1E KWARTAAL 2013
Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 2
Wat is WoningMarktConsultancy? Wat zijn WoningMarktConsultants? Voor projectontwikkelaars, woningbouwverenigingen en overheden zijn WoningMarktConsultants deskundige gesprekspartners. Door de vele contacten met de woonconsument op lokaal en regionaal niveau hebben WoningMarktConsultants een dieper inzicht in de markt dan wie dan ook. En door hun kennis van de belangen van alle betrokken partijen, de regionale markt en de macro-economische ontwikkelingen vormt het advies het onmisbare fundament voor succesvolle woningmarketing. De deskundigheid van de woningmarktconsultant wordt niet alleen ingezet bij nieuwbouwprojecten, maar ook bij herstructurering en herontwikkeling.
De WoningMarktConsultants van Kuijs Reinder Kakes Voor de regio’s Amsterdam, Haarlemmermeer: ing. S.J. (Sander) Siegersma WMC T 020 – 626 53 61 M 06 – 53 866 584 E sandersiegersma@krk.nl
Haarlem
en
Voor de regio’s Duinstreek, HAL-gebied (Heerhugowaard en Alkmaar), Hoorn, IJmond, Purmerend en de Zaanstreek: R.M. (Robert) de Joode WMC T 075 – 612 64 00 M 06 – 22 959 233 E robertdejoode@krk.nl De afdeling Woningmarktconsultancy wordt sinds 2012 ondersteund door William N.M. Smit MRE RT MRICS. William is hoofd van de afdeling Taxaties van Kuijs Reinder Kakes en houdt zich voornamelijk bezig met het waarderen van commercieel vastgoed binnen de huidige, uitdagende marktomstandigheden. W.N.M. (William) Smit MRE RT MRICS T 075 – 635 35 91 M 06 – 13 363 537 E williamsmit@krk.nl
Kuijs Reinder Kakes doet onderzoek en geeft advies ten aan zien van vastgoed Onze WoningMarktConsultants houden zich bezig met vraagstukken over herontwikkeling, renovatie en nieuwbouw van woonwijken. Wij doen onderzoek naar ontwikkelingen op de woningmarkt en adviseren onder andere projectontwikkelaars en corporaties op het gebied van stedelijke vernieuwing en nieuwbouw. Daarnaast adviseren onze consultants grote marktpartijen over de verkoop en marketing van grote woningprojecten en de uitponding van huurwoningen. Wij kennen dus de lopende en toekomstige nieuwbouwprojecten en wij zijn nauw betrokken bij elk stadium van een nieuwbouwtraject. Als zodanig spelen wij een belangrijke rol in de ontwikkeling en verkoop van nieuwbouw in Noord-Holland vanuit onze 6 vestigingen.
Onderzoek & Opdracht De consultants maken werk van een onderzoek. Dat kan een onderzoek zijn voor een nieuwbouwplan of voor de verkoop van huurwoningen of een ander complex onroerend goed vraagstuk. Heeft u behoefte aan informatie over uw kansen? Wat wil de markt precies en hoe diep is de vijver waarin wij allen vissen? Een voorbeeld: een project van 100 woningen kan heel goed in de markt passen. Maar is er wel voldoende belangstelling voor? Als omzetting naar huurwoningen niet wenselijk of mogelijk is, moeten ook de laatste 40 woningen verkocht worden. Complexe ontwikkelingsvraagstukken en verkoopopdrachten zien wij als een uitdaging!
Woningmarktanalyse Noord-Holland De WoningMarktConsultants rapporteren aan professionele marktpartijen in een kwartaaluitgave de ontwikkelingen op de woningmarkt van 9 regio’s in Noord-Holland. Op basis van verschillende kenmerken ontstaat zodoende een duidelijk beeld van veranderingen en overeenkomsten van de lokale woningmarkt. Op verzoek kan ook per dorp, stad, stadsdeel en/of op wijkniveau een woningmarktanalyse worden uitgebracht.
Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 3
Inhoudsopgave
Onze visie op de huidige woningmarkt
5
Vergelijking woningmarktcijfers Noord-Holland 2008-2013
6
Woningmarktanalyse per regio
7
Amsterdam Haarlem Haarlemmermeer Zaanstreek IJmond Duinstreek HAL-gebied Purmerend Hoorn
7 9 11 13 15 17 19 21 23
Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 4
Onze visie op de huidige woningmarkt Het eerste kwartaal laat dramatische verkoopcijfers van huizen zien in Noord-Holland. Ten opzichte van het 4e kwartaal werden er ruim 1.500 minder huizen (2.364 tegen 3.879 huizen) verkocht, een zeer abrupte daling van 40%. In vergelijking met het 1e kwartaal 2012 zijn er ruim 300 minder woningen (2.364 tegen 2.681 huizen) van de hand gegaan. Door gebrek aan vertrouwen bij woonconsumenten en het aanscherpen van de regels voor het verkrijgen van een lening, is er minder doorstroming dan ooit in de koopsector. Bovendien is de nieuwbouw grotendeels stilgevallen en staan huizenprijzen onder druk. Dit alles heeft negatieve gevolgen voor de werkgelegenheid en de economische groei. Een groot effect is dat dit tot forse restschulden leidt bij verkoop en dat een groot deel van de totale woningvoorraad minder waarde heeft dan de hypotheken die er op rusten. Ook het aantal wanbetalers van hypotheken neemt toe. Een kwalijke zaak. Politiek gezien krijgt de woningmarkt gelukkig steeds meer aandacht. Zo verschenen er recentelijk een tweetal Kamerbrieven over startersleningen en restschulden en een overheidsrapport van de Tijdelijke Commissie Huizenprijzen. Hieruit bleek overigens dat de huizenprijzen vooral zijn gestegen door de zeer ruime leencapaciteit die beschikbaar werd gesteld door de banken. Een ander rapport in opdracht van de minister van Wonen betrof de verkenning door de Commissie Dijkhuizen naar een grotere rol voor institutionele beleggers in de Nederlandse woningmarkt. Zoals we al in onze vorige rapportage schreven dient de concurrentie toe te nemen onder hypotheekaanbieders. Dergelijke rapporten dragen daar alleen maar toe bij. Kortom, politiek Den Haag raakt er steeds meer van doordrongen dat de woningmarkt een belangrijke aanjager is van de Nederlandse economie. Naast het feit dat de politiek veel kan betekenen, zoals o.a. verhoogd budget beschikbaar stellen voor de gemeentelijke starterleningen, is er meer nodig om de huizenmarkt te laten herstellen. Van het grootste belang is dat nu zo snel mogelijk de bodem van de huizenprijzen wordt bereikt en dit algemeen wordt erkend. Pas dan zal de latente vraag naar koopwoningen weer massaal manifest worden, omdat een huis kopen ook vermogen opbouwen voor later is. Tevens zullen de koopimpulsen dan toenemen, omdat een huis kopen na deze verdere prijsdaling, nog goedkoper per maand wordt. En daardoor weer aantrekkelijker dan huren, hoewel dit sterk afhankelijk is van de regio. Door de sterk gedaalde huizenprijzen zijn de koopwoningen overigens nu al stukken betaalbaarder geworden, maar anderzijds door de beperktere renteaftrek per maand ook weer duurder. Ondanks dat hier ook een stuk aflossing in zit, scheelt het de consument toch in de portemonnee. En dat zakelijke sentiment telt nog steeds hard mee bij burgers. De rol van makelaars wordt daarom steeds belangrijker om de impasse op de koopwoningmarkt te doorbreken. Zij moeten vooral heel erg realistisch adviseren over de prijs, maar bijvoorbeeld krachtig adviseren om een woning soms ook juist niet in de verkoop te zetten en bijvoorbeeld met creatieve alternatieven te komen. Tot slot, voor een gezonde toekomst van de woningmarkt geloven wij erg in een nieuwe manier van sparen die de overheid moet aanmoedigen. En dat betreft een fiscaal onbelaste bouwspaarrekening, waarvan het opgebouwde vermogen alleen gebruikt mag worden voor de aankoop van een huis. Hiermee creëer je een gezonde en duurzame huizenfinanciering met beperkt vreemd vermogen. Dit, in combinatie met hypoheken met een looptijd van 40 jaar en maximaal 50% aflossingsvrij, geeft veel financiële lucht wat op nationaal en Europees niveau de politiek en financiële instanties ook zal aanspreken.
Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 5
Vergelijking woningmarktcijfers Noord-Holland 2008-2013 Om de woningmarkt in Noord-Holland in een breder perspectief te zetten, hebben we een onderzoek verricht naar de prijs- en aanbodontwikkeling van de afgelopen jaren in de provincie Noord-Holland. De mediane transactieprijzen zijn in 5 jaar tijd met 15% gedaald, van € 255.000,- naar € 217.000,- Dit is duidelijk te zien in de bovenste grafiek. De daling betreft dus gemiddeld zo'n 3% per jaar. De opvallende piek in prijsvorming in 2010 heeft deze prijsdaling nog enigszins gedempt. De relatieve verschillen bij het aantal verkochte en aangeboden huizen zijn zelfs twee keer zo groot met circa 30%. Duidelijk zichtbaar is de teloorgang van het aantal transacties, maar ook de enorme toename van woningaanbod waar men uit kan kiezen. Het evenwicht is totaal zoek. Op grond hiervan kunnen we concluderen dat komend jaar de woningmarkt in de provincie Noord-Holland zeker nog niet optimaal gaat functioneren, maar dat dit minstens nog een aantal jaren gaat duren. Naast het veel te ruime aanbod komt dit ook door nog steeds het te grote mediane verschil in transactieprijs en vraagprijs.
Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 6
Regio Amsterdam
De regio Amsterdam bestaat uit de plaatsen Amsterdam en Amsterdam Zuidoost
Het eerste kwartaal was er een vrije val van het aantal verkopen ten opzichte van het vorige kwartaal van bijna 40%. Het gewenste doorstroomeffect door de vele transacties in het 4e kwartaal is helaas uitgebleven. Ook in vergelijking met het 1e kwartaal van een jaar geleden zijn er aanmerkelijk minder huizen verkocht. Een zeer slechte start van het Amsterdamse huizenseizoen. Toch zien we ook de zon doorbreken tussen de donkere wolken boven de Amstel. Met name doordat er minder huizen te koop worden gezet. Het uitblijven van nieuwbouwproductie, in combinatie met een verdere verlaging van de vraagprijzen, zal ongetwijfeld vitaliteit geven aan de hoofdstedelijke particuliere woningmarkt. Wat duidelijk waarneembaar is zijn de significant langere looptijden van de onverkochte huizen. Dit betreffen huizen die te duur zijn geprijsd en blijven ”hangen”. De looptijden van de verkochte huizen nemen daarentegen juist duidelijk af. Hier zien we duidelijk dat huizen scherp c.q. marktconform geprijsd dienen te worden om daadwerkelijk verkocht te worden en dat daar nog steeds kopers voor zijn.
Voor meer informatie:
Sander Siegersma T 020 – 626 53 61 | M 06 – 53 866 584 | E sandersiegersma@krk.nl Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 7
Amsterdam Transactieprijs (mediaan) Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1e kw 2012 278.911 305.278 351.250 625.000 215.589 225.565
4e kw 2012 256.667 258.450 339.875 605.000 205.843 214.768
1e kw 2013 355.889 208.500 115.000 511.250 210.599 220.277
1e kw 2012 99 25 4 5 1.174 1.307
4e kw 2012 153 26 10 7 1.609 1.805
1e kw 2013 79 24 1 5 999 1.108
1e kw 2012 126 93 195 104 92 95
4e kw 2012 125 150 112 240 95 100
1e kw 2013 151 114 148 348 85 90
1-4-2012 706 206 76 108 6.276 7.372
1-1-2013 685 206 65 123 6.327 7.406
1-4-2013 619 182 63 111 5.822 6.797
1-1-2013 266 345 280 317 221 235
1-4-2013 290 375 289 337 233 248
1-1-2013 353.889 348.800 428.889 733.778 236.412 258.620
1-4-2013 348.900 341.056 424.889 733.778 228.367 253.744
Aantal transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-4-2012 212 252 295 291 168 179
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-4-2012 362.450 340.000 424.150 741.801 236.555 261.466
Grijze en cursieve getallen zijn geb aseerd op minder dan 25 waarnemingen Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 8
Regio Haarlem
De regio Haarlem bestaat uit de gemeente Haarlem
In Haarlem is het aantal transacties met 25% gedaald in vergelijking met een kwartaal geleden. Kijken we naar dezelfde periode vorig jaar, dan is het aantal verkochte huizen echter nagenoeg stabiel. Verder zijn de mediane transactieprijzen in een jaar tijd met 8% gedaald en de vraagprijzen met circa 4%. Kortom, in alle aspecten is er sprake van een neergaande markt in Haarlem. Dat geldt in positieve zin ook voor het aanbod dat weer onder de 2000-objectengrens is gekomen. Hopelijk geeft deze verkrapping van het aanbod meer druk op de markt voor de bestaande verkopers en worden de torenhoge looptijden zo teruggedrongen. Eén ding is duidelijk: de bodem is in Haarlem nog niet bereikt en een verdere daling van de huizenprijzen is onontkoombaar komend jaar. Een gemiddeld verschil in vraagprijs en transactieprijs van circa € 20.000,- tot € 25.000,- is wenselijk voor een gezond marktevenwicht, zo blijkt uit de historie van onze kwartaalrapportages. Dat impliceert een daling van de vraagprijzen van gemiddeld 8 tot 10%.
