Farliga ämnen på våra lekplatser

"Ansvaret för att en lekplats och lekredskap uppfyller de säkerhetsregler som finns ligger hos fastighetsägaren, i detta fall bostadsrättsföreningen."

● Den årliga säkerhetsbesiktningen är lämpligast att utföra på våren. Det är viktigt att lekutrustningen underhålls på det sätt som tillverkaren angett. Det är också nödvändigt att varje år att byta sand i sandlådan där de allra minsta med hink och spade oftast leker.

Föreningen kan själva exempelvis göra en visuell besiktning med hjälp av förvaltaren. Fyra gånger per år ska det även göras en funktionsbesiktning. Då är det viktigt att kontrollera att rutschkanor, gungor och klätterställningen är säkra. Det bör även göras en årlig besiktning av en sakkunnig certifierad besiktningsman.

Ansvaret för att en lekplats och lekredskap uppfyller de säkerhetsregler som finns ligger hos fastighetsägaren, i detta fall bostadsrättsföreningen. Plan- och bygglagen (PBL) och Boverkets byggregler (BBR) ställer krav på att nya lekplatser ska utformas säkert och att befintliga lekplatser ska underhållas.

Kontroll och besiktning av lekplats med rutinmässig visuell kontroll, beroende på slitage och användning som kan göras av fastighetsägaren själv. Månadsvis eller kvartalsvis funktionskontroll av stabilitet och slitage kan också göras av fastighetsägaren.

Årlig säkerhetsbesiktning mot relevanta krav i aktuella standarder ska göras av en person med erforderlig kompetens.

När en lekplats besiktas kontrolleras • Stötdämpande underlag. • Fallhöjder, störtskydd och skyddsräcken. • Mått på öppningar. • Utstickande eller utskjutande delar. • Säkerhetsavstånd för hela redskapet och delar av redskapet. • Krav på underhåll. • Tillgänglighet.

"Det är också nödvändigt varje år att byta sand i sandlådan där de allra minsta med hink och spade oftast leker."

Kemikalieinspektionen har gjort en granskning av produkter avsedda för barns offentliga miljöer och hittat förbjudna ämnen i var tionde produkt. Undersökningen har fokuserat på fallskydd som exempelvis gummiunderlag på lekplatser.

Om barn utsätts för höga halter av kemikalier löper de större risk att drabbas av till exempel försämrad möjlighet att själva få barn i vuxen ålder. – Det är viktigt att få bort ämnena ur barnens miljö. Barnen utsätts inte för akuta risker men på sikt kan den totala mängden kemikalier orsaka skador på barnens hälsa, säger Mariana Pilenvik, inspektör på Kemikalieinspektionen.

I tillsynsprojektet kontrollerade och analyserade Kemikalieinspektionen 90 varor från 29 olika företag. 10 procent av varorna innehöll farliga ämnen i halter över gränsvärdet i lagstiftningarna. I projektet granskades främst produkter hos företag som säljer fallskydd av mjuka plaster, gummi och skumplast. Analyserna visade bland annat att flera produkter innehöll förbjudna ämnen ur ämnesgruppen PAH:er. Det är en ämnesgrupp som innehåller många cancerframkallande ämnen. – I de fall vi hittade förbjudna halter av PAH:er rörde det sig troligen om material som var tillverkade av gamla bildäck, säger Mariana Pilenvik.

I analyserna hittades även flamskyddsmedlet TCPP, jäsmedlet ADCA och mjukgörararen DIBP. Dessa ämnen misstänks kunna orsaka cancer, allergi respektive nedsatt reproduktionsförmåga. – Vårt projekt har lett till att fler företag har blivit medvetna om riskämnen, lagstiftningens krav och på vad de behöver göra för att förbättra sina egna rutiner när det gäller kravställande mot leverantörer, säger Mariana Pilenvik, inspektör på Kemikalieinspektionen. •

”10 procent av varorna innehöll farliga ämnen i halter över gränsvärdet i lagstiftningarna.”

