Page 1

08

Leses av 37 000 ledere

August 2013

24. årgang

08

STOR HANDELS UTGAVE

August 2013 24. årgang Kr. 48,– www.NE.no • www.NEnyheter.no

Odd Reitan:

«Eiendom er en prøvelse» FINN LEDIGE

LOKALER

I BLADET

Vinnerne og taperne i handel

Gir ikke opp storutbygging i sentrum

Dette får du for 2000 kr kvadratmeteren


newmarketing

godt prosjekt og dårlig tid? det kan vi alt om. De gode mulighetene i eiendomsmarkedet venter ikke på banken din. Derfor trenger du en bank som jobber effektivt, stiller de rette spørsmålene – og gir deg et velfundert og raskt svar. Pareto Bank er en kompetent samarbeidspartner som først og fremst er opptatt av at du som utvikler skal lykkes. Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og tilrettelegger ­finansieringsløsninger­som­er­skreddersydd­for­hvert­enkelt­prosjekt. Vi­tilbyr­finansiering­til­profesjonelle­aktører­i­forbindelse­med­kjøp­og­utvikling­av­eiendom. For mer informasjon ta kontakt med: Sven Erik Klepp på tlf. 24 02 81 02 eller på e-post: sven.erik.klepp@paretobank.no Se også www.paretobank.no


B책L reklamebyr책

En annen standard. braatheneiendom.no

Etablert 1952

23 12 23 12


4

INNHOLD

NE 

 8 2013

2

Materiellfrist: 6. septemper. Neste utg.: 20. septemper.

1

3

1. Dette får du for 2000 kr kvm  s. 16  //  2. Håper fortsatt på storutbygging  s. 28  //  3. Portrettet: Odd Reitan  s. 96

NYHETER

TEMA: HANDEL

06 Lav økning i felleskostnadene

47 Vinnere og tapere i handelsnæringen

10 Dette inngår i felleskostnadene

58 Håp for sentrum

22 Prisbevisste leietakere

68 Skivebom i Akersgata

32 KLP vil ha mer i sentrum

72 Sektor går for størrelse

34 Statsbygg eier 175 000 m i regjeringskvartalet

80 2500–3000 kroner per m2

42 Grønne tak = bedre bymiljø

82 Reitan og Thon ville synliggjøre vennskapet.

2

100 Juss: Pass på latent skatt

84 Etter syv magre

FASTE SIDER

86 Kjedemestrene 88 Byporten jakter det unike

36 Leiepriser 102 Smånytt/Nytt om navn

FAZENDA ASSET MANAGEMENT – aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer

23 01 21 21 www.fazenda.no


Spesialist på finansiering av næringseiendom

Johnny Almenning joa@bnbank.no

Hans Kjærnet hkj@bnbank.no

Sven Løitegaard slo@bnbank.no

Derfor velger du BN Bank! Finansiering av næringseiendom er et fagområde der det er fornuftig å benytte seg av en kompetent samarbeidspartner. BN Bank er en betydelig aktør i markedet, og vi har mange fornøyde kunder med finansieringsløsninger som vi har tilpasset deres behov. Kundefordeler i BN Bank er blant annet rask og målrettet saksbehandling, profesjonell og erfaringsbasert rådgivning, finansiering av eiendom. Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 22 82 56 00 eller 73 89 20 00.

BN Bank Oslo Tordenskiolds gate 8 - 10, Postboks 282 Sentrum, 0103 Oslo, Tel.: +47 22 82 56 00 | BN Bank Trondheim Søndre gate 10b, 7011 Trondheim, Tel.: +47 73 89 20 00

Foto: Kolonihaven

skreddersøm og konkurransedyktige betingelser. Vi inviterer gjerne til en uforpliktende prat om deres selskaps behov for


6

NYHETER

NE 

 8 2013

Energikostnader er den klart største felleskostnaden. (Foto: iStockphoto)

Beskjeden økning

i felleskostnadene Felleskostnadene for kontoreiendommer steg i snitt med bare 4 kroner per kvadratmeter i 2012. Tekst  DAG-JØRGEN SALTNES   E-post  DAG@NE.NO

Det er i den såkalte Basale-rapporten, som ble sluppet rett før sommerferien, at eiendomsforvalteren Basale har gått gjennom nøkkeltallene for felleskostnadene i 2012. Undersøkelsen er blitt gjennomført med et utvalg på 52 eiendommer med et totalt areal på 302 000 kvadratmeter. Eiendommene har i snitt en størrelse på 5800 kvadratmeter. Fra 202 til 352 kroner meteren Det er store sprik i felleskostnadene for kontoreiendommer. Ifølge Basale-rapporten varierte de totale felleskostnadene fra det laveste på 202 kroner per kvadratmeter til høye 352 kroner kvadratmeteren. Gjennomsnittet var på 283 kroner per kvadratmeter. Dette er en oppgang fra året før på 4 kroner per kvadratmeter. Lavere energikostnader Den største og viktigste komponenten i felleskostnadene er energi. Ifølge Basalerapporten utgjorde energikostnadene i fjor i gjennomsnitt 112 kroner per kvadratmeter. Det er lavere enn året før, og den viktigste grunnen til at økningen i felleskostnader totalt ikke var mer enn 4 kroner per kvadratmeter. Den lavest rapporterte energikost-

naden var 63 kroner per kvadratmeter, mens den høyeste var 155 kroner kvadratmeteren. I snitt utgjør energikostnadene rundt 39,6 prosent av de totale felleskostnadene. Vaktmester og renhold De to neste postene av en viss størrelse på felleskostnadene er løpende drift/vaktmester og renhold. Ifølge Basale var de gjennomsnittlige kostnadene for vaktmestertjenester på 45 kroner per kvadratmeter. De eiendommene med lavest kostnader måtte ut med 26 kroner kvadratmeteren, mens de med høyest betalte 65 kroner meteren. Renhold kostet i snitt 30 kroner per kvadrat­meter. Innenfor renhold er det svært store ­forskjeller i kostnader, fra 11 kroner per kvadrat­meter til 49 kroner meteren. Flere ”småposter” De tre nevnte postene energi, vaktmester og renhold står for til sammen to tredjedeler av felleskostnadene. Men det er en rekke ”småposter” som også bidrar til at leietakere må ut med drøye 280 kroner per kvadrat­meter i felleskostnader. Kommunale avgifter kostet i snitt 15 kroner per kvadratmeter i 2012. Det samme kostet avfalls­ håndtering og brannvern, samt VVS.

Trenger din bedrift mer areal? Vi har ledige lokaler! For mer informasjon kontakt oss på tlf.: 22 03 35 00 eller les mer på www.klpeiendom.no


Utleie

Vi har gjennom det siste året bygd opp og opprettholdt en bra portefølje med kontoreiendommer, og har sterkt fokus på å kunne tilby leietakere kontorlokaler i varierte størrelser i Oslo sentrum og indre by.

VÅR PORTEFØLJE 5 704 m²

Kongens gate 22

Butikk/Kontor

Akersgata 7

Kontor

400 m²

Øvre Vollgate 13

Kontor

760 m²

Kristian Augusts gt. 10

Kontor

245–535 m²

Munkedamsveien 53 B Kontor

334 m²

Kongens gate 12

Kontor

440 m²

Pilestredet 15B

Kontor

130–490 m²

Kristian Augusts gt. 5

Butikk/Kontor

142 m²

Kristian Augusts gt. 5

Butikk/Kontor

295 m²

Pilestredet 17

Kontor

80–824 m²

Sehesteds gate 6

Kontor

1 344 m²

Karenslyst Alle 8b

Kontor

250 m²

Borgenveien 66

440 m²

Veritasveien 1

16 000 m²

Olav Brunborgsvei 6

12 000 m²

Accelerating success. www.colliers.no

Christian Prebe Rådgiver utleie M: 958 71 039

Joakim Kaspersen Rådgiver utleie M: 481 95 150 Vi har god kapasitet, og er klare for å påta oss flere oppdrag. Ta kontakt for en eiendomsprat, så skal vi finne gode løsninger for din eiendom.


8

LEDER  DAG-JØRGEN SALTNES

NE 

 8 2013

ANSVARLIG REDAKTØR Dag-Jørgen Saltnes, dag@ne.no

Ja til OL i Oslo Da Lillehammer vant kampen om vinter-OL i 1994, ble det hevdet mye rart. Markedsføringsverdien av å være vertsnasjon skulle være gigantisk, samtidig som man ville få en etterlengtet investering i store nasjonale idrettsanlegg. I ettertid har det vel vist seg at ingen av disse påstandene hadde særlig rot i virkeligheten. Nå er det OL-iver igjen på Østlandet. Vi sier ja til OL i Oslo i 2022. Vi tror at vinterleker er det som sikrer den byutviklingen som man mener trengs i ulike deler av Oslo. Områder som Groruddalen, Økern og andre forsømte deler av hovedstaden trenger mye mer enn det Oslo er i stand til å løfte i årene fremover. Oslo har ikke den beste track record når det gjelder de områdene som ligger bak, og det er lite trolig at kommunen vil klare å gjøre det som trengs. For å si det rett ut: OL vil sørge for at kommunen gjør det den ellers aldri ville fått til. En global event som olympiske leker kan, dersom kommunen planlegger langsiktige utviklinger og investeringer sammenfallende med OL-investeringer, sikre et løft for både kollektivtransport og veinettet. I tillegg kan det forsere en flytting av arealintensiv lager- og produksjonslokaler til fordel for boliger og annen næringsvirksomhet. Vi har sett positive effekter i andre store infrastruktursatsinger. Da politikerne til slutt vedtok hovedflyplass på Gardermoen, ble det investert i både veier og jernbane. Flytoget var en investering som ikke var samfunnsøkonomisk lønnsom, men som ble bygd som følge av Gardermoen-vedtaket. Flytoget i seg selv er ikke så viktig, men effektene av for eksempel togtunellen, som ble gravd mellom Lillestrøm og Oslo, bidro til en velferdsøkning for store grupper av befolkningen på Romerike. Reiseveien ble nemlig kuttet kraftig for dem som jobbet i Oslo straks NSB fikk bruke tunellen. Tunellen gjorde også at det er mer attraktivt å bo utenfor Oslo enn det var tidligere, og man kan således regne med at presset på boligmarkedet i Oslo ble lavere enn det ellers ville vært. En riktig byutviklingsplan i forbindelse med OL kan gi Oslo en nødvendig bedring av infrastrukturen. OL kan gjøre Oslo bedre (samtidig som staten tar en del av regningen).

JOURNALISTER Ivar Sekne og Jan Revfem FORSIDEFOTO Ned Alley/Scanpix ØKONOMI Wenche Kleppe Torkelsen OPPLAG/DISTRIBUSJON  – 20 000 Bladet sender adressert til nærings­drivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, ­Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, ­Enebakk, Aurskog-Høland, ­Slemmestad, Lier, ­Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, ­Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, ­Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker, Kongsberg. Bladet sendes også til ca. 4000 beslutnings­ takere i privat, kommunal og statlig virksomhet. ANNONSEAVDELING Telefon  23 11 56 00 Kontaktpersoner  Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund og John Håkon Balstad ÅRSAB./ÅRSAB. I NORDEN  kr 550,–/kr 700,– UTGIVER NæringsEiendom AS Arbinsgate 11 Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo 23 11 56 00, redaksjon@ne.no www.NE.no – www.NEnyheter.no SATS/REPRO  NæringsEiendom AS TRYKK  AllerTrykk/MerkurTrykk COPYRIGHT  NæringsEiendom AS ISSN  0805-9837 Honorar for artikler i bladet ­NæringsEiendom dekker også elektronisk publisering. Alle rettig­heter til formidling av ­NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse til post@ne.no. Neste utgave  20. september Bekreftet opplag  20 457

kombinasjonslokaler.no

684


TIL LEIE

FORVALTNINGSCOMPAGNIET

KONTOR

SKØYEN

Thunes vei 2

kontorbygg med kantine i • Moderne Atriums­område • Flott åpen kontenhet på 293 kvm • Kantine med møterom Innendørs sykkelpark • Parkeringskjeller. og dusjmulighet • Meget gode offentlige kommunikasjoner • Tilpasses leietakers ønsker

KONTORER

LYSAKER NÆRINGSPARK

Lilleakerveien 2 E-F

• Kontorenheter fra 209 kvm til 430 kvm • Nærmeste nabo til Lysaker togstasjon og spennende lokaler som passer • Særpregede både som kontorlandskap og kontorceller • God standard med ventilasjon med kjøling • Parkering inne/ute • Sykkelparkering med dusjmuligheter • Muligheter for kantine

KONTAKT: Eiendomsmegler MNEF Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: njerve@fcas.no

FORVALTNINGSCOMPAGNIET Smeltedigelen 1, 0195 Oslo • Telefon 815 55 155 • Telefax 6698 4201 • www.fcas.no

Anne Carine Pedersen Mobil: 915 51 112 E-post: pedersen@fcas.no

MeglerCompagniet er datterselskap av ForvaltningsCompagniet AS. Gruppen driver en omfattende virksomhet innen kjøp, salg og utleie av næringseiendommer. Selskapet forvalter og utvikler ca. 1.200.000 kvm næringsarealer.


10

NYHETER

NE 

 8 2013

Dette inngår i felleskostnadene Det kan være klokt å passe på at man ikke betaler for ting som er gårdeiers ansvar. Tekst  DAG-JØRGEN SALTNES   E-post  DAG@NE.NO

Alle leietakere betaler felleskostnader i tillegg til h­us­ leien. Felleskostnadene er brukeravhengige og gjelder de av eiendommens driftskostnader som ikke henføres til et bestemt leieforhold eller skal dekkes av gårdeier. I teorien skal felleskostnadene være et nullsumspill mellom utleier og leietaker, og gårdeier skal ikke kunne velte noen av sine kostnader over på leietakeren. De aller fleste gårdeierne er seriøse og jukser ikke med felleskostnadene. Men felleskostnader er et begrep uten en rettslig definisjon, og det blir derfor viktig for leietaker å passe på så man ikke betaler for ting som er vanlige eierkostnader. Dette er som regel med i felleskostnadbegrepet: • Felles energi • Felles renhold • Snøbrøyting • Vaktmester

BERGHAGAN 5, LANGHUS / SKI

• Vakthold • Renovasjon • Kommunale avgifter • Utomhusanlegg • Alarm • Ventilasjon • Sanitær • Andre tekniske anlegg

• Elektriske installasjoner • Låssystem • Heis • Brannvern • Skadedyr • Diverse vedlikehold • Diverse rekvisita • Kantine (drift og vedlikehold Kilde: OPAK

Merk, dette er ingen endelig liste over hva som skal være med i felleskostnader. Det er eksempler på hva som skal være med i felleskostnadene. Det er kostnadens art som er avgjørende for hvor den hører inn under.

LAGER / VERKSTED, KONTOR Lager / verksted

Arealer er på totalt ca. 10 000 m2, hvorav ledig inntil 1 000 m2. 8 m netto takhøyde. 15 m søyleavstander.

Kontorer

Pene og fleksible kontorlokaler i representativt bygg. Fra 50–700 m2. Lokaler pusses opp eller rehabiliteres etter behov.

Beliggenhet/adkomst • Beliggende på Berghagan næringsområde. • Kort vei fra E6. Ca. 20 min. fra Oslo sentrum. • Enkel adkomst med bil. • Nærhet til buss og tog (Vevelstad). • Rikelig med parkering. • Store utearealer.

Kontakt Geir Baastad Tlf: 23 11 38 30 | 90 11 53 15 | geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no


Skøyens beste beliggenhet Ferdigstilles 2015

Drammensveien 134 :: Moderne nybygg med unik beliggenhet :: Flytoget, buss, tog og trikk i umiddelbar nærhet :: Kort gangavstand til alle servicetilbud :: Meget god parkeringsdekning

2.000 - ca. 16.000 m2 kontor i 4. - 7. etg.

:: Personalrestaurant :: Muligheter for fasadeprofilering :: Stor og moderne lobby :: Felles auditorium/møteromsenter

:: God arealeffektivitet :: Miljøbygg BREEAM NOR very good :: Ferdigstilles Q1 2015 :: 10.000 m2 utleid

Kontorene tilpasses kundens ønsker og behov til både funksjon og estetisk utforming.

Kontakt ::

Ole Christian Iversen | Tel +47 920 46 033 e-post: oci@akershuseiendom.no

www.norwegianproperty.no | Tel: 22 83 40 20


til leie KARIHAUGEN NÆR E6 – KONTORLOKALER /SHOWRROM

305–773 KVM

TRYGVE NILSENSVEI 8 Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til og med rask adkomst med bil fra Furuset og Karihaugområdet. Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min og 20 min. Det er god offentlig kommunikasjon som buss og T bane i kort avstand fra eiendommen. Eiendommen er bygget i 1988 og fremstår som et moderne kombinasjonsbygg, bygget i god kvalitet og med gode planløsninger. Vi har for øyeblikket ledig 2 kontorseksjoner på hhv 305 kvm og 468 kvm. Seksjonene er også godt egnet for showroom og utstilling/ eventuelt plukklager for håndverksbedrifter o.l. Arealene kan leies hver for seg eller samlet. Det vil også være mulig å endre på planløsningene og arealstørrelser i forhold til nye leietakeres behov. Seksjonene er i dag innredet med dels cellekontorer og dels åpne landskap. God og kvalitetsmessig bra standard, glassfronter til cellekontorer og møterom, kjøkkenfaseliteter, ventilasjon (balansert), stor og god heis etc. I front av eiendommen er det etablert gode parkeringsforhold for leietakere så vel som gjester til eiendommen. Lokalene er ledig pr. d.d. NE nummer: 37076 og Finnkode: 40034876 Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

SJARMERENDE TOPPETASJE I HOLTEGATA 28, - NÆR BOGSTADVEIEN

338 KVM

HOLTEGATA Arealet er på 338 kvm brutto leieareal og består av hele toppetasjen i eiendommen. Lokalet er delt inn i dels åpne arealer og dels enkeltkontorer, møterom, showroom, kjøkken og toalett/dusj. Etasjen og fellesarealer fremstår av god kvalitet med tiltalende materialvalg. Ventilasjon med kjøling (balansert luft). Det er tilhørende 2 p plasser til etasjen og mulighet for ytterligere fleksibel parkering. Lokalet ledigstilles etter nærmere avtale. NE nummer: 40796 Finnkode: 40241590

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no


HAUSMANNSGATE 6 CA. 1000–2000 KVM KONTORLOKALER I SENTRUM

• Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghs gate vis a vis Akerselva Atrium. • I eiendommen får vi opp til 2100 kvm kontorlokaler til utleie. • Arealene er i hovedsak fordelt på 8. og 9. etasje i bygget og representerer således byggets «beste» interne beliggenhet. • Store vindusflater gir gode og lyse arealflater. • Lokalene tilpasses leietakers ønsker og behov.

KONTAKT Harald Lahn, Fortuna Megling Telefon 22 85 09 70 / 915 34 463 lahn@fortuna.no

• I tilknytning til eiendommens vareadkomst er det etablert vareheis med ramper, for øvrig betjenes bygget av 2 personheiser i hovedtrappeløpet. • Det kan tilbys parkering til leie i tilknytning til arealene. • Lokalene ledigstilles ca. desember 2013.


til leie TVEITA – KOMBINASJONSLOKALER

253–583 KVM TVETENVEIEN 164 Vi har for utleie 2 seksjoner i Tvetenveien 164. Eiendommen ligger med lett adkomst fra Ring 3 og kort vei til E 6. De ledige lokalene består av følgende arealer: Seksjon 1: – 330 kvm. Beliggende i underetasje, god adkomst via lasterampe og vareheis. Seksjon 2: – 253 kvm. Beliggende i 3 etasje. Lyse og trivelige lokaler egnet for kontor, showroom , produksjon eller lager. Lokalene har en god middels standard. Arealene er ledig pr d.d. NE nummer: 41176 og Finnkode: 42413700 Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

FEKJAN I ASKER – KONTORLOKALER TIL LEIE

162–337 KVM

FEKJAN, ASKER 93 KVM 250 KVM 337 KVM

i 4. ETG. i Fekjan 13 i 5. ETG. i Fekjan 13 i 2. ETG. i Fekjan 13

Eiendommene ligger sentralt i Asker mellom Billingstadsletta og Holmensenteret. I byggene finner du en rekke helserelaterte virksomheter, dagligvareforretning etc. Alle arealene har god kontorstandard med ventilasjon og kjøling. Lokalene vil kunne skreddersys for leietaker. God parkeringsdekning rett utenfor eiendommene. Ledig omgående. NE nummer: 41295 Finnkode: 43379546 Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

Vi tilbyr:

FORVALTNING UTLEIE SALG SØK Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no


til salg BROBEKKVEIEN 53 B

TIL SALGS

ATRAKTIVT

INVESTERINGSOBJEKT

TIL SALGS 2 KONTORSEKSJONER I BROBEKKVEIEN 53 B (Selges gjennom salg av AS) Areal: 1 438 kvm Årlig brutto leie: 1 277 000 NE nummer: 41175 Finnkode: 42415574

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / lahn@fortuna.no

Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet. Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no


16

NYHETER

NE 

 8 2013

Dette får du av

LOKALER På jakt etter kontorlokaler, og med klare krav til ­leie­nivået? NæringsEiendom gir deg oversikten over hva slags lokaler du kan regne med i de ulike delene av Oslo. Tekst  JAN REVFEM   E-post  JAN@NE.NO

NæringsEiendom har spurt analytiker Joachim Wulff i DNB Næringsmegling om hva leietakere kan regne med av lokaler i de ulike områdene av Oslo. Grovt sett er spennvidden i kontorleieprisene i Oslo fra 1000 kroner til 4500 kroner kvadratmeteren i året. Wulff har kommentert hva leietakere får for henholdsvis 1500, 2000, 2500, 3000 og 3500 kroner i kjente kontorområder i tilknytning til hovedstaden. Et begrep i oversikten som trenger forklaring, er “as is”. Det betyr at leietaker leier lokalene i den stand de er, og han kan dermed forvente noe lavere standard og heller ikke regne med oppgraderinger i leieperioden utover nødvendig vedlikehold. CBD (Central Business District) er prestisjeområdet i Oslo. Den klassiske definisjonen av CBD-området er Vika,

Aker Brygge og Tjuvholmen. Her leies de aller dyreste eiendommene ut for 3000–4000 kroner kvadratmeteren, og litt i overkant av det for de mest eksklusive lokalene. Lite i sentrum Hvis man begynner i den nederste prisklassen, er det få eller ingen lokaler å oppdrive i Oslo sentrum til 1500 kroner kvadratmeteren, heller ikke på Skøyen. Men beveger man seg til områder som Helsfyr/Bryn og ­Nydalen får man lokaler med en grei beliggenhet og av god standard. I ytre sone mot nord og sørøst er 1500 kroner kvadratmeteren allerede et høyt prisnivå. Er man villig til å gå opp til 2000 kroner, er det fortsatt for lavt for prestisjeområdet, men i sentrum begynner nå utvalget å bli større, selv blant lokaler av

Din

INNREDNINGS­ LEVERANDØR fra A til Å

MODULVEGGER www.modulvegger.no

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller mvo@modulvegger.no og post@modulhimlinger.no

MODULHIMLINGER www.modulhimlinger.no


Lokaler til leie Carl Berner Næringspark Hasleveien 28/38 og Sinsenveien 11 Ca. 325 m2 kombinasjonslokale • •

Innredet pr. dd med ca. 2/3 kontordel og 1/3 verksted, men mulighet for fleksibilitet mht fordeling; kontor/produksjon/lager. Lyse og praktiske arealer beliggenhet i 4. etg. med egen vareatkomst fra lager/produksjon til rampe med 2 store vareheiser.

D I E

L T U

Lokalet har egen kontor atkomst fra Sinsenveien og vareatkomst med to store vareheiser direkte fra lager/produksjonsdel til rampe på gårds­plass m/ innkjøring fra Hasleveien.

Ca. 150m2 bta kombinasjonslokale • • • •

Lyse og representative arealer, innredet pr. dd med to kontorrom, åpent landskap – showrom/ lager/lettproduksjon og arkiv Beliggende i 4.etg.med vareatkomst via 2 store vareheiser til rampe på gårdsplass. Egen kontoratkomst med tilgang til personheis. Mulighet for egne parkeringsplasser på gårdsplass. Ledig fra 01.10.2013

• FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no


18

NYHETER

NE 

 8 2013

Oslo har lokaler for enhver pris. (iStockphoto)

en akseptabel standard. For områder som Nydalen, Helsfyr/ Bryn og Fornebu er nærmer vi oss toppnivåene i området. Legger man på ytterligere 500 kroner kvadrat­ meteren, begynner det å dukke opp akseptable lokaler i CBD-området og Bjørvika og flere attraktive sentrums­ lokaler, spesielt i de ytre delene. På Skøyen kan man ifølge Wulff få leid lokaler av høy standard med topp beliggenheten til dette nivået. For 3000 kroner kvadratmeteren begynner vi å snakke om virkelige attraktive lokaler, kanskje med unntaket av prestisjeområdet. Dette nivået er topp Skøyen-nivå, nivået i Barcode-rekken og toppnivået i de ytre delene av sentrum. Fra 3500 kroner og oppover er det bare kvalitetslokaler i prestisjeområdet og det aller ypperste i Oslo sentrum som er tilgjengelig.

