2023年 市场报告 Boroondara & Stonnington

2023 年 市场报告

BOROONDARA & STONNINGTON

欢迎阅读令人期待的 2023 年《市场报告》，

这是您对 Boroondara 、Stonnington 及其他 各区提供住宅房市的独家年度指南。

毫无疑问，墨尔本的房市近年来经受了巨大挑战： 从疫情的经济影响，到创纪录的连续加息以及随后 的贷款限制收紧等。然而，目前情况反映出令人欣 喜的稳定回归，东区和内城东南区住宅房市的前景 非常强劲。

虽然人们认为市场受到抑制，但现实情况却截然不 同。今年，待售房产量有限，支撑了强劲的清仓率， 使价格底线保持在坚实水平。

利率上升和生活成本压力，都未能抑制对优质房源 的需求。建造优质住宅的势头正在形成，高端市场 继续表现强劲。库存水平低，建筑成本不断上升，为 寻找精装房产的买家创造了紧迫感。买家表明他们 准备深入研究，掌控自己的“命运”，创造健康的竞 争环境，确保强劲的清仓率，为卖家实现出色结果。 国际买家和外籍人士大量回到墨尔本，在服务设施 完善的地区寻找大地块成品家庭住宅。越来越多的 移民，包括海外学生的回流，给空置率和租金价格 带来了积极的压力，对热衷于利用资本增长获得潜 在收益和更健康租金回报的投资者很有吸引力。

STEVEN ABBOTT

Jellis Craig Boroondara 董事总经理

在今年的《报告》中，我们揭示了推动当前房市趋 势的五个关键因素，Jellis Craig 首席执行官 Nick Dowling 将介绍墨尔本房市的真实情况。我们还阐 明Boroondara和Stonnington地区为提高宜居性而 做出的重大基础设施改善，并且研究了全球主要城 市的房市状况。

希望您阅读 2023 年版《报告》愉快，并从中获得有 用信息。期待与您分享我们的专业建议和指导，协 助您度过下一阶段的房地产之旅。

ANDREW McCANN

Jellis Craig Stonnington 董事总经理

利率上升和生活成本 压力，都未能抑制对优质 房源的需求。

欢迎扫码收听 《报告》播客节目

墨尔本 住宅房市现状

今年住宅房市较为平和。我曾在 12 个月前预测，墨尔本房市价格将呈下降趋势，

去年此时，我们已经开始感受到加息 预期所带来的压力。然而，令人始料未 及的结果却是通胀的内在粘性以及随 后短短一年多时间内的12次加息。

消费者不仅要面对债务成本的增加，还 要面对生活成本普遍提高的问题。这 些新的经济形势及其对消费者情绪的

墨尔本销售价格中位数

影响，导致大多数市场的住宅价格下 降约10%，成交量比去年下降约20% 。

从积极的一面来看，今年复活节前后， 市场出现了明显的转折点。由于民众 相信利率已接近峰值，且有明显证据 表明价格已趋于稳定，因此购房者对 优质房产的需求日趋强烈。

尽管利率是影响住房市场状况的一个 关键因素，但却并非唯一因素。另一个 主要因素是住房供应量——澳大利亚 各地的住房长期处于供不应求状态， 墨尔本亦不例外。随着购房者需求的 恢复和租赁市场供应问题的持续，房 价形成了坚实的底线，在某些市场，房 价增长出现恢复。

经济学家还认为，房市已过拐点；而且 指出，由于拍卖清盘率强劲、市场情绪 高涨、房屋销售目前正朝五年平均水 平回升的趋势等因素，房屋价值正在 出现上升。

墨尔本房市的其他一些利好因素也在 快速展现，这将对墨尔本房市产生积 极影响——其中之一是人口增长，国 际移民和海外人士返澳数量显著增 加，澳政府人口中心预计墨尔本人口 将在 2032 年达到 600 万，成为全澳规 模最大的城市。墨尔本这一“品牌”的 韧性和实力不容小觑。2023 年，墨尔 本被评为全澳最宜居城市，在全球最 宜居城市中排行榜中名列第10位2 。

Nick Dowling Jellis Craig首席执行官

成交量较为平淡，事实证明我的预测是准确的。

过去一年，租房市场面临的困难令人 难以置信。新开发项目较少、可负担性 也成问题，受此影响，供求关系失衡， 导致市场进入艰难时期。虽然房屋空 置率处于历史低位，租金也一直在强 劲增长，但利息成本、税金、合规程序 方面，持有成本却在不断增加，这表 示许多业主正在出售投资物业，从而 降低个人资产负债的杠杆率；这样，本 已困难重重的租房市场，现在更是雪 上加霜。最重要的是，各级政府要采取

