agenzia del Territorio
direzione centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi direttore Gianni Guerrieri
RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 Il settore residenziale
a cura dell’ufficio
studi
dc_omise@agenziaterritorio.it
caterina andreussi (responsabile) stefano cenciarelli erika ghiraldo alessandra storniolo alessandro tinelli gregorio venditti (collaboratori) con la collaborazione di maurizio festa ufficio gestione banca dati (responsabile)
RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
Introduzione
1
Le compravendite
3
i volumi
3
le dimensioni
10
le quotazioni
14
stima del fatturato
18
I mutui ipotecari
21
i volumi
21
le dimensioni
26
i capitali erogati
29
tasso medio e durata
35
Le principali cittĂ
38
le compravendite
38
i mutui ipotecari
44
Le pertinenze
48
Appendice: Fonti e criteri metodologici
49
Indice delle figure
51
Indice delle tabelle
51
RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
Introduzione Il Rapporto immobiliare 2009, giunto alla nona edizione, si presenta profondamente rinnovato sia nei contenuti, sia nella impostazione grafica. I cambiamenti si sono resi necessari per fornire un’analisi completa dei dati provenienti dagli archivi dell’Agenzia del Territorio e dei diversi fenomeni che interessano il mercato immobiliare. Negli ultimi anni, infatti, sono stati via via prodotti nuovi studi e nuove elaborazioni statistiche che sono andati ad aggiungersi allo ‘storico’ rapporto sui volumi di compravendita. In particolare si è completata l’analisi del settore residenziale con i «Rapporti sui mutui ipotecari per l’acquisto di abitazioni» (dati estratti dalle note di iscrizione ipotecarie). Inoltre, i dati relativi alle quotazioni immobiliari provenienti dalla banca dati OMI sono stati utilizzati sia per verificare l’andamento nel tempo delle stesse, sia per effettuare stime di larga massima sul patrimonio immobiliare. Le innovazioni informatiche introdotte con la collaborazione di Sogei, partner tecnologico dell’Agenzia, hanno permesso, inoltre, una maggiore tempestività nella disponibilità dei dati e nella loro correttezza, permettendo di poter effettuare analisi congiunte dei diversi aspetti che interessano il settore immobiliare. La scelta di restyling più importante, connessa alla maggior produzione di dati ed informazioni, è quella relativa allo sdoppiamento del Rapporto Immobiliare mediante la redazione di due specifici Rapporti dedicati, rispettivamente, al settore residenziale e ai settori non residenziali (commerciale, terziario e produttivo). In tal modo, si ottiene un quadro consuntivo più completo relativamente ai diversi fenomeni del mercato immobiliare nei singoli settori. Questa scelta ha consentito di operare, per i due rapporti, un format diverso. Il presente Rapporto Immobiliare, dedicato al Settore residenziale, ai fini di una sua più agevole consultazione è stato infatti suddiviso in una parte generale, con approfondimenti per macro-aree geografiche (Nord-Ovest, Nord-Est, Centro, Sud ed Isole), ed in un allegato (in Compact Disc) di 14 monografie, ognuna dedicata ad una o due regioni, con approfondimenti a livello di singola provincia e capoluogo. Il Rapporto Immobiliare, dedicato invece agli altri settori, non presenta questa articolazione, ma la suddivisione è per singolo settore. Al riguardo, comunque, la scelta più importante è quella di realizzare detto rapporto in collaborazione con ASSILEA (Associazione italiana leasing), Associazione con la quale l’Agenzia del Territorio ha stipulato nel 2007 un rapporto di collaborazione, proprio per alimentare il flusso di informazioni sui prezzi di compravendita relativa ai settori terziario, commerciale e produttivo e per esaminare congiuntamente l’andamento del mercato, posto che le società di leasing immobiliare sono attive e presenti in modo significativo sul mercato immobiliare dei settori in questione. Relativamente al Rapporto Immobiliare 2009 – settore residenziale, relativo al consuntivo dell’anno 2008, gli argomenti trattati sia nella parte generale, sia nell’allegato per ogni singolo rapporto regionale, sono suddivisi in due capitoli. Il primo capitolo è dedicato all’analisi delle compravendite, con trattazione dei volumi del mercato, delle dimensioni e delle superfici delle abitazioni compravendute, delle quotazioni di mercato ed con una stima di larga massima del fatturato. Il secondo capitolo è riservato ai mutui ipotecari, con indicazioni sul numero di compravendite di abitazioni (e le loro dimensioni) effettuate con l’ausilio del mutuo ipotecario, il capitale erogato, la durata ed i tassi d’interesse iniziali praticati. Solo in questa parte generale, sono invece presenti ulteriori due capitoli. Il terzo capitolo è dedicato all’approfondimento dei diversi temi trattati nei capitoli precedenti, ma con riferimento alle principali città e alle relative province. Il quarto capitolo, invece, si sofferma sugli andamenti relativi alle unità immobiliari classificate, con qualche approssimazione, “pertinenze “ del settore residenziale. Lo sforzo è stato quello di fornire un quadro d'insieme chiaro e di immediata lettura, piuttosto sintetico nel testo, teso ad evidenziare utilizzando tabelle e grafici, gli andamenti temporali e le differenze per aree territoriali relativi agli aspetti che concorrono all’analisi del mercato immobiliare residenziale, per quanto osservabili mediante le informazioni disponibili nelle banche dati dell’Agenzia.