Populært og dyrt – Sentrumsområdene inklusive CBD ligger vesen­ tlig høyere i pris sammenliknet med kontorklyn­ gene utenfor sentrumskjernen, hvis vi ser bort fra Skøyen. I tillegg fortsetter prisene i sentrum­ skjernen å stige mer enn i andre områder. For en del bedrifter i sentrum er derfor tiden inne for å vurdere viktigheten av sentrums­t ilhørigheten, kommenterer Wulff. – Jeg vil også si at trenden fortsetter. De pop­ ulære delene av sentrum forsetter å øke i pris, spesielt i CBD nå som flere kontrakter er inngått i Norwegian ­Propertys prestisjelokaler på Aker Brygge. Andre ­o mråder opplever en flat utvikling i leieprisene. 

ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning. Les mer på www.isy.no - eller kontakt kai.petter.westerheim@norconsult.com, tel 454 04 671.

Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg


K89

Karihaugveien 89

RS15

Robsrudskogen 15

Spennende og attraktiv kontorbygg til leie, enheter fra 23-610 m2 BTA – Oslo Nord.

Flotte lokaler i profilert kombi­nasjons­­bygg på Lørenskog.

• • • • • •

• • • •

Kantine Aircondition / Ventilasjon Service senter Alarm Utendørs parkering Kontor Hotell

Kontor: fra 23 m2 til 610 m2 Ledig lager: 10 – 150 m2

• • • • • •

Lager Bredbåndstilknytning Heis / Vareheis Trimrom Møterom / Auditorium Datarom

Høytlager Lavtlager Aircondition / Ventilasjon Skreddersys leietakers behov

• • • •

Kontor Garasje / P-plass Heis Bredbånd

Kontorlokaler: fra ca 300 m2 til 1050 m2 Delbart høytlager m/lasterampe: 250 m2 til 550 m2 Delbart lager: fra ca 400 m2 til 700 m2

K89.no Kontakt: Newsec Asset Management v/Morten Buøen mb@newsecam.no • Mobil: 900 59 720 • www.newsec.no


20

NYHETER

NE 

 8 2013

Dette får du: 3000 kroner/m2

1500 kroner/m2 CBD, inkl. Bjørvika:

Ingen lokaler til denne prisen

CBD, inkl. Bjørvika:

Høy standard med god beliggenhet.

Indre sentrum:

Få, eller ingen lokaler til denne prisen.

Indre sentrum:

Høy standard med topp beliggenhet.

Ytre sentrum:

“As is”-lokaler på mindre gode beliggenheter i de ytre delene av sentrum.

Ytre sentrum:

Prestisjelokaler i nybygg med topp beliggenhet.

Skøyen:

Prestisjelokaler i nybygg med topp beliggenhet.

Nydalen:

Ingen så dyre lokaler.

Helsfyr/Bryn:

Ingen så dyre lokaler.

Lysaker:

Ingen så dyre lokaler.

Fornebu:

Ingen så dyre lokaler.

Ytre sone:

Ingen så dyre lokaler.

Skøyen:

Få eller ingen lokaler til denne prisen.

Nydalen:

Lokaler med god standard og kurant beliggenhet.

Helsfyr/Bryn:

Lokaler med god standard og kurant beliggenhet

Lysaker:

“As is”–lokaler på mindre attraktive deler av området.

Fornebu:

“As is”-lokaler på mindre attraktive deler av området.

Ytre sone:

Lokaler med god standard 3500 kroner/m2

2000 kroner/m2 CBD, inkl. Bjørvika:

Få eller ingen lokaler til denne prisen.

CBD, inkl. Bjørvika:

Høy standard med topp beliggenhet.

Indre sentrum:

Fra “as is” til god standard med kurant beliggenhet.

Indre sentrum:

Prestisjelokaler med beste beliggenhet.

Ytre sentrum:

God standard med kurant beliggenhet.

Ytre sentrum:

Ingen så dyre lokaler.

Nydalen:

Høy standard med beste beliggenhet.

Skøyen:

Ingen så dyre lokaler.

Helsfyr/Bryn:

Nybygg og høy standard med beste beliggenhet.

Nydalen:

Ingen så dyre lokaler.

Skøyen:

God standard med kurant beliggenhet

Helsfyr/Bryn:

Ingen så dyre lokaler.

Lysaker:

Høy standard med god beliggenhet.

Lysaker:

Ingen så dyre lokaler.

Fornebu:

Høy standard med god beliggenhet.

Fornebu:

Ingen så dyre lokaler.

Ytre sone:

Topp nybygg

Ytre sone:

Ingen så dyre lokaler.

Over 4000 kroner/m2

2500 kroner/m2 CBD, inkl. Bjørvika:

God standard med kurant beliggenhet.

CBD:

Prestisjebygg med beste beliggenhet.

Indre sentrum:

Høy standard med god beliggenhet.

Bjørvika

Ingen så dyre lokaler.

Ytre sentrum:

Høy standard med topp beliggenhet.

Skøyen:

Høy standard med topp beliggenhet.

Nydalen:

Nybygg med beste beliggenhet.

Helsfyr/Bryn:

Ingen så dyre lokaler.

Lysaker:

Nybygg med beste beliggenhet.

Fornebu:

Nybygg med beste beliggenhet.

Ytre sone:

Ingen så dyre lokaler.

Kilde: DNB Næringsmegling

ER DU KLAR FOR ET KORTTIDSFORHOLD? Er du en bedrift med store visjoner men ikke ønsker å binde deg? Da har vi lokalene for deg! • Lyse og innbydende kontorlokaler • Lokalene tilpasses leietaker • Sentral beliggenhet på Sinsen • Nærhet til offentlig kommunikasjon • Alle servicefasiliteter i umiddelbar nærhet • Mulighet for leie av p-plasser

SINSENVEIEN 47A–49

200–4.200 KVM Jan Roll jr@newsec.no Tlf: 905 33 369

newsec.no


SER DU ETTER LEILIGHET?

35

LEDIGE LEILIGHETER OMGÅENDE

Drammensveien 507 Høvik /Bærum Leie pr måned: kr 6700 inkl strøm Primærrom: 23 m² Nyoppusset 1-roms leiligheter til leie. Leilighetene ligger sentralt plassert 10 min fra Oslo sentrum med bil, 400 m til buss, 800 m fra Blommenholm togstasjon og gangavstand til Høvikodden, ett unikt rekrasjonsområde med flotte strender. Inneholder: Bad/wc m. varmekabler, åpen stue/kjøkken løsning, fellesvaskeri, trådløst internett og kabel-tv. Kan leies møblert og umøblert. Søknad kan fylles ut og sendes via våre nettsider. Ta kontakt for spørsmål eller visning.

www.ragde.no Linn Hege Aas Mob: 452 24 330 Mail: linn@ragde.no

Ragde Eiendom Gladengveien 3b 0661 Oslo

Mail: post@ragde.no tlf: 22 62 62 20 Fax: 22 62 62 21


22

NYHETER

NE 

 8 2013

Prisbevisste leietakere Mindre leietakere har klare krav til hva de skal betale i kvadratmeterleie. Tekst  JAN REVFEM   E-post  JAN@NE.NO

Markedsdirektør Rune Richardsen i Eiendomsspar er generelt positiv til leiemarkedet i Oslo-regionen nå rett etter sommerferien. – Vi er i en oppstartsfase etter ferien, men vi opplever at markedet ser veldig bra ut. Mange av selskapene har vekst og trenger mer arealer, slik at vi har leid ut store arealer og har lav ledighet i porteføljen, sier han. – Hvilke områder og segmenter er det lettest å leie ut? – Jeg vil si at på Tjuvholmen og i Vika går det nær­mest av seg selv. Å leie ut lokaler fra toppen av ­Rådhusgata til Dronning Mauds gate går rimelig kjapt, svarer Richardsen, men tilføyer: – Det går lengst tid med forhandlingene i Vika-­området når vi skal leie ut lokaler ned mot 200–300 kvadratmeter. Totalpakken viktigst – Er det fordi leietakerne av disse lokalene gjennomgående er prisbevisste? – Ja, mange av dem som skal leie mindre lokaler er veldig prisbevisste og svært opptatt av selve kvadratmeterleien. De er derimot ikke så opptatt av den totale pakken, som vi mener er viktig, svarer Richardsen. Men hva kan så leietakerne ifølge en av Oslos største eiendomsbesittere velge mellom i de ulike prisklassene? – For 1500 kroner kvadratmeteren får du lokaler i nedre del av Kvadraturen og da som regel “as is”-lokaler.

Det går av nærmest av seg selv å leie ut lokaler på Tjuvholmen og i Vika, mener Rune Richardsen i Eiendomsspar.

I denne prisklassen kan du også leie lokaler i o­ mrådet fra Blå Kors-gården ved hjørnet av Storgata og ­Hausmanns gate og østover, men også lokaler av ­alminnelig god standard i Bryn-Helsfyr-området. – Og hvis vi går opp til 2500 kroner kvadrat­ meteren? – Da får du lokaler i øvre del av Rådhusgata og opp­ over mot Solli plass, riktig nok ikke i Indekshuset, der er det mye dyrere. 2500 kroner kvadratmeteren er også et godt Skøyen-nivå. Topp lokaler Er man villig til å betale 3000 kroner kvadratmeteren og litt til, nærmer man seg virkelig “kremlokalene” i Oslos kontormarked. – Til dette nivået kan man leie topp lokaler i Oslo sentrum, som i området rundt Rådhuset, men også i Vika og på Aker Brygge. Tjuvholmen og “nye” Aker Brygge er nå de aller dyreste kontorområdene i Oslo. – Alle lokalene på Tjuvholmen er nye og spesial­til­ passede, mens Aker Brygge gjennomgår en fullstendig transformasjon. I Vika leies det ut lokaler i eksisterende bygg, men på den annen side ligger disse byggene midt i smørøyet, sier Rune Richardsen, og sikter til beliggenheten. 


Design: lemon.no 02/13-2083

premium office space Ca 3400 kvm med store luftige kontorlokaler ledig i Sandstuveien 68 på Ryen • • • • • • • •

Energiklasse A BREEAM Excellent Passivhus-standard Toppetasjen er ledig Sykkelparkering med garderobe Gode parkeringsmuligheter Enkel adkomst fra E6 og Ring 3 7.000 kvm allerede utleid

Vol. 1

by linstow

Linstow AS står for prosjektledelsen og utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no

MYRENS VERKSTED

MARCUS THRANESGATE 4 LEDIG AREAL: 170 – 910 KVM BTA

Areal 1: Ca. 500 kvm lager med kjøreport, takhøyde 2,50 Areal 2: Ca. 170 kvm kontor med lager/produksjon Ca. 240 kvm lager/produksjon og kjøreport • Enkel adkomst fra ring 2 • Sentralt beliggende nær off. komm. • Meget god teknisk standard • God parkeringsdekning • I midten av en pulserende næringspark MYREN EIENDOM AS, Sandakervn. 24C, Bygg B, P.B. 4218 Nydalen, 0401 OSLO, Tlf: 2287 1900

WWW.MYRENEIENDOM.NO


OslO sentrum: KOntOr- Og handelslOKale møllergata 8 • Sentralt beliggende næringseiendom mellom Stortorvet og Youngstorget. • Kort vei til t-bane, trikk, buss og tog. • 262 kvm kontorlokale i 2. etasje • Attraktive lokaler i rehabilitert eiendom med teknisk god standard. • Parkering i bakgård. Heis i bygget • 153 kvm handelslokale i 1. etasje. • Lyst og moderne handelslokale med god vinduseksponering mot gate.

Fortress Design

• Lokalene er ledige omgående

Kontakt Daniel Bjørn, daniel.bjorn@newsec.no Tlf: 92 69 50 90 newsec.no

810 kvm på Grünerløkka Thorvald Meyers gaTe 7

Fortress Design

· Lokalene har enkel adkomst i 1. etg. med privat inngangsparti og kjøreport · Egner seg utmerket for kreative bedrifter, proff utsalg og kontorbrukere · Sentralt beliggende ved Mølleparken og Ringnes park med svært gode servicetilbud i nærområdet · Påkostede lokaler med moderne og tidsriktig standard · Mulighet for leie av parkeringsplass i garasje eller utenfor lokalene utendørs · Gårdeier tilpasser lokalene for nye leietaker, ledig omgående

Kontakt Daniel Bjørn, daniel.bjorn@newsec.no Tlf: 92 69 50 90 newsec.no


1800 kvm på ensjø gladengveien 17 - til leie • Ca 1000 kvm lager med kjøreport • Ca 800 kvm kontor over 2 plan • Sentralt beliggenhet i Ensjøbyen, med enkel adkomst • Lokalene kan leies samlet eller hver for seg • Det ledige arealet er også regulert som handelsareal

Fortress Design

Kontakt Daniel Bjørn, daniel.bjorn@newsec.no Tlf: 92 69 50 90 newsec.no

3764 KVM PÅ FURUSET Professor Birkelandsvei 30 B

Fortress Design

· 3174 kvm lager/verksted etc og 591 kvm kontor på 2 plan · Høytlager med ca 10 M takhøyde · 3 kjøreporter · Sentralt beliggende på Furuset med enkel adkomst fra E6 · Driftskontor/Varemottak i 1. etg. · Gårdeier tilpasser lokalene for nye leietaker(e)

Kontakt Daniel Bjørn, daniel.bjorn@newsec.no Tlf: 92 69 50 90 newsec.no


Fortress Design

FOR UTLEIE:

ingeniørenes hus Kronprinsens gate 17

Et sjeldent og bevaringsverdig bygg med historie og karakter renoveres etter dagens krav og standard. Lokalene vil enkelt kunne tilpasses hver enkelt bedrifts ønske om mer eller mindre åpne kontorløsninger. På toppen finnes en felles takterrasse. • Lokaler fra fra 150 – 740kvm, totalt tilgjengelig 2.186 kvm • Bygget totalrenoveres • Kantine, garderobe/dusj og konferansefasiliteter • offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet • etasjene kan leies samlet eller hver for seg Jan W. roll Mob. 905 33 369 jr@newsec.no

Daniel Bjørn Mob. 926 95 090 db@newsec.no

STRANDVEGEN 32

TOPP MODERNE Miljøbygg – sentralt beliggende i Tromsø • • • • • • • • • • •

Passivhus (energimerking B) BREEAM-sertifisering som Very good Topp lysforhold og tekniske løsninger Etasjeflater inntil 1600 m2, ialt 9000 m2 Effektive, fleksible planløsninger Felles resepsjon og mulighet for kaffebar, bespisning og møteromssenter Midt i Tromsø sentrum Kun 10 min med bil til flyplassen Spennende nabolag, med bl.a. internasjonalt olje-/gass-/forskningsmiljø Planlagt i seks etasjer med takterrasse, samt garasje i kjeller for biler og sykler. Innflytting andre kvartal 2015.

Utleier:

Jan W. Roll Daniel Bjørn 90 53 33 69 92 69 50 90 jr@newsec.no db@newsec.no

Utbygger:


til leie:

Lysaker torg 2 til leie - 550 kvm kontor

Fortress Design

Hel etasjeflate i 3. etasje

Lyse lokaler som hovedsakelig er vendt inn mot Lysakertorget og E-18

Består i dag av åpent landskap, cellekontorer og møterom, kan lett tilpasses leietakers ønsker

Minikjøkken, tre toalett og dusj i lokalet

Lager kan leies i kjeller (40 kvm)

Heis og dusj/garderobe i kjeller

Mulighet for leie av parkering

Kun få minutters gange til all offentlig kommunikasjon (tog, flytog, buss, taxi)

Ledigstilles oktober 2013

kontakt Jan W. Roll Mob. 905 33 369 jr@newsec.no

HOFFSVEIEN 21–23 Hoffsveien 21–23 har ledige lokaler fra 220–1 100 m2. Bygget har høy bygningsmessig kvalitet og gode ventilasjonsforhold.

Lokalene har effektive planløsninger med tiltalende fellesarealer. Utformingen er spesielt godt egnet for både cellekontorer og landskap. Ønsket planløsning kan skreddersys til leietakers behov. Klimavennlig og energieffektiv oppvarming basert på fjernvarme. Bygget har god ventilering, og automatisk solavskjerming på alle vindusflater. Eiendommene ligger sentralt på Hoff ved Skøyen, rett ved Møllhausen Torg kjøpesenter. Eiendommen disponerer både innendørs og utendørs parkering med tilsammen 104 parkeringsplasser.

TIDSRIKTIGE KVALITETSLOKALER TIL EN FORNUFTIG PRIS

Kontakt Jan W. Roll: Tlf. : +47 905 33 369 newsec.no


28

NYHETER

NE 

 8 2013

Entra Eiendom mener Tullinløkka-prosjektet kan være klart i 2017/18. (Ill.: MAD Arkitekter)

Håper fortsatt på

STORUTBYGGING Entra Eiendom har ikke gitt opp planene om en storutbygging av Tullin-kvartalet i Oslo sentrum. Tekst  JAN REVFEM   E-post  JAN@NE.NO

I januar 2012 ble det kjent at Entra ønsket en opp­ gradering av området, som består av bygningene nord for Tullinløkka og som omkranses av Pilestredet, ­Universitetsgata, St. Olavs gate og Kristian Augusts gate. Entra vil gjennom planene gi området det de mener er nye og attraktive kontor- og undervisningslokaler i ­moderne identitetsbygg. Det helstatlige eiendoms­ selskapet håper blant annet at Universitet i Oslo (UiO) blir en av hovedbrukerne i det nye kvartalet.

Entra Eiendom eier flere av eiendommene i Tullin-­ kvartalet, som Kristian Augusts gate 15, 21 og 23, samt Universitetsgaten 7-9, sistnevnte kjøpt fra Selvaag-­ arvingene høsten 2011. I tillegg eier eiendomsselskapet flere nærliggende eiendommer. De opprinnelige planene tilsa en utbygging på rundt 70 000 kvadratmeter, men i mai i år kom Entra med en revidert plan med lavere utnyttelse, og som tar utgangs­ punkt i de eksisterende bygningene.


29

God dialog Så langt er ingen leietakere klare for storprosjektet, men UiO ligger nærmest i løypa. – Vi har god dialog med UiO. Studentmiljøet er et positivt innslag når vi utvikler Tullin-kvartalet til det beste for byen. På bakkeplan ønsker vi oss butikker, serveringssteder og andre aktører som kan være med på å gi liv til denne delen av byen, forteller prosjektsjef Kristin Skaug Lund i Entra til NæringsEiendom. Entra har utarbeidet en planskisse som gjelder for hele kvartalet, der de altså ønsker å legge til rette for en samlokalisering for UiO i sentrum. – For å romme dette behovet er bygget planlagt i 13. etasjer, og det er lagt vekt på tilpasning til omkring­ liggende bebyggelse og kulturminner, sier Skaug Lund. Selv om Entra underveis har endret planene, har selskapet møtt motbør for prosjektet fra blant annet ­Byantikvaren. Sommeren 2012 vurderte Byantikvaren å be Riksantikvaren om å legge inn innsigelse mot planene, og byantikvar Janne Wilberg var i vår fortsatt kritisk. – Dette området er indrefileten i Oslos historiske sentrum, med svært mange kulturhistorisk viktige eiendommer. Planen innebærer riving av verneverdige bygninger og respekterer ikke kulturminne­verdiene i tilstrekkelig grad, sa Wilberg til OsloBy. Janne Wilberg reagerer blant annet på høydene i de nye planene

og svarte “egentlig ikke” på spørsmålet om den ­bearbeidede versjonen er bedre enn den opprinnelige Hjørnesteiner – Entra ønsker å finne en god løsning for hele kvartalet, med en kombinasjon av både bevaring og nye, gode løsninger. De tre «hjørnesteinene» i kvartalet er foreslått bevart, frontbygget Alfheim, Kristian Augusts gate 23, Universitetsgata 11 (Savoy - red.anm.), samt Treiders gamle frontbygg. Deler av bebyggelsen i kvartalet foreslås også erstattet for å skape gode og moderne løsninger for potensielle brukere og gjøre området mer tilgjengelig og vitalt, kommenterer Kristin Haug Lund. Prosjektsjefen sier at Entra i mai i år leverte planskisse for Tullin-kvartalet til Plan- og bygnings­ etaten i Oslo kommune. Den videre prosessen avhenger nå av planarbeidet samt dialogen med potensielle brukere. – Vi håper at endelig reguleringsplan kan ha ­kommet langt i løpet av 2014. Det betyr at prosjektet tiltenkt UiO kan være klart i 2017/18, sier Haug Lund. – Men er det noen fare for at prosjektet ikke ­realiseres i det hele tatt? – Vi jobber med planforslaget og med Universitetet for å realisere prosjektet og vitalisere området til et levende og attraktivt bymiljø, svarer Kristin Haug Lund.


a

Telavågga ta

e s e n s Gat e

LEDIGE LOKALER en vei rn ke

ga

rS

ør

i

ve

i en

il

L

bergveie

n

åls

s An

Ve

vin

Nj

Tøyen

s l ie

Ho

le

ate

en

Ve

nge n s vi erg

Valle Hovin

Ka rl S

Lil

i

leb

ULVEN

RING 3

'G

ok

Ei

ien s ve eim

dh on

Tr

Ein a r s V e i

H e lg

Ø

rs

r ek

rs Vei na

S o fienberggata

Sa

sl Ha

Tr o

ms

Fi

øg

ei

s nn

rh

au

gv

e ie

gat a

a

hø gd Br

n

al s

a at

Od

Etterstad kr o k

eien

Vål

e re

ngg

en

ETTERSTAD

ata

O pp

g land

ata

d

Bryns

B rinken

Kjølberggata

ien

ve ien

Rol

fH

No r mannsg ata

Bø gata

ga ta

rg

Bo

e

dga ta

sV

Sm e

ol t

te

Fag

k eba En

erl i a

eien ruv Fu

kv e

ien

e rg vei en

f

e al

to

ak

Em

TRYGVE LIES PLASS 1 il

Ben vei e n

508 kvm kontor

os

• Hovedsakelig cellekontrer • Kan tilpasses ny bruker • Bydel Furuset og helserelatert virksomhet i bygget for øvrig • Ligger sentralt i Furuset senter • T-bane og buss

i

ns

FURUSET

ei

v e ie n

i en

m

sV

ien

ng

rve

rs

n

ok

lve

Ly

Ko

e ie

Sime

ien av

je l

142

En

nf

• Lyse lokaler med flott eksponering mot Slemmestadveien • Forretning, showroom, lettproduksjon, kontor. 343 kvm. • Prisant kr 4 100 000 + omk.

ve

ne

Stamh

usv eie Næringsseksjon til salgs n

l Fio

Li n

HØYMYRVEIEN 2

Tr

ien

i

n s b råtve

Ve

ve

• Arealer fra 750 til 1530 kvm g an • Rett ved E 6 M • God parkeringsdekning • Gunstig leie

ien ve

rt s

an Br

ASKER

Sv

eveien

Eik

Rø h

Lyse, effektive kontorlokaler ien

en

er

B

ei

en

rv

kt

eie allv n

i ts

Svart d a l s v e i e n

Svingen U

V stre V s Ø ei

ETTERSTADSLETTA 3 et ar

d

ws

E

da l Ki l

ru

Ryen b

t Ga

n

en

le

Ko n o

Plogveie n

en

unds Vei G ab b i L

vei

l

erg

ei

ei gv

es Vei irik Ra ud

ag

eb

e

Ek

St

r bo

ei

Sandia Megling as

a

Dy Kontakt Gjert vek Skjelbred: Mob 916 63 207 / E-post skjelbred@sandia.no Besøksadresse:es Brynsalleén 4, Oslo. / Tlf.: 23 03 95 20 Vei t E-post: sandia@sandia.no / www.sandia.no B irkebe i n g a

Valh

S

dB

a

O s l o Gate

un

enve

n

sl e t t

msv

ate

Ga rds

v e ie

ta d

va

Strø

ata

VÅLERENGA

ngt

t.

l ha

ps G

nsjø

ers

Vike

Aru

sg

a ta alg J ord

Tvet

Et t

g Jarle

te

en

Ga

allé

r ds

m

tik k

aa

dm a ta

eig

Øste

ga

hw

an

E6

HELSFYR

rks

H øl

en

Østre gravlund

veie n

He

Sc

M a l e r haug

KAMPEN

v e ien

te

n

er g

veie sj ø En

eb

gen vin

Åk

Ga os m of

s

Grense vei e n

Fy r s

BRYN / HELSFYR Telema

rks

ata rlig Sø

I nn

r

t offv ei e

ta

n p u rt e

ei

S u rs

ga en

St

G rønvo ll A llé

sv

Ag

te

y Tø

le

Rin ggata

Ma

øm

Bryns

Gl

n

ad

en

g ve

ien

Botanisk hage og museum

V ei

A

l do

fH

ed


Ulvensp

Ul v e n v e i e n

N

lit t e n

rø St

m

sv

ei

en

BRYNSVEIEN 5

r S t o rm

340 kvm lokaler til kontor, showroom, lager / 367 kvm kontor, samt 196 kvm lager / 213 kvm kontor

C a sp a

• Moderne, attraktivt bygg • Kantine og trimrom i bygget • Effektiv ventilasjon med kjøling

i ff s V e s V ei

sV

dH

a

al

st

ar

o Pr

BRYNSVEIEN 16–18

a lv

ng

ll i n

H

ie

Meget pen kontorenhet 187 kvm / Kontorer 507 og 534 – tilpasses bruker / Lager/kontor 308 kvm – leies sammen med kontor