墨尔本住宅租房空置率

强有力的行动，增加开发审批，通过 “建房出租”激励措施和建造社会住 房的方式，确保墨尔本和整个维多利 亚州的住房供应量得到增加。

我对未来 12 个月的预测是基于对房 市趋势的长期深入思考而作出的。房 市有周期性特点，低迷期不会像上升 期那么长。低迷期通常持续12至18个 月，而现在正接近这一低迷期的 18 个 月大关。最近数月市场出现改观，究其

原因，是人们相信通胀开始得到控制， 利率因此接近峰值，价格趋于稳定，市 场再返新水平。许多卖家一直在观望， 等待周期中这一阶段的出现。现在我 们看到，进入春季后，市场活动开始增 加。房屋供应量的增加，将能确保房价 保持温和增长。进入 2024 年，销售市 场将继续改善，随着供需因素开始再 次出现平衡，租房市场的紧张状况可 能会开始有所缓解。

影响住宅房市的 五大因素

经济状况是住宅房市表现的一大主要指标。然而，金融、社会和政治等其他各种因素 也在发挥重要作用。我们将在此介绍影响住宅房市的几大因素。

承受能力

2022 年 5 月，受全球通胀影响，澳储 备银行（澳储行）11 年来首次提高利 率。从疫情之后的时期可以看出，乌 克兰战争导致供应链严重短缺问题 加剧，澳储行试图在合理的时间范 围内，将通胀率恢复到目标范围。从 2022年5月以来的14个月中，澳储行 认为有必要进一步提高利率，并在此 后又将现金利率提高了12次。

这已将借贷成本推至 2012 年 4 月以 来的最高水平，反过来这又进一步降 低了抵押贷款申请人的借贷能力。

新上市墨尔本住宅

虽然生活成本在澳大利亚国内外仍 然是挑战，但 2023 年 5 月的年度消费 者价格指数（CPI）为 5.6%，低于 4 月的 6.8% 。通胀降低后，利率应该达到峰 值，然后稳定下来。

澳储行未来做出的决定，将受到经济 和价格压力随时间变动而产生的影 响；然而，预测表明，通胀率有望在 2023 年中期达到 4.6%，在 2025 年中 期降至 3% 1 。这一因素加上就业形势 依然强劲，抵押贷款压力相对较小， 都向住房市场发出了积极信号。

供需关系

现金利率目标

由于人口增长和其他因素，民众对房屋的需求不断增加，与历史 新低的住房供应产生冲突。事实上，墨尔本秋季的新房源流量比 前五年同期平均水平低约18%，而总库存比平均水平低约7%2。

相对于住房供应量而言，基本需求的增长表明，尽管利率上升， 许多地区的房价在最近几个月依然出现上升，并预计中期内仍 会继续上升。

一般来说，一个房源可能有两到三个买家感兴趣，而如果供应 不足、需求受到压抑，同时建筑成本增加，那就会导致现在对同 类房屋感兴趣的买家有很多个。目前，在墨尔本内城的旧房拍 卖会上，每次至少有三到四个失败竞标者的情况并不罕见。

Nick Carah Jellis Craig集团总经理

维州年度人口变化构成

澳消费者信心指数

人口构成

人口构成：包括年龄、移民和人口增长等因 素，对房市有重大影响。在维州经历了两年 半的净负移民之后（即因新冠疫情导致没 有海外移民，而且民众选择离开维州），现 在我们看到移民的回归。移民方向上的巨 大转变以及人口的重新增长，是房产需求 的一个关键支柱。

根据 2023 年 4 月发布的最新人口普查数 据，大墨尔本地区的人口增长了 1.1%，即 5.5万人，根据澳统计局的数据以及人口中 心的预测，墨尔本有望在 2032 年获得全澳 最大城市的称号3 。

人口增长是推动需求增高的一个重要因 素，墨尔本未来的人口增长将继续导致供 不应求。

建筑

建筑业面临的压力有两个方面。首先， 供应链中断、希望建造或装修的房主所 需要的材料出现短缺，对消费者的资金 造成了影响。第二，同样高企的材料成 本，加上劳动力短缺（以及由此导致的 人工成本增加），正在对建筑商造成影 响，并且已经导致批量建造企业多次出 现财务困境。

这也推动了对优质房产的需求，尤其是 在成熟住宅市场上，消费者对需要最少 工程量的优质住宅需求一直很高。

然而，新房建造价格或装修价格有增无 减的情况发生两年后，有迹象表明建筑 成本的压力正在缓解。CoreLogic 事务

所的 Cordell 建筑成本指数（CCCI）追踪 的是建造典型新房的成本，2023 年前 三个月该指数的增长率为 0.9%，这是 自2021年3月以来从未见过的水平。与 2022 年第三季度的 4.7% 相比，这一增 长率急剧放缓。

新房建造暴跌至 10 年来的最低点，加 上创纪录的移民涌入本州，住房短缺加 剧，推动了整个销售和租房市场对内城 房产的需求。

消费者信心

“情绪”拥有很强大的力量，人们的行为 受到认知的影响。不管经济状况如何，也 不管人口增长速度多块，如果人们认为 市场正以某种方式发展，他们的行为就 会受到影响。信心和强烈的情感联系，一 直存在于墨尔本的住宅房市中。