1
RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
La speranza è quella di aver conseguito l’obiettivo e che dunque i fruitori del Rapporto Immobiliare 2009 possano utilizzare al meglio le statistiche qui raccolte. Ovviamente senza alcun riferimento alle considerazioni espresse da L. Carrol: «Se vuoi ispirare fiducia, dai molti dati statistici. Non importa che siano esatti, neppure che siano comprensibili. Basta che siano in quantità sufficiente.» [Lewis Carrol, tratto da Darrell Huff, Come mentire con le statistiche, pag. 180]
2
RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
Le compravendite i volumi La Figura 1 mostra l’andamento dei volumi di compravendite del settore residenziale a partire dal 1985. Si nota chiaramente il lungo ed intenso ciclo positivo di crescita del mercato nel decennio 19962006, anno in cui le compravendite (NTN) hanno raggiunto il massimo storico di 845.051 NTN con un incremento del 75% circa rispetto al ’96. L’inversione di tendenza inizia a partire dal 2007, con un primo calo di oltre il 4%. La contrazione del mercato residenziale si è poi accentuata nel 2008, quando si sono registrate 686.587 NTN1, con una riduzione media del 15% circa rispetto al 2007. Osservando l’andamento per macro aree geografiche, si nota che è l’area del Nord-Est, quella in cui si registra la diminuzione maggiore, -17,3%, mentre il calo risulta più contenuto nel Sud ed Isole (-11,6% circa). Si conferma, inoltre, che la contrazione del mercato residenziale risulta particolarmente accentuata nei comuni non capoluogo, dopo un lungo periodo in cui si era assistito, invece, ad una crescita rilevante del settore proprio nei comuni minori. Infatti, mentre il mercato delle città capoluogo di provincia diminuisce del 13,8% mediamente (-15,1% per le città del Nord-Est), nei comuni minori la contrazione del mercato sfiora il 15,7%, con punte maggiori nel Centro (-18,3%) ed anche nel NordEst (-18,1% circa) e punte inferiori alla media per le Isole (-11,3%). Figura 1: andamento del NTN (migliaia)1985-20082
900
845 804 833 762763
809
690681
700
687
642
600
578
494 464 464
500
519 476
503
504 497 483
1994
558
1993
NTN residenziali (migliaia)
800
467
525
430
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
400
L’andamento dell’indicatore dell’intensità del mercato, IMI, segue il calo verificatosi per le compravendite, evidenziando un diminuzione generalizzata, pari a -0,43 punti percentuali rispetto al 2007, che risulta più importante per il Nord-Est (sia per i capoluoghi sia per i comuni non capoluogo di questa macro-area) e generalmente maggiore per i comuni non capoluogo, in analogia con il maggior calo di NTN.
1 Compravendite al netto delle compravendite riconducibili alle ‘cartolarizzazioni dello Stato’, tramite la società SCIP spa. Nel 2008 tali compravendite sono state in totale 8.835. 2 Si rammenta che per il periodo 1985-2000 si tratta di nostre elaborazioni su dati del Ministero dell’Interno.
