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PRODUCTOS FINANCIEROS DE ACTIVO


INTRODUCCION Los productos financieros de activo son aquellos que conceden a las entidades financieras un derecho de cobro sobre el cliente: –

Prestamos.

Créditos.

Operaciones de descuento.

Arrendamientos financieros.

Concesión de avales y garantías.

Etc.

PRESTAMOS Un préstamo es una operación por la cual una entidad financiera pone a nuestra disposición una cantidad determinada de dinero mediante un contrato, mediante el cual se adquiere la obligación de devolver ese dinero en un plazo de tiempo establecido y de pagar unas comisiones e intereses acordados. Podemos devolver el dinero en uno o varios pagos, aunque, habitualmente, la cantidad se devuelve en cuotas mensuales que incluyen las comisiones y los intereses. Al hablar de préstamo, la cantidad de dinero que pedimos prestada se llama el ‘principal’, mientras que el ‘interés’ es el precio que pagamos por poder disponer de ese dinero. •

El periodo de tiempo para pagar el préstamo se conoce como el “plazo”

El ‘prestamista’ es la persona o entidad financiera que presta el dinero o el bien en concepto de préstamo. El ‘prestatario’ es la persona que recibe el dinero o el bien en concepto de préstamo.

CLASES DE PRESTÁMOS PERSONALES: Concepto: •

Los préstamos personales son un tipo de préstamo que se suele utilizar para financiar una necesidad específica en un momento dado si no se tiene ahorrado dinero suficiente para hacer frente a ese gasto, como un coche, viajes, estudios en el extranjero o de postgrado, muebles, reformas, etc., y, generalmente, de una cuantía no muy alta.

Con la competencia actual entre entidades financieras, podemos ver en el mercado una amplia gama de productos y nombres comerciales que tratan de


adaptar los préstamos personales a cada necesidad particular. Así, es normal ver productos como préstamo nómina, préstamo pensión, préstamos empresa, préstamo máster, etc. Características: •

Los préstamos personales se conceden con garantías personales del interesado y el plazo de devolución suele oscilar de uno a cinco años.

El importe máximo a financiar en los préstamos personales está en función de las garantías que se puedan aportar y normalmente va desde los 3.000 euros hasta los 30.000.

En el caso de los préstamos personales los trámites suelen llevar menos tiempo que en los hipotecarios y en algunas ocasiones podemos disponer del dinero en un plazo de 48 horas.

En algunas ocasiones se puede requerir la presencia de avales. Los avalistas adquieren con su firma el compromiso de responsabilizarse del pago de la deuda en el caso de que nosotros incumplamos con nuestras obligaciones.

Son concedidos tanto a personas físicas como jurídicas

Se habla de préstamos personales porque, como hemos visto, la garantía es personal. Las empresas utilizan estos préstamos para financiar circulante o inversiones a corto plazo.

En la mayoría de los casos la póliza o contrato del préstamo se firma ante un Corredor de Comercio (Fedatario Público).

Gastos y comisiones: •

Comisión de apertura

Se paga en el momento de formalizar la operación y es un tanto por ciento sobre la cantidad prestada.

Comisión de estudio

Se paga al inicio en concepto de análisis y estudio del préstamo. Suele tener un mínimo y ser un porcentaje. Como en el caso de las hipotecas, a veces ya va incluida en la comisión de apertura.

Comisión por amortización o cancelación anticipada

Sólo se aplica si se produce esa amortización o cancelación anticipada. Se expresa en un porcentaje sobre el importe amortizado anticipadamente.


Gastos de Corretaje

Este gasto se origina por la intervención del Corredor de Comercio, que interviene la póliza para dar fe del contrato.

Documentos de los préstamos personales: •

El DNI o NIF

Cualquier justificante de ingresos estables

Certificado de antigüedad en la empresa y tipo de contrato

Dependiendo del destino algunas entidades solicitan factura pro forma del bien que vamos a comprar, ej.: del vehículo

Trabajador por cuenta ajena

Fotocopia de las dos ó tres últimas nóminas

Declaración de la Renta y Patrimonio

Trabajador por cuenta propia

Declaración de la Renta y Patrimonio

Declaración del IVA del último ejercicio

El contrato se formaliza mediante póliza o contrato del préstamo que se firma ante un Corredor de Comercio (Fedatario Público).

HIPOTECARIOS: Concepto: •

Los préstamos hipotecarios se caracterizan porque, aparte de la garantía personal, se ofrece como garantía de pago una ‘garantía real’, que consiste en la hipoteca de un bien inmueble. En los préstamos hipotecarios la hipoteca es un derecho que tiene la entidad financiera a quedarse con el inmueble en caso de impago del préstamo. Es decir, la entidad financiera pasaría a ser propietaria de la vivienda si no se satisface la deuda.

Características: •

Normalmente los préstamos hipotecarios se suelen utilizar para la compra de una vivienda, aunque también es frecuente el caso de personas que solicitan préstamos hipotecarios sobre su vivienda para afrontar la creación de un negocio.

El importe máximo del préstamo no suele superar nunca el 80% del valor de tasación del inmueble.


La garantía real de los préstamos hipotecarios hace que los tipos de interés aplicados en los préstamos hipotecarios sean más bajos que los aplicados en otro tipo de préstamos en los que existen menos garantías.