澳消费者信心指数（ ACCI ）用于衡量消 费者对经济活动信心的变化，该指数已

从 2023 年 4 月的 86% 下降到 2023 年 5 月的 79% 。该指数受到意外加息和后续

预算对财政的影响。消费者信心的减弱， 往往会对房市产生负面影响。

然而，尽管预计未来仍要面临一些关于 经济状况和快速加息周期的挑战，但经 济中的顺风却在正变得明显起来。通胀 正在降低，利率在抵达峰值，移民比率较 高，库存仍然极低。这些因素都表示，人 们的情绪总体正在改善，因此应该能够 推动住房业务的全面提升，预计住房价 值将在今年下半年出现微弱增长。

资料来源：OECD数据

资料来源：澳统计局 | 每个季度末计算的年度构成。

人口兴旺、劳动力充盈： 塑造更强大的墨尔本

过去十年中，墨尔本的人口经历了波动和变 化。2012 年，墨尔本人口约为 420 万，此后 稳步增长，到 2019 年时，人口达到 500 万。

在此期间，墨市人口持续增长，新移民平均 每年约为 10 万名。人口增长中大约 70% 可归 因于海外净移民的增加。

然而，疫情的发生造成了巨大变化。封城和 旅行限制的实施，导致人口增长大幅下降， 2019-20 财政年度仅新增约 5.3 万人，此后

在 2020-21 财年，墨尔本经历了自 1952 年 以来的首次人口负增长，损失约 7.9 万人。幸 运的是，随着限制措施的放松，我们看到恢 复速度迅速，2021–22年大约增加5.5万人。 人口中心最近发布的人口预测和最新的 2023-24 年预算案假设都表明，墨尔本的复 苏正处于上升通道，预计到 2032 年墨尔本 人口将达到 600 万，从 2023 年开始每年增

加约9.2万人。

那么，这对住宅房市意味着什么？人口增加 对房市也产生了溢出效应，对房产的需求也 随之增加。这就提出了一个问题，新人口希

望住在哪里？

2016-2033年大墨尔本地区人口变化构成

Hari Hara Priya Kannan 人口统计集团数据科学家

人口预测和最新的 2023-24 年预算案假设

都表明，墨尔本的复苏 正处于上升通道。

劳动力趋势的影响会对墨尔本房市的 未来造成强大冲击。居民的工作不仅决 定其收入，而且还决定了其所需的住房 类型和地点。

有趣的是，知识型劳动力目前显著增长。 在澳大利亚，根据完成工作所需的资 质，每项工作的技能水平都分为 1 至 5 级。技能 1 级代表最高水平的专业知识， 如科技行业的专业人士、医生和需要大 学学位的职业，而技能 5 级代表在工作 中即可获得的技能，如咖啡馆工作人员 和清洁工等。

澳统计局（ABS）最近的劳动力统计数据 显示，截至 2023 年 2 月，维州技能1 级职 工约占 37% 。在全国范围，这一数字为 35% 。让人更兴奋的是，全国技能委员会

2021年大墨尔本地区技能1级职工居住区前20

预测，在2021年至2026年期间，53%的 就业增长将来自技能 1 级的职业。有趣 的是，在墨尔本技能 1 级职工最集中的 前 50 个区中，几乎都是墨尔本的内城区 和东区，其中东墨尔本领先，紧随其后 的是Clifton Hill、South Yarra和Fitzroy 。

虽然疫情导致这些职工多数过渡至远 程工作，但我们可以观察到这一趋势正 在逐渐放缓。虽然每天在家工作对每个 人来说或许不可行，或不理想，但许多 人现在都接受混合工作模式，即每周有 几天通勤到办公室工作。根据墨尔本市 政府统计的数据，上班时间的通勤水平 已达到疫情之前的 63%，这表明越来越 多的职工正在返回中央商务区工作。

我们知道，人口增长会带动劳动力增 长，而技能 1 级工作者预计成为最强劲 的增长领域。这一假设合乎逻辑，这些 区域的需求只会增加，需求的增加将导 致设施的改善，对混合型工作方式的劳 动力提供支持，进而在未来十年，为买 房者和租户创造进一步的竞争和需求。

人口中心最近发布的

墨尔本 租房市场

度过充满挑战的时期，应对不断变化的环境

严重的住房短缺引发了租房市场的挑战期，不仅仅是在墨尔本，在全澳许多地方都 是如此。在这篇文章中，我们将介绍为什么租房市场会处于这一状态，以及这对租 房者和房东意味着什么。

