Fasta_Affarer_Juni_2025_Digital-Enkel-sidor

Fasta affärer 10. Förslag om krav på ­förvärvs-

t­ illstånd vid vissa u ­ tländska ­fastighetsförvärv

26. Lättnader i strandskyddet

– ett första steg

JUNI 2025 Ett nyhetsbrev från Mannheimer Swartling med

inriktning på fastigheter och entreprenad

30. Regeringens förslag

om nya bygglovsregler

Fasta affärer

ANSVARIG UTGIVARE

Magnus Josefsson magnus.josefsson@msa.se 0709 777 150 REDAKTION

Martin Andersén martin.andersen@msa.se 0709 777 620 Sandra Röijer sandra.roijer@msa.se 0709 777 555 Moa Weglin moa.weglin@msa.se 0709 777 473 Jonna Anderberg jonna.anderberg@msa.se 0709 777 824 KONTAKTPERSONER

Johan Granehult johan.granehult@msa.se 0709 777 822 Magnus Josefsson magnus.josefsson@msa.se 0709 777 150 Jesper Prytz jesper.prytz@msa.se 0709 777 672 FOTO

Max Larsson, Richard Ortega, et al.

Nyhetsbrevet utges i informations­ syfte och är inte att betrakta som juridisk rådgivning. ­Nyhetsbrevet får citeras med angivande av källa.

2

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

Fasta affärer

Innehåll

04. Är en skälig avgäldsränta skälig?

06. Fastighetsrättsliga nyheter i korthet TRANSAKTIONER 10. Förslag om krav på ­förvärvs-

­tillstånd vid vissa u ­ tländska ­fastighetsförvärv 14. Första tiden med den svenska

FDI-lagen NYTTJANDERÄTT OCH SERVITUT 18. Ny praxis från Högsta domstolen

om hyresvärdens ersättningsskyldighet vid uppsägning av ­lokalhyresgäst 22. Triple net-hyresavtal – ett avtal med

möjligheter och risker SPECIELL FASTIGHETSRÄTT 26. Lättnader i strandskyddet

– ett första steg 30. Regeringens förslag

om nya bygglovsregler ENTREPRENADRÄTT 32. Återbruk i entreprenad­projekt

– gott syfte och ­affärsmässig ­möjlighet 36. Trender

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

3

Fasta affärer

4

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

Fasta affärer

Är en skälig avgäldsränta skälig?

Avgälden för tomträttsupplåtelser ska omförhandlas med jämna mellan­rum, normalt vart tionde år. Om fastighetsägaren och tomträttsinne­havaren inte kan enas om ny avgäld ska avgälden på endera parts begäran fastställas av domstol. Domstolen ska då fastställa avgälden på grundval av markens ­värde, varvid hänsyn ska tas till upplåtelsens ändamål och de förskrifter som upplåtelsen innefattar vad gäller fastighetens användning och bebyggelse.

LAGEN GER INGEN närmare vägledning

MAGNUS JOSEFSSON

magnus.josefsson@msa.se

för hur markens värde ska översättas till en periodisk avgäld. Högsta domstolen har dock etablerat en praxis med innebörd att avgäldsräntan bör svara mot en skälig ränta på markens värde och fastställas med ledning av den långsiktiga realräntan.

Högsta domstolen har nu genom sitt avgörande i mål T 3706-23 tillfört nya intressanta dimensioner till bedömningen. Målet rörde avgäldsräntan för en tomträtt för bostadsändamål på mark som genomgått en betydande värdestegring sedan avgälden senast fastställdes. Vid skälighetsbedömningen beaktade domstolen den utredning om den långsiktiga realräntan som förebringats i målet men även de boendes intresse av att inte erhålla en alltför drastisk ökning av bostadskostnaderna. Domstolen fann sammantaget att avgäldsräntan skulle fastställas till 1,75 procent, en väsentligt lägre nivå än den som följer av tidigare etablerad praxis.

Avgörandet väcker flera frågor. Den drastiska kostnadsökningen som domstolen ville motverka var i grunden föranledd av en väsentlig markvärdesstegring.

Om markvärdet inte hade stigit i samma utsträckning får man förmoda att domstolen hade funnit en högre avgäldsränta som skälig. Vid ett oförändrat mark­värde hade ju den nya, lägre, avgäldsräntan tvärtom medfört en väsentligt lägre bostadskostnad. Avgörandet ökar därmed osäkerheten vid motsvarande bedömning

avseende ­bostadstomträtter med annan ­markvärdes­utveckling.

En annan aspekt på domstolens avgörande är att en bestående dramatisk markvärdesstegring på sikt kommer att fortsätta pressa ner avgäldsräntorna för bostadstomt­ rätter och därmed utarma markägarens avkastning. Till skillnad från de flesta a­ ndra tillgångsslag kan inte markägaren fritt rea­lisera värdeökningen i en fastighet som upplåtits med tomträtt. När avgäldsräntan används till att kompensera de boende för markvärdesstegringen frångås den utgångspunkt som domstolen själv lyfter i sitt avgörande, att tomträttsinstitutet ska tillför­säkra fastighetsägaren markvärdesstegringen.

Det kan ifrågasättas om kommuner under dessa förutsättningar bör binda sitt kapital i ­denna typ av fastigheter. Detta med hänsyn till omsorgen om de kommunala medlen, men även med hänsyn till erforderlig rättvisa mellan kommunens medborgare. Har kommuner fog för att subventionera denna medborgarkategoris boende?

Den primära möjligheten för kommuner att realisera värdet i tomträttsfastigheter är s.k. friköp, dvs. att tomträttsinnehavaren köper fastigheten och tomträtten avvecklas.

Innehavarna av bostadstomträtter torde dock i ljuset av Högsta domstolens avgörande bli mindre benägna att friköpa fastigheten till dess marknadsvärde. Banker bestämmer inte räntan på bostadslån i syfte att motverka drastiska kostnadsökningar för de boende.

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

5

Fasta affärer

Fastighetsrättsliga nyheter i korthet

Gällande byggsanktionsavgift vid olovligt byggande (Mål P 3650-23)

Gällande tillämpning av reklamations­bestämmelse (Mål T 9030-23)

Högsta domstolen meddelade i februari i år ett ­avgörande genom vilket domstolen klargjorde ­v ilka ansvarssubjekt som omfattas av b ­ estämmelsen om utkrävande av byggsanktionsavgift i 11 kap. 57 § andra punkten plan- och bygglagen. Vid b ­ yggande i strid med bestämmelserna i plan- och bygglagen ska en byggsanktionsavgift tas ut i enlighet med nämnda bestämmelse av den som begick ö­ verträdelsen.

Högsta domstolen menar att en entreprenör som anlitas i syfte att för annans räkning uppföra ett byggnadsverk vars uppförande är i strid med planoch bygglagen som huvudregel inte kan utkrävas ansvar i form av byggsanktionsavgift enligt n ­ ämnda bestämmelse, med undantag för de fall då denne har fått fördel av överträdelsen eller om det annars ­f öreligger speciella omständigheter. Mot bakgrund av det strikta ansvar som åligger de ansvarssubjekt som omfattas av bestämmelserna om utkrävande av byggsanktionsavgift menar Högsta domstolen att det inte är rimligt att låta detta ansvar undantagslöst ­omfatta även sådana rättssubjekt som för annans r­ äkning fått i uppdrag att utföra arbete, utan att dessa vare sig är tomträttsinnehavare, fastighetsägare eller ägare till det byggnadsverk som uppförts och inte har fått någon egen fördel av överträdelsen. Det faktum att ställföreträdaren för den anlitade entreprenören hade angetts som sökande på blanketten om ansökan om bygglov samt i den efterföljande hanteringen av bygg­ ärendet benämnts som byggherre vid såväl beslut om godkännande av kontrollansvarig som i protokollet över det tekniska samrådet föranledde ingen annan bedömning av frågan.

Högsta domstolen meddelade i april i år ett avgörande i vilket den prövade frågan om rättsverkan av ute­ bliven reklamation inom den tidsfrist som framgår av punkt 31 i Allmänna bestämmelser för entreprenader inom fastighetsförvaltning och verksamhetsanknutna ­tjänster ABFF 04. I nämnd bestämmelse uppställs krav på att framställa skadeståndsanspråk m.m. s­ enast tre månader efter det att förseningen, felet eller ­skadan har upptäckts. Högsta domstolen menar att det vid tolkning av bestämmelser i standardavtal som föreskriver att krav ska framställas inom en viss tid, men som inte anger någon rättsföljd om fristen inte följs, finns anledning att iaktta försiktighet i f­råga om att tolka in en rättighetsavskärande rättsföljd. Utgångspunkten bör således vara – om inte klara hållpunkter för annan tolkning finns – att rätten att göra gällande kravet inte går förlorad till följd av att kravet inte har framställts inom tidsfristen. Mot bakgrund av ovan konstaterade domstolen att det i målet inte fanns några klara hållpunkter för att parterna skulle ha avtalat om en rättighetsav­skärande följd av underlåtenhet att följa tidsfristen och att villkoret därmed inte kunde ges innebörden att rätten att kräva ut en fordran går förlorad om krav inte framställs inom fristen.

6

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

Fasta affärer

Gällande anteckning om h ­ embudsförbehåll i fastighets­registret (Mål Ä 7651-23) Högsta domstolen meddelade i januari i år ett ­avgörande genom vilket domstolen klargjorde i ­v ilka fall ett ­hembudsförbehåll ska anses uppenbart ha förlorat sin betydelse och därmed ska tas bort ur f­astighetsregistret. I målet hade tre p ­ ersoner ­genom gåva förvärvat v­ arsin andel av en fastighet. ­G åvobrevet innehöll ett ­hembudsförbehåll med ­ skyldighet för ­ g åvotagarna att vid över­ låtelse av fastig­heten ­hembjuda sin andel till ­någon av de ­a ndra gåvotagarna. En av gåvotagarna blev ­sedermera ensam ägare till fastigheten och frågan i målet var huruvida denne kunde få ­anteckningen om hembudsförbehåll borttagen ur fastighets­ registret, ­v ilket förutsätter att anteckningen i fråga uppen­barligen inte längre har någon b­ etydelse (19 kap.

30 § tredje stycket jorda­balken). Högsta domstolen

­ enar att hembuds­f örbehåll vid gåva av fast egendom m till flera gåvotagare medför att ett ­hembudsvillkor normalt får anses innebära att e­rbjudandet ska riktas till ­gåvo­tagare som alltjämt äger en andel i ­fastigheten i fråga. Om övriga gåvotagare har avhänt sig sina andelar och fastigheten i dess helhet kommit i en och samma g­ åvotagares hand kan syftet med ­hembudsskyldig­heten sägas vara uppfyllt och ­därmed ha spelat ut sin roll. Hembudsförbehållet anses då uppenbart ha förlorat sin betydelse, om det inte tydligt följer av gåvobrevet att gåvogivaren hade annan avsikt.

