25AH_MSA_Fasta_Affarer_December_2025_Digital-Enkelsidor_Web

Fasta affärer 08. Att överlåta det skyddsvärda –

24. Tvångsvis markåtkomst i

reflektioner från överlåtelser av fastigheter med säkerhets­klassad verksamhet

svensk rätt – en översikt

DECEMBER 2025 Ett nyhetsbrev från Mannheimer

Swartling med inriktning på fastigheter och entreprenad

28. Initiativet Hållbar bygg-

bransch – villkor och krav för hållbar finansiering

Fasta affärer

ANSVARIG UTGIVARE

Magnus Josefsson magnus.josefsson@msa.se 0709 777 150 REDAKTION

Martin Andersén martin.andersen@msa.se 0709 777 620 Sandra Röijer sandra.roijer@msa.se 0709 777 555 Moa Weglin moa.weglin@msa.se 0709 777 473 Jonna Anderberg jonna.anderberg@msa.se 0709 777 824 KONTAKTPERSONER

Johan Granehult johan.granehult@msa.se 0709 777 822 Magnus Josefsson magnus.josefsson@msa.se 0709 777 150 Jesper Prytz jesper.prytz@msa.se 0709 777 672 FOTO

Max Larsson, Richard Ortega, et al.

Nyhetsbrevet utges i informations­ syfte och är inte att betrakta som juridisk rådgivning. ­Nyhetsbrevet får citeras med angivande av källa.

2

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

Fasta affärer

Innehåll

04. Tillståndskrav och orostider 06. Fastighetsrättliga nyheter i korthet TRANSAKTIONER 08. Att överlåta det skyddsvärda –

reflektioner från överlåtelser av fastigheter med säkerhets­klassad verksamhet ALLMÄN FASTIGHETSRÄTT 12. Meteoritfallet – HD klargör

när föremål blir fast egendom NYTTJANDERÄTT 16. Kostnadshyresmodellen slopas

– början på en ny kulturera?

21. Ny praxis från Högsta domstolen

om hyresbegreppets gränser SPECIELL FASTIGHETSRÄTT 24. Tvångsvis markåtkomst i svensk

rätt – en översikt ENTREPRENADRÄTT 28. Initiativet Hållbar byggbransch

– villkor och krav för hållbar finansiering 31. Nya krav på projektering och bygg-

arbetsmiljösamordning 34. Boverkets nya byggregler –

förändringar och konsekvenser 36. Trender

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

3

Fasta affärer

4

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

Fasta affärer

Tillståndskrav och orostider En ökad kontroll av utländska fastighetsinvesteringar har, i ljuset av det försämrade säkerhetsläget, fått betydande fokus i lagstiftningsarbetet de senaste åren.

Utvecklingen drivs delvis av EU och implementeringen av direktivet om utländska direktinvesteringar, men bränsle ges även på nationell nivå. Medierapportering om en rysk-ortodox kyrka i anslutning till en militär flygplats och en rysk affärsmans husbygge intill en flottbas skapar frustration och oro över hur svårt en rättsstat har att försvara sina säkerhetsintressen.

UNDER DE SENASTE 200 åren är tiden

MAGNUS JOSEFSSON

magnus.josefsson@msa.se

då utländska intressen utan begränsningar kunnat förvärva mark i Sverige en kort parantes. Redan 1829 kungjordes att utländska medborgare inte var berättigade att förvärva eller besitta fast egendom i riket utan att Kungl. Maj:t lämnat tillstånd därtill. Kungörelsen från 1829 syftade dock i första hand inte till säkerhetsintressen utan till att säkra svensk kontroll över rikets naturtillgångar. Under 1870-talet infördes även begränsningar av rätten att förvärva fast egendom för främmande trosbekänn­ ares inrättningar, vilket dock sannolikt bars upp av andra bevekelsegrunder än strikt ekonomiska.

Tillståndskravet visade sig vara enkelt att kringgå genom användning av ­svenska mellanhänder och bolag. Detta ledde 1916 till en ny lag som även omfattade utländska bolag. För att hindra att utländska ­intressen indirekt förvärvade fast egendom, utsträcktes tillståndsplikten till vissa svenska företag. Exempelvis omfattades svenska aktiebolag som inte hade ett så kallat ”utlänningsförbehåll” i sin bolagsordning, det vill säga en begränsning av i vilken utsträckning utländska intressen tilläts äga aktier i bolaget. Även om tillståndskravet främst bars upp av ekonomiska intressen kunde lagstiftningen även nyttjas till att skydda säkerhetsintressen. Tillstånd beviljades däremot regelmässigt för förvärv som inte berörde sådana intressen, men med tiden gjordes

fler intressen gällande. Under 1970-talet skärptes tillståndskravet avseende förvärv av fritidsfastigheter inom områden med betydande efterfrågan på fritidsfastig­heter.

Detta för att motverka värdestegring och därmed skydda svenska medborgares möjlighet att förvärva fritidshus.

Med Sveriges inträde i EES började tillståndslagstiftningen mjukas upp för att helt avskaffas år 2000. Nu, endast 25 år senare, ska den återinföras, med den skillnaden att det uttryckliga syftet nu är att stärka beredskapen och skyddet av svenska säkerhetsintressen. Ett förslag till ny tillståndslag har under våren varit på ­remiss och flera remissinstanser har pekat på hur enkelt tillståndskraven kan kringgås.

Ett praktiskt exempel på denna problematik är husbygget invid en flottbas, där fastigheten ägs av den ryske affärsmannens hustru som har svenskt medborgarskap.

I grunden har vi samma problem nu som vi hade för snart 200 år sedan, och som är mycket svårt att lösa inom ramen för en demokratisk rättsordning.

I detta nummer av Fasta affärer finns bl.a. en artikel om expropriation, ett instrument som i viss utsträckning kan ­komplettera förvärvstillståndskrav i skyddet av rikets säkerhet. Även expropriation är en känslig fråga för en rättsstat, men möjligen kan nästa steg vara en översyn av hur expropria­ tionslagstiftningen kan utvecklas för att fånga oönskade fastighetsinvesteringar som lyckas kringgå tillståndskravet.

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

5

Fasta affärer

Fastighetsrättsliga nyheter i korthet Nytt basår för inflationsmått Konsumentprisindex (”KPI”) är frekvent förekommande vid indexreglering i lokalhyresavtal. Statistiska centralbyrån har beslutat att KPI ska uppdateras med ny klassifikation och nytt basår. Basår 2020 kommer från och med år 2026 att börja användas, i stället för nuvarande basår 1980. Sedan tidigare ingångna lokalhyresavtal kommer emellertid inte att påverkas av förändringen de närmsta åren, då ­Statistiska centralbyrån fortsatt kommer att publicera KPI med basår 1980 fram till och med år 2030. E ­ ftersom lokalhyresavtal ofta löper under långa avtalsperioder är det emellertid av vikt att tänka på vid ingående av nya avtal eller vid omförhandling av befintliga avtal att använda KPI med basår 2020.

Förändringen föranleds av att en allt större andel av ingående delindex startar efter 1980. Bytet sker dels för att möjliggöra beräkningen av jämförbara kedjade serier för sådana grupper av ingående delindex som startar efter 1980, dels för att vissa delindex uppnått så pass små värden att det försämrar precisionen vid beräkning av förändringstal.

”Basår 2020 kommer från och med år 2026 att börja användas, i stället för nuvarande basår 1980.”

6

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

Betänkande om Utredningen om koordinatbestämda fastighetsgränser (SOU 2025:80) Genom utredningen föreslås att fastighetsgränser för traditionella fastigheter samt marksamfälligheter framgent ska bestämmas med hjälp av koordinater, i stället för som i dagsläget den sträckning som märkts ut på marken. Koordinatbestämningen föreslås ske genom att sträckningen av en fastighetsgräns definieras av gränspunkter, vars lägen bestäms digitalt av koordinater som ska föras i fastighetsregistret och visualiseras på ett särskiljande sätt i registerkartan.

Koordinatbestämning av en fastighetsgräns föreslås ske dels när nya fastighetsgränser bildas, dels när det råder oklarheter kring hur en viss gräns förhåller sig.

Enligt förslaget ska det även införas en ny lantmäteriåtgärd för att koordinatbestämma befintliga och rättsligt klara fastighetsgränser, det vill säga en slags översättning från fysiska gränsmärken till koordinater.

Förslaget tros innebära minskade arbetsinsatser för markeringsarbeten och lägre förrättningskostnader.

Förslaget bereds för närvarande inom Regeringskansliet och utredningen föreslår att ändringen ska träda i kraft den 1 januari 2029.