Gastos de las hipotecas •

Tasación

La tasación es la valoración de la vivienda por parte de un profesional independiente. Los gastos de tasación se abonan a la sociedad autorizada que se encarga de calcular el valor de la vivienda. Si la tasación se ha llevado a cabo se tendrán que abonar estos gastos, aunque finalmente no se contraten las hipotecas.

Registro de la Propiedad

Respecto a estos gastos de una hipoteca, se diferencian dos conceptos:

Gastos por la obtención de información del Registro de la Propiedad sobre las cargas que tiene la vivienda que vamos a comprar ej. quién es el propietario, si existen hipotecas previas, o cualquier problema que impida la operación. Estos gastos también tendrán que ser abonados independientemente de si contratamos o no la hipoteca.

Gastos al inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras públicas de las hipotecas.

Notaría

Los honorarios de Notaría están regulados por ley. Los Notarios, son los que dan fe pública de las escrituras de compraventa y de las hipotecas, son los que certifica la operación. El notario tiene la obligación de informar y recordar al cliente las cláusulas financieras del préstamo (comisiones, TAE, índice de referencia, etc...) y de comprobar si existen o no diferencias entre la oferta vinculante y las cláusulas financieras, advirtiendo al cliente de las posibles diferencias.

Gestoría

Estos gastos son destinados en las hipotecas a la tramitación de la escritura del préstamo ante hacienda y el registro.

Gastos bancarios

En estos gastos de hipotecas se incluye la comisión de apertura del préstamo. En el caso de la comisión de amortización por cancelación anticipada, recuerde que ésta sólo se abona si se producen.


Las comisiones de las hipotecas •

Comisión de Apertura

Generalmente está comisión hace referencia a los gastos que tiene la entidad financiera relativos al estudio y a la tramitación del préstamo. Se trata de un tanto por ciento del importe del préstamo, aunque las entidades suelen tener unos mínimos para el caso de que el importe solicitado sea pequeño.

Comisión de amortización por cancelación anticipada

Cuando contratamos un préstamo hipotecario tenemos la posibilidad de cancelarlo total o parcialmente antes de que termine el plazo. Pero como los intereses se calculan sobre la totalidad de la vida del préstamo, las entidades financieras nos van a cobrar una comisión. Como su propio nombre indica, sólo se aplicará si se produce esa cancelación. Se expresa en un porcentaje sobre el importe amortizado anticipadamente. Si el préstamo es a interés variable la comisión está limitada por ley al 1%, y si es a interés fijo suele ser más elevada. En el caso de hacerlo podemos elegir entre aminorar la cuota a pagar o plazo a pagar. El importe de la comisión también suele variar dependiendo si la cancelación es parcial o total.

Como hemos dicho antes, algunas entidades incluso ofertan préstamos sin estas comisiones.

Impuestos de las hipotecas

Los impuestos que afectan a la adquisición de vivienda y constitución de un préstamo hipotecario son los siguientes. •

Impuesto del Valor Añadido (IVA)

Sólo en el caso de vivienda de nueva adquisición. Normalmente el siete por ciento, aplicados al importe de la compraventa en que escrituremos la vivienda, en las viviendas libres. Las viviendas de protección oficial tienen un régimen especial, con un tipo impositivo del 4%.

Impuesto de actos jurídicos documentados

Este impuesto grava las escrituras de constitución de los préstamos hipotecarios y se abona sobre el valor escriturado del inmueble. está transferido a las Comunidades Autónomas, así que puede variar. El porcentaje más extendido es del 0,5%.


Impuesto de transmisiones patrimoniales

Sólo en el caso de inmuebles de segunda mano, donde no se paga el IVA. Es un impuesto transferido a las Comunidades Autónomas por lo que puede variar, aunque suele ser el 6% o 7% sobre el valor del inmueble.

El vendedor es, legalmente, el obligado al pago del Impuesto municipal de Plusvalía por la transmisión del inmueble o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Seguros de las hipotecas

Por ley, estamos obligados a contratar un seguro de daños que cubra el valor del inmueble tasado. Normalmente, la entidad financiera nos va a sugerir que contratemos su seguro, pero no puede obligarnos a contratarlo. Lo malo es que los bancos muchas veces nos presionan para que contratemos su seguro, jugando con el incremento de intereses. Pero nosotros podríamos hacerlo con otra compañía y designar a la entidad como beneficiaria de la póliza.

Además de asegurar el continente o la estructura de la vivienda, es conveniente cubrir otras posibles contingencias. Para ello existen los siguientes tipos de seguros:

Seguro multirriesgo del hogar

Lo que se llama un seguro de daños. Suele incluir casos de incendio, daños por agua, rotura de cristales, robo, responsabilidad civil por daños a terceros, etc... en estos casos el seguro se hará cargo de todo. Este Seguro es recomendable para toda vivienda, independientemente de que se haya contratado una hipoteca.

Seguro de vida o de amortización del préstamo

Esta modalidad cubre el riesgo de fallecimiento o invalidez permanente del titular del préstamo. Si esto ocurre, la familia no tendría que hacerse cargo de la deuda, ya que el seguro se encargaría de devolver a la entidad financiera lo que quede por pagar del préstamo. No suelen ser especialmente caros pero este seguro no es obligatorio.

