TCC ARQURB_Os vazios urbanos e a aplicação do PEUC na região 01 e 05 de Vila Velha, ES by Lídia Drago

LIDIA DRAGO

OS VAZIOS URBANOS E A APLICAÇÃO DO PARCELAMENTO, EDIFICAÇÃO E UTILIZAÇÃO COMPULSORIA NA REGIÃO 1 E 5 DE VILA VELHA, ES.

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado ao Departamento de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Vila Velha, como requisito parcial para a obtenção do grau de Bacharel em Arquitetura e Urbanismo, sob a orientação do Prof.° Dr.° Giovanilton Ferreira.

VILA VELHA 2018

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LIDIA DRAGO

OS VAZIOS URBANOS E A APLICAÇÃO DO PARCELAMENTO, EDIFICAÇÃO E UTILIZAÇÃO COMPULSORIA NA REGIÃO 1 E 5 DE VILA VELHA, ES.

Aprovado em ___ de _____________ de 20___.

COMISSÃO EXAMINADORA

_______________________________ Prof.° Dr. Giovanilton Ferreira Universidade Vila Velha Orientador _______________________________ Prof.° Dr.° Alexandre Piffano de Resende Universidade Vila Velha Co-Orientador _______________________________ Roberto Cabral Junior Universidade Federal do Espirito Santo Membro Externo

Aos amores da minha vida: Meu pai, minha mĂŁe, minha irmĂŁ e meu marido.

AGRADECIMENTOS À Deus, o maior arquiteto e criador, que me possibilitou realizar esse sonho, que me manteve de pé e me sustentou até aqui. Ao meu pai, Paulo, que além de custear, levar-me todos os dias para as aulas e me apoiar em tudo, ainda foi ombro amigo nos momentos difíceis.

À minha querida mãe, Ester, que sempre me incentivou e acreditou em mim. Você é para mim exemplo de vida e dedicação. Obrigada por me ajudar a não desistir. À minha irmã, Sarah, pelo carinho e paciência, por sempre me apoiar e pela companhia nos momentos difíceis e ajuda em trabalhos. Você é um presente que Deus colocou em minha vida.

Ao meu marido, Bruno, que mesmo na distância me ajudou, aconselhou-me e teve paciência comigo, que entendeu meus momentos de ausência, e sempre torceu por mim. Aos mestres, que sempre estiveram dispostos a passar seus ricos conhecimentos adquiridos ao longo da vida e que são exemplos de profissionais e seres humanos.

Ao meu querido professor Carlos Kuster, que me auxiliou e ajudou de todas as formas possíveis na elaboração dos mapas.

Ao meu orientador, Prof.° Dr.° Giovanilton Ferreira, que tanto me auxiliou para que eu pudesse chegar até aqui, que me abriu as portas na iniciação científica, que me trouxe à tona um tema tão interessante e que escolhi seguir para o TCC. Ao meu co-orientador, Prof.° Dr.° Alexandre Piffano, pela disponibilidade em acrescentar ao meu trabalho o seu conhecimento Ao meu amigo Leandro que se dispôs até o final do trabalho me apoiando e ajudando.

E a todos aqueles que de alguma forma contribuíram para este trabalho e para minha formação, o meu muito obrigado!

Lídia Drago

RESUMO

ABSTRACT

Este trabalho de pesquisa de conclusão de curso tem como objetivo

This article has as main objective to present an investigation about Urban

apresentar uma investigação acerca dos Vazios Urbanos, conceituando-os,

Voids, conceptualizing them, identifying them and showing their impacts on

identificando-os e mostrando seu impacto na sociedade. Para isso, ele

society.

evoca os conhecimentos da Arquitetura e Urbanismo em que se baseia para

In order to do so, this article evokes the knowledge of Architecture and

explicitar o conceito de função social, como também delimitar o que seriam

Urbanism, on which it is based, with the purpose of explain the concept of

vazios urbanos, bem como buscar solução para diminuir os impactos

‘social role’, as well as delimitate what Urban Voids are, and also how to

negativos causados por eles. O foco de análise dessa pesquisa é a

seek solutions to decrease the negative impacts caused by them.

chamada região 01 (um) da cidade de Vila Velha, município localizado no

The focus of analyses of this article is compare the called “região 01” of the

estado do Espírito Santo, com uma comparação com a região 05 (cinco) a

city of Vila Velha, municipality located in the state of Espírito Santo, with the

fim de mostrar os benefícios de se ocupar uma área já adensada, e só

“região 05”, in order to show the benefits of occupying an already densified

depois partir para uma área em expansão, que é o caso das duas regionais

area, and only then to move to an expanding area, which is the case of both

administrativas, respectivamente.

administrative regionals, respectively.

Palavras-Chave: Espaços Vazios Urbanos. Cidades Espraiadas.

Keywords: Urban Empty Spaces. Sprayed Cities.

SUMÁRIO 1. INTRODUÇÃO.............................................................................................3

4.1 REGIONAIS ADMINISTRATIVAS DE VILA VELHA................................32

2. VAZIOS URBANOS: CONCEITO, CONTEXTO HISTÓRICO E

4.2 OS VAZIOS NA REGIÃO 01....................................................................34

IMPACTOS......................................................................................................6

4.2.1 ÁREA DOS VAZIOS REGIÃO 1...........................................................35

2.1 CONCEITUANDO A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE..................7

4.2.2 MOBILIDADE URBANA REGIÃO 1......................................................36

2.2 CONCEITUANDO VAZIOS URBANOS...................................................10

4.2.INFRAESTRUTURA URBANA REGIÃO 1..............................................42

2.3 OS IMPACTOS GERADOS PELOS VAZIOS URBANOS.......................13

4.2.4 LEGISLAÇÃO URBANA REGIÃO 1.....................................................62

2.4 ESTATUTO DA CIDADE.........................................................................18

4.3. OS VAZIOS NA REGIÃ0 05 ...................................................................66

2.4.1 PARCELAMENTO, EDIFICAÇÃO E UTILIZAÇÃO COMPULSÓRIA E

4.3.1 ÁREA DOS VAZIOS REGIÃO 5...........................................................88

IPTU PROGRESSIVO NO TEMPO...............................................................19

4.3.2 MOBILIDADE URBANA REGIÃO 5......................................................88

2.4.2 OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR......................20

4.3.3 INFRAESTRUTURA URBANA REGIÃO 5...........................................88

2.4.3 ZEIS DE VAZIOS..................................................................................21

4.3.4 LEGISLAÇÃO URBANA REGIÃO 5.....................................................88

2.4.4 CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO E DIREITO DE PREEMPÇÃO...............22

5. PRIORIZAÇÃO DA APLICAÇÃO DA PEUC NA REGIÃO 1 E 5..............88

3. METODOLOGIA........................................................................................23

6. CONCLUSÃO............................................................................................94

3.1 DIMENSÃO DOS LOTES........................................................................26

7. REFERÊNCIAS.........................................................................................95

3.2 MOBILIDADE URBANA...........................................................................26 3.2.1 HIERARQUIA VIARIA...........................................................................26

3.2.2 CICLOBOMILIDADE.............................................................................27 3.2.3 TRANSPORTE COLETIVO..................................................................27 3.3 INFRAESTRUTURA URBANA................................................................27 3.3.1 PAVIMENTAÇÃO VIÁRIA.....................................................................27 3.3.2 DRENAGEM URBANA.........................................................................27 3.3.3. EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS...................................................28 3.4 LEGISTAÇÃO URBANA..........................................................................28 4. VILA VELHA E CONTEXTUALIZAÇÃO HISTÓRICA................................31

LISTA DE TABELA TABELA 1 - PLANOS DE INFORMAÇÕES (PIS) UTILIZADOS PARA

TABELA 21 - RESULTADO FINAL RANKING..............................................40

ELABORAÇÃO DOS MAPAS........................................................................15

TABELA 22 - QUANTITATIVA REGIÃO 05...................................................42

TABELA 2 - RAIO DE ABRANGÊNCIA.........................................................18

TABELA 23 - HIERARQUIA VIÁRIA..............................................................43

TABELA 3 - CRITÉRIO DE ESTABELECIMENTO DO POTENCIAL

TABELA 24 - PAVIMENTAÇÃO DAS VIAS...................................................44

CONSTRUTIVO ADOTADO..........................................................................18

TABELA 25 - PONTO DE ÔNIBUS...............................................................45

TABELA 4 - QUANTITATIVA REGIÃO 01.....................................................24

TABELA 26 - ÁREAS ALAGÁVEIS................................................................46

TABELA 5 - HIERARQUIA VIARIA................................................................25

TABELA 27 - ENSINO INFANTIL..................................................................47

TABELA 6 - PAVIMENTAÇÃO DAS VIAS E CICLOMOBILIDADE...............26

TABELA 28 - ENSINO FUNDAMENTAL.......................................................48

TABELA 7 - PONTO DE ÔNIBUS.................................................................27

TABELA 29 - ENSINO MÉDIO......................................................................49

TABELA 8 - ÁREAS ALAGÁVEIS..................................................................28

TABELA 30 - SAÚDE.....................................................................................50

TABELA 9 - ENSINO INFANTIL....................................................................29

TABELA 31 - SEGURANÇA..........................................................................51 TABELA 32 - CRITÉRIOS PARA VALORES DO POTENCIAL CONSTRUTIVO.............................................................................................52

TABELA 10 - ENSINO FUNDAMENTAL.......................................................30 TABELA 11 - ENSINO MÉDIO......................................................................31 TABELA 12 - ENSINO SUPERIOR...............................................................32 TABELA 13 - SAÚDE.....................................................................................33 TABELA 14 - SEGURANÇA..........................................................................34

TABELA 15 - CENTROS DE REFERÊNCIA DE ASSISTÊNCIA SOCIAL....35 TABELA 16 - ORLAS.....................................................................................36 TABELA 17 - PRAÇAS..................................................................................37 TABELA 18 - PARQUES................................................................................37 TABELA

CRITÉRIOS

PARA

VALORES

POTENCIAL

CONSTRUTIVO ............................................................................................38 TABELA 20 - POTENCIAL CONSTRUTIVO REGIÃO 1...............................39

TABELA 33 - POTENCIAL CONSTRUTIVO REGIÃO 5...............................52 TABELA 34 - RESULTADO FINAL RANKING..............................................53

LISTA DE MAPAS MAPA 1 - MAPA REGIÕES ADMINISTRATIVAS DE VILA VELHA.............22

MAPA 24 - ENSINO INFANTIL......................................................................47

MAPA 2 - MAPA REGIÃO 01........................................................................23

MAPA 25 - ENSINO FUNDAMENTAL...........................................................48

MAPA 3 - MAPA DE VAZIOS REGIÃO 01....................................................24

MAPA 26 - ENSINO MÉDIO..........................................................................49

MAPA 4 - HIERARQUIA VIÁRIA ...................................................................25

MAPA 27 - SAÚDE........................................................................................50

MAPA 5 - REVESTIMENTO DAS VIAS E CICLOMOBILIDADE...................26

MAPA 28 - SEGURANÇA..............................................................................51

MAPA 6 - PONTO DE ÔNIBUS.....................................................................27

MAPA 29 - POTENCIAL CONSTRUTIVO.....................................................52

MAPA 7 - ÁREAS ALAGÁVEIS.....................................................................28

MAPA 30 - RANKING....................................................................................53

MAPA 8 - ENSINO INFANTIL........................................................................29

MAPA 31 - DENSIDADE DEMOGRAFICA REGIÃO 01................................56

MAPA 9 - ENSINO FUNDAMENTAL.............................................................30

MAPA 32 - DENSIDADE DEMOGRAFICA REGIÃO 05................................56

MAPA 10 - ENSINO MÉDIO..........................................................................31

MAPA 11 - ENSINO SUPERIOR...................................................................32 MAPA 12 - SAÚDE........................................................................................33 MAPA 13 - SEGURANÇA..............................................................................34 MAPA 14 - SOCIAL (CRAS)..........................................................................35 MAPA 15 - ÁREAS DE LAZER......................................................................36 MAPA 16 - POTENCIAL CONSTRUTIVO.....................................................38

MAPA 17 - RANKING...................................................................................40 MAPA 18 - MAPA REGIÃO 05.....................................................................41 MAPA 19 - MAPA DE VAZIOS REGIÃO 05..................................................42 MAPA 20 - HIERARQUIA VIÁRIA.................................................................43 MAPA 21 - REVESTIMENTO DAS VIAS ......................................................44 MAPA 22 - PONTO DE ÔNIBUS...................................................................45 MAPA 23 - ÁREAS ALAGÁVEIS...................................................................46

LISTA DE QUADROS QUADRO 1 - CLASSIFICAÇÃO DOS VAZIOS URBANOS............................4 QUADRO 2 - CUSAS E CONSEQÜÊNCIAS DOS VAZIOS URBANOS........9 QUADRO 3 - CUSTO DA INFRAESTRUTURA............................................11 QUADRO 4 - DENSIDADE DEMOGRÁFICA REGIÃO 01............................57

QUADRO 5 - DENSIDADE DEMOGRÁFICA REGIÃO 05............................58

LISTA DE ABREVIATURAS RMGV – Região Metropolitana da Grande Vitoria PDM – Plano Diretor Municipal IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano PEUC – Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsório

EC – Estatuto da Cidade ZEIS – Zona Especial de Interesse Social HIS – Habitação de Interesse Social

INTRODUÇÃO

O presente Trabalho de Conclusão de Curso (TCC) é um desdobramento de uma pesquisa de iniciação cientifica intitulada “Plano Diretor Municipal e a função social da propriedade urbana: critérios para aplicação do Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC), Região Administrativa 1 – setor A – Vila Velha, ES” que buscou levantar o seu problema de pesquisa em relação as áreas de vazios, o necessário cumprimento da função social da propriedade urbana e critérios para aplicação do PEUC, com base no corpus arquitetônico urbanístico disponível na atualidade. Apropriando-se do conhecimento e informações trabalhadas na supracitada pesquisa, este trabalho pretende apresentar e analisar os vazios urbanos localizados nas regiões administrativas 01 e 05, do município de Vila Velha, Espírito Santo, aplicar os critérios para a priorização do PEUC na região 5, a fim de avaliar as distintas situações, bem como os possíveis impactos da utilização do referido instrumento nas duas áreas de estudo. Os dados utilizados da região 1 foram em sua maioria aproveitados e reorganizados, servindo como base para mapas e tabelas utilizados nesse trabalho. Esta pesquisa também busca responder alguns questionamentos tais como: O impacto dos vazios urbanos nas cidades contemporâneas? Qual o perfil em termos de dimensionamento dos lotes vazios prioritário a aplicação do PEUC nas duas regiões de estudo? Qual o vantagens/desvantagens da ocupação de vazios urbanos nas áreas de estudo? Com base nestas questões a serem respondidas adota-se como objetivo geral do trabalho avaliar as possibilidades de aplicação do instrumento PEUC nas regiões administrativas 1 e 5 do município de Vila Velha. Como objetivos específicos foram definidos: • Conceituar vazio urbano e analisar os seus impactos para as cidades contemporâneas; • Aplicar os critérios para priorização do PEUC na regional administrativa 1 do município de Vila Velha; • Aplicar os critérios para priorização do PEUC na regional administrativa 5 do município de Vila Velha; • Avaliar as possibilidades, vantagens/desvantagens de aplicação do PEUC nas áreas de estudo.