供不应求

澳大利亚民众渴望在首府城市生活，特别是东海岸城 市，因此导致人口高度集中，集中度在世界上名列前茅。

首府城市备受追捧，人口持续增长，特别是在内城和学 区，随着国际学生的到来，土地成本被推高，特别是从

2012 年开始，墨尔本房价从每平方米 861 澳元，上升到 2022年的每平方米1811澳元1 。

此外，家庭平均人数从 80 年代中期的 2.9 人左右，稳步 下降到 2000 年代初以来的 2.5 人 2 。在疫情之后的墨尔

本，这种下降情况更加严重，因为人们都希望获得属于 自己的额外空间。同一个家庭中生活的人数减少，意味 着需要更多的物业来安置人口。

这些因素都导致核心问题：无论是租房还是买房，均供 不应求。

澳平均家庭规模

资料来源：澳储行、澳统计局

澳平均家庭规模注释：

指私人住宅中通常居住的平均人数，不包括访客和非私人住宅（如旅馆和医院）中的人数 * 通过劳动力调查（Labour Force Survey）微观数据，经季节性调整得出的估值。

成本因素

一个经常被忽视的事实是，大多数 投资物业属私人拥有，或由“普通夫 妻投资者”所拥有。所有拥有抵押贷 款的物业业主都经历了过去 12 个 月出现的利率大幅上涨，而对于私 人投资者来说，其还款成本也出现 大幅上升。同时，在最近《2023年预 算案》中所宣布的投资性房地产合 规成本和新土地税费都出现增加， 现在许多投资物业的现金流都为负 数，因此持有物业的吸引力在降低。

随着房市价格在2022年底到2023 年初出现重新平衡调整，再加上房 产的持有成本比租金收益上升更 快，许多投资房产被出售，投资者进 入市场的比例降低。

这些成本因素降低了私人业主的持 有能力，阻碍了投资，再次减少了可 供出租的房屋数量。

开发水平低

一些地方政府可能反对开发或反对 高密度开发，因此对开发项目的批准 案例少，这进一步导致供不应求。

近年来，建筑业面临的压力导致开发 水平进一步走低。供应链的中断、建 筑材料的短缺（加上成本高企）、人工 的不足，已经影响到了批量型建筑企 业，即通常专门从事新房屋开发的房 企。这也阻碍了投资，影响了房源供 应，导致需求激增，尤其是对内城区 出租房的需求。

解决措施

联邦政府致力于提高移民人数目标， 那么如果情况继续，就很难看到目前 的租房紧张状况得到缓解。然而，积 极的消息是，我们已经看到联邦政府 采取了一些初步措施，通过 100 亿澳 元的澳住房未来基金来开拓住房供 应，并承诺解决供不应求的问题。同 样，维州在“建房出租”（BTR）的住房 开发方面处于全国领先地位，维州的 激励措施有助于扩大民众的租房选 择；2022 年全澳完成的所有建房出 租项目中，墨尔本占了一半以上3 。

但无论投资者规模大小，要吸引他们， 重新平衡调整租房短缺问题至关重 要。如何鼓励投资者重新进入市场，将 取决于立法和监管措施的改革。

毫无疑问，现在是租房市场的困难时 期。短期内，我们预计租房者将持续 面临挑战，情况几乎得不到缓解。然 而，从中长期来看，预计房源供应的 增加将有助于缓解这种状况。

初期迹象表明，我们已经在正确的方 向上提出了一些有望解决问题的措 施，但政府仍需将其作为优先事项， 才能确保所有民众都能得到安全和 可靠的住房。

我们已经看到联邦政 府采取了一些初步措 施，即通过 100 亿澳元 的澳住房未来基金来 开拓住房供应。

全球房市 概览

政治动荡、经济不确定、生活成本压力大等因素，继续抑 制着部分全球最热门城市的房市。疫情后房市迎来空前 繁荣，之后，人们产生的谨慎意识已经在全球主要市场中 占据主导地位。

然而，希望就在眼前，许多专家预计未来一年内，几个主 要城市的房市将恢复稳定，投资将重新开始。

伦敦

2022年是伦敦房市的动荡之年，英国仍在努力应对经济衰退和较高抵押贷 款利率的挑战，此后的房市预计将会继续降温。生活成本危机、通胀飙升、利 率高企等问题，导致今年年初月度房价下跌。权威人士预测今年将进一步加 息，表明经济放缓可能在未来数月内会进一步加深。然而，重要的房地产机 构第一太平戴维斯（Savills)预测，长远来看，伦敦市中心因供应不足、新房减 少，价格在未来五年内将增长13.5% 。

迪拜

迪拜房市度过了疫情的几年艰难时光，在 油价上涨、社会改革、政府吸引投资政策 等因素的支持下，正显示出强劲的复苏 迹象。上个月，英国《经济学人》杂志根据 2019 年至 2022 年的人口、经济增长、房 屋空置率和房价等指数，将迪拜排在迈阿 密和新加坡之后。展望未来，到2033年经 济指标翻番的宏伟计划，预示着迪拜偶尔 发生波动的房市未来将充满希望。