Farliga ämnen som hittades i produkterna:

• PAH-er – Polycykliska aromatiska kolväten. Ämnesgruppen innehåller många cancerframkallande ämnen.

Ämnena hittas bland annat i olika typer av gummiprodukter tillverkade av återvunna bildäck. • TCPP – Ett flamskyddsmedel. Det finns misstankar om att TCPP kan vara cancerframkallande. • ADCA – Ett jäsmedel som används i gummi och plastindustrin. Ämnet hittas ofta i olika typer av skummade plaster. Kan orsaka allergi- eller astmasymtom eller andningssvårigheter vid inandning. • DIBP – En ftalat som används som mjukgörare i plastmaterial. Kan läcka ut ur plast och tas upp av kroppen.

Klassas som hormonstörande och kan skada förmågan att få barn. Människor och miljön exponeras för många olika ftalater och det är den totala exponeringen som kan vara problematisk.

Läsarfrågor och Lag&rätt

Under temat Lag&rätt presenterar vi experternas svar på några av de frågor som kommer till vår redaktion. Vi tar också upp intressanta och aktuella rättsfall med kommentarer och råd från våra experter.

n Baracker framför våra fönster när fasaden renoveras – Kan vi begära reducering av årsavgiften? n Bo på hotell vid stambyte under

Corona – vem betalar? n Enligt stadgarna ansvarar bostadsrättshavaren för fönstren – går det att ändra med en tilläggsparagraf?

Rätt till lägre avgift under renovering?

Rätt till reducerad avgift vi renovering– vad gäller?

Jag undrar om vi har rätt till att få reducering av vår årsavgift. Föreningen ska under tre år renovera fasader. Firman som ska utföra jobbet har satt upp baracker i två våningar och utetoaletter precis intill vår baksida. Det kommer bland annat innebära att vi får skugga på vår baksida (pga. höjden av barackerna). Och säkerligen lukt från toaletterna under varmare dagar. Inklusive annat som följer med, när man sätter upp baracker. Därför undrar vi om vi har någon rätt att begära reducering av vår årsavgift av föreningen? Vi är över hundra hushåll i föreningen, men bara två hushåll som drabbas av detta i tre år. Tack på förhand! Mvh Ilona

Nej, ni har inte rätt till reducering av årsavgift. När föreningen renoverar fasaderna uppfyller den sin underhållsskyldighet för sina hus. En förening är endast skyldig att sätta ner årsavgiften eller ersätta skada om den genom sin försumlighet vållar skada. Det är inte försumligt att fullgöra underhållsansvaret. Dessutom kostar det mycket pengar och alla medlemmar måste vara med att betala dessa gemensamma kostnader genom att betala sina månadsavgifter. Jörn Liljeström

Bo på hotell vid stamrenovering

Hej! Kan boende i bostadsrätt kräva att få bo på hotell under relining? Vattnet kommer att vara avstängt i respektive lägenhet under en vecka, men vagn med toalett, dusch och vatten ska finnas tillgänglig vid fastigheten. Tänker speciellt på att man nu i Coronatider inte kan eller vill bo hos anhörig för att man tillhör riskgrupp. Mvh Åse

Nej, du kan inte kräva att ni ska få bo på hotell. Föreningen är inte skyldig att ordna ersättningslägenheter åt sina medlemmar under tiden stambytet pågår. När föreningen byter stammar uppfyller den sin underhållsskyldighet för fastigheten. Då finns det inte någon rättslig grund för att föreningen ska betala för annat boende eller utge annan ersättning. Att betala för ersättningslägenhet eller annat boende är endast aktuellt om föreningen är skadeståndsskyldig och vill erbjuda boende istället för att betala ut pengar. En förening är skyldig att betala skadestånd endast om den vållar en medlem skada, exempelvis om föreningen varit försumlig och låtit bli att byta stammar när det behövs och det blir vattenskador på grund av det.

