et de taxe d’habitation. C’est par exemple le cas à Toulouse où les impôts locaux vont grimper de 15 %. La hausse sera de 10 % à Lille, de 5 % à Bordeaux, Lyon et Marseille, de 3 % à Strasbourg… La raison à ces explosions ? La suppression de 11 milliards d’euros dans les dotations de l’Etat aux collectivités locales, dont les villes. La Cour des comptes est moyennement convaincue par l’explication : les communes reçoivent effectivement moins d’argent mais, rappelle-t-elle, c’est parce qu’elles sont censées réaliser des économies d’échelle au niveau des intercommunalités et des agglomérations. Comme le soulignent également bon nombre d’observateurs, la hausse des impôts la première année qui suit les élections municipales est un classique.
HLM en ligne. Toute demande de logement social peut désormais se faire sur Internet. Comme prévu dans la loi Alur, le portail internet www.demande-logement-social.gouv.fr qui, depuis un an, permettait de renouveler en ligne sa demande de logement HLM, accueille désormais aussi les dépôts
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de dossiers. « Plus besoin donc de se déplacer à un guichet, même si cela reste possible », précise le ministère du Logement. Un numéro d’assistance téléphonique, le 08 12 04 01 70, est également mis en place pour accompagner les utilisateurs. En France, 1,7 million de personnes sont en attente d’un logement social (dont 500.000 vivent déjà en HLM mais souhaitent déménager).
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dans la mesure où certains locataires restent dans leurs logements sociaux alors qu’ils auraient les moyens de payer un loyer dans le secteur privé
Nouveau contrat.
Economies conséquentes. Michel Sapin a annoncé des économies « conséquentes » dans les années à venir en matière de politique du logement. « Nous sommes un des pays qui dépensent le plus en matière d’aide au logement et à l’immobilier avec une efficacité pas exceptionnelle, et je suis plutôt dans l’euphémisme », a expliqué le ministre des Finances. Michel Sapin a ensuite tempéré ses propos initiaux, jugeant que « la très grande majorité des fonds consacrés par l’Etat au secteur était indispensable, utile socialement, utile économiquement ». Une semaine plus tard, un rapport parlementaire a chiffré entre 300 et 400 millions par an les économies envisageables.
Coup de griffe. « Ruineuse et inadaptée ». C’est en ces termes que la Cour des comptes qualifie la politique du logement en région parisienne. Plus de 6 milliards d’euros y sont consacrés chaque année (subventions publiques pour le parc social, aides et exonérations fiscales, prêts à taux zéro pour l’accession à la propriété…). L’attribution des logements sociaux est particulièrement critiquée par les sages de la rue Cambon : en 2011, près de la moitié (47 %) des locataires du parc social, soit environ 520.000 ménages, avaient des revenus dépassant le plafond de ressources qui leur est applicable, alors que 36% des locataires du parc privé, soit environ 430.000 ménages, avaient des revenus en-dessous de ce plafond. Par ailleurs, la Cour souhaite que la règle du «droit au maintien» soit réexaminée,
Un nouveau contrat-type régira l’activité de tous les syndics de copropriété à compter de cet été. Publié au Journal officiel du 28 mars, le décret concerne 8 millions de copropriétaires et s’appliquera aux contrats conduits ou renouvelés après le 1er juillet prochain. Il liste les clauses du contrat type et prévoit que le syndic perçoive une «rémunération forfaitaire» pour assurer les prestations courantes liées à sa mission, dont une liste «non limitative» est dressée en annexe. Ces prestations recouvrent notamment la préparation, la convocation et la tenue de l’assemblée générale annuelle de la copropriété, la tenue de la comptabilité du syndicat, l’ouverture d’un compte bancaire séparé, l’archivage et l’accès en ligne des documents relatifs à la copropriété. Côté professionnels, les réactions sont mitigées. La FNAIM déplore notamment le manque de lisibilité du contrat type et « s’indigne que l’équilibre contractuel puisse être rompu en cours de contrat, par exemple si une assemblée générale de copropriétaires décide d’externaliser les archives ou de se passer de l’extranet de la copropriété, amputant ainsi le forfait ».
Ascenseurs : le paradoxe. Problèmes d’accessibilité, vieillissement de la population et densification urbaine n’empêchent pas la baisse du nombre d’installations de cabines. C’est en tout cas ce qui ressort du dernier bilan annuel publié par la Fédération des ascenseurs. Le chiffre d’affaires du secteur a baissé de 8 %, passant à 2,46 milliards d’euros ; les effectifs ont diminué de 3 %, les ventes du neuf de 5 % et les ventes de modernisation ont, quant à elles, chuté de 60 % par rapport au pic d’activité de 2008. Douze ans après le vote de la loi imposant la remise en état des ascenseurs,
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PROPRIÉTAIRES N°63 MAGAZINE
BRÈVES la situation s’est certes améliorée. Mais le parc français vieillit : la moitié des appareils a dépassé les 25 ans, un quart du parc a même plus de 40 ans. Et si les dysfonctionnements les plus graves ont été largement rectifiés, plus de 30 % du parc ne sont pas encore complètement aux normes. « 80 % de nos concitoyens vivent en ville – c’est l’un des taux les plus élevés d’Europe – mais nous avons l’un des taux d’équipement les plus bas : 0,76 ascenseurs pour 100 habitants ! » s’étonne Pierre Hardouin, le président de la Fédération.
Economies conséquentes (suite). Plus particulièrement visées : les APL. Le rapport parlementaire préconise de les concentrer uniquement sur les étudiants les plus en difficulté et les ménages modestes. L’APL versée aux étudiants pourrait ainsi être modulée en fonction des 3 critères déjà pris en compte dans le système des bourses : revenu des parents, éloignement géographique et cas de rupture familiale. Le rattachement au foyer fiscal des parents d’un étudiant percevant une APL ne serait en revanche pas remis en cause. Les députés plaident également pour que ne soient pas supprimées, comme cela était envisagé, les APL destinées à aider à l’achat d’un logement. Si elles reçoivent l’aval du gouvernement, ces propositions seront intégrées dans le projet de loi de finance 2016. Les aides personnelles au logement coûtent à l’Etat quelque 17 milliards d’euros par an.
