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OLHA
ESPECIAL
Invasores do Água Limpa estão na mira da Justiça
DEÁGUAS CLARAS Vetor Sul é o caminho para o crescimento da Grande BH
Há alguns anos, quando analisava o desenvolvimento da Região Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH), o professor de urbanismo da Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG), Radamés Teixeira, era tido por muitos como visionário. Antes mesmo de o Alphaville se tornar uma realidade, ele já apontava para a BR 040 (na direção do Rio de Janeiro) e, consequentemente, os municípios cortados por ela, como principal polo de desenvolvimento urbanístico do Estado. De acordo com ele, a área não só concentraria centros urbanos e comerciais completos, a exemplo dos criados em Atlanta, nos Estados Unidos, como também seria a principal opção de saída da capital mineira para S ã o
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ÁGUA LIMPA, DEZEMBRO/2011 - ANO I - N-º 1
Paulo. E agora, o lançamento do Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado da Região Metropolitana de Belo Horizonte (PDDI-RMBH) pelo governo do Estado, que prevê o planejamento urbano integrado de 34 municípios da região metropolitana, vem a confirmar que o professor tinha razão.
Ocupação planejada Para Radamés, o crescimento da cidade em direção ao vetor sul poderá ser feito de forma planejada, dentro das novas diretrizes ambientais, promovendo uma ocupação ordenada, evitando construções em áreas de risco como as encostas dos morros, por exemplo. Nesse sentido, Teixeira analisa o papel das construtoras que já empreendem na região como fundamental.
PROFESSOR RADAMÉS DIZ QUE OCUPAÇÃO TEM QUE SER PLANEJADA O próprio Alphaville é tido Gerais e do Brasil", pontua, por ele como um projeto pre- assegurando que o "terminal cursor, porém tímido, se com- do futuro" será do porte dos parado ao que vem por aí. maiores do mundo, como os "Nos próximos 50 anos, a pai- de Denver (EUA), Londres sagem da região estará total- (Inglaterra) e Paris (França), mente reconfigurada. A que têm capacidade para a transformação da BR 040 na média de 80 milhões de pasprincipal saída de BH para São sageiros/ano. Paulo vai levar um desenvolvimento gigantesco para o vetor sul da Capital, que podeO primeiro passo para o rá até mesmo contar com o principal aeroporto de Minas pleno desenvolvimento
Reforma viária
DISTRIBUIÇÃO GRATUITA
da região, em seu modo de ver, passa pelo setor de transportes. "Atualmente, a única saída da cidade para SP é por Betim, que já está estrangulada. O grande fluxo pressiona toda a extensão da Avenida Amazonas, o que não só impacta o trânsito da cidade de forma negativa como prolonga o tempo gasto nas viagens", analisa. A solução do problema, segundo o professor, depende de uma reforma viária que contemplaria a ferrovia Águas Claras, uma faixa de 50 metros que se estende do Bairro Jatobá, no Barreiro, até o município de Igarapé, envolvendo ainda a Via do Minério. "Trata-se da MG 040, que liga o Barreiro aos municípios de Ibirité, Sarzedo, Mário Campos e Igarapé, que por sua vez se liga a Piedade do Paraopeba. Nesse sentido, a tendência aponta para uma nova saída para SP pela BR 040. Essa nova composição não só promete atenuar a pressão do tráfego na Amazonas, como tem ligação direta com o desenvolvimento do vetor sul. Será o caminho de construção de uma nova BH", assegura o urbanista.