Voor meer informatie:
Sander Siegersma T 020 – 626 53 61 | M 06 – 53 866 584 | E sandersiegersma@krk.nl Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 9
Haarlem Transactieprijs (mediaan) Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1e kw 2012 250.876 305.150 465.833 175.467 231.796
4e kw 2012 248.250 283.333 361.250 161.462 216.427
1e kw 2013 236.422 295.778 305.000 144.000 167.728 212.993
1e kw 2012 112 24 9 0 98 243
4e kw 2012 152 29 8 0 144 333
1e kw 2013 107 26 7 1 109 250
1e kw 2012 140 85 188 136 134
4e kw 2012 130 87 311 166 145
1e kw 2013 169 160 269 16 176 174
1-4-2012 664 201 56 36 1.057 2.014
1-1-2013 664 201 43 34 1.155 2.097
1-4-2013 628 193 40 31 1.056 1.948
1-1-2013 275 310 232 380 296 293
1-4-2013 293 353 288 436 337 323
1-1-2013 287.750 349.556 639.944 914.500 191.180 258.988
1-4-2013 289.200 344.900 620.389 841.000 189.270 258.370
Aantal transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-4-2012 185 186 219 243 218 202
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-4-2012 295.600 360.278 598.900 997.100 192.021 269.929
Grijze en cursieve getallen zijn geb aseerd op minder dan 25 waarnemingen Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 10
Regio Haarlemmermeer
De regio Haarlemmermeer bestaat uit Hoofddorp, Nieuw Vennep, Badhoevedorp, Aalsmeer, Uithoorn, Zwanenburg, Halfweg, De Kwakel, Mijdrecht, Vijfhuizen, Zwaanshoek, Cruquius, Boesingheliede en Beindsdorp.
In de Haarlemmermeer zijn er in één kwartaal 35% minder huizen verkocht. De verkopers kregen de afgelopen drie maanden dus een forse klap te verduren van de markt. Toch was deze klap relatief gezien veel lichter als we kijken naar het aantal verkopen exact een jaar geleden. Die zijn bijna identiek aan elkaar. De eindejaarsrally van 2012 in deze regio heeft dus een vertekend beeld laten zien. Het teruglopende aanbod en de kortere looptijden van de wel verkochte huizen duiden op een voorzichtige verbetering van de marktomstandigheden. Toch is een duurzaam herstel nog ver weg. Het grote verschil tussen de gemiddelde vraagprijs en de mediane transactieprijs staat dit herstel in de weg. Van enig gezond marktevenwicht is daarom nog lang geen sprake. De extra lange looptijden van het actuele woningaanbod spreken in dit opzicht boekdelen. Van met name de tussenwoningen, het grootste deel van de woningvoorraad, en in bezit bij potentiële doorstromers, dient de vraagprijs gemiddeld met 7 tot 9% te dalen om tot verkoopresultaten te komen. Als deze woningtypes verkocht worden, komt de woningmarkt hier automatisch weer op gang.