ISF. Le nombre des contribuables assujettis à l’Impôt de solidarité sur la fortune, 300.000 en 2014, devrait augmenter cette année. En effet, le récent mouvement de baisse des prix n’a pas encore véritablement impacté la valeur des
biens immobiliers qui constitue une grosse partie de la base taxable du patrimoine. La valeur des actions s’est en outre globalement appréciée depuis le début de l’année. Selon les calculs de Bercy, les recettes de l’ISF devraient ainsi dépasser 5,6 milliards d’euros de rendement cette année, un montant jamais atteint. Le précédent record s’élevait à 5,2 milliards d’euros l’an dernier. L’ISF est payé par les patrimoines privés de plus d’1,3 million d’euros. Ce patrimoine est alors imposé sur sa partie supérieure à 800 000 euros, à un taux progressif qui va de 0,5 à 1,5 %.
En altitude. L’édition 2015 du classement « Global Cities – Skyscrapers Report » vient de sortir. C’est à Hong-Kong que l’on dénombre le plus de gratteciel, avec 406 immeubles de plus de 107 m de haut. Derrière suivent New York et Tokyo, Paris ne se classe que 13ème, juste devant Pékin. D’une manière générale, les gratte-ciel sont toujours plus nombreux dans les grandes cités de la planète. Selon les auteurs du rapport, cet engouement récent reflète un changement dans l’économie mondiale au profit des centres-villes.
Sur les rails Six friches ferroviaires parisiennes, propriétés de la SNCF, seront transformées en zone d’habitations d’ici 2020. Ces sites inexploités se concentrent au nord-est de la capitale, dans les secteurs Ordener-Poissonniers, rond-point de la Chapelle, gare des Mines, Chapelle-Charbon et Hébert, ainsi qu’au sud-est dans les secteurs de Bercy-Charenton et Charolais-Rambouillet. Ces terrains accueilleront des activités économiques et des logements. L’objectif est d’en construire 6600, dont 60 % de logements sociaux. Il ne s’agit en outre que d’un début : à plus long terme, la SNCF et la ville de Paris souhaiteraient approfondir cette collaboration en créant 14 200 logements supplémentaires dont 13 000 sur des emprises ferroviaires..
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CONJONCTURE
LE MORAL REVIENT SELON LA DEUXIÈME ÉDITION DU BAROMÈTRE CRÉDIT FONCIER/CSA SUR LE MORAL DES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER, LES RÉSULTATS ENREGISTRÉS EN DÉBUT D’ANNÉE INCITENT À L’OPTIMISME.
A en croire le baromètre, près de 7 professionnels sur 10 (68 %) ont globalement atteint leur objectif commercial sur les quatre premiers mois de 2015, soit une hausse de 10 points par rapport à la fin 2014.
Le retour des beaux jours ? L’effet sur le moral est immédiat : 59 % des sondés se déclarent optimistes pour les mois à venir. C’est beaucoup mieux qu’en fin d’année dernière, où ils se montraient aux deux tiers pessimistes (64 %). Ce regain de confiance est plus fort chez les professionnels de l’Ouest de la France, avec 65 % d’optimistes dans le Sud-Ouest et 62 % dans le Nord-Ouest. 87 % des personnes interrogées mentionnent la baisse des taux d’intérêt (voir plus loin) parmi les facteurs d’optimisme. A l’inverse, le contexte économique (cité à 92%) et l’évolution du pouvoir d’achat des ménages (81%) sont les principales raisons de pessimisme pour ceux qui expriment ce sentiment. Enfin, au sujet de l’évolution des prix, les anticipations ne changent pas : 56 % des professionnels prévoient une baisse d’ici la fin de l’année ; la moitié d’entre eux la situe entre 2 et 5 %, 37 % pensent même qu’elle dépassera 5 %.
Neuf : les raisons d’espérer Les ventes dans le neuf ont davantage souffert que dans l’ancien. L’an dernier, les promoteurs ont vendu 85 820 appartements et maisons groupées, tandis que les constructeurs ont vu leurs carnets de commandes fondre à 99 000 maisons individuelles. Après un dernier trimestre encourageant 2014, les promoteurs immobiliers ont cependant retrouvé le sourire début 2015. Selon les derniers chiffres de la FPI, les ventes de logements neufs aux particuliers ont rebondi de 20 % au 1er trimestre par rapport au 1er trimestre 2014, à 21 240 unités contre 17 703 un an auparavant. Au total, 25 826
logements neufs ont été acquis entre janvier et mars, soit 10,4 % de mieux que sur la même période de l’an dernier. Qui plus est, cette augmentation est en grande partie portée par les investisseurs, dont la part est en hausse de 59 %. Les promoteurs voient donc dans ce rebond les effets du succès de la loi Pinel (ex-Duflot), même si tous les signaux ne sont pas encore au vert. En légère hausse (6,5 %), les mises en vente restent inférieures aux volumes de 2012 et 2013. Les mises en chantier et les permis de construire ont de nouveau reculé au premier trimestre, sans doute en raison du stock de logements neufs (89 437, représentant encore 13,3 mois d’écoulement). Pour la construction, la reprise ne se fera donc vraisemblablement pas avant le quatrième trimestre 2015.
400.000 par an Pour répondre à la demande potentielle de logements, il faudrait en construire entre 300 000 et 400 000 par an d’ici à 2030. C’est en tout cas ce qui ressort du dernier rapport de l’Observatoire des territoires. Au-delà de leur nombre, se pose aussi la question de la qualité des logements, de leur statut d’occupation et de leur répartition sur le territoire, précise le texte. L’Observatoire affirme également l’importance des pôles urbains, où résident 60 % de la population, et qui structurent les disparités territoriales. Paradoxalement, le rapport constate enfin que la part la plus importante des personnes qui se déclarent très satisfaites de leur vie en général ne se situe pas dans les régions riches ou attractives, mais plutôt dans des régions peu denses telles que l’Auvergne, le Limousin, le Poitou-Charentes ou encore la Bretagne.
