OPINIÓN
LCC 507 Del 12 al 18 de enero de 2008
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Evolución reciente del mercado inmobiliario en Córdoba y perspectivas
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Para Luque ante la difícil situación que se avecina, la mejor solución pasa por “estimular la economía productiva no especulativa y eso requiere potenciar la construcción”. /Foto: Archivo
Rafael Luque Presidente de la Asociación de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria en Córdoba
a situación actual del mercado inmobiliario en Cordoba está, como en el resto de España, en una fase de contención y "aterrizaje" tras unos años muy movidos, en los que se ha producido una escalada de precios muy importante, como todos los ciudadanos saben. Es frecuente oír hablar de subidas ininterrumpidas de precios en los últimos diez años, y aquí conviene precisar que no es así, y que las subidas -al menos importantes-, se producen en España a partir del ano 2000, y en Córdoba en concreto, a partir de principios de 2003. En efecto, Córdoba se incorpora al movimiento alcista de los precios inmobiliarios algo mas tarde que la mayoría de provincias del resto de España, e incluso que de la mayor parte de Andalucía. Todas las provincias andaluzas con limite marítimo, incluida Huelva por la proximidad de la costa portuguesa, y desde luego Sevilla, estaban en enero de 2003 bastante mas caras que Cordoba. El mismísimo Madrid, si lo tomamos como referente, estaba en el ano 2000, en zonas medio-altas como la Alameda de Osuna, a 216.000 pesetas/m2 construido (1.300 euros /m2), precio que, visto con la perspectiva que dan los años, hoy nos parece una cifra incluso ridícula. Y es que, desde la crisis inmobiliaria que se inicia en 1990, y que se prolonga al menos hasta el ano 1997, los precios inmobiliarios en España eran sorprendentemente bajos en relación a Europa. Que se lo digan si no a los ejecutivos franceses que venían a regañadientes destinados a España y, cuando veían el precio de la vivienda, les parecía casi inexplicable. Ellos, entre otros, y no los españoles que luego fueron a Nueva York, son los que inventaron la frase "deme dos". Esta misma situación de precios casi ridículos se daba, si la comparación era con el Reino Unido, Alemania o Italia, a pesar de que España era comunitaria desde 1986, como todos recordamos. En la Costa del Sol, desde 2000 a 2006, los británicos "barrieron" con toda la vivienda residencial que salía al mercado, porque para ellos en particular, eran sencillamente baratas. También bastantes cordobeses hicieron lo mismo, como es normal, en particular hasta mediados de este periodo, que es cuando era la vivienda interesante. Se puede decir, relacionando ambos hechos, que los habitantes de Cordoba probablemente prefirieron comprar una segunda vivienda en la playa antes que cambiar a una mejor o mayor vivienda en su residencia habitual. Esta situación se produjo tanto en la capital, como en los pueblos de la provincia. En Córdoba, y seguimos de ejemplos, en una zona urbana tan interesante como Fleming, una vivienda usada, si bien rehabilitada en su interior por completo, se po-
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día comprar en 2003 a 1.300 euros/m2 construido. Hoy en Córdoba, estos precios han subido un 60% en cuatro años. Claro que peor es lo de Madrid, que aquel precio que dejamos en el 2000 y que hemos utilizado aquí como ejemplo de zona media-alta, ha subido un 200%, y hoy está en el triple que cuando se inició este ciclo alcista (a 3.900 euros/m2 construido). Claro, que la situación de precios que describimos, no es negativa del todo. Se puede decir, que somos todos, un poco más ricos, ya que esta subida ha incrementado el patrimonio personal, familiar, o empresarial, de manera notable; y esto facilita -o debe facilitar- el crédito. ¿Estamos pues, como algunos se preguntan, a punto de entrar en una crisis parecida a la de 1990, con todos los efectos negativos que significarían para la economía? Los datos parecen indicar que no, a la vista de lo que han opinado en prensa y artículos especializados bastantes expertos. También los que vivimos aquellos anos, pensamos que no, que no se parecen. En 1990, el PIB estaba en un descenso vertiginoso que se inicia en el 87, y nos lleva en el 93, a casi dos puntos negativos (-2). Hoy, incluso según la fuente más pesimista que es el FMI, esta en el 2,7 positivo. En cuanto a la inflación, estaba en el 6%, y venía de años como 1980 con el 15%; cuando hoy estamos en algo más del 4%. La tasa de paro estaba en el 1990 en el 16%, y hoy estamos en el 8%; la mitad tan solo...
