ECONOMIA | MERCADO IMOBILIÁRIO
Valorização surpreendente LUIZA ANDRADE
Imóveis residenciais e comerciais tiveram alta expressiva nos últimos 10 anos. Para especialistas, elevação é consequência de investimentos no outro lado da lagoa da Pampulha
O preço de venda dos imóveis localizados nos bairros Santa Mônica, Santa Amélia e Santa Branca teve alta agressiva nos últimos anos, paralelo ao crescimento urbano na mesma região. A explicação para isso assemalha-se ao chamado efeito dominó. Uma peça cai lá atrás e empurra todas as outras que estão no caminho. No caso desse trio, a primeira peça caiu do outro lado da lagoa da Pampulha quando a paisagem começou a ser alterada por investimentos em infraestrutura no eixo que liga o centro à Cidade Administrativa. A construção da nova sede oficial do
EVOLUÇÃO DE PREÇOS MÉDIOS DE IMÓVEIS PARA VENDA E ALUGUEL Confira qual foi a valorização em reais, nos últimos 10 anos Apartamentos de 2 quartos para VENDA SANTA MÔNICA (nível popular)*
Loja de frente. Valor do m2...
SANTA BRANCA e SANTA AMÉLIA (nível alto)*
5.042/M
2
SANTA MÔNICA (nível popular)*
454.500
4.296/M2
16,74
212.905 1.804/M2 1.399/M2 690/M2
107.074
7,37
7,66
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67.584
27.500** 2003
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Governo de Minas Gerais, por si só, já atraiu muitos olhares para a região. De acordo com o presidente da Câmara do Mercado Imobiliário (CMI/Secovi), Evandro Negrão de Lima Júnior, outros fatores também provocaram efeitos diretos. “A reforma do Mineirão, a Linha Verde, a duplicação da Antônio Carlos, tudo isso influenciou no crescimento da oferta de empreendimentos imobiliários”, afirma. Segundo dados do Instituto de Pesquisas Econômicas, Administrativas e Contábeis de Minas Gerais (Ipead), um apartamento de três quartos no Santa Amélia ou no Santa Branca que há cinco anos atrás custava R$ 201 mil, hoje custa cerca de R$ 510 mil. Os bairros, que antes eram considerados de nível médio pela classificação do instituto, atualmente são interpretados como de nível alto, o que poderia justificar o grande aumento nos preços. Entretanto, mesmo o Santa Mônica, que ainda é classificado como “popular” pelo Ipead, apresentou
aumento nos preços. Enquanto, em 2008, um apartamento de dois quartos podia ser encontrado por uma média de R$ 68 mil, atualmente, o imóvel atinge o preço médio de R$ 212 mil. Os números são ainda mais impressionantes quando comparados com 10 anos atrás: o mesmo apartamento podia ser comprado a partir de R$ 27 mil, praticamente dobrando de preço a cada ano. Nesse caso, quem está de olho nas tendências do mercado imobiliário pode se dar bem. O advogado e corretor imobiliário Jouber Guilherme mudou-se para o Santa Amélia há cerca de 10 anos. Ele se recorda do período entre 2006 e 2010, em que, segundo ele, as atenções estavam mais voltadas para bairros como Jaraguá e Ipiranga, e o valor do terreno nos “Santas” era menor. “Vários empreendimentos foram construídos, mas o custo do imóvel era menor”, relata. Para o advogado, depois que os preços subiram tanto o mercado acabou de-
saquecendo e a procura agora está em baixa. Ainda assim, ele, que é dono de uma casa no Santa Amélia que ocupa dois lotes a poucos metros da avenida Guarapari, conta que volta e meia alguém toca o interfone de sua casa interessado em comprar o terreno, cobiçado por construtoras. “Mas eu não vendo”, afirma. O motivo é o fato de querer continuar morando no bairro, com o qual se identificou. Essa recente queda na procura por imóveis na região aflige os corretores. “Alguns ligam para perguntar preços de apartamentos, mas após a simulação não querem nem ouvir as condições”, explica Davison Micácio, gerente de uma imobiliária no Santa Amélia. No mercado há oito anos, Davison conta que neste ano a procura tem se concentrando na faixa abaixo de R$ 200 mil. Contudo, é preciso garimpar, já que segundo o Ipead o preço médio do metro quadrado de apartamentos de 2 quartos nos bairros “populares” ficam em torno de R$
Fonte: Instituto de Pesquisas Econômicas, Administrativas e Contábeis de Minas Gerais (Ipead). * O Ipead classifica os bairros em quatro grupos: popular, médio, alto e luxo. Essa classificação varia de acordo com a renda média mensal do chefe do domicílio em salários mínimos. **Preço mínimo
... para ALUGUEL COMERCIAL
Apartamentos de 2 quartos para ALUGUEL RESIDENCIAL SANTA MÔNICA (nível popular)*
SANTA BRANCA e SANTA AMÉLIA (nível alto)*
SANTA AMÉLIA (nível alto)* 1.080,44
29,81
15,18
672
511,18 390
10,14
345,78 246
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ECONOMIA | MERCADO IMOBILIÁRIO Fotos: Samuel Gê
O empresário Evaldo Quintão, da Viana Empreendimentos, está satisfeito, apesar da recessão: “Não posso reclamar. Tem muita gente procurando apartamentos por aqui”