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CONJONCTURE
Crédits :
LA REPRISE APRÈS UNE ANNÉE 2014 BIEN TERNE, LE MARCHÉ DU CRÉDIT IMMOBILIER A RETROUVÉ UN BEL ÉCLAT AU PREMIER TRIMESTRE. AUTRE BONNE NOUVELLE, LE PROFIL DES EMPRUNTEURS A ÉVOLUÉ : PRIMOACCÉDANTS ET MÉNAGES MODESTES ONT AMORCÉ UN RETOUR.
En 2014, les ménages français n’avaient contracté que 122 milliards d’euros de nouveaux crédits, un montant en baisse de 19 % par rapport à 2013. Signe de l’attentisme qui a prévalu toute l’année, en particulier dans le neuf, c’est le niveau le plus bas enregistré depuis cinq ans, à l’exception de 2012.
Redémarrage Porté par la baisse combinée des prix et des taux d’intérêt, le marché du crédit immobilier semble toutefois avoir repris des couleurs en 2015. A fin janvier, les encours globaux atteignaient 837 milliards d’euros, soit 22 milliards d’euros de plus qu’un an plus tôt. Pour le seul mois de janvier 2015, la production brute de crédits s’est élevée à 11,5 milliards d’euros (15 % de plus qu’en janvier 2014). Le mouvement s’est même amplifié tout au long du trimestre et la demande s’est envolée en avril : +28,3 % par rapport au même mois de l’année précédente. Principale cause mise en avant par les observateurs : la baisse des taux qui a atteint des proportions historiques. Selon l’Observatoire crédit logement CSA, ils s’affichaient à 2,19 % sur l’ensemble du premier trimestre.
L’effet des taux Dans le détail, les taux fixes s’échelonnaient de 1,97 % sur 15 ans à 2,63 % sur 25 ans ; les taux variables, de 1,44 % à 2,15 % pour les mêmes durées. Depuis fin 2013, ce recul des taux équivaut à un repli des prix de 9,5 % et de 18,5 % depuis la fin 2011 (les taux s’affichaient alors à 3,88 %). Le plus bas pourrait toutefois avoir été atteint fin avril, avec un niveau moyen de 2,03 % (2,02% pour l’accession dans le neuf et 2,05 % pour l’accession dans l’ancien). La légère remontée de l’OAT 10 ans (de 0,45 % en avril à 0,97 % mi-mai) pourrait en effet bien marquer le début d’une stabilisation. Les observateurs se veulent cependant
rassurants : les conditions d’emprunt devraient rester plus que favorables jusqu’à la fin de l’année.
Changement de profil En baisse depuis 2011, la durée moyenne des emprunts a rebondi voici un an. Depuis, elle a augmenté de 8 mois, pour atteindre 212 mois en moyenne à la fin du premier trimestre.
Principaux bénéficiaires de ces évolutions : les ménages jeunes et/ou modestes, qui effectuent leur retour sur le marché : la part des emprunteurs gagnant moins de trois fois le Smic continue d’augmenter, à 39,1 %, contre 23,4 % pour les emprunteurs gagnant 5 fois le Smic et plus. La forte dégradation de l’apport personnel (-15.1 % sur le 1er trimestre 2015, en glissement annuel, après -5.0 % en 2014) constitue un autre indicateur de cette tendance. Enfin, le coût relatif des opérations reste élevé, à 3,79 années de revenus au 1er trimestre et 3,82 fin avril. Après une année 2014 bien terne, le marché du crédit immobilier a retrouvé un bel éclat au premier trimestre. Autre bonne nouvelle, le profil des emprunteurs a évolué : primo-accédants et ménages modestes ont amorcé un retour.
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GROS PLAN
Le parc
À LA LOUPE COMBIEN LA FRANCE COMPTE-T-ELLE DE RÉSIDENCES PRINCIPALES ? QUELLE EST LA RÉPARTITION ENTRE MAISONS ET APPARTEMENTS ? ENTRE PROPRIÉTAIRES ET LOCATAIRES ? LES FRANÇAIS SONT-ILS BIEN LOGÉS ? LES RÉPONSES À TOUTES CES QUESTIONS, AINSI QU’À D’AUTRES SANS DOUTE, FIGURENT DANS « LE LOGEMENT EN FRANCE », ÉDITION 2015, QUE VIENT DE PUBLIER LA FNAIM, AINSI QUE DANS UNE RÉCENTE ÉTUDE DE L’INSEE SUR LES CONDITIONS DE LOGEMENT.
Avec près de 34 millions de logements, le parc français est l’un des plus importants d’Europe. A raison d’une croissance annuelle d’environ 1 % par an, tous types confondus, on compte aujourd’hui 530 logements pour 1 000 habitants en France métropolitaine contre 501 logements en 2004.
(2,7 millions). Cette difficulté qui touche plus spécifiquement les ménages de l’unité urbaine de Paris (21 % d’entre eux, hors étudiants). Près de 3 millions (2,86 millions) de logements sont vacants, soit 7,2 % du parc existant. Ce chiffre doit toutefois être relativisé. L’inoccupation par choix délibéré du propriétaire est exceptionnelle : la vacance résulte le plus souvent de la mise en vente ou en location du logement, de travaux, d’un règlement de succession ou simplement de l’impossibilité de louer en raison de l’état ou de la localisation du bien.
Plus confortables
Le nombre de résidences principales augmente constamment, et plus vite que celui des résidences secondaires. Il atteignait, fin 2013, 28 millions, dont plus de la moitié de logements individuels. Un quart de ces résidences principales ont été construites avant 1949, près des deux tiers entre 1949 et 1999, et environ 10 % dans les années 2000.