3
RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
L’IMI più elevato del 2008 risulta nel Nord-Ovest, 2,48%, e leggermente inferiore per il Nord-Est, 2,46% mentre il più basso si trova nel Sud, 1,66% mediamente, evidenziando la maggior mobilità del mercato nelle regioni del Nord, nonostante il sensibile calo di compravendite registrato proprio in queste regioni. Per quanto concerne la distribuzione delle compravendite, in termini di unità abitative oggetto di scambio, si rileva che la maggior parte del NTN si concentra nelle regioni del Nord-Ovest (32,9%), mentre la quota minore si ha nelle Isole (10% circa). Limitatamente ai soli capoluoghi di provincia le quote di NTN divengono più rilevanti nelle regioni del Centro, dove si avverte essenzialmente la presenza di Roma, a scapito delle regioni del Nord. Osservando, infine, l’andamento degli indici del NTN a partire dal 2004, risulta evidente per tutte le macro aree, la crescita del volume di compravendite per i comuni non capoluogo fino al 2006, per il Centro anche nel 2007, mentre il mercato dei capoluoghi aveva già subito una frenata a partire dal 2005, tranne che per i capoluoghi del Nord-Est dove il calo si ha dal 2006. Se si osserva l’andamento del mercato per classi demografiche di comuni, si nota che è la classe di comuni con numero di abitanti compreso tra 5.000 e 25.000 (comuni medio-piccoli) quella che nel 2008 mostra il calo superiore, -16,5%, mentre tutte le altre classi si attestano su una diminuzione simile, compresa tra -14,2% e -14,5%. In questa classe di comuni, si concentra, peraltro la quota maggiore di compravendite, il 35,3% circa e tali comuni sono collocati per la metà circa nelle regioni del Nord. Questa classe di comuni presenta, inoltre, anche l’IMI più elevato, pari a 2,27%, nonostante abbia subito anche il calo maggiore, -0,49 punti percentuali. Il valore di IMI più basso, 1,87%, si riscontra per la classe dei comuni minori, con meno di 5.000 abitanti, classe in cui ricadono molti comuni montani ed in calo demografico. L’andamento degli indici del NTN per classi di comuni dal 2004, evidenzia quanto già rilevato precedentemente, con le compravendite in aumento fino al 2006 per le 3 classi di comuni più piccoli, con numero di abitanti inferiore a 50.000, mentre la classe delle città maggiori, più di 250.000 abitanti, risultano in calo già a partire dal 2005, e la classe intermedia, 50.000-250.000 abitanti, risulta stazionaria nel 2006. Evidente la decisa decrescita per tutte le classi di comuni nel 2008. Tabella 1: NTN ed IMI 2008 per area geografica – Capoluoghi e non Capoluoghi- e variazioni 2007-08 Area
NTN 2008
var.% NTN 2007/08
Quota NTN per Area
IMI 2008
Differenza IMI 2007/08
Nord-Ovest Nord-Est Centro Sud Isole Italia
225.629 130.675 139.695 122.761 67.827 686.587
-16,0% -17,3% -16,4% -11,6% -11,7% -15,1%
32,9% 19,0% 20,3% 17,9% 9,9% 100%
2,48% 2,46% 2,27% 1,66% 1,75% 2,16%
-0,52% -0,57% -0,50% -0,25% -0,27% -0,43%
Capoluoghi
NTN 2008
var.% NTN 2007/08
Quota NTN per Area
IMI 2008
Differenza IMI 2007/08
Nord-Ovest Nord-Est Centro Sud Isole Italia
57.505 35.664 55.675 26.865 20.416 196.124
-14,9% -15,1% -13,5% -11,2% -12,6% -13,8%
29,3% 18,2% 28,4% 13,7% 10,4% 100%
2,38% 2,41% 2,27% 1,85% 1,98% 2,22%
-0,44% -0,46% -0,39% -0,25% -0,29% -0,38%
NTN 2008
var.% NTN 2007/08
Quota NTN per Area
IMI 2008
Differenza IMI 2007/08
168.123 95.011 84.021 95.896 47.411 490.463
-16,3% -18,1% -18,3% -11,7% -11,3% -15,7%
34,3% 19,4% 17,1% 19,6% 9,7% 100%
2,52% 2,48% 2,27% 1,62% 1,67% 2,14%
-0,56% -0,62% -0,58% -0,25% -0,26% -0,46%
Non Capoluoghi Nord-Ovest Nord-Est Centro Sud Isole Italia
4
RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