JONNA ANDERBERG

jonna.anderberg@msa.se MARTIN ANDERSÉN

martin.andersen@msa.se

Fasta affärer

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

7

Fasta affärer

Att överlåta det skyddsvärda – reflektioner från överlåtelser av fastigheter med säkerhets-­ klassad verksamhet

TRANSAK TIONER

Behovet av säkerhetsklassade lokaler och anläggningar spås öka i takt med den planerade tillväxten av såväl den militära som den civila krigsorganisationen. Samtidigt aktualiserar överlåtelser av fastig­ heter med säkerhetsklassad verksamhet särskilda frågeställningar för både säljare och köpare.

DEN 17 DECEMBER 2024 fattade riksda-

gen baserat på regeringens proposition 2024/25:34 ett nytt totalförsvarsbeslut för perioden 2025–2030. Beslutet, tydligt influerat av det allvarliga säkerhetspolitiska läget i det svenska närområdet, innehåller den mest omfattande förstärkningen av totalförsvaret sedan kalla kriget. Vid sidan av personal och materiel betonas att infrastruktur, innefattande bland annat anläggningar, fastigheter, enskilda byggnader och lokaler, utgör en grundläggande förutsättning för att skapa militär förmåga.

Att den planerade tillväxten av såväl den militära som civila krigsorganisationen kommer att medföra ett ökat behov av säkerhetsklassade lokaler och anläggningar råder det således inte något tvivel om.

Vi har i närtid varit involverade i ett flertal överlåtelser av fastigheter med säkerhetsklassad verksamhet, däribland Specialfastigheters överlåtelse av bland annat Försvarsmaktens högkvarter, FMV:s huvudkontor samt FOI:s huvudkontor till Fortifikationsverket.

Att överlåtelser av fastigheter med säkerhetsklassad verksamhet vanligtvis aktualiserar regulatoriska tillståndsprocesser, där-

8

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

ibland med anledning av FDI-lagen, vilka kan påverka såväl tidplanen för transak­ tionen som möjligheterna att överhuvudtaget fullborda densamma, är numera ­allmänt känt på den svenska fastighetsmarknaden.

Vår erfarenhet är emellertid att ö­ verlåtelser av fastigheter med säkerhetsklassad verksamhet, vid sidan av regulatoriska tillståndsprocesser, många gånger aktualiserar särskilda frågeställningar.

Redan inför en tilltänkt överlåtelse bör säljaren inventera de avtal som hänför sig till fastigheten i syfte att fastställa huruvida eventuella godkännanden, i tillägg till erforderliga myndighetstillstånd, behöver inhämtas från hyresgäster eller tredje part.

Det förekommer härvid att exempelvis hyresavtal, inte minst avseende säkerhetsklassade lokaler och anläggningar, innehåller klausuler som begränsar hyresvärdens möjligheter att överlåta fastigheten med mindre än att hyresgästen lämnat sitt godkännande. Vid överlåtelse av en fastighet där det förekommer avtal enligt vilka överlåtelse av fastigheten kräver hyresgästs eller annan tredje parts godkännande bör därför säljaren, redan vid utvärderingen av vilka potentiella köpare som ska appro-

”Vid överlåtelse av en fastighet där det förekommer avtal enligt vilka överlåtelse av fastigheten kräver hyresgästs eller annan tredje parts godkännande bör därför säljaren, redan vid utvärderingen av vilka potentiella köpare som ska approcheras i samband med transaktionen, väga in sannolikheten för att respektive köpare erhåller relevanta godkännanden.”

Fasta affärer

cheras i samband med transaktionen, väga in sannolikheten för att respektive köpare erhåller relevanta godkännanden.

I den efterföljande informationsinsamlingen inför due diligence-processen behöver säljaren ta ställning till vilken information som kan delas i ett elektroniskt datarum respektive vilken information som, till följd av dess säkerhetskänsliga natur, lämpligen hålls utanför datarummet och endast delas i en mindre krets. Säljaren gör i detta

sammanhang även klokt i att överväga hur det faktum att viss information kanske inte kan delas överhuvudtaget ska hanteras inom ramen för transaktionen. I syfte att tillförsäkra ökat skydd mot otillbörlig spridning av säkerhetskänslig information kan säljaren därtill utvärdera möjligheterna att dels använda sig av särskilda datarumsleverantörer som kräver verifiering via exempelvis BankID, dels teckna separata sekretessavtal i en vidare personkrets i

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

9

Fasta affärer

10

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

Fasta affärer

”Sammanfattningsvis kan konstateras att överlåtelser av fastigheter med säkerhets­klassad verksamhet aktualiserar en rad frågeställningar för såväl säljare som köpare.”

tillägg till sedvanliga avsiktsförklaringar.

Under avtalsförhandlingarna kan parterna komma att rikta fokus mot frågor som typiskt sett inte får så mycket uppmärksamhet i en vanlig avtalsförhandling. Säljaren kan, till följd av sin begränsade insyn i den verksamhet som bedrivs på fastigheten, ha svårt att ställa vissa garantier som många gånger kan uppfattas som sedvanliga, såsom exempelvis garantier hänförliga till förekomsten av servitut, nyttjanderätter och liknande på fastigheten. Det faktum att tillträde till relevanta delar av fastigheten kan vara förbehållen erforderliga säkerhetsprövningar kan därtill göra det svårt för säljaren att gentemot köparen åta sig att fullborda åtaganden, exempelvis avseende obligatorisk ventilationskontroll, som är avhängiga att säljaren och/eller dess entreprenörer bereds tillträde till fastigheten.

Inför tillträdet, och köparens övertagande av förvaltningen av fastigheten, bör köparen reflektera kring huruvida delar av köparens organisation behöver genomgå erforderliga säkerhetsprövningar inför

den löpande kontakten med hyresgästen avseende den säkerhetsklassade lokalen eller anläggningen. I syfte att tillförsäkra ett smidigt förvaltningsövertagande kan köparens behov av att överta befintliga serviceavtal hänförliga till fastigheten, under vilka leverantörerna redan genomgått erforderliga säkerhetsprövningar, därtill vara större än vad som vanligtvis är fallet.

Sammanfattningsvis kan konstateras att överlåtelser av fastigheter med säkerhetsklassad verksamhet aktualiserar en rad frågeställningar för såväl säljare som köpare.

Vår erfarenhet är att det finns mycket att tjäna på att redan innan genomförandet av transaktionen noggrant fundera igenom respektive steg i transaktionsprocessen.

Att en väl genomtänkt och strukturerad transaktionsprocess ökar chanserna till en lyckad affär kommer sannolikt inte som någon nyhet, men är särskilt tänkvärt vid överlåtelser av fastigheter av detta slag.

SEBASTIAN KINNUNEN

sebastian.kinnunen@msa.se

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

11

Fasta affärer

Meteoritfallet – HD klargör när föremål blir fast egendom ALLMÄN FASTIGHETSRÄTT

Högsta domstolen har meddelat dom i det så kallade meteoritfallet (mål nr. T 3007-24) och därmed avgjort vem av fastighetsägaren och upphittarna som har bättre rätt till meteoriten.

BAKGRUND

I november 2020 slog en 14 kilo tung meteorit ned på en fastighet utanför Enköping. Knappt en månad senare hittade två geologer meteoriten och överlämnade den till Naturhistoriska riksmuseet för förvaring. Fastighetsägaren väckte därefter vid Uppsala tingsrätt, genom sitt bolag som förvaltar fastigheten, talan om bättre rätt till meteoriten. Tingsrätten ogillade fastighetsägarens talan med hänvisning till att meteoriten utgjorde lös egendom och att upphittarna istället hade bättre rätt till den.

Fastighetsägaren överklagade domen

12

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

till Svea hovrätt som gjorde motsatt bedömning avseende meteoritens egendomsslag. Hovrätten ansåg att meteoriten när den påträffades av geologerna utgjorde fast egendom tillhörig fastigheten där den hittades och att äganderätten tillkommit fastighetsägaren genom meteoritens nedslag på fastigheten. Upphittarna överklagade domen till Högsta domstolen som meddelade prövningstillstånd.

Avgörandet från Högsta domstolen innehåller flera intressanta frågor, men denna artikel fokuserar på gränsdragningen mellan fast och lös egendom.

”Avgörandet från Högsta domstolen innehåller flera intressanta frågor, men denna artikel fokuserar på gränsdragningen mellan fast och lös egendom.”

Fasta affärer

GRÄNSDRAGNINGEN MELLAN FAST OCH LÖS EGENDOM

Högsta domstolen konstaterade inledningsvis, likt underrätterna, att den huvudsakliga frågan att bedöma var om meteoriten skulle anses utgöra en del av den fasta egendomen som den fallit ned på eller om den skulle anses utgöra lös egendom.