Detta medför att anteckningen ska tas bort ur ­fastighetsregistret. Högsta domstolen framhåller att en annan ordning skulle kunna försvåra för den ­k varstående ägaren att förfoga över fastigheten eller att använda den som kreditunderlag.

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

7

Fasta affärer

Gällande klassificeringen av ­hyresavtal (Mål T 1347-24)

Lagrådsremiss om lättnader i byggkrav för studentbostäder

Högsta domstolen meddelade i maj i år ett avgörande genom vilket domstolen klargjorde vilka krav som ska vara uppfyllda för att ett utrymme ska anses utgöra hus eller del av hus i den mening som avses i 12 kap. 1 § jordabalken och därmed, förutsatt att ersättning för upplåtelsen av huset eller del av huset utgår, omfattas av hyresregleringen i 12 kap. jordabalken. Frågan i målet var om ett avtal om upplåtelse av ett utrymme i ett bergrum skulle anses utgöra ett hyresavtal enligt ovan nämnd bestämmelse. Föremålet för upplåtelsen var ett parkeringsgarage beläget i ett bergrum, där vissa väggar utgjordes av berg. I övrigt var parkeringsgaraget väsentligen utformat och inrett som ett sedvanligt parkeringsgarage och bestod av tre våningar som nåddes via anlagda körbanor samt våningsplan gjorda av betong. I utrymmet fanns ventilation, elinstallationer och dagvattenbrunnar samt byggda entréer. Högsta domstolen framhåller att begreppet hus bör ges ett vidsträckt tillämpningsområde mot bakgrund av det etablerade synsättet i doktrin och uttalanden i förarbetena att även husliknande anläggningar som uppförts under jordytan bör bedömas som byggnader.

Högsta domstolen menar att det avgörande för frågan om utrymmet ska anses utgöra ett hus eller del av hus i jordabalkens mening är bergrummets utformning och funktion. Vid bedömningen ska därutöver avtalets materiella innebörd och den avsedda användningen särskilt beaktas. Om upplåtelsen är lämplig för den i avtalet avsedda verksamheten samt är av sådant slag som normalt sett regleras i hyresavtal talar det för att upplåtelsen ska anses avse hyra. Högsta domstolen konstaterar vidare att hyresregleringens skyddssyfte och tvingande karaktär kan ge viss vägledning i gränsfall. I målet konstaterade Högsta domstolen att bergsutrymmet inte skiljde sig på något tydligt sätt i utformningen från ett sedvanligt parkeringsgarage, bortsett från att vissa delar bestod av berg. Det avsedda ändamålet med upplåtelsen var att driva en biltvätt inom utrymmet och avtalet innehöll relativt långtgående förpliktelser för hyresgästen, bland annat vad gällde drift av verksamheten och skötseln av utrymmet. Vid en samlad bedömning ansåg Högsta domstolen att upplåtelsen av bergutrymmet ska anses vara ett upplåtelse av del av ett hus mot ersättning i jordabalkens mening, varpå 12 kap. jordabalken är tillämpligt på avtalsförhållandet mellan parterna.

I lagrådsremissen föreslås ändringar i plan- och bygg­ lagen som syftar till att möjliggöra undantag från kraven på tillgänglighet och användbarhet för byggnader som innehåller studentbostäder. Dessa undantag gäller för upp till 80 procent av det totala antalet s­ tudentbostäder i en och samma byggnad, eller på det antal student­ bostäder som tillkommer vid en byggnadsåtgärd. Trots undantagen måste en studentbostad fortfarande kunna besökas av personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga. Föreskrifter ut­färdade med stöd av lagens bemyndigande ska tydliggöra vad som krävs för att en studentbostad ska uppfylla detta ­besökskrav och vilka undantag som ska kunna göras om särskilda skäl föreligger. Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli i år.

8

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

”Trots undantagen ­måste en student­ bostad ­fortfarande kunna besökas av ­personer med ­nedsatt rörelse- eller orienterings­förmåga.”

Fasta affärer

Förutsättningar för uppsägning av tomt­rättsavtal (Mål T 3537-23)

Gällande bestämmande av ­tomträttsavgäld (Mål T 3706-23)

Högsta domstolen meddelade i december 2024 ett avgörande genom vilket domstolen klargjorde ­v ilken aktualitet en ändrad markanvändning måste ha för att uppsägning av ett tomträttsavtal ska kunna ­göras ­gällande av fastighetsägaren. Uppsägning av tomt­rättsavtal får enligt 13 kap. 14 § jordabalken ­endast ske om det är av vikt för fastighetsägaren att ­fastigheten används för bebyggelse eller på annat sätt än tidigare. ­Högsta domstolen framhåller att det i för­ arbetena ­uttalats att uppsägning inte får användas med ­hänvisning till ändamål som hänför sig till en oviss framtid. Eftersom det vid tomträtt rör sig om långa avtals­perioder menar Högsta domstolen dock att det vid tiden för uppsägningen inte kan krävas att fastighetsägarens behov av att förfoga över fastig­ heten står inför sitt omedelbara förverkligande. Högsta domstolen menar vidare att det mot samma bakgrund inte kan ställas upp något krav på att det föreligger någon mer detaljerad planering rörande fastighetens framtida användning, men att det som utgångspunkt måste krävas att fastighetsägaren presenterar underlag som på ett tillfredsställande sätt visar att det före­ligger behov av att under den kommande perioden ta fastig­ heten i anspråk för sådant ändamål som det rör sig om. Kommunen hade som skäl för uppsägning a­ ngett att fastigheten skulle användas för bostäder i stället för det dåvarande garageändamålet och hade av det skälet påbörjat ett arbete några år dessförinnan med att ta fram ett planprogram för området. Två år senare bedömde kommunen att den aktuella fastigheten var lämplig för bostadsbebyggelse och tomt­rättsavtalet sades upp samma år, varpå kommunen tog initiativ till att påbörja detaljplaneläggning för att möjliggöra byggande av bostäder på den aktuella fastigheten.

Mot bakgrund av ovan konstaterade Högsta domstolen att det stod klart att k­ ommunens behov av att använda fastigheten var tillräckligt nära förestående samt att kommunens intresse vägde ­betydligt tyngre än ­f öreningens. Kommunen hade därmed rätt att säga upp tomträttsavtalet för ändrad markanvändning.

Högsta domstolen meddelade i april i år ett ­av­görande genom vilket domstolen klargjorde hur r­ättens skälig­hetsbedömning av tomträttsavgäld ska gå till då fastig­hetsägaren eller tomträttshavaren under en ­löpande avgäldsperiod väckt talan om omprövning av ­avgälden enligt 13 kap. 11 § jordabalken.

Värdet av den upplåtna marken ligger fast under avgälds­perioden men kan bestämmas på nytt vid ­inledningen av varje ny avgäldsperiod, då ­inflation och utvecklingen av markpriserna i området kan tas i ­beaktande. Skälighets­bedömningen ska bestå av en lämplig avvägning mellan fastighets­ägarens och den enskilde tomträttsinnehavarens ­intressen, ­v ilken kan innefatta hänsynstagande till att boende inte d ­ rabbas av alltför drastiska kostnads­ökningar. ­Ledning för avgälden ska utgå från den avkastning som en kan räkna med för alternativa jämförbara kapital­placeringar och utgångspunkten är att avgälden bör svara mot en skälig ränta på det uppskattade mark­ värdet. ­Högsta ­domstolen menar att den realränta som söks bör s­ vara mot vad som långsiktigt kan förväntas bli ett förhållandevis stabilt läge. Vid bedömningen av skälig avgäldsränta kan vägledning således hämtas från en uppskattning av den långsiktiga realräntan.

Högsta domstolen gjorde i målet, bland annat utifrån ­rapporter från Konjunkturinstitutet, ­bedömningen att det fanns tillräcklig fog för slutsatsen att den lång­siktiga realräntan på kapitalmarknaden skulle ­komma att ligga hyfsat stabilt under 2 procent under en stor del av den avgäldsperiod som är aktuell i målet.

Med hänsyn tagen till även övriga omständig­heter, främst det faktum att tomträtten avsåg bostads­ ändamål, framstod en avgäld som bygger på en ­avgäldsränta på 1,75 % som rimlig för den i målet aktuella avgäldsperioden.

JONNA ANDERBERG

jonna.anderberg@msa.se MARTIN ANDERSÉN

martin.andersen@msa.se

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

9

Fasta affärer

Förslag om krav på ­förvärvs­tillstånd vid vissa ­utländska fastighetsförvärv

TRANSAK TIONER

I ljuset av det försämrade säkerhetsläget i Europa och omvärlden i stort har Sveriges totalförsvar och ett skydd av detta blivit alltmer centrala frågor. I utredningen ”Skärpt kontroll av utländska fastighetsförvärv” (SOU 2024:84) har ny lagstiftning föreslagits som genom ett tillståndsförfarande möjliggör statlig kontroll av vissa överlåtelser och ­upplåtelser av fast egendom, till skydd för totalförsvaret.

OM TOTALFÖRSVARET OCH FAST ­EGENDOM

Totalförsvaret består av såväl militär som civil verksamhet och utgör i fredstid den verksamhet som behövs för att förbereda Sverige för krig. Av den totalförsvars­ proposition som antogs av Riksdagen i december 2024 framgår att från år 2025 är det övergripande målet för totalförsvaret att ha förmåga att försvara Sverige och dess befolkning mot väpnat angrepp, h ­ ävda landets självständighet, suveränitet och territoriella integritet samt med­verka till försvaret av allierade. Verksamhet inom totalförsvaret ska kunna ­bedrivas enskilt och tillsammans med andra, inom och utom landet och i enlighet med ­Sveriges åtaganden som medlem i Nato.

Ett geografiskt område eller en viss ­enskild fastighet eller byggnad kan vara betydelsefull för Sveriges totalförsvars­ intressen. Detta kan vara egendom som ingår i en verksamhet som är viktig för

10

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

totalförsvaret, på ett centralt sätt bidrar till samhällets funktionalitet, har ett skyddsvärt geografiskt läge eller annars utgör en potentiell tillgång i totalförsvarsplaneringen. Det är ur ett totalförsvars­ perspektiv av stor betydelse vem som äger och därmed kan disponera över viss fast egendom. Främmande makt kan ­genom att förvärva eller nyttja fast egendom få kontroll över strategiskt viktiga områden eller anläggningar och b ­ edriva under­ rättelseverksamhet, underlätta ­sabotage eller annars skaffa rådighet över ­områden i nära anslutning till militära e­ller ­civila försvarsa­n läggningar och kritisk infrastruktur.