As áreas de estudo definidas para o desenvolvimento do trabalho são denominadas pelo município de Vila Velha como Regiões Administrativas. A região 01 é constituída por 18 bairros é a mais representativa em termos de população e apresenta a melhor infraestrutura dentre as 5 regiões do município. A região 5 foi adotado pelos motivos opostos, apresentar o menor grau de consolidação da sua urbanização e grande deficiência na infraestrutura urbana. Entretanto, acredita-se que depois de concluída a pesquisa, a metodologia pode ser aplicada às outras regiões do município. A primeira parte do trabalho está fundamentada no conceito de função social da propriedade urbana, princípio estruturador da política urbana brasileira, conforme a Constituição Federal e o Estatuto da Cidade. Ainda nesta parte conceitua vazios urbanos; apresenta os impactos negativos que esses vazios causam para as cidades e como, por meio dos instrumentos urbanísticos do Estatuto da Cidade, pode-se intervir nesse quadro. Em um segundo momento, é iniciada a contextualização histórica de Vila Velha e na sequência os vazios urbanos existentes nas regiões administrativas 01 e 05 respectivamente, uma análise detalhada do perfil destes vazios urbanos e suas características, com base na metodologia definida na pesquisa de iniciação científica. Ao final da análise de cada região é definido um ranqueamento para a priorização da aplicação do PEUC nas referidas áreas de estudo e posteriormente são apresentados os resultados finais com base nas análises e comparações realizadas em cada região administrativa, procurando responder as questões problemas de qual e porque determinada região possui mais vantagens/desvantagens na aplicação do PEUC. Este é um tema de grande relevância para a população e o município de Vila Velha, já que influencia, em termos socioeconômicos e ambientais a cidade, e por ser um tema pouco abordado, apesar de ser uma obrigação legal, principalmente por falta de conhecimento, competência e critérios para regulamentação do referido instrumento. Outro motivo para mostrar a relevância deste tema é o fato do não cumprimento da função social desses edifícios vazios na cidade, e sua importância em ser ocupado.

2.1 CONCEITUANDO A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE 2.2 CONCEITUANDO VAZIOS URBANOS 2.3 OS IMPACTOS GERADOS PELOS VAZIOS URBANOS 2.4 ESTATUTO DA CIDADE 2.4.1 PARCELAMENTO, EDIFICAÇÃO E UTILIZAÇÃO COMPULSÓRIA, E IPTU PROGRESSIVO NO TEMPO 2.4.2 OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR 2.4.3 ZEIS DE VAZIOS 2.4.4 CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO E DIREITO DE PREEMPÇÃO

CAPÍTULO 2 VAZIOS URBANOS: CONCEITO, CONTEXTO HISTÓRICO E IMPACTOS

Com a realidade que se adensava das cidades pós Revolução Industrial,

2.1 CONCEITUANDO A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE

reforçadas nas décadas seguintes pelas práticas do setor imobiliário,

Em tempos remotos, quando a terra ainda era tomada de forma pioneira, até

observou-se uma evasão na permanência de pessoas nos espaços livres da

às ideias acerca do direito do indivíduo estarem mais concretizadas na

cidade e percebeu-se a importância que deveria ser dada ao convívio social

sociedade, as áreas particulares não poderiam ser simplesmente invadias.

e aos espaços públicos (JACOBS, 2000 e BOTELHO, 2007). A partir de

Essa terra privada, destinada exclusivamente ao poder do proprietário,

então, verificou-se uma intensa segmentação das áreas ocupadas da cidade

sendo ele detentor de todos os direitos, dela fazia qualquer coisa sem

que passaram a privilegiar as vias e construções, surgindo estudos com

precisar de autorização, inclusive do Estado. Somente a partir do avanço do

propostas de reintegração dos espaços da cidade. Esse capítulo pretende

Direito Romano, é que essa noção de poder absoluto sobre a terra começa

apresentar alguns exemplos que visam a reintegração de tais espaços e,

a ser questionada, após observar-se certos abusos por conta desse poder

quais são as características que estão sendo adotadas nos projetos que

absoluto do proprietário. Então, a partir do Estado Liberal, com o surgimento

visam alcançar tal objetivo.

do Estado intervencionista na revolução francesa, que alguns limites

Abaixo, tem-se o exemplo da imagem da orla de Vila Velha, ES, onde observa-se que

começam a ser aplicados aos donos desses espaços (BRASIL, 2005).

mesmo uma área tão adensada e com ótima infraestrutura, possui imóveis

O jurista francês, León Duguit (1975), especializado em direito público,

inutilizados por diversos fatores, inclusive para especulação imobiliária, assunto que

defendia a importância de se observar o impacto negativo que a soberania

será tratado nos próximos capítulos, ao quais também serão abordados os impactos

sobre a terra causava, e com isso a primeira noção de função social da

causados por esses vazios no município e seus arredores.

propriedade foi surgindo no início do século XX, essa função que já foi

FIGURA 1 – ORLA ADENSADA COM VAZIOS URBANOS

defendida por Augusto Comte, antes mesmo do jurista francês. Comte condenava os abusos do sistema capitalista de propriedade e as doutrinas que sob seu ponto de vista eram consideradas utópicas ou extravagância que regavam o socialismo em meados de 1851/1854 em Paris (CHARGAS, 2002). Ao contrário das doutrinas individualistas predominantes até então, León defendia que a propriedade era uma instituição jurídica, ou seja, precisava responder às necessidades econômicas e nesse caso, evoluía de acordo com as necessidades do mercado (DUGUIT, 1975). No Brasil, respirando os ares da revolução francesa, da qual não somente a coroa portuguesa como também o novo império que surgia sofreram grande

FONTE: Google Earth 2018

influência e, portanto, seguindo os ideais do novo estado intervencionista, as

devem cumprir uma função social, sendo vista como apoio nos fins sociais,

noções de função social chegam às terras brasileiras onde passam por uma

tendo seu princípio na coletividade. Segundo Francisco Carrera (2005), a

evolução. O que antes era apenas de caráter econômico da propriedade, a

propriedade apresenta-se como componente indissociável na sua função

Constituição de 1824 passa a declarar como direito de propriedade toda a

social, e cada sujeito tendo o dever de cumpri-la, sendo público ou

sua plenitude, ressaltando a hipótese de desapropriação por necessidade ou

particular, “Retira literalmente a faculdade de “não uso”, que o proprietário

utilidade social (JELINEK, 2006).

exercia quando investido no domínio de seu imóvel” (CARRERA, 2005). Ou

A partir da constituição de 1946, é que se tem concebido o conceito de

seja, os imóveis que ficam para a especulação imobiliária, tirando proveito

desapropriação por necessidade ou utilidade pública, mediante prévia e

de toda a melhoria e investimentos do local e não cumprindo a função social,

justa indenização em dinheiro. O uso da propriedade é ligado diretamente ao

passam, por meio do plano diretor, a serem obrigados a cumprir esse

bem-estar social, o que marcou o reconhecimento do princípio da função

instrumento de política urbana.

social da propriedade. Todavia, é a constituição de 1967 que consagra “a

Na Constituição Federal de 1988 os art° 182 e 183 tratam da política urbana.

função social da propriedade como princípio da ordem econômica”

Esses artigos trazem os primeiros e maiores princípios de políticas urbanas

(MORAES, 2015).

que delimitarão as normas que as regulamentam, como a Lei n°10.257 de

Já na constituição Brasileira de 1988, é garantido no 5° artigo (inciso XXII) o

10 de julho de 2001, treze anos depois, conhecida como Estatuto da Cidade,

direito de propriedade a todos, e reafirmando essa ideia, o inciso XXIII

que de acordo com Carrera, tem como objetivo estabelecer diretrizes gerais

mostra questões relativas à propriedade, dizendo sobre a função social que

que todos os municípios devem executar, utilizando essas diretrizes e

a propriedade deverá atender. Consoante a isso, de acordo com Guilherme

instrumentos de forma a estabelecer regras que auxiliem em seu pleno

Figueiredo (2010), tal ideia surge quando um indivíduo, que faz parte da

desenvolvimento econômico, social e ambiental. Essa estrutura servirá de

sociedade, deve se esforçar para a contribuição do bem-estar da

base para o Plano Diretor, principal instrumento para fazer valer a função

coletividade acima do interesse individual. Com base nesse contexto, a

social da propriedade em cada município (CARRERA, 2005).

teoria da função social ganha forma (FIGUEIREDO, 2010). Enfatizando,

De acordo com o Estatuto da Cidade, existem diretrizes para que se cumpra

assim, a importância de cada cidadão ter parte nesse processo da vida em

a função social da propriedade urbana, sendo elas: a garantia do direito à

sociedade, e com a valorização do bem comum, respeitando os direitos

cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra urbana, à moradia, ao

individuais, mantendo o bem-estar da comunidade.

saneamento ambiental, à infra-estrutura urbana, ao transporte e aos

Sendo assim, estando o indivíduo inserido em um meio social, começou-se,

serviços públicos,

então, a compreender que a propriedade pertencente a ele e que suas terras

ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras gerações; gestão

Cada Plano Diretor tem autonomia para dizer o que faz valer o cumprimento

democrática por meio da participação da população e de associações

da função social da propriedade em seu município conforme a Constituição

representativas dos vários segmentos da comunidade na formulação,

Federal. Portanto, para que a propriedade urbana na cidade, exerça sua

execução e acompanhamento de planos, programas e projetos de

função social de forma coerente, é necessário que ela obedeça ao disposto

desenvolvimento urbano; cooperação entre os governos, a iniciativa privada

em sua legislação no que concerne a organização dos espaços urbanos,

e os demais setores da sociedade no processo de urbanização, em

caso contrário, tal propriedade estará fora do que lhe é esperado

atendimento ao interesse social; planejamento do desenvolvimento das

socialmente (BERTUOL, 2009). Assim, após observados os pressupostos

cidades, da distribuição espacial da população e das atividades econômicas

teóricos que definem o conceito de função social, sendo eles pareados com

do Município e do território sob sua área de influência, de modo a evitar e

o que prevê a legislação brasileira e a municipalidade, faz-se necessário a

corrigir as distorções do crescimento urbano e seus efeitos negativos sobre

partir de agora compreender o que vem a ser vazio urbano.

o meio ambiente; oferta de equipamentos urbanos e comunitários, transporte e serviços públicos adequados aos interesses e necessidades da população

2.2 CONCEITUANDO VAZIOS URBANOS

e às características locais; e ordenação e controle do uso do solo (HAIDAR,

O vazio urbano começa a ser notado na vida urbana a partir do século XIX,

2016).

no momento em que as condições urbanas de grandes cidades como Paris

Sendo assim, a propriedade retida para especulação imobiliária – retenção

e Londres se agravam com o crescimento espacial e populacional. Os

de vazios, a fim de aguardar valorização, para serem vendidos em valores

tecidos urbanos dessas cidades tiveram influência da revolução industrial,

mais altos – resulta numa subutilização ou não utilização, o que resulta no

sendo adensadas, e a partir daí começaram a se espraiar, gerando uma

descumprimento de sua função social. Entende-se por subutilização quando

nova estrutura urbana. Devido a grandes mudanças socioeconômicas no

uma área possui uma utilização menor que seu potencial construtivo, ou

mundo, como a globalização e reestruturação política, os vazios passam a

seja, não respeita a taxa mínima de ocupação, enquanto que a não

ser um fenômeno significativo, despertando estudos e reflexões dos

utilização pode ser compreendida quando não há aproveitamento algum de

urbanistas em meados da década de 1970, que contribuíram para o

seu potencial de ocupação, ou seja, terra nua. Pode até parecer que esse

aumento do estoque de terrenos e edifícios industriais não-funcionais, e com

princípio visa a diminuição dos direitos do proprietário sobre o seu bem, mas

isso começam a aparecer edificações e quadras inteiras do tecido industrial

seu verdadeiro significado é do seu “poder-dever” de dar utilização à sua

e seu entorno em situação de vazio urbano. Esses espaços livres, resultado

propriedade, ou seja, não deve apenas atender ao interesse individual, como

de um processo de esvaziamento, são vazios sociais fisicamente

também ao interesse de toda sociedade (BERTUOL 2009).

produzidos, por se tratar de uma edificação sem utilização. .

Isso causa influência representativa sobre a crise econômica e produtiva,

vazio urbano. Ebner (1999) entende de que se tratam de “áreas

sendo

desocupadas em meio à malha urbana” ou áreas construídas através do

transformação urbana. No final da década de 1970, a transformação no

trabalho social em seu entorno. Em outras referências, aparecem como

modo de produção industrial para produções mais flexíveis contribuiu para

“terrenos baldios”, “terrenos vazios” e “áreas ociosas”. Enquanto que, de

que as áreas disfuncionais passassem por obstáculos, o que acarretou,

acordo com Flávio Villaça, arquiteto e urbanista brasileiro, vazios urbanos

durante o tempo, em vazios urbanos (CONTI, FARIA e TIMÓTEO, 2014).

são grandes extensões de áreas equipadas ou semi-equipadas, com

No Brasil, é importante considerar a influência do êxodo rural, na década de

quantidade significativa de glebas ou lotes vagos. Já Castells, conceitua o

1960, quando os migrantes começaram a vir do campo devido às novas leis

meio urbano como “uma forma especial de ocupação do espaço por uma

trabalhistas. Esses novos habitantes, por não terem como e nem onde morar

população, a saber, o aglomerado resultante de uma forte concentração, e

na cidade formal, e por não poderem pagar aluguel, muito menos adquirir

de densidade relativamente alta, tendo como correlato previsível uma

moradia própria, instalam-se nas periferias, em áreas não edificantes como

diferenciação funcional e social maior” (CASTELLS. 2009).

margem de rios, lagoas, rodovias, estradas de ferro. Esses lugares vazios

Por fim, para Camila Tarnowski (2007), é possível considerar os vazios

por estarem inseridos em propriedades privadas ou do Estado causam

urbanos tanto como áreas remanescentes do crescimento da cidade como

grandes conflitos urbanos na luta por moradia, surgindo assim, movimentos

locais com potencialidade de mudanças, com importante papel na futura

sociais que fazem ecoar a precária situação das cidades brasileiras, pautada

organização espacial urbana, conforme pode ser verificado a seguir.

nas necessidades da população urbana carente (CONTI, FARIA e

(QUADRO 01)

TIMÓTEO, 2014).

Quadro 1 - CLASSIFICAÇÃO DOS VAZIOS URBANOS

notados

como

geradores

desequilíbrio,

instabilidade

Então, para compreender os vazios urbanos, primeiro é preciso saber como ele se caracterizam. Faz-se importante diferenciá-los de território rural por sua configuração resultante de um estilo peculiar de vida, hábitos e necessidades diferentes, requerendo uma infraestrutura que atenda à demanda necessária, e é percebido por sua concentração de pessoas de um lado do território, mesmo ambos tendo as mesmas necessidades como alimentação, habitação, lazer e educação, a forma como supri-las é extremamente diferente (CONTI, FARIA e TIMOTÉO, 2014). A partir dessa dessa diferenciação, importa então, conceituar o que viria ser FONTE: Tarnowski (2007)

Os vazios físicos apresentados no quadro acima, compreendem os terrenos

exclusivamente a “terra nua”, ou seja, vazia e sem nenhum tipo de

ou grandes glebas onde não existem edificações ou equipamentos urbanos

construção, com coeficiente de aproveitamento igual a zero, de acordo com

como ruas, calçadas e quadras esportivas, entre outros. São terrenos

a cartilha “edificação, ou utilização compulsória e IPTU progressivo no

públicos ou particulares que não apresentam rastros de ocupação anterior,

tempo: regulamentação e aplicação” do IPEA (Ministério da Justiça, 2015).

nem mesmo indícios de utilização em um futuro próximo, ou seja, estão visivelmente abandonados pelo proprietário e poder público.

