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BONUS PER LE RISTRUTTURAZIONI LASTRICO SOLARE: CHI PAGA LA RIPARAZIONE?
L’art. 1126 c.c. prevede le proporzioni di apporto economico tra i vari condomini ovvero, nella misura di due terzi a carico dei condomini ai quali il lastrico serve da copertura e un terzo da accollare al titolare della proprietà o dell’uso esclusivo. Questa ripartizione vale però solo nel caso in cui le riparazioni si riferiscano a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera. Qualora il proprietario del lastrico abbia tollerato difetti riconducibili alla costruzione e su tratti di difetti suscettibili a creare danni a terzi, la responsabilità è del proprietario del lastrico solare (ex art. 2051 C.C.) sia che si tratti di eliminazione delle cause del danno sia che si tratti di risarcimento del danno. In sintesi, i vizi riconducibili a vetustà e a deterioramento per difetto di manutenzione del lastrico solare sono ripartibili tra il proprietario del lastrico e i condomini coperti dallo stesso, i danni ricollegabili ai difetti originari di progettazione e di esecuzione, anche se dipendenti dalla fase di costruzione, sono accollati in capo al proprietario esclusivo del lastrico stesso senza alcuna compartecipazione del condominio.
Trasformare il tetto condominiale
Il condomino non può trasformare il tetto condominiale in un lastrico solare a suo uso esclusivo. Infatti, recita l’art. 1102, primo comma, c.c. rubricato uso della cosa comune: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa”. La norma non è stata interessata dalla legge n. 220/2012, la cosìddetta “riforma” del condominio, anche se l’inserimento dell’art. 1117- quater dedicato alla tutela della destinazione d’uso delle parti comuni ne diminuirà grandemente la portata applicativa in ambito condominiale. È bene ricordare che l’art. 1102 c.c. è dettato in materia di comunione ma è applicabile al condominio in virtù di quanto disposto dall’art. 1139 c.c. Nessun condomino, quindi ivi compreso il proprietario dell’ultimo piano, senza il consenso scritto di tutti gli altri comproprietari, può trasformare il tetto condominiale in un lastrico solare di uso esclusivo.
38 ABITARE OGGI
Si sta rapidamente avvicinando la scadenza per ottenere il bonus per il recupero edilizio: la detrazione delle spese di ristrutturazione nella misura del 50% scadrà per i pagamenti effettuati entro il 30 giugno 2013; dal 1luglio 2013 la detrazione tornerà al 36%. Quali sono i requisiti utili per poter avere accesso al bonus ristrutturazioni? Ecco i requisiti fondamentali che le persone fisiche devono avere per usufruire della detrazione Irpef: 1) essere i soggetti che hanno sostenuto le spese agevolate; 2) essere soggetti passivi Irpef; 3) possedere l'immobile sul quale sono stati effettuati gli investimenti, sulla base di un titolo idoneo. Considerati più facilmente individuabili i requisiti di cui al punto 1) e 2), cerchiamo di soffermarci per un attimo sul punto 3) e, in particolar modo, sulla definizione di "titolo idoneo" per dimostrare il possesso o la detenzione dell'immobile sul quale sono stati effettuati i lavori di ristrutturazione. Il requisito di cui al punto 3) fa riferimento allo stesso idoneo titolo di possesso o di detenzione stabilito dalla circolare 24 febbraio 1998, n. 57/E, con interpretazione confermata da una recente nota dell'Agenzia delle Entrate. Possono beneficiare dell'agevolazione del 50% (futura 36%) il proprietario, il nudo proprietario, il titolare di un diritto reale sull'immobile (si pensi all'uso, usufrutto o abitazione), l'inquilino, il comodatario, il socio di cooperative (purché non abbia proprietà indivisa), l'assegnatario di alloggio (anche se non ancora titolare di mutuo individuale). Si noti che per poter essere considerato detentore dell'immobile, è sufficiente aver stipulato un contratto preliminare di compravendita. In altri termini ancora, il bonus è fruibile non solo dal proprietario, ma anche dal promissario acquirente: pertanto, in caso di stipula di un preliminare regolarmente registrato, il promissario acquirente, che già è in possesso dell'abitazione, può beneficiare della detrazione Irpef sui lavori che effettua.