上海

中国金融中心上海在疫情期间受到 严重打击，2600 万居民不得不忍受 严格的新冠清零制度，房市因此急剧 萎缩。国家统计局数据显示，今年 1 、 2 月，房地产投资进一步下降 5.7% 。 然而，政府决心扭转这一趋势，宣布 目标是到 12 月投资将增长 5% 。该消 息振奋了人们的信心，分析家预测市 场可能在年底前出现反弹。

巴黎

尽管巴黎这座光之城的吸引力持久 不断，但并未免受利率上升和通胀等 全球基本经济力量的影响。2022 年 12 月至今年 2 月，巴黎房产销售与前 年同期相比下降 15% 。而自去年年底 以来，法国房市中每个领域的价格 都在下降，这种现象自 2014 年以来 前所未见，预计今年全年会进一步 下降。

纽约

纽约房市继续在库存严重不足和利率上升的情况下挣 扎。与去年相比，2 月的销售数量暴跌 34.3% 。但对于这座 不夜城来说，希望总是存在的。全球房地产咨询公司莱坊 （Frank Knight )的《2023 年财富报告》中表示，放眼全球 $2500 万以上的房产交易数量，纽约的排名仍然最高。虽 然随着美联储采取的抑制通胀措施，预计房市短期内会 出现进一步动荡，但专家预测，从中长期来看，市场将逐 渐走向正常化。

全球房市充满活力，正在出现稳定和重新投 资的迹象。尽管经济不确定、通胀率高，但市 场走强表明调整期相对较短，在重新定价的 市场上，潜在投资机会极佳。

面向未来， 设计住房

过去几年颇具挑战性。不久前发生的全球健康危机和我们 所面临的经济环境，让我们开始关注“家”的重要性，其及 在支持我们度过困难、居家远程学习和家庭活动方面所发 挥的作用。我们比以往任何时候都更需要这种支持，让我 们度过重重挑战。建筑和设计行业正在迎接这种需要优先 考虑个人、考虑环境健康的全球变化。

展望未来一年及以后，我们正在反思塑造未来住宅的新兴 建筑主题。

身心健康

支持身心健康这一设计原则越来越重要，属于优先考虑 事项，越来越多的设计要求都是围绕家庭健康空间而提 出。房主不仅将家视作工作和生活空间，更是远离喧嚣、重 新“充电”的地方。对于寻求工作和个人健康平衡的人士 来说，搬到林区或海滨居住仍然很受欢迎。这体现在许多 方面，例如家居设计中融入红外桑拿浴、健身房、冰浴和水 疗等。

Madeline Sewall Breathe Architecture 房屋部总监

Jeremy McLeod Breathe Architecture 联合创始人兼设计部总监

房屋不仅是庇护所或储存空间，同时也 是人们成长和创造记忆的地方。

可持续发展

从城市到山区和沿海地区的房屋，从微 型公寓到偏远的不通电住宅，我们的客 户有一个共性，那就是对目标的深刻认 识。人们越来越多地在建造房屋时把地 球、把人性放在首位，并认识到建筑师 和房主在为世界做出积极贡献时所拥 有的力量。

经过精心设计的家，可以真正发挥养人 育人的作用。健康的家可以养育身心和 社区。我们需要拉远镜头，着眼大处，从 有意义的行动开始。对房屋进行设计， 使居住空间向北开放，将居住者与阳 光、景色、天空产生联系，这种设计至关 重要。这样，冬季的阳光能够深入家中， 同时又能在夏季提供阴凉，避开夏日灼 热的阳光。在整幢房屋中，我们寻求将 空间与自然景观联系起来，让住宅和居 民充满灵气。

当地材料

与自然连结的理念影响着建筑和装修 的材料选择。天然木材地板、可持续软 木地板、剑麻编织地毯和亚麻等植物性 织物等材料，均是颇具竞争力的选择。 其他材料包括澳洲本地制造的石地板、 水磨石砖和由当地制造商精心制作的 家具等。这些材料质感强，耐用，能够发 挥各自不同的作用，又共同打造温暖、 自然、健康的色调。

谈到材料，建筑师所关注的另一个领域 是通过使用回收材料、使用回收在当地 制造的材料来减少能耗。许多材料的回 收选择都可以在设计阶段提出，包括混 凝土、木材、砖、黄铜等金属。令人欣慰 的是，整个行业对计算和减少能耗的认 识有所提高，例如建筑公司在进行成本 估算的同时，也在进行能耗的计算。