BEHOV AV NY LAGSTIFTNING

Historiskt har Sverige haft lagar som b egränsat utländska förvärv av fast ­ egendom, bland annat i syfte att värna s venska försvars-och säkerhetsintres­ sen. Den ­senaste lagstiftningen på om-

rådet upphävdes i början av 1990-talet i ­samband med Sveriges inträde i EU. Det ­nuvarande rättsliga skyddet för totalförsvaret vid överlåtelser och u ­ pplåtelser av fastig­ heter utgörs i huvudsak av säkerhetsskydds­lagen (2018:585) och ­lagen (2023:560) om granskning av utländska ­d irektinvesteringar. Bestämmelserna i dessa lagar är dock endast tillämpliga på vissa ­särskilt utpekade verksamheter och omfattar ­a lltså inte direkta överlåtelser av endast fast egendom.

Utredningen betonar att det här finns en brist i det befintliga rättsliga skyddet för totalförsvaret i Sverige i dagsläget (som inte heller fullt ut läks genom annan ­f öreslagen lagstiftning, såsom förslag om statlig förköpsrätt till fast egendom).

FÖRESLAGEN LAGSTIFTNING

Inledning

Utredningen föreslår införandet av en ny lag som innebär ett krav på att vissa

Fasta affärer

­ tländska och svenska rättssubjekt måste u söka tillstånd (förvärvstillstånd) för att förvärva äganderätt samt viss nyttjande­ rätt till svenska fastigheter och för att förvärva v­ issa svenska företag som äger fast ­egendom.

Förvärv som omfattas av lagen ”Tillståndsplikten omfattar såväl ­f ysiska som juridiska personer samt stater. ­Utredningen har dock gjort ­bedömningen att behovet av statlig kontroll främst b ­ ehövs när förvärvaren har sitt ­medborgarskap eller sitt säte i en stat utanför EES.”

Den nu föreslagna förvärvslagen har ut­ formats för att omfatta samtliga fastig­heter i Sverige. I syfte att undvika ett kring­ gående av lagen genom olika upplägg för överlåtelsens form, har förslaget utformats så att det ska omfatta förvärv av äganderätt av såväl hela som delar av en fastighet.

Vidare omfattas förvärv av fast egendom genom såväl köp som byte eller gåva, samt genom fastighetsbildnings­åtgärder.

Tillståndskravet föreslås även gälla vid så kallade paketerade fastighetstrans­ aktioner, genom att tillstånd ska krävas vid förvärv av aktier i privata a­ ktiebolag eller ­andelar i handels­bolag eller föreningar

vars ­tillgångar i allt ­väsentligt utgörs av fast egendom om förvärvaren genom förvärvet direkt eller indirekt får ett ­bestämmande inflytande över bolaget eller föreningen.

Utöver förvärv av äganderätt föreslås lagen vara tillämplig på förvärv av nyttjanderätt till fast egendom genom tomt­rätt, bostadsarrende, jordbruksarrende, anläggningsarrende och lägenhetsarrende, samt vid överlåtelse av en sådan upplåten tomteller arrenderätt.

Tillståndspliktiga förvärvare

Tillståndsplikten omfattar såväl ­fysiska som juridiska personer samt stater. ­Utredningen har dock gjort ­bedömningen att behovet av statlig kontroll främst b­ ehövs när förvärvaren har sitt m ­ edborgarskap eller sitt säte i en stat utanför EES. Även juridiska personer inom EES ­behöver dock tillstånd om en aktör utanför EES har betydande inflytande över den ­juridiska personen.

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

11

Fasta affärer

Förvärvstillstånd föreslås krävas om ­f örvärvaren är: 1. en fysisk person med medborgarskap endast utanför EES (eller i de fall medborgarskap är okänt eller annars inte verifierats på ett tillförlitligt sätt), 2. en stat utanför EES, 3. en juridisk person med säte i en stat utanför EES, eller 4. en juridisk person med säte i en stat inom EES om en aktör utanför EES (enligt p. 1–3 ovan) direkt eller indirekt har minst 25 procent av röstetalet eller utövar motsvarande faktiskt inflytande i den juridiska personen.

Undantag och förhållande till annan ­lagstiftning

Förvärv genom bodelning, arv, testa­mente, absorption av helägt dotterbolag, inrop på

12

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

exekutiv auktion (dock med krav på vidare­ försäljning vid sådan situation), och vissa arrendeförvärv föreslås vara undan­tagna kravet på förvärvstillstånd.

Lagen föreslås inte heller vara t­ illämplig i de fall förvärv medför skyldighet att samråda med tillsynsmyndighet enligt den redan gällande säkerhetsskyddslagen eller då förvärv är anmälningspliktiga enligt lagen om granskning av utländska direkt­ investeringar. Lagen föreslås dock gälla parallellt med jordförvärvslagen.

Förfarandet

Länsstyrelser som är civilområdes­ansvariga (idag finns sex civilområden i Sverige och för varje område finns det en utsedd ­ansvarig länsstyrelse) föreslås i utredningen vara tillståndsmyndighet.

Ansökan om förvärvstillstånd ska ­enligt

”Tillståndsmyndighetens beslut i ­tillståndsfrågan ska baseras på en s­ ammanvägd bedömning av samtliga r­ elevanta ­omständigheter, såsom fastig­ hetens skyddsvärde utifrån dess egenskaper, läge och funktion, samt omständigheter kring förvärvaren.”

Fasta affärer

förslaget göras till tillstånds­myndigheten, senast en månad efter ­f örvärvet. Det föreslås även en möjlighet att göra ansökan om tillstånd för ett f­ ramtida förvärv.

Tillståndsmyndigheten ska inom tre månader från en fullständig ansökan ­besluta att ge förvärvstillstånd eller att avslå ansökan. Tiden för sådant beslut kan vid särskilda skäl förlängas till sex ­månader. Ett beviljat beslut om framtida förvärv föreslås gälla i sex månader med möjlighet till en förlängning med ytterligare sex månader vid särskilda skäl.

Om en ansökan inte lämnas in i rätt tid eller om tillstånd inte lämnas är förvärvet som huvudregel ogiltigt.

Tillståndsmyndighetens beslut i ­tillståndsfrågan ska baseras på en ­sammanvägd bedömning av samtliga r­elevanta ­omständigheter, såsom fastig­h etens skyddsvärde utifrån dess egenskaper, läge och funktion, samt omständigheter kring förvärvaren.

Tillståndsmyndigheten ska som utgångspunkt samverka med Försvars­ makten och Säkerhetspolisen. ­Samverkan kan om det behövs även göras med ­andra relevanta myndigheter, kommuner och regioner.

Särskilt om tillståndsmyndighetens prövning av ansökan

Tillståndsmyndigheten ska vid sin prövning av en ansökan om förvärvstillstånd bedöma om förvärvet riskerar att skada väsentliga totalförsvarsintressen. Det krävs inte övertygande bevis för skada; det ­räcker att det finns en risk för ­sådan skada. ­Endast risker mot väsentliga i­ntressen bör enligt utredningen leda till avslag. Vad som ­utgör ett sådant intresse varierar beroende på totalförsvarets behov och på rådande ­omvärldsläge.

En fastighets skyddsvärde baserat på dess läge, egenskaper och funktion är centralt i bedömningen. En fastighet kan vara viktig på grund av dess strategiska läge eller för att viktig verksamhet för ­totalförsvaret bedrivs eller avses bedrivas där eller i närheten. Indikationer på att en fastighet är viktig för totalförsvaret kan vara om fastigheten är utpekad som

riksintresse, innehåller skyddsobjekt eller kritisk infrastruktur eller om samhällsviktig verksamhet som är nödvändig för totalförsvaret bedrivs på fastigheten eller i dess närområde.

Tillståndsmyndigheten ska vid sin bedömning av ansökan också beakta ­ ­omständigheter kring förvärvaren, såsom kontroll av annan stat eller aktör som kan innebära risker, tecken på att förvärvaren tidigare varit delaktig i en verksamhet som inverkat skadligt på t­otalförsvaret ­såsom tidigare nekade ­ f örvärv eller ­ t idigare ­nekad utländsk direktinvestering, eller om det a­ nnars finns risk för att förvärvaren ­kommer att ägna sig åt olaglig verksamhet riktad mot Sverige. Tidigare b ­ rottslighet kan då vara relevant i b ­ edömningen. ­Ytterligare omständig­heter av betydelse för tillståndsmyndighetens tillstånds­ prövning kan vara förvärvarens anknytning till S ­ verige, villkoren för förvärvet och f­astighetens lämplighet för det av ­förvärvaren i ansökan uppgivna ­ändamålet för denna.

En sammanvägd bedömning av alla r elevanta omständigheter ska göras ­ i v­arje enskilt fall. Om det finns risk för att ­förvärvet inverkar skadligt på väsentliga totalförsvarsintressen eller om det finns väsentliga oklarheter som inte kan ­av­hjälpas, ska ansökan enligt utredningen avslås.

Sanktionsavgifter

I syfte att öka efterlevnaden av lagen kan tillståndsmyndigheten besluta att ta ut en sanktionsavgift av en förvärvare som underlåtit att ansöka om förvärvstillstånd eller då denne lämnat oriktiga upp­g ifter under ärendets handläggning. ­Sanktionsavgiften föreslås kunna bestämmas till ett belopp mellan 25 000 kronor och 25 000 000 kronor.

AVSLUTANDE KOMMENTARER

Den nya förvärvslagen föreslås träda i kraft den 1 juli 2026 och redaktionen bevakar utredningens framdrift noga.

ERIKA VAN DEN BORN

erika.vandenborn@msa.se

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

13

Fasta affärer

Första tiden med den svenska FDI-lagen För nästan ett och ett halvt år sedan trädde lag (2023:560) om granskning av utländska ­direktinvesteringar (FDI-lagen) i kraft, vars syfte är att förhindra utländska investeringar i ­svenska skyddsvärda verksamheter som kan ha en skadlig inverkan på Sveriges nationella ­säkerhet eller på allmän ordning eller allmän säkerhet i Sverige.

14

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

Fasta affärer

GENOM FDI-LAGEN infördes ett brett nationellt

granskningssystem som bygger på anmälningar av investeringar i svenska verksamheter. Under det ­första året med FDI-lagen mottog granskningsmyndig­ heten, Inspektionen för strategiska produkter (ISP), 1 206 anmälningar. Även om ISP lämnade den a­ bsoluta ­majoriteten av dessa anmälningar utan åtgärd visar ­a ntalet anmälningar att införandet av FDI-­lagen inneburit en stor förändring för företag aktiva på den ­svenska transaktionsmarknaden. Nedan följer en kortfattad introduktion till regelverket samt några erfarenheter från FDI-lagen med särskilt fokus på dess effekter i förhållande till fastighetstransaktioner.