Plus spacieux A peu de chose près, la superficie des logements reste stable : elle était de 89,6 m2 en 2001 et atteignait 90,9 m2 en 2013. La surface moyenne a malgré tout progressé de près de 10 m² en 30 ans pour les propriétaires ; pour les locataires en revanche, les surfaces ne bougent pas. Parallèlement, la taille des familles diminue. En toute logique, le nombre de ménages vivant en situation de surpeuplement décroit. Ils sont tout de même encore près de 3 millions
Moins de 1 % des logements sont aujourd’hui considérés comme insalubres, c’est à dire dépourvus d’eau courante, de baignoire, de douche ou de w.c, contre 15 % il y a 30 ans. Mais 2,8 millions de logements (soit 10% du parc), présentent au moins trois défauts susceptibles de porter atteinte à la santé ou à la sécurité de ses habitants. D’autres critères viennent en effet influer sur la perception du confort d’un logement : humidité, moisissures, clarté*… Plus d’un ménage sur 10 (12 %) déplore ainsi un ou plusieurs des problèmes suivants : toit percé, humidité, moisissures sur les montants de fenêtres ou sur les sols. Malgré tout, les Français sont quand même de mieux en mieux chez eux : 15 % des ménages considéraient leurs conditions de logement insuffisantes ou très insuffisantes en 1973 ; ils n’étaient plus que 6 % en 2013. * Un logement est considéré comme confortable s’il dispose des équipements sanitaires de base et si, selon le ménage occupant, il ne comporte aucun de ces défauts. Le logement est de confort moyen s’il compte un ou deux défauts et de confort insuffisant s’il liste trois défauts ou plus. En 2010, 2,4 % des ménages estiment insuffisant le confort de leur logement. Près des deux tiers des ménages considèrent leur résidence principale comme confortable, le tiers restant la jugeant moyennement confortable. Plus du quart des ménages évoque aussi des difficultés à maintenir une température adéquate au sein de son logement.
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FINANCES
EMPRUNTER
APRES CINQUANTE ANS EN IMMOBILIER AUSSI, IL Y A DE PLUS EN PLUS SOUVENT UNE VIE APRÈS LA CINQUANTAINE ! QU’IL S’AGISSE DE DEVENIR PROPRIÉTAIRE DE SON LOGEMENT, D’ACQUÉRIR UNE RÉSIDENCE SECONDAIRE, OU DE RÉALISER UN INVESTISSEMENT LOCATIF POUR MIEUX PRÉPARER SA RETRAITE, IL EST TOUJOURS POSSIBLE D’ACHETER, ET MÊME DE SOUSCRIRE UN CRÉDIT. ENCORE FAUT-IL PRÉSENTER LE MEILLEUR DOSSIER POSSIBLE. CONSEILS… « Au moment de prêter de l’argent, tout établissement financier a besoin d’être certain de la capacité à rembourser de l’emprunteur. Il faut donc avant tout le rassurer… », résume Cécile Roquelaure, Directrice Communication & Etudes d’Empruntis, courtier en crédit.
Anticiper Plus du tiers (34 %) des demandes de crédit déposées par les plus de cinquante ans connaissent une issue favorable, soit presque autant que pour les 18/30 ans (36 %). Bien préparée, la mission n’a donc rien d’impossible.
Priorité des priorités si les remboursements doivent se poursuivre après la fin de la vie professionnelle : évaluer son budget après le départ en retraite. « Il faut absolument pouvoir présenter ses simulations et avoir une idée claire de ses revenus futurs. Cela jouera sur votre capacité de financement et votre taux d’endettement ». Au moment d’établir revenus et charges, n’oubliez pas de tenir compte aussi de ce qui viendra éventuellement alléger votre budget. « Supposons, par exemple, que votre métier vous oblige à manger à l’extérieur tous les midis. Une fois retraité, c’est une charge qui n’existera plus. Il est important de valoriser ce point auprès du banquier. C’est une façon de lui dire que vous connaissez très bien votre situation présente et à venir ».
La convention Aeras Entrée en vigueur le 1er janvier 2007, la convention Aeras (S’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) permet aux emprunteurs qui connaissent ou ont connu un grave problème de santé d’accéder au crédit, en contrepartie de primes peut-être plus élevées et/ou de garanties limitées. Aucune démarche n’est nécessaire pour en bénéficier : si l’état de santé, présent ou passé, d’un emprunteur ne lui permet pas d’être assuré par un contrat standard, son dossier sera automatiquement examiné par un service médical spécialisé. A l’issue de cet examen, si aucune proposition ne peut encore lui être faite, son dossier sera transmis à des experts médicaux de l’assurance. En matière d’immobilier, la convention ne s’applique qu’aux emprunteurs dont l’âge ne dépassera pas 70 ans en fin de prêt et qui souscrivent un crédit d’un montant maximum cumulé de 320 000 € pour acquérir leur résidence principale. Un dispositif d’écrêtement permet en outre de diminuer les surprimes à la charge des emprunteurs disposant de revenus modestes. Cette procédure allonge toutefois les délais d’obtention du crédit. Il est donc conseillé de les anticiper en déposant, avant même la signature d’une promesse de vente, une demande d’assurance auprès de votre banque, d’un courtier ou d’une compagnie d’assurance. Enfin, si le risque lié à l’état de santé d’une personne ne permet pas de souscrire un contrat d’assurance, l’établissement de crédit étudiera avec elle les possibilités de garanties alternatives (caution, hypothèque…). Toutes les informations relatives à cette convention sont disponibles sur le site qui lui est dédié : http://www.aerasinfos.fr/site/aeras/lang/fr/Accueil
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Autre possibilité : souscrire un prêt à taux fixe et à échéances modulables, un emprunt à paliers qui suivra l’évolution de vos revenus avec des remboursements, par exemple, plus élevés les premières années, plus doux au moment de cesser votre activité professionnelle. Proposer des garanties complémentaires peut également faciliter l’octroi du crédit. « Si vous avez du mal à trouver un organisme de caution, le nantissement d’un contrat d’assurance-vie ou d’un compte-épargne peut aider à rassurer la banque ».
