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ment de preuve étant apporté sur ce point, les juges du fond déboutent ainsi les acquéreurs de leurs demandes qui forment par la suite un pourvoi en cassation. La première chambre civile de la Cour de cassation casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’appel au moyen que « [...] sans mettre les demandeurs intimés, qui demandaient la confirmation pure et simple du jugement, en mesure de justifier du préjudice dont elle admettait le principe selon une démarche différente de celle de l’expert, retenue par les premiers juges, la cour d’appel a violé l’article 16 du Code de procédure civile ». La Haute juridiction confirme ainsi le jugement qui avait été rendu en première instance condamnant la SCP notariale à payer la somme de 218 142 euros aux acquéreurs en réparation de leur préjudice financier. La SCP notariale est donc tenue responsable du refus de délivrance d’un permis de construire aux acquéreurs de l’ensemble immobilier et par conséquent de l’impossibilité pour eux de réaliser un hôtelrestaurant. En effet, la faute du notaire instrumentaire est clairement établie, celui-ci devant assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il rédige, il aurait été nécessaire qu’il examine la délibération du conseil municipal ou consulte le plan d’occupation des sols de la commune pour vérifier si la modification effectuée permettait la réalisation de l’opération projetée.
Cependant, le notaire s’étant fondé sur la foi de la lettre envoyée par le maire de la commune pour établir l’acte authentique de vente et rendre ainsi celle-ci définitive en raison de la réalisation de la condition suspensive, il ne pouvait que voir sa responsabilité engagé face au refus de permis de construire opposé aux acquéreurs. On remarque donc que la condition suspensive ne s’est en réalité jamais réalisée puisque celle-ci visée l’obtention par la société venderesse de la modification du plan d’occupation des sols permettant la réalisation par les acquéreurs d’un hôtel-restaurant alors qu’à la suite de la délibération du conseil municipal censée avoir modifiée le POS, celuici interdit malgré tout toute construction à usage hôtelier, de commerce et de service. La responsabilité de la société venderesse aurait donc pu être recherchée par les acquéreurs, celle-ci n’ayant pas obtenue la modification du POS souhaitée, rendant ainsi impossible la réalisation de la condition suspensive. De même, le maire de la commune aurait pu lui aussi être considéré comme fautif en procédant à une modification du POS n’ayant pas aboutie au but recherché. Néanmoins, le notaire reste seul tenu responsable pour avoir permis la conclusion d’une vente qui n’aurait en aucun cas dû être effectué en raison de la non réalisation de la condition suspensive, faute démontrant une fois de plus le caractère absolu du devoir d’efficacité des actes notariés qui repose sur leurs rédacteurs.
Veille et actualités juridiques
LOTISSEMENT - Règles d’urbanisme présentées à tort comme caduques. Troisième chambre civile de la Cour de cassation, 15 décembre 2010, n° 09-68.894 Un architecte n’est pas exonéré de sa responsabilité par l’intervention concurrente du notaire, néanmoins ce dernier en tant que professionnel du droit doit assumer une part de responsabilité plus importante, sa faute étant à ce titre plus grave. En l’espèce, une parcelle située dans un lotissement avait été cédée en vue de la construction d’un ensemble immobilier. Les notaires chargés de la transaction avaient indiqué de manière erronée que certaines règles d’urbanisme étaient devenues caduques et que le maître d’ouvrage n’était pas tenu de respecter les servitudes qui y figuraient. L’architecte s’était également affranchi de ces règles lors de la conception puis de la réalisation du projet. Le propriétaire du lot, assigné par des colotis et condamné à démolir l’immeuble édifié en violation du cahier des charges du lotissement, avait appelé en garantie les notaires, lesquels avaient à leur tour appelé en garantie l’architecte. La Cour d’appel avait uniquement retenu la responsabilité des notaires et écarté la responsabilité de l’architecte jugeant que les officiers ministériels, en tant que professionnels du droit, étaient plus en mesure que le maître d’œuvre d’apprécier la situation complexe due au cahier
(8) Cour de cassation, 3ème chambre civile, 10 novembre 1998.