De todas formas, las mismas entidades suelen informar de los distintos tipos de seguros y de sus ventajas y garantías.


Documentos de las hipotecas •

El DNI o NIF

Si está casado necesitarán conocer el régimen económico matrimonial, debido a que, en algunos casos, a la hora de constituir la hipoteca, es necesario el consentimiento de los dos cónyuges

Trabajador por cuenta ajena

Ultimas nóminas

La Declaración de la Renta y del Patrimonio

Certificado de antigüedad en la empresa

Trabajador por cuenta propia

Declaración de la Renta y Patrimonio

Tipos de hipotecas •

Actualmente, la oferta de hipotecas es bastante amplia, y las entidades financieras suelen utilizar diferentes nombres comerciales para denominar los diferentes tipos de hipotecas y atraer así la atención de sus clientes. Aún así, se podrían resumir todas ellas en cuatro tipos de hipotecas: interés fijo, interés variable, interés mixto y de cuota fija. Veamos cada uno de ellos en mayor detalle:

Hipotecas de interés variable

En estas hipotecas el tipo de interés es variable y se modifica en un momento o periodo establecido en el contrato de préstamo, generalmente cada 12 meses. De este modo nos podremos beneficiar de épocas de tipos bajos y saldremos perjudicados cuando los tipos de interés suban.

En un primer momento se acuerda un tipo inicial de interés, que será válido para el primer periodo de tiempo y que suele oscilar entre 6 y 12 meses. Después de este período inicial, el tipo de interés varía de acuerdo con la evolución de un índice de referencia pactado, generalmente el Euribor, al que se le añade un diferencial. El diferencial puede ser positivo o negativo, por ejemplo: +0,25 puntos, -0,50 puntos, +1 punto, etc... El tipo de interés, por tanto, varía con las alteraciones del mercado.

Los plazos para estos tipos de hipotecas suelen ser mayores, entre 25 y 30 años, con lo que la cuota a pagar se ve reducida, y las comisiones por amortización anticipada son más bajas. Debido a este largo plazo el periodo en el que no podemos ver afectados por tipos de interés altos es mayor.

Justificación de ingresos y últimos pagos fraccionados de IRPF e IVA


Tipo de interés fijo

En las hipotecas de interés fijo el tipo de interés permanece constante durante toda la vida del préstamo, no cambia. Por lo tanto, se conoce de ante mano, y se paga pues, la misma cuota cada mes, no nos influye si los tipos suben o bajan. Esto, como todo, tiene su lado bueno y su lado malo. Si los tipos suben, no nos afectará y no pagaremos más. Si los tipos bajan, tampoco nos afectará y no podremos beneficiarnos de la bajada.

En este tipo de préstamos suelen fijarse unos plazos más cortos, de 12 a 15 años, haciendo que la cuota a pagar sea bastante elevada. Además, las comisiones de amortización anticipada tienden a ser más altas.

Tipo de interés mixto

Los préstamos hipotecarios mixtos combina periodos de interés fijo y periodos de interés variable. Suelen comenzar con tipos fijos durante 3, 4 o 5 años para después pasar a tipos variables. Los plazos de amortización y las comisiones por amortización anticipada son parecidas a las de los variables. Hay que decir que este tipo de préstamos no es muy común.

Tipo de interés de cuota fija

Son préstamos a interés variable, pero se asemejan a los de tipo fijo en que siempre se paga la misma cuota, al margen de la evolución de los tipos de interés. La diferencia estriba en que si los tipos suben se alarga el plazo de amortización, y si los tipos bajan, se reduce el plazo. De este modo tenemos la tranquilidad de que siempre pagaremos la misma cuota, aunque también la incertidumbre de no saber cuándo acabaremos de pagar la hipoteca.

Índices de referencia •

En las hipotecas contratadas a interés variable, que recordemos suelen tener plazos de entre 20 a 30 años, las entidades calcularán los intereses con respecto a un índice de referencia que varía con la evolución del precio oficial del dinero. La elección del índice se pacta y el tipo de interés que pagamos, que tiene como referencia ese índice, se modifica cada periodo de tiempo acordado, ej. semestralmente, anualmente …

Por lo tanto, los índices de referencia son unos porcentajes que se utilizan para actualizar el tipo de interés que se paga en las hipotecas a interés variable. Tienen carácter oficial y los elabora y publica mensualmente el Banco de España. Los más utilizados son Euribor, CECA e IRPH. •

El Euribor

El Euribor es el tipo al que las entidades financieras se prestan entre sí en el mercado interbancario del Euro. Sustituyó al antiguo Mibor, que todavía se sirve para las hipotecas firmadas antes del 1 de enero de 2000. En realidad, el Euribor se define como la media aritmética mensual simple de los valores


diarios, del tipo publicado por la Federación Bancaria Europea para las operaciones de depósito en euros a plazo de un año calculado a partir del ofertado por un conjunto de los bancos más activos y de similar calificación en la zona euro. •

La mayoría de las hipotecas a interés variable se revisan con el Euribor.

CECA

Es una media ponderada de los tipos aplicados por las cajas de ahorros tanto a los préstamos hipotecarios como a los préstamos personales.