No estamos en recensión, ni tampoco en la etapa anterior de estancamiento, en opinión de estos expertos, sino en el inicio de una etapa que -de no corregirse- puede terminar en una crisis, por la desconfianza, por la incertidumbre, que han producido las hipotecas de alto riesgo estadounidenses, que han afectado al crédito (empresas, particulares, e interbancario). Por ejemplo el endurecimiento del crédito ha puesto en serias dificultades a las grandes empresas inmobiliarias que cotizan en Bolsa, y medio arruinan a otras, como Antroc, I.Colonial, etc. Hay, también se dice, algunos bancos y cajas en una delicada situación; aunque en el sentir popular se opina aquello de que "cada palo aguante su vela.", y que no perjudiquen a los demás. Recientemente, personajes públicos tan importantes como el Presidente Sarkozy, se han extrañado de que el mundo financiero esté tan falto de transparencia: de cómo es posible que la calificación sobre la seguridad de empresas (Moody, Standar and Pool...) esté en manos privadas; y de cómo no existe a estas alturas una reglamentación adecuada que evite estas nuevas "ingenierías financieras". También, como se pregunta el gran conocedor Paul Samuelson, ¿cómo es que algunas empresas financieras y bancos, se permiten mantener fuera de sus cuentas de resultados, productos tan peligroso como las "opciones"? Bueno, a lo que íbamos es que Cordoba queda lejos del origen del jaleo finan-
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ciero que se ha montado, y también Europa. Está en otro modelo económico y financiero que el anglosajón, y al otro lado del Atlántico. Aquí se pronostica posible bajada de tipos, aunque aquella referente al 2%, del 2005, nos haya malcriado a todos; así como una menor fragilidad financiera cuando las empresas y bancos publiquen resultados. También todos nos quedaríamos mas tranquilos con que se regulasen -como pedía el jefe del Estado francés- los mercados financieros para repartir con eficacia los riesgos. Es ridículo que se le dispare la hipoteca a un paisano nuestro, de Las Margaritas, si el que ocasiona el jaleo está en Massachusset... Y a esta regulación –además- tiene derecho el ciudadano europeo (y todos, en general). ¿Qué se puede hacer en Cordoba, desde su dimensión, para evitar que esta "diabólica " espiral que se teme, que comienza con desaceleración y que puede terminar en un frenazo brusco que produzca aumento del paro y frene el consumo? Con menor demanda, bajan los precios; pero aparece la inflación (al bajar las empresas sus productos, para intentar venderlos). Con inflación no se pueden bajar los tipos de interés, porque producen mas inflación. Lo mejor, es la solución del pobre, que es no dejar que siquiera un atisbo de esta situación se produzca, estimulando la economía productiva no especulativa, y eso, pasa por potenciar en Cordoba la construcción. Particularmente, es el momento, de: Hacer todos los aparcamientos que la capital y también algunos pueblos de la provincia necesitan, que son muchos; Hacer obra publica y civil, creando las infraestructuras necesarias. Potenciar la autopromoción y pequeña promoción de edificación que ha desaparecido casi en Córdoba capital (la provincia, si mantiene un cierto tono de promoción en el pequeño solar familiar, y es la diferencia fundamental, con la Capital) Hacer promociones de VPO, en número razonable, ahora tras el acuerdo de financiación alcanzado entre bancos y la Junta. Poner en marcha el cambio cultural y económico que la nueva política de alquiler puede suponer con el Programa de la Renta Básica de Emancipación. Hay que cuidar la vivienda libre en Cordoba, reestudiando el P.G.O.U., en ocasiones. Cordoba ha aumentado su población desde 2001 en sólo 9.566 personas, y no hay ni una sola población cordobesa además de la capital entre las veinte primeras poblaciones de Andalucía. O sea , que somos tan nuestros que no hemos notado -al parecer- en el sector inmobiliario, que pasa el AVE por aquí. Es el momento de hacer un "triangulo privilegiado": el MálagaSevilla-Córdoba.
PÁGINA TRES EL SEMANARIO LaCalledeCórdoba