Fast egendom är jord och sådant som enligt den särskilda regleringen om detta utgör fastighetstillbehör. Allt som inte är fast egendom är lös egendom. Begreppet jord ska tolkas i vidsträckt bemärkelse och omfatta alla beståndsdelar av jordytan oavsett om den består av matjord, lera, sten, grus eller annat. Om det finns material av sådant slag på en fastighet så utgör materialet normalt del av den fasta egendomen.

Högsta domstolen konstaterade dock att så inte nödvändigtvis är fallet om det framgår att materialet inte hör till den fastighet det ligger på eller om materialet på annat sätt kan härledas till en annan ägare.

Vidare förklarade Högsta domstolen att en grundläggande tanke bakom indelningen i egendomsslagen har varit att till fast egendom hänföra sådant som har anknytning till fastigheten och typiskt

sett är av bestående natur. Samtidigt tydliggjorde Högsta domstolen att det vid bedömningen av vad som hör till fast egendom finns anledning att lägga vikt vid de yttre, iakttagbara förhållandena och att sådana förhållanden kan förändras över tid.

METEORITERS EGENDOMSSLAG

Utifrån ovan utgångspunkter konstaterade Högsta domstolen att en förutsättning för att en meteorit ska anses vara fast egendom är att den utgör en beståndsdel av jorden.

Högsta domstolen ansåg emellertid att en meteorit med hänsyn till dess ursprung, material och egenskaper skiljer sig från typiska beståndsdelar av fast egendom, varför en meteorit som utgångspunkt inte bör vara en beståndsdel av den fasta egendom som den hamnat på.

Högsta domstolen öppnade dock för möjligheten att en meteorit, sedan viss tid förflutit, kan ha integrerats i jorden och därmed ska ses som en del av den fasta egendomen, men domstolen uttalade även att en nyss nedslagen meteorit omedelbart kan vara så anknuten till jorden att den får anses ha blivit integrerad med den.

”Högsta domstolen ansåg emellertid att en meteorit med hänsyn till dess ursprung, material och egenskaper skiljer sig från typiska beståndsdelar av fast egendom.”

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

13

Fasta affärer

De yttre iakttagbara förhållandena – som kan förändras över tid – har betydelse vid bedömningen. Sammanfattningsvis ska därför, enligt Högsta domstolen, en meteorit betraktas som lös egendom om den inte har integrerats med den fasta egendomen.

Mot bakgrund av ovan konstaterade Högsta domstolen att meteoriten, som legat lätt tillgänglig i ett mosstäckt område på en berghäll, inte hade integrerats med jorden och därmed utgjorde lös egendom.

Upphittarna ansågs därför ha förvärvat äganderätten till meteoriten när de tog den i sin besittning och hade följaktligen bättre rätt till meteoriten. Högsta domstolen fastställde således tingsrättens domslut.

en meteorit ska anses utgöra fast egendom. Räckvidden av Högsta domstolens avgörande är, enligt vår uppfattning, delvis svårbedömd men domstolen har i vart fall förklarat under vilka omständigheter ett föremål kan anses bli en integrerad del av jorden och därmed utgöra fast egendom.

Vid denna bedömning har de yttre iakttagbara förhållanden betydelse. Om dessa förhållanden förändras över tid kan det även medföra att föremål som utgjort lös egendom övergår till att vara fast egendom.

Det återstår att se vilken betydelse dessa bedömningskriterier har för föremål som är av mer ordinär karaktär än meteoriter.

AVSLUTANDE ORD

sebastian.norrby@msa.se

Avgörandet från Högsta domstolen berör en relativt säregen fråga, det vill säga om

ANDREAS WALTZHAGEN

14

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

SEBASTIAN NORRBY

andreas.waltzhagen@msa.se

Fasta affärer

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

15

NYTTJANDERÄTT

Fasta affärer

Kostnadshyresmodellen slopas – början på en ny kulturera?

I början av september 2025 meddelade regeringen att kostnadshyresmodellen för v­ issa kulturfastigheter kommer att avvecklas. Nu väntar omförhandlingar och förhoppningar om en lättnad i de ekonomiska ansträngningar som präglat kulturen i Stockholm.

16

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

Fasta affärer

DE FEM KULTURINSTITUTIONER det rör sig om är Kungliga Operan, Dramaten, Nationalmuseum, Naturhistoriska riksmuseet och Historiska museet.

Kostnadshyresmodellen infördes 2001 med tanken att dessa statliga ändamålsfastigheter – fastigheter som i praktiken bara inrymmer en särskild typ av verksamhet – skulle förvaltas genom en separat kostnadsbaserad hyra för att möta verksamheternas behov, där grundhyran skulle bestämmas till ett fast belopp per år utifrån beräknade kostnader under perioden.

Om planerade åtgärder sedan inte genomförts under avtalsperioden eller om kostnaderna överskridit beräknade nivåer regleras över- eller underskottet i nästa hyresperiod. Ett skäl till införandet av modellen var att byggnaderna är specialanpassade för sin verksamhet, vilket i regel kräver stora investeringar för vilka fastighetsägaren (Statens Fastighetsverk) inte skulle bära risken. Genom att planera kostnaderna skulle dramatiska hyresförändringar undvikas och en lägre långsiktig hyresnivå uppnås. Strävan efter kostnadskontroll i kombination med en politisk vilja att behålla kulturen tillgänglig ledde till en kostnadshyresmodell som inte kan anses sakna goda intentioner – med kostnadshyra skulle hyran bli skälig, förutsägbar och i linje med vad staten som fastighetsägare betalar för att hålla verksamheterna igång.

Verkligheten blev dock någonting annat med kostnadshyresmodellen. I departementsskrivelsen ”Efter kostnadshyra – ändamålsenlig hyresmodell för fem centrala kulturinstitutioner” (DS 2024:32) konstaterades flera problem i fastighetsförvaltningen och för hyresgästerna, som inte har drabbat statliga fastigheter med marknadsbaserad hyra på motsvarande sätt. Där marknadshyra tillämpas värdesäkras statsanslagen på lång sikt med avseende på utvecklingen av marknaden, något som inte är görbart på samma sätt i en kostnadshyresmodell. Detta har i sin tur gjort att anslagen inte matchat kostnader som överstigit budget. Det konstaterades därtill en anmärkningsvärd skillnad i fluktuation av hyran över tid i ändamålsfastigheterna jämfört med jämförelseobjekt med marknadshyra.

Vad gäller ändamålsfastigheterna har också konstaterats en oförutsedd försvagning av hyresgästens roll. I ett marknadsförhållande påverkas typiskt sett inte en ”vanlig” hyresgäst av åtgärder som är fastighetsägarens ansvar och hyresgästanpassningar är förhandlingsbara.

I ett kostnadshyresförhållande tar hyresgästen i stället hela notan oavsett vad kostnaden beräknats till från början. Därutöver har hyresgästerna fått ett sämre skydd jämfört med en marknadshyresmodell: exempelvis utgår inte ersättningslokal vid mer omfattande renoveringar och full hyra debiteras även för avstängda

lokaler. De skenande kostnaderna i kombination med släpande statliga anslag och oklara ansvarsförhållanden mellan staten och hyresgästerna har lett till ett alltmer eftersatt underhåll för de viktiga kulturfastigheterna.

Det var med dessa konsekvenser i åtanke som ­regeringen i september i år offentliggjorde att kostnadshyresmodellen för de fem centrala kulturinstitutionerna ska avvecklas. Statens fastighetsverk ges i uppdrag att omförhandla hyresavtalen med avsikt att tillämpa en marknadsmässig hyressättning för huvudbyggnaderna för de fem kulturinstitutionerna.

Anslagen för institutionerna ska samtidigt justeras för att neutralisera de ekonomiska effekterna av nya hyresnivåer till följd av en ny hyresmodell.

Departementsskrivelsen "Efter kostnadshyra - ända­målsenligt hyresmodell för fem centrala kultur­ institutioner" (DS 2024:32) lämnade även ett komplementförslag till marknadshyresmodellen i form av en så kallad intäktsjusterad hyra. Detta skulle innebära

”Statens fastighetsverk ges i uppdrag att omförhandla hyresavtalen med avsikt att tillämpa en marknadsmässig hyressättning för huvudbyggnaderna för de fem kulturinstitutionerna.”

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

17

Fasta affärer

”Det viktigaste med den nya modellen är dock enligt utredningen inte huruvida den nya lösningen blir dyrare eller billigare, utan att underlätta planering och tydliggöra ansvar och incitament mellan parterna.”

att grundhyran för aktuella lokaler inte bestäms genom förhandling utan följer samma index som bestämmer utvecklingen av institutionernas intäkter från anslag.