Segundo

2.3 OS IMPACTOS GERADOS PELOS VAZIOS URBANOS

Tarnowski (2007), os vazios remanescentes são as áreas também sem

Compreendido o conceito de função social da propriedade bem como o

ocupação física, mas que permanecem vazias devido à implantação de

conceito de vazio urbano, faz-se de suma importância enumerar e apontar

estruturas urbanas, como vias e ferrovias, ou devido às restrições da

os impactos positivos ou negativos que essas propriedades que não

legislação urbanística para sua ocupação plena, o que desmotiva

cumprem sua função social causam na vida urbana a curto ou longo prazo.

proprietários a investirem no local, não apresentando também rastros de

Antes, porém, é importante ressaltar que a urbanização está diretamente

ocupação anterior. A autora defende que os vazios de uso são espaços

ligada à implantação da infraestrutura. Seu objetivo é promover adequadas

edificados, porém sem uso ou ocupação populacional. São formados por

condições de moradia, trabalho, saúde, educação, lazer e segurança, e no

edifícios abandonados, fechados e inacabados, que antes possuíam

aspecto econômico deve oferecer condições de desenvolvimento das

utilização, mas que atualmente encontram-se vagos. Por fim, os vazios de

atividades de produção e comercialização de bens e serviços na cidade. Na

significado são locais que possuíam representatividade urbana, mas

que

dimensão institucional, deve possibilitar a gerência da própria cidade através

abandono,

do desenvolvimento de atividades político-administrativas. Também faz parte

correspondendo à áreas remanescentes de antigas estruturas, como

do sistema de infraestrutura urbana os subsistemas técnicos como viário,

ferrovias, por exemplo, e a edifícios em ruínas. Vale destacar também os

drenagem pluvial, abastecimento de água, esgoto sanitário, energético e

vazios simbólicos ou referenciais, que englobam edificações que já

comunicação, com a função de atender às necessidades da população das

representaram importantes marcos para a cidade, mas que atualmente

cidades. É interessante a análise de Mascaró (1987) dos diversos níveis de

encontram-se abandonadas, enquadrando-se, portanto, tanto em vazios de

densidade em relação aos custos para a implantação de infraestrutura

uso como de significado (TARNOWSKI, 2007).

através do método de custo médio das redes urbanas em função da

perderam

essa característica

devido

seu

densidade; e é por meio dessa análise que é possível observar que uma Apesar dos vários conceitos apresentados anteriormente e das diversas

cidade espraiada causa maior custo por conta da implementação de

situações em que o termo “vazios urbanos” pode ser aplicado, essa

infraestrutura adequada.

pesquisa

adotará

para

esse

trabalho

apenas

aquele

que

trata

Então, se por um lado existem custos para que a urbanização tome forma,

Esses espaços podem trazer consequências positivas ou negativas.

por outro lado, áreas já contempladas pela implantação de infraestrutura e

Algumas das causas para essas áreas ficarem sem uso pode ter a ver com

que estejam ociosas, representam o embargo do crescimento, além de

empecilhos judiciais, tais como, inventários não concluídos e massa falida.

desperdiçarem recursos, o que torna todo processo ainda mais oneroso,

Há também problemas ambientais e físicos que podem impedir o

sem levar em consideração o desperdício de dinheiro público. Assim, as

proprietário de dar o uso adequado. A ausência de recursos do proprietário

áreas vazias, além de não cumprirem sua função social, trazem uma série

também deve ser levada em questão. Já a inexistência de infraestrutura no

de impactos para a vida urbana (MASCARÓ, 1987).

local torna-se um empecilho, como também a renovação urbana com novas

Algumas das causas e impactos das áreas vazias na cidade, os quais são

estruturas ou retirada de antigas, a desarticulação urbana e falhas no

passíveis de análises isoladas ou combinadas em um mesmo vazio urbano,

planejamento. Outra causa muito importante de se observar é a especulação

podem ser observadas conforme o quadro a seguir. (QUADRO 2).

imobiliária, que vem sendo levada em conta nas políticas urbanas, já que é

QUADRO 2 - CUSAS E CONSEQÜÊNCIAS DOS VAZIOS URBANOS

de grande impacto na cidade. Todas essas causas geram consequências, sejam elas negativas ou positivas: a degradação da paisagem urbana e sua desvalorização, a poluição causada por resíduos existentes nas áreas, e a questão financeira ligada ao poder público com relação a um retorno menor sobre os impostos. Ainda relacionado à questão financeira, a subutilização da infraestrutura implantada nesse local onde se encontram os vazios, gera menor retorno para os municípios, causando maiores despesas e menor retorno financeiro. Por conta da percepção de abandono do local por seus proprietários, é gerada insegurança na região, virando, consequentemente, local a ser evitado pelos cidadãos. Tratando dos pontos positivos, pode-se observar uma amenização da paisagem urbana, conservação de um ambiente natural caso inserido no meio de uma cidade adensada, melhorando o conforto ambiental com a existência de vegetações (TARNOWSKI, 2007).

FONTE: Tarnowski (2007)

A irracionalidade da existência dos vazios urbanos é sinal de uma sociedade

No entanto, é importante ressaltar que nem todos os vazios possuem viés

formada por contradições em seu desenvolvimento social e econômico, que

pejorativo, já que apresentando condições favoráveis para edificação estão

atua em função de seus próprios interesses, haja vista a grande importância

nessa situação apenas por falta de recursos do proprietário. Deve-se

de compreensão da existência dos vazios urbanos correlacionados com a

considerar também, a possibilidade de usos diversos nesses espaços, como

esfera política. A expansão legal do espaço nem sempre caracteriza a

a criação de hortas comunitárias, reservas, parques, área de proteção

democratização da cidade, já que se percebem grandes áreas que, antes

ambiental etc (BRASIL, 2017). Nesse caso. Essa possibilidade torna-se uma

rurais, passaram a pertencer ao perímetro urbano por interesse político e

condição norteadora para novos projetos que visem a qualidade na vida

individual do proprietário, sem pensar no espaço como um todo. Os

social das cidades, levando em consideração certamente seus benefícios e

extensos

impactos (SILVA, SILVA e ALEJANDRO, 2016).

perímetros

apresentam

impactos

diversos,

afinal,

empreendimentos como loteamentos, podem surgir em diferentes locais,

Também se faz necessário destacar que o forte impacto no custo urbano da

com uma descontinuidade na mancha já consolidada, o que pode gerar

relação habitação-transporte se tornou ponto comum de pesquisa em vários

mais custos para a municipalidade em função de infraestrutura que será

países que questionam a ênfase de mobilidade urbana sobre automóvel, e a

levada até esses empreendimentos, valorizando as terras nos arredores

contraposição ao transporte coletivo. Muitos desses estudos mostram que é

(ZANOTELLI, 2014). Dessa forma, muitos proprietários de vazios urbanos

mais caro viver na periferia urbana por conta do alto custo de deslocamento,

ficam esperando a valorização econômica dos espaços, deixando as

pois, somado o baixo custo da habitação à mobilidade, torna-se mais

propriedades fora do mercado imobiliário, apropriando-se de uma

oneroso do que o custo de moradia das áreas centrais. Por outro lado, o

localização, aguardando por investimentos na área ao redor, e, portanto,

IPTU (Imposto Territorial Urbano) tende a ser dividido de acordo com as

tornando-se uma questão de ordem econômica (BRASIL, 2017). Tal atitude,

áreas ocupadas, independe de seu valor de mercado, mesmo quando a

dificulta o acesso a essa terra devido ao seu elevado preço, produzindo uma

implantação e a manutenção de algumas áreas custaram muito mais aos

expulsão branca, ou seja, por conta da valorização da área, os que moram

cofres públicos do que as áreas mais centralizadas, pois, conforme a cidade

ali não acompanham essa valorização e são obrigados, ainda que

vai se espraiando, o custo de implantação e manutenção dos sistemas de

indiretamente, a sair e procurar um lugar com custo de vida condizente com

infraestrutura são aumentados para cada domicílio. Sendo assim, a

sua realidade, percebendo-se, assim, desigualdade com relação ao domínio

densidade urbana define custos de infraestrutura tendo como modelo a

econômico da propriedade. Assim, surgem muitas habitações irregulares e

habitação multifamiliar, a qual apresenta vantagem sobre o unifamiliar na

crescimento do perímetro urbano, o que acarreta maior custo para levar

ótica social e urbana, por ser mais denso e de custos bem distribuídos entre

infraestrutura, gerando favelização no meio urbano e ocupação de áreas

os domicílios (SILVA, SILVA e ALEJANDRO, 2016).

irregulares e de risco (CONTI, FARIA e TIMOTÉO, 2014).

Então, a partir dessa relação entre infraestrutura urbana e seus custos com

2.4 ESTATUTO DA CIDADE

instalação, observados sob a ótica da densidade urbana, pode-se verificar

Conforme abordado anteriormente, foram necessárias leis que regessem os

que quanto maior for a densidade maior é o custo de implantação de

desenvolvimentos urbanos para estabelecer medidas a fim de lidar com a

infraestrutura por domicílio, como se pode observar no quadro abaixo

função social da propriedade, para que dessa maneira, além de o espaço

(QUADRO 3), onde é mostrado o custo da infraestrutura em porcentagem

urbano funcionar de forma a garantir ações justas e coletivas para todos os

nas áreas de baixa densidade e áreas de alta densidade.

cidadãos, possa haver a transferência da responsabilidade para os

Quadro 3 - CUSTO DA INFRAESTRUTURA

municípios, dando às cidades um conjunto inovador de instrumentos de intervenção sobre a área urbana e uma nova concepção de planejamento e gestão municipais. Os artigos 182 e 183 da Constituição Federal de 1988 trouxeram os mais importantes parâmetros que ditariam as regras para a Política Urbana Nacional (MADEIRA, 2002). No contexto de 1988, é importante salientar o Movimento Nacional pela Reforma Urbana, que nesse período conseguiu acrescentar à Constituição

FONTE: (SILVA, SILVA e ALEJANDRO. 2016

Federal os artigos 182 e 183, que desenvolveram as políticas urbanas. Por

Assim, os impactos que vazios urbanos causam na municipalidade vão

causa de sua importância, tais artigos foram regulamentados pela Lei n

muito além de uma questão estética para as cidades, podendo ser

10.257 em 10 de julho de 2001, conhecida como Estatuto da Cidade

percebidos a curto e a longo prazo, pois afetam tanto o poder público que

(ANTONELLO, 2012).

precisará investir em infraestrutura de áreas improdutivas, como também

As três principais inovações que o Estatuto trouxe foram: um conjunto de

afeta o proprietário ou moradores dos arreadores, que sofrerão atraso no

novos instrumentos urbanísticas voltados para induzir as formas de uso e

crescimento econômico da região não só porque a prefeitura terá de manter

ocupação do solo; uma nova estratégia de gestão que envolve a

a estrutura já implantada, mas por haver propriedades com potencial

participação direta do cidadão nos processos de decisões da cidade; e a

habitacional/comercial ociosas e, portanto, impactando a vida urbana

ampliação das possibilidades de regularização das posses urbanas, que

(SILVA, SILVA e ALEJANDRO, 2016).

ainda na atualidade encontra-se em um paradoxo entre a legalidade e a ilegalidade (ROLNIK, 2001).

2.4.1 PARCELAMENTO, EDIFICAÇÃO E UTILIZAÇÃO COMPULSÓRIA, E

2001).

IPTU PROGRESSIVO NO TEMPO

2.4.2 OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR

A partir do Estatuto da Cidade, existe uma grande interação entre regulação

Ainda sobre os instrumentos, o Estatuto incentiva a ideia do Solo Criado,

urbana e a lógica de formação dos preços no mercado imobiliário, e dessa

que nada mais é do que a otimização do coeficiente de aproveitamento do

forma, os dispositivos para reter a especulação imobiliária são pensados

lote, através do direito de superfície e da outorga onerosa do direito de

para entender o direito de propriedade e potencial construtivo dos terrenos

construir. Assim, as potencialidades dos diferentes terrenos urbanos têm

adquiridos pelas legislações urbanas. Áreas vazias ou subutilizadas

diferentes funções na política urbana, como por exemplo, áreas que em

localizadas em áreas dotadas com infraestrutura ficam sujeitos ao IPTU

função da infraestrutura instalada devem ser adensadas, ou que não podem

progressivo no tempo, que tem a função de punir o proprietário, cuja

ser intensamente ocupadas por terem um potencial de risco de

propriedade não segue o destino adequado sob o ponto de vista do

desabamento ou alagamento, não é justo que os proprietários sejam

cumprimento da função social da propriedade, o objetivo é desestimular o

penalizados (ou beneficiados) individualmente por essas condições que

proprietário a continuar mantendo seus imóveis fechados, ou subutilizados,

independem totalmente de suas ações sobre o terreno. Desse modo, é

por questões de especulação imobiliária, seja para venda ou para locação, e

pensado um direito básico, que todos os lotes urbanos devem possuir, dos

promover seu uso adequado sob pena sucessiva de parcelamento,

potenciais definidos pela política urbana. Por conta da apropriação privada e

edificação e utilização compulsória, imposto sobre a propriedade progressivo

da valorização imobiliária decorrente dos investimentos públicos e coletivos,

no tempo e desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida

muitos tentaram caracterizar de forma negativa essas novas leis, através de

pública (ALMEIDA, 2010).

um longo processo de tramitação com desculpas de ser “mais um imposto”

É possível observar que, tanto, cidades médias como grandes do Brasil, têm

ou “confisco de um direito privado” (ROLNIK, 2001).

ocupações precoces, o que resulta numa necessidade de investimentos em

O funcionamento da Outorga Onerosa do Direito de Construir acontece com

ampliação de redes de infraestrutura, como pavimentação, saneamento,

a concessão dada pelo Município, para que o proprietário edifique acima do

iluminação, transporte, e principalmente resultando em deslocamento de

coeficiente básico (abaixo do coeficiente máximo), mediante uma medida

partes consideráveis da população para locais onde se concentrem os

financeira prestada pelo beneficiário. Portanto, o objetivo desse instrumento

empregos e as oportunidades de consumo e de desenvolvimento humano,

é recuperar parte de investimentos realizados pelo Poder Público para

sendo esses instrumentos citados acima de grande importância para as

abastecer as demandas geradas pela elevada densidade (SABOYA, 2008).

cidades que tentam enfrentar a expansão horizontal ilimitada, que tem por característica o espraiamento em áreas de risco e de preservação

ambiental, que do ponto de vista urbanístico pode ser arriscado (ROLNIK,

Surpreendentemente, o Estatuto da Cidade veda o emprego dos recursos

públicas e particulares, seguindo características como: compatibilidade entre

arrecadados com a Outorga em implementação de infraestrutura. Os

valor e produção das terras; existência de infraestrutura básica; proximidade

recursos que podem ser utilizados para: a regularização fundiária; a

com área de ocupação ilegal; assentamentos subnormais; áreas em

execução de programas e projetos habitacionais de interesses sociais; o

processo de investimento; ausência de restrições ambientais para habitação;

ordenamento e direcionamento da expansão urbana; a implementação de

e localização em perímetro urbano (Brasília – DF, 2009). Portanto, a

equipamentos urbanos e comunitários; a criação de espaços públicos de

aplicação das ZEIS de vazios é um instrumento muito importante para o

lazer e áreas verdes; a criação de unidades de conservação ou proteção de

combate aos impactos negativos gerados por esses espaços.

outras áreas de interesse ambiental e a proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico (SABOYA, 2008).