Cidades do futuro Criado o novo sistema viá-
rio, Radamés acredita no pleno desenvolvimento da região. "Acriação de centros urbanos no entorno de grandes cidades com infraestrutura superior e planejamento de alto nível é uma tendência mundial. Exemplo vem de Atlanta (EUA), com residências e escritórios de alto luxo. Essas cidades do futuro serão multifuncionais, o homem vai morar, trabalhar e ter acesso a serviços e lazer em um mesmo local. Será uma nova forma de vida, com potencial para conciliar o desenvolvimento urbano e a natureza", analisa. Isto é o que pode ocorrer, segundo ele, com Baldim, Belo Horizonte, Betim, Brumadinho, Caeté, Capim Branco, Confins, Contagem, Esmeraldas, Florestal, Ibirité, Igarapé, Itaguara, Itatiaiuçu, Jaboticatubas, Nova União, Juatuba, Lagoa Santa, Mário Campos, Mateus Leme, Matozinhos, Nova Lima, Pedro Leopoldo, Raposos Ribeirão das Neves, Rio Acima, Rio Manso, Sabará, Santa Luzia, São Joaquim de Bicas, São José da Lapa, Sarzedo, Taquaraçu de Minas e Vespasiano, os municípios que integram o Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado da Região Metropolitana de Belo Horizonte (PDDIRMBH).
Região pode abrigar centros educacionais e residenciais Dentro da perspectiva de que o vetor Sul representa o futuro da Região Metropolitana, vários são os planos de utilização da área para a criação de núcleos residenciais, para receber os trabalhadores das centenas de empresas já instaladas e que estão se instalando na região, bem como a implantação de centros universitários, como já
foi pensado pela Faculdade Pitágoras, projeto que poderá ser retomado em breve. Quem já está no local é a Fundação Dom Cabral, que hoje se destaca como uma das cinco melhores escolas de gestão de negócios do mundo. O pensamento dos empreendedores de loteamentos como o Alphaville,
e outros existentes na região, é atrair as principais faculdades que hoje atuam em áreas complexas, como o Buritis, oferecendo espaços adequados quer seja pa r a a i n s ta l a ç ã o d o s 'campus', quanto na facilidade de deslocamento. Quanto ao setor residencial, o objetivo é a criação de conjuntos habitacionais,
sejam em casas geminadas ou pequenos prédios, que viriam a ser utilizados pelos trabalhadores de grandes empreendimentos como o BH Shopping ou as empresas instaladas no Jardim Canadá, por exemplo, e que hoje necessitam praticamente atravessar toda a Capital para chegar ao local de trabalho. Seriam, ao contrário do
FUNDAÇÃO DOM CABRAL FOI A PRIMEIRA A SE INSTALAR NO LOCAL que se pode imaginar, imóveis de qualidade com custo acessível, dentro da atual legislação que obriga aos empreendedores de condomínios de luxo e alto luxo -
como os já existentes naquela região - a também criar espaços para que os trabalhadores possam morar próximo aos seus locais de trabalho.
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RECUPERANDO
Invasores do Água Limpa JUSTIÇA
Lançado e aprovado em 1953, o loteamento "Balneário Água Limpa" localizado às margens da BR 040, sentido Rio de Janeiro, com 13,4 mil lotes, sendo que 4.400 no território pertencente a Nova Lima, e outros 9.000 em e Itabirito, ocupa uma área total de 10 milhões de metros quadrados, que desde o final da década de 1950 vem sendo alvo de constantes invasões, muitas das quais ignoradas por muitos anos, pelas autoridades dos dois municípios. No entanto, mais recentemente, a Associação Comunitária local, com o apoio do Judiciário, têm procurado soluções no sentido de expulsar os invasores, como revela o atual presidente, Túlio Dolabella. Segundo ele, "existem grupos que atuaram da mesma forma em outras regiões, inclusive traficantes de outros Estados, mas já existem processos na Justiça contra estes. Invasão é crime previsto no Código Penal Brasileiro", assinala Dolabella.
Promessas Localizado em região nobre da Grande BH, vizinho a condomínios de luxo como o Alphaville, a maior parte do Água Limpa ainda não possui urbanização. Porém, com a expectativa de grande valorização imobiliária frente ao desenvolvimento urbano na região, as prefeituras de Itabirito e Nova Lima prometeram intervir.