Det vore ytterligare ett steg för att minska fluktuation och öka effektiviteten i verksamheterna, och att göra det tydligt vilka kostnader dessa verksamheter ger upphov till för staten.

Den kortsiktiga effekten av marknadshyresmodellen är avsedd att vara budgetneutral. Det viktigaste med den nya modellen är dock enligt utredningen inte huruvida den nya lösningen blir dyrare eller billigare, utan att underlätta planering och tydliggöra ansvar och incitament mellan parterna. Det betyder inte att h ­ yrorna kommer att minska för varje fastighet.­ ­Tvärtom menar utredningen att Kungliga Operans hyra skulle öka (även om den inte skulle täcka de omfattande renoveringar som pågår). Nationalmuseum skulle däremot få en något lägre hyra än i dagsläget.

Det är i detta sammanhang viktigt att notera att anslagen med denna lösning justeras så att nettoeffekten, i vart fall initialt, blir noll. Samtidigt måste krav ställas på att anslagsuppräkningen fortsatt speglas mot den faktiska kostnadsuppräkningen. Annars riskeras att återigen hamna i samma problem, fast i en ny skepnad.

Sammanfattningsvis utgör den nya hyresmodellen främst en styrningsreform. Huvudmålet är att med marknadens krafter minska fluktuationen i hyran och klargöra ansvaret mellan fastighetsägare och hyresgäst.

Så länge politiken är beredd att följa upp anslagen och nyttja styrverktygen där marknaden så kräver, finns förutsättningar för att marknadshyresmodellen ­kommer att underlätta kulturinstitutionernas verksamhet och leverera över tid.

ERIK ANTTI

erik.antti@msa.se

18

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

Fasta affärer

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

19

Fasta affärer

20

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

Fasta affärer

Ny praxis från Högsta domstolen om hyresbegreppets gränser Kan en upplåtelse av ett utrymme i ett bergrum utgöra hyra enligt jordabalkens mening?

Denna fråga blev föremål för Högsta domstolens bedömning i mål T 1347-24 ("Bergrumsgaraget"). Domen ger vägledning vid gränsdragningen mellan när en upplåtelse är att anse som hyra eller annan upplåtelseform.

OMSTÄNDIGHETERNA I MÅLET

I Bergrumsgaraget bedrev ett bolag en biltvättsverksamhet i ett parkeringsgarage i en galleria. Parkeringsgaraget var beläget i ett bergrum där vissa tak och väggar utgjordes av berg. I övrigt var garaget väsentligen utformat och inrett som ett sedvanligt parkeringsgarage med tre våningsplan av betong vilka nåddes med anlagda körbanor. I garaget fanns ventilation, elinstallationer och dagvattenbrunnar.

Bolaget, å ena sidan, gjorde gällande att upplåtelsen utgjorde ett hyresavtal då det avsåg upplåtelse av ett utrymme som utgör hus eller del av hus i den mening som avses i 12 kap. jordabalken. Upplåtaren, å andra sidan, gjorde gällande att upplåtelsen inte utgjorde ett hyresavtal eftersom det avsåg en yta i en bergrum­ anläggning och därmed inte avsåg ett hus eller en del av hus.

GRÄNSDRAGNING MELLAN OLIKA TYPER AV NYTTJANDERÄTTER

Hyresavtal är enligt 12 kap. 1 § jordabalken sådana avtal genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Detta gäller oavsett om parterna benämnt avtalet som någon annan typ av avtal, det som avgör är de faktiska omständigheterna för upplåtelsen.

Inte sällan uppstår gränsdragningsfrågor mellan olika typer av nyttjanderätter och inte minst mellan arrende och hyra, då omständigheterna vid upplåtelser som är att hänföra till den ena eller andra typen kan likna varandra. Enligt 8 kap. 1 § jordabalken utgörs ett arrende av en upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag, men ett arrende kan även innefatta hus eller byggnad.

I domen konstaterade Högsta domstolen att den grundläggande skillnaden mellan arrende och hyra är att vid arrende utgör marken det huvudsakliga objektet för upplåtelsen, medan det vid hyra är huset, eller del av det, som är det som upplåtelseavtalet främst avser.

Avgörande för frågan i Bergrumsgaraget var således om en del av ett bergrum kan anses vara ett hus.

BEGREPPET HUS

Högsta domstolen konstaterade att det inte finns någon definition av begreppet hus i jordabalken och att inte heller förarbetena ger någon tydlig ledning när det gäller hur begreppet ska förstås. Det framkommer emellertid av förarbetena att begreppet byggnad ska förstås i en vidsträckt bemärkelse. Med byggnad avses exempelvis murar, broar och andra slags uppbyggda konstruktioner. Ett hus är en byggnad och även husliknande anläggningar som uppförts under jordytan bedöms som byggnader.

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

21

Fasta affärer

Den juridiska litteraturen har länge präglats av delvis olika synsätt på vad som konstituerar ett hus. Det har anförts att det bör krävas att byggnationen inte kan flyttas för lätt och att den har tak och väggar för att kunna betecknas som ett hus samt att byggna­ tionen ska kunna ge väderskydd för att vara ett hus. ­S amtidigt har det också förts fram att ordet hus snarare kan antas avse varje byggnad som kan hysa personer eller egendom, oavsett hur fullständigt skydd den erbjuder. Gemensamt för synsätten kan dock sägas vara att de ger begreppet hus en vidsträckt bemärkelse. Högsta domstolen konstaterade, i linje med synsättet i den juridiska litteraturen och mot bakgrund av hur bland annat begreppet byggnad ska förstås, att begreppet hus bör ges ett vidsträckt tillämpningsområde.

FUNKTION FÖRE FORM – EN PRAGMATISK BEDÖMNINGSMETOD

Högsta domstolen ansåg att bedömningen av huruvida ett bergrum utgör ett hus i jordabalkens mening inte kan baseras enbart på en allmänspråklig tolkning av orden bergrum och hus, utan att det avgörande i bedömningen är bergrummets utformning och funktion.

Exempelvis nyttjas bergrum för ett flertal ändamål och utformningen av bergrummen varierar från mycket enkla konstruktioner till komplexa anläggningar, vilka utrustats med samma standard som konventionella lokaler. Därtill ansåg Högsta domstolen att avtalets materiella innebörd och den avsedda användningen särskilt bör beaktas. Domstolen uttalade att om upplåtelsen lämpar sig för den i avtalet avsedda verksamheten och är av det slag som normalt sett regleras genom hyresavtal, talar det för att det rör sig om hyra.

I gränsfall kan hyresregleringens skyddssyfte och tvingande karaktär också ge viss vägledning.

PARKERINGSGARAGET UTGJORDE ETT HUS I JORDABALKENS MENING

Högsta domstolen konstaterade att parkerings­garaget som helhet uppfyllde kraven för att betraktas som ett hus. Trots sina bergkaraktäristiska drag skilde sig anläggningen inte väsentligt från ett konventionellt parkeringsgarage. Domstolen noterade också att biltvättsverksamheten utgjorde en integrerad del av shoppingcentrets affärsidé och att avtalet innehöll omfattande förpliktelser för nyttjanderättshavaren, bland annat i fråga om driften av verksamheten och skötsel av utrymmet. Sammantaget bedömde domstolen att parkeringsgaraget vid en samlad bedömning kvalificerade som ett hus i jordabalkens mening.

22

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

”Begreppet hus bör ges ett vidsträckt tillämpningsområde.”

Fasta affärer

DOMEN – EN PÅMINNELSE OM ATT REFLEKTERA KRING EN UPPLÅTELSES RÄTTSLIGA ­KLASSIFICERING

Domen etablerar en funktionell bedömningsmetod där en anläggnings utformning och funktion är avgörande snarare än byggnadskonstruktionens karaktär. Av intresse är även att Högsta domstolen ansåg att hyresregleringens skyddssyfte och tvingande karaktär kan ge viss ledning i gränsfall. Detta innebär att det kan finnas anledning att omvärdera upplåtelser som tidigare har bedömts falla utanför hyresbegreppet utifrån en mer allmänspråklig

tolkning av begreppet hus. Och om inte annat så utgör domen en påminnelse om att parterna, vid ingående av liknande avtal, bör reflektera kring upplåtelsens rättsliga klassificering för att säkerställa att upplåtelsens form (och konsekvenser därav) motsvarar deras förväntningar och tilltänkta risk- och ansvarsfördelning.