Figura 2: distribuzione NTN 2008 per area geografica e Capoluoghi e non Capoluoghi e per classi di comuni
NTN Capoluoghi
NTN non capoluoghi Nord Ovest 29,3%
Nord Ovest 34,3% Isole 9,7%
Isole 10,4%
Nord Est 18,2%
Sud 13,7%
Sud 19,6%
Nord Est 19,4%
Centro 28,4%
Centro 17,1%
NTN Italia Nord Ovest 32,9% Isole 9,9%
Sud 17,9%
Nord Est 19,0% Centro 20,3%
NTN per classi di comuni > 250.000 15,2% 50.000-250.000 18,1%
< 5.000 18,5%
25.000-50.000 12,9% 5.000-25.000 35,3%
5
RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
Figura 3: n째 indice NTN capoluoghi e non capoluoghi per area geografica 115
115 109,9
107,2
103,6 101,5
indice NTN
100
105,1
106,2
104,0
105
100,6
95 93,0
97,1
95
85,4
85,4
Non Capoluoghi 77,2
75
2004
2005
88,6
Capoluoghi 80,2
Non Capoluoghi 2006
2007
2004
2008
115
2005
2006
2007
104,5
104,8
2008
115
105,8
102,9 100
102,4
105,3 103,8
102,9
105
94,3
Capoluoghi
2006
2007
83,8
Capoluoghi
81,3
Non Capoluoghi
75 2005
85,6
Centro
80,1
Non Capoluoghi
100,3 99,9
93,9
85
83,1
102,6
95
84,3
Nord-Est
2004
103,0
100,0
95
85
102,6 103,7
100,5 indice NTN
103,1
105
indice NTN
97,7
Nord-Ovest
85
75
75
2008
2004
2005
2006
2007
2008
115
115
107,3
105,8 103,7
105
103,7
104,6
106,4
105
102,1
100,6
99,6
95 90,2 91,5
Sud
85
indice NTN
100
108,6
106,4 101,6
104,4
103,7 indice NTN
101,6
90,7
Capoluoghi
101,5
100
100,2 97,1
95
90,1
88,5
88,1
Isole
85
84,9
Capoluoghi
Capoluoghi 81,3
Non Capoluoghi
Non Capoluoghi 75
75 2004
6
105,9
103,6
87,7
Italia
85
106,4
100
100,2
indice NTN
104,6
105
2005
2006
2007
2008
2004
2005
2006
2007
2008
RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
Figura 4: IMI 2004-08 per aree geografiche e capoluoghi e non capoluoghi 3,5%
3,5%
3,30% 3,14%
3,21%
3,16%
2,92%
2,91%
2,80%
2,75%
3,0%
2,85%
2,78% 2,76%
2,68% 2,5%
2,60%
2,59%
2,82% 2,52%
2,5%
2,59%
2,57%
3,08%
3,00%
3,07%
3,07%
IMI
IMI
3,0%
3,23%
3,06%
3,19%
2,48% 2,38%
2,22%
2,16% 2,14%
2,0%
Italia
2,0%
Nord-Ovest Capoluoghi
Capoluoghi
Non Capoluoghi
Non Capoluoghi 1,5%
1,5% 2004
2005
2006
2007
2004
2008
3,5%
2005
2006
2007
2008
3,5%
3,32%
3,31%
3,30%
3,28%
3,24%
3,21%
3,29% 3,22%
3,11%
3,04%
3,06%
3,0%
3,0%
2,96% 2,97%
3,01%
3,05%
2,99%
2,71% IMI
IMI
2,87% 2,48%
2,5%
2,46%
2,95% 2,92%
2,89%
2,85% 2,77%
2,65%
2,5%
2,27% 2,27%
2,41%
2,27% 2,0%
2,0%
Nord-Est
Centro
Capoluoghi
Capoluoghi Non Capoluoghi
Non Capoluoghi 1,5%
1,5%
2004
2005
2006
2007
2008
2004
2006
2007
2008
3,5%
3,5%
Sud
Isole
Capoluoghi
Capoluoghi
Non Capoluoghi
Non Capoluoghi
IMI
3,0%
IMI
3,0%
2,5%
2,5% 2,50%
2,36%
2,0%
2005
2,02% 1,93%
2,43%
2,41%
2,34%
2,07%
2,06% 1,99%
1,89%
2,41%
2,23% 2,12% 2,10%
2,0% 2,01%
1,91% 1,87%
2,20% 2,12%
2,02%
2,27%
2,02% 1,93%
1,66% 1,62%
1,5% 2004
2005
2006
2007
2008
1,98%
1,75%
1,85%
1,67% 1,5% 2004
2005
2006
2007
2008
7
RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
Tabella 2: NTN ed IMI 2008 per classi demografiche dei comuni e variazioni 2007/08 Classi demografiche NTN var.% NTN Quota NTN per di comuni 2008 2007/08 Classe < 5.000 127.141 -14,2% 18,5% 5.000-25.000 242.295 -16,5% 35,3% 25.000-50.000 88.358 -14,5% 12,9% 50.000-250.000 124.511 -14,4% 18,1% > 250.000 104.281 -14,2% 15,2% Totale 686.587 -15,1% 100% Figura 5: indice NTN per classi demografiche di comuni 110
108,6 105,8
103,7
indice NTN
100
102,7
100
107,8
105,1 104,3
102,9
106,3 104,7
100,3
99,1
100,6 98,4
97,2 91,2
90 89,3
80
87,5
85,4 84,7
< 5.000 5.000-25.000 25.000-50.000 50.000-250.000 > 250.000 Totale
83,4
77,8
70 2004
2005
2006
2007
2008
Figura 6: andamento IMI per classi di comuni 3,2%
2,96% 2,85% 2,79% 2,77% 2,7%
2,95% 2,95% 2,83%
2,80%
2,92% 2,84%
2,78%
2,76%
2,74%
IMI
2,58%
2,27% 2,2%
1,7%
2,27%
2,32% 2,23%
< 5.000 5.000-25.000 25.000-50.000 50.000-250.000 > 250.000 Totale 2004