H

m Ri

ve

Sandia Megling as Alna

en

ei

en

kro Sol k

ors

Sta a

s Ve i

Te

ei

en

v ei oll

alv

RIN

a

l

ns e

n s Ve i

v ei

en

ie n

• Lyse arealer • Tilpasses leietaker • Ventilasjon, kjøling • Gode priser

Je

rn

ba

ne

ve

Ha

Kontorer 169–678 kvm

Sigri dU nd s Simon Darr ets es

Ni

ng

GLADENGVEIEN 14

gesons Ve Thy i

48–288 kvm kontor D a m far e t

Nordre Skøyen hovedgård

BRYN n Høy e

TVETENVEIEN 32

Baneveien

E6

ve hall ien

Høyenhallsvin g

ØSTENSJØVEIEN 43 eien Be k k

ien

en

ive

ev

ml

Låveveien

Hje

• Arealene tilpasses leietaker • Lager kan leies sammen med arealene

Skøyen

en

455 kvm kontor og 400 kvm kontor/showroom • Adkomst fra bakkeplan • Kombinasjon kontor, lager, ­showroom

Te

as

se

vei

Søndre Skøyen

Toftdah l

ei s V

Fu

rr

GRENSEVEIEN 107

ØSTENSJØVEIEN 18

Moderne kontorer fra iv 234–1 350 kvm ei en

346 kvm kombinasjonslokaler

el

• 2. eller 6. etasje • Fleksible løsninger • Populær kantine Øs te ns t-bane, buss og E6 • Nær jø ve

ie

n

SMALVOLLVEIEN 61

ØSTENSJØVEIEN 18

• Kontor og lager, 745 kvm • Fordelt på to etasjer • Lager med direkte innkjøring • Kontorer med ventilasjon og kjøling • Flott eksponering, ved SmartClub

317 kvm kontor

og ne

Ve

i

Grønli b

R

vei

en

ALNA

R

ug

MANGLERUD

• Kontor, showrom og lager • Arealene kan tilpasses leietaker

akken

dveien ru

gl

Wetlesens Vei

s

ei

i Ve i Ve

G3

y

• Velholdt kontorbygg • Kantine

TEISEN

s

e ns

V

Sm

n

tr u

vn

K r i s ti n s

eie

O l e D e v i ks V ei

nv i se

Sp e k m

• Kontorlokaler med gode lysforhold • Cellekontorer, kjøkken med spiseplass og 2 møterom


32

EIENDOMMENE RUNDT REGJERINGSKVARTALET

NE 

 8 2013

Vil ha mer i sentrum KLP jakter flere bygg i Oslo sentrum og i området rundt regjeringskvartalet. Tekst  JAN REVFEM   E-post  JAN@NE.NO

KLP Eiendom er en av de største private eiendoms­ besitterne rundt regjeringskvartalet, det er ikke tilfeldig. – KLP har som filosofi å eie gode eiendommer i sentrum av Oslo, og dette er gode plasseringer, sier forvaltningsdirektør Ellen Langeggen i KLP Eiendom til NæringsEiendom. Livselskapet eier i det umiddelbare nærområdet Akersgata 55, som er blitt Schibsteds nye hovedkontor. De overtok i mars 2012 Akersgata 64 og 68 fra Höegh Eiendom, som har NAV som leietaker. KLP har også den store eiendommen Ibsen-kvartalet (C.J. Hambros plass 2) på 33 000 kvadratmeter, som de overtok i januar 2012 i en byttehandel med Norwegian Property. Her er det flere leietakere, blant annet advokater og et lite NAV-kontor. Ellen Langeggen sier leietakerne som søker seg til området ikke skiller seg profilmessig ut sammenliknet med leietakerne i andre lokaler de har. – Det er et godt spekter av leietakere, sier hun. Minimum 2500 kroner – Hva kan du si om leienivået og ledigheten i området? – For vår del er så å si alt er fylt opp, vi har litt ledighet i Ibsen-kvartalet. Markedsleien i området ligger fra 2500 kroner kvadratmeteren og oppover, svarer Langeggen, som ikke frykter noen prisnedgang. – Vi tror dette vil være et godt område, uavhengig av utviklingen i Bjørvika og andre områder i byen. ­Området rundt regjeringskvartalet vil fortsatt være et etablert område i sentrum, ingenting tyder på noe ­annet. – Kommer dere til å kjøpe ytterligere med eiendom­ mer rundt regjeringskvartalet? – KLP har uttrykt at vi ønsker å vokse i eiendom og er interessert i gode bygg i sentrum av Oslo. Vi tror ­området rundt regjeringskvartalet vil ­fortsette å være

et attraktivt område fremover. Kommer det attraktive ­eiendommer i dette området eller i andre områder i sentrum, vil vi se på dem, svarer Langeggen. Det pågår for tiden en stor debatt om Høy­blokka i regjerings­ kvartalet bør rives eller bevares. Noen ­avgjørelse er ikke tatt, men utfallet vil påvirke ­utviklingen av området. – Ja, det vil innvirke på oss, men vi har ingen innflytelse på det som skal skje og har hell­ er ingen sterke meninger om hva resultatet bør bli. Bygging vil uansett prege området i noe tid fremover. Det avgjørende for oss er at regjerings­kvartalet fremdeles blir en levende del av by­bildet. At åpen­ heten i området beva­ res, betyr også mye for oss, sier L­ angeggen. KLP har ingen direkte leieavtaler med ­departementene som følge av det nye ­areal­behovet etter 22. juli. 

Forvaltningsdirektør Ellen Langeggen, KLP Eiendom


LØRENVEIEN 51

INNTIL 10.000 KVM KONTORLOKALER • • • • •

1 etg. ca 450 kvm kontor i åpent kontorlandskap 1 etg. ca 850 kvm kontor i åpent kontorlandskap 2 etg. ca 3.500 kvm kontor i åpent kontorlandskap med ca 30 kontor/konferanserom 3 etg. ca 3.000 kvm kontor i åpent kontorlandskap med ca 20 kontor/konferanserom 4 etg. ca 2000 kvm kontor i åpent kontorlandskap med ca 20 kontor/konferanserom

Alle areal ledigstilles fra 1.april 2014 Sentral beliggenhet på Løren i nyetablert kontor/leilighetsbebyggelse. Kort vei til offentlig kommunikasjon med bl.a T bane flere busslinjer inkl Flybuss. Eiendommen fremstår pen med teglsteinsfasade. Bygget har felles kantine og resepsjonsløsning. God adkomst til lite lager med kjøreport for varelevering med bil.

For utleie eller visning kontakt: Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: fgw@auris.as

WWW.AURIS.AS


34

EIENDOMMER RUNDT REGJERINGSKVARTALET

NE 

Eier over

175 000 m

2

Statsbygg er naturlig nok den desidert største grunneieren i regjeringskvartalet, med en samlet bygningsmasse på over 175 000 kvadratmeter. Tekst  JAN REVFEM   E-post  JAN@NE.NO

Statsbygg eier regjeringskvartalets 13 eiendommer. (Scanpix)

 8 2013


35

Selve regjeringskvartalet (Akersgata 42 m/flere) består av 13 grunneiendommer med den velkjente Høyblokka i spissen. Høyblokkas skjebne er ennå uviss, men det synes uansett ut som det ikke blir noen tilbakeflytting før om mange år. Statsbygg har tegnet til dels lange eksterne leiekontrakter, eksempelvis skal Justisdepartementet være på Gullhaug Torg 4A i Nydalen i “overskuelig fremtid”. Regjeringskvartalet har ifølge regiondirektør Beate Bomann-Larsen i Statsbygg et brutto gulvareal på til sammen 163 000 kvadratmeter, mens tomteområdet er på 29 mål. Kvartalet huset i utgangspunktet 14 av 17 departementer, samt Departementenes servicesenter, til sammen rundt 4000 ansatte. Leide 94 000 m2 Vinteren 2012 leide de berørte enhetene av 22. julieksplosjonen om lag 94 000 kvadratmeter eksterne lokaler, ifølge Bomann-Larsen. I tabellen har vi med hjelp fra seniorrådgiver John Are Iversen i Statsbygg listet opp alle eiendommene til Statsbygg i nærområdet til regjeringskvartalet. Iversen oppgir at alle eiendommene fra og med Akersgata 40 til og med Grubbegata 1 er “regjeringsbygg”. Statsbygg eier også det velkjente bygget til ­Høyesterett på 7500 kvadratmeter og Pilestredet 12 (4300 kvadratmeter), der blant annet Schibsted Eiendom og utstyrsforretningen Hansen & Dysvik er leietakere. I tillegg til byggene i tabellen har Statsbygg innleide lokaler i deler av bygg i nærheten av regjeringskvartalet. Det gjelder blant annet i KLP-eiendommen Akersgata 64–68, Grubbegata 14, Hammersborggata 9 (­SpareBank 1) og Torggata 26–28 (Olav Thon). 

Statsbyggs eiendommer iregjeringskvartalet

Asker HOLMEN NÆRINGSPARK

Innflytting

sklart

Første halvår 2015

NYE VAKÅSVEI 64 ASKER v/E18 400 – 4 700 M2 • Eiendommen vil egne seg godt som hovedkontor for en virksomhet som ønsker sitt eget bygg, men den kan også deles mellom flere leietakere • Nytt energivennlig bygg i attraktiv næringspark • Innflyttingsklart første halvår 2015

G-blokka

Akersgata 40

Høyblokka

Akersgata 42

Y-blokka

Akersgata 44

• Felles kantine

R5

Akersgata 59

• Treningsfasiliteter

R4

Einar Gerhardsens plass 1

S blokka

Einar Gerhardsens plass 3

• For mer informasjon: ne.no/40699

M 17

Møllergata 17

M 19

Møllergata 19

T5

Teatergata 5

R6

Keysersgate 6–8

G1

Grubbegata 1

Oslo tingrett

C.J. Hambros plass 4

• Unik eksponering mot E-18 • God parkeringsdekning inne og ute

Henvendelser: Axel Eide, 90 82 82 25 e-post: eide@epn.no

Eier/utvikler

Pilestredet 12 Apoterkergata 12 Høyesterett

Høyesterettsplass 1

Tlf. 22 12 98 30 / www.epn.no


36

LEIEPRISER

NE 

 8 2013

Leide ut over 7000 m

2

Stor-Oslo Gruppen har leid ut over 7000 kvadratmeter til Insignia. Tekst  NEnyheter.no

Arbeidende styreformann Arild Rygg i Stor-Oslo ­Prosjekt bekrefter overfor NEnyheter at bilforhandleren Insignia har inngått en leieavtale i Konows gate 67B, med 15 års løpetid, fra 1. juli 2014. Bilforhandleren representerer britiske bilprodusenter som Jaguar, Land Rover, Aston Martin og Morgan og holder i dag til i Sofienberggata 35 på Grünerløkka. – Det skal leies ut ca. 7300 kvadratmeter med arealer i eksisterende bebyggelse, innredet for bilutstilling, verksted, parkering og lagring, sier Rygg til NEnyheter. Ifølge analytiker Christian Kaas i Stor-Oslo Eiendom er CBRE Atrium megler for eiendommen, men denne kontrakten har Stor-Oslo Eiendom fremforhandlet selv.

Hele bygget på vel 19 000 kvadratmeter er leid ut, men ifølge styreformannen er ca. 12 000 kvadratmeter på løpende oppsigelighet eller relativt korte avtaler. – Vår ambisjon er å fylle også disse arealene med større, seriøse og solide leietakere på 10 års leieavtaler. Vi er i forhandlinger med en del slike og har en ambi­ sjon om at alle arealene skal være modernisert og klare for nye, lange leieforhold fra neste sommer, sier Rygg. Han tilføyer at Stor-Oslo har en reguleringssak gående, som vil gi rom for ytterligere utbygging av om lag 5000 kvadratmeter. – Det vil forskjønne eiendommen betydelig, men det er uvisst når dette kan bli realisert, sier Arild Rygg. 

Leiepriser for kontor i Oslo Nydalen Oslo ytre vest

Oslo ytre øst Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Generelt Top standard/ høy standard nybygg Alna-Ulven

Økern

Majorstua

Indre Oslo vest Skøyen

Indre Oslo nord

Helsfyr-Bryn

CBD Indre Oslo øst

Lysaker Ryen

Fornebu

Leiepris/NOK/m2

Oslo ytre sør

3500

4000

2900

3500

2400

3100

1700

2300

1550

2000

1300

1800

1000

1650

Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (februar 2013). CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

Velg en spesialist på finansiering av næringseiendom Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.

Se vår hovedannonse på side 5.


Parkveien 53 B Frogner – Parkkvartalet

Lokaler til leie

• Kontor: 2. etasje, 892 kvm BTA

Markedssjef – Hans Olav Johannessen tlf.: 22221000 dir.: 95235159 hoj@hoegheiendom.no

Eiendommen ligger meget sentralt og godt til rett bak slottet, med gangavstand til Oslo sentrum og Frogner/Majorstuen. Området er et meget attraktivt og det meste av byens service­tilbud, butikker, hyggelige kaféer og restauranter i tillegg til bank og postkontor er i umiddelbar nærhet. Les mer: www.hoegheiendom.no

Höegh Eiendom er et familieeiet eiendomskonsern som fokuserer på investering i og forvaltning/utvikling av attraktivt beliggende eiendommer i Norge. Selskapet eier gjennom hel- og deleide datterselskaper ca. 400.000 kvm bebygd eiendom med en årlig leieverdi på ca MNOK 350. I tillegg besitter selskapet en rekke større tomteområder for utvikling i bl.a. Oslo, Moss, Rygge og Ski. Selskapet har 20 ansatte på hovedkontoret i Parkveien 55, samt 13 ansatte på de ulike eiendommene. 800 mål med ubebygde tomter skal utvikles med bl.a. handel, kontor og bolig de kommende årene - en investering på ca. 10-15 mrd. Selskapet holder til i sentralt beliggende lokaler i Parkveien i Oslo. For Höegh Eiendom er det et mål at selskapets eiendommer skal utgjøre minst mulig belastning på miljøet, samt å bygge miljøvennlige bygg. Miljøbevissthet er godt forankret i vår virksomhet, vi har i flere år arbeidet for å kontrollere og redusere energi- og vannforbruk samt avfallshåndtering.


38

LEIEPRISER

NE 

 8 2013

Ingen vekst for toppleiene Leieprisene i Oslos prestisjeområde var uendrede i foregående kvartal. Tekst  NEnyheter.no

Det fremkommer av den seneste “European Office ­Property Clock” til eiendomsrådgiveren Jones Lang ­LaSalle (JLL). Akershus Eiendom er premissgiveren for de norske tallene. Ifølge rapporten for andre kvartal mener JLL at den typiske toppleien (prime) i prestisje­området Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen er på 504 euro per kvadratmeteren.

Det tilsvarer 3975 norske kroner med valutakursene ved halvårsskiftet. Men ved utgangen av første kvartal lå denne såkalte prime rent på 534 euro, som da til­svarte 4000 kroner, slik at det er dette kronenivået som må legges til grunn. Leieprisene i toppsegmentet i hovedstaden er også uend­ ret sammenliknet med utgangen av 2. kvartal 2012. 

Ledighet for kontor i Oslo Nydalen Oslo ytre vest

Oslo ytre øst Sinsen Storo Kjelsås Grefsen

Ullevål

Ledighet kontor i Oslo Alna-Ulven

Økern

Majorstua

Indre Oslo vest Skøyen

Leiepris/NOK/m2

< 17,5 % < 15,0 %

Indre Oslo nord

< 12,5 % < 10,0 %

Helsfyr-Bryn

CBD

< 7,5 % Indre Oslo øst

< 5,0 %

Lysaker

< 2,5 %

Ryen

Oslo ytre sør

Fornebu

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Februar 2013). CBD: Sentrale business distrikt

Kilde: Akershus Eiendom

UTE ETTER DET SPESIELLE? Søndre Tåsen Gård v/T-bane og Tåsen Senter • • • •

Herskapelige kontorer med direkte utgang til stor hage Ca. 1000 m² kontorer, møterom, kursrom og kantine Parkering til 16-18 biler på egen tomt T-bane, Flybussekspressen og øvrige bussforbindelser 200 m fra eiendommen • Meget velholdt eiendom fra 1818, med spennende historie. • Kursrom i underetasje med egen inngang • Se flere bilder på www.ne.no/40673.

• Henvendelser: Axel Eide, 90 82 82 25 e-post: eide@epn.no

www.epn.no


Mustad Eiendom as er en solid familieeid aktør i eiendomsmarkedet i Oslo, og en ledende eiendomsutvikler i Lysakerbyen. Selskapet eier og forvalter i størrelsesorden 240.000 m2 BTA etter å ha ervervet alle aksjer i eiendomsselskapet Granfos Næringspark AS. Selskapet har en allsidig portefølje, herunder CC Vest og hovedkontorer for Statkraft og PGS. Selskapet kan utvikle ytterligere 100.000 m2 BTA innenfor egne områder. Vi er opptatt av miljøet og legger stor vekt på å oppføre energieffektive bygninger med arkitektur godt tilpasset landskapet. Mustad Eiendom har god økonomi med leieinntekter på 227 mil kr i 2012. Se www.mustadeiendom.no

TEKNISK SJEF

EIENDOMSFORVALTNING – DRIFT OG VEDLIKEHOLD Teknisk sjef skal lede 5-8 dyktige medarbeidere og ha ansvaret for drift og vedlikehold av Mustad Eiendoms samlede eiendomsmasse. Teknisk sjef vil være sentral i videre utvikling av selskapets miljøstrategi. Vi forventer at du har gjennomføringsevne, fokus og kunnskap om bærekraftig drift/ energiledelse av eiendom til beste for miljøet og våre leietakere. Stillingen rapporterer til eiendomssjef.

• Deltakelse i planleggingen av tekniske anlegg i nybygg og rehabilitering/ ombygning av eksisterende eiendomsmasse. Kvalifikasjoner: • Høyere teknisk utdanning, sivilingeniør bygg eller tilsvarende, og/eller relevant erfaring fra eiendomsbransjen. • God økonomisk forståelse.

Arbeidsoppgaver: • Ledelse, organisering og videreutvikling av teknisk avdeling. • Sørge for at offentlige lover og forskrifter herunder HMS/Internkontroll og brannsikkerhetskrav ivaretas. • Sikre at virksomheten arbeider innenfor de rammer som er fastlagt i selskapets miljøstrategi og styringssystem. • Være bedriftens fagansvarlige innenfor miljø og energi, herunder gjennomføring av ENØK / miljøtiltak og energirapportering. • Utarbeide budsjetter innenfor eget ansvarsområde, reforhandle større rammeavtaler.

Til stillingen søker vi en serviceinnstilt medarbeider som arbeider målrettet, nøyaktig og strukturert. Du er utadvendt og samarbeidsorientert, og har god muntlig og skriftlig fremstillingsevne. Vi oppfordrer yngre kandidater til å søke. Mustad Eiendom kan tilby konkurransedyktige betingelser, engasjerte og hyggelige kollegaer, og en spennende og attraktiv eiendomsportefølje som vi er stolte av. Du får arbeidsplass i flotte omgivelser i vår kontorvilla sentralt på området.

Ønskes ytterligere informasjon om stillingen, kan du kontakte Johnny Aastad hos Compass, tlf. 22 00 77 00 eller 909 80 198. Alle henvendelser behandles konfidensielt. Skriftlig søknad med CV merket ”537 – Teknisk sjef” registreres på www.compass.no/jobb snarest.

TIL LEIE Oslo sentrum Kongens gate 15 Nedre Slottsgate 4 • Eiendommen ligger sentralt i Oslo sentrums beste butikk- og kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate.

Tre personheiser, samt vareheis. Rimelig husleie

n

Ak er s gat a

To rg

ga te

sen

Ka rl Jo han s

sg ate

gat

ge n

Øv re

Slo tts ga

Pri n

Knut Holter Senior Eiendomsmegler MNEF Næringseiendom

sg ate

te

Vo llg ate

Vo llg at e

Ne dre

Øv re

Kontakt:

ga ta

nse

Dro nnin

keg ata

Slo

vie

rs t

red et

Gla cis

Ski

pp e

Kir

Re

A

g

ta

rga ta

Rå dh usg a

en

Ne dre

sg ate

tts gat e

Tol lb

Ko ng

2

Gr e

e1

ge bry g

en

hus

n

nd ra St

hus

e

Råd

n

t ga

ge in nd ru

s

G

e

br y gge 3

hus pla sse n

m ol H

ga te

skio

en Rå d

3. etg. – Kontor – ca. 393 kvm bto 7. etg. – Kontor – ca. D 60 kvm bto UTLEI

n

Tor d

2. etg. – Kontor – ca. D 135 kvm bto UTLEI 4. etg. – Kontor – ca. 239 kvm bto

Na

n s p la ss

2. etg. – Kontor – ca. 638 kvm bto

jo f

lds

n ie sv E ng am a ed k un M

Ro se nk ra nt z'

k øk

dt

sel

se

1. etg. – Butikk – ca. D70 kvm bto UTLEI

Ru

F ri

Ledige lokaler:

L i l le

n ie ve

hus bryg g

• •

Innkjøringen til garasjekjeller fra Nedre Slotts gate.

Råd

Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet.

Råd

Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk.

e

ug ata

e

Mobil: 952 72 522 Dir.tlf.: 32 21 33 19 Sentralbord: 32 21 33 00 Telefax: 32 25 55 01 knut@eiendomssenter.no www.eiendomssenteret.no


40

LEIEPRISER

NE 

 8 2013

Riksantikvaren negativ Riksantikvar Jørn Holme vurderer å legge inn inn­ sigelse mot både Kongsbakken og Bispevika Syd. Tekst  NEnyheter.no

Jørn Holme (bildet) bekrefter overfor Oslo (­Aftenposten) at de vurderer å legge inn innsigelse mot Kongsbakken og Bispevika Syd. Oslo S Utvikling og HAV Eiendom vil utvikle 73 000 kvadratmeter i ­Bispevika Syd og til ­sammen nærmere 160 000 kvadratmeter i Bispevika. Holme finner i en uttalelse til Plan- og bygnings­ etaten det “sterkt beklagelig” at byrådet ikke forholder seg til avtalen fra 2011. – Vi hadde et bindende forlik som innebærer at Lambdas blokkerende virkning skal tas igjen mot en større Kongsbakkeåpning som kompenserende tiltak, sier Holme til Oslo.

Han skal i september sette seg ned sammen med byrådet for å diskutere løsninger. Byutviklingsbyråd Bård Folke Fredriksen (H) ­mener imidlertid at den gamle avtalen med ­Riksantikvaren røk da bystyret i desember 2011 ­forkastet Lambda. I april i år vurderte Riksantikvaren å kreve ­en ­mindre utbygging av Kongsbakken som ­kompensasjon for at det kommer et vannspeil ved “Plata” ved siden av Oslo S, og ikke en fjordbukt som Riksantikvaren ønsket. Også det reagerte Lødøen kraftig på. 

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008 2009

2010

2011

Topp standard

2200

2500

2600

2800

2800

2100

1950

1950

2100

2700

3900

3750

2700

2850

3100

3300

Høy standard CBD

1850

1900

1900

2200

2100

1800

1500

1550

1700

1900

2300

2300

2200

2350

2550

2650

Nybygg CBD

1500

1700

1800

1900

2100

1900

1750

1700

1900

2000

2600

2600 2500

2550

2650

2750

God standard CBD

1400

1500

1550

1700

1650

1450

1300

1250

1300

1400

1900

1900

1900

2250

2250

Høy standard vest

1550

1700

1700

1850

1750

1450

1300

1300

1400

1750

2200

2200

1900

1900

1900

1900

Høy standard øst

1300

1400

1400

1450

1450

1250

1200

1100

1150

1300

1550

1650

1550

1650

1650

1650

650

700

700

800

800

600

500

500

600

800

950

950

900

900

800

800

Eldre lokaler

1850

2012

Kilde: Akershus Eiendom

Leiepriser i nye kontrakter over 500 m² målt i kr per kvm. per år ekskl. mva. og felleskostnader og parkering

Nybygg – høy standard og best beliggenhet i sonen

Topp standard og beliggenhet – eksisterende bygg

Høy standard typisk nivå

Normalt god standard typisk nivå

Arealledighet

Endring i arealledighet siste år

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

4150

3950

3250

2550

5,7 %

-0,1 5

Øvrige sentrum inkl. Bjørvika

3300

3000

2500

1750

4,9 %

0,7 %

Oslo Vest inkl. Majorstua

2300

2250

1950

1500

3,8 %

-1,2 %

Indre Nord inkl. Ullevaal stadion

1950

1800

1600

1250

7,4 %

1,6 %

Indre øst inkl. Kværnerbyen

1800

1750

1500

1150

8,6 %

-7,8 %

Skøyen

3000

2800

2400

1850

6,5 %

0,0 %

Lysaker

2350

2150

1900

1550

7,0 %1

-1,3 %

Fornebu

1950

1800

1600

1350

Nydalen

2150

2000

1750

1500

5,2 %

-0,8 %

Bryn / Helsfyr

2000

1800

1650

1300

5,5 %

-0,9 %

Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad

1800

1750

1550

1350

6,5 %

-1,4 %

Økern – Hasle – Løren – Ulven

2000

1750

1450

1200

Ytre Nord og øst inkl. Furuset

1700

1600

1350

1150

13,9 %2

1,0 %

Ytre syd inkl. Ryen

1700

1600

1350

1200

9,4 %

-2,2 %

Asker/Bærum ekskl. Lysaker/Fbu.

2000

1850

1500

1250

6,0 %

1,3 %

1 Arealledigheten gjelder for det samlede området Lysaker–Fornebu. 2 Arealledigheten gjelder for det samlede området Ytre nord og øst inkl. Økern – Hasle – Løren – Ulven.