电气化

在过去三年中，我们看到的最大变化就 是人们放弃天然气，选择100%的电力。

这样室内空气质量变得更加健康，能源 效率更高，未来不再依赖化石燃料。据 预测，澳天然气最早将于2040年耗尽，

越来越多的人正在寻求全电动、着眼未 来的家居设计，现在每三个澳家庭中就 有一个安装太阳能电池板。

家庭节能的愿望也体现在对电磁炉和

高效热泵（用于热水和取暖）的需求上升 上。同时，许多家庭正在花较多的时间

通过整合绿地，我们能帮助缓解城市热 岛效应，改善空气质量，促进生物多样 性，让居住在这里的家庭和社区民众与 自然界产生联系。

气候危机的紧迫性已推动行业向可持 续设计实践转变。建筑师和设计师正在 优先考虑能源效率、可再生能源整合、 生态友好材料的使用。我们看到澳国内 和全球的建筑设计都在关注减排、节约 用水和优化能源消耗。世界各地的极端 天气事件越来越频繁，这也促使建筑师 将恢复力和适应性等特点纳入设计中， 帮助减少这些问题造成的影响。

生活成本危机导致对经济适用房的需 求不断增加。我们看到建筑师和设计师 在探索创新的解决方案，提供可持续和 价格可承受的住房选择，包括使用模块 建筑和共享生活空间等。

研究电力公司，尽可能地减少碳足迹造 成的影响。有些家庭甚至更进一步，购 买 100% 认证的绿色能源，确保家庭零 排放。

家不仅仅是放松和生活的地方，也是一 个独处、休憩、与亲人创造回忆的地方。 这个地方具有深刻的意义，因此我们希 望为之自豪。我们每个人都要为共同的 全球未来承担自己的个人责任，而可持 续发展的家就是其基石，是我们给子孙 后代创造美好明天的第一步。

支持身心健康这一设计 原则越来越重要，属于 优先考虑事项，越来越 多的设计要求都是围绕 家庭健康空间而提出。

“跨洋援手” 慈善伙伴关系

Jellis Craig 基金会很荣幸自2015年以来一直是“跨洋援手”的支持者和合作伙伴。我们 与其首席执行官 Claire Baines 一起，谈论她迄今为止最自豪的成就以及 “ 跨洋援手 ” 的 下一步计划。

“跨洋援手”（Hands Across the Water）慈 善机构成立于 2005 年，最初是为了支持泰 国寇立（Khao Lak）小社区的 34 名儿童。此 后，该慈善机构不断壮大，他们能够照顾的 儿童数量也在增加。如今，通过社区和合作 伙伴的慷慨解囊，“跨洋援手”的覆盖范围 已经扩大，在泰国开展了七个项目，共照顾 350 名儿童，同时在全国范围内聘用了 60 多名员工。

Jellis Craig（下称 JC ）：Peter Baines 于 2004 年创办了 “ 跨洋援手 ”，是什么促使他 创办了这个慈善机构？

Claire Baines（下称 CB）：许多人都还记得 圣诞节后第二天的节礼日海啸悲剧，这是 历史上最致命的自然灾害，在泰国夺走了 5395 条生命，使寇立地区的 34 名儿童痛 失亲人，流离失所，没有食物供给。悲剧发 生后不久，Peter Baines和Gill Williams前往 泰国，帮助进行海啸后的身份识别工作，并 在一次偶然的机会下与Khun Rotjana会面。

彼时，Khun Rotjana 正在照顾住在帐篷里 的 34 名儿童。Peter 、Gill 和 Khun Rotjana 建立了合作关系，并成立了“ Baan Tharn Namchai”儿童之家，为该地区无家可归的 儿童提供庇护的家园。从此处开始，播下成 立“跨洋援手”的种子。

为“跨洋援手”筹集的资金，一直直接用于 丰富泰国弱势儿童和社区的生活，通过建 造房屋、学校和社区设施，协助青少年获得 住所、教育和安全生活。我们希望为这些儿 童的生活创造各种选择，并将其延续，而不 仅仅只是一个机会。

JC：您是如何加入“跨洋援手”的？

CB ：我在 2010 年看到 Peter 在一个会议上 发言，然后在 2011 年参与了“骑行慈善”。

这是我第一次体会到慈善工作的滋味，从 此就迷上了慈善。我一直与“跨洋援手”保 持联系并参与其中，Peter和我在2012年走 到一起。

JC ：自 2004 年以来，“ 跨洋援手 ” 的发展轨 迹如何？

CB：自从我们在寇立参与第一个项目以来， “跨洋援手”已在泰国各地建立并支持了 七个家庭和项目。通过这些家庭，我们现在 对350多名泰国儿童及其社区提供支持。生 活不幸的儿童仍然需要支持，因此，“跨洋 援手”长期致力于这一项目，让所有接受我 们照顾的儿童都能过上自己选择的生活， 而不只是短暂的改善。2011 年，我们在澳 大利亚成立了一个社会企业，将其产生的 商业收入用以支持慈善机构的管理。“跨洋 援手”的使命就是发展慈善机构和筹款活 动，通过自身创收实现自给自足，从而确保 85% 的捐款直接用于支持泰国的儿童和社 区。在疫情之前，这种独特的结构让我们能 够将 100% 捐款用于泰国，然而疫情造成的 创收和筹款中断，让我们的活动受挫，目前 我们将85%的捐款用于泰国儿童和社区。未 来的计划是重返100%。