FELICIA LINDSTRÖM

felicia.lindstrom@msa.se EMMA EKLIND

emma.eklind@msa.se

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

23

Fasta affärer

Tvångsvis markåtkomst i svensk rätt – en översikt SPECIELL FASTIGHETSRÄTT

Möjligheten att genom tvång få tillgång till annans mark är ett ingripande inslag i svensk fastighetsrätt. För företag som planerar infrastrukturprojekt eller som äger eller handlar med fastigheter är det viktigt att känna till vilka möjligheter och begränsningar som följer av regelverken. Denna artikel syftar till att ge en översikt över de grundläggande principerna som styr området.

EGENDOMSSKYDDET OCH DESS GRÄNSER

Utgångspunkten för egendomsskyddet är att var och en är skyddad från påtvingade ingrepp i sin egendom. Egendomsskyddet återfinns i 2 kap. 15 § regeringsformen (”RF”) och ger enskilda ett skydd mot att tvingas avstå egendom till det allmänna eller till annan enskild genom expropriation eller annan liknande åtgärd. Egendomsskyddet är emellertid inte absolut. Regeringsformen medger att egendomsskyddet kan åsidosättas när så krävs för att tillgodose angelägna allmänna intressen. Liknande krav ställs i Europakonventionens första tilläggsprotokoll artikel 1, som förutsätter att ingrepp i egendomsrätten sker för ett allmänt intresse, har stöd i lag och att det råder en rimlig balans mellan allmänna och enskilda intressen.

Syftet bakom institutet är främst att möjliggöra genomförandet av samhällsviktiga åtgärder såsom exempelvis viktiga infrastrukturprojekt. Sådana projekt saknar ofta alternativa lokaliseringar och kräver därför genomförande på specifika platser. Utan möjlighet att tvångsvis skaffa åtkomst till nödvändig mark skulle många samhällsviktiga projekt bli omöjliga att genomföra, eftersom

24

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

varje berörd fastighetsägare i praktiken skulle ha en vetorätt. Ett ytterligare praktiskt syfte är att reglerna om tvångsvis markåtkomst underlättar frivilliga överenskommelser.

När en fastighetsägare vet att markåtkomst i sista hand kan uppnås genom tvång ökar incitamentet att nå en frivillig uppgörelse på rimliga villkor.

ETT ANGELÄGET ALLMÄNT INTRESSE

Det grundläggande kriteriet för att tvångsvis markåtkomst överhuvudtaget ska vara möjligt är att åtgärden tillgodoser ett angeläget allmänt intresse. Det är således avgörande att fastställa vad ett allmänt intresse kan anses vara.

Vad som utgör ett allmänt intresse går inte att beskriva i detalj. I grund och botten är kriteriet dynamiskt och föremål för en politisk värdering. Vad som anses utgöra ett allmänt intresse förändras över tid och kan bero på teknikutveckling, samhällsförändringar eller omvärldsläget – det är därför nödvändigt att kriteriet utvecklas med sin tid. I annat fall riskerar möjligheterna till tvångsvis markåtkomst att inskränkas, eller i värsta fall tappa sin förankring i det demokratiska samhället.

”Det grundläggande kriteriet för att tvångsvis markåtkomst över­huvudtaget ska vara möjligt är att åtgärden tillgodoser ett angeläget allmänt intresse.”

Fasta affärer

Många intressen som ansågs allmänna för 30 år sedan saknar förmodligen samma trängande intresse idag. Samtidigt får till exempel intressen motiverade av försvarsoch beredskapsskäl i större utsträckning nu än för 30 år sedan anses vara angelägna allmänna intressen.

Den politiska värderingen av vad som ska betraktas som ett allmänt intresse begränsas dock av att lagstiftning om tvångsvis markåtkomst förutsätter att åtgärderna är godtagbara ur rättssäkerhetssynpunkt i ett modernt och demokratiskt samhälle.

EXPROPRIATION OCH ANNAN INLÖSEN

Det finns flera lagar som möjliggör tvångsvis markåtkomst förutsatt att det finns ett allmänt intresse. Expropriationslagen är dock den centrala lagstiftningen på området, dels genom att specificera de huvudsakliga grunderna för tvångsvis markåtkomst baserat på regeringsformen och Europakonventionen, dels då ersättningsbestämmelserna i expropriationslagen får genomslag även i annan lagstiftning avseende markåtkomst. Trots sin centrala ställning används lagen sällan i praktiken. Endast enstaka expropriationstillstånd beviljas årligen. De flesta frågor om tvångsvis markåtkomst avgörs istället enligt

regelverk som är anpassade för den specifika markåtkomsten.

Expropriationslagen anger de så k­ allade expropriationsändamålen, det vill säga för vilka ändamål expropriation får ske.

Dessa ändamål är således definierade ­såsom sådana angelägna allmänna intressen som kan medge tvångsvis markåtkomst. ­E xpropriation kan bland annat ske för att bevara områden som nationalpark, för det militära försvaret eller för att upprätta skydds- eller säkerhetsområde.

Utöver att något av expropriations­ ändamålen är tillämpliga förutsätter expro­ priation att ändamålet inte lämpligen bör tillgodoses på annat sätt samt att olägenheterna av expropriationen från allmän och enskild synpunkt inte överväger de fördelar som kan vinnas genom den, det vill säga en proportionalitetsbedömning i linje med vad Europakonventionen föreskriver.

Inlösen enligt plan- och bygglagen (”PBL”) är en förhållandevis vanlig form av tvångsvis markåtkomst. I PBL ersätts expropriationstillståndet av detaljplanen som bland annat ger kommunen rätt att lösa in mark som planlagts för allmänt ändamål.

Vid antagandet av en detaljplan som förut­ sätter sådant ianspråktagande av mark måste således motsvarande överväganden som vid expropriation göras. Ändamålet behöver dock inte sorteras under expropriationsändamålen i expropriationslagen eftersom PBL anger för vilka ändamål, det vill säga vilka a­ llmänna intressen, inlösen får ske. M ­ otsvarande ­systematik återkommer i andra lagar som möjliggör tvångsvis markåtkomst, även om det kan vara mer eller mindre outtalat.

ENSKILDA INTRESSEN SOM ALLMÄNNA INTRESSEN

Expropriationsändamålen i expropriationslagen är i stor utsträckning utformade så att de kan åberopas främst av offentliga aktörer, men expropriationslagen utesluter inte expropriation till förmån för privata aktörer. Exempelvis kan en privat aktör som avser att bygga ett kraftverk åberopa det i expropriationslagen angivna ändamålet att tillgodose allmänt behov av elektrisk kraft.

Näringsverksamhet av betydelse för riket, orten eller viss befolkningsgrupp kan också

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

25

Fasta affärer

utgöra expropriationsändamål. Även PBL innefattar möjlighet för privata aktörer till inlösen av kvartersmark för allmänt ändamål, om det allmänna ändamålet avses genomföras i privat regi.

Att ingreppet ska tillgodose ett allmänt intresse innebär således inte att tvångsvis marköverföring inte kan ske till förmån för enskilda intressen. Detta kräver dock att det enskilda intresset även fyller ett allmänt intresse. I många fall kan det enskilda intresset framstå som det huvudsakliga, exempelvis vid tvångsvis fastighetsreglering enligt fastighetsbildningslagen (”FBL”). Genom fastighetsreglering kan Lantmäteriet mot berörd fastighetsägares vilja dels ombilda fastigheter genom marköverföring från en fastighet till en annan, dels bilda servitut.

Den fastighetsägare som ansöker om sådan fastighetsreglering drivs sannolikt enkom av sina egna intressen, exempelvis att möjliggöra en expansion av den verksamhet som bedrivs på fastigheten. Åtgärden kan dock sammanfalla med ett allmänt intresse av effektivt markutnyttjande och en ändamålsenligt fastighetsindelning, som i grunden syftar till att hushålla med mark.

Det kan således utgöra ett allmänt intresse att ett mindre skogsbestånd beläget inom en fastighet som används för industriändamål tillförs en grannfastighet med ett större skogsbestånd, och sålunda bli del av ett livskraftigt skogsbruk. Likaså kan det utgöra ett allmänt intresse att servitut för väg upplåts till förmån för fastighet som saknar anslutning till det allmänna vägnätet, då sistnämna fastighet annars inte skulle komma till användning eller kräva omfattande och dyrbara investeringar i ny väg på annat håll.

På motsvarande sätt kan enskilda medges tvångsvis markåtkomst enligt flera lagar, såsom ledningsrättslagen, anläggningslagen och minerallagen.

En tvångsvis marköverföring genom fastighetsreglering tillgodoser således den enskildes intresse av att vidta åtgärden, men är endast möjlig om den samtidigt tillgodoser ett angeläget allmänt intresse. Denna dubbla funktion skapar en intressant spänning i rättstillämpningen. Å ena sidan initieras fastighetsregleringen av en enskild fastighetsägare som vill förbättra sin egen fastighet.