2.4.4 CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO E DIREITO DE PREEMPÇÃO

2.4.3 ZEIS DE VAZIOS

O consórcio imobiliário é um mecanismo que tem como objetivo a parceria

As ZEIS são zonas urbanas destinadas ao uso habitacional dentro do

entre o poder público, o privado e o proprietário do terreno. O possuidor do

perímetro urbano do município. Devem possuir infraestrutura ou garantir sua

bem em questão, transfere ao poder público um imóvel, e esse se

implantação, precisam ser criadas por leis municipais, pois interferem nas

responsabiliza pela construção no local. Em seguida, o proprietário recebe

possibilidades de aproveitamento do solo e são áreas sujeitas a regras

como pagamento unidades (casas, apartamentos ou espaços comerciais)

específicas de parcelamento, uso e ocupação do solo, de forma a facilitar a

em valor equivalente ao preço de sua propriedade antes das obras de

produção de moradia de interesse social. Pode-se notar que as ZEIS

loteamento e urbanização terem sido realizadas. Ou seja, torna-se um

possuem 2 classificações, as ZEIS de áreas ocupadas por assentamentos

incentivo para áreas vazias em meios urbanos, que ajuda até mesmo os

precários e as de áreas vazias ou subutilizadas, com destinação

proprietários que estiverem com suas terras paradas por questões

predominante para a produção de Habitação de Interesse Social (HIS). Essa

financeiras. Já o Direito de Preempção é outro instrumento, em que a

classificação não é obrigatória, mas facilita a regulamentação das ZEIS,

prefeitura recebe a garantia de prioridade na compra de determinado terreno

podendo ser ampliada e adequada às necessidades de cada município

no momento que for oferecido no mercado. É no PDM que ficam definidas

(Brasília – DF, 2009).

essas áreas onde o poder público poderá exercer o Direito de Preempção

A demarcação de ZEIS de vazios deve ter a participação dos representantes

(PENSAR NA CIDADE, 2018). Com isso, esse instrumento será exercido

da sociedade civil, tanto dos movimentos de moradia, quanto de

sempre que o município precisar de imóveis para implantação de áreas

empresários ligados à promoção da HIS, e a partir das necessidades

sociais de habitação, lazer, equipamentos urbanos, proteção de áreas

habitacionais do município. Tal estudo precisa já ter sido levantado pelo

ambientais, de interesse histórico, paisagístico e cultural (POLETTE, 2013).

grupo gestor do Plano Local de Habitação de Interesse Social, sendo a pesquisa baseada nos dados do IBGE, podendo abranger propriedades

3.1 DIMENSÃO DOS LOTES 3.2 MOBILIDADE URBANA

3.2.1 HIERARQUIA VIARIA 3.2.2 CICLOBOMILIDADE 3.2.3 TRANSPORTE COLETIVO 3.3 INFRAESTRUTURA URBANA 3.3.1 PAVIMENTAÇÃO VIÁRIA 3.3.2 DRENAGEM URBANA 3.3.3 EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS 3.4 LEGISTAÇÃO URBANA 3.5 RANKING

CAPÍTULO 3 METODOLOGIA

A etapa inicial de mapeamento e caracterização dos vazios urbanos das

planejamento, à gestão, ao monitoramento, ao manejo, à caracterização de

Regiões Administrativas 1 e 5 do município de Vila Velha teve início com o

espaço em diversas ciências e órgãos multidisciplinares. Os SIGs

levantamento,

espaciais

possibilitaram o armazenamento, recuperação, transformação e visualização

georreferenciados, a serem trabalhados em ambiente SIG (Sistema de

dos dados espaciais obtidos, assim como a criação de novos dados a partir

Informações Georreferenciadas), possibilitando a elaboração dos mapas e o

dos pré-existentes ou de levantamentos realizados com base nas imagens

cruzamento de informações. Partiu-se de uma base de dados iniciais

aéreas, pela ferramenta Google Street View e visitas de campo.

coleta

compilação

dados

existentes, apresentados na Tabela 1, discriminados em duas categorias de dados espaciais: os dados em estrutura vetorial, que se traduzem em pontos, linhas e polígonos, e que utilizam um sistema de coordenadas para sua representação; e os dados em estrutura matricial (raster), que são representadas por uma matriz composta por linhas e colunas formando imagens, que podem ser geradas a partir de sensores remotos ou escanerização (FITZ, 2010). As principais fontes desses dados cartográficos foram instituições públicas como a Prefeitura Municipal de Vila Velha (PMVV), o Instituto Jones dos Santos Neves (IJSN), a Companhia de Transportes Urbanos da Grande Vitória (Ceturb-GV), Hídricos Instituto Estadual de Meio Ambiente e

Recursos – IEMA e IBGE. A partir das imagens aéreas, cartas topográficas e

TABELA 1 - PLANOS DE INFORMAÇÕES (PIS) UTILIZADOS PARA ELABORAÇÃO DOS MAPAS ARQUIVOS VETORIAIS DADOS FONTE Eixo de Logradouro do ES IJSN Limite entre Bairros nos Municípios do ES IJSN Limite Municipal do ES IJSN Limite das Regionais Administrativas de Vila Velha PMVV Limite de lotes PMVV Localização dos pontos de ônibus do Sistema de Transporte CETURB Coletivo Metropolitano Área alagáveis no município de Vila Velha PMVV ARQUIVOS MATRICIAIS DADOS FONTE Imagens de Vila Velha 2008 e 2013 IJSN Imagens de Vila Velha 2017 e 2018

Google Earth Pro

dos planos de informação vetoriais, foi possível a elaboração e manipulação

FONTE: Produzido pela autora

de dados espaciais, complementando as análises posteriores em etapa de

Os dados cartográficos (Arquivos vetoriais e matriciais) foram padronizados

síntese.

e modificados no sistema de coordenadas Universal Transversa de Mercator

Esses dados portadores de registros referenciados a um sistema de

– UTM, no fuso 24 S, e o DATUM (sistema de coordenadas) de referência

coordenadas conhecido, que se vinculam a pontos reais dispostos no

utilizado foi o SIRGAS 2000 – atual sistema geodésico de referência

terreno. Por estarem distribuídos sobre um sistema de referência, os dados

utilizado no Brasil desde 25 de fevereiro de 2015, segundo o IBGE. Para isto

inseridos em um SIG podem relacionar-se entre si, possibilitando uma visão

foi utilizado nesta pesquisa o software ArcGIS 10.5 desenvolvido pela

de conjunto. As potencialidades dessa ferramenta vão para além da ciência

empresa norte-americana ESRI.

geográfica,

possibilitando

aplicações

incontáveis,

vinculadas

Para a realização do mapeamento dos vazios urbanos da regional 1 e 5 de

3.2 MOBILIDADE URBANA

Vila Velha foram considerados os lotes que apresentaram coeficiente de

Nessa classificação, foi definida pela hierarquia viária, ou seja, as vias

aproveitamento (CA) 0, ou seja, sem nenhum tipo de construção, mesmo

arteriais, coletoras e locais, pela ciclomobilidade, onde as ciclovias,

que aparentemente provisória. Esse levantamento foi realizado com base

ciclofaixas ou ciclorotas existem, e pelo transporte coletivo, que é a

nas fotografias aéreas do ano de 2008-2013, disponibilizadas pelo IJSN e

localização dos pontos de ônibus do sistema Transcol.

realizada a conferência e atualização desses lotes por meio das imagens do ano de 2017 disponibilizadas gratuitamente no site/aplicativo Google Earth

3.2.1 HIERARQUIA VIARIA

Pro.

Como a informação sobre a hierarquia viária do município de Vila Velha não

Com base nos dados vetoriais de limite dos lotes e observações sobre as

estava disponível em arquivo shapefile, foi necessário, a partir do dado

imagens aéreas disponibilizado pela PMVV, foram classificados diretamente

vetorial “eixo de logradouro”, classificar estas vias (na tabela de atributos)

na tabela de atributos os lotes vazios (V) e os lotes ocupados (O). Essa

segundo a sua hierarquia definida com base no Plano Diretor de Vila Velha.

classificação dos lotes vazios passou a ser a base de informações principal

Na sequência os lotes vazios (mapeados previamente) foram classificados

para as caracterizações subsequentes. Assim, a partir do levantamento dos

segundo a hierarquia da via na qual a testada do lote está voltada. Assim, os

vazios urbanos da regional 1 e 5 foram definidas 12 categorias de análise

lotes vazios com testada voltada para vias arteriais receberam classificação

conforme podem ser descritas juntamente com os procedimentos realizados

(A), os com testada voltado para vias coletoras receberam classificação (C)

a seguir.

e os voltados para vias locais receberam classificação (L).

3.1 DIMENSÃO DOS LOTES Os lotes em função da sua área foram classificados em: área até 125 m²

3.2.2 CICLOBOMILIDADE

(referência de lote mínimo permitido pela legislação urbana federal); área

Foi realizado o levantamento e mapeamento por meio das imagens aéreas e

acima de 125 m² até 360 m²; área acima de 360 m² até 500 m²; área acima

visitas das vias que apresentam ciclovia ou ciclofaixa na regional 1. Os lotes

de 500 m² até 1000 m²; área acima de 1.000 m² até 2.000 m²; e área acima

voltados para as vias com estas infraestruturas cicloviárias foram

de 2.000 m².

classificados com (C), porém essa classificação somente foi possível na região 01, já que na 05 não existem ciclovias, ciclorotas ou ciclofaixas previstas pela prefeitura de Vila Velha.

3.2.3 TRANSPORTE COLETIVO

3.3.2 DRENAGEM URBANA

Com as informações disponibilizadas pela Ceturb-GV da localização dos

Com base na informação disponibilizadas pela PMVV sobre áreas passíveis

pontos de ônibus do Sistema de Transporte Coletivo Metropolitano e

de alagamento na regional 1 e 5, foram identificados os vazios urbanos

localização dos terminais rodoviários, foi utilizado o recurso “buffer”, do

existentes dentro dos polígonos de alagamento. Os lotes alagáveis foram

software ArcGIS, a partir dos pontos de parada do transporte coletivo. Esse

classificados com (A).

comando gera um raio em torno do ponto. Para avaliar os lotes que apresentam melhor acesso ao transporte coletivo foi utilizado como

3.3.3. EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS

referência o EMBARQ BRASIL (2015), que recomenda que os pontos de

Com base nas informações disponibilizada pela PMVV sobre a localização

embarque/desembarque sejam dispostos de maneira atrativa e segura para

dos equipamentos comunitários de educação, saúde, segurança, assistência

os pedestres a uma distância máxima de 500 metros de deslocamento para

social e lazer, juntamente com referencial teórico, indicado na tabela que

pedestres e ciclistas.

segue, a qual recomenda medidas para a distribuição espacial destes equipamentos urbanos comunitários foram identificados os vazios urbanos

3.3 INFRAESTRUTURA URBANA

localizados dentro do raio de abrangência dos referidos equipamentos

Foi considera como infraestrutura urbana nesse trabalho a pavimentação

urbanos comunitários.

viária, a drenagem urbana que são as áreas alagáveis, os equipamentos urbanos comunitários que são educação básica ao superior, saúde,

Tabela 2 – Raio de abrangência

Equipamentos urbanos comunitários e os raios de abrangência

segurança e lazer.

3.3.1 PAVIMENTAÇÃO VIÁRIA

Equipamento

Educação

Foi realizado o levantamento e o mapeamento por meio das imagens aéreas em relação à existência de pavimentação nas vias na regional 1 e 5. Os

Saúde

lotes voltados para as vias que não possuem pavimentação foram classificados com (NP) e os voltados para vias que possuem, classificados por (P).

Segurança Lazer

Tipo Infantil Fundamental Médio Unidade de Saúde, Ambulatório e Clínica Hospitais Delegacias, Praças Parques Orla (Calçadão)

Fonte: Produzido pelo autor

Raio de Abrangência (m)

Referência

300 800 1600 800

Gouveia (2008) LEED (2009) LEED (2009) ONU/OMS

1600 800 600 600 600

ONU/OMS FERRARI (1977) PDG (2007) PDG (2007) PDG (2007)

3.4 LEGISTAÇÃO URBANA Em relação a legislação urbanística os vazios urbanos foram classificados

TABELA 3 - CRITÉRIO DE ESTABELECIMENTO DO POTENCIAL

em relação ao seu potencial construtivo, conforme zona de uso do Plano

CONSTRUTIVO ADOTADO

Diretor Municipal onde está localizado. Adotou-se, de forma a melhorar a

ZONA

ZEE2 ZEE3 ZEIA A ZEIA B ZEIA C ZEIE ZEIS ZEIU - Estruturação e Integração I ZEIU - Pólo Glória ZOC1 ZOC2 ZOC3 FONTE: Produzido pela autora ZOP 1 ZOP 2

1 1 2 2,5 1 1 2 2,5 1 2,9 2 2,5 3 0,5 1,5 3

análise e interpretação dos dados, um critério de enquadramento das zonas de uso, segundo três níveis de potencial construtivo (alto, médio ou baixo potencial construtivo), em função do Coeficiente de Aproveitamento (CA) de cada zona. Os critérios adotados para o referido enquadramento estão indicados na tabela 03, a seguir. As zonas que possuem o CA até 1, foram classificadas como de potencial construtivo baixo, as zonas que apresentam o índice acima de 1 até 2,4 foram classificadas como de médio potencial construtivo, e as que possuem o coeficiente igual ou superior a 2,5 foram consideradas de alto potencial construtivo. As classificações elaboradas nessas 12 categorias, constantes na tabela de atributos dos dados georreferenciados foram exportadas do Arcgis para o software Excel pelo recurso ArcToolBox. Depois de exportadas as informações, foi utilizado o recurso filtro do Excel para gerar os quantitativos e percentuais descritos nas tabelas de análise de cada categoria. Para o cruzamento das várias categorias de análise e definição da ordem de prioridade dos vazios urbanos a serem objeto de aplicação do PEUC, foram adotados pesos para as categorias analisadas e realizados alguns procedimentos utilizando o Excel.

ZOP 4 ZOP 5 ZOR1 ZPAC 1 ZPAC 2

POTENCIAL CONSTRUTIVO ALTO BAIXO BAIXO BAIXO BAIXO MÉDIO ALTO ALTO BAIXO BAIXO MÉDIO ALTO BAIXO ALTO

ALTO ALTO BAIXO MÉDIO ALTO

As planilhas em formato Excel contendo cada uma das categorias

sem peso (0).

analisadas em relação aos vazios urbanos foram reunidos em uma só

planilha utilizando a função PROCV (procura vertical) para melhor

arterial tiveram peso (2), os lotes com testada voltada para a rua coletora

visualização, análise e resultados. A função PROCV, uma das funções de

tiveram peso (1) e os lotes voltados para rua local ficaram sem peso (0).

pesquisa e referência do Excel, é utilizada quando se precisa localizar algo

em linhas de uma tabela ou de um intervalo. Essa função foi utilizada para

pavimentadas tiveram o peso (1) e os que estavam com testada voltada para

fazer a correlação entre dados contidos nas planilhas com a planilha matriz

vias sem pavimentação ficaram sem peso (0).

de número 1 que continha o levantamento dos vazios urbanos da regional 1.