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Le poids des quinquagénaires Les 50 ans et plus constituent une part non négligeable des clients d’Empruntis (11 %). « La population vieillit, commente Cécile Roquelaure, mais les Français continuent à acheter et font évoluer leur logement en fonction de leur situation personnelle : familles décomposées puis recomposées, préparation de la retraite par des projets immobiliers… » S’ils ne souscrivent qu’un peu moins de 8 % des crédits liés à l’achat d’une résidence principale, en matière d’investissement locatif défiscalisant, leur proportion atteint presque un quart (24,5 %). Enfin, ils représentent plus du tiers (33,5 %) des acquéreurs de résidence secondaire. « Nous n’avons pas encore mené d’étude spécifique, mais une tendance semble se dessiner. De nombreux seniors achètent aujourd’hui une résidence secondaire pour en faire leur résidence principale dans quelques années, lorsqu’ils prendront leur retraite. Auparavant, la résidence secondaire était achetée plus tôt, pour devenir la maison de famille.
Des solutions existent La durée de l’emprunt envisagée devra par ailleurs, bien sûr, tenir compte de l’âge du souscripteur. Plus on vieillit, et plus il est difficile d’obtenir des durées longues. « C’est essentiellement une question d’assurance décès emprunteur : les contrats groupe proposés par les banques ne peuvent en général plus être souscrits à partir de 65 ou 70 ans. Et, surtout, la fin de garantie intervient le plus souvent à 75 ou 80 ans, ce qui limite de facto la durée de l’emprunt. »
jeune, la banque prend en considération vos perspectives personnelles, l’évolution attendue de vos revenus et se montre souvent plus souple. Pour les seniors, ce n’est malheureusement plus le cas. Il est donc important de disposer d’un patrimoine que vous apportez au financement du projet. Cela prouve que vous l’avez préparé. En outre, avoir mis de l’argent de côté est un signe de bonne gestion de vos finances, ce qui ne peut que placer le banquier dans de bonnes dispositions ».
Depuis 2010 et la loi Lagarde, les organismes prêteurs doivent toutefois également proposer des assurances individuelles, qui peuvent constituer une solution alternative si votre profil l’impose. Certains contrats peuvent ainsi être souscrits jusqu’à 80 ans. Mieux vaut alors, malgré tout, présenter un bon dossier médical ! « C’est toujours mieux, mais les difficultés de santé ne constituent pas nécessairement un frein rédhibitoire. C’est d’ailleurs tout l’intérêt des contrats individuels qui, même si l’impact tarifaire est parfois important, s’adaptent à chaque situation et couvrent des risques spécifiques. Et, pour les cas les plus difficiles, la convention Aeras peut être un recours (voir encadré) ».
Car, jeune ou moins jeune, l’enjeu est toujours le même : rassurer le prêteur pour obtenir les meilleures conditions.
Enfin, plus l’âge de l’emprunteur avance, plus l’apport personnel se révèle indispensable. « Lorsque vous êtes
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PROPRIÉTAIRES N°62 MAGAZINE
INTERVIEW
LA SAISON
DU BRICOLAGE SELON UNE ÉTUDE RÉCENTE, 33 % DES FRANÇAIS ONT RÉALISÉ DES TRAVAUX D’AMÉNAGEMENT DE LEUR HABITATION AU COURS DES TROIS DERNIÈRES ANNÉES. CHEZ LES PROPRIÉTAIRES, CETTE PART MONTERAIT MÊME À DEUX SUR TROIS. PREMIER POSTE DE DÉPENSES POUR L’AMÉLIORATION DU LOGEMENT, LE BRICOLAGE, LOIN DEVANT LES ACHATS DE MEUBLES ET D’ÉLECTRO-MÉNAGER. ETAT DES LIEUX DU MARCHÉ ET TENDANCES DU MOMENT AVEC VALÉRIE DEQUEN, SECRÉTAIRE GÉNÉRALE DE L’UNION NATIONALE DES INDUSTRIELS DU BRICOLAGE, DU JARDINAGE ET DE L’AMÉNAGEMENT DU LOGEMENT (UNIBAL). Quel regard portez-vous sur l’année 2014 ? Nous terminons l’année positivement alors que les années négatives se succèdent dans des secteurs assez proches, comme le meuble ou le bâtiment. Nous ne sommes donc pas les plus malheureux, mais la croissance demeure extrêmement faible (voir encadré), d’autant que les surfaces des magasins de bricolage ont augmenté et que nous restions sur une année 2013 plus que moyenne. Disons que nous avons limité les dégâts, essentiellement grâce à un excellent premier trimestre. L’essoufflement a débuté après le printemps et s’est poursuivi jusqu’à la fin de l’année. Avez-vous déjà une tendance pour le début 2015 ? Nous sommes à + 0,7 % après les quatre premiers mois de l’année. Le secteur a connu un mois de mars négatif, compensé par un très bon mois d’avril, sous l’effet du jardin. Mais nous dépendons beaucoup des marchés du bâtiment, de la rénovation et, plus généralement, de l’immobilier où le contexte est peu favorable. L’ensemble reste donc très fragile et les industriels du bricolage manquent de visibilité.
Quelles sont les principales tendances et évolutions du moment ? La principale va complètement dans le sens des besoins des consommateurs, c’est la facilité d’utilisation des produits. Les industriels ont compris que, pour avoir envie de bricoler, l’utilisateur doit avant tout avoir confiance en sa capacité à mener à bien le chantier qu’il envisage d’entreprendre. Il faut l’aider à dépasser l’inquiétude sur le résultat final, en lui offrant des produits extrêmement efficaces et simples à utiliser. Par exemple ? Sans rentrer dans la technique, certains interrupteurs peuvent désormais se coller directement sur le mur et ne nécessitent plus de percer. D’autres se répondent. Des codes couleurs ont également été inventés pour savoir très facilement quel foret correspond à quelle cheville,
Une année en demi-teinte Le chiffre d’affaires du marché du bricolage s’est élevé l’an dernier à près de 25 milliards d’euros, en hausse de 0,7 %. Cette amélioration paraît toutefois limitée lorsqu’on la compare aux 8 % de croissance connus en 2006, et encore plus mince si l’on tient compte des mauvais résultats du secteur en 2013. Le jardinage représente 12 % des dépenses du secteur, en hausse de 3,9 %. En revanche, les dépenses de plomberie, de chauffage et d’électricité sont en repli de 1 % par rapport à l’année précédente.