Kilde: Union Norsk Næringsmegling


Interessert i høyere leie for bygget ditt? Da bør du komme i gang med å energivurdere dine tekniske anlegg, slik at du kan få redusert energibruken i bygget. Og dermed energikostnadene. Lave energikostnader er et konkurransefortrinn som bidrar til et godt omdømme og som gjør bygget ditt mer attraktivt for leietakere. Husk at det er krav til regelmessig energivurdering av tekniske anlegg i bygg. Ved å energivurdere dem jevnlig, får du bedre oversikt over hvordan du kan forbedre driften og vedlikeholdet. Gjør det gjerne samtidig med at du energimerker bygget. Gjennomfører du tiltakene som foreslås, får du ned energibruken. God oversikt og dokumentasjon over dine tekniske anlegg vil lønne seg.

www.energimerking.no

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR fra A til Å GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann190x127-2013juni.indd 1

26/06/13 11:31


42

NYHETER

NE 

 8 2013

Slik tenker Oslo S Utvikling seg taket på en av bolighusene i Bjørvika (foto: Eve Images)

GRØNNE TAK = bedre bymiljø

Grønne tak som renser lufta, suger opp nedbør, av­ laster avløpssystemet og hindrer flom i gatene, bygges i ­økende tempo i storbyer verden over. Hva med Oslo? Tekst  IVAR SEKNE   E-post  REDAKSJONEN@NE.NO

Til tross for at alle gjerne vil ha slike tak, bygges det for få bygg med grønne tak i Oslo. Truet av sparerunder Hva er det som bremser? Jo, det er motviljen mot å bygge tak som er dyrere enn de tradisjonelle, sier sivil­ arkitekt Espen Dahl i Arkitektkontoret Gasa, som lenge har jobbet med grønne tak. – Særlig offentlige byggherrer har som premiss at takene skal være grønne. Men når prosjektene over­

lates til gjennomføringsleddet, kommer sparerundene, og da er grønne tak noe av det første som ryker. Det er litt dyrere med grønne tak, både å bygge og drifte, og det er har foreløpig vært vanskelig å måle gevinsten, blant annet hvilken effekt membranbeskyttelsen på taket har. Det finnes to typer grønne tak: Intensive og ­ekstensive. Sistnevnte har lav vekt, er billigst og ­krever minst vedlikehold. De egner seg best for bygg som ikke er tilpasset stor tyngde. Det vanligste er å bruke


TAK

VOR PÅ AL

HVIS NATUREN FIKK BESTEMME Protan takbelegg: • 60% mindre påvirkning på drivhuseffekten • 80% mindre bruk av ikkefornybare ressurser • 80% mindre miljøpåvirkning under transport

Miljødeklarert

NORSKPRODUSERT FOR NORSKE FORHOLD Tlf 08241 www.protan.no


44

NYHETER

NE 

 8 2013

Minst halvparten av takarealene i Bjørvika blir grønne (foto: Eve Images)

s­ taudeplanten sedum, som klarer seg med et ganske tynt jordlag, suger opp veldig mye vann og tåler mye tørke. Intensive grønne tak kan utvikles til rene grønnsakhager, slik som på Alna Bransjesenter. – Intensive tak nærmer seg vanlige hageanlegg, kan inneholde de fleste plantearter og krever en del vedlikehold. En rotstoppende membran for å hindre at røtter ødelegger taket, er et must, sier Dahl. Grønne tak kan forsinke vannet med fra 30 til 50 prosent, viser europeiske undersøkelser. Det finnes i­ngen norske ennå. Men en fersk rapport fra ­Byøkologisk senter levner ingen tvil: Grønne tak er bra for miljøet. Tak med grønne enger Takrevolusjonen griper om seg i storbyer som London, Berlin, Karachi, New York, Chicago, Seoul, Singapore, København og Toronto.

HOVFARET 4 SKØYEN

Tak med grønne enger og annen vegetasjon, blir ­kanskje snart et krav bymyndighetene stiller til alle nye bygg. I Bjørvika krever reguleringsbestemmelsene at minst halvparten av takene skal være grønne. ­København kommune klinker til med krav om at alle nye tak skal være grønne. I mange byer gis det tilskudd til grønne tak. Og raskere saksbehandling. Einar Flaa i Bymiljøetaten, som jobber med å kartlegge grønne områder i Oslo, forteller at det ikke bygges så mange grønne tak i Oslo. Prosjektleder Øyvind Aarvig i Miljøverndepartementets avdeling for Framtidens byer ivrer for flere grønne tak. Men de politiske og økonomiske virke­midlene på nasjonalt plan er beskjedne. Departementet gir ingen regulære tilskudd til grønne tak, men gir tilskudd til prosjekter som omfatter grønne tak og ­gjennom forskningsmidler, opplyser Aarvig. 13 byer og byområder omfattes av programmet ”Framtidens byer”, som er myndighetens satsing på bedre storbymiljø. 

skøyen – kontorer

200 – 1.000 kvm til leie Heis i begge bygg. Kort vei til alle typer offentlig kommunikasjon. Rikelig med parkering, inne og ute. Alle lokaler er ledige for overtakelse. Geir Baastad | 90 11 53 15 | 23 11 38 30 geir@aker-eiendom.no | www.aker-eiendom.no


Gardermoen 37 min

OSLO MARIENLYST

RING 3

RING 3 GRÜNERLØKKA

Majorstuen (20 min)

E6

Skøyen 8 min FROGNER

Lysaker 10 min

Oslo S (14 min)

Aker Brygge 6 min

Fornebu 12 min

HELSFYR

Nationaltheatret (16 min)

Bjørvika 4 min

BYGDØY

R10 RYEN

T

Arbeidsmiljøet er best 5 min. fra Oslo sentrum Fra 500 – 2 400 m² kontorlokaler i «Miljøhuset» på Ryen til leie. T-bane som nærmeste nabo. Felles kantine og møteromsløsning. For mer info se: www.miljo-huset.no eller kontakt Marthe Utmo, tlf.: 920 15 457, mu@cbre.no.

www.cbre.no


www.lørenhandel.no

LOKALER TIL LEIE PÅ LØREN

EN BYDEL I UTVIKLING

LØRENHAGEN Vi bygger helt nye forretningslokaler på Løren. Lokalene er godt egnet til butikker, servering og til publikumsrettede kontorer. Lokalene tilrettelegges og deles inn etter leietakers behov.

DISK DISK

WC WC

WC WC

WC WC

WC WC

BUTIKK BUTIKK ca.ca. 160m² 160m²

DISK DISK

KONTOR KONTOR

KONTOR KONTOR

DISK DISK WC

AVFALLSROM AVFALLSROM

AVFALLSROM AVFALLSROM

KONTOR KONTOR

INTERIØRFORRETNING WC

KOMMERSIELT KOMMERSIEL T KONTOR KONTOR ca.ca. 104m² 104m²

Her kommer en

ca.ca. 72m² 72m² UMAI SUSHI

WC

KOMMERSIELT KOMMERSIEL T KONTOR KONTOR ca.ca. 119m² 119m²

Her kommer BUTIKK BUTIKK

EPLEMOTTAKET KOMMERSIEL KOMMERSIEL T T KONTOR KONTOR ca.ca. 72m² 72m²

WC

DISK DISK

Her kommer

WC

GRØNT

Her kommer KOMMERSIE KOMMERSIE LT LT

KONTOR KONTOR BEDRIFTSca.ca. 142m² 142m² BØRSEN

WC

Her BUTIKK kommer BUTIKK Askim frukt ca.ca. 150m² 150m² FRUKT OG og bærpresse

KONTOR KONTOR

WC WC

Tegningen Tegningen viser viser et et forslag forslag til til oppdeling oppdeling ogog bruk bruk av av lokalene. lokalene. ehov ehov

. .

Lørenparken 200 leiligheter

2007

2008

Lørenplatået 244 leiligheter

2009 Lørenkvartalet 124 leiligheter

WC

2006

REST RESTAURANT AURANT ca.ca. 250m² 250m²

Frukt og grønt, Umai Sushi, Bedriftsbørsen

Meny, Zaga Hårstudio, Boots, Nille, Bokhandel, Restauranter, Megasun, Blomsterbutikk

Peppes Pizza

WC

LØREN TIDSLINJE

WC

WC

WC

KJØKKEN KJØKKEN

WC

WC

WC

Selvaag Gruppen skal bygge 1 600 boliger på Løren. Det bor rundt 20 000 personer i nærområdet til Løren. De 1 250 første boligene er allerede tatt i bruk. Det er ytterligere 100 boliger som ferdigstilles i 2013.

Løren klinikken, Waynes Coffee

Avancia

2010

2011

Lørenlunden 159 leiligheter

Løren Torg 108 leiligheter

2012

Ring 3 åpner under bakken

2013

2014

Løren hageby Løren Start 100 boliger ca. 100 boliger Lørenvangen 200 boliger

Lørensvingen T-bane

2015

2016

ca. 200 boliger (Ferdigstillelse ikke besluttet)

FERDIGSTILLT

2017

2018

ca. 100 boliger (Ferdigstillelse ikke besluttet) FORBEHOLD OM ENDRINGER I FRAMDRIFT

Kontakt Bjørn Aanensen Direkte telefon: 959 18 400. Sentralbord: 23 13 70 00 E-post: baa@selvaag.no

www.selvaag.no


HANDEL

NE 

 8 2013

Tittel Ingress Tekst  JAN REVFEM   E-post  JAN@NE.NO Tekst  DAG-JØRGEN SALTNES   E-post  DAG@NE.NO Tekst  IVAR SEKNE   E-post  REDAKSJONEN@NE.NO

Brødtekst

Vinnere og tapere i handelsnæringen Mens sentrumshandelen sliter, styrker de store kjøpesentrene seg i kampen om de handlende. Illustrasjon  JAN ANDRÉ GRANHEIM, NE byrå

47


48

HANDEL

NE 

 8 2013

Størst og best Olav Thon Gruppen har bevisst satset på store sentre i Oslo-regionen langs knutepunktene og å utvikle de beste lokalsentrene. Tekst  JAN REVFEM   E-post  JAN@NE.NO

– Ja, vi har bevisst utviklet våre regionsentre med beliggen­heter tett ved Oslo-regionens definerte knutepunkter for kollektivtransport og for veinettet. Disse sentrene er blitt desidert størst i sine områder og er klart markeds­ledere. Sentrene er også blitt ­regionens definerte sted for utviklingen av offentlig service, tjenester og lokal og regional administrasjon, sier eiendoms­direktør Tron Harald Bjerke i Olav Thon Gruppen til NæringsEiendom om hovedfilosofien bak satsingen. Bjerke sier han her tenker på Sandvika ­Storsenter, Ski Storsenter, Jessheim Storsenter og Strømmen ­Storsenter. Sistnevnte senter ligger tett ved Lillestrøm/ Strømmen, som har vokst sammen. – Vi har videre søkt å etablere de beste lokal­sentrene i sine områder, sier Bjerke, og trekker frem sentre som Romerikssenteret på Kløfta, BB-senteret på Årnes, Råholtsenteret i Eidsvoll, som i 2014 blir Amfi Eidsvoll. God kontakt Olav Thon Gruppen, inklusive datterselskapet Amfi, har ca. 95 kjøpesentre i eie eller forvaltning. – Vi har derfor svært god kontakt med handels­ aktører i inn- og utland og har også stor kompetanse på utviklingssiden, samt på senterledelse, markeds­ kunnskap generelt og kunnskap om kundeadferd. Dessuten har vi fått anledning til å videreutvikle og vedlikeholde våre kjøpesentre kontinuerlig og mer enn de fleste av våre konkurrenter, fremhever Bjerke om Thon Gruppens fortrinn.

– Hvordan skal Thon Gruppen posisjonere seg for den videre veksten? – Vi skal jobbe videre etter de sporene som jeg nevnte ovenfor. Fremtidens kunder etterspør mer ­service og tjenester og gode konsepter for hygge, som spise­ steder, og et utvidet innslag av underholdnings­tilbud og aktiviteter. Jeg tenker da på kino, treningssentre, bowling, badeland osv. Dette har vi mange steder et godt innslag av, men innslaget vil trolig måtte forsterkes. – Hvilke kjøpesentre vil slite fremover, og hvorfor? – Sentre som ikke er nummer en eller to i sitt markedsområde vil slite. Her ligger nok en del bydelssentre i Oslo og mindre sentre i Akershus. Disse ­sentrene mister attraktivitet blant kundene. Varehandels­aktørene har varierende, og kanskje noe ­redusert lønnsomhet, og vil raskest vurdere ned­leggelser her. Kjøpesentre hvor eier ikke regelmessig oppgraderer og fornyer sine sentre, vil gradvis miste attraktivitet fra leieboere og kunder, svarer eiendoms­direktøren. Bjerke sier det finnes sentre i Norge som i dag står tomme, eller hvor eier går konkurs. – Eksempler på det finnes i Førde og Ørsta. Flere vil nok komme, fordi det allerede er en betydelig handels­ overetablering innenfor mange bransjer. Enda viktigere Bjerke tror at å ha den beste beliggenheten kanskje vil bli enda viktigere for sentrenes videreutvikling enn i dag. Spesielt gjelder det hensynet til tilgjengelighet for offentlig kommunikasjon.


49

Scanpix


50

HANDEL

– Den allerede bymessige utviklingen her vil gjøre videre byutvikling av handel og service krevende. Det skyldes arealmangel og store kostnader med ytterligere å tilpasse nødvendig infrastruktur. Sterk boligbygging i sentrum av regionene og i Oslo sentrum gir økt kunde­ grunnlag, og det gjelder også økende arbeidsplass­ etableringer de samme stedene. Tron Harald Bjerke trekker frem Strømmen ­Storsenter som et senter Thon Gruppen har store forhåpninger til fremover. Senteret ble vesentlig utvidet i fjor høst og er med sine 203 enheter Norges største med hensyn til antall butikker. – Utvidelsen er blitt godt mottatt, og vi tror flere og flere vil finne veien hit de nærmeste to til tre årene. Amfi Eidsvoll åpner våren 2014. Da får den sterkt v ­ oksende befolkningen på denne delen av Øvre Romerike et handelstilbud de ikke tidligere har hatt. OBOS revitaliserte Lambertseter senter i 2010, mens Thon Gruppen har utvidet Storo senter. – Hvilke konsekvenser har det fått for handelen i Oslo-regionen? – Vellykkede nye kjøpesentre vil nok først og fremst ramme lokale handelsetableringer gatelangs og mindre lokalsentre i markedsområdet. Oslo sentrum har nok merket noe, også her kanskje mest i butikker gatelangs som ikke ligger i de beste handelsgatene, svarer Tron Harald Bjerke. Sentrum tappes Oslo preges for tiden av de store utbyggingene i ­Bjørvika og på Økern, et spørsmål er hvilke konse­ kvenser det etter hvert vil få for Oslo-handelen. – Bjørvika er vel ikke tiltenkt noen stor shopping­ andel, men alle planlagte serveringssteder vil åpenbart bli utfordrende for utelivsbransjen, som allerede har overetablering. Økern vil bli sterkt bilbasert og kunne bli førstevalget fremfor andre kjøpesentre i Groruddalen og Alna-området og Bryn/Manglerud. Oslo sentrum vil også selvsagt tappes på grunn av denne etableringen. Bjerke sier at hvis kjøpesenterdelen blir vellykket, vil de andre store regionsentrene merke etableringen, ettersom kundene er mer mobile, i hvert fall når det gjelder helgehandelen. – Hvordan skal Oslo sentrum snu trenden med tap av markedsandeler? – Oslo sentrum er avhengig av at kjøpesentrene i sentrum er attraktive og fornyer seg. Da vil også gatehandelen nyte godt av dette. Sikkerheten i sentrum må imidlertid bedres hvis området skal makte å opprett­ holde sin posisjon sånn noenlunde. Virksomhetene i Oslo må nok innse at omsetningen av tyngre varer ikke hører hjemme i sentrum, men virksomheter innenfor lettere varegrupper og service/tjenester vil kunne greie seg bra. Tilgjengelighet med bil inn til sentrum må bli

NE 

 8 2013

Moods of Norway er blant butikkene i Strømmen Storsenter.

bedre og ikke motarbeides av byråkrater og ­politikere som noe negativt. Det må etableres noen få nye parkerings­hus som dekker Oslo sentrum. På kveldene og lørdager vil ikke det medføre økt kø og gir noenlunde miljøvennlig, effektiv bilbruk til ett sted. Parkeringsmangel Det har vært foreslått å innføre tvungne parkerings­ avgifter på kjøpesentre for å begrense den bilbaserte handelen. Regjeringen har fremmet en lov som kunne pålegge parkeringsavgifter også på alle private parkerings­plasser. Dette forslaget er imidlertid lagt på is, og Bjerke tror det neppe vil tas opp av en eventuell ny regjering etter valget. – Det innskjerpes stadig maksimal parkeringsnorm for nye prosjekter, eller utvidelser av etablerte sentre. Dette vil gi parkeringsmangel, press og køkjøring etter ledige plasser i områdene rundt. Vi tror også at store regionale sentre gir bilbruk som totalt sett er relativt miljøvennlig med minimal letekjøring og kjøring til et sted hvor svært mange behov løses uten småkjøring, kommenterer Bjerke. Han sier at når det gjelder miljøvennlig vare­ transport og avfallshenting, er kjøpesentrene langt å foretrekke fremfor gatebeliggenheter. – De nye strenge parkeringsnormene vil føre til etablering av flere handelsparker og enkeltetableringer utenfor sentrum, som vil resultere i økt andel biltrafikk, og ikke motsatt. Det er naivt av politikerne å tro at man kan tvinge borgerne til nesten kun å foreta handleinn­ kjøp ved kollektivtransport. Økt bruk av bompenger vil selvsagt ramme mange, men ikke kjøpesentrene spesielt mer enn andre, sier Bjerke. Han tror derfor at betalingsregimet ved kjøpesentrene vil være noe eierne fortsatt kan bestemme over. 


TIL LEIE 700 – 1.820 kvm

PER KROHGS VEI 4 4,6 m

LAGER/KOMBINASJONSLOKALER BESKRIVELSE Moderne lager/kombinasjonslokale til leie meget sentralt på Karihaugen. Lasterampe. Kan leies med eller uten kontor. God beliggenhet i forhold til E6 og aksen Oslo-Gardermoen.

Tlf: 2213 3232 e-mail: info@totalplan.no www.totalplan.no

Kontor-, lager- og forretningsbygg i Oslo og Romerike. Gode bygg med fleksible arealløsninger.

KARIHAUGEN

LOKALENE/INNHOLD Ca. 700 –1.820 kvm BTA kombinasjonslokale/lager: Lager med takhøyde ca. 4,6 m. Få søyler. Egen lasterampe med løftebord kun for dette lokalet. 3 stk cellekontor + spiserom. WC. Lageret kan deles i størrelser på ca. 700, 1.200 eller

1.820 kvm. Kontorlokaler i flere størrelser kan også leies andre steder i bygget. BELIGGENHET Sentralt beliggende på Karihaugen, ved siden av Maxbo og Staples. Parkering og adkomst: Gode laste-/losseforhold for semi/vogntog. Godt med parkeringsplasser for leietakere/­ besøkende.

TIL LEIE 825 – 1.340 kvm INDUSTRIVEIEN 14 1

6,0 m

SKYTTA

HØYTLAGER/KONTOR BESKRIVELSE Høytlager og kontor til leie i Skytta Næringspark. Ligger ved Gjelleråsentoppen/RV-4. Kun 5 km til E6-krysset v/Olavsgård Hotell og aksen Oslo – Gardermoen. LOKALENE/INNHOLD 825 –1.340 kvm lager: Inneholder lager med ca. 825 kvm gulvflate + to mesaniner på tilsammen ca. 515 kvm. Totalt ca. 1.340 kvm BTA. Takhøyde lager ca 6 m, under mesanin ca. 3,8 m. 4,1 m høy kjøreport med innkjøring direkte inn i lageret for lastebil etc. Eget WC. Alarm. Effektivt lokale velegnet for

lagring av store volum. Kontorlokaler i forskjellige størrelser kan også leies. BELIGGENHET Sentral beliggenhet. Kort avstand til E6 (ca. 5 km), Oslo sentrum (ca. 15 km), Lillestrøm (ca. 10 km), Skedsmokorset (ca. 10 km) og Gardermoen (ca. 35 km). Nærmeste kollektivpunkt er Gjelleråsentoppen og Hagan.

FOR MER INFORMASJON KONTAKT: Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no


TIL LEIE 350 – 850 kvm

PER KROHGS VEI 4

KARIHAUGEN

KONTOR BESKRIVELSE Fleksible kontorlokaler med et bredt spekter av bruksområder til leie i kombinasjonsbygg sentralt på Karihaugen. Størrelse ifra ca. 350 - 850 kvm. Planløsning og oppussing kan tilpasses leietakers behov. LOKALENE/INNHOLD Ca. 350 – 850 kvm BTA kontor/lett produksjon: Lokalene er inndelt med cellekontor, møterom samt en del større, åpne rom som kan brukes til vanlig kontorvirksomhet. Egne

garderober og WC. Lokalene ligger i byggets 2. etg. Tilgang til vareheis. BELIGGENHET Sentralt beliggende på Karihaugen, ved siden av Maxbo og Staples. Parkering og adkomst: Gode parkeringsforhold både ­utvendig og i P-hus. Inkludert i husleien.

TIL LEIE 310 – 2.400 kvm

MOLINNA 2 4

GRAN

5,0 m

MEGET RIMELIG! 

HØYTLAGER/FJERNLAGER BESKRIVELSE Høytlager ifra 310– 1.900 kvm til leie i bygningsmasse til­passet industriell virksomhet i Gran Nærings­park på ­Hadeland. Ca. 70 km / 1 time fra Sinsen-krysset langs RV4. Meget gunstige leiebetingelser. LOKALENE/INNHOLD 310–800 kvm høytlager: Lasterampe og kjøreport. Takhøyde ca. 6 m. Søylefritt

500–1.150 kvm høytlager: Kjøreport med direkte innkjøring. Takhøyde ca. 5–6 m. Sølyefritt. 380 kvm lager: Lager med enkel standard. Kjøreport. Takhøyde ca. 3 m. 285 kvm kontor: Både cellekontor og åpent. Egen kantine og stort garderobeanlegg. BELIGGENHET Gran Næringspark ligger ca. 6 km ifra Gran sentrum.

FOR MER INFORMASJON KONTAKT: Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no


LEDIGE LOKALER TIL LEIE 800 – 930 kvm

INDUSTRIVEIEN 20A 5,0 m

SKEDSMOKORSET

HØYTLAGER/KOMBINASJONSLOKALER BESKRIVELSE Høytlager med kontormuligheter til leie sentralt på ­Skedsmokorset. Ca. 5 m takhøyde og lasteramper. LOKALENE/INNHOLD 800 –930 kvm høytlager med kontor: Høytlager på ca. 800 kvm med lagerkontor. Takhøyde ca. 5 meter, søylefritt og lasteramper. Lyse lokaler med mye vindu. Pallereoler kan medfølge.

Inntilliggende kontorlokale på ca. 130 kvm kan også leies hvis ønskelig. BELIGGENHET Avkjøring ifra E6 på Skedsmo ved Shell-stasjonene. Kjør deretter til Industriområde Vest, eiendommen ligger på høyre side rett etter Sundolitt.

TIL LEIE 265 – 275 kvm

STRØMSVEIEN 80

STRØMMEN SENTRUM 

KONTOR- OG FORRETNINGSLOKALER BESKRIVELSE Fleksible og sentrale lokaler på hhv ca. 265 kvm og 275 kvm til leie i Strømmen sentrum. Sentralt beliggende langs hovedgaten, kun ca. 450 meter ifra Strømmen Storsenter.

Ca. 275 kvm BTA forretning: Hjørnelokale på byggets bakside, kundeparkering rett utenfor døren. Lokalet har flere bruksområder, f.eks. forretningslokale, undervisningslokale eller kontor.

LOKALENE/INNHOLD 265 kvm BTA kontor: Ligger i 2. etg med fasade mot Strømsveien. Både åpen løsning og enkelte cellekontor.

FOR MER INFORMASJON KONTAKT: Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no

www.totalplan.no Tlf: 2213 3232


LEDIGE LOKALER TIL LEIE 550 kvm

INDUSTRIVEIEN 6

BESKRIVELSE Forretningslokale på totalt ca. 550 kvm BTA til leie. Mange bruksområder, f. eks. proffbutikk, forretning eller lager og kontor for eget bruk. LOKALENE/INNHOLD 550 kvm BTA forretning/lager og kontor: Inneholder forretningslokale, lager med kjøreport, diverse cellekontor,

verksted og spiserom. Gode parkeringsforhold på egen gårdsplass rett utenfor lokalet. Meget god eksponering mot Industriveien. Enkelt å finne for kunder/besøkende. BELIGGENHET Sentralt beliggende på Karihaugen/Skårer, ca. 650 meter ifra Elkjøp Megastore og Jula.

TIL LEIE 595 – 865 KVM

INDUSTRIVEIEN 14 3,5 m

SKYTTA

LAGER/KOMBINASJONSLOKALE BESKRIVELSE Lager/kombinasjonslokale i attraktiv størrelse til leie i Skytta Næringspark. Ligger ved Gjelleråsentoppen/RV-4. Kun 5 km til E6 ved Olavsgård Hotell og aksen Oslo-Gardermoen.

adkomstforhold. Rikelig med parkeringsplasser.

LOKALENE/INNHOLD 595 kvm lager: Lagerlokale med ca. 4 meter takhøyde. Lasterampe med lastebrygge. Ligger i byggets 1. etg. Gode

BELIGGENHET Sentral beliggenhet. Kort avstand til E6 (ca. 5 km), Oslo sentrum (ca 15 km), Lillestrøm (ca. 10 km).