A referência utilizada para reunir corretamente as informações contidas nas

ciclorotas tiveram peso (1) e os que não possuíam nenhuma dessas, ficaram

planilhas foi a informação CODGIS, informação comum existente em todas

sem peso (0)

as planilhas e que se refere ao código identificador do lote existente na base

de dados georreferenciada disponibilizada pela PMVV.

enquanto os lotes em áreas não alagáveis tiveram o peso (1). g)

Peso hierarquia viária: os lotes com testada voltada para a rua

Peso pavimentação: os lotes com testada voltada para vias

Peso ciclovia: lotes com vias onde havia ciclovia, ciclofaixa ou

Peso alagamento: lotes em áreas alagáveis ficaram sem peso (0),

Peso potencial construtivo: os lotes localizados em um zoneamento

3.5 RANKING

com potencial construtivo alto foram classificados com peso (2), os lotes em

Após a união das informações contidas nas planilhas foram estabelecidos

zoneamento de médio potencial construtivo pontuaram (1), e os em baixo

pesos para cada um dos elementos classificados nas 12 categorias de

potencial construtivo não pontuaram (0).

análise utilizadas, de acordo com os seguintes critérios: infraestrutura urbana, equipamentos urbanos comunitários, mobilidade urbana e legislação urbana, com o intuito de classificar os vazios mais bem localizados de acordo com a quantidade de infraestrutura proporcionada a eles. Os pesos foram classificados como: a)

Peso transporte público: no raio de abrangência dos pontos de

ônibus foi adotado o peso (1) e onde o raio não alcançou ficou sem peso (0). b)

Peso equipamentos coletivos: saúde, educação, segurança, áreas

de lazer dentro do raio receberam peso (1) e onde o raio não alcançou ficou

4.1 REGIONAIS ADMINISTRATIVAS DE VILA VELHA 4.2 OS VAZIOS NA REGIÃO 01

4.2.1 ÁREA DOS VAZIOS REGIÃO 1 4.2.2 MOBILIDADE URBANA REGIÃO 1 4.2.3 INFRAESTRUTURA URBANA REGIÃO 1 4.2.4 LEGISLAÇÃO URBANA REGIÃO 1 4.2.5 RANKING REGIÃO 1 4.3 REGIONAIS ADMINISTRATIVAS DE VILA VELHA 4.3.1 ÁREA DOS VAZIOS REGIÃO 5 4.3.2 MOBILIDADE URBANA REGIÃO 5 4.3.3 INFRAESTRUTURA URBANA REGIÃO 5 4.3.4 LEGISLAÇÃO URBANA REGIÃO 5 4.3.5 RANKING REGIÃO 5

CAPÍTULO 4 VILA VELHA

4. VILA VELHA

assim a população, e promovendo expansão do perímetro urbano da região.

Vila Velha é um município localizado na Região Metropolitana da Grande

Em função desse rápido crescimento urbano entre outros aspectos

Vitória, no estado do Espírito Santo, com população estimada em 486.388

históricos, a RMGV começou a estabelecer, mesmo que indiretamente,

habitantes em 2017 pelo Estatuto Brasileiro de Geografia e Estatística

espaços urbanos dispersos, com presença de vazios urbanos, que em sua

(IBGE).

maioria eram controlados por proprietários para objetivo especulativo

Fundada pelo português Vasco Coutinho em 23 de maio de 1535, foi sede

(BRASIL, 2017).

da capitania até 1549, quando a capital foi transferida para Vitória, que permanece até os dias atuais. De acordo com Dijairo Lima, historiador, a

4.1 REGIONAIS ADMINISTRATIVAS DE VILA VELHA

inauguração da luz elétrica pública em 1910, a instalação da água encanada

De acordo com Lei Municipal nº 4707/2008 a cidade é dividida em 5 (cinco)

em 1923 e o funcionamento dos bondes também nesse ano marcaram o

regiões. A região 01 (um) o grande Centro, que é compreendida pelos

início do desenvolvimento de Vila Velha. Com o surgimento dos bondes, o

bairros Centro; Boa Vista I; Boa Vista II; Vista da Penha; Coqueiral de

aquaviário que ligava a Capital à Vila Velha foi eliminado, despertando,

Itaparica; Cristóvão Colombo; Divino Espírito Santo; Glória; Ilha dos Ayres;

assim, expansão urbana ao longo da linha. E a partir do Centro até o bairro

Itapuã; Jaburuna; Jockey de Itaparica; Olaria; Praia da Costa; Praia das

Paul, aglomerados humanos foram surgindo, resultando nos populosos

Gaivotas; Praia de Itaparica; Residencial Coqueiral e Soteco. A região 02

bairros existentes hoje (VIEIRA, 2012).

(dois) o grande Ibes por Ibes; Araçás; Brisamar; Cocal; Darly Santos;

Em meados dos anos 1960, a Região Metropolitana da Grande Vitória

Guaranhuns; Ilha dos Bentos; Jardim Asteca; Jardim Colorado; Jardim

passou por significativa transformação urbana, ambiental e social,

Guadalajara; Jardim Guaranhuns; Nossa Senhora da Penha; Nova Itaparica;

principalmente com a implementação de grandes indústrias, como a

Novo México; Pontal das Garças; Santa Inês; Santa Mônica Popular; Santa

Companhia do Vale do Rio Doce (atual Vale), a Aracruz Celulose (Fibria

Mônica; Santos Dumont; Vila Guaranhuns e Vila Nova. Região 03 (três) a

atualmente), a Companhia Siderúrgica de Tubarão (CST, atual Arcelor

grande Aribiri por Aribiri; Argolas; Ataíde; Cavalieri; Chácara do Conde; Dom

Mittal), a Samarco, bem com a implementação do Centro Industrial da

João Batista; Garoto; Ilha da Conceição; Ilha das Flores; Paul; Pedra dos

Grande Vitória I e II. Considerando a política federal de erradicação dos

Búzios; Primeiro de Maio; Sagrada Família; Santa Rita; Vila Batista; Vila

cafezais e de outros projetos implementados, a base econômica e produtiva

Garrido e Zumbi dos Palmares. A região 04 (quatro), a grande Cobilândia

do estado foi sendo modificada, passando de predominantemente agrícola

por Cobilândia; Alecrim; Alvorada; Cobi de Baixo; Cobi de Cima; Industrial;

para indústrial de produtos primários, e com isso muitas pessoas do interior

Jardim do Vale; Jardim Marilândia; Nova América; Planalto; Rio Marinho;

do estado passaram a procurar essa região com objetivo de conseguir uma

Santa Clara; São Torquato; Vale Encantado e Pólo Empresarial Novo

vida melhor através de novas oportunidades de emprego, aumentando

México.

MAPA 1 - MAPA REGIÕES ADMINISTRATIVAS DE VILA VELHA E a Região 05 (cinco) a grande Jucu, por Barra do Jucu; Balneário Ponta da Fruta; Barramares; Cidade da Barra; Interlagos; Jabaeté; João Goulart; Morada da Barra; Morada do Sol; Morro da Lagoa; Normília da Cunha; Nova Ponta da Fruta; Ponta da Fruta; Praia dos Recifes; Riviera da Barra; Santa Paula I; Santa Paula II; São Conrado; Terra Vermelha; Ulisses Guimarães e Vinte e Três de Maio (PREFEITURA DE VILA VELHA, 2013). Conforme exposto nos capítulos anteriores o objetivo desse estudo se concentra em duas regiões. A região 01, conhecida como “Grande Centro”, possuidora de uma maior quantidade de bairros dotados de infraestrutura é composta tanto por edificações de uso comercial quanto de uso residencial, caracteriza-se também pela variedade do poder aquisitivo da população que ali habita. Todos esses itens serão levados em conta para conhecimento e análise dos vazios urbanos dessa região. De igual modo, será composta também a região 05 (cinco) “A Grande Juco”, que em contrapartida possui uma maior quantidade de vazios, mas pouco servidos de infraestrutura, por ser uma área considerada de expansão urbana, servindo para a verificação

da diferença dos vazios urbanos em áreas já consolidadas e áreas em expansão. O mapa abaixo ilustra as regiões administrativas de Vila Velha.

FONTE: Prefeitura de Vila Velha

4.2 OS VAZIOS NA REGIÃO 01

MAPA 2 - MAPA REGIÃO 01

A Região Administrativa 1, composta por 18 bairros, concentra a melhor infraestrutura urbana na cidade. Essa região apresenta também a maior representatividade

termos

demográficos

(147.279

habitantes

representando 35,5% da população total) e no número de domicílios (60.328 domicílios representando 38,4% do total da cidade), assim como indícios de um representativo número de imóveis funcionando como vazios urbanos, não cumprindo a função social da propriedade urbana. No mapa 2, podemse observar os bairros presentes nessa região, sendo uma grande parte de área litorânea (FERREIRA, et al, 2018).

FONTE: Prefeitura de Vila Velha

MAPA 3 - MAPA DE VAZIOS REGIÃO 01

4.2.1 ÁREA DOS VAZIOS REGIÃO 1 No mapa 3 podem-se observar os lotes vazios que estão classificados de acordo com sua metragem quadrada, ou seja, os lotes em vermelho são as maiores áreas enquanto os verdes caracterizam os de menores dimensões. Dessa maneira é possível observar juntamente com a tabela 4 que a maior parte dos vazios da Região 1 é entre 125m² e 360m², já que representam 38,29% do total de vazios. A quantidade total de lotes vazios é de 1951, isto é, 12,10% dessa regional é de vazios, uma área extensa, considerando que essa parte da cidade é a mais bem infraestruturada se comparada às outras 4 regiões. TABELA 4 - QUANTITATIVA REGIÃO 01 REGIÃO 01 - VILA VELHA ÁREA

TOTAL

Até 125 m²

QUANTIDA DE DE LOTES 1204

125 - 360 m²

LOTES OCUPADOS

LOTES VAZIOS

QUANTIDAD E DE LOTES

7,47

QUANTID ADE DE LOTES 1150

8,53

2,77

8986

55,73

8239

61,11

747

38,29

360 - 500 m²

2344

14,54

1953

14,48

391

20,04

500 - 1000 m²

2620

16,25

1999

14,83

621

31,83

1000 - 2000 m²

925

5,74

0,88

118

6,05

Acima de 2000 m² TOTAL

0,27

0,18

1,03

16123

100

13483

100

1951

100

118

FONTE: Produzido pelo autora FONTE: Produzido pela autora

4.2.2 MOBILIDADE URBANA REGIÃO 1 A hierarquia viária é uma ramificação da Mobilidade Urbana. Esta engloba a classificação das vias como arterial, coletora e local, que serão explicadas nos próximos parágrafos. Com base nisso, as testadas dos lotes voltadas para as vias foram avaliadas e classificadas conforme tal hierarquia através de dois mapas, que representam e mostram que realmente a infraestrutura é bem estendida por toda a Região 1. No mapa 4 pode-se notar em vermelho todos os lotes vazios com todas as testadas voltadas para vias locais, ou seja, vias sem o uso de semáforos, destinada principalmente pra áreas mais locais ou restritas. Já em laranja, é possível notar todos os lotes com pelo menos uma de suas testadas voltadas para uma via classificada pelo PDM como coletora, que são as vias com o objetivo de distribuir e coletar o trânsito com necessidade de sair ou entrar em vias rápidas, também chamadas de arteriais. Por último, em verde, os lotes com pelo menos uma de suas testadas voltada para uma via arterial, vias de tráfego mais intenso, controladas por semáforos.

MAPA 4 - HIERARQUIA VIÁRIA

TABELA 5 – HIERARQUIA VIARIA QUANTITATIVO DE VAZIOS x HIERARQUIA VIÁRIA ÁRE A

LOTES VAZIOS EM VIAS ARTERIAIS

LOTES VAZIOS

LOTES VAZIOS EM VIAS COLETORAS

LOTES VAZIOS EM VIAS LOCAIS

UN .

M²

UN.

M²

UN.

M²

UN.

M²

5052, 98

0,14

243,94

0,02

224,37

0,18

4584, 68

0,21

747

20470 1,55

5,61

15023, 38

1,11

9523,6 3

7,56

658

1801 54,63

8,28

391

16780 0,27

4,60

31149, 90

2,31

9298,6 1

7,39

300

1273 51,76

5,86

621

40766 3,83

11,17

253

166163 ,51

12,32

62166, 09

49,38

280

1793 34,23

8,25

87791 ,36

2,41

20452, 77

1,52

11828, 22

9,40

5551 0,37

2,55

27764 42,46

76,08

111580 4,18

82,72

32856, 56

26,10

1627 781,7 4

74,85

TOT

195

36494

100,0

52,45

100,00

164

100,00

1368

717,4

Até 125 m² 125 360 m² 360 500 m² 500 1000 m² 1000 2000 m² Acim a de 2000 m²

419

FONTE: Produzido pela autora

134883 7,68

12589 7,48

2174 100,00

FONTE: Produzido pela autora

De igual modo os lotes com pelo menos uma de suas testadas voltados para as vias pavimentadas foram marcados de verde e os que tinha todas suas testadas voltadas para vias não pavimentadas de vermelho, como mostra o mapa 5. A tabela 6 verifica e compara se a testada dos lotes está virada para vias pavimentadas ou não pavimentadas, e também verifica onde há a existência de ciclovias, ciclofaixas e ciclorotas a fim de conseguir avaliar esses lotes de forma positiva, sendo estes identificados no mapa 5 através de uma linha laranja tracejada. Observa-se que a maior parte dos lotes em vias não pavimentadas são acima de 2.000m² somando um total de 824.064,61m². Isso representa 22, 58% da área dos vazios da região 1.

MAPA 5 – REVESTIMENTO DAS VIAS E CICLOMOBILIDADE

Tabela 6 - PAVIMENTAÇÃO DAS VIAS E CICLOMOBILIDADE QUANTITATIVO DE VAZIOS x PAVIMENTAÇÃO DAS VIAS E AS CICLOVIAS EXISTENTES LOTES VAZIOS EM VIAS PAVIMENTADAS

LOTES VAZIOS ÁREA

LOTES VAZIOS VOLTADOS PARA CICLOVIA

LOTES VAZIOS EM VIAS NÃO PAVIMENTADAS

UN .

M²

UN .

M²

UN.

M²

U N.