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en fonction du trou que l’on veut percer et du poids de ce qui doit ensuite être fixé au mur… Des enduits applicables grâce à un pinceau spécial ont également fait leur apparition récemment. A ces innovations très pratiques, s’ajoute la mise en place de notices très claires, de tutoriels, de vidéos sur You Tube, de Vine (vidéos de quelques secondes) sur Twitter… J’imagine que la même démarche est entreprise sur les outils… Absolument. Les industriels ont également beaucoup travaillé sur leur poids, pour les adapter à une réalité ancienne mais peu connue : le bricoleur est souvent une bricoleuse ! Les femmes sont en effet prépondérantes dans tout ce qui concerne l’aménagement du logement, la décoration et tout ce qui aura un impact esthétique. Mais elles sont aussi de plus en plus nombreuses à se lancer dans le gros-œuvre, et le béton ou la plomberie ne leur font pas peur. Les émissions de déco ou de relooking de logement, très en vogue à la télévision, ont-elles une influence ? Nous ne l’avons pas mesurée, mais sans doute peuventelles susciter des envies d’aménagement. Dans le passé, une fois réalisée, une décoration pouvait ne plus changer pendant dix ans ou plus. Le renouvellement des intérieurs se fait désormais plus fréquemment et les effets de mode sont plus nets : totalement oublié à une époque, le papier peint, par exemple, est en train de revenir en force. Reste à savoir si ces émissions conduisent vraiment les téléspectateurs vers les magasins de bricolage, dans la mesure où elles font le plus souvent appel à des professionnels pour réaliser les travaux.
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Le jardinage est le secteur qui a enregistré la plus forte progression l’an dernier. Quelles sont, là aussi, les tendances ? Le jardin avait en effet très, très bien commencé l’année, avec une croissance à deux chiffres sur les trois ou quatre premiers mois, pour la finir en hausse de près de 4 %. Dans ce domaine aussi, la priorité est donnée à la facilité d’usage avec des tondeuses automatiques, des robots jardiniers… L’autre tendance forte, c’est l’essor du mini-jardin : un petit bac de géraniums ou de tomates cerises sur le balcon. Les Français ont envie de revenir au vert, de semer, de voir pousser… Ce retour au naturel se traduit aussi par l’omniprésence du bois, matériau brut mais noble, pour les terrasses ou le mobilier de jardin. Dans cet esprit, assiste-t-on également à un développement de tous les équipements liés au développement durable : récupérateurs d’eau de pluie, bacs à compost, éclairages d’extérieurs solaires… ? De façon très empirique, j’ai envie de vous répondre affirmativement. Le retour à la nature et l’envie de cultiver que j’évoquais s’accompagnent de toute évidence d’une ouverture plus grande à l’écologie. Les campagnes de sensibilisation aux économies d’énergie ont également sans doute alerté les consommateurs sur la nécessité de mieux isoler leur maison. Mais je ne peux pas affirmer qu’elles ont entraîné une augmentation des achats de chaudières de dernière génération, car nous ne disposons pour l’heure d’aucune donnée statistique précise. Nous sommes en train de réaliser des analyses extrêmement fines par familles de produits, et nous en saurons beaucoup plus à la rentrée.
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PROPRIÉTAIRES N°61 MAGAZINE
ALPES-MARITIMES :
SOUS LE SOLEIL, EXACTEMENT COMME CHAQUE TRIMESTRE, « PROPRIÉTAIRES » VOUS PROPOSE DE PARTIR À LA DÉCOUVERTE D’UNE RÉGION OU D’UN DÉPARTEMENT, À TRAVERS SON MARCHÉ IMMOBILIER, BIEN SÛR, MAIS AUSSI, ET PEUT-ÊTRE SURTOUT, EN NOUS ATTARDANT SANS LA MOINDRE PRÉTENTION D’EXHAUSTIVITÉ SUR CE QUI FAIT SON CHARME : SPÉCIALITÉS GASTRONOMIQUES, CENTRES D’INTÉRÊT, SITES REMARQUABLES… DANS CE NUMÉRO, CAP SUR LES ALPES-MARITIMES, AVEC QUATRE SOCIÉTAIRES DU RÉSEAU : JEANNECHANTAL BRUN SIGNORET, YVETTE RICHIERO, SÉBASTIEN OGEZ ET ERIC SCIMONE.
Immobilier : un marche multi facettes Jeanne Chantal BRUN SIGNORET
Yvette RICHIERO
Sébastien OGEZ
Éric SCIMONE
A Cannes, le marché est très divers selon les quartiers. Dans son agence L’ADRESSE du centre-ville, à 200 m de la Croisette, Yvette Richiero vend surtout des appartements. « Le dynamisme de l’activité de congrès entraine une très grande activité dans l’hyper centre, appelé la « banane ». On y côtoie toutes les nationalités ; nos clients étrangers sont italiens, suédois, anglais, irlandais, libanais... On parle anglais et italien à l’agence ». Sociétaire fondateur de l’ADRESSE, Eric Scimone dirige deux agences sur Nice Nord. Relativement proches l’une de l’autre, elles touchent pourtant des clientèles différentes. « On note une baisse des prix, plus forte sur les biens type «plan courant». Cette baisse, accompagnée par celle des taux, a entraîné un fort accroissement des ventes depuis le début de l’année ». Implantée au Rouret, à une trentaine de minutes du littoral, Jeanne-Chantal Brun Signoret, constate elle aussi que le marché est reparti, « soutenu par la baisse des prix et des taux bancaires. Des transactions plus nombreuses mais à des prix plus modestes ».