270 – 910 kvm kontor: Lyse kontor med mye vindu. Celle­kontor, åpent og div møterom/arkiv. Takterasse, kjøkken og WC.

FOR MER INFORMASJON KONTAKT: Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no

www.totalplan.no Tlf: 2213 3232

Tlf: 2213 3232 e-mail: info@totalplan.no www.totalplan.no

FORRETNINGSLOKALE/LAGER/KONTOR

Kontor-, lager- og forretningsbygg i Oslo og Romerike. Gode bygg med fleksible arealløsninger.

KARIHAUGEN/ SKÅRER


LOKALER TIL LEIE DETTE FINNER DU I INNSTIKKET: PER KROHGS VEI 4

700 – 1.820 KVM

LAGER/LOGISTIKK, KOMBINASJONS­LOKALER

INDUSTRIVEIEN 14

280 – 1.340 KVM

HØYTLAGER/KONTOR

PER KROHGS VEI 4

350 – 850 KVM

MOLINNA 2

310 – 2.400 KVM

KONTOR HØYTLAGER/FJERNLAGER

INDUSTRIVEIEN 20A

800 – 930 KVM

HØYTLAGER/KOMBINASJONSLOKALER

STRØMSVEIEN 80

265 – 275 KVM

KONTOR- OG FORRETNINGSLOKALER

INDUSTRIVEIEN 6

550 KVM

INDUSTRIVEIEN 14

595 – 865 KVM

FORRETNINGSLOKALE/LAGER/KONTOR LAGER/KOMBINASJONSLOKALE

TOTALPLAN AS er råd­­givende eiendommegler av nærings­eiendom i Oslo-­området. Vårt spesial­felt er langsiktig arbeid med større eiendoms­prosjekter. Se alle våre eindommer på totalplan.no

LAGER HØYTLAGER

FOR MER INFORMASJON KONTAKT: Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: kms@totalplan.no

Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: mob@totalplan.no

www.totalplan.no Tlf: 2213 3232

KONTOR


56

HANDEL

NE 

 8 2013

Parkering:

nøkkelen for sentrum Sentrumshandelen i Oslo taper markedsandeler. Til tross for at det er masse liv i sentrum, sliter mange ­ utikkeiere i sentrumsgatene, og det er stadig konkurser. b Tekst  IVAR SEKNE   E-post  REDAKSJONEN@NE.NO   Foto OHF

En av grunnene er at kunder ikke får parkert i nærheten. Folk handler derfor helst ting de kan bære med seg på trikk og buss. I september stenger den over hundre år gamle VVS-butikken Tjersland i Skippergata. Sykkelstiene tok parkeringsplassene og gjør det vanskelig å finne et sted å stoppe. Parkerer kundene der likevel, vanker det 750 kroner i bot. En malerbutikk like ved måtte kaste inn håndkledet for noen år siden. Flere andre sliter, fortalte Bernt Tjersland til Aftenposten i juni. Bare åtte prosent bruker bil I perioden 18.–22. mai 2010 brukte 2/3 av de spurte (520) tog, buss, trikk eller T-bane når de handlet innenfor Ring 1. Bare åtte prosent brukte bil. Det viser en analyse utført for Oslo Handelsstands forening og Byfolk. Undersøkelsen bekrefter trenden de siste tiårene: Varer som krever biltransport kjøpes i økende grad på bilbaserte handels- og kjøpesentra, oftest utenfor bykjernen. Nesten halvparten av de spurte handler i sentrum minst en gang i uka. Det gjelder særlig folk under 30 år. Etter hvert som tallet på parkeringsplasser nær ­butikkene i sentrumsgatene forsvinner, sliter mange

butikkeiere med å få det til å gå rundt. Gårdeierne sliter med å få inn husleia og får mindre penger til vedlikehold og fornyelse. Vi ser det daglig i sentrum. Kirkegata er et godt eksempel. Der er det nesten umulig å parkere. Taper i konkurransen I fjor økte omsetningen i butikkene i Oslo med 1,8 prosent, mens gjennomsnittet for Oslo og Akershus var 3,4 prosent. – Det hjelper ikke så mye at gårdeierne og kommunen har investert i vedlikehold, oppussing, bedre fortau, belysning og benker og moderne konsepter. Det er de små, familiedrevne butikkene som først går under når gateparkeringen blir borte, sier daglig leder i OHF, Gunnar Larssen. I parkeringshusene i sentrum er det ofte god plass midt på dagen, men de fleste plassene er trange og litt vonde å parkere på. Mange kvinner kvier seg for å bruke dem, sier Larsen, og minner om at det særlig er de som står for sentrumshandelen. – Mange mener at handlingen ikke er lagt til rette godt nok i forhold til tilgjengelighet, komfort og parkerings­muligheter like ved butikkene.


57

KONTORLOKALER SENTRALT PÅ BRYN

OHF vil ha mer parkering under jorden. (Shutterstock)

Han understreker at OHF ikke har noe imot bilfrie handlegater i myldreområdene, så lenge de ligger nær underjordiske parkeringshus. P-hus ved stamveiene og under bakken En løsning er å legge parkeringshusene ved stamveiene inn til sentrum og nær myldreområdene, mener OHF, som vil ha en robust strategi for flere parkeringsplasser i sentrum, gjerne i form av parkeringsanlegg under bakken. – Under Youngstorget, Rådhuset, Vestbanetomta, Tullinløkka og Oslo S kan det bygges mange plasser med gode inn- og utkjøringsmuligheter. Men kommunen har vendt tommelen ned. Deres strategi er å få bilen bort fra byen, sier Larssen De fleste som handler i sentrum tar trikk, buss, T-bane eller tog, og det kollektive transporttilbudet i bykjernen er blitt bedre. Ruter har vært flinke, sier Larssen. Nye generasjoner kommer til, og de tenker anner­ ledes enn de forrige. Larssen konstaterer at mange unge også vil ha koselige butikker i sentrum. Men får de valget mellom å handle i en handlegate utendørs og en tilsvarende innendørs, altså i et kjøpesenter, velger et knapt flertall av de spurte innendørs. – Mange av de gamle bygårdene er langt på vei uegnet for butikkdrift med tanke på fremtiden, dersom eierne ikke vil investere i mer moderne lokaler med universell utforming, med færre innvendige trapper, bedre logistikk og lengre åpningstider. Butikk der kundene er – Butikkeierne vil helst være der kundene er. Hvis ­politikerne mener handelen er viktig for livet i sentrum, må de få en bedre forståelse for handelens interesser. Det må bli lettere for kundene å kunne kjøre til butikk­ døra, og det må bli lettere for butikkene å få til en effektiv varelevering. Kjøpesentrene i sentrum har egne senterledere, men ingen koordinerende markedsføring. Det vil OHF gjerne gjøre noe med gjennom å organisere et spleiselag med gårdeierne og kommunen. Larssen etterlyser også bedre oppfølging av kommunale næringsplaner fra byrådets side. 

NILS HANSENS VEI 2 LEDIGE KONTORLOKALER 820 kvm. i 2. etasje 256 kvm. i 3. etasje Gode parkeringsmuligheter og god offentlig kommunikasjon KONTAKT Elin Nygaard Telefon 23 37 98 28 Mobil 95 21 09 65 E-post elin.nygaard@bryneiendom.no

www.bryneiendom.no


58

HANDEL

NE 

 8 2013

Håp for sentrum Oslo sentrum har vært taperen i Oslo-regionen i ­kampen om de handlende på 2000-tallet, men helt håpløst er det ikke. Tekst  JAN REVFEM   E-post  JAN@NE.NO

Som NæringsEiendom skriver på side 56, er sentrum den store taperen i kampen om handelen i Oslo. Et e­ kstra tankekors er at Oslo samtidig har lavest dekningsgrad blant de norske storbyene. Det betyr Oslo har lavere en lavere tilstrømning av handlende fra ­andre fylker enn eksempelvis Bergen, Stavanger/ Sandnes og Trondheim – Vi ser av undersøkelsen til Institutt for Bransje­ analyser at også kjøpesentrene i Oslo har tapt sammen­ liknet med landsgjennomsnittet. Torg- og destinasjons­ handel, blant annet internett, er opp 13,7 prosent fra

2011. Det er stor interesse for netthandel, og den reelle veksten er antakelig høyere enn det offisiell statistikk viser, sier Fredriksen. Oslo sentrum har altså tapt markedsandeler de ­seneste årene, men fortsatt skjer 50 prosent av kjøpesenter­ omsetningen i Oslo i et kjøpesenter. Men OHF og butikk­ eierne er bekymret. Redusert tilgjengelighet i form av færre antall parkeringsplasser har vært et hyppig brukt moment som forklaring på hvorfor sentrum sliter. – Hvor ødeleggende er færre antall parkerings­ plasser i sentrum?


59 Oslo sentrum har tapt handelsvolum, men det er flere spennende ting på gang som gir grunn til håp for sentrumshandelen. (Shutterstock)

– Drøyt 30 prosent av de handlende bruker bil. Det blir altså redusert tilgjengelighet for dem som ikke benytter kollektivtrafikk, i verste fall taper butikkene 30 prosent av omsetningen. Myndighetene har stengt Akersgata og Karl Johans gate på grunn av sikkerhets­tiltak. Skjer det enda flere slike stengninger, vil det bli for komplisert og utilgjengelig med bil. Jeg vil si at vi har strupet sentrum for tilgjengelighet, svarer en lettere oppgitt fagsjef. Sentrumsdød Nesten alle bysentre sliter i tillegg med at folk ikke ønsker å oppholde seg der. Det er ikke trivelig nok i, og rundt sentrene. – Det er det er som fører til sentrumsdøden. Det har vært en mangel på å legge til rette for videre trivsel i sentrum. Vi har ikke bygget slagkraftige handelssentre i byene, handelen skjer i umoderne og verneverdige gårder. Restriksjonen på utvikling av sentrum har ført til denne sentrumsdøden. For å bøte på dette, må vi

FØRSTEINNTRYKK Skilt er din bedrifts ansikt utad! Vi hjelper til med å opprette blikkontakt!

Sørg for at det første møtet med din bedrift gjenspeiler hva du ønsker å kommunisere! Vi sørger for gjennomført og tydelig skilting, og har deg i fokus – fra ide til ferdig montert skilt! Se våre skilt på www.profilforum.no PROFILFORUM AS 22 70 08 80 OLE DEVIKS VEI 14 − 0666 OSLO PROFILFORUM.NO

Vi gjør deg synligere!


60

HANDEL

NE 

bygge i høyden. Folk må kunne bo i sentrum, leve, jobbe og handle på samme sted, vi må følge opp knutepunkt­ modellen, sier en engasjert Fredriksen. Mønsteret på 2000-tallet har vært nokså klart, spørsmålet er så om noe tyder på at det blir annerledes de nærmeste årene, spesielt for Oslo sentrum del. Flere håp – Aker Brygge er jo under ombygging. Jeg er spent på om de vil bli det tredje største senteret i Oslo, som de var før ombyggingen. Senteret er bra på servering, men jeg er mer usikker på butikkdelen. Sammen med en opprustning av Paléet, som bygger om hele senteret, velger jeg å være optimist på sentrums vegne. Oslo City jobber også med en revitalisering, og det er interessant hvis de klarer å redefinere sin profil fra et «østkantsent­ er» til et senter for middelklassen. Senteret har allerede merket en endring av kundegrupper i forbindelse med Starbucks etablering. Beliggenheten til senteret er helt topp, få sentre i Norge har vært så lønnsomt med tanke på det DNB ga for senteret i sin tid, sier Lars Fredriksen. – Hvordan skal sentrumshandelen ta tilbake tapte markedsandeler? – Det er fortsatt gode grunner til å handle i Oslo sentrum, mange synes det er spennende å handle her. Søylen Eiendom har sine high end-butikker på Eger. Starbucks er kommet til Oslo City, danske Joe & the Juice har etablert seg på Steen & Strøm og på Aker Bryg­ ge. Det skjer også andre nye etableringer, Thon Gruppen har fått inn et 1300 kvadratmeterstort skosenter (Nilson Group, red.anm.) i Karl Johans gate, og Paleet satser på «premium-markedet», eller «upper market» om man vil. Illums og House of Oslo vært en suksess på interiør­ siden i Vika. Oslo sentrum har fortsatt en del unike

 8 2013

butikker og serveringssteder, og Oslo sentrum er bra når det gjelder klesbutikker, svarer Fredriksen. Oslo opplever for tiden en stor utbygging i Bjørvika, og de nærmeste årene skal Økern transformeres til et bolig- og handelsområde. Spørsmålet er så hvordan det vil slå ut på handelen. – Jeg tror Økern vil fungere utmerket som et stort regionalt senter, og det nye storsenteret her vil nok ta kunder fra Storo Senter, Lambertseter, Bryn og Grorud­ dalen. Når det gjelder Bjørvika, er så vidt jeg forstår Plan- og bygningsetaten på gli i å la utbyggerne fastsette størrelsen på butikkene. Det gjør det mer interessant, og Bjørvika er spennende. Fredriksen spår at de tradisjonelle, lokale nærsen­ trene kan få det tøft fremover. – Ja, de vil nok i liten grad hevde seg som et flerbu­ tikksenter. Flere av sentrene trenger blant annet å få inn en slagkraftig dagligvarehandelsbutikk for å hevde seg i konkurransen. Tør ikke – Tror du på endrede rammebetingelser fremover, ek­ sempelvis gebyrlegging av gratis parkeringsplasser, kan føre til endringer? – Hvis det blir regjeringsskifte til høsten, tror jeg ikke det kommer en ny parkeringslov. Forslaget er sendt på høring, men vi har ennå ikke fått noe svar fra Miljøverndepartementet, og jeg tror en parkeringsavgift vil være veldig upopulært å innføre foran et valg. Det er veldig vanskelig å regulere handel, svarer Fredriksen. Han viser også til at handlevaneundersøkelsen fra 2013 tilsier at kundene har rasjonelle motiver for å bruke bil. – De som bruker bil for å handle, er de som ikke når frem med kollektivløsningene. 

ATTRAKTIVE BUTIKKLOKALER

OSLO SENTRUM

SLOTTSPASSAGEN

kvm med inngang fra Prinsensgate • 180 kvm med inngang fra Nedre Slottsgate • 300 Ledig lager/kontor/garderobe i u. etg som kan integreres • med 1. etg. vis a vis Sten og Strøm, kun 50 meter fra • Sentralt inngangen til Stortinget T-bane • Lokalene tilpasses leietaker

KONTAKT: Eiendomsmegler MNEF Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: njerve@fcas.no

FORVALTNINGSCOMPAGNIET Smeltedigelen 1, 0195 Oslo Telefon 815 55 155 www.fcas.no


VI HAR 65 000 KVM ATTRAKTIVE BUTIKKLOKALER GATELANGS I OSLO

K VI EIER/FORVALTER 94 KJØPESENTRE I NORGE. TRE AV DE STØRSTE LIGGER I OSLOOMRÅDET.

Strømmen Storsenter

Sandvika Storsenter

Kontakt oss om du ønsker mer informasjon om ledige og mulige lokasjoner for ditt konsept Stenersgata 2, Postboks 489 Sentrum, NO-0105 Oslo +47 23 08 00 00 olavthon.no

Storo Storsenter


62

HANDEL

NE 

 8 2013

Opprydding løfter sentrumshandelen

Mads Mortensen og Remi N. Olsen, Malling & Co. (Foto: Thomas Bjørnflaten/Nyebilder.no)

En skikkelig opprydding i Karl Johans gate vil gjøre ­sentrumshandelen til en vinner igjen. Tekst  DAG-JØRGEN SALTNES   E-post  DAG@NE.NO

Det mener Head of Retail Services Remi N. Olsen i Eiendomshuset Malling & Co. Han tror på ingen måte at slaget er tapt for sentrumshandelen i Oslo. – Vi begynner nå å se en opprydding i handelen i Karl Johans gate. De riktige konseptene blir liggende ved siden hverandre, og man får en rød tråd i ­handelen. På Egertorget og i deler av Akersgata og Nedre ­Slottsgate er det nå luksusbutikkene som dominerer. I Øvre ­Slottsgate er det nordiske og contemporary brands med unge spenstige og trendy merkevarer. Her er butikker som Acne, Filippa K, Tiger of Sweden og snart Desigual og Vitas nye konsept Vita Exclusive. Og så er det butikker for massemarkedet nederst i Karl Johans gate, sier Olsen til NæringsEiendom.

Han mener at det nå er i ferd med å bli så mye å velge mellom i de ulike segmentene at butikkene tiltrekker seg handlende, samtidig som flere spennende konsepter er på vei. Katalysator for kjøpesentre Ifølge Remi N. Olsen er det uvanlig at store etablerte merkevarebutikker forsøker seg først i kjøpesentrene når de kommer til Norge. – High street shopping er en katalysator for kjøpesentrene. Nye merkevarebutikker går til de beste handlegatene før de går til kjøpesentrene. Oslo ­sentrum vil få spennende brands som man ikke får andre steder, sier Olsen.


HANDELSKVARTALET

PARKVEIEN 21 300 – 1.700 kvm eksklusivt areal

KILE STOKHOLM ARKITEKTER

PARKVEIEN 21-23 KILE STOKHOLM ARKITEKTER

KILE STOKHOLM ARKITEKTER

PARKVEIEN 21-23

PARKVEIEN 21-23

BELIGGENHET

LOKALENE

Eiendommen ligger i et område kjent for sitt brede innslag av butikker innen high-end segmentet. Tilbudet spenner fra klesbutikker til velrennomerte serveringssteder. Kun ca. 7 minutters gange fra Karl Johans gate.

Lokalene til leie utgjør ca. 850 kvm pr. etasje, totalt 1.700 kvm. Et av lokalene vil være ideelt for f.eks bil forretning.

KONTAKT

Bjørn Aanensen M: 959 18 400 E: baa@selvaag.no www.selvaag.no www.p21.no

Butikklokalene tilpasses etter leietakers ønsker. Eiendommen får nye fasader. Uteareal skal total rehabiliteres. Ta kontakt for prospekt.


64

HANDEL

NE 

 8 2013

Nedre Slottsgate har fått flere luksuskonsepter. Siste på plass i gaten er Gucci. (Scanpix)

Han mener Eiendomsspar og Søylen Eiendom har gjort mye bra for sentrumshandelen og er best i klassen. De investerer i eiendommene sine for blant annet å til­ passe seg internasjonale merkers krav til eiendommene. – Best ser vi dette kanskje i lokalene som huser luksusbutikkene. De tar vare på byggene sine, så de ser bra ut og gjør det mer attraktivt å handle der. Samtidig stiller de internasjonale kjedene sterke krav til arealene de skal etablere seg i. Jo bedre bygg og flottere lokaler, jo mer senker kundene skuldrene sine og handler mer. Det som kan løfte beliggenhetene til luksus­butikkene ytterligere er en oppgradering av uteområdet. – Det hadde vært veldig spennende hvis man fikk oppgradert gatene og gjort det litt mer trivelig og flottere. Vedlikehold av gater og belysning er like viktig som vedlikehold av bygg og fasader. Dette er noe retailaktørene påpeker når de besøker Oslo, sier Olsen. Bogstadveien pop igjen Bogstadveien har den seneste tiden slitt med veiom­ bygginger som har tatt svært lang tid. Remi N. Olsen mener imidlertid at gaten sakte er på vei opp igjen. – Bogstadveien er i et vakuum som skyldes oppgraderingen, hvor omsetningen falt enormt for ­butikkene i første fase. Dette er noe utenlandske kjeder har fått med seg. De er skepiske til å etablere seg før de vet når den pågående oppgraderingen ferdigstilles. Men vi ser nå at de vil inn når de ser at ting blir klart der, sier Olsen. Leieprisene i Bogstadveien har vært gjennom en kor­ reksjon de seneste årene, noe som kan få tilbake en del nisjebutikker som ble skremt vekk av høye leiepriser. – Vi tror Bogstadveien blir veldig bra, sier Olsen. Ifølge Malling & Co er leieprisene for gode butikklokaler i Bogstadveien nå rundt 12 000 kroner per kvadratmeter.

Investorene våkner Malling & Co. har nylig startet opp selskapet Malling & Co. Eiendomskapital sammen med Mads Mortensen, som er daglig leder. Mortensen skal gi råd til investorer og legge til rette for kjøpere av næringseiendom. Han forteller at det er stor interesse for handelseiendom i Oslo blant utenlandske investorer. – Det er store fond og institusjonelle investorer fra både Europa og USA som vil inn i det norske markedet. Men det er et begrenset marked og det er ikke så mye som ligger ute for salg som oppfyller denne typen investorers krav til størrelse og kvalitet, sier Mortensen til NæringsEiendom. Han venter både en yieldkompresjon for handels­ eiendommer i 2014 og en økning i leieinntektene. – Stabiliteten i norsk økonomi gjør investeringer i norsk handelseiendom til trygge investeringer, forklarer Mortensen som en av grunnene til at utlendingene vil inn i Norge. De to Malling-kollegene mener det har vært viktig å få etablert Karl Johans gate og Bogstadveien som attraktive etableringssteder for internasjonale kjeder. Tilgangen på utenlandske eiere av butikklokaler henger også sammen med kjedenes satsing på Norge. – Det gjør at transaksjonsmarkedet våkner, sier Olsen. Store muligheter – De store internasjonale aktørene som gjør analyser på retail finner at Norge er et veldig interessant segment å investere i. Samtidig er det norske markedet fortsatt umodent, noe som gir store muligheter, sier Mortensen. Ett av forholdene som gir vekstpotensial i det norske luksusmarkedet er at Oslo har en større grad av innen­ landske kjøpere i forhold til Stockholm og København. – Det gir potensial for mer salg til turister, sier Remi N. Olsen.


RÅDHUSGATEN 26 TIL LEIE • Eiendommen er under t­ otalrehabilitering med bl.a. nytt inngangsparti/atrium, ­ventilasjonsanlegg m.m. • Ferdigstillelse ved årsskiftet 2013/2014. • Beliggende på hovedåren mellom. Vika/Aker Brygge og Bjørvika. • Parkering kan tilbys. • Heis til alle etasjer LEDIG BUTIKKAREAL: • Butikk/servering fra 90-400 m2 i 1. etasje + showroom/lager/underetasje kan deles.

• • • • • • •

LEDIG KONTORAREAL: 2. etasje utleid 3. etasje 600 m2 4. etasje 600 m2 5. etasje 600 m2 6. etasje 350 m2 Møterom Leietaker kan i stor grad påvirke løsning. Etasjene kan deles.

Kontaktinformasjon: Sabine Jennica Bartler 9321 0062 / sb@nai.no Tor Bergan 9078 0452 / tb@nai.no

90-400 m2 butikk + 250-2.200 m2 kontor


66

HANDEL

NE 

 8 2013

Ruster opp senter i Bogstadveien Bogstadveien 1 rustes opp og skal få nye serverings- og butikkonsepter. Tekst  DAG-JØRGEN SALTNES   E-post  DAG@NE.NO

Etter at Anton Sport flyttet ut av Bogstadveien 1, startet eiendomsforvalteren Basale en opprusting av senteret. Målet var å få inn nye butikkonsepter i det de kaller ”premium casual” merkevarer. Marianne Nielsen-Landvik i Basale forteller at den svenske kleskjeden J. Lindeberg har undertegnet leiekontrakt i Bogstadveien 1. – Vi har også fått inn With & Wessel, direkte fra New York, sier Nielsen-Landvik. Totalt har Bogstadveien 1 et utleieareal på 2400 kvadratmeter. Det satses også på restauranter og servering. – Erfarne drivere åpner et nytt restaurantkonsept, Homan Bar & Bistro. Her blir det også uteservering som tidligere. En barrista på hjørnet vil også driste med ­deilig kaffe fra morgen til kveld. Vi er også i dialog med

en serveringsaktør som skal tilby sunn, fresch og god mat, sier Nielsen-Landvik. Beliggenhet Marianne Nielsen-Landvik har stor tro på beliggenheten til eiendommen. – Bogstadveien 1 er et signalbygg. Det er inngangen til handlegaten og samtidig forlengelse av ­Hegdehaugsveien, som også er en gate med mye spennende handel. Håpet er at Bogstadveien 1-senteret skal bidra til mer handel i Bogstadveien, sier Nielsen-Landvik. Hun forteller at paviljongen som tidligere var der er i ferd med å settes opp igjen. – Dette vil igjen bli et hyggelig samlingspunkt, sier Nielsen-Landvik.


Majorstuen Sørkedalsveien 10 • Moderne og fleksible kontorlokaler fra 410–2 050 kvm. • Passer også meget godt til alt innen helsevirksomheter/klinikker. • Alt av off. transport i umiddelbar nærhet. Parkeringshus under bygget.

Frogner Oscarsgate 53-55 • Representativ kontorvilla med egen parkering. • Fra 170–600 kvm. Kan tilpasses ved behov. • Alt av off. kommunikasjon i umiddelbar nærhet.