自成立以来，“跨洋援手”已筹 3000 万澳 元，直接向泰国儿童和社区提供支持。

JC ：2015 年，“ 跨洋援手 ” 建立 PAMA 之 家。请说明一下这个项目的情况。

CB ：2015 年是“跨洋援手”收获颇丰的一 年，因为这是与 Jellis Craig 基金会建立长 期伙伴关系的开始。这一合作关系恰好与 PAMA之家的建设和开启相吻合；PAMA之 家是一所孤儿院，如今收容了来自尖竹汶 （ Chanthaburi ）地区的 25 名儿童，他们 被遗弃、被忽视或无家人照顾。

PAMA 之家的部分资金由 Jellis Craig 基金 会与“跨洋援手”共同出资，自启动以来， Jellis Craig基金会承诺每12至18个月，都 会派遣两名工作人员到PAMA之家生活一 段时间，体验该院提供的所有服务。

JC ：“ 跨洋援手 ” 慈善机构会举行自行车 骑行活动，例如，每年一月的 “ 骑行慈善 ” （Ride to Provide)就是一个独特的举措。 请说明一下这是如何发起的。

CB ：自 2009 年以来，我们一直在开展慈 善自行车骑行活动。每年，这些骑行活动 所筹集到的资金，都为我们在泰国各地支 持的七个孤儿院提供关键的运作资金。我 们“跨洋援手”的工作原则是，支持慈善机 构应该对捐赠者和接受者双方都有好处。 通过“骑行慈善”，捐赠者可以从慈善活动 中受益，无论是身体上还是精神上，或者 两者都受益。正如我们在参与者反馈中发 现的那样，这项活动为他们创造了深刻的 体验，产生了持续一生的影响。骑行活动 为“跨洋援手”提供了许多帮助，也为骑手 和伙伴组织提供了益处。

JC：到目前为止，您最引以为豪的“跨洋援 手”成就有哪些？

CB ：“跨洋援手”衡量成功的标准是：有多 少孩子在离开我们时，能明确自己的生活 目标，并着手实现这一目标。我们已有 25 个孩子从大学毕业，目前还有 23 个孩子 正在大学就读。我们还为儿童提供了参加 职业课程的机会，在特定领域提高技能， 然后获得就业机会。

我们感到非常自豪和谦卑的另一项成就， 是我们在雅颂地区对“拥抱之家”（Home Hug )的支持。“拥抱之家”为受艾滋病影 响的儿童提供家园，让他们获得医疗照 顾、食物和爱。“拥抱之家”于2010年联系 到“跨洋援手”，然后我们就开始提供食物 和药品——在此之前，“拥抱之家”的孩子 们并不总是能得到这两种必需品。现在， “拥抱之家”是 60 多个快乐健康儿童的 家园。

JC： “跨洋援手”的下一步计划是什么？

CB ：从本次疫情中，我们意识到需要扩大 在泰国当地的规模。2022 年 7 月，“跨洋 援手”在泰国取得了慈善机构认证，因此 可以在泰国建立当地团队，同时作为社会 企业发展骑行旅游业务。该企业将为我们 提供管理经费，以便聘用驻泰工作人员。

无论现在还是未来，Jellis Craig基金会都 为与“跨洋援手”合作而深感自豪。

2024年1月“拥抱之家”

骑行慈善

2024年1月，Jellis Craig的两位成员，来自

Jellis Craig Stonnington 的Sophie Blay和 来自Jellis Craig Boroondara的Khom Falla 将参加“拥抱之家”的骑行慈善活动，这是 一次为期 8 天的骑行，从泰国东北部的廊 开府出发，穿越偏远的乡村，最后在雅颂的 “跨洋援手”项目“拥抱之家”中结束。

Sophie分享了她的想法，即为什么要参加 “跨洋援手”项目：

“在墨尔本一些最富有的区域生活、工作 时，很容易陷入物质主义的思维方式中。 我非常期待 1 月份参加“跨洋援手”骑行 慈善活动，因为这能让我拥有更多思考角 度，让我意识到我们可以对他人的生活产 生多大的影响。

Khom 在泰国长大，6 岁时和妹妹一起被 一澳大利亚家庭收养。对Khom来说，参加 “骑行慈善”就是为了回馈，为帮助他人 尽自己的一份心力。

“我一听说有这样的活动，立刻就动了心。 我在泰国的孤儿院中长大，亲身体会过通 过其他人的支持，生活可以得到多么大的 改变。对我来说，付出和回馈是参与这一 活动的一大动力。”