INVESTERINGAR SOM TRÄFFAS AV LAGEN

FDI-lagen omfattar inte bara förvärv av entiteter utan även inkråmsöverlåtelser som innebär att en skyddsvärd verksamhet överlåts (helt eller delvis). Likaså om­ fattas investeringar i bolag eller bildande av bolag som ska bedriva skyddsvärd verksamhet, s.k. greenfield-­ investering, av lagens tillämpningsområde. Vidare kan även koncerninterna överlåtelser falla inom lagens tillämpningsområde, eftersom något undantag inte gjorts för denna typ av transaktioner. I FDI-lagen finns det sju kategorier av skyddsvärd verksamhet varav samhällsviktig verksamhet är den huvudsakliga kategorin i förhållande till fastighetstransaktioner. Vad som utgör samhällsviktig verksamhet fastställs i föreskrifter framtagna av Myndigheten för samhällsskydd och beredskap (MSB). Att en verksamhet faller inom

ANMÄLNINGSPROCESSEN

En investering som bedöms falla inom FDI-lagens tillämpningsområde ska anmälas till ISP innan ­investeringen genomförs. Det är investeraren som är ansvarig för att göra anmälan. Målbolaget har dock en upplysningsskyldighet avseende huruvida FDI-lagen är tillämplig på dess verksamhet.

Anmälningsprocessen med ISP består av en initial prövningsfas (fas 1) och en fördjupad granskningsfas (fas 2). Under prövningsfasen har ISP 25 arbetsdagar på sig att besluta om att lämna anmälan utan åtgärd eller inleda en fördjupad granskning. Tidsfristen på 25 arbetsdagar börjar löpa när ISP har bedömt att en anmälan är fullständig. Om ISP beslutar om att inleda en fördjupad granskning inleds granskningsfasen. ISP ska slutföra granskningen inom tre månader efter att granskningsfasen inletts, eller inom sex månader vid särskilda skäl, varefter ISP ska fatta ett beslut om att antingen godkänna (med eller utan villkor) eller förbjuda investeringen. Beslut om förbud och beslut om godkännande med villkor får överklagas till regeringen.

FDI-LAGENS TILLÄMPLIGHET PÅ FASTIGHETSTRANSAKTIONER

En avgörande omständighet för FDI-lagens til�lämplighet vid fastighetstransaktioner är den typ av verksamhet som inryms i eller bedrivs på fastigheten som överlåts. Enligt 12 kapitlet i MSB:s föreskrifter utgörs samhällsviktig verksamhet av uthyrning, förvaltning eller drift av egna eller arrenderade fastigheter, ­lokaler, eller anläggningar där det inryms exempelvis häkte, datacenter, flygplatsterminal, larmcentral, sjukhusverksamhet, säkerhetskänslig verksamhet eller skyddsobjekt.

Vid en investering i ett bolag som äger en eller flera fastigheter bör således en bedömning göras av om det däri inryms eller bedrivs någon av de verksamheter som anges i kapitel 12 i MSB:s föreskrifter, för att fastställa huruvida anmälningsskyldighet föreligger. En sådan bedömning kan i vissa fall vara svår att med säkerhet genomföra, då det kan bero på den klassificering som hyresgästens verksamhet har, vilket inte alltid med tydlighet framgår (exempelvis om hyresgästens verksamhet omfattas av säkerhetsskyddslagen).

Förvärv av enskilda tillgångar omfattas som huvud-

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

15

TRANSAK TIONER

FDI-lagen är tillämplig på investeringar i aktiebolag, europabolag, handelsbolag, ekonomiska föreningar, och stiftelser med säte i Sverige samt i­nvesteringar i skyddsvärd verksamhet som bedrivs i Sverige i enkla bolag eller enskilda näringsverksamheter. För investeringar i aktiebolag (som är den vanligaste ­företagsformen att anmälas) uppstår anmälningsplikt om målbolaget bedriver skyddsvärd verksamhet (se nedan) och • investeraren direkt eller indirekt kommer att ­ förfoga över röster motsvarande eller ö­ verskridande något av gränsvärdena 10, 20, 30, 50, 65 eller 90 % (anmälan ska göras varje gång investeraren passerar en sådan gräns, oavsett om investeraren fått godkänt på en lägre nivå), eller • investeraren på annat sätt får ett direkt eller­ indirekt inflytande i ledningen av målbolaget (exempelvis genom styrelserepresentation eller vetokataloger).

kategorin samhällsviktig verksamhet är den absolut vanligaste grunden för anmälan av en investering och under första året med FDI-lagen gjordes ca 70 % av anmälningarna på denna grund.

Fasta affärer

regel inte av FDI-lagens tillämpningsområde. Om det finns avtal som övergår i samband med överlåtelsen (exempelvis hyres- eller arrendeavtal) kan det dock innebära att förvärvet av fastigheten tillsammans med avtalen ses som ett förvärv av samhällsviktig verksamhet, vilket då kan utgöra en investering enligt FDI-­ lagen. Avgörande för bedömningen är således huruvida det som överlåts kan anses utgöra ensamhällsviktig verksamhet eller del av sådan.

Som nämnts ovan är koncerninterna t­ ransaktioner inte undantagna anmälningsplikt och anmälningsplikt kan därför uppstå även vid koncerninterna ­omstruktureringar.

Den förhållandevis breda omfattningen av MSB:s föreskrifter, kopplat till fastigheter, har fått genomslag i statistiken, där anmälningar enligt kapitel 12 var de näst vanligaste (strax under 150 anmälningar) under FDI-lagens första år.

ENBART EN INVESTERING HAR BELAGTS MED ­FÖRBUD

Av de 1 206 inkomna anmälningarna under det första året lämnades 1 006 utan åtgärd och 16 godkändes efter granskning (varav 5 med villkor). Den 17 december 2024 meddelade ISP det första och hittills enda förbudsbeslutet (även om det finns tydliga indikationer på att vissa anmälningar dragits tillbaka efter att de nått granskningsfasen). Ärendet avsåg det kinesiska bolaget Shanghai Putailai New Energy Technologys (PTL) förvärv av ett bolag vars enda tillgång var fast egendom utanför Timrå. Syftet med PTL:s investering var att på denna fastighet etablera en anodfabrik och ärendet avsåg således en greenfield-investering. Av beslutet framgår bland annat att den aktuella investeringen skulle medföra en påtaglig risk för skadlig inverkan på såväl Sveriges säkerhet som allmän ordning och säkerhet. I ett ställningstagande under ärendets gång meddelade ISP att risken kunde minskas med ett antal sekretessbelagda villkor. Av uttalanden i media framgår bland annat att villkoren omfattade krav på svenskt majoritetsägande och svenska medborgare på nyckelpositioner i det svenska bolaget. PTL ansåg sammantaget att villkoren inte var möjliga att uppfylla, bland annat på grund av en alltför snäv tidsram för uppfyllande. Enligt ISP förelåg det därför skäl att förbjuda investeringen. PTL överklagade beslutet till regeringen men meddelade i mars 2025 att de valt att överge transaktionen och avsluta projektet.

LAGSTIFTNING UNDER UTVECKLING

Vissa förändringar och förtydliganden av vad som utgör samhällsviktig verksamhet har redan skett. Den

16

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

Fasta affärer

första upplagan av MSB:s föreskrifter (MSBFS 2023:4) publicerades i samband med FDI-lagens ikraftträdande den 1 december 2023, och har därefter uppdaterats två gånger, med både materiella och språkliga justeringar.

Bland annat har det förtydligats att det är fastigheter som inrymmer en hamndepå, och inte vilken depå som helst, som utgör samhällsviktig verksamhet. MSB genomför för närvarande en fjärde revision av riktlinjerna och ytterligare förtydliganden kan således väntas.

FDI-lagen, som är en produkt av den säkerhets­ politiska utvecklingen de senaste åren, inkluderar inte, som ovan nämnts, rena fastighetstransaktioner.

Vem som äger och därmed kan disponera över fast egendom är emellertid, såsom det uttrycks i SOU 2024:84, Skärpt kontroll av utländska fastighetsförvärv, av betydelse ur ett totalförsvarsperspektiv. Utredningen föreslår därför en ny lag som vid vissa över-/upp­låtelser av fast egendom, i likhet med FDI-lagen, kräver förvärvstillstånd (se vidare på s. 10 i detta nummer).

Enligt lagförslagets 5 § ska den nya lagen dock inte vara tillämplig på investeringar som ska anmälas enligt FDI-lagen och den nya lagen avser därmed komplettera nuvarande lagstiftning.

NÅGRA PRAKTISKA ERFARENHETER

FDI-lagen har nu varit i kraft i cirka ett och ett halvt år och många investeringar som omfattar fastigheter har anmälts till ISP. I majoriteten av fallen lämnar ISP sådana investeringar utan åtgärd inom de första 25 arbetsdagarna. Trots att tillämpningsområdet för FDI-lagen är brett, och att det leder till ytterligare överväganden i transaktionsprocesser, är vår erfarenhet att processen med ISP går smidigt och inte är alltför betungande för parterna i en transaktion. Med hänsyn till FDI-lagens breda tillämpningsområde kan tid för förberedelse och inlämnande av en anmälan, liksom ISP:s granskningsperiod, behöva beaktas när en transaktion involverar svenska målbolag.

Utöver nödvändigheten av villkor i transaktionsavtalet bör parterna i transaktionen överväga att fördela de risker som är förknippade med möjligheten att transaktionen förbjuds eller godkänns med villkor. Vår uppfattning är således att det är fördelaktigt att vara proaktiv i en transaktionsprocess när det gäller att fastställa tillämpligheten och effekterna av FDI-lagen.

ELLA ERIKSSON

ella.eriksson@msa.se SEBASTIAN WEDIN

sebastian.wedin@msa.se MAX KARLSSON

max.karlsson@msa.se

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

17

Fasta affärer

Ny praxis från Högsta domstolen om hyresvärdens ersättnings­ skyldighet vid uppsägning av ­lokalhyresgäst

FOTO: ISTOCK/PAVLIHA

NYTTJANDERÄTT OCH SERVITUT

Högsta domstolen har i mål nr T 557-24 (”Skytteholmsbutiken”) kommit med ny praxis avseende en hyresgästs rätt till ersättning vid hyresvärdens uppsägning av hyresavtal på grund av att byggnaden där lokalen är belägen ska rivas eller byggas om. Domen behandlar ett flertal frågor, däribland när en hyresvärd kan undgå ersättningsskyldighet trots att en godtagbar ersättningslokal inte har anvisats.

18

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

Fasta affärer

OMSTÄNDIGHETERNA I ­SKYTTE­HOLMS­BUTIKEN

I Skytteholmsbutiken hade en matvarukedja under en lång period hyrt en butiks­ lokal för att bedriva dagligvaruhandel.