KONTAKT Julia Jebsen, 93 81 77 19, julia@wahl-eiendom.no Stian Odden. 41 66 16 00, stian@wahl-eiendom.no

VISSTE DU...? at Bank2 hjelper kunder der andre banker ikke har mulighet? at Bank2 stadig oftere blir anbefalt av andre banker? at Bank2 har både privat- og bedriftskunder? at Bank2 tilbyr prosjektfinansiering? at Bank2 tilbyr mellomfinansiering? at Bank2 tilbyr byggelån?

bank2.no - tlf: 24 13 20 60


68

HANDEL

NE 

 8 2013

Skivebom i

AKERSGATA Butikkene i Akersgata og på Egertorget er taperne etter at Byrådet i juni stengte Akergata. Tekst  IVAR SEKNE   E-post  REDAKSJONEN@NE.NO


69

OSLO SENTRUM Grensen 3

I juni stengte Byrådet Akersgata mellom Prinsens gate og Karl Johans gate med bommer, for å sikre Stortinget bedre mot terror, etter krav fra Stortinget. Adm. direktør Carl Erik Krefting i Søylen Eiendom er blant gårdeierne som blir mest berørt. Han er glad for at det opprinnelige forslaget ikke ble vedtatt. Det ville ha gjort varelevering til butikkene i Eger praktisk talt umulig. – Stortinget og Oslo kommune har samarbeidet med oss for å få til en mer smidig løsning. Det skal de ha honnør for. Nå får vi et felt på Karl Johan der det går an å levere varer. Men stengingen vil uansett forsterke utilgjengeligheten og redusere handelen på Egertorget. Bommene kombineres med at kjøreretningen ­mellom Grensen og Akersgata snus, med retning mot Karl Johans gate. Ved Grand Hotel er det ikke lenger vanlig adkomst

ATTRAKTIVE BUTIKKLOKALER

TIL LEIE 1.500-1.800 KVM

HJØRNELOKALE MED MEGET GOD EKSPONERING i sentrum, på hjørnet Grensen og Grubbegaten. • Midt Kollektivtransport og alt av nødvendige servicefunksjoner • i umiddelbar nærhet er over tre plan • Lokalene egner seg som en brandstore • Lokalene Lokalene tilpasses leietakers ønsker og behov •

Blomster gir stengingen av Akersgata et mykere preg. (Foto: Ivar Sekne)

KONTAKT:

Eiendomsmegler MNEF Bjørn Oscar Njerve Mobil: 90 26 33 96 E-post: njerve@fcas.no

FORVALTNINGSCOMPAGNIET Smeltedigelen 1, 0195 Oslo • Telefon 815 55 155 www.fcas.no


70

HANDEL

NE 

 8 2013

Søylen-sjef Carl Erik Krefting menter stengingen lager trøbbel for butikkdriften i Akersgata og på Egertorget. (Foto: Scanpix)

med bil. Dit kommer man nå via ­Arbeidergata. Eller til Stortinget, om en terrorist ønsker det. 15 prosent av handelen i sentrum foregår i de om­ rådene som er berørt, påpeker Krefting. Han er grunn­ leggende kritisk til stengingen. – Jeg mener politikerne motarbeider sentrums­ handelen ved å stenge Akersgata. Jeg er redd dette bare er innledningen til flere stenginger når departementene krever tilsvarende løsninger. London mer åpen enn Oslo I London, som har levd med terrortrusler i mange år, er bare én gate stengt, Downing Street. Londons myndigheter mener at ved å stenge gater, flytter man terrormålene til andre steder, forteller Krefting. – Slik er det her også. Stenging av gater og byg­ ninger får potensielle terrorister til å velge andre terrormål eller angripe bygningene fra andre vinkler. Trikken går rett bak Stortinget, og T-banen går rett under.

Christian Ringnes liker ikke tendensen til å hermetisere Oslo sentrum. (Foto: Kenneth S. Myklebust/Kolonihaven)

Ringnes: Dette er til å leve med Eiendomsspar-sjef Christian Ringnes er enig med ­Krefting i at slike stenginger er som å sikre seg mot gårsdagens angrep. Han er ikke positiv til slike ­stenginger og liker ikke tendensen til å hermetisere deler av sentrum. – Det blir litt vel mye. For eiendommene og ­butikkene i Akersgata er det blitt mer kronglete. Neste gang en terrorist prøver seg, skjer det ikke slik som sist. Men Ringnes er glad for at Eiendomsspar ble tatt med i planleggingen av stengingen. – Når det først er gjort, er løsningen blitt bra, rent estetisk. Vi kan leve godt med dette. Vi har fått en ­brikke som butikkene kan bruke til å slippe inn ­klarerte vareleveranser. Men måten Kunnskapsdepartementet har sikret seg mot terrorangrep, synes han er som et sår i byland­skapet. – Betongklossene på fortauene utenfor bygningen er rett og slett noe griseri.


Kiellands hus

NYE OPPLEVELSER NYE BUTIKKER


72

HANDEL

NE 

 8 2013

Bryn Senter er blant kjøpesentrene til Sektor Gruppen.

Går etter størrelse Fra en beskjeden start på 90-tallet er Sektor Gruppen nå den nest største kjøpesenteraktøren. Ingen andre kjeder har kjøpt flere sentre det seneste året. Tekst  JAN REVFEM   E-post  JAN@NE.NO

– Vi begynte med små og mellomstore kjøpesentre i 1997. Den gangen var Olav Thon og Steen & Strøm de virkelig store aktørene i markedet. Vi kjøpte 17 sentre av NorgesGruppen i en bolk, og allerede den gangen samarbeidet vi med Petter Stordalen. Trinn 2 for oss var å kjøpe Trekanten Senter i Asker og Bryn Senter, og vi syntes da at vi hadde havnet i 1. divisjon. Vi spisset porteføljen og fikk inn Møller Eiendomspartner på eiersiden, sier adm. direktør Eirik Thrygg i Sektor Gruppen om utviklingen. Han styrer nå et selskap med en stab på 40 som holder til i Skøyen Atrium, prestisjeeiendommen til den tidligere eieren Schage Eiendom. Bare siden november i fjor har

eierne av Sektor Gruppen kjøpt kjøpesentre for nesten 11 milliarder kroner. Med Petter A. Stordalen, Varner Invest og Joh. Johansson inn på eiersiden er det virkelig blitt vei i vellinga, Sektor er nå landets nest største aktør. Tosifret – I starten i et jomfruelig marked opplevde vi tosifrede veksttall nesten uansett hva vi gjorde. Rundt år 2000 roet det seg ned, det hele ble mer komplisert, og vi fant ut at vi måtte jobbe på en annen måte. Internt spurte vi oss hvem som er kundene våre, de som besøker sentrene, eller leietakerne. Etter en lengre diskusjon


73

Mellomstore sentre uten tilleggsfunksjoner vil ikke henge helt med i konkurransen.

kom vi frem til at våre kunder er de som legger igjen pengene. Vi legger derfor alt til rette for kundene, dette skaper gode vekstvilkår for leietakerne, og så får utleier den avkastningen vi fortjener over tid, forteller Thrygg. Sektor-porteføljen i dag består av 32 kjøpesentre, som til sammen genererer 750 millioner i årlige leieinntekter. Gjennomsnittlig leietid i porteføljen er 4,7 år, slik at Sektor Gruppen hvert år må reforhandle og forlenge leiekontrakter for 150 millioner kroner. De fem store Sektor-sentrene i Oslo-regionen, Bryn, Linderud, Kolbotn, Trekanten og Holmen omsetter for 635–840 millioner kroner, og sentrene har mellom 50 og 80 butikker. – Hvor mye betyr størrelse i kjøpesenterbransjen? – Sektor Gruppen søker å kjøpe større sentre. Det går et klart skille for sentre ved 500 millioner kroner i omsetning når det gjelder verdivurderinger, det er nesten 1 prosentpoeng forskjell i avkastningskravet (yielden, red.anm.). Det ER stordriftsfordeler i kjøpe­ senterbransjen, slår Thrygg fast. Lettere for bankene – For bankene er det lettere å forholde seg til én stor indu­ striell aktør de kjenner og følger over tid. De får også sikker­ het i porteføljer fremfor enkelteiendommer, som gjør det lettere å få finansiering. Det er også store fordeler for våre leietakere å kunne sette seg ned og forhandle med én stor utleier, ettersom 90 prosent av leietakerne våre er ­kjeder. Med store sentre får du en mer differensiert utløpsprofil av kontraktene, store utløp i samme år er ikke noe særlig i dårlige tider. Du er også mer attraktiv overfor utenlandske konsepter når du er stor, og du får større merkevareopp­ merksomhet. Videre er det stordriftsfordeler når det gjelder innkjøp, markedsføring, vektere, renhold, og heiser. Og så er det ikke til å komme fra at da Petter Stordalen kom inn på eiersiden i fjor, fikk vi større oppmerksomhet og har i etterkant fått en strøm av henvendelser fra bedrifter som vil forhandle og samarbeide med oss, fortsetter han.

Thrygg sier et typisk senter i porteføljen har 4 millioner i markedsbudsjett. Totalt bruker Sektor 125 ­millioner i året på markedsføring. Kampanjene er ­sentralt styrte men tilpasset det lokale markedet. – Hvordan ser dere på konkurransen fremover, hvor står slaget? – Sentrene må være mer enn bare handel. Vi ser at ­privat konsum vokser jevnt og trutt, men det er endringer i konsumet. Folk bruker mer penger på service og tjenester. Vår rolle er å lage sentre som er en naturlig møteplass også for tjenester. Vi kommer trolig til å øke andelen med servering i sentrene fra 4 til 8 prosent i løpet av en femårsperiode, og vi ser at nordmenn spiser mer og mer ute. Treningssentrene var ikke på sentrene for ti år siden, nå er de en naturlig del av totaltilbudet, sier Thrygg. Tilleggsfunksjoner – Bryn Senter har 4000 kvadratmeter med helsefunksjoner på senteret, og både røntgeninstituttet og tannhelsetjenesten er blant landets største. Flere av de andre sentrene har også et stort innslag innenfor helse. Du må tilføre sentrene tilleggsfunksjoner, oppfylle behovene til kundene gjennom uken og hverdagen. Tiden hvor du kunne etablere et senter med bare butikklokaler ute på et jorde er forbi. Sektor Gruppen har i dag seks sentre i Oslo-regionen ut til Asker i vest og Kolbotn i sørøst. Eirik Thrygg sier de legger til grunn 3 prosent vekst i år for de ­eksisterende sentrene, omtrent som vekstanslaget for detalj­handelen i Norge. Korrigerte tall ved utgangen av juli viser en vekst på 0,4 prosent (se undersak). Sektor Holding kjøpte i november 2012 Sektor ­Gruppen for om lag syv milliarder kroner og har i ettertid kjøpte sentre for rundt 4 milliarder, hvorav fire sentre i mars. – Det viser at vi har store ambisjoner, sier styre­ leder Petter A. Stordalen i Sektor Holding til den seneste utgaven av «Sektornytt». – Kan det være aktuelt å kjøpe flere sentre i Oslo-­ regionen?


74

HANDEL

NE 

Erik Thrygg, Sektor Eiendomsutvikling.

 8 2013

Petter Stordalen satser på kjøpesentre gjennom sitt eierskap i Sektor Gruppen.

– Vi følger bevisst med på utviklingen., og Oslo-­regionen har god befolkningsvekst. Bjerke bydel er eksempelvis en av de raskest voksende bydelene i Oslo, og en av grunnene til at vi kjøpte Linderud Senter, svarer Eirik Thrygg. – Hvem tror dere blir vinnerne og taperne fremover? – Vi tror mellomstore sentre uten tilleggsfunk­ sjonene ikke vil henge helt med i konkurransen mot de større og mer komplette sentrene. Nærsentrene med en stor dagligvarebutikk, en blomsterbutikk, et apotek og liknende funksjoner vil fortsatt klare seg godt. Ja takk, begge deler – Men hva skal Sektor ha som ikke konkurrentene har? – Vi mener våre sentre har en god beliggenhet, med tilgang både via bil og offentlig kommunikasjon. S­ entrene bør ha begge deler. Ellers vil jeg si at det som var riktig for ti år siden, ikke er riktig i dag og definitivt ikke riktig om fem år. Alt ligger i detaljene. Vi må ytterligere fin­justere vår butikkmiks, og vi skal foredle driften fremover. Det viktigste er totaltilbudet. Sektor Eiendoms­ utvikling har dessuten et langsiktig og solid ­eierskap, eierne har kjøpt sentrene for å beholde dem. Vi er også

den eneste kjeden som har eget reklamebyrå i form av 50 prosent eierskap i Centerteam, sier Thrygg. – Vi ser videre at dagligvarebutikkene må ligge lett tilgjengelig, de kan ikke lenger gjemmes innerst i sentrene. Et kjøpesenter handler om effektiv handel, og det kan tenkes at dagligvarebutikkene til og med ligger i egne bygninger fremover. – Frykter dere nye tiltak som rammer bilbaserte kjøpesentre? – Nei, jeg vil ikke si at det noe vi frykter. Totalt har Sektor Gruppen 19 000 parkeringsplasser, så en pålagt betaling ville gitt oss betydelige inntekter. På den andre siden vil en slik betalingsplikt kunne være konkurranse­ vridende. Forslaget innebærer at det er opp til hver kommune om de innfører ordningen eller ikke. Det må jo bli lik praksis for alle kommunene. For ­eksempel kan det bli underlige utslag blant de ­konkurrerende sentrene i Ås, Oppegård og Oslo. Ved ulik praksis vil handelen forskyve seg til sentre som ikke har betaling. Og når det gjelder kravet om søndagsåpne butikker, er det ingen fanesak for oss. Handelen vil da trolig forskyves gjennom uken, sier Eirik Thrygg. 

Kirkegaten 1–3 KONTOR, BUTIKK/HANDEL • Sentralt i kvadraturen • Offentlig kommunikasjon og forretninger i umiddelbar nærhet • 80 kvm ledig i Kirkegaten 1 og 380 kvm ledig i Kirkegaten 3 • Lyse og fleksible lokaler i 1. etasje • God standard med bl.a. glasskillevegger og parkett • Mulighet for å leie p-plasser i garasje KONTAKT Tim H. Holm | 922 22 542

Engebretsvei 3 Pb. 105 Skøyen 0212 Oslo Tlf: +47 22 51 12 80 Faks: +47 22 51 13 01 www.holmeiendom.no


VELKOMMEN I HØST KAN DU OPPLEVE VÅRE NYE, SPENNENDE BUTIKKER OG SERVERINGSSTEDER I BOGSTADVEIEN 1.

☎ 922 63 130


76

HANDEL

NE 

 8 2013

Gründere i handel

Tjent penger hvert år Damebutikken Millea har tjent penger hvert år siden oppstarten for seks år siden. Nøkternhet og personlig service har vært hovedelementer for suksessen. Tekst  JAN REVFEM   E-post  JAN@NE.NO

Turid Thomassen og partneren Wenche Ekholm startet i mars 2007 opp klesforretningen Millea på Trekanten Senter i Asker og eier halvparten hver av forretningen. Thomassen hadde jobbet i butikk siden hun var 16 år, ble butikksjef da hun var 22, og hadde bransjeerfaring blant annet fra kjeden b.young. – Vi to utfyller hverandre. Wenche kjente lokal­ markedet, mens jeg som tidligere daglig leder hadde ­erfaring med planlegging, budsjetter og innkjøp, ­forteller Thommassen til NæringsEiendom. – Millea omsetter for 10–11 millioner kroner i året på ca. 90 kvadratmeter. Vi fikk en flying start, og allerede første året omsatte vi for 6,9 millioner kroner og hadde 1,1 millioner i overskudd. Vi har tjent penger hvert år, fortsetter hun. I januar 2012 overtok de to partnerne også herre­ forretningen XO Menswear på senteret. Velkomne Thomassen sier klærne de selger, er i det øvre pris­ sjiktet, men at de har en bred kundegruppe. – Jeg vil si vi selger klær til nesten tre generasjoner, selv om hovedtyngden er damer over 40 år. Designerne

er i hovedsak skandinaviske, og vi selger ikke klær som kjedene har, sier hun om kolleksjonen. – Kjedene jobber nok mer aggressivt og er mer pris­ fokuserte, men vi fokuserer mer på service og å ta vare på kundene. Jeg føler kjedene mangler en del her, og vi har mange faste kunder. Folk skal føle seg velkomne når de kommer inn. Millea har ikke netthandel, men Thomassen sier de har en som blogger for dem, som gir positive utslag for salget. Det er også forskjeller i generasjonenes handle­ vaner. – Vi ser at det er endringer i markedet. Mange reiser mye, og de yngste kjøper klær usett over internett og er mye mer illojale. Det gjelder ikke for de over 40. Det er ikke lett for enkeltstående butikker å komme inn på et senter, og Turid Thomassen sier de vurderte å ligge på gatenivå nede i Asker sentrum. – Men vi fant ut at det var mye mer gunstig her inne på Trekanten. På senteret får vi mer «gratis», der er flere folk som letter detter innom. Kunne jeg ha valgt beliggenhet fritt i dag, ville jeg imidlertid ha valgt Stavanger, hvor det er et stort potensial, sier Thomassen om ønskelokasjonen.


77

Vi søker

GRÜNDERE MED UNIKE KONSEPTER TIL NYE TØYEN TORG!

TØYEN TORG REVITALISERES og vi søker urbane spise og butikkkonsepter for å skape et attraktivt nærsenter der folk jobber og bor. Vi har små og store lokaler. Målgruppen er UNGE OG INTERNASJONALE Les mer: www.toyentorg.no Send søknad med beskrivelse til: Anne-Lise Øien, Realkapital Corporate Finance AS, anne-lise.oien@dtz.no

Forretningsplan Trekanten senter er altså eid av Sektor Gruppen, som har en egen “Gründer-Kit”, som den ene under­ saken viser. – Vi startet opp før Sektor kom med denne pakken og fulgte i stedet en forretningsplan fra Mamut steg for steg, som fremdeles er å få gratis. Denne brukte vi gjennom hele oppstartsprosessen. Sektor var imidlertid svært p ­ ositive og imøtekommende, og vi føler vi er blitt tatt godt vare på og slapp omsetningsleie det første året vi var her. Thomassen sier de først tegnet en fem pluss fem års leieavtale med Sektor, men reduserte denne til tre pluss tre år da de fornyet avtalen. – Vi vil også legge litt press på dem for å få utvikling, sier Thomassen. – Hva kan du si om beliggenheten forretningen har her i 2. etasje? – Vi ble tilbudt en annen «gate» på senteret, men der det var dårligere trafikk, og som vi takket vi nei til. Vi holder nå til ved siden av Norli bokhandel, som er godt besøkt, men det beste er å ligge ved siden av ­konkurrentene. Det aller beste er å ha lokale inntil

rulle­trappene, hvor det er mye trafikk, men disse l­okalene har dessverre kjedene forhandlet seg til. Tenke annerledes – Når du ser tilbake, hva vil du trekke frem av erfaringer du har gjort? – Jeg ville nok ikke ha gjort så mye annerledes, men jeg har jo i dag langt mer erfaring med kontraktsforhandlinger. Vi har ikke hatt kapasitet til å jobbe med nettsidene våre, så vi ligger nok litt etter her, men ellers har jeg mange positive erfaringer. Ting har gått bra, og da flyter det. Jeg kjenner markedet, og det har vært lett for oss å få innpass hos leverandørene. – Og rådene du vil gi andre som skal starte sin første butikk? – Spør folk som har erfaring, om mulig også konkurrentene. Det er viktig å ha butikkerfaring, flere som skal starte, har kontaktet oss og bedt om råd. Vær ­nøkterne, vi tok i starten ut minimalt med lønn og har gjort mye selv av innvendig oppussing. Vi brukte 600 000 kroner i oppstartingskostnader, og først etter halvannet år oppgraderte vi med en datakasse til 50 000 kroner på en datakasse, som er en stor utgift


78

HANDEL

NE 

 8 2013

Sektor med egen gründerpakke

Millea selger klær i det øvre prissjiktet.

Millea holder til i Sektors Trekanten kjøpesenter.

for en ny­startet butikk. Legg pengene i belysning og innbydende utstillings­vinduet, fremhever Thomassen. – Så må man være forberedt på at det kan komme tøffere tider, det er i hvert fall vi, og da må du tenke annerledes og nytt, bli bedre enn dine konkurrenter. La heller ikke husleien skremme deg, den står som regel i stil til omsetningen. Jeg mener også at man bør sjekke hvilke andre butikker som ligger i nærheten og deres regnskap, slik at man får et riktig bilde. 

Sektor Gruppen har utarbeidet et eget «Gründer-Kit» for å hjelpe gode butikkideer i gang. Hjelpen kan være alt fra gratis rådgivning, bistand til butikk­ utvikling, budsjetter, regnskap, finansiering og markedsføring. Gründerne er en av fire kategorier leietakere som Sektor søker til sine sentre. – Vi har gode, «gamle» kjedene, som vi allerede har mange kontrakter med, dernest har vi enkeltbutikker som er etablerte i gågater og på andre sentre enn vår egne. Vi bearbeider utenlandske konsepter for etablering i Norge, og så har vi gründerne. Over 90 prosent av våre leietakere er kjeder, og vi søker å toppe sentermiksen med litt spesielle butikker. Vi er alltid bevisste på bransjemiksen, derfor har vi utarbeidet et aktivt program for gründere som har en god idé, sier adm. direktør Eirik Thrygg i Sektor Eiendomsutvikling til NæringsEiendom. Gründerpakken gjelder både for butikker og serveringssteder, men typisk er det mange slike butikker innenfor klesbransjen og kanskje en skobutikk eller interiørbutikk med en sterk innehaver, som fører ulike merker og ting kjedene ikke har. – Nye butikker bidrar til et større mangfold i våre kjøpesentre. Vi har sett folk med gode idéer som har startet i det små og utviklet virksomheten til gode, veldrevne butikker. Men vi har også sett ivrig satsing med mye strev som ikke har gitt resultater og mange rare ideer. Noen har tjent gode penger, noen har avviklet, mens noen har gjort en butikk til flere butikker og etter hvert utviklet en kjede med butikker. Vi ønsker å bidra i en oppstartsfase, slik at flest mulig lykkes, sier Eirik Thrygg. 

LOKALER PÅ GRÜNERLØKKA? KONTAKT SPABO www.spabo.no


lokale

kjøpesentre fra Harstad i nord til Grimstad i sør

salto Eiendom har på få år blitt et av de største kjøpesenterselskapene i norge Eier og forvalter 16 sentre med sterk lokal forankring 4 milliarder i omsetning solide eiere sikrer sunn vekst og utvikling ambisiøs og løsningsorientert innstilling gjør oss til en spennende samarbeidspartner

Vi skaper vår tids torg og møteplass

saltoeiendom.no


80

LEIEPRISER KJØPESENTRE

NE 

 8 2013

Klesbutikker betaler som regel 5-8 prosent av omsetningen i husleie – etter at man har passert minimumsleien. (Shutterstock)

2500–3000 kroner per m2 En gjennomsnittlig leietaker i kjøpesentre kan ­regne med 2500–3000 kroner kvadratmeteren i leie­ kostnader, men kvadratmeterleien varierer sterkt med ­størrelsen på lokalet. Tekst  JAN REVFEM   E-post  JAN@NE.NO

NæringsEiendom har sett på typiske leienivåer i kjøpe­ sentre. Tallmaterialet er anonymisert ut fra et utvalg av sentre, og i tabellen har vi gjengitt gjennomsnittlige leie per kvadratmeter med butikkareal. Tallmaterialet viser at det er en klar sammenheng mellom kvadratmeterleie og størrelse: Jo mindre arealer, desto høyere leienivå per kvadratmeter. Som tabellen viser kan de minste leie­ takerne belage seg på nærmere 7000 kroner kvadrat­ meteren, så faller nivåene klart. Leier man inntil 500 kvadratmeter, er gjennomsnitts­leietakeren nede i rundt 2500 kroner kvadratmeteren. Disse store forskjellene trenger en nærmere forklaring.

– Et senter trenger ankerleietakere for å skape grunnlag for de små, som skaper mangfoldet. De store butikkene driver med store volumer, de har ofte omfat­ tende markedsføring, og de har lave bruttofortjenester. Store butikker må derfor ha lavere husleier i prosent av omsetningen enn de mindre butikkene, som driver med høyere bruttofortjenester, kommenterer adm. direktør Eirik Thrygg i Sektor Eiendomsutvikling Fast og omsetningsbasert Utleiere av handelseiendommer opererer både med fast leie og omsetningsbasert leie. Ofte er det en kombina­


81

Omsetningsbasert leie Dette betaler bransjene i omsetningsbasert leie (prosent av omsetning) 11,0 9,5 8,0 6,5 5,0 3,5 2,0 Dagligvare

Hus og hjem

Elektronikk

Klær, sko og reiseeffekter

Sport

Servering

Typiske butikkleier i kjøpesenter Areal (m2)

sjon, der omsetningsleien slår inn over et avtalt nivå. Leiekostnadene er avhengig av bransjen og påvirkes av faktorer som totalavkastning, bruttofortjeneste og altså areal. Etter å ha sjekket i markedet anslår ­NæringsEiendom at dagligvarebutikkene typisk betaler 3–4 prosent av omsetningen i leiekostnader. Elektronikkbransjen må gjerne ut med 3,5–6 prosent, sportsbutikkene 5–7 prosent, hus og hjem (møbler, interiør, gardiner, sengetøy osv.) 5–8 prosent, det samme må butikker som selger klær, sko og reiseeffekter. For serveringsstedene er spennvidden størst, her ligger omsetningsleien fra 6–10 prosent. – Det viktigste i et utleieforhold er å ha mekanismer som gjør at både utleier og leietaker har felles interesse i at butikkene får høyest mulig omsetning. Prosentleier gjør at utleier til enhver tid har incitament for å gjøre ombygginger, fornyelser og omrokkeringer på senteret, for å øke kundetrafikken til senteret og butikkene, sier Thrygg. – Hvordan kommer dere frem til nivået der omsetnings­leien slår inn? – Det er flere faktorer som spiller inn, og det er ikke uvanlig at særskilte forhold gjør at man har ulikt forhandlingspunkt for forhandlinger. Men det generelle utgangs­punktet baserer seg på arealet, leien per kvadrat­meter, og at prosentleien forhandles med hver enkelt leietaker, ut fra hvilke forventninger

Nto. butikkleie/m2

<50

6558

50–150

3525

151–500

2277

501–1000

1487

>1000

1273

leietaker og vi har for hvilken omsetning butikken bør kunne ­oppnå. Eksempel Et eksempel på omsetningsbasert leie er en kles­ butikk som leier 100 kvadratmeter. Minimumsleien er 3000 kroner per kvadratmeter, som betyr 300 000 kroner i årlig husleie, og som reguleres årlig med hundre prosent av konsumprisindeksen. Den avtalte prosent­leien er 8 prosent. Knekkpunktet for når denne b ­ utikken skal begynne å betale omsetningsleie, beregnes da som ­følger: 300 000/8 prosent = 3,75 millioner kroner. Det vil si at hvis denne klesbutikken i løpet av ett år selger for mer enn 3,75 millioner kroner, eksklusive moms, skal forretningen betale 8 prosent av meromset­ ningen i omsetningsleie. Selger den derimot varer for 5 millioner kroner, blir årsleien 400 000 kroner (300 000 kroner pluss 8 prosent av 5–3,75 millioner = 100 000 kroner). Omsetter butikken for bare 3 millioner kroner eksklusive moms, skal den betale minimumsleien på 300 000 kroner. I tillegg til ordinær husleie kommer felles­ kostnader og bidrag til felles markedsføring. Disse postene utgjør som regel 2–2,5 prosent av netto butikkomsetning, men felleskostnadene regnes ut som et kronebeløp og kan fort utgjøre 600–800 kroner kvadratmeteren. 