M²

Até 125 m²

5052, 98

0,14 %

3904,1 0

0,14

1148,8 8

0,1 4

423,84

0,6 3

125 - 360 m²

74 7

20470 1,55

5,61 %

44 6

119617 ,84

4,23

301

85083, 71

10, 32

4178,5 3

6,1 7

360 - 500 m²

39 1

16780 0,27

4,60 %

27 8

119978 ,05

4,25

113

47822, 22

5,8 0

14768, 59

21, 80

500 - 1000 m²

62 1

40766 3,83

11,1 7%

43 5

284333 ,95

10,06

186

12332 9,88

14, 97

29505, 43

43, 55

1000 2000 m²

87791 ,36

2,41 %

79169, 50

2,80

8621,8 6

1,0 5

11907, 75

17, 58

+2000 m²

27764 42,46

76,0 8%

221838 4,42

78,52

55805 8,06

67, 72

6967,9 0

10, 28

TOTAL

19 51

36494 52,45

100, 00%

13 21

282538 7,86

100,00

630

82406 4,61

100 ,00

11 3

67752, 04

100 ,00

FONTE: Produzido pela autora

Ainda em Mobilidade Urbana, os pontos de ônibus foram avaliados com um

MAPA 6 - PONTO DE ÔNIBUS

raio de 500m, ou seja, todos os lotes dentro deste raio são abastecidos por pelo menos um ponto. No total foram 1.866 lotes dentro do raio de abrangência, ficado de fora apenas 85 lotes, como pode ser visto na tabela 7 e ilustrado no mapa 6. Tabela 7 - Ponto de Ônibus PONTO DE ONIBUS LOTES VAZIOS NA REGIÃO 1 ÁREA

Até 125 m² 125 - 360 m² 360 - 500 m² 500 - 1000 m²

m²

QUANTIDADE TOTAL DE LOTES

5052,98

0,02

0,71

747

0,59

391

1,42

621

0,31

96,95

100

1951

204701,5 5 167800,2 7 407663,8 3

1000 - 2000 m²

87791,36

Acima de 2000 m²

2776445 2,46 2863746 2,45

TOTAL

LOTES VAZIOS DENTRO DO RAIO m²

4898,4 03 18637 2,4 16189 0,4 40663 3,5 86425, 87 27425, 87 87364 6,4

0,5 6 21, 33 18, 53 46, 54 9,8 9 3,1 4 100

QUANTIDADE DE LOTES 52 685 376 619 66

68 1866

FONTE: Produzido pela autora

MAPA 7 - ÁREAS ALAGÁVEIS

4.2.INFRAESTRUTURA URBANA REGIÃO 1 A Infraestrutura Urbana abrange diversos temas, esses sendo apresentados neste trabalho como Drenagem Urbana (áreas alagáveis) e Equipamentos Urbanos Comunitários. Quanto à Drenagem Urbana, faz-se necessário avaliar as áreas alagáveis, que são todos os lotes que possuem a possibilidade de alagar devido ao sistema de drenagem funcionando de forma ineficiente. Consequentemente,

essas áreas recebem uma avaliação inferior se comparada às que não estão nesses locais. O mapa 7 mostra todos os pontos da Região 01 que estão classificados quanto à essa possibilidade. Já a tabela 8, representa um quantitativo de vazios e suas áreas alagáveis, ou seja, todas as unidades classificadas por suas metragens e a somatória dessas unidades em forma de metros quadrados e porcentagem. Assim, é

possível perceber que 18,81% dessa região possui seus lotes vazios em áreas com problemas de drenagem urbana.

Tabela 8 – Áreas Alagáveis QUANTITATIVO DE VAZIOS x ÁREA ALAGÁVEL ÁREA

LOTES VAZIOS EM ÁREAS ALAGÁVEIS

LOTES VAZIOS UN.

M²

UN.

M²

Até 125 m²

5052,98

0,14

2542,42

0,37

125 - 360 m²

747

204701,55

5,61

265

72287,36

10,53

360 - 500 m²

391

167800,27

4,60

29688,48

4,32

500 - 1000 m²

621

407663,83

11,17

30269,89

4,41

1000 - 2000 m²

87791,36

2,41

11829,27

1,72

Acima de 2000 m²

2776442,46

76,08

539970,79

78,65

TOTAL

1951

3649452,45

100,00

429

686588,21

100,0

FONTE: Produzido pela autora

Ainda dentro de Equipamentos Urbanos Comunitários, é necessário abordar

MAPA 8 - ENSINO INFANTIL

a educação, que foi mapeada e dividida em ensino infantil, fundamental, médio e superior. Cada uma dessas classificações gerou um mapa e uma tabela que demonstram a quantidade de vazios em cada raio de cada

categoria. Dessa forma, na tabela 9, a partir da contabilização dos dados referentes à metragem quadrada, porcentagem e quantidade total de lotes, é possível observar 1.128 lotes vazios dentro de um raio de 300m, sendo 8,61% a somatória da área de ensino infantil em relação à área total de vazios da região. Tabela 9 - Ensino Infantil ÁREA

Até 125 m² 125 - 360 m² 360 - 500 m² 500 - 1000 m² 1000 2000 m² Acima de 2000 m² TOTAL

ENSINO INFANTIL LOTES VAZIOS NA REGIÃO 1 QUANTIDA m² % DE TOTAL DE LOTES

5052,98 204701,5 5 167800,2 7 407663,8 3 87791,36

0,02 0,71

54 747

0,59

391

1,42

621

0,31

27764452 ,46 28637462 ,45

96,95

100

1951

LOTES VAZIOS DENTRO DO RAIO QUANTIDA m² % DE DE LOTES

3944,38 102201, 89 106908, 72 239843, 03 58156,4 7 1957071 ,44 2468125 ,93

0,16 4,14

42 384

4,33

248

9,72

366

2,36

79,29

100

1128

FONTE: Produzido pela autora

Em relação ao Ensino Fundamental, em um raio de 800m é possível

MAPA 9 - ENSINO FUNDAMENTAL

visualizar, através de um mapa e de uma tabela, que existem 1.822 lotes vazios. Considerando que o total de lotes vazios da Região 01 é de 1.951, logo, vale ressaltar que apenas 129 lotes nessa condição não possuem a

presença de escolas de nível fundamental. Observa-se que os poucos lotes que ficaram de fora são encontrados em sua maioria no bairro Jockey de Itaparica, no extremo da Região 01. Apesar desse resultado em relação à quantidade de lotes, a questão da metragem quadrada já mostra outros números. Cerca de 88% da área total é dotada dessa infraestrutura, mostrando que a maioria dos lotes que ficou de fora do raio tinha sua área maior que 2.000m², já a maior parte dentro do raio era entre 125m² e 360m². Assim, a maioria dos lotes, dentro do raio de 800m, em relação às escolas de Ensino Fundamental, apesar de estarem em grande quantidade, é de pequena metragem. Tabela 10 - Ensino Fundamental ÁREA

Até 125 m² 125 - 360 m² 360 - 500 m²

500 - 1000 m² 1000 - 2000 m² Acima de 2000 m² TOTAL

ENSINO FUNDAMENTAL LOTES VAZIOS NA REGIÃO 1 LOTES VAZIOS DENTRO DO RAIO QUANTIDADE QUANTIDADE m² % m² % TOTAL DE DE LOTES LOTES 5052,98 0,02 54 4848,58 0,14 52 184560,2 5,24 204701,55 0,71 747 678 4 153779,9 4,37 167800,27 0,59 391 359 6 395045,3 11,2 407663,83 1,42 621 600 6 2 87791,36 0,31 67 85093,19 2,42 65 27764452,46 28637462,45

FONTE: Produzido pela autora

96,9 5 100

71 1951

2697280, 47 3520607, 8

76,6 1 100

68 1822 FONTE: Produzido pela autora

Quanto ao Ensino Médio, o mapa 10 e a tabela 11 que analisam o raio de

MAPA 10 - ENSINO MÉDIO

1.600m mostram que há o preenchimento de 100% da região, abrangendo a totalidade dos lotes, diferentemente do Ensino Infantil e Fundamental. Tabela 11 - Ensino médio ENSINO MÉDIO LOTES VAZIOS NA REGIÃO 1 ÁREA Até 125 m² 125 - 360 m² 360 - 500 m² 500 - 1000 m² 1000 - 2000 m² Acima de 2000 m² TOTAL

m²

QUANTIDADE TOTAL DE LOTES

5052,98 204701,5 5 167800,2 7 407663,8 3

0,02

0,71

747

0,59

391

1,42

621

87791,36

0,31

96,95

100

1951

2776445 2,46 2863746 2,45

LOTES VAZIOS DENTRO DO RAIO m² 5052,98 204701, 55 167800, 27 407663, 83 87791,3 6 2776445 2,46 2863746 2,45

QUANTIDADE DE LOTES

0,02

0,71

747

0,59

391

1,42

621

0,31

96,95

100

1951

FONTE: Produzido pela autora

Finalizando os mapas de ensino, por último, vem de ensino superior, com

MAPA 11 - ENSINO SUPERIOR

raio de 2.000m. Com 1446 lotes dentro desse raio, totalizando uma área de 2.931.057m², que representa 89,77% da área total dos vazios da região 1, e novamente isso acontece por conta da maior parte dos vazios fora do raio,

ser acima de 2.000m² e a maior parte dos que estão dentro estão entre 125m² e 360m², como pode ser observado no mapa 11 que ilustra esses valores claramente. Tabela 12 - Ensino Superior ÁREA

Até 125 m² 125 - 360 m² 360 - 500 m² 500 - 1000 m² 1000 - 2000 m² Acima de 2000 m² TOTAL

ENSINO SUPERIOR LOTES VAZIOS NA REGIÃO 1 QUANTIDA m² % DE TOTAL DE LOTES

LOTES VAZIOS DENTRO DO RAIO QUANTIDA m² % DE DE LOTES

5052,98 204701,55 167800,27 407663,83 87791,36

0,02 0,71 0,59 1,42 0,31

54 747 391 621 67

4738,069 168203,7 143879,5 218217,8 63075,88

0,16 5,74 4,91 7,45 2,15

51 620 337 335 48

27764452,4 6 28637462,4 5

96,95

2332942

79,59

100

1951

2931057

100

1446

FONTE: Produzido pela autora

Outro tema dentro de Equipamentos Urbanos Comunitários é a área da

MAPA 12 – SAÚDE

saúde, que pode ser avaliado a seguir através do mapa 12 e da tabela 13 partindo da análise de um raio de 1.000m. Como pode ser observado no mapa, existe uma região mais ao sul que fica

de fora do raio de 1.000m, bem como outras áreas menores localizadas mais nas extremidades. Como mostra a tabela 14, os lotes que ficaram do lado de fora totalizam 1.350 unidades, o que representa uma área de 2.826.749,947m², que retrata 9,87% da metragem quadrada total dos vazios dessa região. Tabela 13 - Saúde SAÚDE ÁREA

Até 125 m² 125 - 360 m² 360 - 500 m² 500 - 1000 m² 1000 - 2000 m² Acima de 2000 m² TOTAL

LOTES VAZIOS NA REGIÃO 1 m²

5052,98

0,02

QUANTIDA DE DE LOTES 54

204701,55

0,71

167800,27

LOTES VAZIOS DENTRO DO RAIO

3610,434

0,13

QUANTIDA DE DE LOTES 40

747

150356,586

5,32

594

0,59

391

128216,699

4,54

317

407663,83

1,42

621

180192,082

6,37

301

87791,36

0,31

38499,1675

1,36

27764452,4 6 28637462,4 5

96,95

2325874,978

82,28

100

1951

2826749,947

100

1350

m²

FONTE: Produzido pela autora

Já na questão da segurança, os números melhoram um pouco, abrangendo

MAPA 13 – SEGURANÇA

o total de 1.831 lotes em um raio de 2.000m, 87,5% da área total dos vazios, como pode ser verificado na tabela 14 e ilustrado no mapa 13.

Tabela 14 - Segurança ÁREA

Até 125 m² 125 - 360 m² 360 - 500 m² 500 - 1000 m² 1000 - 2000 m² Acima de 2000 m² TOTAL

SEGURANÇA LOTES VAZIOS NA REGIÃO 1 QUANTID m² % ADE DE LOTES 5052,98 0,02 54 204701,55 0,71 747

LOTES VAZIOS DENTRO DO RAIO m² % QUANTID ADE DE LOTES 4856,970401 0,14 37 203892,6598 5,70 745

167800,27

0,59

391

166056,4208

4,64

386

407663,83

1,42

621

345850,3896

9,67

531

87791,36

0,31

80273,98734

2,24

27764452,46

96,95

2776442,476

77,61

28637462,45

100

1951

3577372,904

100

1831

FONTE: Produzido pela autora

Quanto aos Equipamentos Urbanos Comunitários no critério social, foram

MAPA 14 - SOCIAL (CRAS)

levantados mapa e tabela a partir de uma análise de um raio de 300m referente aos edifícios de Centro de Referência de Assistência Social (CRAS). O resultado foi diferente da maior parte do levantamento

considerando até então, pois somente 54 lotes foram abrangidos pelo raio, o que representou uma área de 51.919,09m², isto é, apenas 0,18% da área total de vazios dessa região, como pode ser observado na tabela 15. No mapa 14 fica evidente essa divergência em

relação aos outros

equipamentos de infraestrutura urbana. Tabela 15 - Centros de Referência de Assistência Social SOCIAL (CRAS) ÁREA

Até 125 m² 125 - 360 m² 360 - 500 m² 500 - 1000 m² 1000 - 2000 m² Acima de 2000 m² TOTAL

LOTES VAZIOS NA REGIÃO 1 m²

5052,98 204701, 55 167800, 27 407663, 83 87791,3 6 2776445 2,46 2863746 2,45

0,02 0,71 0,59

QUANTIDADE DE LOTES

LOTES VAZIOS DENTRO DO RAIO QUANTIDADE DE LOTES

m²

173,07

0,33

747

4126,77

7,95

391

4813,59

9,27

1,42

621

11013,85

21,21

0,31

7723,46

14,88

96,95

24068,35

46,36

100

1951

51919,09

100

FONTE: Produzido pela autora

Com relação aos Equipamentos Urbanos Comunitários, ao avaliar as áreas

MAPA 15 – ÁREAS DE LAZER

de lazer, seguindo a avaliação dos critérios, temos o mapa 6, que mostra essas áreas existentes na Região 01, como orlas, praças e parques. Essas áreas de lazer representadas no mapa 15, foram evidenciadas por meio de

seus raios de abrangência, isto é, as áreas que esses espaços alcançam na cidade. Tabela 16 – ORLAS ÁREA

ORLAS LOTES VAZIOS NA REGIÃO 1 QUANTIDAD m² % E DE LOTES

LOTES VAZIOS DENTRO DO RAIO QUANTIDA m² % DE DE LOTES 100,4 0,01 1

Até 125 m²

5052,98

0,02

125 - 360 m²

204701,55

0,71

747

46389,44

2,49

154

360 - 500 m²

167800,27

0,59

391

64589,42

3,46

148

500 - 1000 m²

407663,83

1,42

621

298384

15,99

448

1000 - 2000 m² Acima de 2000 m² TOTAL

87791,36

0,31

49211,94

2,64

27764452, 46 28637462, 45

96,95

75,43

100

1951

1407908, 42 1866583, 62

100

830

FONTE: Produzido pela autora

Na tabela 16, observa-se que 42,54% dos lotes vazios encontram-se no raio de 600m da orla, e que a maior parte são os lotes acima de 2.000m². Dessa forma, os lotes dentro do raio das praças e parques (TABELA 17 E 18) quando somados, totalizam uma área igual a 4372837,65m² que representa 15,26% da área total dos vazios, sendo essas áreas as que possuem espaços de lazer, uma área privilegiada.