8
2,31%
2005
2,25% 2,20%
2,16%
1,87%
2006
2007
2008
IMI 2008 1,87% 2,27% 2,20% 2,25% 2,20% 2,16%
Differenza IMI 2007/08 -0,36% -0,49% -0,39% -0,34% -0,36% -0,43%
RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
Figura 7: mappa distribuzione NTN 2008 per comune
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RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
Le compravendite le dimensioni I dati sulle dimensioni e sulle superfici delle abitazioni oggetto di compravendita sono disponibili a partire dal 20073. La suddivisione delle abitazioni nelle cinque classi dimensionali previste avviene sulla base del numero di vani catastali, mentre la superficie4 è stimata in base al vano medio comunale, calcolato per ogni categoria catastale di abitazione. Nel 2008 si sono vendute abitazione per un totale di 71 milioni circa di mq, per una superficie media per unità abitativa pari a 104 mq circa. Se la superficie complessiva è diminuita del 14,3% rispetto al 2007, le unità abitative vendute sono risultate mediamente leggermente più grandi (+1 mq medio di superficie), soprattutto nel Nord Ovest (+3,4 mq mediamente). Le abitazioni compravendute risultano mediamente più piccole nei capoluoghi (95,7 mq), rispetto ai 104 mq medi dei comuni non capoluogo. In particolare, le differenze più apprezzabili si riscontrano nel Nord-Ovest, dove si registrano, al contempo, superfici inferiori per le abitazioni dei capoluoghi (87,4 mq medi), e più elevate per i comuni non capoluoghi (112,9 mq). Nel Sud e nelle Isole, invece, non si riscontrano significative differenze di superficie media tra capoluoghi e non. Relativamente alla distinzione per classi demografiche di comuni, si nota che le abitazioni risultano mediamente più grandi per la classe 5.000-25.000 abitanti, con 112,3 mq di media, e più piccole per le città più grandi, con più di 250.000 abitanti, con 89,7 mq medi. Osservando la distribuzione delle compravendite per classi dimensionali delle abitazioni (monolocali, piccola, medio-piccola, media, grande), si nota che le tipologie maggiormente richieste sono la ‘media’ e la ‘piccola’, che sono anche quelle con il calo maggiore rispetto al 2007,-15,7% e -15,4% rispettivamente. Si notano, inoltre, alcune differenze tra capoluoghi e non e tra Nord-Centro e Sud-Isole. Infatti, nel Sud e soprattutto nelle Isole si nota una maggior richiesta di abitazioni ‘monolocali’, mentre risulta ridotta, rispetto alle altre macro-aree, la quota di abitazioni ‘piccole’ in particolare per i comuni non capoluogo. Nel Nord, invece, ed in particolare nel Nord-Est, si preferisce acquistare abitazioni di dimensioni più ridotte nei capoluoghi, mentre nei comuni minori si trova una quota maggiore di abitazioni ‘grandi’.
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Si sta procedendo all’aggiornamento dei dati anche per gli anni precedenti a partire dal 2000, per creare una serie storica più lunga. 4 La superficie delle abitazioni è calcolata con i criteri del Dpr 138/98.
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RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
Tabella 3: superficie totale e per unitĂ (stima) delle compravendite 2008 per area geografica e variazioni 2007/08 Quota superficie superficie differenza sup. superficie 2008 media var% media 07-08 Area per area mq mq 07-08 superficie mq Nord Ovest Nord Est Centro Sud Isole Italia
24.007.172 13.409.627 13.960.215 12.860.140 6.921.473 71.158.627
106,4 102,6 101,0 104,8 102,3 103,9
Capoluoghi Nord Ovest Nord Est Centro Sud Isole Italia
superficie 2008 mq 5.023.348 3.503.994 5.348.625 2.815.811 2.073.220 18.764.999