IRPH

Existen 3 tipos de IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios). El de los bancos, el de las cajas y el del conjunto de las entidades financieras. Es una media de los tipos de interés a los que las entidades están concediendo los préstamos hipotecarios en ese momento, en el conjunto de bancos, cajas o el total de entidades financieras.

Por lo tanto, los índices de referencia sirven para que cuando se revise el interés del préstamo éste quede ajustado a los precios del mercado ya que, como hemos visto, éstos no son más que la media de los tipos de interés a los que se está prestando el dinero.

Recuerde que al índice de referencia elegido se le aplica el llamado ‘diferencial’. Las entidades hacen esto debido a que prestar a un particular tiene mayor riesgo de impago que prestar a otro banco y, para compensar ese riesgo, la entidad nos va a cobrar un precio más alto.

Como ya hemos comentado, el interés que estamos pagando se modifica cada cierto de tiempo, según lo acordado previamente, ej. semestralmente, anualmente. A partir de ese momento y hasta la nueva revisión, el tipo de interés del préstamo será el resultado de añadir el diferencial al último índice de referencia disponible que, normalmente, corresponde al mes pasado o el inmediatamente anterior. Por ejemplo:

Si hemos pactado el Euribor + el 0.75% (el diferencial), a revisar cada 12 meses, y el Euribor en el momento de la revisión está al 2.25%, entonces el 3% es lo que pagaremos de intereses por los próximos 12 meses, hasta la siguiente revisión.

Cambio de hipoteca •

Puede suceder que ante una situación cambiante de tipos de interés en el mercado o por cualquier otro tipo de circunstancia personal necesitemos un cambio de hipoteca. Cuando nos planteamos un cambio de hipoteca tenemos la oportunidad de volver a negociar las condiciones de nuestra hipoteca. Al hablar de cambio de hipoteca estamos hablando básicamente de dos posibilidades: la novación y la subrogación.


Mediante la novación intentaremos mejorar las condiciones de nuestra hipoteca con nuestra entidad financiera, es decir, sin cambiar de banco. Consiste en renegociar el préstamo con nuestra entidad y pactar unas mejoras en las condiciones de nuestra hipoteca. Se puede pactar una bajada en el tipo de interés aplicable o incluso modificar la forma de calcular el interés. También se puede acordar, por ejemplo, cambiar de un préstamo con intereses fijos a un préstamo con intereses variables, modificar el plazo de amortización o cambiar el índice de referencia que se aplica.

Mediante la subrogación trasladaremos nuestra hipoteca a otra entidad financiera para mejorar esas condiciones. Hay que decir que es más caro y complejo que la novación, ya que tenemos las gestiones y los gastos del cambio de hipoteca. En este caso también podemos modificar el tipo de interés aplicable, el índice de referencia en los prestamos de interés variable o, incluso, pasar de interés fijo a interés variable y viceversa. Pero, al contrario que en la novación, no podemos modificar el plazo.

El proceso es un poco complejo, pero consiste básicamente en acudir en busca de una mejor oferta. Una vez que la nueva entidad nos haya ofrecido la oferta vinculante, y nosotros la hayamos aceptado, esta emitirá una oferta vinculante a nuestro banco o caja notificando las nuevas condiciones. Nuestra antigua entidad debe emitir, en el plazo de 7 días naturales, una certificación haciendo constar cuál es la deuda pendiente. Durante los 15 días siguientes la entidad acreedora puede pensárselo bien y asumir las condiciones de interés que ofrecía la nueva entidad, con lo cual el proceso se detiene y se aplica la fórmula de novación que vimos antes. Si la antigua entidad no certifica la deuda en siete días o no asume las nuevas condiciones en el plazo de 15 días, entonces ya se pueden iniciar los trámites de la subrogación.

PIGNORATICIOS •

En este tipo de préstamo la vivienda o el inmueble no actúa como garantía sino que son los activos financieros del cliente (acciones, participaciones en fondos, planes de pensiones, los que se pignoran, esto es actúan como garantía).

Es un tipo de producto que se aplica a otros préstamos, aunque algunas entidades lo están empleando al ámbito del préstamo vivienda.

Ventajas:

Se evita el coste de la tasación de la vivienda, el Registro y los impuestos anejos que suelen encarecer.

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el cliente puede evitarlo con este tipo de préstamo. Como contrapartida, los activos pignorados deben permanecer inmovilizados.

Sin embargo, hay que recordar que las hipotecas cuentan con beneficios fiscales y con un mayor plazo de amortización (cinco es el plazo máximo que suele tener el préstamo de garantía pignoraticia). También exige depositar activos que pueden llegar al 165%


del importe del préstamo si se trata de renta variable pura; el 130% si es mixta; etc. etc.

SIN AVAL: •

Muchas veces es necesario financiar la adquisición de bienes o necesidades como pueden ser el coche, la moto, los gastos del dentista, un viaje especial, etc... o afrontar gastos inesperados en situaciones imprevistas. Para eso utilizamos préstamos de pequeña cuantía en los que el banco o los intermediarios piden al solicitante del préstamo ciertos requisitos para su concesión: tener nómina, empleo fijo, etc. y además personas que se comprometan como avalistas; a esto se le denomina avales personales y los puede presentar la misma persona que solicita el préstamo. Estos préstamos personales tienen unos tipos de interés que oscilan en torno al 9% actualmente, dependiendo siempre de las características del préstamo y del aval presentado.

