Ley de Regularizaci贸n y Control de Arrendamiento de Viviendas (2011)
La evolución legislativa en materia de arrendamiento de viviendas en Venezuela • Regulación del Arrendamiento en los diferentes Códigos Civiles venezolanos. • Decreto de fecha 9 de septiembre de 1939 (Regulación de Precios Artículos de primera Necesidad)
La evoluciรณn legislativa en materia de arrendamiento de viviendas en Venezuela โ ข
Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas promulgado el 27 de septiembre de 1947, la Ley de Regulaciรณn de Alquileres promulgada el 1 de agosto 60, reformada el 2 de enero 87
La evolución legislativa en materia de arrendamiento de viviendas en Venezuela •Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, promulgado el 9 de septiembre 1960, modificado según Decreto Nro. 882, de fecha 26 de enero de 1972, publicado en Gaceta Oficial Nro. 29.719 de fecha 27 de enero de 1972 •Decretos de Protección Inquilinaria, el Nro. 513, dictado en fecha 6 de enero de 1971 y el Nro. 576, dictado el 14 de abril de 1971.
La evolución legislativa en materia de arrendamiento de viviendas en Venezuela
• Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999 (colocar datos) • Decreto Nro. 8.190. Gaceta Oficial Nro. 39.669, de fecha seis (06) de mayo de dos mil once (2011). • Ley de Regularización y Control de Inmuebles destinados a Vivienda, publicada en Gaceta Oficial Nro. 6053 Ext. De fecha 12 de noviembre de 2011. • Reglamento de la Ley De Regulación De Alquileres Y Del Decreto Legislativo Sobre Desalojo De Viviendas, Gaceta Oficial Nro. 39.799, de fecha catorce (14) de noviembre de 2011.
La evoluciรณn legislativa en materia de arrendamiento de viviendas en Venezuela โ ข Decreto de Congelaciรณn de los Alquileres de Vivienda en todo El Territorio Nacional. Gaceta Oficial Nro. 37.941, de fecha 19 de mayo de 2004, prorrogado hasta la actualidad.
GENERALIDADES DE LA LEY Lamentablemente, la nueva legislaci ón retrocede más de 10 años en materia de arrendamientos de inmuebles, retrotrayéndose a lo estipulado en los vetustos Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, Decretos de Protección Inquilinaria, y Reglamento para la Regulación de Alquileres, derogados por la LAI. Siendo objetivos en el análisis de ésta ley, podemos decir, que es más proteccionista que los decretos de 1947, ya que se aplica a todos los contratos de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o no, escritos o verbales, derogando totalmente las disposiciones del Código Civil en la materia, y rompiendo totalmente el equilibrio contractual.
GENERALIDADES DE LA LEY Obliga al arrendador y /o propietario de inmueble a realizar un procedimiento administrativo previo a cualquier procedimiento judicial, en un organismo totalmente colapsado, lo cual viola el derecho de petición 28, 31, 51 y 58 nuestra Carta Magna. Permite que el arrendatario deje de pagar el canon de arrendamiento por causas justificadas, sin tomar en consideración si éste es el único medio de sustento del arrendador. Nos preguntamos acá porque entonces la Compañía Anónima Teléfonos de Venezuela (CANTV), la Electricidad de Caracas, el Instituto Nacional de Obras Sanitarias INOS, entre otros servicios públicos propiedad del Estado Venezolano, cortan los servicios a las personas que dejan de pagarlos, justificada e injustificadamente.
GENERALIDADES DE LA LEY El legislador no tomó en consideración que existen arrendadores que no poseen muchos recursos económicos, y que el inmueble arrendado constituye en algunos casos su única fuente de ingresos. Se eliminan totalmente las garantías en la relación arrendaticia, si bien fueron evaluadas en el proyecto de la Ley, fueron posteriormente suprimidas.
MODIFICACIONES IMPORTANTES EN EL NUEVO SISTEMA LEGISLATIVO Resumiendo tenemos que la Ley de Regularización y Control, crea la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, quien tiene un control contralor amplísimo, ya que entre otras funciones será la encargada de establecer el canon de arrendamiento de los inmuebles regulados y establecer las sanciones pertinentes en caso de incumplimiento de la ley.
MODIFICACIONES IMPORTANTES EN EL NUEVO SISTEMA LEGISLATIVO • Así mismo le contrato de determinar si cumple o no Ley.
corresponde la verificación previa del arrendamiento, es la encargada de el contrato se puede celebrar o no, si con los requisitos contemplados en la
• Obligatoriedad de inscripción para los arrendadores en el Registro Nacional de Arrendamiento y Vivienda • Se exonera del pago de gravámenes ante notarias y registros, del contrato de arrendamiento de inmuebles destinados a viviendas.
MODIFICACIONES IMPORTANTES EN EL NUEVO SISTEMA LEGISLATIVO • Se establece como duración mínima un (1) año para los contratos de arrendamientos de este tipo. • Por otro lado se contempla la obligatoriedad de anexar al contrato la resolución mediante el cual se fija el canon de arrendamiento, so pena de nulidad del mismo. • Se crea la Defensoría Pública en materia de arrendamiento, se establece la obligatoriedad de agotar una vía administrativa previa, antes de acudir a la vía judicial.
MODIFICACIONES IMPORTANTES EN EL NUEVO SISTEMA LEGISLATIVO •
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Se prohíben los secuestros de inmuebles destinados a vivienda, aunque se cumplan los requisitos para su procedencia. El procedimiento por el cual se tramitaran los desalojos, cumplimiento, resolución de contratos y cualquier otro cuyo objeto se la desocupación de un inmueble arrendado para vivienda, será el juicio oral contemplado en esta nueva ley y de manera supletoria se aplicarán las disposiciones que al efecto consagra el CPC. Se estable una nueva fórmula para la fijación del canon de arrendamiento. Prescripción de diez (10) años para el reclamo de reintegro de cánones cobrados indebidamente.
MODIFICACIONES IMPORTANTES EN EL NUEVO SISTEMA LEGISLATIVO • Se eliminan las garantías reales y personales para este tipo de contrato, que si ben estaban contempladas en el Proyecto de Ley, posteriormente fueron suprimidas. • Nos encontramos entonces, ante un cambio normativo importante, que marca una tendencia legislativa definitivamente proteccionista del arrendatario, poniendo en desventaja evidente al propietario y /o arrendador de inmueble, lo cual lejos de aumentar la oferta de arrendamientos de este tipo de inmueble, en nuestro criterio la reduce significativamente.
ACCIÓN DE INCONSTITUCIONALIDAD •
EN FECHA 19 DE MARZO DE 2013 SE INTRODUJO ACCIÓN POPULAR DE INCONSTITUCIONALIDAD ANTE LA SALA CONSTITUCIONAL DEL TSJ
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ADMITIDA EN FECHA 20 DE JUNIO DE 2013
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EXP. NRO. 130270
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PONENTE MAGISTRADO GLADYS MARÍA GUTIERREZ
VIOLACIONES Derecho a la Propiedad Derecho a la Defensa Derecho al Debido Proceso Derecho de Petición