superficie media mq 87,4 98,3 96,1 104,8 101,6 95,7
Non Capoluoghi Nord Ovest Nord Est Centro Sud Isole Italia
superficie 2008 mq 18.983.824 9.905.633 8.611.589 10.044.329 4.848.253 52.393.628
superficie media mq 112,9 104,3 104,4 104,8 102,6 104,2
33,7% 18,8% 19,6% 18,1% 9,7% 100% Quota superficie per area 26,8% 18,7% 28,5% 15,0% 11,0% 100% Quota superficie per area 36,2% 18,9% 16,4% 19,2% 9,3% 100%
-13,1% -16,6% -17,1% -11,8% -12,6% -14,3% var% 07-08 superficie -14,7% -15,0% -15,0% -11,4% -13,1% -14,2% var% 07-08 superficie -12,7% -17,2% -18,3% -11,9% -12,3% -14,4%
3,4 0,8 - 1,0 - 0,3 - 0,9 1,0 differenza sup. media 07-08 mq 0,3 0,4 -1,6 -0,3 -0,5 -0,3 differenza sup. media 07-08 mq 4,6 1,0 - 0,4 - 0,4 -1,1 1,5
Tabella 4: superfici abitazione (stima) per classi demografiche di comuni
Classi di comuni
superficie 2008 mq
superficie media mq
Quota superficie per classe
var% 07-08 superficie
differenza sup. media 07-08 mq
< 5.000 5.000-25.000 25.000-50.000 50.000-250.000 > 250.000 Totale
13.457.727 27.252.231 8.710.633 12.519.957 9.218.079 71.158.627
105,8 112,5 98,6 100,7 89,7 103,9
18,9% 38,3% 12,2% 17,6% 13,0% 100%
-14,4% -14,0% -14,6% -14,7% -14,3% -14,3%
-0,1 3,2 -0,1 -0,3 -0,1 1,0
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RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
Tabella 5: NTN 08 per dimensione delle abitazioni per area geografica -Capoluogo e non - + var% 07/08 Medio Area Monolocali Piccola piccola Media Grande nd Totale Nord Ovest 21.385 69.179 44.821 60.568 19.846 9.828 225.629 Nord Est 8.175 34.721 24.992 37.511 14.281 10.994 130.675 Centro 12.167 35.877 25.957 36.028 12.037 17.629 139.695 Sud 19.470 25.372 21.004 34.968 9.933 12.014 122.761 Isole 9.886 14.263 10.639 18.919 5.918 8.202 67.827 Italia 71.084 179.412 127.413 187.994 62.016 58.667 686.587 Medio Capoluoghi Monolocali Piccola piccola Media Grande nd Totale Nord Ovest 6.877 19.220 11.778 14.139 4.015 1.476 57.505 Nord Est 2.805 9.196 7.025 11.312 3.162 2.163 35.664 Centro 4.938 15.412 10.466 14.806 4.429 5.623 55.675 Sud 3.346 5.495 5.104 8.859 2.610 1.451 26.865 Isole 2.518 3.922 3.198 6.766 1.965 2.046 20.416 Italia 20.485 53.245 37.572 55.882 16.181 12.760 196.124 Non Medio Capoluoghi Monolocali Piccola piccola Media Grande nd Totale Nord Ovest 14.508 49.959 33.043 46.429 15.832 8.352 168.123 Nord Est 5.370 25.526 17.967 26.199 11.119 8.831 95.011 Centro 7.228 20.465 15.491 21.222 7.609 12.006 84.021 Sud 16.125 19.877 15.899 26.108 7.323 10.563 95.896 Isole 7.368 10.341 7.441 12.153 3.953 6.156 47.411 Italia 50.599 126.168 89.841 132.112 45.835 45.908 490.463 Var% Medio 07/08 Monolocali Piccola piccola Media Grande nd Totale Nord Ovest -16,9% -16,4% -16,0% -16,0% -13,6% -14,6% -16,0% Nord Est -22,0% -19,7% -17,3% -15,7% -13,1% -15,9% -17,3% Centro -13,8% -15,1% -16,0% -17,3% -21,6% -15,9% -16,4% Sud -12,6% -9,3% -11,4% -14,4% -13,9% -3,6% -11,6% Isole -9,0% -9,6% -13,0% -14,4% -12,6% -9,7% -11,7% Italia -14,9% -15,4% -15,3% -15,7% -15,1% -12,6% -15,1% Medio Capoluoghi Monolocali Piccola piccola Media Grande nd Totale Nord Ovest -16,0% -16,8% -13,4% -14,0% -11,5% -15,0% -14,9% Nord Est -21,5% -16,9% -16,3% -13,0% -17,8% -4,9% -15,4% Centro -13,1% -12,3% -14,5% -16,1% -20,1% -1,8% -13,6% Sud -11,8% -8,8% -9,6% -11,4% -15,9% -13,7% -11,2% Isole -10,3% -10,3% -17,0% -16,4% -7,4% -3,6% -12,6% Italia -14,8% -14,3% -14,1% -14,3% -15,5% -5,8% -13,9% Non Medio Capoluoghi Monolocali Piccola piccola Media Grande nd Totale Nord Ovest -17,4% -16,3% -16,9% -16,5% -14,1% -14,6% -16,3% Nord Est -22,2% -20,7% -17,7% -16,8% -11,7% -18,2% -18,0% Centro -14,2% -17,1% -16,9% -18,0% -22,4% -21,2% -18,2% Sud -12,7% -9,4% -11,9% -15,4% -13,1% -2,0% -11,7% Isole -8,6% -9,3% -11,2% -13,3% -15,0% -11,5% -11,3% Italia -14,9% -15,8% -15,8% -16,3% -15,0% -14,3% -15,6%