"Os problemas relativos ao Balneário Água Limpa vem se arrastando desde os anos 1950, mas agora a região tornou-se a bola da vez, pois está em pleno desenvolvimento. Já participei de reuniões com as autoridades, inclusive com o Ministério Público, e tive retorno sobre o comprometimento de todos no sentido de solucionar o problema das invasões. Ninguém suporta mais o descaso que houve até aqui", afirma Túlio, em tom de irritação.
Providências De acordo com o presidente, o Ministério Público de Nova Lima ajuizou Ação Civil Pública nº 0188.11.008527-4 contra a loteadora, Construtora Alfa, S. A.; o Município de Nova Lima e a NRG Empreendimentos, com a juíza substituta da 1ª Vara Cível, Adriana Garcia Rabelo, tendo deferido parte das medidas liminares requeridas, entre as quais a proibição de negócios com os lotes das rés. A magistrada também determinou que o município faça o cadastramento sócioeconômico de todos os invasores que vivem no loteamento, com a identificação dos imóveis ocupados, com encaminhamento de relatório ao Juízo, para que este exerça fiscalização sobre o que existe no local, a fim de evitar novas edificações irregulares. Definiu, ainda que seja feita a delimitação dos lotes já comercializados; a regularização integral do parcelamento, mediante licenciamento
ambiental corretivo; bem como a recuperação dos danos ambientais verificados. Para evitar que o terreno seja alvo das invasões, os proprietários legais devem estar com a documentação referente à propriedade do imóvel em dia. A Associa-
ASSOCIAÇÃO SE MOBILIZA NO SENTIDO DE IMPEDIR NOVAS INVASÕES PRESERVANDO PROJETO ORIGINAL
ção também apela para que todos acompanhem o problema e cobrem solução das autoridades competentes, lembrando que o problema das invasões diz respeito a todas as esferas do poder público: Prefeitura, Estado, Polícia, Ministério Público, Crea, Secretarias de Meio Ambiente e outros. Apenas uma parte do Água Limpa foi transformada em condomínio fechado. Denominado Ville des Lacs, com preços a partir de R$ 150,00 por metro quadrado. Para valorização do restante, expulsar os bandidos é condição fundamental. "O maior problema é que estes crimes de formação de quadrilha na região trazem medo e insegurança para as pessoas de bem que querem cuidar de sua propriedade, construir, alugar, morar, passar finais de semana ou mesmo esperar o imóvel valorizar mais. A ordem no local trará o desenvolvimen-
to que todos querem para o bairro", assinala Túlio.
Irregularidades Pelo levantamento parcial existente, cerca de 4.000 lotes e 15 km de vias públicas "já foram invadidos e cercados por má fé, com os invasores tendo construído barracos e usado a propriedade de terceiros como área para criatório de porcos, entre outros abusos. Há, ainda, estelionatários que falsificam documentos com o objetivo de vender terrenos que não lhes pertencem, o que também configura crime com pena de prisão", afirma Dolabella. Segundo ele, as primeiras denúncias partiram da Associação Comunitária. "Ações oportunistas de usucapião e pequenas invasões ocorrem há mais de 20 anos. No entanto, com a valorização da região impulsionada por empreendimentos do porte
do Alphaville e Vale dos Cristais, dentre outros, o número de lotes invadidos se multiplicou, o que foi denunciado, inclusive em matérias veiculadas pela TV Alterosa - que podem ser conferidas, na íntegra, no blog www.loteamentoagualimpa.blogspot.com", registra.