Voor meer informatie:
Sander Siegersma T 020 – 626 53 61 | M 06 – 53 866 584 | E sandersiegersma@krk.nl Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 11
Haarlemmermeer Transactieprijs (mediaan) Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1e kw 2012 229.778 265.610 380.000 542.083 169.133 247.750
4e kw 2012 218.075 235.889 331.750 389.667 171.762 232.405
1e kw 2013 207.778 220.550 309.063 504.000 173.908 234.732
1e kw 2012 97 30 25 12 68 232
4e kw 2012 134 71 34 23 90 352
1e kw 2013 100 39 23 18 49 229
1e kw 2012 165 133 213 289 146 163
4e kw 2012 115 177 204 394 201 176
1e kw 2013 91 59 373 319 192 149
1-4-2012 563 341 295 335 438 1.972
1-1-2013 559 292 306 363 458 1.978
1-4-2013 569 287 288 340 447 1.931
1-1-2013 269 312 302 381 292 305
1-4-2013 279 314 364 403 318 326
1-1-2013 258.000 301.840 399.200 601.217 189.025 334.499
1-4-2013 249.500 298.889 399.389 595.000 188.810 327.303
Aantal transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-4-2012 246 281 279 346 257 275
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-4-2012 261.321 299.489 415.389 604.889 189.543 334.421
Grijze en cursieve getallen zijn geb aseerd op minder dan 25 waarnemingen Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 12
Regio Zaanstreek
De regio Zaanstreek bestaat uit de volgende plaatsen: Assendelft, Krommenie, Knollendam, Wormerveer, Wormer, Jisp, Zaandijk, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandam en Oostzaan.
Het gemiddelde prijsniveau van € 166.309,- is 9,6% lager dan een jaar geleden en 4,1% lager dan het 4e kwartaal van 2012. Forse correcties, die groter zijn dan het landelijk gemiddelde. Tevens is het aanbod met circa 200 woningen in een jaar tijd gedaald. Degene die zijn woning in de verkoop zet heeft goede verkoopkansen, zo blijkt uit de gemiddelde looptijd van de verkochte woningen. De meeste woningen gaan voor realistische prijzen naar de markt en tegenwoordig investeren veel verkopers in hun woning, zodat de verkoopbaarheid vergroot wordt. Dit in tegenstelling tot verkopers die hun huis nog te koop hebben staan, want de looptijd van het aanbod bedraagt bijna een jaar. Met de gemiddelde vraagprijs gebeurt niet veel. Al kwartalen lang is deze vrijwel niet veranderd. Dit is de belangrijkste reden waarom veel woningen niet verkocht worden. De markt heeft inmiddels bewezen dat een vraagprijsverlaging, in combinatie met het wegnemen van andere bezwaren, leidt tot verkoopkansen. Wat verder opvalt is dat het aantrekkelijk kopen is met de huidige lage prijzen. Dit zal veel potentiële kopers van binnen en buiten de Zaanstreek verleiden om een woning te gaan kopen.
Voor meer informatie:
Robert de Joode Robert de Joode | T 075 – 6126 400 | M 06 – 22 959 233 | E robertdejoode@krk.nl Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 13
Zaanstreek Transactieprijs (mediaan) Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1e kw 2012 175.444 194.200 212.850 266.417 135.566 183.953
4e kw 2012 177.389 182.625 172.133 288.150 122.821 172.120
1e kw 2013 168.500 195.750 150.556 279.500 123.158 166.309
1e kw 2012 81 46 24 14 38 203
4e kw 2012 133 64 28 26 91 342
1e kw 2013 82 24 26 14 43 189
1e kw 2012 107 145 153 116 147 129
4e kw 2012 117 115 236 245 103 140
1e kw 2013 65 184 199 161 85 114
1-4-2012 451 273 212 264 408 1.608
1-1-2013 359 237 211 259 418 1.484
1-4-2013 361 219 190 254 386 1.410
1-1-2013 316 316 312 447 301 334
1-4-2013 306 309 361 424 331 348
1-1-2013 209.168 225.000 243.000 425.333 150.115 239.303
1-4-2013 208.900 219.300 245.250 400.333 150.261 235.233
Aantal transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-4-2012 252 233 305 352 311 282
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-4-2012 210.600 230.111 241.150 398.900 160.478 236.957
Grijze en cursieve getallen zijn geb aseerd op minder dan 25 waarnemingen Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 14
Regio IJmond
De regio IJmond bestaat uit de plaatsen: Uitgeest, Heemskerk, Beverwijk, Wijk aan Zee, Velsen, IJmuiden, Velserbroek, Driehuis en Santpoort.