26

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

Å andra sidan kan åtgärden inte genomföras enbart för att tillgodose detta enskilda intresse, utan det krävs att regleringen även bidrar till ett bredare samhällsintresse. ÅTGÄRDEN SKA VARA PROPORTIONERLIG

Tvångsvis markåtkomst förutsätter att nyttan är proportionerlig i förhållande till intrånget.

Proportionalitetsbedömningen ska ske i tre led. Först ska bedömas huruvida åtgärden alls kan uppnå det allmänna intresse som den syftar till. Därefter ska bedömas om det finns mindre ingripande alternativ och till sist ska göras en allmän avvägning mellan det allmänna och det enskilda intresset.

Flera lagar på området innehåller uttryckliga krav på proportionalitetsbedömning i det enskilda fallet. Enligt expropriationslagen får expropriation endast ske om ändamålet med åtgärden inte lämpligen kan tillgodoses på annat sätt, eller om olägenheterna överväger nyttan. Enligt PBL får inlösen genom planläggning endast genomföras om fördelarna med detaljplanens genomförande ur allmän synpunkt överväger de olägenheter som planläggningen skulle innebära för den enskilde.

Kravet på proportionalitet enligt 2 kap. 15 § RF innebär dock att en sådan prövning alltid ska göras, även vid till exempel fastighetsreglering enligt FBL – som saknar en lagstadgad proportionalitetsprövning.

ERSÄTTNINGSFRÅGOR

Vid tvångsvis markåtkomst har den berörda fastighetsägaren som utgångspunkt alltid rätt till ersättning. Denna rätt härstammar från egendomsskyddet i 2 kap. 15 § RF, som anger att om en fastighetsägares egendomsskydd inskränks ska denne kompenseras för den skada som uppstår.

Vid expropriation av en hel fastighet ska fastighetsägaren som utgångspunkt få en löseskilling som motsvarar marknadsvärdet på den exproprierade fastigheten. Marknadsvärdet ska motsvara det mest sannolika pris som en liknande fastighet skulle erhålla om den bjöds ut på den öppna marknaden.

Utöver löseskillingen ska fastighetsägaren i regel erhålla en intrångsersättning på 25 procent av marknadsvärdet.

Motiven bakom intrångsersättningen

Fasta affärer

”Situationen vid en expropriation är också särpräglad jämfört med andra ersättningssituationer eftersom den berörda fastighetsägaren inte själv har tagit initiativ till en försäljning och får förmodas sakna vilja att lämna fastigheten.”

är intressanta att reflektera över. Som utgångspunkt ersätter skadestånd inte ideella skador, den skadelidande ska istället försättas i samma position som om skadan inte hade inträffat. Intrångsersättningen går längre än så och liknar därför en ersättning för ideell skada. Det går emellertid inte att dra en klar gräns mellan ekonomisk och ideell skada. Situationen vid en expropriation är också särpräglad jämfört med andra ersättningssituationer eftersom den berörda fastighetsägaren inte själv har tagit initiativ till en försäljning och får förmodas sakna vilja att lämna fastigheten. Intrångsersättningen får mot den bakgrunden betraktas som en kompensation för den ekonomiska skada som intrånget innebär.

tigt att vara medvetna om att egendomsskyddet inte är absolut och att tvångsvis markåtkomst kan uppnås under vissa förutsättningar. Samtidigt ger regelverket ett starkt skydd genom kraven på att ett allmänt intresse ska föreligga, proportionalitetsbedömning samt full ersättning inklusive intrångsersättning.

I samtliga fall där tvångsvis markåtkomst övervägs är det avgörande att noggrant dokumentera att de lagstadgade förutsättningarna är uppfyllda – särskilt att åtgärden motiveras av ett allmänt intresse och att den är proportionerlig i förhållande till de intressen som berörs.

PRAKTISKA FRÅGOR

MAGNUS JOSEFSSON

För företag som äger fastigheter är det vik-

magnus.josefsson@msa.se

HUGO SJÖLIN

hugo.sjolin@msa.se

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

27

ENTREPRENADRÄTT

Fasta affärer

Initiativet Hållbar byggbransch – villkor och krav för hållbar finansiering I regeringens nya utredning om arbetslivskriminalitet (SOU 2025:25) pekas byggbranschen ut som en bransch med särskilt hög risk för arbetslivskriminalitet. Utnyttjande av arbetstagare, skatte­undandragande och bidragsfusk beskrivs som särskilda riskområden. Det utbredda användandet av underentreprenörer och långa entreprenörskedjor ses som en bakomliggande orsak, och som skapar bristande insyn i både enskilda byggprojekt och branschen som helhet.

DE SENASTE ÅREN har flera initiativ vidtagits för

att motverka arbetslivskriminalitet inom byggbranschen, såväl i upphandlings- som i projektutförandet.

Ett sådant initiativ kommer från kreditgivare. Flera av landets största banker har i nära samverkan med diverse aktörer inom byggbranschen tagit fram villkor för kreditgivning till byggprojekt inom ramen för initiativet Hållbar byggbransch. Utöver att motverka arbetslivskriminaliteten syftar initiativet till att bland annat främja sund konkurrens och bidra till ett stärkt skydd för arbetstagares rättigheter. Genom initiativet använder bankerna sin kreditgivning som verktyg för att ställa krav på att byggprojekt drivs enligt god sed och att de aktörer som deltar i projektet lever upp till lagar och regler.

28

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

Reglerna från Hållbar byggbransch trädde i kraft den 27 november 2023. Vi har sedan dess sett ett ökande intresse från klienter som är beställare av byggprojekt, och kredittagare, att inkorporera ramverket. Frågor har oss ställts om hur reglerna påverkar entreprenadavtal och byggprojekt. Denna artikel ger en översikt över villkorens huvudsakliga krav.

VAD INNEBÄR VILLKOREN I PRAKTIKEN?

Reglerna från Hållbar byggbransch trädde i kraft den 27 november 2023 och flertalet beställare av byggprojekt, och kreditgivare, har sedan dess valt att inkorporera ramverket. Hållbar byggbransch riktar sig huvudsakligen till kredittagaren, det vill säga byggherren, och har konkretiserats i form av särskilda

Fasta affärer

villkor. Sedan den 1 november 2024 tillämpas de särskilda villkoren genom ett tilläggsavtal till kredit- eller låneavtalet i samband med ny-, till- och ombyggnationer samt anläggningsarbeten. Det är sedan upp till kredittagaren att se till att de särskilda villkoren återspeglas i respektive entreprenadavtal.

De särskilda villkoren innehåller fyra huvudsakliga krav: Föranmälan av entreprenörer – Varje entreprenör ska kontrolleras och, om möjligt, godkännas innan arbete påbörjas. Föranmälan ska innehålla information om huruvida entreprenören (i) är registrerad för svensk F-skatt, (ii) är arbetsgivarregistrerad om detta krävs enligt svensk lag, (iii) har restskulder hos Kronofogdemyndigheten och (iv) är ansluten till ID06-systemet.

Undantag från föranmälanskravet medges endast om byggherren kan visa synnerliga skäl.

Kontrollsystem – Svensk lag kräver att elektroniska personalliggare ska föras på samtliga byggarbetsplatser.

De särskilda villkoren går ett steg längre och kräver att byggherren upprättar ett kontrollsystem som ansluts till personalliggaren, där inhämtad information ska användas för att kontrollera att de särskilda villkoren följs. Systemet ska också kunna ta fram så kallade projektrapporter som visar vilka som befinner sig på arbetsplatsen och med vilket arbetsgivar- och identitetssamband. Dessa rapporter ska byggherren kunna tillhandahålla kreditgivaren på begäran.

Externa kontrollanter – Byggherren ska tillse att externa, oberoende kontrollanter gör oannonserade fysiska kontroller på byggarbetsplatsen. Detta ska ske åtminstone en gång per år och för byggprojekt med kontraktssumma över 500 miljoner kronor ska det ske åtminstone två gånger per år. Om den externa kontrollanten uppmärksammar avvikelser ska detta rapporteras till kreditgivaren och byggherren ska begära rättelse av entreprenören.

Entreprenadavtal – Eftersom flera av kraven omfattar hela entreprenörskedjan krävs att relevanta avtalsvillkor infogas på varje nivå i kedjan så att byggherren kan kräva att villkoren efterlevs och vid behov vidta åtgärder mot avvikelser. Kreditgivaren ska ges möjlighet att ta del av sådana avtal.

VAD HÄNDER OM DE SÄRSKILDA VILLKOREN INTE EFTERLEVS?