82

HANDEL

NE 

 8 2013

Foto: Ned Alley / Scanpix

Ville synliggjøre

VENNSKAPET Skal Reitan Gruppen kjøpe flere kjøpesentre, blir det sammen med Olav Thon. Tekst  JAN REVFEM   E-post  JAN@NE.NO

Reitan Eiendom AS gikk i mars i år sammen Olav Thon-kontrollerte Amfi Eiendom om å kjøpe tre kjøpesentre fra Storebrand Livsforsikring. Partnerne ­­etablerte et nytt selskap, Thon Reitan AS, som er eid med 50 prosent av Reitan Eiendom AS og 50 prosent av Amfi Eiendom AS. De tre sentrene som ble kjøpt, var Amfi Moss, Mosseporten og Sandens i ­Kristiansand.

– Kjøpene var litt tilfeldig, det var disse tre sentrene som var lagt ut for salg, men kjøpene ville ikke blitt noe av hvis det ikke hadde vært for Lars Løseth (adm. ­direktør i Amfi Eiendom AS, red.anm.), sier Odd Reitan. Intet uvennskap – Lars Løseth var i Thon Gruppen og med å starte opp Amfi, der vi i sin tid satt med 50 prosent eierandel.


83

Café/butikklokaler

KONGSVEIEN 104 Holtet/Nordstrand Lokalet: 135 m2 Historisk Bygg fra 1935 i den typiske funkisstilen. Bygget er totalrenovert og påbygd ferdig i 2011. Arkitekter: Lund + Slatto Eiendommen i dag: - Best Helse (legesenter og trening) - Idrettens Helsesenter - Vel Bevare (barne- og dameklær) - T. S. Jacobsen Begravelsesbyrå - Hope Holtet (frisør)

- Apotek 1 - Jonathan Sushi - Clinique Amanda - Nordea

Ledig lokale ligger i mellom bank og apotek. Det har tidligere vært kafé, og vi ønsker oss noe tilsvarende… gjerne relatert til sunn livsstil.

9028 1909 marielle@maya.no www.maya.no

Vi valgte å selge vår andel, men det skyldtes ikke uvennskap med Olav Thon. Thon og jeg har hatt et godt forhold og knyttet nære forbindelser. Vi satte oss sammen og ville synliggjøre vennskapet både overfor oss selv og for omverden, fremhever Reitan om kjøpet. Han medgir at kjøpene også var litt inspirert av Petter A. Stordalens inntreden i kjøpesentermarkedet gjennom Sektor Holding. – Hvis dere kjøper flere sentre, er det da aktuelt å gå sammen med andre? – Nei, det blir i så fall i samarbeid med Thon, det er ikke plass til å ta med flere. Vi to prater jevnlig sammen, men det er ikke noe stress om å kjøpe mer. – Så kjøpesentre er ikke et strategisk segment for Reitangruppen fremover? – Nei, veldig mange av våre butikker ligger utenfor sentrene, i store, frittstående eiendommer, men det kan være greit å ha en blanding av begge deler. Det er ikke REMA-butikker i Mosseporten og i Sandnes, men det er mange REMA-butikker i Amfi-kjeden. Det kan være ­aktuelt å ha REMA-butikker i noen sentre, men å etablere seg i kjøpesentre blir ofte for dyrt for oss, svarer Reitan.

– Det er heller ikke viktig for oss å eie eiendommene til REMA-butikkene. Og for faghandelen tror jeg det kan være farlig å eie eiendommer på lang sikt, fordi mye av faghandelen nå skjer via internett. Sitter på leiekontraktene Selv om REMA 1000 utelukkende benytter seg av franchisetakere, er det REMA selv som sitter på leiekontraktene, ikke den enkelte franchisetakeren. – Vi kan ikke sitte med løse kontrakter, der franchisetakeren kan bytte mellom REMA og RIMI, da blir det vanskelig å drive butikk, poengterer Reitan. Store handelsaktører som Varner-Gruppen, NorgesGruppen og Joh. Johansson har gått inn sammen med Petter A. Stordalen i nye Sektor Holding, som siden høsten 2012 har satset tungt i kjøpesentermarkedet. – Har varehandelen, som dere selv, så mye penger at aktørene vil plassere mer av midlene i eiendom? – Jeg vet ikke om det er et spesielt samarbeid her, men jeg tror Varner-Gruppen posisjonerer seg, fordi de er en svært stor leietaker og de har et godt samarbeid med NorgesGruppen, svarer Odd Reitan.


84

HANDEL

NE 

 8 2013

Hans Georg Helberg, ALNA Senter.

Etter syv magre… Senterdirektør Hans Georg Helberg på ALNA ­Senter mener de har vært gjennom syv magre år. Nå kommer de syv gode årene. Tekst  DAG-JØRGEN SALTNES   E-post  DAG@NE.NO   Foto FINN STÅLE FELBERG

I tiden fra 2000 til 2007 var utviklingen på ALNA Senter fantastisk, med en omsetning som gikk i rett linje opp til 1,7 milliarder kroner. Men fra 2007 til 2012 steg omsetningen bare med 130 millioner til 1,83 milliarder kroner. – Vi er stolte over at vi i en vanskelig periode har klart å øke omsetningen i senteret, sier Helberg til NæringsEiendom. Han er såpass freidig at han vil takke for finanskrisen. – Renten var på full fart opp, men finanskrisen bidro til at den kom ned igjen. Vi hadde nok fått vår egen lille finanskrise hvis ikke finanskrisen hadde sendt renten ned, sier Helberg. Han forklarer de seneste syv ”dårlige årene” med at hans senter opplevde kannibalisering fra flere av

leietakerne, som etablerte seg i nye og utvidede sentre i andre områder. – Når våre butikker etablerer seg andre steder, taper de omsetning på Alna Senter. Vi har illojal bilbasert handel, og når leietakere etablerer seg på andre sentre, merker vi det. Men nå er det eneste som kommer av nye konkurrenter et senter på Fornebu, og det får ingen konsekvenser for oss, sier Helberg. Han mener at leietakerne også har gjort unna de etableringene som kannibaliserte omsetningen. – Vi har hatt syv gode år og så har vi hatt syv dårlige. Nå starter de syv gode årene igjen fra 2014, sier Helberg og ler så barten rister.


85

Hans kjøpesenter har leieinntekter på rundt 80 millioner kroner i året og er dermed en pengemaskin for eieren Aspelin Ramm. ALNA Senter er typisk destinasjonshandel med butikker som har mange kapitalvarer. Helberg forklarer forskjellen mellom tradisjonelle kjøpesentre og et destinasjonssenter som ALNA Senter: – Tradisjonelle sentre har mange parkeringsplasser, vi har et begrenset antall parkeringsplasser. Senteret har 11 publikumsinnganger som gjør det enkelt å ­parkere nær den butikken kunden ønsker å besøke. Rundt 20 prosent av gjestene til et kjøpesenter vet hva de skal ha, rundt 70 prosent av våre gjester vet hva de skal ha. Vi har få spisesteder, kjøpesentrene har mange flere spisesteder. Det er en større andel med kvinner og barn i kjøpesentrene, mens vi har flere menn. Vi har mange kapital­varer og kunder som bruker kort tid. Kjøpesentrene har kunder som bruker lang tid, sier Helberg. ALNA Senter har også en mye mer jevn omsetningsutvikling gjennom uken i forhold til kjøpesentrene, og er mindre avhengig av julehandelen. – Vi har vært veldig klare på konseptet vårt. Kundene skal fort inn og ut etter å ha kjøpt det de trenger. Vi skal ikke ha mote eller være lik de andre sentrene. Da blir vi bare en dårlig kopi, sier Helberg. ALNA Senter bruker minimalt på markedsføring. Senterdirektøren mener de bruker kanskje en tiendedel av markedsføringsbudsjettene til et normalt kjøpesenter. I stedet bruker leietakerne penger på sin egen markedsføring.

Ikke noe kos ALNA Senter har vært veldig bevisst på at de ikke skal legge til rette for at kundene blir lenge i senteret. De har ingen hvilebenker. – Hvis kundene blir slitne, skal de dra hjem. Da blir parkeringsplassene fristilt til nye kunder. Vi legger heller ikke til rette for barnepass eller har gå- eller rullestoler tilgjengelig, sier Helberg. Ved de få spisestedene skal det være ”passe greit” å sitte, det skal ikke være for komfortabelt. Maten skal helst være såkalt ”grab and go”, som kan spises i farten. I løpet av et år kommer det over 5 millioner gjester ­innom ALNA Senter. Helberg anslår at det er rundt 90 000 i uken i første halvår, og over 100 000 i uken i andre halvår. – Vi er ikke noe opplevelsessenter. Hit skal du bare når du har behov for å handle og selve handelen er opplevelsen. Gammelt trelastutsalg ALNA Senter er bygget på tuftene av det gamle trelast­ utsalget til Aspelin Stormbull på 70- og 80-tallet, som ble Byggeland i forbindelse med etableringen av ALNA Senter. Det ble bygd ut rundt Byggeland (som ble kjøpt opp av Maxbo). Hovedbygget åpnet i 1994 etter lang planlegging. Siden var det nye utbygginger i 1996, 1999 og 2001. Selv om det er trangt rundt senteret, mener Helberg at det er fullt mulig å bygge mer. – I forhold til dagens reguleringsplan er vi fullt utnyttet. Men drømmen er å få til et signalbygg på parkerings­plassene foran, sier senterdirektøren. 

– Vi er ikke noe opplevelses­senter, sier senterdirektør Hans Georg Helberg.


86

HANDEL

Pål Wibe og Nille har sikret seg butikklokaler i flesteparten av kjøpesentrene i Oslo og Akershus. (Scanpix)

NE 

 8 2013

Kjedemestrene Nille er den kjeden som er i desidert flest kjøpesentre i Oslo og Akershus, fulgt av Vita, Vinmonopolet og Jernia. Tekst  DAG-JØRGEN SALTNES   E-post  DAG@NE.NO

NæringsEiendom har sett nærmere på hvilke butikker som leier seg inn i kjøpesentrene i Oslo og ­Akershus. Vi har gått gjennom til sammen 48 kjøpesentre (26 i Oslo og 22 i Akershus), alt fra de største Thon-­ sentrene til små sentre som Østerås Senter og Fokus ­Butikksenter. Til sammen var det nesten 50 butikkjeder som var i ti forskjellige kjøpesentre eller flere. 27 av kjedene var i minst 15 kjøpesentre, mens 11 kjeder var i over 20 sentre. Nille på topp Den butikken som har leid seg inn i desidert flest kjøpesentre er lavpriskjeden Nille. Selskapet har nær sagt tegnet avtale med det som er av kjøpesentre og er nå i hele 34 kjøpesentre i Oslo og Akershus. Helsekostkjeden Vita er også godt representert i de 48 kjøpesentrene som NæringsEiendom har undersøkt.

Vita er i 27 av kjøpesentrene. Jernia er leietaker i 25 av sentrene. Vanskelig leietaker Sist utgave av NæringsEiendom fortalte vi om ­Vinmonopolet, som regnes som en mildt sagt krevende leietaker. Vinmonopolet bruker sin makt som attraktiv publikumsmagnet og betaler lav husleie, nekter å betale felleskostnader og er også lite interessert i å betale for oppgradering av lokaler. Men selv om gårdeierne holder seg for nesen under forhandlingene med Vinmonopolet, undertegner de til slutt leiekontraktene. NæringsEiendoms oversikt viser at monopolisten er inne i 25 av kjøpesentrene som vi har undersøkt i Oslo og Akershus. Mester Grønn, Eurosko, Dressmann, Ark, Kicks, Cubus og Vitus Apotek er alle i over 20 kjøpesentre i Oslo og Akershus.

Kjedene som er i flest kjøpesentre Nille

34

Cubus

21

Til Bords

17

Vita

27

Vitus Apotek

20

Juvelen

17

Vinmonopolet

25

Princess

19

Life

16

Jernia

25

Match

18

Lindex

16

Mester Grønn

22

Telekiosken

18

Vivikes

16

Eurosko

22

G-sport

18

H&M

16

Dressmann

22

Bjørklund

18

Brio

15

Ark Bokhandel

22

B-Young

18

Bik Bik

15

Kicks

21

Sunkost

17

Apotek 1

15


NÅR DET GJELDER NÆRINGSEIENDOM PÅ ROMERIKE OG OSLO NORD – KONTAKT OSS! REAL EIENDOMSMEGLING AS er et statsautorisert eiendomsmeglerforetak, som holder til sentralt på Skårer i Lørenskog. Vi er markeds-leder i vårt distrikt og har til enhver tid en rekke næringseiendommer inne for både salg og utleie. Real Eiendomsmegling AS har siden 1987 vært en betydelig aktør i området Oslo nord – Romerike når det gjelder megling av næringseiendom.

NÆRINGSEIENDOMMER utg. 08 2013

Romerike – Os lo Nord TIL LEIE

Denne utgaven inneholder et variert utvalg av våre for salg og loka eiendommer ler for utleie.

STRØMSVEIEN

STRØMMEN

Vær med å påvi rke egne løsninger! Strømmens best het rett ved Stor e beliggensenteret  Unik profileringseksponeringsmu og lighet  Alle konsepter kan vurderes

47

100–879 KVM

FORRETNING-/

KONTOR

Kan deles i area ler fra ca. 100 kvm Felles vareleve ring med stor rulleport  Nær meste naboer: Rema 1000, Strømm en og Peppes Pizz Storsenter a 

KONTAKT Knut Olderkjæ r 922 47 734 knut@real.no

TIL LEIE ROMSAAS ALL

É1

Ta ko n ta k t p å o re al n yt t@ re al .n fo r g ra ti s ti ls en d el se av R ea l- N yt t

JESSHEIM

580 KVM

FORRETNING/K ONTOR REAL Eiendom

smegling AS,

Solheimveien

Sentral beligge nhet i Jessheim Lokaler tilknyttet Coop OBS Jessheim  Kon tor/forretnin eri/møbelforre g/cafè/baktning mm.  Elkj øp er etablert i naboeiendommen 

1. etg: ca. 322 kvm BTA Kan deles på 2 leietakere 2. etg: ca. 345 kvm Leies ut til 1 leiet BTA aker  Lok alene kan tilpa sses leietaker 

112, P.b 322,

1471 Lørensko

g | Tlf: 6791 7650

Godt med kund eparkering

- Fax: 6791 7651

KONTAKT Gunhild Smestad 67 91 76 52 gunhild@real.n o

| E-mail: firm apost@real.no - www.real.no

Solheimveien 112, P.b 322 - 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | E-mail: firmapost@real.no - www.real.no


88

HANDEL

NE 

 8 2013

Byporten har satset på leietakere utenfor kjedene. (Scanpix)

Jakten på det

UNIKE

Alle kjøpesentre vil ha de gode spesialbutikkene med de gode driverne. Problemet er å finne disse, løsningen kan være å utvikle dem. Tekst  JAN REVFEM   E-post  JAN@NE.NO

KLP Eiendom har ulike kjøpesentre i Oslo sentrum, som det mer eksklusive Paleet i Karl Johans gate, tradisjons­ rike GlasMagasinet på Stortorget og impulssenteret Byporten på Oslo S. Hvert senter har sin unike profil og en definert butikkmiks, der det gjelder å ha nok forret­ ninger både i dybden og i bredden. Den ulike profilen til KLP-sentrene i Oslo eksemplifi­ seres godt gjennom Paleet, som nå er under ombygging, og Byporten. Paleet har et høyt prissjikt og mer luksus­ varer i likhet med Søylen Eiendoms «high end»-senter Eger, mens Byporten altså har en helt annen profil. Her har KLP valgt å ta inn flere mindre forretninger, som ikke er en del av en større kjede.

Spesialforretninger – Byporten har smale konsepter og spesialforretninger, men også forretninger med høy impulsfaktor, i tillegg til kjedebutikker. Det er antakelig det senteret som har ­høyest omsetning per kvadratmeter i hele Norge, ja, kanskje i hele Norden. I Byporten har vi fått igjen for vår kontakt med butikker utenfor kjedene i Retail-Norge. Senteret er ikke bare kjedebasert, og det ligger ved siden av Oslo City, som henvender seg til ungdommen. Vi har “foreldre­ generasjonen” som kunder og er dermed en kontrast til Oslo City. Kundene som handler på Byporten, har høy utdannelse, men normale jobber, sier eiendomssjef Carl Christian Petersen i KLP Eiendom til NæringsEiendom.


89

LOKALER TIL LEIE 232 kvm

STASJONSKVARTALET STASJONSKVARTALET I ASKER SENTRUM

• Ca. 232 kvm kontor i 4. etasje + 507 kvm i 5. etasje og 875 kvm i 4. etasje • Eiendommen ligger svært sentralt plassert i Asker sentrum “midt på” togstasjonen i umiddelbar nærhet til bussholdeplass og taxisentral • Lokalene fremstår som moderne og velholdte • Lokalene tilpasses etter leietakers ønsker • Parkeringsplasser kan tilbys Kontakt: Christopher W. Felix, mobil 930 56 181 christopher.felix@aberdeen-asset.com

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Vika 0230 OSLO

Telefon: +47 22 01 27 00 Telefaks: +47 22 01 27 01 e-post: post.no@aberdeen-asset.com www.aberdeen-asset.no

217 kvm f orret ning sl oka l er til leie Kinove ie n 12, S andv ika • L okale ne har i tilleg g 4 2 kv m lag e rareal, s om og s å kan be ny ttes s om for retning s areal • Flott utsikt mot elve n o g omkr ing lig g e nde områdene • Kan br ukes s om s e r ve r ing / restaurant • Meg et god parke r ing s dekning i P- hu s

kon ta k t joha nne cath. b rustad +47 995 11 447 • jc b @ on lin e .n o • w w w.jc b c on su lt i n g . n o

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION NORD – TRONDHEIM Beddingen 8 7014 Trondheim

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT REGION VEST – BERGEN Statsminister Michelsens veg 38 5231 Paradis


90

HANDEL

NE 

 8 2013

Carl Christian Petersen i KLP Eiendom forteller at KLP tilbyr starthjelp til lovende talenter som kan bli gode butikkdrivere.

– Du sier Byporten ikke er kjedebasert, hvordan velger dere ut småbutikkene som skal inn på senteret? – Alle kjøpesentrene ønsker spesialbutikker som går godt, men det skorter gjerne litt på kompetansen til dem som står bak. Noen butikker tror de tilfører senteret totalitet, uten at de gjør det. Derfor gir vi råd om design, varemiks og det konseptuelle og hjelper leietaker med å optimalisere driften, slik at vi kan ta ut høyere leier, svarer Petersen, som selv har mangeårig erfaring som senterdirektør ved Sandvika Storsenter. KLP tilbyr derfor i likhet med andre starthjelp til lov­ ende talenter som de mener kan bli gode butikkdrivere. Glansbilde – Ja, vi er ofte på jakt etter gode drivere, gode butikk­ sjefer, som kan drive konseptene godt, dette er glans­ bildet. Noen av disse driverne finner vi bak nisje­ konsepter i sidegatene, der forretningen går som “en kule”. Da løfter vi dem inn i senteret. Vi gir hjelp, fordi på et kjøpesenter må alle forskjellsbehandles, og alle har forskjellig betalingsevne. Beliggenheten til senteret er med på å bestemme butikkene som kommer inn og butikkmiksen. – Det er viktig å plassere butikken riktig med tanke på kundene senteret betjener og å bygge opp gode miljøer. Men man må ikke ha klynger av like butikker i alle sentrene, de kan mikses, sier ­Petersen om sammensetningen. KLP har startet byggingen av et nytt stort kjøpe­ senter på Fornebu, som skal stå ferdig i 2015. Petersen vil ikke si for mye om profilen og sammensetningen her, men han lover “noe helt nytt og unikt i Norge”. I likhet med andre utleiere må KLP takke nei til en del ideer som ikke er realiserbare. Detaljene teller – Hva er forskjellen på å leie ut arealer på et kjøpesenter kontra kontorlokaler? – Forskjellen er at vi som utleier må helt inn i ­detaljene til hva butikkene selger, hva slags salgsfokus har de, brutto­ fortjenester osv. Er det et kundeorientert parfymeri, eller er

parfymeriet produktorientert? Poenget er, vi må være pinlig nøyaktige med hvordan leietakerne driver. Carl Christian Petersen er ellers opptatt av at handels­utviklingen i Oslo sentrum henger etter i ­kampen mot regionsentrene. – Våre handelseiendommer i Oslo sentrum er små. Oslo sentrum mangler i hvert fall 50 000 kvadratmeter med handelsarealer for å ta opp kampen mot de store regionale sentrene. Jeg mener vi har gal fokus, sentrum trenger flere kvadratmeter. Vi må også tenke annerledes i Oslo i kjølvannet av 22. juli, med tanke på nye sikrings­ tiltak og redusert fremkommelighet. Sentrene må tilpasses til det moderne bybildet. Når det gjelder leiemodeller, sier Petersen at KLP utelukkende praktiserer omsetningsleie for leietakerne i kjøpesentrene. Modellen er litt annerledes enn den eksempelvis Sektor Gruppen bruker. Opp mot 10 000 – Vi finner sammen ut hva den enkelte leietakeren bør omsette for per kvadratmeter og fastsetter en prosent­ leie, det utgjør minimumsleien. Det er imidlertid bransje­vise variasjoner, butikker som selger mobiltele­ foner har veldig høy omsetning per kvadratmeter, men har lav avanse. Et parfymeri kan derimot ha en femtedel av disse forretningenes omsetning, men høy avanse og dermed tåle den samme leien. En bransje som bespisning har en omsetningsleie fra 7–13 prosent, kles­ butikker fra 6–9 prosent og matforretninger fra 2,75–4 prosent, sier Petersen. Som den andre saken viser, ligger typiske leie­ nivåer i regionsentrene på 2500–3000 kroner kvadrat­ meteren, noe avhengig av størrelsen på butikken og bransjen. I Oslo sentrum er leienivåene til dels betydelig høyere. – Ja, det er dyrere i Oslo. Noen butikker har svært høy omsetning og konsepter som går veldig bra og har derfor en høyere betalingsevne. Jeg vil ­anslå at leie­nivåene i Oslo sentrum ligger fra 3500–5000 kroner kvadratmeteren og oppover mot 11 000 kroner for de aller dyreste sentrene, sier ­Petersen.


Stillingsannonse

Eiendomssjef til Selvaag Eiendom Selvaag Eiendom AS er et selskap i Selvaag Gruppen med fokus på eiendomsinvesteringer innen bolig, kontor, handel og servering. Selvaag Eiendom drifter og leier ut sine egne eiendommer. Vi søker en person med flere års erfaring innen utleie, forvaltning og utvikling av næringseiendom. Du må ha inngående kjennskap til eiendomsbransjen med hovedvekt på utleie til handelssegmentet med bevislig gode resultater. Du må kunne fungere som en ressursperson og pådriver i forbindelse med etablering av handelsområder. Du må ha en oppfatning av drift av handelskvartaler med tilhørende kunnskap rundt butikkmiks, leietakerservice og lokalisering. Rett person trives med mye ansvar, liker å lede team og styre prosesser. Du bør ha en sterk driv og evnen til å se nye muligheter i det du gjør. Du bør ha en iboende interesse for eiendom slik at du kan bidra i prosesser rundt både eksisterende og ny bygningsmasse. Du vil også bli trukket inn i kjøps- og salgsprosesser av eiendommer.