Legislação De acordo com Túlio os proprietários legais dos terrenos também têm integrado a força tarefa para expulsar os invasores, com base no Código de Processo Civil, que permite a tomada de medidas extremas em caso de invasão de propriedade privada. "O proprietário pode derrubar cercas e construções sem autorização prévia do Judiciário", como diz o artigo 923. Para tanto o departamento jurídico da Associação oferece auxílio aos proprietários, mas lembra
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O PATRIMÔNIO
estão na mira da Justiça Invasores se apóiam na ação de usucapião para garantir posse
JUSTIÇA ESTÁ DE OLHO EM QUEM OCUPA ÁREA DE FORMA IRREGULAR E NÃO DEVE RECONHECER USUCAPIÃO que a regularização da posse dos terrenos é imprescindível, dentro da máxima de que "só é dono quem registra o imóvel". Várias são as denúncias que chegam ao Departamento jurídico da Associação a respeito de invasões, consideradas crimes, pela legislação brasileira. De acordo com o artigo 161, "é crime suprimir ou deslocar tapume, marco, ou qualquer outro sinal indicativo de linha divisória, para apropriar-se, no todo ou em parte, de coisa imóvel alheia", sob pena de "detenção, de um a seis meses, e multa". O texto caracteriza como criminoso "aquele que invade, com violência à pessoa ou grave ameaça, ou
mediante concurso de mais de duas pessoas, terreno ou edifício alheio, para o fim de esbulho possessório - invasão" , como quem usa má fé para vender propriedades de outros incorre em crime de estelionato, previsto no artigo 171 do mesmo Código."Obter, para si ou para outrem, vantagem ilícita, em prejuízo alheio, induzindo ou mantendo alguém em erro, mediante artifício, ardil, ou qualquer outro meio fraudulento é crime com pena de reclusão de um a cinco anos, e multa", descreve Túlio. Ainda segundo ele, neste mesmo artigo pode ser enquadrado o topógrafo que marca o lote para quem não é seu legitimo proprietário; o pretenso dono de
posse inexistente que o transfere a terceiro; e o comprador, se a sua má-fé também for comprovada. Nesse caso, ele também pode ser comparado ao receptador que compra coisa que sabe ser furtada, podendo ser enquadrado também no artigo 180 do Código Penal. "Adquirir, receber, transportar, conduzir ou ocultar, em proveito próprio ou alheio, coisa que sabe ser produto de crime, ou influi para que terceiro, de boafé, a adquira, receba ou oculte configura crime como pena de reclusão, de um a quatro anos, e multa", diz a Lei. Há ainda, a agravante da invasão podendo ser qualificada como crime de formação de quadrilha.
A PARTE DO LOTEAMENTO QUE JÁ POSSUI INFRAESTRUTURA ACABA POR ATRAIR OS INVASORES
Invasão é crime. No entanto, os invasores acreditam que basta efetuar o cercamento de uma área e entrar com ação de usucapião na Justiça, para legalizar a posse de um imóvel, o que é um grande engano, pois apenas a colocação de cercas no imóvel não induz o entendimento de posse, como comprova decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais - TJMG, sobre um caso ocorrido no Balneário Água Limpa, envolvendo a Construtora Alfa. A questão foi em razão da Apelação Cível nº 10188060506923001, com o acórdão do TJMG afirmando que "para a declaração da usucapião extraordinária prevista nos artigo 1.238 do Código Civil é necessária a demonstração inequívoca da posse mansa, pacífica e ininterrupta durante o período temporal legalmente exigido, pelo que não logrando a autora comprovar suas alegações, inviável o acolhimento da pretensão."
Usucapião A usucapião é o modo de aquisição da propriedade e outros direitos reais, como o usufruto, o uso, a habitação, pela posse prolongada da coisa com a observância de requisitos previstos em lei. Existem três tipos de usucapião: a extraordinária, e as especiais urbana e rural. A primeira é conferida quando a posse é visível, pacífica, ininterrupta com "animus domini", isto é, com intenção de domínio ou posse, por vinte anos independentemente de título e de boa-fé. Na usucapião especial urbana, reconhece-se a quem provar moradia nele, desde que o imóvel não seja público e tenha a dimensão máxima de 250 m². É condição para
sua obtenção, que o interessado não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural e tiver morado nele, ininterruptamente por cinco anos. Já a especial rural, também conhecida de "prólabore" ou posse/trabalho, é conferida ao possuidor que com seu trabalho tornar produtiva área em zona rural, tendo nela a sua moradia, por cinco anos sem interrupção e sem oposição.