Hyresvärden hade sagt upp hyresavtalet för avflyttning vid hyrestidens utgång med hänvisning till planerade åtgärder i form av rivning och ombyggnation. Projektet kom dock aldrig att realiseras. Fastig­ heten förvärvades senare av ett annat bolag, som kort efter förvärvet tecknade ett nytt hyres­avtal med matvarukedjan. Även detta hyresavtal sades upp av hyresvärden för avflyttning vid hyrestidens slut. Som skäl för uppsägningen angavs att hyresvärden avsåg att exploatera och utveckla fastigheten i linje med stadsplaneringens vision för området, innefattandes rivning och ombyggnad av befintliga byggnader samt nybyggnation av bostäder och kontor. I nära anslutning till denna uppsägning öppnade matvarukedjan en ny butik i närområdet. Därefter a­ nvisade fastighets­ ägaren en ersättningslokal i närheten, men matvarukedjan avböjde erbjudandet med hänvisning till att lokalen inte ansågs godtagbar. Butiksverksamheten avvecklades på den aktuella fastigheten och hyresgästen avflyttade från denna.

Matvarukedjan väckte talan mot hyres­ värden och yrkade ersättning med stöd av det indirekta besittningsskyddet. Matvaru­ kedjan hänvisade till att hyresvärden ­varken genomfört de planerade bygg- och rivningsåtgärderna eller anvisat en godtagbar ersättningslokal. Hyresvärden d ­ äremot hävdade att den anvisade ersättnings­ lokalen var godtagbar, att hyresgästen när det nya hyresavtalet tecknades hade varit medveten om hyresvärdens planer och att hyresvärden hade haft befogad anledning att säga upp hyresavtalet med hänvisning till den planerade ombyggnationen.

e­ rsättning kan dock falla bort i vissa fall. Ett sådant fall är om hyresvärden avser att riva eller bygga om byggnaden där l­okalen är belägen och hyresvärden a­ nvisar en godtagbar ersättningslokal. Ett annat fall är om hyresvärden har haft annan befogad anledning att upplösa hyres­förhållandet, dvs. en tillämpning av den så kallade g­ eneralklausulen. Vid tillämpning av ­denna ska en bedömning av ­omständigheterna i det enskilda fallet ske, vid vilken det ska framstå som rimligt att hyresgästens intresse av att behålla lokalen får ge vika för hyresvärdens intresse av att upplösa hyresförhållandet.

KONKRETA OCH AKTUELLA ­PLANER MEN INGEN GODTAGBAR ­ERSÄTTNINGSLOKAL

Inledningsvis konstaterade Högsta domstolen att undantagsbestämmelserna avseende rivning och ombyggnad endast är tillämpliga om hyresvärden har konkreta och aktuella planer på att genomföra s­ ådana åtgärder. Domstolen betonade härvid att det är tillräckligt att sådana planer förelegat vid tidpunkten för uppsägningen för att räknas som konkreta och aktuella. I det ­aktuella fallet ansåg domstolen att hyresvärden tydligt hade visat att exploaterings­

planer förelåg vid uppsägningstill­fället, vilket även stöddes av att hyres­värden hade sagt upp övriga hyresgäster på fastigheten och att viss invändig rivning hade påbörjats.

Längden på hyrestiden ­enligt hyresavtalet med dagligvarukedjan ansågs också stödja denna slutsats.

Angående bedömningen av den anvisade ersättningslokalens godtagbarhet uttalade domstolen att lagen ska tolkas på så sätt att en lokal är att anse som godtagbar om hyresgästen, utifrån en samlad bedömning av omständigheterna i det enskilda fallet, i huvudsak har samma möjligheter att bedriva sin verksamhet där som i den tidigare lokalen. Vid prövningen av den aktuella ersättningslokalen noterades att lokalen hade anvisats relativt sent i förhållande till utflyttningsdatumet, drygt 2 månader före utflyttningsdatumet, och att den för ersättningslokalen gällande detaljplanen inte tillät dagligvaruhandel. Dessutom var lokalen mindre till ytan, hade ett sämre läge och var inte anpassad till den a­ ktuella verksamheten. Högsta domstolen fann att ersättningslokalen inte var godtagbar, och därmed hade besittningsskyddet inte brutits med hänvisning till rivnings- och ­ombyggnadsbestämmelserna.

KORT OM DET INDIREKTA BESITTNINGS­SKYDDET

En lokalhyresgäst har som huvudregel ett indirekt besittningsskydd, innebärande att hyresgästen har rätt till ersättning från hyres­värden om hyresavtalet inte förlängs på skäliga villkor. Hyresgästens rätt till

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

19

Fasta affärer

”Matvarukedjans nyöppnade b ­ utik i närheten till den befintliga butiken hade uppenbart påverkat butikens omsättning negativt, vilket ­innebar att hyres­gästens behov av den ­aktuella lokalen hade minskat.”

NÄRLIGGANDE BUTIKER FICK BETYDELSE VID INTRESSEAVVÄGNINGEN

Det krävdes därför att hyresvärden hade haft annan befogad anledning av att upplösa hyresförhållandet för att hyresvärden skulle undgå ersättningsskyldighet, dvs. en tillämpning av den så kallade generalklausulen. Högsta domstolen framhöll att enligt praxis kan även uppsägningar som rör rivning och ombyggnation omfattas av en prövning enligt generalklausulen, men att tillämpningen kräver att det före­ligger ytterligare omständighet av tillräcklig tyngd som gör att intresseavvägningen enligt generalklausulen utfaller till hyresvärdens fördel.

Domstolen framhöll vid intresseav­ vägningen att å ena sidan hade hyres­värden ett starkt intresse av att genomföra exploateringen av fastigheten i enlighet med stadens vision och å andra sidan hade matvaru­ kedjan bedrivit verksamhet i lokalen, som hade ett mycket bra läge, under lång tid.

Hyresvärden hade inte anvisat matvarukedjan en godtagbar ersättningslokal, ­vilket Högsta domstolen ansåg i normalfallet utgjorde ett starkt skäl för att en hyres­gäst skulle anses ha ett större intresse av att behålla en lokal. Högsta domstolen ­menade emellertid att speciella förhållanden förelåg

20

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

i detta fall. Matvarukedjans nyöppnade ­butik i närheten till den befintliga butiken hade uppenbart påverkat butikens omsättning negativt, vilket innebar att hyres­ gästens behov av den aktuella lokalen hade minskat. Matvarukedjan bedrev dessutom sedan tidigare verksamhet även i en annan närliggande butik. Båda dessa butiker hade angränsande eller överlappande upptagningsområden med den aktuella butiken.

Högsta domstolen menade att detta tydligt försvårade hyresvärdens möjligheter anvisa en godtagbar ersättningslokal. Därför fann Högsta domstolen, efter en sammantagen bedömning, att hyresvärden haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet och därmed hade hyresgästen ingen rätt till ersättning.

AVSLUTANDE KOMMENTAR

Genom Skytteholmsbutiken bekräftar Högsta domstolen tidigare praxis då man ånyo fastställer att en hyresvärds upp­lösning av ett hyresförhållande, när sådan grundas på rivning eller ombyggnation, kan omfattas av generalklausulen. Det är också tydligt att tillämpningen av generalklausulen vid rivning eller ombyggnadsfall i normalfallet kräver mer än endast att byggnadsprojektet ingår i önskvärd stadsförnyelse. Även andra

relevanta faktorer måste frambringas för att hyresvärden ska anses ha ett större intresse av att upplösa hyresförhållandet och undgå ­ersättningsskyldighet.

Av domen är det även tydligt att hyresvärdens planer att riva eller bygga om ska vara konkreta och aktuella för att besittningsskyddet ska brytas, samt att det som ska bedömas är hyresvärdens avsikt vid uppsägningstidpunkten.

Högsta domstolen gör även viktiga uttalanden avseende vilka krav som ställs för att en anvisad ersättningslokal ska b edömas som godtagbar. Godtagbar­ ­ heten är alltså beroende av om hyresgästen, ­utifrån en samlad bedömning av omständigheterna i det enskilda fallet, har likvärdiga möjligheter att bedriva verksamhet i ersättningslokalen som i den tidigare lokalen. I sammanhanget är det även av intresse att domstolen betonade att hyresgästen bör tillhandahålla uppgifter om lokalen som underlag för att hyresvärden ska kunna anvisa en godtagbar ersättningslokal. Hur långt en sådan aktivitetsplikt sträcker sig är en fråga som får belysas av framtida praxis.

Frågan om en hyresvärds ersättningsskyldighet faller bort om den aktuella hyresgästen bedriver verksamhet i när­ liggande lokaler kan ytterligare nyanseras av Svea hovrätts dom den 12 ­december 2024 i mål nr T 7098-22 där en till ­Skytteholmsbutiken liknande ­ situation bedömdes annorlunda. Likt Skytteholmsbutiken hade hyresgästen sagts upp av ­hyresvärden med hänvisning till att ­lokalen skulle rivas och byggas om i enlighet med områdets omvandlings­planer. ­Hyresgästen hade andra varuhus i när­ heten till den ­aktuella lokalen och dessa hade över­lappande upptagningsområden.

Trots detta ansåg hovrätten att hyres­ värden var ersättningsskyldig i enlighet med ­hyresgästens indirekta besittningsskydd. ­Hovrätten tillmätte ­nämligen de närliggande varuhusen begränsad b­ etydelse i intresseavvägningen och ­menade att de endast ”till viss del ­kunde rädda den omsättning som var hänförlig till det a­ ktuella varuhuset”. ­Slutsatsen är i linje med ­Högsta d ­ omstolens i ­Skytteholmsbutiken:

Fasta affärer

avgörande är inte ­förekomsten av andra lokaler i närområdet, utan om de faktiskt kan kompensera för den för­lorade omsättningen och kundbasen, och därmed leder till att hyresgästens behov av lokalen kan anses minskat, samt om de påverkar hyresvärdens möjlighet att anvisa ersätt­ningslokaler. Att en hyresgäst har ett ­lokal­bestånd med närliggande ­butiker innebär alltså inte per automatik att ­ersättning enligt det indirekta besittningsskyddet uteblir.

Även om omständigheterna i Skytteholmsbutiken framstår som speciella för det e­nskilda fallet, innefattar H ­ ögsta domstolens dom i Skytteholms­butiken ­ samman­fattningsvis tydliggörande uttalanden i ett flertal frågor som kan ­aktualiseras vid en hyresvärds uppsägning av hyresavtal vid rivning eller ombygg­ nation, ­v ilket är positivt för både hyresvärdar och hyresgäster i form av ökad ­f örutsebarhet ­avseende konsekvenserna vid denna typ av ­uppsägningar.

LUDVIG NYHLÉN

ludvig.nyhlen@msa.se MOA WEGLIN

moa.weglin@msa.se

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

21

Fasta affärer

Triple net-hyresavtal – ett avtal med möjligheter och risker

NYTTJANDERÄTT OCH SERVITUT

I de så kallade triple net-hyresavtalen åtar sig hyresgästen ett större ansvar för lokalen än vad hyres­lagen förutsätter. Upplägget kan medföra fördelar för såväl hyresgästen som hyres­ värden, men kan även medföra vissa utmaningar från legalt perspektiv. I det följande ska därför viss uppmärksamhet ägnas åt just triple net-hyresavtalet, och hur det förhåller sig till svensk hyreslagstiftning.