FONTE: Produzido pela autora

Tabela 17 – PRAÇAS PRAÇAS ÁREA m²

LOTES VAZIOS NA REGIÃO 1 QUANTIDAD % E DE LOTES

Até 125 m²

5052,98

0,02

125 - 360 m²

204701,55

0,71

747

360 - 500 m²

167800,27

0,59

391

500 - 1000 m²

407663,83

1,42

621

1000 - 2000 m² Acima de 2000 m² TOTAL

87791,36

0,31

27764452, 46 28637462, 45

96,95

100

1951

LOTES VAZIOS DENTRO DO RAIO QUANTIDA m² % DE DE LOTES 3055,81 0,15 48 100794,7 6 63524,49

5,03

377

3,17

149

191408,0 9 57639,81

9,55

292

2,87

1588812, 73 2005235, 69

79,23

100

954

FONTE: Produzido pela autora

Tabela 18 - PARQUES PARQUES ÁREA

LOTES VAZIOS NA REGIÃO 1 QUANTIDAD m² % E DE LOTES

LOTES VAZIOS DENTRO DO RAIO QUANTIDAD m² % E DE LOTES

Até 125 m²

5052,98

0,02

1892,55

0,08

125 - 360 m²

204701,55

0,71

747

82780,03

3,50

295

360 - 500 m²

167800,27

0,59

391

45325,61

1,91

109

500 - 1000 m²

407663,83

1,42

621

56200,19

2,37

1000 - 2000 m² Acima de 2000 m² TOTAL

87791,36

0,31

36371,92

1,54

27764452, 46 28637462, 45

96,95

90,60

100

1951

2145031, 66 2367601, 96

100

573

FONTE: Produzido pela autora

MAPA 16 – POTENCIAL CONSTRUTIVO

4.2.4 LEGISLAÇÃO URBANA Concluindo as análises da Região 01, através do mapa 16 e das tabelas 19 e 20, é possível observar o potencial construtivo dessa região. Esse potencial foi estabelecido de acordo com o zoneamento potencial baixo,

médio e alto de acordo com o PDM de Vila Velha. Na tabela 19, nota-se a quantidade de lotes vazios e sua metragem quadrada de acordo com a classificação do potencial, observando que os lotes categorizados como de alto potencial somam a maior parte dessa área.

Tabela 19 - Critérios para Valores do Potencial Construtivo CRITÉRIO DE ESTABELECIMENTO DO POTENCIAL CONSTRUTIVO ADOTADO ZONA ZEE3 ZEIA A ZEIA B ZEIU - Estruturação e Integração I ZEIU - Pólo Glória ZOP 1 ZOP 2 ZOP 4 ZOP 5 ZPAC 1 ZPAC 2

CA 1 2,5 1 1 2,92 2,5 3 1,5 3

POTENCIAL CONSTRUTIVO BAIXO BAIXO BAIXO ALTO BAIXO BAIXO ALTO ALTO ALTO MÉDIO ALTO

FONTE: Produzido pela autora

Tabela 20 - Potencial construtivo região 1 QUANTITATIVO DE VAZIOS x POTENCIAL CONSTRUTIVO ÁREA

LOTES VAZIOS UN. 54

M² 5052,98

% 0,14

UN. 29

M² 2780,58

% 0,24

POTENCIAL CONSTRUTIVO MÉDIO UN. M² 20 1779,33

125 - 360 m²

747

204701,55

5,61

430

118433,12

10,27

163

43251,83

4,10

148

41155,84

4,34

360 - 500 m²

391

167800,27

4,60

268

115415,43

10,01

14121,84

1,34

34280,18

3,62

500 1000 m²

621

407663,83

11,17

438

286510,86

24,85

12332,6

1,17

141

93520,35

9,86

1000 2000 m²

87791,36

2,41

39501,96

3,43

9604,35

0,91

18538,08

1,96

Acima de 2000 m²

2776442,46

76,08

590158,56

51,19

974076,43

92,31

760206,58

80,17

TOTAL

1951

3649452,45

100,00

1233

1152800,51

100,00

249

1055166,38

100,00

407

948194,1

100,00

ALTO Até 125 m²

FONTE: Produzido pela autora

% 0,17

UN. 5

BAIXO M² 493,07

% 0,05

4.2.5 RANKING REGIÃO 1

MAPA 17 – RANKING

O ranking é a união de todos os critérios utilizados e mapeados anteriormente, com a somatória das pontuações dada a cada um deles, como já foi demonstrado no capitulo 3 referente à metodologia, os lotes de

cor verde são os de piro classificação e os de cor vermelha de melhor classificação. Como mostra na tabela 21, a pontuação com maior quantidade de lotes foi a de nota 7, representando 41,36% de todos os lotes vazios, somando uma área de 979.826,23 m². Tabela 21 – Resultado final Ranking

TABELA RESULTADO FINAL RANKING NOTA UN. ÁREA (m2) % 1 10 2.487,34 0,10 9 131 304.507,32 12,85 Alta 8 166 325.709,51 13,75 7 500 979.826,23 41,36 Subtotal 797 1.612.530,40 68,07 6 373 196.619,58 8,30 Média 5 336 216.204,78 9,13 4 295 232.734,96 9,82 Subtotal 1004 645.559,32 27,25 3 102 69.454,53 2,93 Baixa 2 36 39.865,46 1,68 0 3 1.633,55 0,07 Subtotal 141 110.953,54 4,68 TOTAL 1942 100,00 FONTE: FERREIRA et al, 2018

FONTE: Produzido pela autora

4.3. OS VAZIOS NA REGIÃ0 05

MAPA 18 - MAPA REGIÃO 05

A regional 05 é conhecida como a área que possui menos infraestrutura, conforme mencionado anteriormente. Por ser uma área de expansão

urbana, possui muitos vazios urbanos, uma grande área residencial, bairros com população diversificada economicamente e é caracterizada pela sua baixa densidade. No mapa 18, podem-se observar os bairros presentes nessa região.

FONTE: Prefeitura de Vila Velha

4.3.1 ÁREA DOS VAZIOS NA REGIÃO 5

MAPA 19 - MAPA DE VAZIOS REGIÃO 05

Já no mapa 19, observam-se os lotes vazios que estão classificados de acordo com sua metragem quadrada, ou seja, os lotes em vermelho são as maiores áreas enquanto os verdes caracterizam os de menores dimensões.

Dessa forma é possível observar juntamente com a tabela 22, que a maior parte dos vazios da Região 5 estão acima de 2.000m², já que representam 41,89% do total da área de vazios, sendo a quantidade total de lotes vazios igual a 12.255. Tabela 22 - QUANTITATIVA REGIÃO 05

LOTES VAZIOS NA REGIÃO 5

LOTES OCUPADOS NA REGIÃ0 5

ÁREA

m²

QUANTIDA DE DE LOTES

m²

QUANTIDA DE DE LOTES

Até 125 m² 125 - 360 m² 360 - 500 m² 500 1000 m² 1000 2000 m² Acima de 2000 m² TOTAL

17217,05

0,25

154

3,24

2438

2056349, 55 1520157, 40 402176,2 0 78982,13

29,32

7385

33,29

11490

21,68

3803

12,91

2407

5,74

646

10,83

1256

1,13

4,57

262

2937518, 57 7012400, 91

41,89

209

35,15

253

100

12255

249264 ,7 256084 2 993325 ,8 832893 ,5 351471 ,4 270404 3 769184 0

100

18106

FONTE: Produzido pela autora

4.3.2 MOBILIDADE URBANA Uma das avaliações feitas foi das testadas dos lotes voltados para as vias, na qual foi observada a hierarquia viária e a sua pavimentação, gerando dois mapas, que representam e mostram que realmente a infraestrutura é bem estendida por toda a Região 5. No mapa 20, podem-se notar em vermelho todos os lotes vazios com todas as testadas voltadas para vias locais, ou seja, vias sem o uso de semáforos, destinadas principalmente para áreas mais locais ou restritas. Já em laranja, é possível notar todos os lotes com pelo menos uma de suas testadas voltadas para uma via classificada pelo PDM como coletora, que são as vias com o objetivo de distribuir e coletar o trânsito com necessidade de sair ou entrar em vias rápidas, também chamadas de arteriais. Por último, em verde, os lotes com pelo menos uma de suas testadas voltada para uma via arterial, vias de tráfego mais intenso, controladas por semáforos. TABELA 23 – Hierarquia Viária

MAPA 20 - HIERARQUIA VIÁRIA

QUANTITATIVO DE VAZIOS x HIERARQUIA VIÁRIA LOTES VAZIOS NA REGIÃO 5 LOTES VAZIOS EM VIAS ARTERIAIS

ÁREA

m²

QUANTIDADE DE LOTES

m²

QUANTIDADE DE LOTES

Até 125 m²

17217.05

0.25

154

0.00

125 - 360 m²

2056349.55

29.32

7385

88.678.731

1.46

360 - 500 m²

1520157.40

21.68

3803

23.458.713

3.87

500 - 1000 m²

402176.20

5.74

646

24.877.838

4.11

1000 - 2000 m²

78982.13

1.13

22.269.399

0.37

2937518.57

41.89

209

546198.94

90.19

Acima de 2000 m² TOTAL

ÁREA

7012400.91 100 12255 LOTES VAZIOS EM VIAS COLETORAS QUANTIDADE DE m² % LOTES

605630.31 100 142 LOTES VAZIOS EM VIAS LOCAIS QUANTIDADE m² % DE LOTES

Até 125 m²

0.00

1.721.704.568

0.27

154

125 - 360 m²

281.803.009

4.50

2.047.199.874

31.98

7354

360 - 500 m²

4.322.049.866

6.90

1,496,266

23.38

3748

500 - 1000 m²

2.346.726.013

37.49

3.749.516.393

5.86

605

1000 - 2000 m²

0.00

7.675.519.025

1.20

Acima de 2000 m²

319.876.001

51.10

2.388.120.867

37.31

190

TOTAL

6.259.494.019

100

6.400.511.101

100

12107

FONTE: Produzido pela autora

De igual modo, os lotes com pelo menos uma de suas testadas voltada para as vias pavimentadas foi marcada em verde e os que tinham todas suas testadas voltadas para vias não pavimentadas em vermelho, como mostra o mapa 21. A tabela 24 verifica e compara os lotes com testada virada para vias que estão ou não pavimentadas. Observa-se que a maior parte dos lotes em vias não pavimentadas são de 125m² a 360m² somando um total de 1.891.615m². Isso representa 26,97% da área dos vazios da região 5

MAPA 21 - REVESTIMENTO DAS VIAS

Tabela 24 - PAVIMENTAÇÃO DAS VIAS ÁREA

QUANTITATIVO DE VAZIOS x REVESTIMENTO VIÁRIO LOTES VAZIOS NA REGIÃO 5 LOTES VAZIOS EM VIAS PAVIMENTADAS m² % QUANTIDADE m² % QUANTIDADE DE LOTES DE LOTES

Até 125 m²

17217,05

0,25

154

125 - 360 m²

29,32

7385

21,68

3803

500 - 1000 m²

2056349,5 5 1520157,4 0 402176,20

5,74

646

1000 - 2000 m²

78982,13

1,13

Acima de 2000 m² TOTAL

2937518,5 41,89 209 407483, 48,40 22 7 3 7012400,9 100 12255 841965, 100 1155 1 2 QUANTITATIVO DE VAZIOS x REVESTIMENTO VIÁRIA LOTES VAZIOS NA REGIÃO 5 LOTES VAZIOS EM VIAS NÃO PAVIMENTADAS m² % QUANTIDADE m² % QUANTIDADE DE LOTES DE LOTES

360 - 500 m²

ÁREA

Até 125 m²

17217,05

0,25

154

125 - 360 m²

29,32

7385

21,68

3803

500 - 1000 m²

2056349,5 5 1520157,4 0 402176,20

5,74

646

1000 - 2000 m²

78982,13

1,13

Acima de 2000 m² TOTAL

2937518,5 7 7012400,9 1

41,89

209

100

12255

360 - 500 m²

1828,60 2 164734, 8 157750, 2 86405,0 8 23763,2

15388,4 4 189161 5 136240 7 315771, 1 55218,9 3 253003 5 617043 6

0,22

19,57

570

18,74

390

10,26

139

2,82

0,25

137

30,66

6815

22,08

3413

5,12

507

0,89

41,00

187

100

11100

FONTE: Produzido pela autora FONTE: Produzido pela autora

Ainda tratando da mobilidade na região 5, o transporte coletivo, através da

MAPA 22 - PONTO DE ÔNIBUS

análise de um raio de 500m, foram avaliados os pontos de ônibus por sua existência. Vale ressaltar que não necessariamente esses pontos são realmente suficientes em questão de tráfego e de mobiliários. Dessa forma,

de acordo com a tabela 25, é possível perceber que 5.039 lotes não foram englobados pelo raio, totalizando uma área de 3.696.622,84m². Dessa forma, o raio alcança 52,71% da área da região, como também pode ser visto no mapa 22. Tabela 25 - Ponto de Ônibus PONTO DE ONIBUS ÁREA

LOTES VAZIOS NA REGIÃO 5

LOTES VAZIOS DENTRO DO RAIO

m²

QUANTIDAD E DE LOTES

m²

Até 125 m²

17217,05

0,25

154

125 - 360 m²

2056349, 55 1520157, 40 402176,2 0 78982,13

29,32

7385

21,68

3803

5,74

646

1,13

2937518, 57 7012400, 91

41,89

209

100

12255

17271,04 57 1150297, 3 755373,7 8 309865,3 98 56243,51 01 1407571, 8 3696622, 84

360 - 500 m² 500 - 1000 m² 1000 - 2000 m² Acima de 2000 m² TOTAL

0,47

QUANTIDA DE DE LOTES 154

31,12

4546

20,43

1846

8,38

500

1,52

38,08

129

100

7216

FONTE: Produzido pela autora

MAPA 23 - ÁREAS ALAGÁVEIS

4.3.2 INFRAESTRUTURA URBANA NA REGIÃO 5 Como já dito anteriormente, a Infraestrutura Urbana abrange diversos temas, esses sendo apresentados neste trabalho como Drenagem Urbana (áreas alagáveis) e Equipamentos Urbanos Comunitários (saúde, educação, social,

segurança e lazer). Se tratando da drenagem urbana, foram avaliadas as áreas alagáveis desta região, como pode ser visto no Mapa 23 e na Tabela 26, onde mostra que 8,12% da metragem quadrada dessa região possui seus lotes vazios em áreas com problemas de drenagem urbana um total de 1.604 lotes. Tabela 26 – Áreas Alagáveis ÁREAS ALAGAVEIS ÁREA

Até 125 m² 125 - 360 m² 360 - 500 m²

500 - 1000 m² 1000 - 2000 m² Acima de 2000 m² TOTAL

LOTES VAZIOS NA REGIÃO 5 m²

17217,0 5 205634 9,55 152015 7,40 402176, 20 78982,1 3 293751 8,57 701240 0,91

0,25

QUANTID ADE DE LOTES 154

29,32

7385

21,68

3803

5,74

646

1,13

41,89

209

100

12255

LOTES VAZIOS DENTRO DO RAIO m²

6204,086 685 218402,6 138 227376,4 859 73931,09 491 10927,20 007 32663,09 985 569504,5 812

1,09

QUANTIDA DE DE LOTES 60

38,35

867

39,93

545

12,98

118

1,92

5,74

100

1604

FONTE: Produzido pela autora

Posteriormente, a área da educação foi mapeada e dividida em ensino

MAPA 24 - ENSINO INFANTIL

infantil, fundamental, médio e superior. Cada uma dessas classificações gerou um mapa e uma tabela demonstrando a quantidade de vazios em cada raio de cada categoria.