A legislação brasileira consagra três tipos de usucapião: a extraordinária, e as especiais urbana e rural. Exemplo Para qualquer espécie de usucapião, o domínio é conferido por meio de ação judicial, cuja sentença deverá ser registrada no competente Cartório de Registro de Imóveis. Pelo disposto no Art. 2028 do Novo Código Civil, os prazos da lei anterior, quando reduzidos pela nova lei, e se já houver transcorrido mais da metade do tempo, será o estabelecido pela lei anterior. Pela lei antiga, o prazo de usucapião extraordinária era de 20 anos. Assim, se a moradia em um determinado imóvel iniciou-se em 1990, e, considerando que o novo Código entrou em vigência em 2003, aqui se transcorreram 13 anos de moradia, portanto mais da metade do prazo, e, assim o prazo para tal usucapião é o da lei antiga, ou
seja, 20 anos. Nesse caso, o morador não terá direito a usucapião. Por outro lado, o proprietário terá êxito ao acioná-lo para devolução do lote, demolição das benfeitorias indevidas e recebimento de indenização a título de aluguel.
Recuperação do imóvel Para evitar a propositura de ações e consequentemente perda do imóvel, o legítimo proprietário conta também com o amparo legal. Há exercício regular de direito na defesa em esbulho possessório recente, que seja menos de ano e dia. O proprietário pode usar da força para ser restituído na posse, desde que o faça logo e os atos de defesa não extrapolem o indispensável para sua manutenção. É o chamado 'desforço incontinente', através do qual o proprietário pode derrubar cercas e construções sem autorização prévia do Judiciário, de acordo com o artigo 923 do Código de Processo Civil. Já o parágrafo primeiro do artigo 1.210 do Novo Código Civil diz que "o possuidor turbado, ou esbulhado, poderá manter-se ou restituir-se por sua própria força, contanto que o faça logo; os atos de defesa, ou de desforço, não podem ir além do indispensável à manutenção, ou restituição da posse". O Código confere, ainda, aos ofendidos, instrumentos ágeis e efetivos para proteção da posse, através das ações possessórias - interdito proibitório, reintegração e manutenção da posse, nas quais pode obter mandados imediatos através de liminares, ou medidas de tutela antecipada.
ECONOMIA
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AGUA LIMPA, DEZEMBRO DE 2011
VALORIZAÇÃO
Vetor Sul é comparado à Barra da Tijuca, no Rio MERCADO IMOBILIÁRIO
Apartir da implantação do Alphaville Lagoa dos Ingleses condomínio de luxo que sedia a Fundação Dom Cabral, o hotel Caesar Business e a unidade náutica do Minas Tênis Clube, entre outros empreendimentos âncoras, fez com que o chamado vetor sul, que compreende uma faixa de 40 km e seu entorno, na BR 040 em direção ao Rio de Janeiro ficasse cada dia mais valorizado, sendo, inclusive, comparado ao que ocorreu com a Barra da Tijuca, na Capital carioca. A constatação é do presidente da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais - CMI-MG, Ariano Cavalcanti de Paula, exemplificando com o bairro Jardim Canadá, que já atraiu o Supermercado Verde Mar, a boate Cinco, uma filial da Drogaria Araújo e mais de 1.000 empresas de prestação de serviços e entretenimento. Segundo ele, em 10 anos, o valor médio do metro quadrado de área no local passou de R$ 12,00 para R$ 500,00, o que significa uma valorização de 41.666%.