VANLIGT FÖREKOMMANDE VID SALE-AND-­ LEASEBACK-TRANSAKTIONER

Intresset hos fastighetsägare för att överlåta sin ­fastighet för att omgående hyra tillbaka den, så k­ allade sale-and-leaseback-transaktioner, har ökat på senare tid. Överlåtaren är vanligtvis en aktör som b ­ edriver verksamhet i sin egen fastighet, och förvärvaren är normalt en finansiell aktör. Syftet med dessa transaktioner varierar. För överlåtaren handlar det ofta om att frigöra bundet kapital för över­låtarens ­kärnverksamhet, ­minska exponeringen mot fastighetsmarknaden och renodla verksamheten. För för­värvaren, i sin tur, ­handlar det ofta om att få en långsiktig inkomst av hyra som är avsedd att täcka investeringen och ­räntekostnader.

I samband med sale-and-leaseback-transaktioner är det vanligt att överlåtaren och förvärvaren tecknar så kallade triple net-hyresavtal för återuthyrningen av fastigheten till den tidigare ägaren. Med det sagt förekommer triple net-hyresavtal på hyresmarknaden av andra skäl också, orelaterat till sale-and-leaseback-transaktioner. Upplägget innebär i huvudsak att hyresgästen åtar sig det ansvar och de kostnader för lokalen som normalt åligger hyresvärden. Avtals­ formen härstammar från en internationell kontext och svenska parter är många gånger ovana vid upplägget.

VAD ÄR ETT TRIPLE NET-HYRESAVTAL?

Karaktäristiskt för ett triple net-hyresavtal är att hyres­gästen, förutom att betala hyra, ansvarar för och ­bekostar fastighetsskatt, försäkring och u­ nderhåll.

22

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

Avsikten är att hyresgästen ska åta sig ett ansvar för fastigheten som om hyresgästen vore fastighets­ägare.

Det finns dock ingen svensk definition av triple net-­ hyresavtal. Parternas ansvarsfördelning kan d ­ ärför ­variera från fall till fall. Vanligast är ­exempelvis att hyresvärden ­tecknar fastighets­försäkring men att hyresgästen ­ersätter försäkringspremien, men olika varianter ­f örekommer.

Triple net-hyresavtalet skapar ­förutsättningar för en förutsägbar inkomst för hyresvärden. H ­ yresvärden behöver inte beakta de löpande och ­oförutsägbara kostnader som är förknippade med att äga och f­ örvalta en fastighet. I utbyte får hyresgästen ofta en lägre hyra och större möjligheter att planera ­nödvändigt underhåll utifrån verksamhetens b­ ehov. Många gånger avtalas också om en rätt för ­hyresgästen att förvärva fastigheten vid hyrestidens utgång.

Med anledning av avtalsformens karaktär som ­finansierings- och samarbetsform snarare än hyra har det diskuterats om triple net-hyresavtalet faller under tillämpningsområdet för 12 kap. ­jordabalken ­(”hyreslagen”). Vid upplåtelse av hus eller del av hus mot ersättning är det emellertid generellt sett svårt att landa i annan slutsats än att h ­ yreslagen skulle vara tillämplig.

Den för hyresgästen a­ nsvarstunga a­ vtalsformen är dock främmande för den ­skyddslagstiftning som hyreslagen utgör. Av denna a­ nledning uppstår vissa utmaningar och osäkerheter med triple net-­hyresavtalen. Detta medför att framför allt ­hyresvärden behöver vidta ­f örsiktighetsåtgärder för att vara trygg med att avtalet kan verkställas i sin helhet.

Fasta affärer

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

23

Fasta affärer

HELL OR HIGH WATER-KLAUSULER

Eftersom triple net-hyresavtalet syftar till att hyres­ gästen ska agera som om hyresgästen vore fastighetsägare är så kallade ”hell or high water”-klausuler vanligt före­ kommande i triple net-hyresavtal. Förenklat innebär en sådan klausul att hyresgästen ska fortsätta att utföra sina åtaganden, främst att erlägga hyra, oavsett vilka hinder i nyttjandet som uppstår. Detta ­inkluderar situationer där hyresobjektet totalförstörs genom ­exempelvis en brand.

Hyresvärden kan dock inte känna sig helt trygg med att ”hell or high water”-klausulen står sig för det fall den prövas. Om hyresobjektet blir så förstört under

24

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

hyrestiden att det inte kan användas för det avsedda ändamålet förfaller, dvs. upphör automatiskt, hyres­ avtalet enligt hyreslagen. Detta går inte att avtala bort, och innebär att hyresgästen inte kommer vara bunden att fullgöra sina åtaganden enligt triple net-hyres­ avtalet. Ingenting hindrar emellertid att hyresgästen trots allt väljer att hedra parternas överenskommelse.

Om ”hell or high water”-klausulen är av avgörande betydelse för hyresvärdens affär bör därför hyresvärden noggrant överväga om hyres­gästen kan förväntas hedra parternas överenskommelse trots hyreslagens reglering.

Hyresvärden kan också ­överväga att kräva säkerheter som med bindande verkan kan säkerställa hyresgästens

Fasta affärer

”Om hyresobjektet blir så ­förstört under hyrestiden att det inte kan användas för det avsedda ändamålet förfaller, dvs. upphör automatiskt, hyres­avtalet enligt ­hyreslagen.”

hyresgästen kan lida och som hyresvärden skulle anses ­ersättningsskyldig för.

BESTÄMD HYRA

Enligt hyreslagen ska hyra för lokaler vara till ­beloppet bestämt i hyresavtalet. Om avtalet är t­räffat för ­bestämd tid om minst tre år kan dock förbehåll för andra beräkningsgrunder som medför att hyran är mer rörlig tillåtas (exempelvis index­reglering av h ­ yran).

Det förutsätter dock att hyrans b ­ eräkningsgrund är tillräckligt specificerad. Enligt ­hyreslagen får det inte finnas för stort utrymme för hyresvärden att ensidigt bestämma vad som ska ingå i hyran. Om avsikten är att vissa oförutsedda ­kostnader under hyrestiden ska utgå som tillägg på hyran, bör därför hyresvärden noggrant överväga hur dessa t­illägg ska specificeras redan vid avtalsingåendet.

RÄTTEN ATT I FRAMTIDEN FÖRVÄRVA ­FASTIGHETEN

I tillägg till ovannämnda aspekter i förhållande till hyres­lagen bör även jordabalkens formkrav för fastig­ hetsköp uppmärksammas. Som nämnt ovan före­ kommer det att triple net-hyresavtalet ­innehåller en rätt för hyresgästen att i framtiden förvärva fastig­heten.

Hyran som hyresgästen erlägger utformas ofta som en typ av amortering på hyresvärdens ­investering, med påslag som täcker räntekostnader och liknande. Avsikten är i dessa fall att hyres­gästen, vid hyrestidens utgång, ska förvärva fastigheten till en köpeskilling som motsvarar återstoden av hyres­värdens investering. Hyresgästen bör dock vara uppmärksam på att u ­ tfästelser om att i framtiden förvärva fastigheter inte är bindande enligt svensk rätt. Rätten att förvärva fastig­heten bör därför, om möjligt, k­ nytas till en rätt för hyresgästen att förvärva aktierna i hyresvärds­bolaget (vilket innebär ett ­indirekt fastighetsförvärv).

AVSLUTANDE ORD

rätta fullgörande av sitt åtagande.

I detta sammanhang bör även kort nämnas att, även om hyresgästen kan avstå från rätt till hyresnedsättning, parterna inte i hyresavtalet kan ­avtala bort hyresgästens rätt till skadestånd för skada som hyresgästen lider på grund av hinder eller men i nyttjanderätten enligt hyreslagen. Detta gäller både ­dolda fel och hinder och men som uppkommer under hyrestiden. ­Hyresvärden kan därför inte känna sig säker på att gå fri från a­ nsvar vid hinder eller men i nyttjande­rätten. Det kan dock argumenteras för att hyresgästens helhetsansvar inom ramen för triple net-hyresavtalet begränsar den potentiella skada som

Avslutningsvis kan triple net-hyresavtal innebära för­delar för såväl hyresgästen som hyresvärden. Den skyddslagstiftning som hyreslagen utgör kan dock ­komplicera det vid avtalsingåendet avsedda genomförandet av ­avtalet. För ett lyckat triple net-hyresavtal bör därför noggranna överväganden göras vid avtals­ ingåendet och det förutsätts även att det finns viss tillförlitlighet mellan parterna.

ERIK WIKNER

erik.wikner@msa.se MOA WEGLIN

moa.weglin@msa.se

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

25

Fasta affärer

Lättnader i strand­skyddet – ett första steg

SPECIELL FASTIGHETSRÄTT

Strandskyddet och dess omfattning har länge varit föremål för debatt, och många har efterfrågat lättnader i lagstiftningen. I februari presenterade regeringen proposition 2024/25:102 Lättnader i strandskyddet – ett första steg, som syftade till just detta. Enligt regeringen ska ändringarna skapa bättre förutsättningar för att bygga bostäder och utveckla företag i strandnära lägen. I maj godkände riksdagen förslagen som därmed kommer att träda i kraft den 1 juli 2025.

26

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

Fasta affärer

LAGÄNDRINGARNA KAN FÅ betydelse för flera aktörer

i samhället, inte minst inom fastighetsbranschen. I denna artikel redogör vi översiktligt för hur regleringen av strandskyddet kommer att förändras.

åtgärder är uttryckligen undantagna från förbuden, exempelvis anläggande av vissa elledningar, allmänna vägar och järnvägar.

ÖVERSIKT ÖVER STRANDSKYDDET

INGET STRANDSKYDD VID SMÅ ELLER ANLAGDA INSJÖAR OCH VATTENDRAG

Strandskyddet är ett generellt områdesskydd och har till syfte att långsiktigt trygga förutsättningarna för allemansrättslig tillgång till strandområden och att bevara goda livsvillkor för djur- och växtlivet. Utgångspunkten är att strandskydd gäller för land- och vattenområdet, intill 100 meter från strandlinjen, vid alla hav, insjöar och vattendrag. Länsstyrelsen kan besluta att utvidga strandskyddsområdet till 300 meter från strandlinjen om det krävs för att säkerställa strandskyddets syfte.