Pero a veces nos encontramos en determinadas circunstancias en las que no nos es posible presentar avales. Por eso algunas entidades ofrecen los préstamos sin aval. Los préstamos sin aval suelen ser préstamos de pequeñas cuantías, de 600 a 6.000 euros, aunque pueden llegar a los 60.000. Este tipo de financiación sin aval es ofrecida por todo tipo de entidades financieras, desde la banca tradicional hasta las empresas que se anuncian diariamente en la prensa y en la TV así como otras pequeñas empresas intermediaras localizadas por toda España. Lo único que tenemos que presentar es el D.N.I y la última nómina.

Estos préstamos, al concederse sin aval, tienen un tipo de interés muy elevado, que puede llegar al 25% TAE. Es así por los altos riesgos que supone para la entidad, que soporta tasas muy elevadas de morosidad e impago. A pesar de estos altos tipos de interés los préstamos sin aval continúan resultando atractivos, porque para muchas personas son la única posibilidad de obtener el crédito que necesitan y porque, además, ofrecen una tramitación muy rápida; en 24 o 48 horas ya se puede obtener una respuesta por parte de la entidad y si se ha concedido el préstamo se procederá a ingresar la cantidad en cuenta. Los clientes de los préstamos sin aval suelen ser personas de 30 y 55 años, con ingresos mensuales de entre los 700 y los 1.500 euros.

Debido a las condiciones especiales de este tipo de préstamos conviene examinar detenidamente los contratos que firmamos para evitar sorpresas o situaciones complicadas de impago en un futuro.

REUNIFICACIÓN DE PRÉSTAMOS: •

La reunificación de préstamos es una herramienta que nos permite acumular todas nuestras deudas en un pago único y obtener una ventaja clara: la rebaja de la cuota mensual que pagamos por todo. Los bancos tradicionales llevan años ofreciéndola,


pero es ahora cuando vemos mucha publicidad sobre empresas intermediarias de reunificación de préstamos. •

Se trata de una ampliación de hipoteca, o la apertura de una nueva, en la que podemos acumular (reunificar) la hipoteca, las mensualidades atrasadas, la deuda de la tarjeta de crédito, el préstamo del coche, etc. Con los nuevos fondos, se devuelven anticipadamente los préstamos pequeños y, al reunificarlo todo en una sola cuota, se podrá negociar un menor interés y pagar una cuota mensual más baja.

Desventajas

Pero no es oro todo lo que reluce. En realidad, no debemos tener sólo en cuenta el interés que pagaremos (este será menor) sino también el plazo al que estamos negociando la deuda. Si renegociamos la deuda de la tarjeta de crédito (deuda de varios meses de duración), la deuda del préstamo del coche (deuda de 3 años de duración), aumentando nuestro préstamo hipotecario habremos ganado en el interés, cambiando un 15% o un 8% por el Euribor más un pequeño diferencial, pero la deuda se habrá convertido en una deuda de 30, 35 o 40 años y con garantía hipotecaria: si no se paga se pierde la casa a favor del banco.

Además las operaciones de refinanciación o reunificación de préstamos basadas en ampliar un préstamo hipotecario tienen una serie de gastos que no hay que olvidar: •

las modificaciones de la escritura de hipoteca supone gastos de registro, notaría e impuestos.

La entidad bancaria nos cobrará también comisiones por la tramitación y por la apertura del préstamo.

Si hemos acudido a una empresa intermediaria hay que sumar su comisión o tarifa.

Por ello, la Autoridad Monetaria, el Banco de España recomienda informarse bien del plazo de la nueva deuda y de las comisiones y gastos que acarreará. •

Fiscalmente, el nuevo préstamo o la ampliación del que ya teníamos, aunque sea un préstamo hipotecario, no será deducible como inversión en vivienda en la Renta puesto que en realidad el dinero de este nuevo préstamo no se ha destinado a la adquisición o construcción de la vivienda habitual sino a otros fines.

Empresas de reunificación de préstamos

Estas empresas no son entidades bancarias. A cambio de llevarse una comisión que encarece la operación, negocian en nuestro nombre con distintas entidades financieras y proponen la ampliación o apertura de una hipoteca por mayor capital y plazo.

Opciones :

Ampliar el plazo de préstamo hipotecario actual


Ampliar el capital y el plazo de la hipoteca actual y cancelar las otras deudas

Cambiar de banco mediante subrogación, con nuevas condiciones de capital y plazo, y cancelar los otros créditos

Cancelar todos los préstamos, incluido el hipotecario y abrir uno nuevo por mayor capital y plazo

Acudir a una empresa intermediaria de reunificación de préstamos (esto es lo que sale más caro)

ConsejosAntes de acudir a un intermediario financiero conviene intentar una de estas opciones:

Solicitar préstamos a familiares

Anticipos de empresa

Préstamos personales

Ampliaciones de hipoteca (las opciones que hemos visto antes)

TIPOS DE AMORTIZACIÓN DE PRÉSTAMOS: •

La amortización de los préstamos puede ser mensual, trimestral, semestral, etc...

Lo que paguemos periódicamente va a depender del importe del préstamo, el tipo de interés y el plazo que hayamos acordado.