Vocação Entretanto, tudo isto representa apenas uma pequena amostra do que está para acontecer. Segundo avaliação de Cavalcanti, que também preside a Secovi, não há precedentes no Estado para o ‘boom’ imobiliário esperado para os próximos anos na região. "Trata-se de uma grande área de ocupação para a classe média e média alta,
PRESIDENTE DA CMI APOSTA NO SUCESSO DE EMPREENDER NO LOCAL
A ÁREA É CONSIDERADA, SOB TODOS OS ASPECTOS, COMO CAMINHO NATURAL DE EXPANSÃO DA CAPITAL que já não encontra opções dentro da cidade", coloca, confirmando que praticamente todos os novos empreendimentos na região estão destinados a moradores de condomínios de luxo e alto luxo. Ele exemplifica com o condomínio Lumière II, lançado pelas empresas Domus e PDG, que conta com apartamentos de dois e três quartos com suíte, varanda gourmet, duas vagas e excelente padrão de acabamento, além de vista definitiva para a Lagoa dos Ingleses. "No Rio de Janeiro, a Barra da Tijuca representa um ‘boom’ imobiliário e o mesmo tende a acontecer na região da BR 040", reforça. "O transbordo se dá rapidamente. Basta analisar o crescimento do bairro Belve-
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dere e a ocupação imobiliária na região do Vila da Serra, que pertence a Nova Lima. O vetor sul é o principal corredor para a ocupação de imóveis de alto padrão na Região Metropolitana de Belo Horizonte - RMBH. Ele tem essa vocação", assegura o especialista.
Velocidade da ocupação Para o presidente do CMI, a ocupação tende a ser rápida. "Já existem vários empreendimentos na região", observa, mais uma vez citando o caso do Belvedere, acrescentando que a ocupação da região não se trata de uma questão de escolha.
"O crescimento da cidade para além das fronteiras municipais já é uma realidade, tanto para o segmento de habitações populares quanto para as construções de luxo", assegura. Nesse sentido, o lançamento, pelo governador Antônio Augusto Anastasia, do Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado da Região Metropolitana - PDDI, no mês de setembro, representa um alívio, pois sinaliza que as autoridades têm a intenção de fazer com que a ocupação ocorra de forma ordenada e sem prejuízos a equipamentos de segurança, saúde e bem-estar. "Estratégias estão sendo pensadas para tentar desenvolver também outras
A OFERTA DE MORADIAS EM MEIO À NATUREZA, COM VISTA DESLUMBRANTE, APONTA PARA UM MELHOR ÍNDICE DE QUALIDADE DE VIDA DOS MORADORES
regiões. Caso contrário, correse o risco de se permitir um adensamento descontrolado, o que representaria mais problemas de caráter urbano no futuro, especialmente como gargalos de trânsito", pondera.
Investimentos O especialista reconhece que os preços para o metro quadrado de imóveis de luxo na região da BR 040 ainda estão um pouco abaixo daqueles praticados na capital, diferença que tende a se reduzir a partir do desenvolvimento da região, incluindo a oferta de serviços. "Hoje, o preço de um imóvel de alto padrão em região nobre de Belo Horizonte varia de R$ 8 mil a R$ 13 mil. No vetor sul, o valor varia entre R$ 7 mil e R$ 8 mil", revela. Mas, para Ariano, "a conurbação é uma realidade", aponta, ponderando que
a decisão de morar no entorno da cidade fica a cargo de cada pessoa, lembrando que o principal entrave costuma ser a dificuldade de deslocamento: o Alphaville, por exemplo, está a 32 quilômetros da Savassi. "Em contrapartida é a oferta de moradias em meio à natureza, com vista deslumbrante, sossego, o que aponta para um melhor índice de qualidade de vida dos moradores", assinala. Este pensamento se coaduna com o fato de que o trade turístico também cobiça investir na região. Prova disto são dois projetos para a construção de resorts, ambos no vilarejo de Macacos, também distrito de Nova Lima, um deles anunciado pelo megaempresário Eike Batista. "A região tem uma tendência bastante convincente de valorização. O apelo latente é muito importante e significativo", arremata Ariano Cavalcanti.