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REAL ESTATE AT A GLANCE "I never imagined the company would go so far so fast - Dario Montoni, president of the Montoni Group
- Dario Montoni, president of the Montoni Group
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BY SYLVIE LEMIEUX, JOURNALIST
The work of building the Espace Montmorency complex is progressing smoothly. The construction site is dominated by five big cranes whirling round in an incessant ballet, an impressive building site that will become the largest mixed use development project in Laval. It is also unique in many ways for its promoter, the Montoni Group. "We chose to build this multifunctional project in a single phase so that future occupants can fully enjoy the Espace Montmorency experience as soon as the work is finished, with delivery scheduled for summer 2022. That way, building occupants will not have to endure the inconvenience of living and working on a job site for several years," explained Dario Montoni, the company’s president.
Concern for clients’ well-being has been part of Montoni’s DNA ever since he founded the firm, an added-value that is apparent in all his projects. "We build in accordance with the needs of the occupants," noted Mr. Montoni. "The building is conceived as a shell around the people who will live or work in it. People are our paramount concern, so we design buildings that they will find appealing and attractive."
A SINGULAR URBAN PROJECT
He is especially proud of the concept developed for Espace Montmorency with his partners, the Fonds immobilier de solidarité FTQ and Selection Group. Located at the crossroads of major highways and connected to the Montmorency subway station, the 1.3 million square-foot urban hub will include a mix of buildings: two residential towers consisting of 700 rental units, office spaces and a 180room hotel with an urban spa, plus a two-storey commercial podium of shops and restaurants. It also offers underground parking for 1400 cars, as well as green spaces. The architectural design is by the Sid Lee Architecture team. For Montoni it is one of his first projects to include residential units, but won’t be the last.
DARIO MONTONI
President Montoni Group
JBC MÉDIA BY DENIS BERNIER
Evaluated at $450M, Espace Montmorency is aiming for LEED Gold or even LEED AQ certification in acknowledgement of its smart, healthy and sustainable neighbourhood development, which will set a precedent in Québec. "We are creating a veritable ecosystem that brings together work spaces and living spaces with a slew of highly diversified services based on public transit," said the president. Montoni has been integrating sustainable development principles into its buildings since 2006, and indeed the promoter is actively embracing new technologies. The Laval project will integrate an intelligent One Flow mobile application that will allow users to manage parking spaces, make reservations in shops and restaurants and rent conference rooms via their smart phones.
"Tenants will also be able to remotely control the lighting in their apartment units or unlock the doors so that a delivery person can drop off a parcel, for example. The application is equivalent to a virtual concierge who aims to make people’s lives easier," he said. Espace Montmorency is the
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MONTONI GROUP
second Montoni Group project to make use of this technology. The mixed use 495 Beaumont building in the Park Extension neighbourhood of Montréal will be similarly equipped.
RETHINKING THE INDOOR SPACE
Dario Montoni admits that the pandemic has led to a drop in demand for office premises, but is pleased to announce that Deloitte has signed on as a tenant. The accounting, consulting and professional services firm will transfer some 90 employees to Espace Montmorency from their current office in Laval. "Other announcements will be made in the coming months," he noted. He and his team of 150 employees will also be future occupants, as Montoni plans to transfer its head office to the new premises as soon as the project is completed. The firm’s partner Selection Group, with some 500 employees, has also decided to make the same move.
As regards commercial spaces, Dario Montoni plans to announce more good news in the near future. "There will be brand name stores along with others less well known for the moment in Québec. We want to ensure a good mix of shops, businesses and restaurants that appeal to a diverse clientele of professionals, students, young families and retirees," he added.
Nonetheless, the current context obliges occupants to rethink the design and layout of shops and workplaces. But even when re-evaluating their needs in terms of floor area, that does not necessarily imply a reduction in square footage;
it reflects instead respect for social distancing. Despite extensive adoption of teleworking in recent months, Dario Montoni believes that the trend will tail off over time and that workers will want to return to the office, but with flexible hours.
