Juss
94
INNGÅELSE AV LEIEKONTRAKTER - ny høyesterettsavgjørelse
NE0212 www.ne.no www.nenyheter.no
Leietaker og utleier kan være bundet av en leieavtale selv om leiekontrakten ikke er blitt undertegnet. I utgangspunktet gjelder det ingen formkrav for å anse en leiekontrakt som bindende inngått. Tilbud og aksept kan være utvekslet muntlig, i en samtale mellom utleier og interessent, eller skriftlig per e-post eller brev. Det er ikke nødvendigvis slik at partene først er bundet når leie kontrakten er undertegnet. Partene behøver heller ikke å ha kommet til enighet om alle vilkårene i leiekontrakten. Hvorvidt det foreligger bindende leieavtale før partene har formalisert og undertegnet en kontrakt, beror på en totalvurdering i det enkelte tilfelle. Vurderingstemaet er om det foreligger partsutsagn eller andre forhold som underbygger at partene har ment å binde seg til et avtaleforhold, eller om den ene
parten har handlet slik at medkontrahenten har rimelig grunn til å tro at avtale er inngått. Et utgangspunkt ved denne vurderingen er om partene er blitt enige om de vesentligste punkter i avtalen. Høyesterettsdom Høyesteretts avgjørelse inntatt i Rt. 2011.410 er godt egnet til å illustrere problemstillingen. Saken gjaldt hvorvidt det mellom Optimogården AS (som utleier) og Ernst & Young AS (som leietaker) var inngått bindende avtale om leie av forretningslokaler, til tross for at det ikke var undertegnet noen skriftlig kontrakt. Etter en konkret vurdering av hendelsesfor løpet, presentert ved e-postkorrespondanse og muntlig kommunikasjon mellom partene, fant Høyesterett at
bindende avtale var inngått. Høyeste rett la til grunn at partene hadde oppnådd enighet på alle vesentlige punkter og utarbeidet det som var ment å være en endelig leiekontrakt. Som vesentlige kontraktspunkter nevnes i avgjørelsen leiepris, leie forholdets varighet og angivelse av leieobjektet. Også partenes opptreden under veis talte etter Høyesteretts syn for at avtale var kommet i stand, selv om ingen av utsagnene isolert sett var så klare og ubetingede at de kunne ses på som aksept av et konkret tilbud. Det ble i denne relasjon vist til at Optimogården hadde pådratt seg utgifter til tilpasning av lokalene i tråd med Ernst & Youngs ønsker. En utleier vil ofte ha kostnader til å utrede og presentere