En los diferentes tipos de amortización la cuota constituye uno de los factores a tener en cuenta a la hora de elegir nuestra hipoteca o préstamo. La cuota incluye la parte del dinero prestado que se devuelve o amortiza, más los intereses correspondientes. Así, se distinguen los siguientes tipos de amortización de préstamos:

Préstamos amortizables con reembolso único:

• 

El capital prestado y los intereses acumulados se pagan en el momento de la cancelación del préstamo.

El capital prestado se devuelve en el momento de la cancelación del préstamo pero los intereses se pagan periódicamente.

Préstamos amortizables mediante una renta:

Cuota de amortización constante. Se amortiza siempre la misma cantidad de capital de forma que los intereses se van reduciendo progresivamente y el total a pagar va descendiendo. Anualidades constantes, sistema francés o progresivo. Es la forma más frecuente de amortización de préstamos, y consiste en que vamos a pagar la misma cuota siempre, lo que varía son los intereses y el capital amortizado.


Los intereses que se cobran en las cuotas se calculan sobre el importe pendiente de amortizar, es decir, lo que pagamos de intereses se va a ir reduciendo en una cuantía proporcional a la amortización del capital, ya que el capital pendiente de amortización será menor.

En la primera fase, por tanto, se pagan principalmente intereses, pero a medida que se van pagando cuotas, la parte de las mismas que corresponde a capital amortizado aumenta, disminuyendo así los intereses. Sistema alemán o de interés anticipado. En este caso los términos amortizatívos permanecen constantes, manteniéndose también constante el tipo de interés para todos los períodos. Además habrá que tener en cuenta un primer término en el origen que recoja los intereses prepagables del primer período.

Sistema americano o de fondo de reconstrucción. Este sistema de amortización de préstamos se caracteriza por el hecho de que la totalidad del capital prestado se devuelve de una sola vez en la última cuota, mientras que durante toda la vida de la operación tan sólo se liquidan los intereses.

En este caso durante toda la vida de la operación se constituye un capital con el que realizar la amortización del préstamo a su vencimiento. ¿Qué es la TAE? TAE es un término que corresponde a unas siglas que significan ‘Tasa Anual Equivalente’. Se utiliza como ayuda para comparar distintas ofertas de préstamos, aunque esta es sólo una forma de hacer la comparación, ya que, a la hora de elegir, hay que tener otros aspectos en cuenta. En el caso de las hipotecas, nos va a indicar el interés real que tenemos que pagar. La TAE es un porcentaje. Este porcentaje se calcula mediante una fórmula matemática, dispuesta según la normativa del Banco de España, que incluye el tipo de interés (o interés nominal), la comisión de apertura (si la hay) y el número de años del préstamo. La TAE nos va a permitir conocer cuál va a ser el coste efectivo o real de la operación en un periodo anual. Es una referencia orientativa del coste real de la hipoteca en el caso de que los tipos de interés que hay a la hora de formalizar el préstamo no cambiasen durante toda la vida del préstamo, cosa que no ocurre con los préstamos de interés variable. Por eso la TAE es más útil en el caso de los préstamos a interés fijo que en el caso de los de interés variable. En este último caso, esta tasa se tiene que ver como una referencia, ya que variará con los años cada vez que se actualicen los tipos de interés. La TAE, además de en las hipotecas y en los préstamos personales, se utiliza también para calcular el rendimiento en productos ahorro. Si vemos la TAE anunciada en todas las ofertas de préstamos hipotecarios, personales y productos ahorro es porque el Banco de España obliga a las entidades a informar sobre ella. Se quiere así proporcionar a los usuarios un criterio común a la hora de comparar distintas ofertas.


Consultar estas direcciones de internet para ampliar conocimientos y realizar las tareas propuestas: http://www.abanfin.com/?tit=prestamos-amortizables-por-el-sistema-americanosinking-fund-formulario-economico-financiero&name=Manuales&fid=ee0bcbr http://www.abcbolsa.com/calculo_de_un_prestamo_excel.htmhttp://www.mate maticas-financieras.com/11-1-caso-particular-metodo-aleman.html http://www.todoprestamos.com/prestamos-personales/simulador-prestamospersonales/ http://www.todoprestamos.com/hipotecas/calculo-hipotecas

Tareas a realizar: 1. busca información sobre las ventajas e inconvenientes que tienen cada una de las formas de amortización de préstamos. 2. En que situaciones sería conveniente utilizar uno u otro sistema de amortización de préstamos.


CRÉDITOS CONCEPTO •

Contrato por el que una entidad financiera pone dinero a disposición del cliente hasta un límite señalado y por un plazo determinado percibiendo periódicamente los intereses de las cantidades dispuestas y las comisiones fijadas.

CARACTERÍSTICAS •

El beneficiario o cliente está obligado a devolver la cantidad adeudada en el plazo establecido.

Implica la apertura de una cuenta de crédito.

Garantiza liquidez para la empresa y se destina para satisfacer necesidades transitorias de tesorería.

Se liquidan intereses por las cantidades dispuestas y su liquidación suele ser trimestral.

El plazo habitual es de un año con posibilidad de renovación al vencimiento.

Se puede utilizar el crédito varias veces realizando reembolsos totales o parciales, dentro de los límites de importe y plazo fijados en el contrato.