Het aantal verkochte woningen in de IJmond is dit kwartaal gelijk aan het eerste kwartaal van 2012. Dit is beter dan in de meeste regio’s, want daar is beduidend minder verkocht. Ook de gemiddelde transactieprijs is stabiel en zelfs iets verbeterd ten opzichte van het vorige kwartaal. Verder is het aanbod aan het dalen, met iets meer dan 6% in een jaar tijd. Op zich goede ontwikkelingen, echter daar staat tegenover dat woningen lang nodig hebben om verkocht te worden, bijna een half jaar, en de onverkochte woningen inmiddels een jaar te koop staan. Daarnaast daalt de gemiddelde vraagprijs nauwelijks. Het aanbod daalt en hopelijk zet dit door. Hierdoor zal vraag en aanbod beter in balans komen wat het voor verkopers makkelijker maakt om hun huis te verkopen. Hierdoor ontstaat weer vertrouwen bij andere verkopers waardoor deze hun woning ook aan de markt gaan brengen, wat weer leidt tot meer goed aanbod en mensen die gaan verhuizen. Op deze manier komt de verhuisketen op gang. Zover is het helaas nog lang niet in de IJmond. Eerst zullen de vraagprijzen omlaag moeten.
Voor meer informatie:
Robert de Joode Robert de Joode | T 075 – 6126 400 | M 06 – 22 959 233 | E robertdejoode@krk.nl Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 15
IJmond Transactieprijs (mediaan) Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1e kw 2012 204.311 233.667 217.207 458.333 154.375 209.642
4e kw 2012 199.390 198.278 298.333 319.583 134.544 196.353
1e kw 2013 214.900 233.250 267.714 482.500 130.785 205.486
1e kw 2012 65 39 18 7 47 176
4e kw 2012 92 61 27 12 73 265
1e kw 2013 59 24 20 9 63 175
1e kw 2012 82 112 170 393 197 143
4e kw 2012 127 118 145 342 178 157
1e kw 2013 178 141 174 492 153 179
1-4-2012 376 243 189 157 563 1.528
1-1-2013 383 218 195 150 552 1.498
1-4-2013 356 210 177 147 522 1.412
1-1-2013 284 321 302 358 422 348
1-4-2013 304 350 320 376 431 369
1-1-2013 217.500 259.740 375.883 508.400 167.827 255.519
1-4-2013 216.000 257.056 368.939 503.667 167.915 253.554
Aantal transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-4-2012 227 203 214 291 268 243
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-4-2012 224.800 250.600 370.667 517.828 166.822 256.562
Grijze en cursieve getallen zijn geb aseerd op minder dan 25 waarnemingen Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 16
Regio Duinstreek
De regio Duinstreek bestaat uit de plaatsen: Schoorl, Bergen, Egmond, Heiloo, Limmen, Castricum en Akersloot.
De Duinstreek doet het zo gek nog niet! Er zijn vrijwel evenveel woningen verkocht als in het eerste kwartaal van 2012, de prijzen zijn aanzienlijk gedaald (wat voor dit gebied een goede ontwikkeling is) en de looptijden zijn stabiel. Wel blijft het aanbod groot en zijn de vraagprijzen te hoog. Daarnaast staan de onverkochte woningen inmiddels bijna een jaar te koop. De forse prijsdaling wordt in dit gebied sterk beïnvloedt doordat er met name goedkope woningen zijn verkocht in het eerste kwartaal. Met name de verkoopcijfers van tussenwoningen en appartementen zijn relatief goed. Dit zijn over het algemeen de goedkopere woningen. Hieruit blijkt dat er veel vraag is in het goedkope(re) segment. De tegenstelling is dat hierin relatief weinig aanbod is. Dit zou een pleidooi zijn voor de gemeentes in deze regio om goedkopere woningen in het woningbouwprogramma op te nemen.