För aktörer som brister i sina skyldigheter under de särskilda villkoren kan påföljder aktualiseras. Kreditgivare har under de särskilda villkoren möjlighet att skriftligen ålägga byggherren att vidta rättelse, och har även möjlighet att kalla byggherren till s.k. åtgärdsmöten.

”De särskilda villkoren ger även byggherrar och kredit­givare möjlighet till ett närmare samarbete och kontakt.”

SAMMANFATTANDE SLUTSATSER

Sammantaget skapar de särskilda villkoren nödvändiga kontroll- och uppföljningssystem som ger kreditgivare en ökad trygghet i sin kreditgivning. Anslutna byggherrar kan på så vis förbättra sina möjligheter till extern finansiering.

De särskilda villkoren påverkar även entreprenadavtalen och entreprenadprojekten i betydande utsträckning, eftersom kraven måste implementeras genom hela entreprenörskedjan. Detta innebär att entreprenörer behöver anpassa sina rutiner och system för att uppfylla kraven, samtidigt som beställare får utökade kontroll- och uppföljningsmöjligeter gentemot sina entreprenörer.

De särskilda villkoren ger även byggherrar och kreditgivare möjlighet till ett närmare samarbete och kontakt. Genom att tillämpa de särskilda villkoren bidrar parterna även till en sundare konkurrens samt ett stärkt skydd för arbetstagares rättigheter inom byggbranschen, och för det fall en byggherre inte efterföljer de särskilda villkoren riskeras påföljder.

Sammanfattningsvis finns därmed flera goda skäl för byggbranschens aktörer att sätta sig in i, och tillämpa, de särskilda villkoren.

JULIUS OLESEN

julius.olesen@msa.se ERIK WIKNER

erik.wikner@msa.se SARA JOHNSSON

sara.johnsson@msa.se

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

29

Fasta affärer

30

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

Fasta affärer

Nya krav på projektering och byggarbetsmiljösamordning Under det senaste året har vi fått flertalet frågor om Arbetsmiljöverkets nya föreskrift AFS 2023:3, som är en del av myndighetens regelförändringar. I den här artikeln går vi översiktligt igenom de viktigaste delarna av förändringarna och hur de påverkar bygg- och anläggningssektorn.

DEN 1 JANUARI 2025 trädde Arbetsmiljöverkets nya

regelstruktur i kraft genom en uppdatering av Arbetsmiljöverkets Författningssamling (AFS). De tidigare 67 föreskrifterna har slagits samman till 15, utformade för att skapa ett mer överskådligt, enhetligt och lättillämpat regelverk. De nya föreskrifterna är indelade i tre huvudgrupper: • Grundläggande regler: Gäller samtliga arbetsgivare och arbetsmiljöansvariga, oavsett verksamhetstyp, samt byggherrar, projektörer och byggarbetsmiljösamordnare.

• Övriga regler: Omfattar särskilda bestämmelser för olika typer av arbeten beroende på verksamhetens risker.

• Produktregler: Ställer krav på produkter och utrustning som används i arbetsmiljön. Ändringarna innefattar en bred översyn av de regler som är tillämpliga för bygg- och anläggningssektorn.

I en bransch där arbetsmiljöriskerna är komplexa och ansvaret ofta fördelas mellan flera aktörer innebär reformen inte enbart nya AFS-nummer, utan även tydligare krav på planering, dokumentation och samordning – främst genom den nya föreskriften AFS

2023:3 ”Projektering och byggarbetsmiljösamordning – grundläggande skyldigheter”. Det är värt att notera att det endast är Arbetsmiljöverkets föreskrifter och allmänna råd som har uppdaterats – arbetsmiljölagen (1977:1160) är oförändrad.

VEM OMFATTAS AV REGLERNA?

AFS 2023:3 gäller för den som har någon av följ­ ande roller: • Byggherre (den som låter utföra ett bygg- eller anläggningsarbete).

• Byggherrens ställföreträdare (den till vilken byggherren under vissa förutsättningar kan överlåta arbetsmiljöansvar).

• Projektör (arkitekt, konstruktör eller annan som medverkar i planering eller projektering).

• Byggarbetsmiljösamordnare (Bas-P eller Bas-U).

• Tillverkare av monteringsfärdiga byggnader och anläggningar.

Varje aktör i byggprocessen har ett eget kapitel i föreskriften med tydligt angivna uppgifter och ansvarsområden. Därutöver finns gemensamma regler som gäller för samtliga aktörer.

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

31

Fasta affärer

EN RISKBASERAD UTGÅNGSPUNKT

PROJEKTÖRENS FÖRSTÄRKTA ROLL

Föreskriften bygger på en riskbaserad grundprincip som gäller för samtliga aktörer: risker ska identifieras tidigt, bedömas och sedan hanteras i rätt ordning.

Byggherren ska se till att organisation, resurser och tidsplan ger förutsättningar för ett säkert arbetsmiljöarbete genom hela projektet. Det kräver tillräcklig tid, budget, kompetens och uppföljning utifrån projektets omfattning och risknivå. Byggarbetsmiljösamordnaren är ansvarig för att eskalera till byggherren om brister upptäcks.

Projektörens skyldigheter är nu tydligare definierade.

Projektören ska löpande under sitt arbete identifiera risker som uppkommer till följd av utformningen av konstruktioner och tekniska lösningar, och överlämna dokumentation till byggherren. Informationen ska ligga till grund för arbetsmiljöplanen.

Detta ställer krav på tydliga rutiner för riskhantering och dokumentation hos arkitekter, konstruktörer och teknikkonsulter.

NÅGOT OM BYGGHERRENS STÄLLFÖRETRÄDARE

Arbetsmiljöplanen behåller sin centrala roll och ska vara projektspecifik och uppdateras löpande. Planen ska minst innehålla: • riskbedömningar av särskilt farliga moment, • tydlig ansvarsfördelning och samordningsrutiner, samt • rutiner för uppföljning och kommunikation.

Det som tidigare benämndes uppdragstagare har nu fått en ny terminologi AFS 2023:3 i form av byggherrens ställföreträdare, vilket likt den tidigare utformningen av regelverket avser en uppdragstagare som självständigt ansvarar för planering och projektering och/eller arbetets utförande för en byggherres räkning och till vilken byggherren har överlåtit sitt arbetsmiljöansvar enligt 3 kap. 7 c § arbetsmiljölagen. AFS 2023:3 innebär i det avseendet ingen egentlig förändring i sak.

BYGGHERRENS ANSVAR TYDLIGGÖRS – SAMORDNING I PRAKTIKEN

Byggherren har det övergripande arbetsmiljöansvaret och ska kunna visa hur ansvar har fördelats, kommunicerats och följts upp. Detta innebär bland annat att ansvarsfördelningen mellan Bas-P och Bas-U ska finnas dokumenterad och vara spårbar. Byggherren har under hela projektets gång kvar ett uppföljningsansvar och ska kunna visa att samordningen fungerar i praktiken – inte bara på papper. Även med en utsedd byggarbetsmiljösamordnare kan byggherren hållas ansvarig om uppföljningen brister.

ARBETSMILJÖPLANEN SOM STYRINSTRUMENT

Generella mallar eller hänvisningar till standardrutiner anses inte tillräckliga. Arbetsmiljöverket framhåller i sin vägledning att arbetsmiljöplanen ska vara ett levande verktyg – ett dokument som används som kontinuerligt stöd i arbetsmiljöarbetet, inte endast vid projektets uppstart. Arbetsmiljöplanen behöver alltså upprättas och uppdateras baserat på förutsättningarna i det enskilda projektet.

TILLSYN OCH EFTERLEVNAD

Arbetsmiljöverket har uttalat att tillsynen under kommande år kommer att inriktas på hur byggherrar tillämpar den nya regelstrukturen i praktiken. En bristande dokumentation eller otydlig ansvarsfördelning kan leda till ingripanden även i avsaknad av inträffade olyckor. För många organisationer kommer Arbetsmiljöverkets kommande inspektioner att utgöra ett test på hur väl de lyckats integrera det systematiska arbetsmiljöarbetet i sin projektstyrning.

KONSEKVENSER FÖR ANSVAR OCH UPPHANDLING

Reformen skärper kraven på proaktivt och uppföljningsbart arbetsmiljöarbete där ansvarsfördelningen ska kunna verifieras. Den centrala frågan blir hur väl ansvar, riskhantering och samordning integreras i det dagliga arbetet på byggarbetsplatsen. För att uppfylla kraven i AFS 2023:3 krävs tydliga processer, rutiner och uppföljning som säkerställer att arbetsmiljöarbetet fungerar i varje skede. Reformen blir därmed en prövning av branschens förmåga att omsätta regelverkets intentioner i hållbart och systematiskt arbetsmiljöarbete.