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RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
Figura 8: quote NTN 2008 per dimensione delle abitazioni per aree geografiche e Capoluoghi e non Monolocali
Piccola
Medio piccola
Media
Monolocali
Grande
%
Piccola
%
8,8%
9,0%
Media
7,2%
8,8%
10,3%
%
Medio piccola
Grande 9,9%
%
%
30,5%
27,4%
% %
%
%
20,5%
18,6%
%
20,2%
%
25,2%
26,8%
29,7%
%
29,1%
21,0% 19,9%
%
20,7%
%
%
29,0%
26,1%
28,4%
%
%
34,3%
30,7%
31,3%
%
%
10,4%
11,2%
11,4%
%
Italia
Capoluoghi
Non Capoluoghi
%
%
Monolocali
Piccola
Medio piccola
Media
12,9%
90% 80%
30,4%
21,0%
19,1%
20,8%
10,6%
25,8%
29,6%
29,5%
18,6%
20,9%
25,7%
30,8%
28,4%
8,7%
9,9%
10,0%
70%
50%
27,4%
6,3%
8,4%
6,2%
Nord Est
Capoluoghi
Non Capoluoghi
Monolocali
29,6%
Piccola
Medio piccola
20% 10%
Media
0%
Centro Monolocali
Grande
8,1%
10,3%
8,6%
Capoluoghi Medio piccola
Non Capoluoghi Media Grande
8,7%
10,7%
9,6%
90%
90%
80%
80%
28,5% 70%
34,9%
30,6%
27,9% 70%
29,5% 36,8%
60%
60%
18,6%
17,1%
50%
17,4%
40%
40%
23,3%
20,7% 21,6%
13,2%
21,0%
25,1% 21,4%
20%
20%
15,9%
30%
18,0%
15,7%
20,1%
10%
Piccola
100%
100%
30%
21,5%
30%
26,6%
10%
50%
8,8%
40%
30%
0%
8,6%
60%
40%
20%
Non Capoluoghi Media Grande
90% 80%
33,8%
28,7%
60% 50%
Capoluoghi Piccola Medio piccola
9,1%
100%
9,4%
10,9%
70%
Nord Ovest Monolocali
Grande
100%
12,3%
9,5%
18,9%
10%
14,6%
13,7%
Isole
Capoluoghi
17,9%
0%
0%
Sud
Capoluoghi
Non Capoluoghi
Non Capoluoghi
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RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
Le compravendite le quotazioni Le quotazioni del settore residenziale, tratte dalla banca dati OMI5, su cui si basano i grafici e le tabelle seguenti, fanno riferimento al valore medio annuo comunale6, calcolato come media aritmetica delle quotazioni del I e del II semestre di ogni anno a partire dal 2004.7. Le quotazioni medie annuali sono ancora in leggera crescita nel 2008: + 2,9% rispetto al 2007. Si tratta di una crescita mediamente inferiore al tasso di inflazione dei prezzi al consumo (+3,3% nel 2008). La crescita dei prezzi delle abitazioni è leggermente inferiore per i capoluoghi (+2,3%) ed invece lievemente più sostenuta nei comuni non capoluogo, (3,3%). Si assiste comunque ad un rallentamento della crescita dei prezzi che risulta evidente nel secondo semestre 2008, allorché si è registrata una prevalente stazionarietà delle quotazioni ed in alcuni casi anche una loro lieve riduzione. Il rallentamento della corsa dei prezzi delle abitazioni, si nota particolarmente per le città più grandi, dove la crescita dei valori di mercato delle abitazioni era risultata particolarmente sensibile nel biennio 2006-2007, trainando al rialzo i prezzi anche dei comuni delle rispettive province. Osservando l’andamento degli indici delle quotazioni per macro area (fatti pari a 100 i prezzi medi 2004), si nota la forte crescita delle quotazioni nei Capoluoghi delle Isole: +40% negli ultimi quattro anni. I prezzi delle abitazioni nei Capoluoghi del Nord Est sono cresciuti di meno (18,5%), nel periodo 2004-08, e risultano stazionari nel 2008. Queste osservazioni vanno ponderate comunque con il differenziale dei prezzi medi esistente tra le diverse aree, dove il Centro (dato il peso di Roma) e il Nord-Ovest risultano con prezzi medi di gran lunga più elevati a quelle delle altre zone del paese. Sui differenziali dei prezzi medi è utile osservare la figura 10, che raffigura immediatamente quanto sopra indicato e consente di avere una idea della gerarchia dei valori patrimoniali sul territorio.