Voor meer informatie:
Robert de Joode Robert de Joode | T 075 – 6126 400 | M 06 – 22 959 233 | E robertdejoode@krk.nl Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 17
Duinstreek Transactieprijs (mediaan) Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1e kw 2012 205.675 217.140 317.400 540.278 164.865 283.664
4e kw 2012 217.778 239.900 303.659 445.600 177.609 284.361
1e kw 2013 200.278 212.800 336.000 461.917 189.143 247.959
1e kw 2012 28 19 26 21 23 117
4e kw 2012 43 30 25 42 26 166
1e kw 2013 43 17 12 16 27 115
1e kw 2012 85 133 223 226 202 173
4e kw 2012 106 124 155 195 141 144
1e kw 2013 123 88 166 229 186 151
1-4-2012 144 113 163 394 279 1.093
1-1-2013 127 114 167 456 324 1.188
1-4-2013 126 109 159 443 334 1.171
1-1-2013 284 238 326 366 322 328
1-4-2013 324 242 338 391 339 354
1-1-2013 247.100 303.250 374.222 59.625 224.178 397.387
1-4-2013 247.700 285.333 365.111 593.200 217.417 389.601
Aantal transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-4-2012 175 190 268 284 255 250
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-4-2012 249.300 283.667 367.889 594.400 211.627 386.143
Grijze en cursieve getallen zijn geb aseerd op minder dan 25 waarnemingen Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 18
Regio HAL-gebied
Het HAL-gebied bestaat uit: Heerhugowaard, Alkmaar en Langedijk.
De verkoop is, niet geheel onlogisch, behoorlijk teruggevallen in het 1e kwartaal van dit jaar, na een zeer goed 4e kwartaal in 2012. Echter, we hadden gehoopt op een iets beperktere terugval. De gemiddelde transactieprijs in het HAL-gebied is aanzienlijk gedaald in het 1e kwartaal van 2012, met bijna 6%. De andere parameters zijn stabiel, maar niet zodanig dat er sprake is van een gezonde marktsituatie. Verkopers doen er gemiddeld 5½ maand over om een woning te verkopen en onverkochte woningen staan inmiddels gemiddeld een jaar te koop. Het blijft hetzelfde liedje. De verkopers dienen hun prijzen te verlagen en de kwaliteit van hun woning te verbeteren. Alleen dan is er een reële kans op verkoopresultaat. In de lichte daling van het aanbod is af te lezen dat veel verkopers inmiddels deze keuze maken of de markt verlaten. Als deze ontwikkeling zich doorzet zal er meer evenwicht op de markt ontstaan, wat de kansen voor verkopers vergroot. Helaas zal het nog enige tijd duren voordat het zover is.
Voor meer informatie:
Robert de Joode Robert de Joode | T 075 – 6126 400 | M 06 – 22 959 233 | E robertdejoode@krk.nl Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 19
HAL-gebied Transactieprijs (mediaan) Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1e kw 2012 179.700 216.711 276.600 321.250 149.337 201.023
4e kw 2012 167.944 172.525 254.188 329.350 135.486 180.608
1e kw 2013 163.833 185.300 270.833 332.500 144.304 184.752
1e kw 2012 108 45 20 22 51 246
4e kw 2012 163 52 16 26 61 318
1e kw 2013 69 34 12 18 49 182
1e kw 2012 140 132 235 233 284 178
4e kw 2012 122 94 133 215 233 146
1e kw 2013 103 127 204 162 258 160
1-4-2012 612 255 161 280 579 1.887
1-1-2013 547 273 163 298 595 1.876
1-4-2013 548 259 157 278 585 1.827
1-1-2013 294 264 299 350 390 329
1-4-2013 324 302 317 386 388 351
1-1-2013 198.778 221.611 301.944 426.450 163.091 238.586
1-4-2013 194.500 217.950 300.389 422.778 161.215 232.894
Aantal transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-4-2012 197 202 279 327 346 289
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-4-2012 199.000 235.389 304.444 432.000 162.981 238.183
Grijze en cursieve getallen zijn geb aseerd op minder dan 25 waarnemingen Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 20
Regio Purmerend
De regio Purmerend bestaat uit de gemeente Purmerend
De gemiddelde looptijd van te koopstaande woningen is inmiddels ruim langer dan een jaar! Het aantal transacties is historisch laag, met maar 74 verkopen. Wel is de looptijd van verkochte woningen een stuk korter dan de vorige kwartalen. De transacties vinden vooral plaats bij appartementen en tussenwoningen, dit zijn over het algemeen de goedkopere woningen. Dit heeft ook zijn weerslag op het gemiddelde prijsniveau, want dat is wederom gedaald. Wat opvalt is dat de gemiddelde vraagprijs nauwelijks daalt. De cijfers zijn duidelijker dan ooit! Een groot gedeelte van het aanbod is onverkoopbaar geworden. Dit blijkt uit de lange gemiddelde looptijd, het grote aanbod en de korte tijd dat de verkochte woningen te koop staan. De weinige kopers in de markt hebben een zeer grote keuze en gaan voor de aantrekkelijkste deal. De overige woningen zijn te duur in combinatie met onvoldoende kwaliteit. Wil je echt verkopen dan moet de prijs omlaag en de kwaliteit omhoog.
