VIDSTE DU DET OM? T E G N I N G : J E T T E S VA N E
Af Anders Svendsen, chefjurist i LLO
Når udlejer glemmer en opkrævning Hvad skal du gøre, hvis udlejer pludselig sender en ”glemt” opkrævning over huslejen? En ny højesteretsdom giver svaret.
F
orestil dig, at du er på restaurant. Efter måltidet betaler du naturligvis regningen og tager overtøjet på. Pludselig siger tjeneren, at regningen har været forkert, og at du har betalt for lidt. Hvis det sker hurtigt, er det måske ikke det store problem, men hvad hvis du får et girokort ind ad brevsprækken en måned senere, eller måske ét eller ti år senere? Vil du synes, det er rimeligt, eller vil du så sige, at ”bordet fanger”, og at tjeneren (som jo må vide hvad måltidet koster) skulle have lavet en korrekt regning til at starte med? I juraen kalder vi sådanne spørgsmål for spørgsmål om ”forældelse”, altså at nogle krav automatisk bliver ”for gamle” og derfor ikke længere kan opkræves, eller vi kalder dem ”passivitet”. Altså: hvornår har modparten (restauranten) med sin handlemåde (regningen) givet udtryk for, at han eller hun ikke vil kræve sin ret (opkræve efter menukortet).
Glemte opkrævninger kan være tabte opkrævninger Som lejer kan man komme ud for, at udlejer på samme måde glemmer at opkræve noget, som han eller hun ellers havde lov til efter lejekontrakten, fx en aftalt huslejestigning.
8
I
VI LEJERE
Højesteret har i år truffet en afgørelse om netop en glemt huslejestigning. Og den dom er god at kende, hvis udlejeren sender dig en opkrævning for en ”glemt” udgift. Højesteretssagen handler om et advokatkontor (erhvervslejer), som har en lejeaftale med sin udlejer. Udlejeren glemmer både at opkræve en årlig trappelejeklausul på 2,5% samt en aftale om yderligere lejestigning over fire år. Udlejer har glemt at opkræve begge beløb siden 2008, men sender i 2017 et påkrav om betaling for begge ”glemte” beløb - samt krav om renter.
Højesterets dom Højesteret kommer for det første frem til, at alle krav, der blev fremsat mere end 3 år for sent, er forældede efter den almindelige forældelseslov § 3, stk. 1 For det andet er de krav, som ikke er forældede, i stedet bortfaldet ved passivitet. Retten lagde vægt på, at fejlen ikke skyldtes ukorrekte eller manglende oplysninger fra lejers side, samt at udlejer måtte være nærmest til at vide noget om forholdene, og at ingen af parterne var i ond tro. Endelig gjorde det ingen forskel, at lejeren var et advokatkontor, og at udlejeren var en tøjforhandler.
