Tomträtter - så fungerar det

Tomträtt

I många kommuner finns bostäder som står på mark som husägaren själv inte äger. Om marken – fastigheten – i stället ägs av en kommun så kan bostadsrättsföreningen eller småhusägaren ha en tomträtt. Det innebär att man har rätt att nyttja tomten och för detta betala en årlig avgift till kommunen, en så kallad tomträttsavgäld.

TEXT: JOHANNA LUNDEBERG

Vid millennieskiftet stod så mycket som 30000 småhus i Stockholms stad på en tomträtt. I dag hanterar staden totalt något mindre än 11000 tomträtter, och i den siffran omfattas småhus (cirka 4000), flerbostadshus (cirka 4000) och kommersiella fastigheter (drygt 2000). Antalet har legat ganska stabilt de senaste åren, även om det händer att framför allt småhusägare köper loss tomten – och det sker några friköp varje år. – Vi nyupplåter fortfarande tomträtter för flerbostadshus, men däremot inte längre för småhus. Eftersom vi också ofta tillåter att framför allt småhusägare friköper tomten ligger vi kvar på ungefär samma antal tomträtter totalt, säger Daniel Roos, chef för Exploateringskontorets mark- och värderingsavdelning i Stockholms stad.

För småhus är friköpspriset 50 procent av marknadsvärdet, medan det för flerbostadshus än så länge är 100 procent av värdet. Men det finns ett förslag på att det ska sänkas till 85 procent.

Den som har en tomträtt betalar en årlig avgift för den, en tomträttsavgäld. Avgälden varierar, bland annat beroende på var tomten ligger, eftersom det taxerade markvärdet ligger till grund för avgiften. Tomträttslagstiftningen säger att avgälden ska vara ”en skälig ränta på markens värde”. – För våra kommersiella tomträtter så bygger avgälderna på den lagstiftningen, och där tar vi fram ett markvärde som sedan multipliceras med en ränta, som för närvarande är tre procent. Men för bostadsrätter och småhus regleras avgiften också av politiska beslut och ligger en bit under den marknadsmässiga avgäld som staden skulle kunna ta ut, säger Daniel Roos.

I Stockholm är tomträtterna i innerstaden dyrast, och avgiften sträcker sig från 220 kronor per kvadratmeter och år – till exempel Långholmen, Reimersholme och Essingeöarna – och upp till 350 kronor per kvadratmeter för en del tomträtter på Östermalm. Avgiften räknas upp stegvis under en 10- eller

Tomträtt Så funkar det

20-årsperiod. Sedan fattar staden åter beslut om nya avgifter som under nästa period räknas upp enligt samma princip. – Eftersom vi höjer vart tionde år blir höjningarna då relativt kraftiga. Men det kan man koppla till värdeutvecklingen både för marken och för själva bostadsrätterna. Den utvecklingen har varit väldigt kraftig, och bostadsrätterna har då ökat i värde precis som föreningens alla tillgångar.

En tomträtt kan förklaras som ett slags hyra av tomten runt omkring bostaden, men den ska inte förväxlas med ett arrende. Ett arrende innebär att du hyr marken och att ägaren har möjlighet att säga upp dig när avtalet löper ut, utan någon ytterligare förklaring. En tomträtt är en säkrare form av hyresupplåtelse, eftersom den regleras i jordabalken, och tänkt att löpa vidare år efter år. – Generellt ska det gå att likställa en tomträtt med en äganderätt, såtillvida att du har i stort sett samma rättigheter som fastighetsägaren och att marken upplåts på obestämd tid. Tomträtten kan ju enbart sägas upp om fastighetsägarna eller staden har andra planer och vill att fastigheten används på annat sätt, förklarar Daniel Roos. – Till exempel skulle det kunna vara om

tomträtten omfattar en lågt exploaterad industri och staden i stället vill bygga flerbostadshus på platsen. Sådana planer skulle eventuellt kunna göra det möjligt att säga upp tomträtten.

Tomträttsavtalet reglerar också vad man får använda marken till. Om avtalet säger att marken får användas till ett flerbostadshus så får man använda tomten på det vis som är brukligt för en sådan tomt, till exempel sätta upp staket, plantera buskar och anlägga rabatter på tomten. Däremot är det inte tillåtet att använda tomten till annan verksamhet. – Om du skulle vilja bygga en bilverkstad på tomten för ett flerbostadshus så har du inte rätt att göra det, eftersom avtalet säger att du bara får använda tomten för bostäder. Då måste du först be markägaren om tillstånd för det, säger Daniel Roos.

Även den som vill göra en ombyggnad som kräver bygglov måste först ha fastighetsägarens godkännande. Ägaren av tomträtten är också ansvarig för det som sker på tomten. Om något går sönder eller behöver saneras är det alltså bostadsrättsföreningen eller småhusägaren som ska åtgärda det, inte markägaren. – En tomträtt är till stor del likställd med att du äger fastigheten. Du har i princip samma rättigheter men också samma skyldigheter, säger Daniel Roos.

Eftersom vi höjer vart tionde år blir höjningarna då relativt kraftiga.