For nærmere opplysninger om stillingen se nyehoder.no eller ta kontakt med Evy Nilsen på tlf 922 45 926. Skriftlig søknad med CV sendes via nyehoder.no. Søknadsfrist er 26. august 2013.

www.selvaag.no


92

HISTORISKE BYGG

NE 

 8 2013

TO FETE BYGG

I NORDISK BAROKK

Historiske næringsbygg – Jernbanetorget


93

Jernbanetorget 4 a og b nå. (Foto: Kenneth Sortland Myklebust/Kolonihaven)

Jernbanetorget 4 a og b ble bygget i 1916, mens den nordlige delen av bygget opprinnelig er fra 1873. (Foto: Væring/Oslo Museum)

Oslo har endret seg vold­ somt de siste ­hundre ­årene. Likevel, i sentrum står ­mange gamle bygg bredd­fulle av byhistorie solid plantet og holder seg i fin form. Tekst  IVAR SEKNE   E-post  REDAKSJONEN@NE.NO

Vi skal se nærmere på disse bygningene og deres ­historie i en ny serie om historiske næringsbygg i Oslo sentrum. Vi starter med bygningskomplekset Karl Johans gate 1 og ­Jernbanetorget 4. De danner ­Jernbanetorgets vegg mot vest og har opplevd mye! De nye forretningsgårdene vil komme til å omdanne byens ansikt, skrev avisene om disse ­bygningene, som ble oppført i jobbetiden under 1. verdens­krig. Karl Johans gate 1 ble oppført i 1918, midt i jobbetiden, som palasset til byggherren, DFDS, De Forenede Dampskibsselskaper, og tegnet av arkitekt Magnus


94

HISTORISKE BYGG

NE 

 8 2013


95

Karl Johans gate 1 nå. (Foto: Kenneth Sortland Myklebust/Kolonihaven)

Karl Johans gate 1 ble bygget i 1918. (Foto: Wilse/Oslo Museum)

­ oulsson, som senere tegnet Rådhuset. I 1925 fikk han P den høythengende arkitektprisen Houens diplom for bygget, som var et av hans hovedverk. Han formet ­bygget som en inngangsportal til Karl Johans gate. Med sitt bratte tak, slemmede fasader og huggsteins­ornamenter er den et godt eksempel på den nordiske nybarokken, en populær retning rundt første verdenskrig. DFDS-bygget avløste en treetasjes forretningsgård oppført samtidig med at Jernbanetorget ble anlagt i 1850. Det er nærmest lett og svungent, med ildfaste etasjeskiller. Nå var det kun stål og betong som gjaldt i husbyggingen, trekonstruksjoner var gammeldags. Det var ingen tvil om at byen nå hadde gått inn i den nye tid. Bygningen har fasadedekor som en billedbok og tar oss gjennom hele skipsfartens historie. «Et helt ene­ stående kunstverk» kaller bladet Byggekunst arbeidene hans. ­Hugget i labrador finner vi skipstypenes utvikling, fra fønikernes skip og Leiv Eirikssons oppdagelse av ­Amerika, til en fornøyelig seilskute, og den første dampbåt. «Men», skriver Byggekunst, «herligere end alt dette er dog hjørneindgangens skulpturer med de to grinende fiske og havfruen med sydfrugter og pagoder og øverst en hedensk hund med sin kone, som er omskapt til rompe­troll og bærer hele bygningens vegt. Vi maa tilbake til vor middelalder for at finde et jevnbyrdig arbeide». Da bygget sto ferdig, var det meningen at Karl Johans gateløp skulle trekkes innover og følge DFDS-byggets ­fasade oppover. Dermed ville man bli kvitt den skjemmende gavlen på nabohuset, og DFDS-byggets hjørnetårn ville bli synlig fra langt unna. Det gikk ikke slik. Det Forenede Dampskibs-Selskab solgte bygget til Olav Thon i 1999. Nå har annen kontorvirksomhet overtatt. I første etasje, under det brukne hjørnet, lå den tidligere publikumsinngangen. Her er døren skiftet ut med en simpel stålvariant, og Peppes Pizza har overtatt den tid­ ligere passasjer­avdelingen. Likevel vitner de store, buede ­vinduene fremdeles om forvandlingen byen gjennomgikk og den tidsmessige bruk av første etasjer i forretnings­gårdene. Ingenting skulle lukkes inne lenger, nå skulle vi opp og fram. (En del av denne teksten er hentet fra en artikkel i Byminner, skrevet av Tove Solbakken hos Byantikvaren.) Jernbanetorget 4 a og b: Denne femetasjes forretningsgården med jernskjelett og jerndragere, ble tegnet av arkitekt Henning Kloumann og oppført i 1916. Den nordlige delen av bygget er opprinnelig fra 1873 og føyd inn i det nyere bygget og gitt et tårn og en nybarokk fasade, slik resten av bygningskomplekset har. Det er tegnet av arkitekt Victor Nordan, med maskinfirmaet S.H. Lund som byggherre. Femte etasje ble bygd på i 1973. I nordenden lå først Østbanekafeen, senere Starlett. Nå holder apoteket Vitus til der. Eiendomsspar eier gården, som de kjøpte 1989. 


96

PORTRETTET

NE 

 8 2013


97

Setter tålmodigheten på prøve Eiendom og Odd Reitan hører ikke sammen, han har ikke tålmodighet til slikt. Likevel er Norges colonial­ major blitt en av landets største eiendomsbesittere. Tekst  JAN REVFEM   E-post  JAN@NE.NO   Foto NED ALLEY/SCANPIX


98

PORTRETTET

NE 

 8 2013

Eiendom er en tålmodighetsprøve. I handel skal du være utålmodig, og jeg er like utålmodig i dag som da jeg startet opp. NæringsEiendom har tatt turen opp til Trondheim. Intervjuet med Odd Reitan skal finne sted på praktfulle og ærverdige Lade Gaard, med historiske røtter tilbake til 1000-tallet. Eiendommen, som ligger et par kilometer nordøst for Trondheim sentrum, har vært hovedsete for Reitangruppen siden 20. desember 1995. ­NæringsEiendom med fotograf har fått 45 minutter i staselige salonger til å høre om Reitans eiendoms­ satsing. Dessverre er det litt grått utenfor denne varme og litt klamme augustdagen i trønderhovedstaden, så inventaret og omgivelsene kommer ikke helt til sin rett. – På midten av 90-tallet etablerte vi Reitan Eiendom som et eget forretningsområde. Det har vært veldig viktig for utviklingen av vår eiendomskompetanse. Vi hadde egen kompetanse da vi solgte XY- og Lidl-eiendommene, her var Reitan Eiendom var sentral i prosessene, og området har en viktig kompetanse da vi har lagt ut eiendommene til Reitan Gruppen for salg, forklarer Odd Reitan innledningsvis. Todelt Eiendomsporteføljen i Reitangruppen har vært todelt, bestående av REMA-butikkene og det langsiktige eierskapet i Trondheim, gjennom utviklingsselskapet E.C. Dahls Eiendom. – Den tredje foten er å jobbe som en profesjonell aktør i eiendomsmarkedet. Vi har kjøpt eiendom i Trondheim siden 1996 og har vært gjennom en opp­ kjøpsfase. Nå er vi inne i en mer utviklingsfase, forteller Reitan om virksomheten. Odd Reitan sier eiendomsvirksomheten er en selv­ stendig enhet som de andre områdene i Reitangruppen, på lik linje med områder som Reitan Servicehandel og REMA 1000.

– Eiendom har skapt store verdier for oss over tid. Vi har handel og eiendom som forretningsidé. Handel gir oss en god kontantstrøm, mens eiendomsvirksomheten tilfører oss langsiktige verdier. Eiendom skal overleve meg, og kort sikt i denne sammenhengen er 20–30 år fremover. – Hvor mye er du selv involvert i eiendomsvirksomheten? – For å si det sånn: Da E.C. Dahls Eiendom i 2012 kjøpte Pirsenteret fra Niam for en milliard kroner, visste jeg om transaksjonen. Det blir litt på samme måten som for de andre enhetene i konsernet, jeg er styreformann i Reitan Eiendom, men er ikke med på den daglige driften. – Hvor store ønsker dere å bli innenfor eiendom? – Vi har ikke satt helt konkrete mål for vår eiendomsvirksomhet, men den kan bli så stort som bare det. Fokus Milliardærer og store investorer blir gjerne kontaktet når noe stort er på gang i eiendomsmarkedet. Slik er det ikke lenger for Odd Reitans del. Utviklingsselskapet E.C. Dahls Eiendom har en veldig tydelig forretningsfilosofi: – Ja, den heter «AIE», Alt Innenfor Elva, sier Reitan, og ler godt. – Du finner ikke en mer tydelig visjon for et eiendomsselskap. Elva det er snakk om, er selvfølgelig Nidelven, som slynger seg rundt sentrum av trønderhovedstaden, ­kapsler nærmest sentrum inn. – Men vi har også investert på Brattørkaia, ­supplerer Reitan. Vi snakker om området ut mot fjorden, nedenfor sentralstasjonen. – Hvilke segmenter ser dere på? – Det er handels- og kontoreiendommer, men også boliger der dette har vært en naturlig del av nærings­eiendommen.


99

AIE (Alt Innenfor Elva) er investeringsfilosofien til E.C. Dahls Eiendom.

– Det vår forretningsidé egentlig handler om, er å ha fokus. I starten ringte det folk hele tiden, de skulle ha oss med på å kjøpe alt. Det er det slutt med nå. Bare tenk på hva vi sparer av telefonutgifter, sier Reitan, og ler igjen. Jo da, det enkleste er det beste. – Vi har riktig nok gjennom Vestenfjeldske Eiendom prøvd oss litt i Bergen som en test. Her har vi kjøpt fem– seks eiendommer, men det er det eneste vi har utenfor Trondheim. Når det gjelder REMA-eiendommene, ser vi an den økonomiske utviklingen for hva vi selger og hvilke eiendommer vi beholder. Vi kan beholde de store REMA-­ eiendommene på lang sikt, nå er vi inne på den delen som går på utvikling og den som går på salg. Det kan være fornuftig å selge, men der vi selger, har vi i praksis sikret oss en evigvarende leiekontrakt, så vi ikke blir kastet ut. Det kan muligens redusere prisen noe når vi selger de mindre butikkeiendommene, på den annen side er det investorer som er på jakt etter lange og sikre leiekontrakter. Varierer veldig – Har dere bestemte krav til beliggenheten til butikkene? – Beliggenheten varierer veldig, men vi vil gjerne ligge i nærheten av knutepunkter og ha tilgang til en stor parkeringsplass. Butikkene bør heller ikke ligge altfor langt fra et boligområde, men vi har mange ulike beliggenheter for våre butikker. Suksesskriteriene har vært forskjellige, oppsummerer Reitan. Prisen er veldig viktig for E.C. Dahls Eiendom når de skal kjøpe, selv om Odd Reitan understreker at ­selskapet har en langsiktig forretningsidé. – Å kjøpe eiendom ender alltid opp med en diskusjon om prisen. Eiendom er en tålmodighetsprøve, mens i handel skal du være utålmodig, og jeg er like

utålmodig i dag som da jeg startet opp. Eiendom er derfor en prøvelse for en utålmodig person som meg. Skulle jeg drive med begge deler selv, ville vi ha endt opp med å kjøpe eiendommer altfor dyrt. Jeg er derfor mest opptatt av verdibasert ledelse og forhold som kultur og struktur, og at vi holder oss innenfor den finansielle handlingsgraden. Vi har flinke eiendomsfolk, og forretningsområdene gjør jobben selv. Reitangruppen er mer et holding- og morselskap enn et konsern. Jeg vil ikke ha en tung og byråkratisk konsernledelse, overbeviser den selvutnevnte colonialmajoren. – Det har hendt at vi har trukket oss fra budrunder der vi synes det har gått for langt. Vi skal ikke betale for mye og kjøper ikke eiendom for enhver pris, fastslår Reitan. Tenker for smått Trondheims-gutten er også opptatt av at det er bolig­ mangel i Trondheim, en by som er i en rivende utvikling. – For meg er Trondheim noe emosjonelt, det er min hjemby. Det er viktig med personlig eierskap til eiendommene vi engasjerer oss i og viktig for vår genera­ sjon å få til noe. Jeg mener politikerne i Trondheim ikke tenker stort nok når det gjelder utbygging. Vi må tenke stort i denne byen, vi kan ikke tenke smått. Trondheim er en av de raskest voksende byene i Norge, da må vi se 30-40 år frem i tid. Det bygges for få boliger og student­ hybler i Trondheim. Politikerne vil dessuten ha “liv og røre” i byen, men stenger sentrum for bruk. Og så er det voldsom respekt for hva Byantikvaren mener, sier et lettere oppgitt bysbarn. Det er som å høre et ekko av partner Olav Thons beskrivelse av situasjonen i Oslo. 


100

JUSS

NE 

 8 2013

PASS PÅ

latent skatt Transaksjoner som knytter seg til utviklingseiendom og boligkonverteringer, reiser særlige skatterettslige problemstillinger. Tekst  ADVOKAT SIGVE BRAATEN, ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS

Et relativt vanlig scenario er at det foreligger et tomte­ område med eller uten påstående bebyggelse. Dette om­ rådet er som regel eid av et singel purpose aksje­selskap eller et deltakerlignet selskap, og som er ­regulert til næringsformål. Området søkes så omregulert til bolig­ formål for oppføring av leiligheter. Et felles trekk ved mange av transaksjonene er at tomtene overdras til en utbygger ved salg av aksjene eller selskapsandelene. Når prosjektet er ferdigutviklet, realiseres bolig­ prosjektet ved salg til boligkjøper. Avklar skatteposisjonene Ved en transaksjon av lønnsomhetshensyn viktig for både selger og kjøper å avklare skatteposisjonene som knytter seg til eiendommen og eierselskapet. Skatte­ posisjonene kan få betydning for blant annet kjøpe­ sumsberegningen og valget mellom å selge innmat (selve tomten) eller aksjene/selskapsandelene. Ved salg av boligtomter som aksjesalg, vil kjøper ved bereg­ ningen av aksjekjøpesummen normalt kreve fradrag for nåverdien av 28 prosent av differansen mellom tomtens skattemessige verdi og den markedsverdien som ­partene legger til grunn ved salget av tomteselskapet. Nåverdien av skatteelementet beregnes ut fra endelig forventet salgstidspunkt for de ferdigutviklede ­boligene. Det skyldes at kjøper/utbygger senere vil realisere tomtegevinsten med skatt ved salg til bolig­ kjøper. Ved salg av næringstomter i form av aksjer vil det i utgangspunktet ikke være aktuelt å gi fradrag for

latent skatt. Årsaken er at næringstomter normalt ikke videreselges som «innmat», og at tomtegevinsten derfor ikke senere kommer til beskatning. 25 prosent Forutsetter vi at latent skattepliktig boligtomtegevinst er 100, med nominell skatteforpliktelse på 28 prosent og en diskonteringsrente på 6 prosent, og forventet realisasjon av boligtomten ved boligsalg er to år, utgjør nåverdifradraget for «skatteulempen» ved aksje­ kjøpesumsberegningen om lag 25 prosent, og ikke den ­nominelle verdien på 28 prosent. Velger imidlertid selger å foreta salget som inn­ matssalg, det vil si at selve tomten selges i stedet for aksjene, kan selger årlig inntektsføre tomtegevinsten skattemessig over gevinst- og tapskonto med 20 prosent. Det forut­setter at tomten anses som et anleggsmiddel og ikke omløpsmiddel i selgerens virksomhet. Skatte­ belastningen fordeles på denne måten over flere år og reduserer nåverdien av skatten for selger til om lag 20–22 prosent. For en personlig skattyter i formuesskatteposisjon må det tas hensyn til formuesskatt på 1,1 prosent av fordelen av å skyve på skatten ved inntektsføring over gevinst- og tapskonto, som vil øke den effektive skatten. Dette veies forhåpentlig opp av at skattyter i mellom­ tiden kan disponere, og kanskje ha (rente-)inntekt av beløpet tilsvarende den skatten som skal betales først senere.


101

SIGVE BRAATEN Sigve Braaten er advokat i Advokatfirmaet Thommessen og har skatter og avgifter som sitt kompetanseområde. Hans kjernekompetanse er innenfor bedriftsbeskatning, fusjoner og virksomhetsoverdragelse og skatte- og avgiftsklager. Foto:  CF Wesenberg/Kolonihaven.no

Selg innmaten Gitt forutsetningene i talleksempelet foran, kan det derfor være mer gunstig for selger å selge innmat ved å utnytte inntektsføring over gevinst- og tapskonto med effektiv skattebelastning på om lag 22 prosent, fremfor å gi kjøper rabatt for skatteulempe ved aksjesalg på om lag 25 prosent. Størrelsen på fordelen vil særlig være avhengig av rentesatsen som benyttes ved beregningen av nåverdien av skatten, samt hvor langt fram i tid man antar at boligprosjektet vil bli realisert. Dette må ­vurderes nærmere i hvert enkelt tilfelle. Det kan være andre skatteposisjoner som kan komme i betraktning ved kjøpesumsberegningen og i vurder­ ingen av om det vil lønne seg å selge aksjer/­andeler eller innmat. Blant annet anses (fullstendig) rivning av påstående bygg som skattemessig realisa­sjon med null i vederlag. Restsaldo for bygget føres til gevinst- og taps­ konto og fradragsføres årlig med 20 prosent. Dette bør eventuelt hensyntas i pris­forutsetningene som en utsatt skattefordel. Rivning- og opprydnings­kostnader kan også påvirke skattemessig verdi på tomteområdet. Videre er det er ikke uvanlig at det står utleid nærings­ bygg på tomten som fortsatt skal leies ut i en periode før rivning og oppføring av bolig gjennomføres. Her kan det vært aktuelt med fradrag i aksjekjøpe­summen for nå­verdien av tapte fremtidige avskrivinger i den aktuelle leieperioden frem til forventet rivning. En annen skatte­posisjon som særlig kan være aktuell å ta hensyn til ved prisingen, er utsatt skattefordel i form av fremførbart underskudd.

Selg til utviklingsselskapet Dersom kjøper erverver aksjene i tomteselskapet, kan det være gunstig for kjøper å selge tomte­ området fra tomteselskapet til et utviklingsselskap før bolig­prosjektet startes opp. Kjøper vil blant annet kunne ­utnytte utsatt inntektsføring over gevinst- og taps­konto i tomteselskapet. Ved et senere salg til bolig­kjøper vil tomten normalt bli betraktet som et «omløpsmiddel» og ikke et «anleggsmiddel», slik at det da ikke vil være anledning til å utnytte gevinst- og tapskonto. Til tross for at latent skatt etter hvert er blitt et vel­ kjent tema i næringseiendomsbransjen, ser vi fortsatt en del eksempler i praksis hvor kjøper og selger ved budaksept ikke har avklart dette prisingselementet. Anbefalingen er at partene har fokus på latent skatt ved bud/budaksept og blant annet klart regulerer hvordan de ulike skatteelementene skal hensyntas ved kjøpesumsberegningen. Det kan dreie seg om betydelig beløp og valg av transaksjonsmodell (innmatstransak­ sjon eller aksjer/andeler). Størrelsen på en eventuell skatterabatt kan dermed få stor betydning for lønnsom­ heten i boligutviklingsprosjektet. Dersom bud og aksept ikke hensyntar skatteposisjonene, vil dette kunne være vanskelig å kreve endret i den endelige kjøpsavtalen, som er til skade for en av partene. Manglende skatte­ rådgivning tidlig i salgsfasen kan medføre at en av partene blir sittende igjen med «svarteper», eller var det «skatteper»? 


102

SMÅNYTT / NYTT OM NAVN

NE 

 8 2013

NYTT OM NAVN VIBECKE FALSTER er ansatt som næringsmegler i ­Newsecs utleieavdeling. Falster har siden 1995 arbeidet som eiendomsmegler og ­kommer til Newsec med mye erfaring innen eiendom, salg og kundekontakt. Hun har vært i DnB-systemet siden 1999, og har i de siste årene vært sjef for DnB sitt Oslo-kontor i ­Bjørvika..

ÅRETS HANDELSBEDRIFT Mathallen er kåret til årets handels- og servicebedrift i Oslo for 2013. Aspelin Ramm Eiendom har investert 125 millioner kroner i Mathallen på Vulkan-tomten på Grünerløkka. Den offisielle åpningen av hallen fant sted i oktober i fjor, og etableringen har vært en suksess og gitt smitteeffekter på nærområdene. NæringsEiendom pratet i vinter med flere av de næringsdrivende på Grünerløkka, og flere fortalte om omsetningsvekst etter åpningen. I går ble suksessen til ­Mathallen også kronet med en hedersbevisning under en seremoni i Gamle Logen.

UNDER 5 PROSENT Braathen Eiendom kjøpte Deloitte-bygget i Bjørvika til under 5 prosent i direkteavkastning. CBRE Atrium er ute med en halvårlig markedsopp­ datering og tar blant annet for seg transaksjonsmarkedet i rapporten. Ved halvårsskiftet har CBRE registrert transak­ sjoner for rett over 20 milliarder kroner, som er på linje med anslag fra andre næringsmeglere. I andre kvartal ble det omsatt næringseiendommer for 9,6 milliarder, en nedgang på 1,2 prosent fra årets tre første måneder. Prognosene for hele 2013 tilsier nå volumer på 40 milliarder kroner.

KJØPTE AV BRAATHEN Fabritius Gruppen har kjøpt en lager- og kontoreiendom på Ulven av Braathen Eiendom for rundt 100 millioner kroner. Eiendommen det gjelder, er Ulvenveien 75B. Ulvenveien 75B huser ifølge hjemmesidene til Braathen Eiendom hovedkontoret til det store amerikanske logistikk­ firmaet UPS. De omkringliggende lagerlokalene danner utgangspunkt for UPS’ distribusjon. I tillegg leier også UniformPartner og NetCom lokaler her.

BENT ROAR EKSE er ansatt som rådgiver nærings­megling i Newsecs utleieavdeling fra 2. september 2013. Ekse har vært i eiendomsbransjen i 10 år. Foruten de siste par årene som eiendomsrådgiver i NAI FirstPartners har han vært salgs­sjef i Avantor med ansvar for utleie av Avantors Eiendomsportefølje i Nydalen. Ekse har også erfaring som markedsansvarlig i Olav Thon Gruppen. I løpet av denne perioden har Ekse gått Eiendoms­forvalterskolen. ANDERS MØRLAND ansatt som Senior Director, Capital Markets i Atrium AS. Anders Mørland har en mastergrad i rettsvitenskap fra Universitetet i Oslo. Han har lang erfaring fra noen av flere ledende miljøer innenfor nærings­eiendom, slik som Advokatfirmaet Schjødt og Persen Skei AS Real Estate Advisors hvor han også var partner i selskapet. Han har jobbet med større transaksjoner både innenlands og utenlands. HALVOR BERG SAND er ansatt som Adviser og skal jobbe innenfor Capital Markets og Corporate Services i Atrium AS. H ­ an har master i Real Estate Finance ved ­Cambridge University og har fra tidligere en bachelor i ­Business ­Studies fra Lancaster University med fordypning i finans. JOACHIM E. TANDBERG ansatt som Adviser, Agency i Atrium AS. Joachim E. Tandberg har over 10 års erfaring fra IT/Telecom industrien fra bl.a. TANDBERG ASA (Cisco) innen salg og salgsledelse nasjonalt og internasjonalt. De siste 4 årene har han kombinert med å drive egen virksomhet innen sports retail-bransjen og drevet ulike eiendoms­utvikling/rehabiliterings-prosjekter. Joachim har en Bachelor of Science (BSc), International Markedsføring fra University of Utah – David Eccles School of Business. KEVIN WIGET ansatt som Senior Adviser, Portfolio ­Management, Corporate Services i Atrium AS. Kevin Wiget har over seks års erfaring fra rådgiving til investorer, gårdeiere og store internasjonale aktører i forbindelse med nærings­eiendom. Kevin har en bachelor i Estate Management med RICS sertifisering fra Universitetet i Reading. ANNE ØSTERMAN ansatt som Adviser, Corporate Services i Atrium AS. Anne Østerman har en mastergrad i Eiendoms­ utvikling fra Universitetet for miljø og biovitenskap i Ås. Hun har i tillegg en bachelor i Eiendomsmegling fra Handels­høyskolen BI. Anne har jobbet hos oss ved siden av sine masterstudier siden januar 2011, men har nå gått over til ny stilling i selskapet.


STøTTE Til uTvikling av EkSiSTErEnDE EiEnDom og nyE bygg Tenk langsiktig dersom du skal utvikle eksisterende eiendom eller bygge nytt. Din virksomhet kan spare betydelige mengder energi ved å ta de riktige grepene. Som byggeier, utvikler, arkitekt, energirådgiver, konsulent, utbygger, investor og leietaker bør du vurdere Enovas støtteprogrammer: «Investeringsstøtte eksisterende bygg og anlegg» «Investeringsstøtte til passivhus og lavenergibygg» Enova gir deg og din virksomhet råd og økonomisk støtte til å velge grønne, fremtidsrettede energiløsninger. Jo høyere ambisjonsnivå, jo større støtte fra Enova. Les mer og søk på www.enova.no/stotte eller ring 08049 Husk å søke før dere begynner!

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.


Fornebu

Snarøyveien 30 ligger attraktivt til i unike omgivelser på Fornebu. Vi kan tilby moderne, fleksible og arealeffektive kontorlokaler som tilpasses leietakers behov. I tillegg kan vi friste med høyt servicenivå på alle våre tjenester. Bygget har i dag flere profilerte leietakere. Se vår hjemmeside for ytterligere informasjon:

www. Snaroyveien30.no

www.telenoreiendom.no


NæringsEiendom nr 08-2013  

Da Lillehammer vant kampen om vinter-OL i 1994, ble det hevdet mye rart. Markedsføringsverdien av å være vertsnasjon skulle være gigantisk,...

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you