A WINNING PARTNERSHIP
Mr. Montoni joined forces with two partners, the Fonds immobilier de solidarité FTQ and Selection Group for the Espace Montmorency project. It was the Fonds that approached Dario Montoni about developing this 277,000 square-foot property in its portfolio. Montoni’s record of sustainable development architecture was part of the FTQ’s criteria, a factor that tipped that scales in the eyes of Normand Bélanger, president and general manager of the Fonds. He was also impressed by the firm’s professionalism. "We linked up with a solid and experienced team as regards design, construction and property management," he said. The Montoni Group and Selection Group created a construction consortium, Groupe MGS, to facilitate management of the construction project. The three partners have complementary expertise covering commercial, office and residential aspects, a successful combination.
They are also working together on another project, the redevelopment of the former Molson Brewery site near the Jacques Cartier Bridge. For the moment at the design stage, it will have a residential component that includes low-income housing, office and commercial space, a riverside promenade, a school, etc.
JBC MÉDIA BY DENIS BERNIER
A MILESTONE ANNIVERSARY
That large-scale undertaking is the latest of more than 400 property development projects successfully completed by the Montoni Group, which celebrated its 25th anniversary on October 1, 2020. Dario Montoni was 25 when he decided to become a general construction contractor. Over the years his firm has evolved into a company offering vertically integrated services covering all aspects of property development, from promotion to construction and property management. It has found its niche alongside major real estate developers like Broccolini, Canderel and Devimco. "I never imagined the company would go so far so fast," said the president, an engineer by training.
Due to the Covid context, the event will be celebrated in simple fashion, but not only for that reason. Dario Montoni is naturally discrete. He prefers highlighting this milestone with his "family" of employees, because the success of Montoni is first and foremost the result of teamwork. And his is a tight-knit team. When the resumption of construction work was announced in April, Montoni conducted a survey of employees to get their feedback regarding an eventual return to work. He was surprised to discover that 90% of respondents wished to return, so long as adequate health protection measures were firmly in place. Thanks to mobile offices on job sites and a redesign of the head office workspace, employees were pleased to find themselves once again back with their colleagues. Some continue teleworking at home in compliance with government directives, and also to limit the number of employees at head office.
Me Caroline Comeau
Experte invitée
Caroline Comeau est avocate en droit des affaires et en droit immobilier chez Norton Rose Fulbright. Son expertise est principalement orientée vers les fusions et acquisitions ainsi que les transactions immobilières. Elle est membre de CREW M et de la Jeune Chambre de Commerce de Montréal où elle s’implique à travers diverses initiatives depuis 2019.
LA VILLE DE MONTRÉAL ACHÈTE LA PLAZA HUTCHISON EN UTILISANT SON DROIT DE PRÉEMPTION
La Ville de Montréal (la «Ville») a récemment annoncé qu’elle achetait la Plaza Hutchison pour la somme de 6,5 millions de dollars, soit 25% de plus que la valeur marchande du bâtiment. La propriété, située dans le quartier Parc-Extension, est vacante depuis deux ans et a fait l’objet d’offres de plusieurs promoteurs immobiliers. Étant donné son acquisition par la Ville, l’immeuble qui devait abriter des condominiums sera plutôt transformé en une quarantaine de logements sociaux.
Pour conclure la vente, la Ville a utilisé, pour la première fois, son droit de préemption afin d’acquérir un immeuble, lequel droit est issu des pouvoirs qui lui ont été conférés en 2017 en vertu de la Charte de la Ville de Montréal,
métropole du Québec (la «Charte»)1 en plus d’être encadré par plusieurs règlements municipaux2 .
La Plaza Hutchison n’est que l’une des nombreuses propriétés privées pour lesquelles la Ville se donne la possibilité d’exercer son droit en priorité sur tout autre acheteur potentiel. En effet, la Ville a ciblé près de 300 lots situés sur le territoire de l’agglomération montréalaise, incluant notamment Notre-Dame-de-Grâce, Plateau-Mont-Royal, Ville-Marie, le Sud-Ouest, Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce et Verdun, afin de pouvoir aménager des logements sociaux. Les propriétaires des immeubles visés recevront des avis indiquant que leurs immeubles font l’objet d’un tel droit, avis qui doit être publié dans le Registre foncier et être valide pour une période de 10 ans.