32

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

Fasta affärer

”Reformen skärper kraven på proaktivt och uppföljningsbart arbetsmiljöarbete där ansvarsför­delningen ska kunna verifieras.”

Den nya föreskriften ger också byggherren ett tydligare stöd för att ställa krav på arbetsmiljöarbetet redan i upphandlingsskedet. På sikt kan AFS 2023:3 därmed bidra till en förskjutning i hur upphandlingar genomförs. Det kan också motivera en översyn av kontraktsvillkor – särskilt vad gäller tidsramar, ersättningsformer och kvalifikationskrav för Bas-P, Bas-U och projektörer avseende utbildning, kompetens och erfarenhet.

KLARA SKÖLD

klara.skold@msa.se JESPER SILOW

jesper.silow@msa.se

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

33

Fasta affärer

Boverkets nya byggregler – förändringar och konsekvenser Sedan den 1 juli i år gäller Boverkets nya föreskrifter om byggregler som närmare preciserar plan- och bygglagen (”PBL”). De nya byggreglerna ersätter BBR och EKS som gällt sedan 2011.

Det är dock värt att notera att föreskriften om aktsamhet vid bygg-, rivnings- och markåtgärder trädde i kraft redan den 1 januari 2025 medan föreskriften om energihushållning kommer ges ut i ett senare skede då den ska samordnas med EU-direktivet om energiprestanda.

DET NYA REGELVERKET består av nio separata

grundförfattningar som är disponerade i kapitel och paragrafer enligt strukturen i PBL. Av separata kapitel framgår nu vilka regler som utgör utformningskrav, tekniska egenskapskrav respektive tomtkrav. I BBR och EKS var reglerna istället strukturerade i avdelningar där de olika typkraven blandades inom respektive avsnitt. De strukturella förändringarna syftar till att modernisera och förenkla förståelsen och därmed tillämpningen av reglerna. Varje föreskrift har kompletterats med en konsekvensutredning och tillhörande jämförelsetabell som visar utformningen av de nya bestämmelserna i förhållande till de tidigare gällande.

Likt tidigare innehåller det nya regelverket funktionskrav. En central materiell skillnad är dock att de allmänna råden i stora delar har utgått. Det innebär att Boverket i de flesta fall inte längre anger hur kraven ska uppfyllas och hänvisar inte heller till specifika standarder. Förändringen syftar till att främja tekniska lösningar och öppna upp för användandet av nya material och metoder utöver de som tidigare har varit rekommenderade. Boverket har nämligen noterat att

34

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

de allmänna råden har kommit att bli mer styrande än vad avsikten har varit. Detta har medfört att byggandet har låsts till befintliga lösningar vilket ansetts hämma utveckling och innovation. Med det nya regelverket överlämnar Boverket till samhällsbyggnadssektorn att bryta ner kraven, ta fram förslag på lösningar och föreslå verifieringsmetoder.

Ett belysande exempel är föreskriften BFS 2024:12 avseende byggnaders tillgänglighet och användbarhet där det i 2 kap. 3 § anges att vid en dörr som ska vara tillgänglig och användbar ska det finnas tillräcklig plats för att kunna öppna och stänga dörren från en rullstol.

I det gamla allmänna rådet angavs istället att det fria passagemåttet bör vara minst 0,80 meter när dörren är uppställd i 90 grader och att manöverdon bör placeras med centrum 0,80 meter från golvet och minst 0,70 meter, men gärna 1,0 meter, från hörn eller dörrbladets framkant i ogynnsammaste läge.

Under en övergångsperiod fram till den 1 juli 2026 kommer det vara möjligt för byggherrar att välja om de nya byggreglerna eller BBR och EKS ska tillämpas, även om utgångspunkten är att de nya reglerna ska

Fasta affärer

väljas. Det ska dock här noteras att bygglovsansökan måste ha inkommit till kommunen före den 1 juli 2026 för att de äldre regelverken ska få tillämpas samt att det inte är möjligt att kombinera de nya och de gamla reglerna.

Den förenklade och moderniserade strukturen i de nya föreskrifterna utgör en välkommen förändring. Det nya regelverket kommer sannolikt att skapa större möjligheter för branschen att utveckla kreativa lösningar och bör leda till framtagandet av nya gemensamma byggnormer. Samtidigt innebär borttagandet av de allmänna råden att kommunerna inte längre har tillgång till samma detaljerade vägledning som tidigare. Detta kan i sin tur resultera i minskad tydlighet

och förutsägbarhet gällande vilka tekniska lösningar som godtas. Det finns en risk för att det uppstår skillnader i bedömningar både mellan kommuner och mellan enskilda bygglovshandläggare. Avsaknaden av detaljerade föreskrifter om hur åtgärder ska utföras kan även försvåra bedömningen av om en åtgärd är fackmässigt utförd. För att Boverkets målsättning med de nya reglerna ska förverkligas krävs därför att byggsektorn tar ett aktivt ansvar och leder arbetet med tolkning av funktionskraven samt framtagandet av nya standarder.

IVAR HYLLSTAM

ivar.hyllstam@msa.se

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

35

Fasta affärer

TRENDER Med vårt team på cirka 50 jurister som dagligen arbetar med fastighetstransaktioner och andra fastighetsrättsliga frågor har Mannheimer Swartling norra Europas största grupp av fastighets­ jurister. Vårt dagliga arbete återspeglar därför i stora delar trenderna i fastighetsbranschen.

TRENDEN MED EN ALLTMER intensiv transaktionsmarknad fortsätter och det ser, i skrivande stund, ut att bli en intensiv avslutning på 2025. Bostäder och logistik fortsätter att locka investerare men vi ser också ett intresse för kontor i bra innerstadslägen. Det är glädjande efter några tuffa år på kontorsmarknaden. Även inom segmentet samhällsfastigheter är aktiviteten hög. Som vi skrev om i det senaste numret av Fasta affärer är segmentet främst drivet av rättsväsende och försvarsrelaterade fastigheter men även marknaden för äldreboenden har blivit intressant för investerare.

Det geopolitiska läget är fortsatt instabilt, vilket påverkar, men marknaden verkar ha samsyn i att ränte­ höjningar kommer att dröja. Många aktörer tror därför på ett ökat antal transaktioner under 2026 och som nämnts inledningsvis kan vi bekräfta trenden.

På entreprenadsidan är aktiviteten fortsatt hög med

36

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

en rad infrastrukturprojekt som leder till att flertalet jurister har mycket att göra.

Byrån deltog på fastighetsmässan Expo Real i oktober. Generellt var stämningen positiv bland samtliga aktörer. Enda undantagen verkar vara Tyskland och Finland som alltjämt har en låg transaktionsvolym och i vart fall i Tyskland en hel del problem med icke färdigställda projekt samt finansiella problem bland hyresgäster.

Av ovan drar jag slutsatsen att den svenska fastighetsmarknaden går mot ljusare tider. Hur snabbt en uppgång går är däremot svårt att säga. Helt klart står sig Sverige alltjämt bra i jämförelse med många andra fastighetsmarknader.

TOMAS JOHANSSON tomas.johansson@msa.se

Fasta affärer

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

37

Fasta affärer

STOCKHOLM

Norrlandsgatan 21, Box 1711 111 87 Stockholm GÖTEBORG

Järnvågen 1, Box 2235 403 14 Göteborg MALMÖ

Carlsgatan 3, Box 4291 203 14 Malmö BRYSSEL

Gachard House Rue Gachard 88 boite 4 1050 Bryssel, Belgien NEW YORK

140 Broadway New York, NY 10005, USA SINGAPORE

Maxwell Chambers 28 Maxwell Road Singapore 069120

38

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

Fasta affärer

Mannheimer Swartling hjälper klienter över hela världen med ­deras affärsjuridiska och strategiska utmaningar. Våra jurister arbetar s­ ömlöst i kontorsoch verksamhetsöverskridande team för att alltid kunna leverera den bästa möjliga rådgivningen för varje enskilt ­uppdrag. Byråns roll som juridisk rådgivare till fastighetsbranschen har byggts upp under lång tid och genom olika konjunkturer och marknadsförutsättningar.

Byråns verksamhetsgrupp inom fastighetsrätt rådger klienter inom hela den svenska fastighetsmarknaden och har även en lång rad internationella klienter. Med ett 50-tal specialiserade jurister har gruppen en unik kapacitet och erfarenhet från alla typer av fastighetsrelaterade ärenden. Teamet levererar rådgivning i allt från fastighetstransaktioner och komplexa projekt till tvistlösning och strukturfrågor. Gruppen hjälper också klienter i bland annat utvecklingen av nya affärsmodeller och strategiska frågor.

Mannheimer Swartling | Fasta affärer

39

MANNHEIMERSWARTLING.SE