Le département présente tout de même une particularité, que souligne Sébastien Ogez, sociétaire à Mandelieu, qui intervient sur toute la partie Ouest de la baie de Cannes. « Les résidences secondaires constituent une part importante du parc. Et les caractéristiques constatées sur le marché des résidences principales y sont encore plus nettes : le haut de gamme n’a pas connu la crise, mais le prix des autres biens a baissé ».
Architecture : de la Provence à la Californie Simplicité des volumes, pierre, tuiles canal, enduits colorés et patinés caractérisent au mieux l’architecture provençale qu’incarnent mas et bastides anciennes. « Dès les années 1960, explique JeanneChantal Brun Signoret, le style a évolué, tout en s’appuyant sur cette simplicité bien intégrée dans le paysage. La végétation, qui met en valeur les propriétés, en est en effet un élément à part entière : oliviers centenaires, pins, chênes et jardins agrémentés de grimpants, jasmins, chèvrefeuilles et différentes essences odorantes ». « Une architecture plus contemporaine se développe effectivement, observe Sébastien Ogez. Dans les constructions neuves, l’influence provençale ne se trouve plus que dans le choix des couleurs et des matériaux. Il y a aussi beaucoup de villas californiennes, avec des toits terrasses ».
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« L’architecture est à l’image de notre clientèle, remarque enfin Eric Scimone : variée. Il y en a pour tous les goûts et surtout tous les budgets. Plan courant, résidences standing, immeubles bourgeois, programmes neufs… »
Une vie au beau fixe Quand il s’agit d’évoquer leur « Dolce Vita », nos guides d’un jour deviennent intarissables. « J’ai choisi la commune du Rouret, pour la beauté de sa campagne, ses mas et hameaux anciens entourés d’oliviers, son côté rural préservé, même si le village s’est développé, confie Jeanne-Chantal Brun Signoret. Tout en bénéficiant d’une activité commerçante et d’un patrimoine culturel assez développés, la vie y est paisible, loin du tumulte de la Riviera, qui n’est pourtant qu’à 30 mn. Les stations de ski alpin sont à moins de 2 heures ; le ski de fond, à 45 mn et les aéroports de Nice et Cannes à une demi-heure ». Les citadins partagent ce regard. « Cannes est un village international, comme le qualifie notre Maire ; il fait bon y vivre, et l’on peut tout faire à pied », confirme Yvette Richiero. « Nous travaillons comme des fous, mais dans un cadre exceptionnel, poursuit Sébastien Ogez. La région est magnifique, la vie culturelle intense, l’été on mange au bord de l’eau…. J’aime la variété des activités possibles : les balades dans l’Esterel, les sorties en mer, la montagne… Et puis, il y a le soleil, la proximité de l’Italie ou des gorges du Verdon… » « L’endroit où j’assure mon activité est celui où je vis : ce n’est pas hasard, conclut Eric Scimone. J’aime mon quartier, ses habitants, ses commerçants. On s’y sent bien car il est convivial et offre toutes les commodités ».
Le(s) site(s) : Les habitants d’une région qui attire 11 millions de touristes par an n’ont souvent qu’une idée en tête : fuir la foule et son agitation. Aucun de nos sociétaires n’a donc évoqué le Martinez, la Promenade des Anglais ou le Palais de Monaco. A Cannes, par exemple,
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Yvette Richiero a son jardin secret, « le parc naturel de la Croix des Gardes qui surplombe la ville et d’où l’on peut admirer la baie en toute quiétude, quelle que soit l’affluence sur la Croisette ». Sébastien Ogez, lui, embarque pour une courte croisière. Destination : les îles de Lérins. « L’endroit est calme toute l’année, avec une mention particulière pour l’île SaintHonorat, imprégnée de 16 siècles de vie monastique et qui abrite une magnifique abbaye médiévale. J’adore m’y promener pour ressentir l’impression de sérénité qui s’en dégage, loin des touristes et des voitures ». Quand il s’agit d’échapper à l’agitation, Jeanne-Chantal Brun Signoret sait aussi vers où se diriger : « le massif du Cheiron. Au cœur des Préalpes de Castellane, il culmine à 1778 m et offre de superbes randonnées pédestres ». Les amateurs de grands espaces sauvages pourront aussi tourner leurs pas vers le parc national du Mercantour, espace naturel protégé de près de 150.000 hectares, riche de 2000 espèces de plantes, 58 espèces de mammifères et 153 espèces d’oiseaux. Difficile, enfin, pour Eric Scimone de trancher entre la mer et la montagne si proches, et le dépaysement qu’offre l’Italie voisine. « Mais si je dois parler de mon quartier, je dirai la cascade de Gairaut et le temple de Diane ».
L’événement : un festival, des festivals « Comment ne pas commencer cette rubrique sur le fameux tapis rouge recouvrant les marches qui mènent aux projections du Festival international du film, rendezvous phare du département, peut-être l’événement le plus connu au monde après les Jeux Olympiques » ?, s’interroge Yvette Richiero. Eric Scimone partage cet avis, en y ajoutant une pensée pour les nombreux champions de natation originaire de la région. Au strass et aux paillettes cannois, Sébastien Ogez préfère pourtant d’autres festivals ; ceux qui, durant tout l’été, habillent de musique les bords de la Méditerranée. « On pourrait citer les Plages électroniques, qui se déroulent à Cannes de mi-juillet à mi-août. Mais il y en a vraiment beaucoup d’autres ».
