Propriété, nue-propriété, et usufruit : quelles différences ?

Céline Mayet Avocat à la cour Docteur en droit 14, immeuble Capital Jarry Baie-Mahault

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“La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.” Telle est la définition du droit de propriété édictée par l’article 544 du code civil, texte promulgué le 06 février 1804, inchangé à ce jour.

Le droit de propriété est constitué de l’usufruit et de la nue-propriété. On dit que le droit de propriété est démembré (ou partagé). Lorsque vous détenez les deux attributs de la propriété, vous avez la pleine propriété. Vous pouvez donc disposer du bien (vendre le bien), en jouir librement (en l’occupant par exemple) ou en percevoir les revenus en le louant. Si au contraire vous êtes seulement usufruitier d’un bien, votre droit s’étend à son utilisation et à la perception des revenus qu’il génère. En effet, selon les termes de l’article 578 du code civil, « l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire luimême, mais à la charge d’en conserver la substance ». À l’opposé, si votre droit est limité à la nue-propriété, vous pouvez vendre le bien, le donner ou le léguer mais vous ne pouvez pas jouir du bien, ni en percevoir les fruits.

En cas de vente du bien, usufruitier et nu-propriétaire doivent s’accorder sur le prix de vente puisqu’ils seront tous les deux signataires de l’acte de vente. En revanche, la répartition du produit issus de la cession sera déterminée par un barème fiscal établi en fonction de l’âge de l’usufruitier. Par exemple, s’agissant d’un immeuble vendu pour la somme de 400.000€ avec un usufruitier âgé de 70 ans, la valeur fiscale de l’usufruit est fixée à 40%, soit 160.000€. Dans ce cas, le nu-propriétaire percevra la somme de 240.000€ et l’usufruitier seulement 160.000€. En cas d'usufruit à durée fixe (usufruit temporaire), celui-ci est fiscalement estimé à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans et sans fraction (23 % de 0 à 10 ans, 46 % de 11 à 20 ans et 69 % de 21 à 30 ans).

Comme tous les autres biens,

les parts ou les actions de

société peuvent être démembrées en usufruit d'un côté et nue-propriété de l'autre. Cette répartition peut être envisagée lors d’une donation consentie avec réserve d’usufruit et elle se retrouve souvent lors d’une succession. Usufruitier et nu-propriétaire disposent alors de droits différents sur les parts ou actions sociales. Ainsi, selon la Cour de Cassation, c’est le nu-propriétaire qui est considéré avoir la qualité d’associé de la société. Cependant, l’usufruitier jouit comme un propriétaire des parts sociales ou actions qu’il détient. Il dispose de certains droits comme le droit de provoquer une délibération susceptible d’avoir des conséquences sur son droit de jouissance de ses titres, voter les décisions sur l’affectation des bénéfices, ou participer aux assemblées d’associés.

Sur le plan fiscal, en qualité d'occupant, l'usufruitier s'acquitte de la taxe d'habitation et la taxe foncière, sauf convention contraire avec le nu-propriétaire. Il a cependant l’avantage d’être exonéré d'imposition sur le revenu au titre de la jouissance du bien immobilier, sans toutefois pouvoir déduire les charges foncières. Il existe des cas d’exonération. Votre Avocat pourra vous conseiller.