Desta forma, começando pelo ensino infantil, a tabela 27, mostra que 277 lotes vazios estão dentro do raio de 300m, somando um percentil de 1,67 de área total dos vazios da região 5.

Tabela 27 - Ensino Infantil ENSINO INFANTIL ÁREA

Até 125 m² 125 - 360 m² 360 - 500 m² 500 - 1000 m² 1000 - 2000 m² Acima de 2000 m² TOTAL

LOTES VAZIOS NA REGIÃO 5

LOTES VAZIOS DENTRO DO RAIO

QUANTIDA DE DE LOTES 154 7385

1239,566 40454,3

3803

15222,13

646 58

17391,34 2340,4

1,06 34,48 12,97 14,82 1,99

41,89

209

40695,86

34,68

100

12255

117343,6

100

277

m²

17217,05 2056349,55 1520157,40 402176,20 78982,13

0,25 29,32 21,68 5,74 1,13

2937518,57 7012400,91

m²

QUANTIDA DE DE LOTES 11 198 35 28 2

FONTE: Produzido pela autora

Em relação ao Ensino Fundamental, em um raio de 800m é possível

MAPA 25 - ENSINO FUNDAMENTAL

visualizar, através de um mapa e de uma tabela, que existem 5.299 lotes vazios. Considerando que a região possui 12.255 lotes vazios no total, esse não é um resultado muito bom, tendo 3.231.672m² de área de lotes não

englobados pelo raio.

Tabela 28 - Ensino Fundamental ÁREA

ENSINO FUNDAMENTAL LOTES VAZIOS NA REGIÃO 5 LOTES VAZIOS DENTRO DO RAIO

Até 125 m²

17217,05

0,25

QUANTIDA DE DE LOTES 154

16711,43

0,52

QUANTIDA DE DE LOTES 149

125 - 360 m² 360 - 500 m²

2056349,55 1520157,40

29,32 21,68

7385 3803

908079,1 380548,2

28,10 11,78

3735 932

500 - 1000 m² 1000 - 2000 m² Acima de 2000 m² TOTAL

402176,20 78982,13

5,74 1,13

646 58

190803,5 47697,26

5,90 1,48

302 36

2937518,57

41,89

209

1687833

52,23

145

7012400,91

100

12255

3231672

100

5299

m²

FONTE: Produzido pela autora

Em relação ao Ensino Médio, foi analisado o raio de 1.600m englobando MAPA 26 - ENSINO MÉDIO 4.921 lotes da região, cobrindo uma área de 2.727.273m². Os resultados podem ser encontrados no mapa 26 e na tabela 29. Vale ressaltar que a região 5 não possui nenhum equipamento de ensino superior, portanto, não

possui raio de abrangência para esse quesito. Tabela 29 - Ensino médio ENSINO MÉDIO ÁREA

LOTES VAZIOS NA REGIÃO 5

LOTES VAZIOS DENTRO DO RAIO

0,25

QUANTIDA DE DE LOTES 154

14468,73

0,53

QUANTIDA DE DE LOTES 128

2056349,55 1520157,40

29,32 21,68

7385 3803

848121,9 372911,8

31,10 13,67

3481 890

402176,20 78982,13

5,74 1,13

646 58

150032,1 39681,85

5,50 1,46

240 31

2937518,57

41,89

209

1302057

47,74

151

7012400,91

100

12255

2727273

100

4921

m²

Até 125 m²

17217,05

125 - 360 m² 360 - 500 m² 500 - 1000 m² 1000 - 2000 m² Acima de 2000 m² TOTAL

m²

FONTE: Produzido pela autora

Ainda dentro do Equipamento Urbano Comunitário, a área da saúde também

MAPA 27 - SAÚDE

foi avaliada e representada através de um mapa e uma tabela. Como pode ser observado na tabela 30, apenas 1.921 lotes são englobados no raio de 800m referente à saúde, como hospitais e unidades de saúde. Essa é uma

área pequena, considerando o total de 12.255 lotes vazios dessa região. O mapa 27 ilustra essa diferença entre áreas. Tabela 30 - Saúde ÁREA

Até 125 m² 125 - 360 m² 360 - 500 m² 500 - 1000 m² 1000 - 2000 m² Acima de 2000 m² TOTAL

SAÚDE LOTES VAZIOS NA REGIÃO 5 QUANTIDA m² % DE DE LOTES 17217,05 0,25 154 2056349,55 29,32 7385 1520157,40 21,68 3803 402176,20 5,74 646 78982,13 1,13 58

LOTES VAZIOS DENTRO DO RAIO QUANTIDA m² % DE DE LOTES 10366,562 0,83 94 295397,49 23,63 1254 145808,54 11,66 353 101266,73 8,10 158 23600,34 1,89 18

2937518,57

41,89

209

673592,68

53,89

7012400,91

100

12255

1250032,3

100

1921

FONTE: Produzido pela autora

Quanto à segurança, os números melhoram um pouco, abrangendo o total

MAPA 28 - SEGURANÇA

de 136 lotes no raio de 2.000m, ou seja, 3,73% da área total dos vazios. Isso pode ser verificado na tabela 31 e ilustrado no mapa 28. Tabela 31 - Segurança ÁREA

Até 125 m²

SEGURANÇA LOTES VAZIOS NA REGIÃO 5 QUANTIDA m² % DE DE LOTES 17217,05 0,25 154

LOTES VAZIOS DENTRO DO RAIO QUANTID m² % ADE DE LOTES 334,97499 0,64 4 9 24862,024 47,85 85 11559,218 22,25 28 9 11116,576 21,40 17 1 1303,39 2,51 1

125 - 360 m² 360 - 500 m²

2056349,55 1520157,40

29,32 21,68

7385 3803

500 - 1000 m² 1000 - 2000 m² Acima de 2000 m² TOTAL

402176,20

5,74

646

78982,13

1,13

2937518,57

41,89

209

2777,04

5,35

7012400,91

100

12255

51953,224

100

136

FONTE: Produzido pela autora

É importante dizer que os equipamentos de lazer não foram mapeados por sua inexistência.

FONTE: Produzido pela autora

4.3.4 LEGISLAÇÃO URBANA Concluindo as análises da Região 05, por meio do mapa 29 e a tabela 32 e 33, é possível observar o potencial construtivo dessa região. Esse potencial foi estabelecido de acordo com o zoneamento baixo, médio e alto de acordo pelo PDM de Vila Velha, visto na tabela 29. Já na tabela 30, nota-se a quantidade de lotes vazios e sua metragem quadrada de acordo com a classificação do potencial, observando que os lotes categorizados como de alto potencial somam a maior parte dessa área. Tabela 32 - Critérios para Valores do Potencial Construtivo SIGLA

POTENCIAL COSNTRUTIVO

ZEE2 ZEIS ZOC3 ZEIA A ZEIA B ZEIA C ZOC1 ZOR1 ZEIE ZOC2 ZPAC1

ALTO ALTO ALTO BAIXO BAIXO BAIXO BAIXO BAIXO MÉDIO MÉDIO MÉDIO

FONTE: Produzido pela autora

MAPA 29 - POTENCIAL CONSTRUTIVO

Tabela 33 - Potencial construtivo região 5 QUANTITATIVO DE VAZIOS x POTENCIAL CONSTRUTIVO LOTES VAZIOS NA ÁREA BAIXO REGIÃO 5 QUANTI m² % m² % QUANTID DADE ADE DE DE LOTES LOTES Até 125 17217, 0,25 107,89 0,0 154 1 m² 05 3 1 125 - 360 20563 29,32 212692 21, 7385 720 m² 49,55 ,6 00 360 - 500 15201 21,68 314036 31, 3803 767 m² 57,40 ,4 01 500 40217 5,74 100366 9,9 646 161 1000 m² 6,20 ,8 1 1000 78982, 1,13 21662, 2,1 58 15 2000 m² 13 35 4 Acima de 29375 41,89 209 363762 35, 27 2000 m² 18,57 92 70124 100 TOTAL 12255 101262 100 1691 00,91 8 QUANTITATIVO DE VAZIOS x POTENCIAL CONSTRUTIVO ÁREA

MÉDIO % QUANTI DADE DE LOTES 0 0,0 0 0 612585,5 44, 1993 03 44 311759,7 22, 744 503 62 131326,8 9,5 216 793 3 4552,609 0,3 4 985 3 318119,9 23, 13 399 08 1378344, 10 2970 682 0 m²

Até 125 m² 125 - 360 m² 360 - 500 m² 500 1000 m² 1000 2000 m² Acima de 2000 m² TOTAL

m²

ALTO % QUANTID ADE DE LOTES

17217, 0,3 05 3 129404 25, 6 00 944305 18, ,1 24 210441 4,0 ,1 7 9715,2 0,1 1 9 269997 52, 1 17 517569 100 6

154 4889 2410 331

45 221 8050

FONTE: Produzido pela autora FONTE: Produzido pela autora

4.3.5 RANKING

MAPA 30 - RANKING

Portanto, para finalizar, foi gerado um mapa denominado “Mapa Ranking” que mostra a pontuação de cada lote da região 05, como explicado no capítulo 3 da metodologia. Assim sendo, a cor verde, que representa a

pontuação 0 (zero), são os lotes com pior classificação, enquanto a cor vermelha, representada pela pontuação 11 (onze), os lotes de melhor pontuação para a possível aplicação do PEUC, ilustrado no mapa 30. Tabela 34 – Resultado final Ranking

REGIÃO 05 - VILA VELHA

PONTUAÇÃO RANKING 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 TOTAL

LOTES VAZIOS NA REGIÃO 5 QUANTIDADE m² % DE LOTES 1068.60 0.02 3 276150.46 4.27 593 778365.87 12.05 1794 1674699.13 25.92 4100 610238.15 9.45 1097 910694.17 14.10 1955 907901.62 14.05 1585 536136.62 8.30 913 695415.44 10.76 199 66886.81 1.04 13 0.00 0 2777.04 0.04 1 6460333.90 100 12253

FONTE: Produzido pela autora

CAPÍTULO 5 PRIORIZAÇÃO DA APLICAÇÃO DA PEUC NA REGIÃO 1 E 5

MAPA 31 – DENSIDADE DEMOGRAFICA REGIÃO 01

MAPA 32 – DENSIDADE DEMOGRAFICA REGIÃO 05

FONTE: Prefeitura de Vila Velha

Com base nos resultados alcançados nos capítulos 4.2 e 4.3 sobre a região

cerca de 34.914,0 habitantes a mais na região.

1 e 5 de Vila Velha, foi constatado que a região 1 é melhor servida de

Conforme Mascaró, estima-se que cerca de $448,56 dólares seriam

infraestrutura, principalmente nos itens de segurança, pontos de ônibus,

suficientes para levar infraestrutura a cada hectare para áreas em expansão,

revestimento (vias pavimentadas), ensino e lazer, possuindo escassez no

numericamente falando, um valor aproximado de $314.548,00 dólares para

quesito social e de drenagem (das áreas alagáveis). Já a região 5 é melhor

infraestruturar a região 5, valor que não seria gasto na região 1 por já

provida com pontos de ônibus, mas apresenta precariedade nos outros

possuir os equipamentos urbanos necessários.

quesitos.

Com esses dados, então, fica evidente que o incentivo à ocupação dos

Para uma melhor avaliação da definição das áreas de prioridade na

vazios urbanos na região 1 possui muito mais vantagens em relação à

aplicação do PEUC, também é necessário avaliar a densidade demográfica

custos para a Prefeitura. A miscigenação de usos nas tipologias

de habitantes por hectare. Assim, calculando superficialmente, por meio de

residenciais, também representa um dos benefícios do aumento da

um documento disponibilizado na cartilha socioeconômica da Prefeitura de

densidade nessa área, pois significa maior número de pessoas utilizando

Vila Velha, observa-se que a região 1 tem mais hectares de vazios urbanos,

parques e equipamentos públicos urbanos já existentes. Ou seja, do ponto

contabilizando cerca de 2.863, sendo sua densidade de 97,31 habitantes por

de vista econômico, a aplicação do PEUC na região 1 de Vila Velha revela-

hectare, enquanto a região 5, com 701,24 hectares de vazios urbanos,

se muito mais vantajosa.

possui apenas 25,43 habitantes por hectare. Esse valor é consideravelmente

QUADRO 4 - DENSIDADE DEMOGRÁFICA REGIÃO 01

baixo para uma área urbana, como pode ser visto nos quadros 4 e 5 e mapas 31 e 32. Dados da secretaria de planejamento da cidade de Porto Alegre apontam que o número aceitável para a densidade demográfica estariam entre 150 a 200 habitantes por hectare, e neste capítulo será considerado como referência de densidade ideal o valor de 200 habitantes por hectare. Dessa forma, percebe-se que as duas regiões ficam abaixo do valor desejado. Realizando um cálculo superficial, fica evidente que a região 1 poderia receber cerca de 102,69 habitantes por hectare a mais, e isso representaria cerca de 294.000,0 habitantes que poderiam ocupar esses espaços vazios. A região 5 poderia receber 174,57 habitantes por hectare, o que representa FONTE: Prefeitura de Vila Velha

QUADRO 5 - DENSIDADE DEMOGRÁFICA REGIÃO 05

FONTE: Prefeitura de Vila Velha

CONCLUSÃO

De acordo com o que foi exposto, é possível perceber que o vazio urbano, o

apresenta, poderiam ser facilmente transpostas.

qual passa a intervir na aplicação do PEUC a partir de áreas entre 125m² a

Por fim, também foi avaliada a relação com a densidade demográfica ideal

360m², traz uma série de impactos no que diz respeito ao custo de

que por meio de cálculos para se ter uma ideia de quantas pessoas

manutenção em infraestrutura. Sendo assim, fica evidente a necessidade de

poderiam ocupar esses espaços vazios e sem uso, ficou estimado que

ocupação dos espaços vazios da região 1, ao invés de um lote em área de

seriam necessários cerca de 294.000 habitantes para atingir o potencial da

expansão, observando, obviamente a pontuação apresentada no mapa

região, a fim de trazer melhorias e vantagens para essas áreas sem prejuízo

ranking, já que ela abrange os 12 critérios que possibilitam verificar que a

para cidade, a municipalidade, a economia e o meio ambiente

localização demandará menor investimento do poder público. A metodologia de mapeamento e caracterização dos vazios urbanos das Regiões Administrativas 1 e 5 do município de Vila Velha utilizada nesta pesquisa é apenas um critério, sem levar em consideração a qualidade dos equipamentos de infraestrutura urbana. Sendo assim, a partir dos levantamentos, análise e verificação dos vazios urbanos das duas regiões, é possível concluir que qualquer cidade que possua muitas áreas de expansão, mas que não possua uma infraestrutura eficiente nos espaços já consolidados,

demanda um

alto custo para

seu melhoramento

desenvolvimento. Em contrapartida, percebe-se que ao se ocupar os vazios urbanos em uma cidade com espaços já consolidados, há uma melhora na miscigenação da tipologia residencial, além de haver uma otimização nos espaços públicos e uma maior eficiência em serviços públicos como transportes, por exemplo. Dessa forma, fica evidente que a região 01 da cidade de Vila Velha deveria ser a área de prioridade para a aplicação do PEUC, pois apesar dela ser bastante ocupada, existe a necessidade um aumento de sua densidade demográfica, como também a melhoria de certos equipamentos específicos de infraestrutura urbana que em comparação com os que a região 5

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