每年的“骑行慈善”活动所筹集的资金，都 为“跨洋援手”在泰国各地的项目提供了 至关重要的运作资金。

Sophie 和 Khom 正忙于 800 公里骑行前 的筹款活动和体能训练，如果您想捐款， 请访问这个网站：

我们希望为这些儿 童的生活创造各种 选择，并将其延续， 而不仅仅只是一个 机会。

BOROONDARA & STONNINGTON

基础设施和 市场洞察

在改变格局的基础设施方面、在世界一流的体 育设施方面、在零售业振兴方面进行重大投资， 将继续吸引眼光独到的买家进入 Boroondara 和 Stonnington，推动两区市场表现。

涉及两代人的交通项目，其重点是改善连通 性，促进经济增长——这无疑正在重塑内城东 区的面貌。

耗资 120 亿澳元的地铁隧道项目仍在继续，目 前施工和挖掘工作进展顺利；轨道已经铺设完 毕，这是今年下半年在墨尔本中央商务区地下 深处进行列车测试的关键一步。该隧道将于

2025 年完工，届时将缓解交通拥堵状况，大大 提高中央商务区的交通便捷性。

东北高速公路（North East Link）隧道预计将于 2028 年通车，届时将有 15000 辆卡车从当地

道路中分流，出行时间最多可缩短 35 分钟。该 项目包括对东部高速公路的全面现代化改造，

以及一条在高峰时段 1 分钟一班的公交线路。

当地居民还将受益于广泛的新步道和自行车

道、Bulleen Road上方占地两公顷的Yarra Link

绿植大桥、Bulleen和Balwyn North两区的雅拉 河和Koonung Creek沿岸的三块新湿地。

经过三个月的突击施工，位于 Surrey Hills 的新

Union 车站已经投入使用，位于 Mont Albert

Road 和 Union Road 的两个危险平交道口也已

拆除。该项目将为 Lorne Parade 公园提供更多 的开放空间和一个全新游乐场地。

Anderson公园, Hawthorn East

Boroondara 和 Stonnington 的顶级教育资源仍然首屈一指，

著名公私立学校继续提振市场信心，推动强劲的市场需求。

Chapel Street将进行改造，恢复其作为墨尔本

标志性街道的地位。改造的总体规划制定工 作正在进行，未来的设计将通过广泛的研究 和社区参与来完成。

Boroondara 和 Stonnington 的顶级教育资源 在全澳仍然首屈一指，著名的公私立学校也 在继续推动市场信心和强劲的市场需求。近 年来，这两个区的学校都得到了重大改进， 而且这一趋势还将继续，包括 Camberwell South 小学耗资 20 万澳元新建的全功能运动 场地，以及 Swinburne 中学明年将启用的竞赛 级体育馆等。

斥资6500万澳元重建的Kew休闲中心将进一 步推动该区体育文化的蓬勃发展，该休闲中

心将设有专门的游泳学习池、温水游泳池、水 上游乐区、室内运动场馆和专用保健套房等。 Percy Treyvaud 纪念公园计划新建一座耗资 5000 万澳元的社区体育设施，该设施将有四 个室内无板篮球场和普通篮球场，并改善保 龄球和网球设施，而 Harold Holt 游泳中心的 新跳水池已经开放，50 米室外游泳池的无障 碍坡道、周边设施和看台的升级计划正在进 行中。

对 Boroondara 和 Stonnington 繁荣的零售区、 卓越的娱乐设施和风景如画的公园持续进行 投资，将确保这两个地区保持持久吸引力和 长期增长。

Domain Road, South Yarra

Boroondara & Stonnington 市场数据

当前人口1

BOROONDARA 167,900 STONNINGTON 104,703

人口增长预测（到2036年） 1

BOROONDARA +45,938 STONNINGTON +42,187

平均家庭规模（单位：人） 1

BOROONDARA 2.5

1

12.0 STONNINGTON 2.1

墨尔本房产价格中位数2

13.8 STONNINGTON

BOROONDARA

精选已售房产 案例

BOROONDARA & STONNINGTON

17 Deepdene Road DEEPDENE

10 Logan Street CANTERBURY

12 Hawthorn Grove HAWTHORN

57 Maitland Street GLEN IRIS

44 Argyle Road KEW

658 Orrong Road TOORAK

11 Barkly Avenue ARMADALE

2 Oak Grove MALVERN EAST

Armadale | Balwyn | Glen Iris | Hawthorn

jelliscraig.com.au

Jellis Craig向Jellis Craig运营所在土地的传统所有者及最初监护人—— Bunurong、Wadawurrung、Dja Dja Wurrung和Wurundjeri等族人民表示敬意。

本刊物在墨尔本出版，使用对环境负责的纸张。敬请回收利用。

本《报告》由Jellis Craig诚意编制，作为维多利亚州房市特定领域表现和前景的一般指南。《报告》中的数据和信息由第三方提供，仅供参考，不构成建议或 推荐。《报告》无意预测特定郊区、地区、物业或物业类型的未来表现。在做出任何金融或投资决定之前，请考虑自己的个人情况并获得独立的专业建议。