Inom strandskyddat område är det förbjudet att utan dispens uppföra nya byggnader, ändra befintliga byggnader och att anlägga anordningar – t.ex. staket eller bryggor – som hindrar allmänheten från att fritt röra sig i området. Därutöver får inga åtgärder vidtas som förändrar livsvillkoren för djur- eller växtlivet. Vissa

De nya ändringarna innebär att strandskyddet inte längre ska gälla insjöar och vattendrag som har ­a nlagts efter 30 juni 1975, insjöar med en vattenyta på högst en hektar eller vattendrag med högst två m ­ eters bredd vid normalt medelvattenstånd. ­Dessutom får länsstyrelsen möjlighet att, under vissa ­f örutsättningar, upphäva strandskyddet för sträckor som angränsar till sådana vattendrag. Länsstyrelsen ska emellertid också kunna besluta att införa strandskydd vid sjöar och vattendrag med särskild betydelse (dock ­a ldrig anlagda vatten), exempelvis områden med höga natur­värden eller som är av stor vikt för friluftslivet, särskilt nära tätorter. Ändringarna kommer alltså att göra det ­lättare att anlägga byggnader, bryggor m.m. vid små ­sjöar och vattendrag. Dessutom kommer vatten att

”Inom strandskyddat område är det förbjudet att utan dispens uppföra nya byggnader, ändra ­befintliga ­byggnader och att anlägga a ­ nordningar – t.ex. staket eller bryggor – som hindrar ­allmänheten från att fritt röra sig i området.”

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

27

Fasta affärer

­ unna anläggas utan att senare riskera att omfattas k av strandskydd.

UTÖKADE UNDANTAG FÖR AREELLA NÄRINGAR

Verksamheter inom fiske, jordbruk, renskötsel och skogsbruk är delvis undantagna från strandskyddsförbuden. Undantaget gäller byggnader och åtgärder som för sin funktion måste ligga vid vatten. Vad gäller bisysslor inom fiske m.m. omfattas dessa i nuläget endast om bisysslan ”medför ett tillskott av betydelse” – med andra ord föreligger ett omsättningskrav. Ändringarna innebär att omsättningskravet ersätts med ett krav på att verksamheten ska bedrivas i vinstsyfte. Därtill kommer vattenbruk att likställas med de övriga areella näringarna, och alltså också omfattas av undantagen.

Detta innebär att företag som bedriver vattenbruk eller verksamhet inom de andra areella näringarna inte behöver ansöka om dispens från strandskyddet i lika många situationer som idag. Syftet är att minska företagens administrativa kostnader och bidra till ökad förutsebarhet och möjlighet till långsiktig planering.

NY DISPENSMÖJLIGHET FÖR VISSA FÖRVÄRVSVERKSAMHETER

Enligt nuvarande reglering kan dispens från strandskyddsreglerna beviljas om det finns särskilda skäl. Vad som kan vara särskilda skäl räknas upp i miljöbalken.

Listan kompletteras nu med en punkt som tar sikte på verksamheter på landsbygden inom besöksnäring och turism, caféer och restauranger eller jakt och fiske.

Punkten omfattar förvärvsverksamhet som varaktigt ska bedrivas inom ett område där bebyggelsegraden är låg (som riktmärke en sammanhängande be­byggelse om högst 200 invånare). Byggnationen eller åtgärden ska ha ett funktionellt samband med det strandnära läget, och vara nödvändig inom ramen för en förvärvsverksamhet som i sin helhet har begränsad påverkan på strandskyddets syften. Byggnader för bostads­ ändamål eller tillfälliga övernattningar omfattas inte av ­punkten.

Syftet är att verksamhetsutövare på landsbygden ska få större möjlighet att utveckla sin verksamhet, vilket ska ge positiva effekter för både den enskilda verksamheten och utvecklingen av omgivningen i stort.

STRANDSKYDD VID NY DETALJPLAN

Dagens regler innebär att strandskyddet åter­inträder i ett område där det tidigare upphävts om en ny ­detaljplan antas. Det krävs en ny prövning som visar att det föreligger särskilda skäl, och att dessa skäl väger tyngre än intresset av att bevara strandskyddet

28

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

”De nya ändringarna innebär att kommuner lättare, utan särskild prövning, ska kunna besluta att ett upphävt strandskydd inte ska återinträda när en ny detaljplan antas. Detta förutsätter att området ska ha samma användning som tidigare.”

Fasta affärer

inom området, för att strandskyddet fortsatt ska vara upphävt. De nya ändringarna innebär att kommuner lättare, utan särskild prövning, ska kunna besluta att ett upphävt strandskydd inte ska återinträda när en ny detaljplan antas. Detta förutsätter att området ska ha samma användning som tidigare.

Regeringens förhoppning är att det förenklade förfarandet att upphäva strandskydd kommer att resultera i att föråldrade detaljplaner i större utsträckning ersätts med nya, vilket i sin tur förenklar bygglovs­ processer och kortar ner handläggningstider.

NELLIE KARLSSON

nellie.karlsson@msa.se TOWA PERSSON

towa.persson@msa.se ALMA JAKOBSSON

alma.jakobsson@msa.se ANNA BRYNGELSSON

anna.bryngelsson@msa.se

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

29

Fasta affärer

Regeringens förslag om nya bygglovsregler Plan- och bygglagen (2010:900), förkortad PBL, kan framstå som onödigt komplicerad även för de som arbetar med plan- och byggfrågor. Regeringen har nu presenterat ett förslag i syfte att förenkla reglerna för bygglov. Vilka skillnader mot nuvarande regler föreslås, och kommer förslaget innebära att reglerna förenklas?

I FEBRUARI 2025 föreslog regeringen i en lagråds­

remiss omfattande förenklingar av reglerna för bygglov.

Förändringarna motiveras med att det har gått nästan femton år sedan den nu gällande plan- och bygg­ lagen trädde i kraft. Under åren har det gjorts många ändringar och införts flera undantag vilket har fått till följd att regelverket har blivit svårt att överblicka, förstå och tillämpa.

Regeringens förslag är därmed att införa ett nytt kapitel i plan- och bygglagen om bygglov som ersätter det nuvarande. Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 oktober 2025.

REGLERING AV LOVPLIKTEN

Lovplikten för byggnader regleras i nuvarande 9 ­k apitlet i plan- och bygglagen och för andra anläggningar än byggnader i nuvarande 6 kapitlet i plan- och byggförordningen. Dessutom kan lovplikten i viss utsträckning regleras i detaljplan och områdes­bestämmelser. Regelverkets struktur med

30

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

­ estämmelser på olika nivåer samt med olika detalj­ b eringsgrad och utformning innebär att regelverket många gånger upplevs som svåröverskådligt samt svårt att förstå och tillämpa. Regeringens förslag är därför att l­ovplikten fortsättningsvis ska regleras endast i plan- och bygglagen.

EXEMPEL PÅ FÖRESLAGNA FÖRÄNDRINGAR

Förenkling av bygglovsprocessen En av de mest framträdande förändringarna är förslaget att utöka antalet åtgärder som kan utföras utan bygglov, särskilt i områden som inte omfattas av ­detaljplaner. Förslaget inkluderar att större tillbyggnader och fasadändringar på en- och tvåbostadshus samt nybyggnad av komplementbyggnader tillåts utan bygglov. Lovplikten föreslås bli områdesdifferentierad, så att fler och större åtgärder kan vidtas utan lov i områden som inte omfattas av detaljplaner, medan krav på lov kvarstår i områden av riksintresse för totalförsvaret och i särskilt värdefulla områden.

Fasta affärer

Några övriga förenklingar som föreslås är: • Större tillbyggnader av alla slags byggnader möjliggörs utan krav på bygglov.

• För en- och tvåbostadshus slopas kravet på bygglov för fasadändringar, vilket förenklar att t.ex. måla om, byta fasadmaterial och installera solceller eller takfönster.

• Bygglov får ges för vindsinredning i bostadshus i strid med vindsinredningsförbud i detaljplan efter att detaljplanens genomförandetid har gått ut.

• Tillbyggnader som inte omfattas av krav på lov ska få genomföras samtidigt som nybyggnad av ett en- eller tvåbostadshus.

• Kravet på planenligt utgångsläge slopas femton år efter att detaljplanens genomförandetid har gått ut.

• En befintlig byggnad utanför detaljplanelagt om råde får inredas med en eller flera lokaler upp till viss storlek utan krav på lov.

Undantag från krav på lov för totalförsvaret Frågor om totalförsvaret har varit högaktuella den senaste tiden, och även denna lagrådsremiss innehåller förslag på temat.

I lagrådsremissen föreslås att det inte ska krävas bygglov, rivningslov och marklov för åtgärder på byggnadsverk eller mark som är avsedda för totalförsvaret och som innefattar uppgifter för vilka försvarssekretess gäller. Sådana åtgärder ska i stället föregås av samråd med länsstyrelsen som på lämpligt sätt ska underrätta kommunen om åtgärderna och var de ska utföras.

Förslaget har tillkommit med anledning av att den nuvarande bestämmelsen som kräver att byggnaden eller anläggningen är av ”hemlig natur” utöver att de är avsedda för totalförsvaret har bedömts vara otydlig.

Det kan nämnas att Försvarsmakten och Totalför­ svarets forskningsinstitut har tillstyrkt förslaget.

”Det återstår att se om lagförslaget antas och träder i kraft.”

Verkställbarhet av lovbeslut Före den 1 juli 2018 saknades det uttryckliga bestämmelser i plan- och bygglagen om när beslut om bygglov, rivningslov och marklov fick verkställas. Genom praxis var det dock klarlagt att ett bygg-, rivnings- och mark­ lovsbeslut fick verkställas omedelbart på så sätt att byggherren på egen risk fick genomföra den lovgivna åtgärden när byggnadsnämnden hade gett ett start­ besked, utan att behöva avvakta att bygglovet skulle vinna laga kraft. Nuvarande reglering i PBL anger att ett beslut om bygg-, rivnings- och marklov får verkställas fyra veckor efter att beslutet har kungjorts, även om det inte fått laga kraft. Skälet till tidsfristen var att sakägare ska ges möjlighet att överklaga lov­

beslutet och framställa ett yrkande om inhibition innan det får verkställas.

Det har i utredningar över tid kunnat konstateras att det endast är en liten andel lov som överklagas, respektive ändras eller upphävs efter ett överklagande, samt att den tidigare ordningen fungerade bra. R ­ egeringen menar därför att en ordning med ­omedelbar v­erkställbarhet kommer att bidra till en ökad effektivitet i byggprocessen och att rättsläget därför bör återgå till att bygglov som huvudregel ska vara omedelbart verkställbara. Om byggnadsnämnden bedömer att det finns risk för att genomförandet av den åtgärd som lovet avser medför skador på natur- eller kulturvärden som inte kan återställas, ska nämnden dock bestämma att beslutet ska gälla först när det har vunnit laga kraft.

Detsamma ska gälla om det finns risk för skador som inte kan återställas på totalför­svarets intressen inom eller i anslutning till ett område som är av riksintresse på grund av att det behövs för totalförsvarets anläggningar.

Det bör noteras att det faktum att ett lovbeslut blir gällande omedelbart inte innebär att åtgärden rent faktiskt får påbörjas. För det krävs även att byggnadsnämnden har gett ett startbesked och att eventuella villkor för att få påbörja åtgärden som har bestämts i lovbeslutet eller startbeskedet är uppfyllda.