En conséquence, aucun des immeubles déterminés par la Ville ne peut être cédé sans d’abord lui être offert, et ce, aux mêmes conditions que celles prévues dans l’offre provenant d’un tiers. La Ville a alors 60 jours pour transmettre un avis d’exercice au propriétaire en lui signifiant qu’elle désire exercer son droit de préemption, indépendamment des délais prévus dans l’offre. Elle est tenue d’acquitter le prix d’achat dans les 60 jours suivant l’exercice de son option. La Ville doit également dédommager la personne
qui envisageait d’acquérir l’immeuble pour les dépenses raisonnables engagées dans le cadre des négociations.
Cette mise en œuvre du droit de préemption introduit des délais et de l’incertitude pour les parties aux transactions immobilières. Or, soulignons que ce nouveau droit n’oblige aucun propriétaire à se départir de son immeuble et que ses droits de propriété demeurent inchangés.
Somme toute, ce droit dont s’est dotée la Ville suscite de toute évidence beaucoup de questionnements sur le marché immobilier; en effet, son application et plusieurs situations ne semblent pas avoir été envisagées par la Charte ou les règlements municipaux. Il sera donc important de prendre en compte la situation de la propriété et d’adopter des mesures préventives au moment de la conclusion d’une transaction immobilière portant sur un immeuble soumis à ce droit de préemption.
1. RLRQ, c. C-11.4, articles 151.1 à 151.7 de l’annexe C. 2. Règlement déterminant les territoires des parcs sur lesquels le droit de préemption peut être exercé et sur lesquels des immeubles peuvent être ainsi acquis aux fins de parc régional (RCG 18-034); Règlement déterminant les secteurs de planification urbaine sur lesquels le droit de préemption peut être exercé et les fins pour lesquelles des immeubles peuvent y être ainsi acquis (18-066); Règlement déterminant le territoire sur lequel le droit de préemption peut être exercé et sur lequel des immeubles peuvent être ainsi acquis aux fins de logement social (RCG 20-012).
L’IMMOBILIER AU CŒUR D’UNE VILLE INCLUSIVE
PAR RENÉ VÉZINA, JOURNALISTE SPÉCIALISÉ EN ÉCONOMIE
Jean-Marc Fournier ne sera pas demeuré hors de la scène publique très longtemps.
près avoir laissé, il y a à peine deux ans, l’Assemblée nationale où il avait amorcé sa carrière de député de Châteauguay en 1994, il vient de reprendre du service, cette fois comme PDG de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU).A
UNE VISION TEINTÉE D’UN RICHE PARCOURS
Le moins qu’on puisse dire, c’est qu’il arrive à un moment particulier de l’histoire, au cœur d’une crise d’une ampleur inédite depuis près de 100 ans. Mais loin d’entrer en fonction la mine basse, il entrevoit déjà de meilleurs jours, à la manière du dicton qui veut qu’on puisse transformer les problèmes en opportunités.
«C’est le temps ou jamais de parler de partenaires au lieu d’adversaires», dit-il, en évoquant le rôle que le secteur de l’immobilier commercial peut jouer en milieu urbain, à commencer par celui de Montréal, alors que les promoteurs sont trop souvent perçus comme indifférents à la société dans laquelle ils baignent.
– Jean-Marc Fournier
ISTOCK PAR NICOLASMCCOMBER
Son parcours l’a aidé à saisir les enjeux à propos desquels il devra maintenant intervenir. Au fil de sa carrière politique, longue comme le bras, il a notamment été ministre des Affaires municipales au début des années 2000, l’un des huit ministères qu’il a dirigés tout au long de ses mandats, pour se retrouver ainsi au centre de bien des discussions sur le statut des municipalités.
C’est d’abord dans son milieu d’origine, à Châteauguay, qu’il s’est fait connaître dès le début des années 1980, en s’impliquant tant dans la radio communautaire que dans l’organisation des Jeux du Québec ou la chambre de commerce locale. Avocat de formation, la politique l’a rapidement attiré. Il a été élu une première fois à l’Assemblée nationale en 1994 comme député de Châteauguay pour le Parti libéral du Québec, puis comme député de Saint-Laurent en 2010. En tout, il aura été actif au pouvoir ou dans l’opposition jusqu’en 2018, avec une brève interruption de 2008 à 2010.
