Eiendomsmagasinet DEKAR
SKEIDARDOMMEN Med Skeidardommen setter Høyesterett nye føringer for hvilken kapitaliseringsrente som skal benyttes ved verdsetting av næring i ekspropriasjonssammenheng. Rentefoten som legges til grunn i ekspropriasjonserstatningssaker er viktig da den avgjør størrelsen på erstatningssummen som utbetales.
Skeidar LivingGroup og Skeidar Ski ble tilkjent en erstatning med kapitaliseringsrente 4% og begrunnet dette med «at man hadde valgt å ta hensyn til risiko knyttet til den fremtidige utviklingen i virksomheten ved beregningen av den fremtidige normalinntjeningen, i stedet for å korrigere rentesatsen.».
I forbindelse med utbygging av Follobanen var Bane NOR nødt til å erverve et bygg som ligger i Ski kalt Skeidarbygget. Elkjøp, Handelsbanken og Skeidar holdt til i bygget. De to første inngikk Bane NOR egne avtaler med og ble ikke tatt med i høyesterettssaken. Skeidar Ski eies av Skeidar LivingGroup AS som er morselskapet i Skeidargruppen. Birkelunden Investeringsselskap eier 72% av aksjene i Skeidar LivingGroup AS. Daværende Jernbaneverket inngikk i 2014 en avtale med Birkelunden Investeringsselskap om blant annet at erstatningen skulle fastsettes etter ekspropriasjonsrettslige regler, og avtalte skjønn dersom partene ikke ble enige i erstatningen.
Etter dette begjærte alle de tre ekspropriatene overskjønn. Borgarting lagmannsrett avsa 6. november 2017 overskjønn. Lagmannsretten benyttet en kapitaliseringsrente på 4% som de begrunnet med at «det skal fastsettes en bruksverdi ut fra påregnelig bruk i et langsiktig perspektiv, og lagmannsretten kan ikke se at det foreligger spesielle forhold som kan tilsi at man står overfor et særtilfelle som kan begrunne avvik fra den alminnelige kapitaliseringsrenten. Lagmannsretten er etter dette kommet til at den alminnelige kapitaliseringsrenten på fire prosent kommer til anvendelse.». Dette overskjønnet ble videre anket til Høyesterett av Bane NOR SF med begrunnelse i lagmannsrettens rettsanvendelse, subsidiært anførte Bane NOR at skjønnsgrunnene var mangelfulle. Bane NOR argumenterte for at det ikke er grunnlag for å anvende en standardisert kapitaliseringsrente på fire prosent i denne saken. Bruken av en slik standardrente måtte begrenses til næring med begrenset avkastning, typisk skogbruk. De argumenterte videre for at ved bruk av en kapitaliseringsrente på 4% ville erstatningen blitt større enn det tapet grunneier faktisk lider. Kapitaliseringsrenten må derfor i dette tilfellet settes ut i fra en konkret reinvesteringsmu-
Partene ble ikke enige, og de tre ekspropriatene tok ut skjønnsbegjæring. Partene ble enige ved skjønnet at erstatningen skulle fastsettes etter bruksverdien. Follo Tingrett avsa i 2016 skjønnet og kom frem til at Birkelunden Investeringsselskap skulle få en erstatning med kapitaliseringsrente på 8%, med begrunnelse «at det ved avståelsen av næringseiendom gjør seg gjeldende andre og særlige forhold ved vurderingen av risikoforholdene, som ikke er hensyntatt i den alminnelige kapitaliseringsrentesatsen på fire prosent som følger av Rt-2014-1203.».
8