DEN FORTSATTA PROCESSEN

Det återstår att se om lagförslaget antas och träder i kraft. Ännu finns bara en lagrådsremiss på vilken lagrådet lämnat en del synpunkter, och det är först när en proposition lämnas till riksdagen som förslaget får sin slutliga utformning. Det är således i dagsläget inte klart vilka ändringar som kommer att föreslås och hur lagtexten i så fall kommer att vara formulerad men det kan antas att viss omarbetning, i vart fall i detaljer, kommer att göras baserat på lagrådets kommentarer.

I nuläget är det inte möjligt att avgöra om det ­föreslagna regelverket kommer att leda till den ­önskade förenklingen. Det kan dock noteras att, för det fall l­ agen antas och träder i kraft som planerat den 1 ­oktober 2025, reglerna i PBL kommer att ändras ­endast några månader efter att Boverkets nya byggregler börjat gälla den 1 juli 2025. Detta har fått kritik från bl.a. Sveriges Kommuner och Regioner som menar att branschen behöver mer tid för en omställning för att regelverken ska kunna bidra till förenklingar.

EMMA EKLIND

emma.eklind@msa.se JONAS LARSON

jonas.larson@msa.se

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

31

ENTREPRENADRÄTT

Fasta affärer

32

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

Fasta affärer

Återbruk i entreprenad­projekt – gott syfte och ­affärsmässig möjlighet Byggbranschen är en av de branscher som bidrar med högst koldioxidutsläpp. Det tas ­löpande initiativ för att göra byggbranschen mer hållbar – av såväl lagstiftare och ­byggandets kontraktskommitté som enskilda aktörer. Vi ser att intresset för frågorna och ­insikten i vilka vinster det kan ge, såväl för planeten som affärsmässigt, fortsätter att öka.

I ETT TIDIGARE NUMMER av Fasta affärer

(­december, 2023) berörde vi vissa entreprenad­ rättsliga ­aspekter av EU:s regelverk för ett gemensamt ­k lassi­ficeringssystem avseende miljömässigt hållbara i­nvesteringar, taxonomi­förordningen. Vi ­konstaterade då att ­materialval är en viktig aspekt för att bidra till m ­ inskad resurs­användning och främja målet om en cirkulär ­ekonomi, inte minst genom val av ­återbrukade ­produkter. I denna artikel återbesöker vi ämnet och fokuserar denna gång på just återbruk i ­entreprenadprojekt.

ÅTERBRUK I ENTREPRENADPROJEKT

Genom återbruk i entreprenadprojekt kan redan ­använda material och varor förberedas och användas på nytt. De fördelar detta kan ha på miljö och klimat är inte svåra att inse, men återbruket väcker också frågor om kvalitet, ekonomi och ansvar.

Ett scenario kan vara att inom ett och samma projekt ta tillvara på befintliga varor och produkter. Arbetet med återbruk kan i ett sådant scenario innefatta inventering, demontering, erforderliga kontroller och undersökningar, eventuell renovering och r­ ekonditionering,

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

33

Fasta affärer

”Det finns flera uppenbara fördelar med åter­ bruk men det finns även vissa utmaningar och många aspekter att beakta och överväga.”

34

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

Fasta affärer

samt mellanlagring och annan hantering av varorna.

Ett annat scenario kan vara önskemål om användning av varor och produkter från ­andra projekt, genom lagerhållning hos b ­ eställaren själv eller från tredje part. Omständigheterna i ett ­sådant scenario kan skilja sig väsentligt beroende på vilka kontroller och undersökningar som genomförts och vilket ansvar som tas för dessa. Det kan till ­exempel vara aktuellt med enbart mottagningskontroll men det kan även vara så att det, likt när varorna ­demonteras inom samma projekt, krävs såväl kontroll- och u­ ndersökningsarbete som renoveringsarbete.

Utöver att återbruk i entreprenadprojekt kan ­k räva överväganden om och involvering av olika typer av arbetsmoment, är det avgörande att säkerställa att återbruket verkligen är lämpligt och bidrar till ett hållbart resultat av hög kvalitet. Naturligtvis är inte alla p ­ rodukter och varutyper lämpade för återbruk (än). Även återbrukat material som görs om till nya ­produkter bör noggrant kvalitetssäkras för att ­säkerställa att de uppfyller krav på hållbarhet, kvalitet och säkerhet.

MÖJLIGHET ATT SKAPA INCITAMENT

Det finns från beställarhåll stora möjligheter att ­påverka och skapa incitament för att öka andelen återbrukat material och därmed främja en cirkulär ekonomi. Entreprenadavtalet kan utformas för att främja innovativa lösningar på området. En möjlighet är att erbjuda entreprenören bonusar för användning av återbrukat material (eller viten om mål om återbrukat material inte uppnås). En annan möjlighet kan vara att justera materialpåslag för att göra återbruk mer attraktivt genom ett lågt materialpåslag för nytt material och ett högre för återbrukat material. Detta är endast exempel på incitament för att det enskilda entreprenad­ projektet ska bidra till hållbarhet och cirkularitet.

ANSVAR OCH GARANTIER

Det finns flera uppenbara fördelar med återbruk men det finns även vissa utmaningar och många aspekter att beakta och överväga. Enligt standardavtalet AB 04 har entreprenören ett garantiansvar för material och varor under en period av två år. När det ­gäller återbrukade produkter måste ansvaret noggrant övervägas och anpassas så att det fungerar för såväl ­beställaren som entreprenören. Entreprenören bör ha samma ansvar för arbetet med produkterna, inklusive undersökningar, renovering och rekonditionering, men det kan uppstå gränsdragningsfrågor som kräver tydlig reglering och hantering. Noggrann kvalitetssäkring av återbrukat material kan också underlätta ansvarsregleringen.

FRAMÅTBLICK

Arbetet med hållbarhet och främjandet av en c­ irkulär ekonomi kan ge miljömässiga fördelar, men det kan även tänkas bli avgörande för att säkerställa lång­ siktig konkurrenskraft. Taxonomiförordningen ­betonar ­v ikten av att styra kapitalflöden mot håll­ bara ­investeringar, vilket kan ge företag som uppfyller kraven enligt förordningen och anses bidra väsentligt till ett av de sex målen en viktig konkurrensfördel.

Inom bygg- och anläggningssektorn utgör återbruk en central del av dessa mål, och verksamheter som aktivt främjar återbruk kan tänkas stärka sin position på marknaden i framtiden.

LISA TYCHE

lisa.tyche@msa.se SARA JOHNSSON

sara.johnsson@msa.se

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

35

Fasta affärer

36

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

Fasta affärer

TRENDER Med vårt team på cirka 50 jurister som dagligen arbetar med fastighetstransaktioner och andra fastighetsrättsliga frågor har Mannheimer Swartling norra Europas största grupp av fastighets­ jurister. Vårt dagliga arbete återspeglar därför i stora delar trenderna i fastighetsbranschen.

SOM VI SKREV i förra numret av Fasta Affärer har

transaktionsmarknaden i Sverige återkommit även om transaktionsvolymerna hittills är på relativt låga nivåer jämfört med rekordåren. Som förutspått är osäkerheten på marknaden fortsatt stor vilket främst beror på det geopolitiska läget och dess påverkan på inflation och långsiktiga räntenivåer.

De fastighetssegment som främst varit aktiva är logistik, bostäder samt hotell. Byrån har deltagit i transaktioner i samtliga dessa segment där CapMans förvärv av 28 hotellfastigheter i Sverige, Norge och Danmark var den största sedan senaste numret av Fasta Affärer. Vi var s. k. lead counsel i hotelltransaktionen och det är alltid intressant att delta i transaktioner som involverar våra grannländer. Likheterna är många men det finns också skillnader, både kulturellt och legalt, vilket behöver beaktas i denna typ av transaktion.

Kontorssegmentet har inte varit aktivt på länge även om några enstaka transaktioner görs och vi ser nu att även intresset för samhällsfastigheter ökar efter en relativt lång avvaktande period. En del av ­samhällssegmentet kan kanske sägas utgöras av rättsväsende och försvarsrelaterade fastigheter. Det

märks tydligt att denna typ av fastigheter blir allt viktigare i vårt samhälle. Byrån har deltagit i ett antal t­ransaktioner och större entreprenader kopplat till såväl kriminalvården som försvaret och försvarsindustrin generellt.

Byrån deltog i mars på fastighetsmässan MIPIM. Här stack Sverige ut jämfört med t. ex. Tyskland och Finland som generellt har en tuff transaktions­ marknad även om det, liksom i Sverige, skiljer sig mellan ­fastighetssegmenten.

En del bakslag globalt och i Sverige till trots är intresset för den gröna omställningen inom industrin alltjämt starkt och leder till såväl entreprenad- som infrastrukturarbete för byråns medarbetare. Den gröna omställningen kommer att fortsätta, men möjligen i en något lägre förändringstakt Även om 2025 kanske inte innebär så höga ­transaktionsvolymer som en del fastighetsaktörer hade hoppats ser vi ändå framåt mot ett fortsatt intensivt och intressant år.

TOMAS JOHANSSON tomas.johansson@msa.se

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

37

Fasta affärer

STOCKHOLM

Norrlandsgatan 21, Box 1711 111 87 Stockholm GÖTEBORG

Järnvågen 1, Box 2235 403 14 Göteborg MALMÖ

Carlsgatan 3, Box 4291 203 14 Malmö BRYSSEL

Gachard House Rue Gachard 88 boite 4 1050 Bryssel, Belgien NEW YORK

140 Broadway New York, NY 10005, USA SINGAPORE

Maxwell Chambers 28 Maxwell Road Singapore 069120

38

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

Fasta affärer

Mannheimer Swartling hjälper klienter över hela världen med d ­ eras affärsjuridiska och strategiska utmaningar. Våra jurister arbetar s­ ömlöst i kontorsoch verksamhetsöverskridande team för att alltid kunna leverera den bästa möjliga rådgivningen för varje enskilt u ­ ppdrag. Byråns roll som juridisk rådgivare till fastighetsbranschen har byggts upp under lång tid och genom olika konjunkturer och marknadsförutsättningar.

Byråns verksamhetsgrupp inom fastighetsrätt rådger klienter inom hela den svenska fastighetsmarknaden och har även en lång rad internationella klienter. Med ett 50-tal specialiserade jurister har gruppen en unik kapacitet och erfarenhet från alla typer av fastighetsrelaterade ärenden. Teamet levererar rådgivning i allt från fastighetstransaktioner och komplexa projekt till tvistlösning och strukturfrågor. Gruppen hjälper också klienter i bland annat utvecklingen av nya affärsmodeller och strategiska frågor.

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

39

MANNHEIMERSWARTLING.SE