Voor meer informatie:
Robert de Joode Robert de Joode | T 075 – 6126 400 | M 06 – 22 959 233 | E robertdejoode@krk.nl Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 21
Purmerend Transactieprijs (mediaan) Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1e kw 2012 194.111 173.300 364.000 328.750 143.725 185.512
4e kw 2012 177.472 204.900 269.125 381.167 122.855 183.837
1e kw 2013 170.388 197.500 25.000 132.125 168.689
1e kw 2012 47 13 3 2 27 92
4e kw 2012 87 28 10 9 45 179
1e kw 2013 34 14 4 0 22 74
1e kw 2012 179 120 59 201 284 191
4e kw 2012 120 140 143 224 121 131
1e kw 2013 114 78 261 167 129
1-4-2012 308 149 41 71 235 804
1-1-2013 292 130 45 68 227 762
1-4-2013 295 137 43 68 224 767
1-1-2013 322 386 317 593 444 391
1-4-2013 331 390 364 651 471 411
1-1-2013 203.150 225.400 344.667 506.100 165.449 231.701
1-4-2013 199.815 222.751 342.750 506.100 161.559 228.170
Aantal transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-4-2012 267 287 247 394 324 298
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-4-2012 201.700 232.167 361.222 467.833 163.078 227.767
Grijze en cursieve getallen zijn geb aseerd op minder dan 25 waarnemingen Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 22
Regio Hoorn
De regio Hoorn bestaat uit de gemeente Hoorn
De Hoornse woningmarkt kent een dusdanig laag aantal transacties dat er over de gemiddelde transactieprijs geen zinnige zaken te vermelden zijn. De enige positieve parameter is het afgenomen aanbodcijfer. Het goede 4e kwartaal van 2012 heeft het aanbod doen dalen en daarnaast is het een trend dat veel verkopers de markt verlaten en ook niet meer betreden. De overige cijfers staan zwaar in het rood. Hoorn heeft een slecht 1e kwartaal achter de rug en dat is duidelijk te zien. Het is moeilijk om uitspraken te doen over het eerste kwartaal, omdat de huidige woningmarkt in een uitzonderlijke situatie verkeert. Wel is duidelijk dat er veel dient te gebeuren in Hoorn om de markt weer in evenwicht te krijgen. Helaas zijn er al jaren te weinig kopers in de markt om het grote aanbod te laten afnemen. Er zal gezocht moeten worden naar meer vraag van buitenaf voor een betere kans op verkoopresultaat.
Voor meer informatie:
Robert de Joode Robert de Joode | T 075 – 6126 400 | M 06 – 22 959 233 | E robertdejoode@krk.nl
Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 23
Hoorn Transactieprijs (mediaan) Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1e kw 2012 167.667 174.722 210.000 369.750 158.456 179.860
4e kw 2012 164.075 178.425 227.300 303.333 186.175 185.686
1e kw 2013 155.250 158.500 243.750 373.333 304.595 241.985
1e kw 2012 23 19 4 4 15 65
4e kw 2012 50 20 20 9 20 119
1e kw 2013 9 9 8 11 5 42
1e kw 2012 105 163 157 342 208 155
4e kw 2012 157 223 193 127 216 179
1e kw 2013 70 90 133 380 123 161
1-4-2012 173 94 72 82 130 551
1-1-2013 172 92 54 81 145 544
1-4-2013 161 92 56 75 134 518
1-1-2013 344 258 428 450 437 376
1-4-2013 374 293 467 521 504 421
1-1-2013 174.500 195.600 272.500 418.278 184.831 223.680
1-4-2013 173.944 194.500 266.550 426.500 180.516 223.356
Aantal transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-4-2012 236 260 380 363 333 304
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-4-2012 174.778 197.450 272.050 444.400 178.687 230.022
Grijze en cursieve getallen zijn geb aseerd op minder dan 25 waarnemingen Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 24
BINNENZIJDE ACHTERBLAD
Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 25
ACHTERBLAD
Woningmarktanalyse Noord-Holland 1e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 26