Karin Urbina Rutström

Ansvar för fönster

Hej! Det här är nog ett vanligt problem. I vår förening är många av fönstren i dåligt skick. Det finns därför ett intresse från Brf att genomföra en allmän renovering. Problemet är att stadgarna säger att fönstren är lägenhetsinnehavarens ansvar. För att lösa detta har styrelsen föreslagit en ny paragraf till stadgarna som ska ge stämman möjlighet att temporärt flytta ansvaret till Brf om stämman så vill. Jag tycker det låter lite svajigt. Svårt att veta som lägenhetsinnehavare vad som faktiskt gäller. Är det inte enklare att flytta ansvaret för fönstren till Brf?

M V H Jan

Fönstren är en del av husets yttre och har även funktionen att isolera. Det är ett föråldrat synsätt att dela upp ansvaret på fönster mellan medlem och förening.

Ursprungligen lades ansvaret på bostadsrättshavaren för att föreningen ville undvika kostnader för glasbyte. Men tiden då det var relevant är sedan länge passerad. Nu är det viktigt att kunna hålla huset i gott skick på enkelt sätt. Det är närmast givet att underhållsansvaret bör ligga på föreningen.

Jörn Liljeström

Bo bättres kunniga experter svarar på dina bostadsrättsfrågor

Jörn Liljeström

Advokat

Karin Urbina Rutström

Bostadsjournalist

Göran Olsson

Jurist

Johan Ehrenberg

Miljö- och energiexpert Har du frågor som rör föreningen och styrelsearbetet? Frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat? Ställ din fråga till oss så ska vi låta våra experter svara. Vi försöker svara på alla frågor som kommer in men kan tyvärr inte garantera att vi svarar på alla beroende på att frågeanhopningen är stor under vissa perioder. Skriv ner din fråga och mejla

till bbfraga@bobattre.se.

Tala med oss som kan

Vi är Sveriges ledande byggare av vindsvåningar och har mer än 30 års erfarenhet av att utveckla råvindar och platt tak. Ni kan lita på oss! 08-662 84 84 • www.savana.se

Underhållsskyldighet i föreningen – ett ord kan betyda vad som helst?

Bostadsrättslagen reglerar underhållsansvarets fördelning mellan bostadsrättshavare (medlemmen) och bostadsrättsföreningen.

Som huvudregel ansvarar föreningen för underhållet av föreningens hus medan medlemmen ansvarar för lägenhetens inre. Föreningen står även för reparationer av ledningar för vatten, avlopp, värme, gas och elektricitet när de tjänar fler än en lägenhet. Sådana ledningar som bara tjänar en lägenhet står medlemmen för.

Det är möjligt att begränsa medlemmens ansvar genom stadgarna men inte att utvidga ansvaret. Lagens reglering framstår som otydlig och svårtillämpad för det finns få konkreta exempel och tillämpningen är helt beroende av tolkning.

för att undvika gränsdragningsproblem vill föreningar gärna förtydliga vad som gäller enligt lag. Ofta rör det sig om försök till pedagogik som inte är avsett att minska medlemmens ansvarsområde. En av orsakerna till att föreningar sällan vill minska ansvarsområdet för medlemmen är att föreningen då måste ge sig in i lägenheten. Det är problematiskt med människors hem och även problematiskt med ansvar över det föreningen inte har kontroll över. Medlemmen har också en omfattande ändringsrätt och det är inte klokt att göra ansvaret mindre än det medlemmen har rätt att kontrollera och ändra. Det är alltid bäst att kontroll och ansvar följs åt.

Högsta domstolen bestämde i NJA 2020 s. 822, ”Knoppens golvvärmesystem” att föreningen stod för underhållet av inbyggd golvvärme i en lägenhet. HD tolkade medlemmens ansvar för ”golv” i stadgarna som att det enbart avsåg ytskiktet på golvet. Medlemmens ansvarade alltså inte för golvet i sin helhet. De delar av golvet som var under själva ytan kom att bli föreningens ansvar.