Diferencias entre crédito y préstamo:

En el préstamo la entidad financiera pone a disposición del cliente una cantidad fija y el cliente adquiere la obligación de devolver esa cantidad más unas comisiones e intereses pactados en el plazo acordado; En el crédito la entidad financiera pone a disposición del cliente, en una cuenta de crédito, el dinero que este necesite hasta una cantidad de dinero máxima. 2. El prestatario solo reduce la deuda con las amortizaciones parciales previamente establecidas; el acreditado puede hacer devoluciones totales o parciales de las cantidades dispuestas que se reflejaran en la cuenta de crédito, pudiendo incluso superar las cantidades ingresadas a las cantidades dispuestas. 1.

Los intereses comisiones y gastos se calculan al principio de la vida del préstamo; en los créditos se liquidan, normalmente, trimestralmente. 4. En el préstamo la cantidad concedida normalmente se ingresa en la cuenta del cliente y este deberá pagar intereses desde el primer día, calculándose los intereses sobre la cantidad que se ha concedido; En un crédito sólo se pagan intereses sobre el capital utilizado, el resto del dinero está a nuestra disposición pero sin que por ello tengamos que pagar intereses. 5. El préstamo no admite renovación, al vencimiento del plazo establecido habría que efectuar un nuevo contrato de préstamo; Al término del plazo, el crédito admite la posibilidad de renovación y ampliación, cuantas veces se necesite, del máximo disponible. 6. Los préstamos suelen tener tipos de interés más bajos que el crédito, aunque, como hemos visto antes, se deben pagar intereses por la totalidad del importe concedido. 3.


En el crédito el plazo de amortización generalmente es más corto. Aunque esto siempre depende de las condiciones que se pacten con la entidad. 8. Generalmente utilizamos los préstamos para adquirir bienes de larga duración como viviendas y coches, es decir, productos de los que conocemos su precio; Los créditos, sin embargo, se utilizan para hacer frente a la falta de liquidez de empresarios o autónomos en un momento determinado. 7.

CONTRATO DE CRÉDITO DE CUENTA CORRIENTE Concepto: Es un contrato de carácter mercantil en virtud del cual se concede un límite de disponibilidad de crédito en función de una garantía y de unas condiciones determinadas. Características:       

Se instrumentan en póliza de crédito o escritura pública. El plazo de amortización suele ser desde los 6 meses al año. Se puede renovar al vencimiento por un importe superior, igual o inferior. Funciona como una cuenta corriente. Los titulares pueden ser personas físicas o jurídicas. Si el crédito lo pide una persona jurídica se debe aportar escritura de constitución y de apoderamiento. Se han convertido en un producto muy utilizado, dado que es una alternativa muy cómoda y rápida que muchos los entidades ofrecen a sus clientes. El principal soporte de este tipo de operaciones es precisamente una cuenta corriente, en donde tendrá disponible el crédito, y deberá depositar el dinero para la devolución del mismo.

Ventajas: 

Flexibilidad, ya que mediante este contrato el cliente puede tomar la cantidad que necesiten en el momento que consideren preciso, con lo cual solo pagará intereses por el monto utilizado, y no por la totalidad del crédito disponible.

El cliente tendrá la posibilidad de reintegrar de manera parcial o total el dinero que ha tomado antes de que venza el tiempo máximo establecido, siendo frecuente que el contrato estipule que, mientras el contrato siga vigente, el acreditado pueda utilizarlo nuevamente, siempre dentro de los limites de importe y plazos fijados.

Tipos de interés: En general puede ser variable referenciado al Euribor, aunque con el límite del 2,5% TAE establecido por ley, La liquidación de intereses se producirá de forma periódica, normalmente, con carácter mensual o trimestral, y serán cargados en la cuenta del cliente. Podemos tener tres tipos de interés:


Interés deudor que se aplica sobre el saldo dispuesto. Se puede elegir entre un tipo fijo y un tipo variable.

Interés acreedor que es el que se aplica sobre los saldos positivos.

Interés excedido que se aplica sobre los saldos excedidos.

Gastos asociados: 

Comisión de apertura y estudio: se cargan automáticamente en la cuenta en el momento de la formalización.

Corretaje de fedatario público: suele ser un 3% sobre el límite del crédito. También se carga en el momento de formalización.

Comisión por saldo no dispuesto: porcentaje que se aplica, en la fecha de liquidación, sobre dicho saldo.

Ejemplos: 

Cuenta Corriente de Crédito Unicaja destinado a empresas y profesionales, de disponibilidad inmediata, que no presenta ni comisiones de mantenimiento ni de administración.

Crédito en Cuenta Corriente de Caja Navarra, también destinado a la actividad empresarial, posee un plazo habitual de 1 año con posibilidad de renovarlo.

Cuenta Corriente de Crédito Ipar Kutxa está disponible para particulares y posee un tipo de interés variable referenciable al Euribor, con un plazo anual renovable hasta 10 años.