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GROS PLAN RÉGION Jeanne-Chantal Brun Signoret, pour sa part, aime l’ambiance paisible de son arrière-pays. « Je préfère en effet parler de nos manifestations locales : le Rouraid, parcours sportif qui réunit, au mois de mai, parents et enfants à VTT ; les fêtes de la truffe et de St Pierre, notre patron, en janvier et juillet, où le folklore local et les coutumes sont à l’honneur ; le marché paysan et le marché de Noël, le plus beau du département ! »
Cuisine et dépendances Au gré des saisons, légumes, fruits de mer et poissons méditerranéens sont omniprésents sur les tables de la Côte d’Azur : rouget de roche, Saint-Pierre, loup, oursins, fielas (version locale du congre breton), chapon (grosse rascasse rouge), favouille (petit crabe vert foncé), poutine (alevins de sardines), courgettes, dont les fleurs sont si légères en beignets, aubergines, tomates, pourpier (plante aux feuilles charnues, croquantes et acidulées)… Lorsque les beaux jours reviennent, c’est-à-dire dix mois par an, Sébastien Ogez se contente donc très facilement « d’un simple poisson frais grillé sur le barbecue, avec un filet d’huile d’olive artisanale et quelques herbes. Mais j’aime aussi beaucoup les farcis ou la daube provençale. » En guise de mise en bouche, fougasse, tapenade – à base d’olives de Nice, bien sûr – ou anchoïade vous auront préalablement ouvert les papilles et l’appétit. Lorsqu’il s’agit de passer à table, Jeanne-Chantal Brun Signoret reste fidèle aux mets locaux, et sait nous mettre l’eau à la bouche. « J’aime la cuisine du sud : une soupe au pistou comme celle que prépare mon amie rourétane Marie-Claire, des cosses de jeunes fèves aux petits lardons,
oignons et tomates fraiches suivant la recette paysanne d’Ange, ou encore la tourte aux blettes que j’accommode avec herbes et épices ! » Gourmet et gourmand, Eric Scimone aime avant tout la vraie cuisine niçoise : « beignets de fleurs de courgette, socca (galette de farine de pois chiches, raviolis à la daube et petits farcis restent mes plats préférés ». La porchetta, cochon de lait farci avec des variantes à base de lapin, lapereau ou chevreau ; la trouchia, omelette épaisse aux herbes et aux légumes ; le barbajuan, coussin de pâtes fourré d’une farce de légumes, de riz, d’œuf, de parmesan et d’herbes ; le sou fassum, chou farci emprunté à l’Antiquité grecque ; l’estocaficada, ragoût d’églefin séché sont d’autres spécialités emblématiques de la région… S’il vous reste un peu de place pour le dessert, souvenez-vous que le citron dont on fait les tartes est une des spécialités de Menton et que la crêpe Suzette a vu le jour à Monaco. Si vous optez pour le fromage, ne manquez pas la cachaille, crème onctueuse confectionnée avec des restes de fromages fermentés, souvent assaisonnés d’oignon, ail, huile d’olive, eau-de-vie, vin blanc, sel, poivre… Et si vous devez vous contenter d’un repas sur le pouce, ce n’est toujours pas le choix qui manque, du pan bagnat, sandwich au thon, aux crudités et à l’huile d’olive, à la célèbre salade niçoise, en passant par la pissaladière, tarte aux oignons et aux anchois.
Les Alpes Maritimes en quelques chiffres
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54,5 %
Agences
à l’enseigne du réseau L’ADRESSE
06
255,5
le numéro minéralogique
4 299
de ménages propriétaires de leur résidence principale
habitants/km2
km²
1 098 465 habitants
61 862
174 538 résidences secondaires
logements vacants
11millions 163 communes
de touristes par an
Réseau National Immobilier
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Precisions sur le nouveau contrat de syndic Dans le cadre du nouveau contrat de syndic, quelles sont les prestations susceptibles de donner lieu à une rémunération complémentaire ? Sophie G., Albi (81) Obligatoire à compter du 1er juillet, le contrat type de syndic et les prestations particulières sont définis dans le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015. La liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à versement au profit du syndic d’une rémunération spécifique complémentaire figure en annexe 2 du décret. Elles sont au nombre de 18, réparties en cinq groupes. I. Prestations relatives aux réunions et visites supplémentaires : 1. Préparation, convocation et tenue d’assemblées générales supplémentaires et dépassement des plages horaires de référence convenues ; 2. Organisation de réunions supplémentaires avec le conseil syndical ; 3. Réalisation de visites supplémentaires de la copropriété. II. Prestations relatives au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division 4. Etablissement ou modification du règlement de copropriété à la suite d’une décision du syndicat ; 5 . Publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes.
V. Prestations relatives aux litiges et contentieux (hors recouvrement de créances auprès des copropriétaires) 10. Mise en demeure par lettre recommandée avec accusée de réception ; 11. Constitution du dossier transmis à l’avocat, à l’huissier, à l’assureur protection juridique ; 12. Suivi du dossier transmis à l’avocat. VI. Autres prestations : 13. Diligences spécifiquement liées à la préparation des décisions d’acquisition ou de dispositions de parties communes (hors prestations visées au II) ; 14. Reprise de la comptabilité sur exercice(s) antérieur(s) non approuvés ou non réparti(s), en cas de changement de syndic ; 15. Représentation du syndicat aux assemblées d’une structure extérieure (syndicat secondaire, union de syndicats, association syndicale libre) créée en cours de mandat ainsi qu’aux assemblées supplémentaires de ces mêmes structures si elles existaient antérieurement à la signature du contrat de syndic ; 16. Constitution et suivi du dossier d’emprunt souscrit au nom du syndicat en application des alinéas 1 et 2 de l’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 ; 17. Constitution et suivi d’un dossier de subvention au profit du syndicat ; 18. Immatriculation initiale du syndicat. Toute prestation ne figurant pas dans cette liste est incluse dans le forfait.
III. Prestations de gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres 6. Déplacements sur les lieux ; 7. Prise de mesures conservatoires ; 8. Assistance aux mesures d’expertise ; 9. Suivi du dossier auprès de l’assureur.
Pour mémoire, un modèle de contrat de syndic, clair, transparent et synthétique, élaboré dans le cadre d’un groupe de travail du CNTGI, avait obtenu l’aval unanime des représentants des professionnels comme des consommateurs. Malgré les vives protestations de la majorité des membres du CNTGI, ce n’est pourtant pas cette mouture qui a été retenue par les
IV. Prestations relatives aux travaux et études techniques dont la liste est fixée à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965.
rédacteurs du décret du 26 mars 2015. Avec les services juridiques de la FNAIM
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A_REPIQ_62_Noirs_Mise en page 1 07/06/2015 00:28 Page64
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