HD motiverade tolkningen med att bostadsrättshavares skyldighet att ansvara för lägenhetens inre i detta avseende knytas till det som är naturligt kopplat till det underhåll av de inre ytorna som användningen av lägenheten ger upphov till. HD inskränkte alltså bostadsrättshavarens ansvar till rent ”ytskiktsunderhåll”.

Domen visar att man inte kan vara säker ens när man använder ett enklt ord som ”golv”. Tydligen betyder det inte längre golvkonstruktionen utan bara golvytan.

När ”golv” kan tolkas som ”golvets yta”, hur kan då andra enkla ord tolkas till mer begränsade varianter?

ett annat ord som används i stadgar är ”tak”? Medlemmen brukar anses ha rätt att installera, underhålla och rentav ta bort undertak, det vill säga allt under lägenhetsavgränsande bjälklag. Men med HD:s tolkning skulle det kunna vara så att föreningen får ansvar för innertak, förutom ”takytan”.

Ytterligare ett enkelt ord som används är ”vägg”. Efter HD:s vilda tolkningsinsats kan man fråga sig vad som gäller för icke-bärande innerväggar. Inskränker sig medlemmens ansvar och rätt numera till ytan, tapetsering eller målning?

Det ska understrykas att stadgarna som prövades i målet i HD är standardstadgar, som ofta används av de större organisationerna. HD:s dom kan ge konsekvenser för medlemmens rätt att förfoga över lägenhetens inre. Om en bostadsrättshavare endast ansvarar för golvytan så kan man fråga sig om rätten att byta ut sitt golv eller lägga nytt golv har gått förlorad? Finns rätten att byta ut parkettgolv och för konstruktionen nödvändiga underliggande skikt (exempelvis dämpningsmatta) kvar?

Var går egentligen gränsen mellan föreningens och medlemmarnas ansvar?

när enkla ord i stadgarna kan tolkas om till betydligt mer inskränkta varianter av samma ord, så är det allt mer riskabelt att försöka vara pedagogisk och förklara underhållsgränserna.

Efter HD:s avgörande har det för en rimlig grad av förutsebarhet blivit säkrare och bättre att förlita sig på den reglering som finns i bostadsrättslagen.

Så en rekommendation är; skriv absolut inte mer i stadgarna än lagen absolut kräver. Annars kan tydligen nästan vad som helst hända i en domstolsprövning. Ordet golv betyder plötsligt golvyta istället.

På min byrå hjälper vi föreningar med att skriva stadgar som inte kan vantolkas lika lätt. n

Jörn Liljeström, advokat på Creo Advokater, specialiserad på och med stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik. Tidigare jurist på HSB riksförbund.

Hogia OpenBusiness

– ekonomisystemet som gör det enklare att värva kassör till föreningen

Hogia OpenBusiness är perfekt för bostadsrättsföreningar och samfälligheter som vill arbeta smart och ha kontroll över ekonomin. Att det är molnbaserat möjliggör dessutom att flera kan vara engagerade, oavsett vart man befinner sig.

Hogia OpenBusiness innehåller flera smarta funktioner som underlättar ekonomiarbetet. Det är enkelt att fakturera med e-faktura. Den inbyggda AI-tekniken tolkar leverantörsfakturor och ger dig automatiskt bokföringsförslag.

Hogia OpenBusiness integrerar dessutom till din bank och med matchningsfunktionen kopplas en bankhändelse till en kund- eller leverantörsfaktura i din reskontra, fakturan bokas som betald och bokförs automatiskt. Det enda du behöver göra är att godkänna.

Boka en webbdemo före den 30 juni så bjuder vi styrelsen på glasstårta under visningen

Besök hogia.se/fastighet, ring 0303-688 20 eller mejla fastighetssystem@hogia.se för mer information.