Il a aussi, entre autres, agi comme ministre du Revenu et leader parlementaire du gouvernement. Ses états de service dans les cercles gouvernementaux et sa grande expérience de gestionnaire de fonds publics devraient l’aider à faire valoir qu’un milieu commercial vigoureux contribue à alimenter les finances municipales. Si elles sont en bonne santé, elles peuvent ensuite servir à investir dans la mixité résidentielle, comme dans le logement abordable. Mais, en même temps, les pressions augmentent, les responsabilités des villes s’empilent, ce qui rend encore plus urgent de diversifier les sources de revenus, ne seraitce que pour éviter que leurs centres-villes finissent par être abandonnés alors qu’on évoque un inexorable exode vers les banlieues.
«Je sais bien que le monde municipal souhaite ne plus dépendre à ce point de l’impôt foncier. Le ralentissement causé par la pandémie rend la réflexion encore plus cruciale», constate M. Fournier.
UN OPTIMISME RÉALISTE
Le risque est évident. Les citoyens vont exhorter les villes à ne pas réduire leurs services. Mais les revenus, eux, ne suivront pas. Les acteurs commerciaux sont déjà lourdement imposés. On ne peut pas leur en demander plus, d’autant qu’ils sont de moins en moins nombreux parce que plusieurs sont tombés au combat. S’il fallait qu’on alourdisse leurs factures… Le débat est ouvert, mais Jean-Marc Fournier se refuse à croire à la désertion des centres-villes. «Je ne suis pas du genre défaitiste, affirme-t-il, même si des analyses prédisent leur déclin. Oui, il y a, et il y aura un essor du télétravail. Mais l’importance des interrelations va demeurer, avec les besoins de rencontres et d’échanges, qui obligent les gens à fréquenter des espaces communs. On peut toujours réglementer l’usage des bars à karaoké. Mais ce n’est pas demain que la ligne orange du métro de Montréal sera désertée. La vie va continuer.»
Il va évidemment prendre le temps d’atterrir dans son nouveau poste avant de préciser son programme et ses stratégies. Mais déjà, il se fixe un objectif pour Montréal: contribuer à son développement comme ville inclusive, au-delà des sérieux ennuis que lui cause le contexte actuel.
Jean-Marc Fournier arrive à la tête de l’IDU après la démission de son prédécesseur, André Boisclair, lui-même longtemps actif en politique. Mais il n’y voit pas de lien politique, dans le sens de politique partisane, même si l’on peut imaginer que les nombreuses relations qu’il a su nouer tout au long de sa carrière pourront se révéler utiles.
«Dans le cas de l’Institut, on parle d’interaction avec les politiques publiques. Ce qui importe, c’est l’organisation de la ville, l’habitation, les espaces commerciaux, tout ce qui constitue le milieu urbain dans lequel l’immobilier joue un rôle central. L’idée, et j’entends la défendre, est qu’il nous faut travailler ensemble pour en arriver à une ville plus juste.»
Pour lui, Montréal doit absolument miser sur la vigueur de son milieu immobilier, et il compte s’y employer, d’autant que la COVID-19 impose une réflexion en profondeur. Il importe pour l’instant de parer au plus pressant, de limiter les dégâts, mais il faudra bien un jour regarder vers l’avant. «Et il faut éviter de se tirer dans le pied en diabolisant le secteur privé. Il y a de la place pour tout le monde.»
Il devra notamment composer avec la vision de l’administration municipale actuelle qui tient à intégrer un quota de logements sociaux dans les projets immobiliers à venir, au nom de la mixité. Dans ces conditions, la question de la rentabilité de ces projets devient centrale. Et la pandémie vient brouiller davantage les cartes. À peine entré en fonction, Jean-Marc Fournier demeure prudent: «Personne n’est contre l’idée. Mais ce doit être praticable, il faut concilier les contraintes et les coûts additionnels avec cet objectif louable d’une ville ouverte à tout le monde.»
De toute évidence, ce sera pour lui un principe directeur: soutenir la viabilité du milieu immobilier de manière à ce qu’il puisse participer pleinement à l’évolution de la ville. La pandémie impose de nouveaux défis, mais elle finira bien par passer. Il faut déjà imaginer la suite en matière de développement urbain.
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