4,3 mil, ou seja, um apartamento de 46 m² sairia por quase R$ 198 mil. Já nos bairros considerados de nível alto, o valor é maior, ficando em torno dos R$ 5 mil por m². Mesmo classificado como “alto”, o Santa Amélia, segundo o corretor, é o bairro mais procurado desse lado da lagoa, apesar de a oferta de apartamentos no Santa Mônica ser maior. Os aluguéis também sofreram aumentos significantes. Enquanto em 2008 um apartamento de dois quartos em um bairro como o Santa Mônica podia ser alugado por R$ 345, atualmente o preço chega a R$ 672, quase o dobro de cinco anos atrás. Nos bairros considerados de nível alto, há cinco anos era possível encontrar um apartamento de três quartos com aluguel de R$ 600. Atualmente, a média de preços é de R$ 1,3 mil reais mensais. Para as imobiliárias, a queda na procura desacelerou a construção. Segundo Davison, os bairros se valorizaram tanto que construtoras de pequeno porte, antes investidoras no local, 30 |Encontro
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“Não vendo!”: mesmo procurado por construtoras que apresentam propostas atraentes, o advogado e corretor Joube Guilherme pretende continuar com sua casa no Santa Amélia
migraram para áreas mais afastadas e até para cidades vizinhas. Além de os lotes estarem mais caros, empreiteiras lucram menos principalmente porque o coeficiente construtivo da região – índice que determina a proporção da área que pode ser construída no terreno – é relativamente baixo, permitindo apenas prédios com poucos andares. Por outro lado, construtoras maiores continuam investindo na verticalização. Em 2011 foram erguidas 32 casas e 48 apartamentos no Santa Amélia. Já neste ano, enquanto nenhuma casa foi construída, 76 apartamentos surgiram por lá. Dados da Secretaria Municipal de Finanças (SMF) indicam que nos últimos três anos foram construídas 329 novas unidades residenciais no Santa Amélia e 466 no Santa Mônica, número quase 30% maior. Com 32 anos de mercado e atuação em nove estados, a Direcional Engenharia concentra cerca de 40% de sua produção na capital mineira. Segundo o gerente regional comercial de
Minas Gerais, Junior Bosco, 90% dos empreendimentos da construtora estão, hoje, na região Norte da cidade. Bosco explica que a empresa já estava de olho nesses bairros há cinco anos, quando o mercado ainda focava em outros lugares. Recentemente, a empresa adquiriu um terreno de 20 mil m² no Santa Amélia, onde será construído um residencial de alto padrão, com grande valor agregado de meio ambiente e lazer. “É algo que falta naquela área”, afirma Bosco. Serão cinco torres de oito pavimentos, com apartamentos de dois ou três quartos. Os 298 apartamentos custarão entre R$ 300 mil e R$ 400 mil. Ainda segundo o gerente, 80% das unidades foram vendidas já no primeiro dia de lançamento. Conforme explica Bosco, há uma grande aceitação de projetos desse tipo por parte do público que já habita a região, como os filhos de famílias que constituem seus próprios núcleos e precisarão de novas residências. Contudo, há, ainda, certa resistência
João Carlos Martins
Corretores preocupados: “Alguns ligam para perguntar preços de apartamentos, mas após a simulação não querem nem ouvir as condições”, conta Davison Micácio, gerente imobiliário
Samuel Gê
Subindo o padrão: segundo corretores e empresários, tendência é de que imóveis com acabamento de alto nível passem a ter maior oferta
NOVOS MORADORES O perfil de imóveis mais procurados nos três bairros atualmente são os apartamentos de dois quartos. Ao contrário de antigamente, quando famílias se mudavam para a região em busca da quietude dos bairros mais distantes do centro da cidade, hoje Santa Branca, Santa Amélia e Santa Mônica têm recebido muitos estudantes universitários, que se instalam na área devido ao fácil acesso principalmente à UFMG e à Unifenas. Além disso, é comum a busca por apartamentos novos por parte de recém-casados, que têm encontrado nessas áreas oportunidades convenientes de moradia tranquila. O carro ainda é um bem importante para quem mora na região. Apesar de ter havido melhora na infraestrutura nos últimos anos, a distância ao centro da cidade continua longa, e as viagens de ônibus, demoradas. Corretores explicam que, atualmente, uma vaga extra na garagem aumenta em cerca de R$ 30 mil a R$ 40 mil o preço do apartamento, chegando a valer mais que a opção de um terceiro dormitório.
por parte de quem mora em outras regiões da cidade em se mudar para a área. “A princípio, não havia por lá o padrão de construção que se tinha nas áreas mais valorizadas. Agora, com a chegada desses empreendimentos e os investimentos em infraestrutura, é possível que esse panorama mude em breve”, diz, reforçando que a empresa já tem projeções de investimento nessa região para os próximos 10 anos. Apesar da leve recessão, Evaldo Viana Quintão, da Viana Empreendimentos, que desde 2008 investe nos lados da Pampulha, não deve apostar em outras áreas tão cedo. “Os terrenos estão mais caros, mas a infraestrutura também melhorou. Os bairros são bem servidos e a vida noturna está mais agitada. Tudo isso conta na hora de o cliente se interessar pelo imóvel”, diz Viana, que já construiu cerca de 50 unidades no Santa Amélia, onde mora. “Não posso reclamar. Tem muita gente procurando apartamentos por aqui”, conclui. z NOVEMBRO DE 2013
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