Liquidación de una cuenta de crédito: Se lleva a cabo por el método hamburgués. Las primeras anotaciones corresponden a la comisión de apertura y corretaje. A continuación se van registrando todos los movimientos que se van produciendo siempre por orden cronológico de vencimientos. Una vez anotada toda la información en el rayado básico de la cuenta corriente se calculará: 1. El saldo de capitales. 2. Los días que median de vencimiento a vencimiento. 3. Los números comerciales. Se clasifican en deudores, acreedores o excedidos (cuando superamos el límite). 4. La cuenta se liquida con intereses no recíprocos. 5. Se cargan o abonan los distintos intereses y se calcula el IRCM cargándose en cuenta. 6. Se calculan y se cargan en cuenta: a. La comisión sobre el saldo medio no dispuesto o comisión de disponibilidad, que se calcula teniendo en saldo medio no dispuesto. Saldo medio no dispuesto = Límite del crédito – Saldo medio dispuesto. Saldo medio dispuesto = ΣNC deudores/Días que dura el crédito.


b. También puede existir la comisión por excedidos. Se calcula sobre el mayor saldo excedido. 7. Por último se halla el saldo de la cuento como diferencia entre el Debe y el Haber de capitales.


DESCUENTO DE EFECTOS CONCEPTO Y ELEMENTOS •

Es la operación mediante la cual la entidad financiera adquiere la propiedad de un título de crédito no vencido (letra o pagaré), anticipando al cliente su valor, menos la comisión y los intereses que se generan desde la fecha de negociación a la del vencimiento del crédito. El banco se convierte así en tenedor del título, y está capacitado para recibir el importe del mismo presentándolo al cobro al obligado cambiario (librado) en el día de su vencimiento. Los documento que se adquieren son aquellos debidamente aceptados y cuyo vencimiento sea a plazo fijo y superior a 10 días.

Elementos que lo integran • • •

Crédito frente a un tercero vencido. Anticipo del banco al cliente, previa deducción del descuento. Cesión del crédito al banco.

Elementos que intervienen • • •

La entidad financiera, que adquiere los títulos de crédito. El cliente, que es la persona que transmite la propiedad de los títulos. El suscriptor del documento, que es la persona física o jurídica que suscribió el título y que es la que tiene que pagar al vencimiento.

Procedimiento a seguir por las partes: LA ENTIDAD FINANCIERA: •

• • • • • •

Verificar la viabilidad de pago de los títulos cedidos, es decir, antes de aceptar el documento para su descuento el banco debe de analizar la posibilidad de recuperación del dinero. Calcular los intereses, comisiones y gastos que deberá descontar del importe del título. Realizar la operación de descuento mediante abono en cuenta del nominal y correspondiente cago de los gastos. Notificar la suscriptor del título la operación de descuento que se ha realizado a fin de evitar que un posible doble pago por confusión. Realizar el cobro del título. Levantar el protesto del documento en el caso de no efectuarse el pago en la fecha de su vencimiento. (tiene 48 horas) Realizar el cobro judicial.


EL CLIENTE: • • • •

Endosar los documentos a favor de la entidad financiera. Reembolsar la suma recibida en el caso de que la deuda no sea pagada por el deudor original del título. Autorizar al banco para que cargue en cuenta los gastos (intereses, comisiones etc.) que lleve implícito la operación. Responder judicialmente del pago.

DESCUENTO CLASIFICACIÓN DESCUENTO COMERCIAL: Es el que efectúan las entidades de crédito con el fin de movilizar el dinero de la compraventa de bienes y servicios a plazo, pues de esta manera se puede disponer del mismo antes de que venza. Los documentos que se suelen descontar son: Letras de cambio, pagarés, recibos, cheques, certificados, etc. Los principales usuarios de este tipo de operación son los comerciantes individuales y las sociedades mercantiles. •

Condiciones de este tipo de descuento: – Se recomienda que los efectos sean domiciliados, puesto que los no domiciliados tienen tasas y comisiones más elevadas. – Deben de ir extendidos en papel timbrado y tributar por el ITPYAJD – Respecto a las comisiones tienen marcadas y mínimo pero no un máximo. – Para el cálculo se suele emplear el descuento simple comercial (sobre el nominal del título) y año comercial aunque conviene exigir el descuento matemático (sobre el efectivo del título). – Conviene operar con TAE. – Se debe instrumentalizar un crédito en cuenta corriente, con la garantía de la propia letra.

Hay que tener en cuenta que • • • •

siempre el tanto y el tiempo tienen que estar expresados en la misma medida temporal. Las comisiones viene dada, generalmente en tanto por mil. Las comisiones se aplican sobre el nominal. Las comisiones suelen ser distintas para las letras domiciliadas que para las no domiciliadas.


Existen las comisiones mínimas que se aplican cuando el resultado sea menor que estas.

DESCUENTO FINANCIERO: • • •

Es un préstamo formalizado mediante aceptación o emisión por el prestatario de letras o pagarés a 3 o 6 meses, creados sin otro antecedente causal. El domicilio de pago de las letras financieras suele ser la propia entidad de crédito y se suelen emitir con gastos. los descuentos financieros con cuenta de compensación son créditos formalizados en efectos financieros. Estos créditos tienen un coste muy elevado. Para reducirlos se abre una cuenta corriente de compensación de intereses a la formalización de la letra o pagaré, en la que se abona el líquido. – Los saldos acreedores se remuneran a un tipo de interés algo menor que el estipulado para el descuento. – No deberá tener saldo deudor, pero si se acepta se tratará como un descubierto en cuenta.


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