5 La banca dati delle quotazioni fornisce per tutti i comuni italiani (8.096), a loro volta suddivisi in circa 31.000 zone omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di locazione sia delle tipologie residenziali, aggregate in quattro categorie (abitazioni signorili, civili, economiche, ville e villini), sia delle principali tipologie di fabbricati: uffici, negozi, laboratori, capannoni, magazzini, box e posti auto. L’aggiornamento delle quotazioni avviene con cadenza semestrale. 6 La quotazione in €/mq a livello comunale è calcolata come media dei valori centrali degli intervalli di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI appartenente al comune, mentre quando si esaminano raggruppamenti territoriali (provincia, Nord, Centro, Sud, Italia) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni comune, rispetto allo stock totale dell’aggregazione considerata. Si rammenta che anche per l’andamento delle quotazioni sono escluse le province di Trento, Bolzano, Trieste e Gorizia. 7 Si è provveduto ad aggiornare i dati già pubblicati nei precedenti Rapporti Immobiliari utilizzando gli stessi criteri per la definizione della quotazione di riferimento comunale e dell’indice di variazione
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RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
Tabella 6: quotazione media 2008 per area geografica e capoluoghi e non capoluoghi e variazione 07/08 Quotazione var.% Differenziale media quotazione quotazione 2008 2007/08 per Area Area Nord-Ovest 1.737 2,3% 1,10 Nord-Est 1.566 1,1% 0,99 Centro 2.178 3,0% 1,38 Sud 1.187 4,8% 0,75 Isole 1.032 5,1% 0,65 Italia 1.580 2,9% 1,00 Quotazione var.% Differenziale media quotazione quotazione 2008 2007/08 per Area Capoluoghi Nord-Ovest Nord-Est Centro Sud Isole Italia
Non Capoluoghi Nord-Ovest Nord-Est Centro Sud Isole Italia
2.409 2.167 2.921 1.748 1.410 2.285 Quotazione media 2008
2,3% 0,0% 2,7% 3,3% 4,7% 2,3% var.% quotazione 2007/08
1,05 0,95 1,28 0,77 0,62 1,00 Differenziale quotazione per Area
1.494 1.335 1.694 1.049 897 1.311
2,3% 1,8% 3,5% 5,4% 5,3% 3,3%
1,14 1,02 1,29 0,80 0,68 1,00
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RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
Figura 9: indice delle quotazioni OMI per macro area e capoluoghi e non capoluoghi ITALIA
Nord-Ovest 128,4
capoluoghi non capoluoghi
127,3
125,4
123,6
capoluoghi non capoluoghi
126,6 121,3
122,5
118,2
118,6
120,0
117,3
116,4
116,5
112,8
115,3
119,3
112,4 112,1
107,9
106,9
107,4
106,4
107,1
106,1
100,0
100,0
2004
2005
2006
2007
2008
2004
2005
2006
2007
2008
135,6
Nord-Est
Centro
capoluoghi
capoluoghi
non capoluoghi
131,5
non capoluoghi
118,5 114,2
110,9 107,2
135,5
131,1 122,9
118,5
115,4
135,6
132,0
122,0
116,7
121,0
115,6
113,6
110,1
108,9
108,9
105,6 100,0
107,8
104,6
2004
100,0 2005
2006
2007
2008
2004
2005
2006
2007
2008
143,5
138,6
Sud
136,8
131,6
capoluoghi non capoluoghi
Isole 137,0
capoluoghi non capoluoghi
130,6 132,4 120,8
128,2
127,0
120,9 117,1
119,3
113,3
109,7
108,9 108,4 108,2
107,8
100,0
100,0 2005
2006
2007
2008
2004
2005
2006
Tabella 7: quotazione media 2008 per classi demografiche di comuni e variazione 07/08 Classi Quotazione var.% Differenziale demografiche media quotazione quotazione di comuni 2008 2007/08 per classe < 5.000 1.029 3,1% 0,65 5.000-25.000 1.340 3,1% 0,85 25.000-50.000 1.550 3,8% 0,98 50.000-250.000 1.659 3,0% 1,05 > 250.000 2.856 2,2% 1,81 Totale 1.580 2,9% 1,00
16
133,7
128,0
120,4
2004
137,1
130,5
2007
2008
RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
Figura 10: : indice delle quotazioni OMI per classi demografiche di comuni < 5.000 5.000-25.000 25.000-50.000 50.000-250.000 > 250.000 ITALIA
132,4 129,6 127,1 121,7 119,2
116,4 114,6
123,6 121,6 121,5
132,0
127,3 125,4 125,2 120,9
117,2
114,3 108,7 107,6
107,4
111,4
106,8
105,3
2004
2005
2006
2007
2008
Figura 11: mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali (valore medio=1)
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Le compravendite stima del “fatturato” Utilizzando le quotazioni medie comunali della banca dati OMI e le superfici rilevate per le compravendite, si è provveduto ad effettuare una stima di larga massima del valore complessivo degli scambi nel 2008 e nel 2007 per l’acquisto di abitazioni che denomineremo, per brevità, “fatturato”. Il fatturato complessivo, pari a circa 127 mld di euro nel 2007, si riduce a 112 mld nel 2008, con una flessione pari al 12% circa. Tale flessione risulta più elevata nel Centro (-13,9%), e minore (-8,2%) per le Isole. La riduzione registrata nel 2008 rispetto al 2007, risulta in proporzione inferiore alla riduzione del volume degli scambi, ridottosi del 15,1%. Ciò dipende dal fatto che la riduzione del numero di unità abitative vendute è stato compensato sia dal lieve aumento dei prezzi delle abitazioni, sia dal leggero incremento delle superfici medie delle abitazioni oggetto di compravendita. Poiché, inoltre, entrambi i fattori sono risultati più elevati nei comuni non capoluogo, il fatturato è complessivamente diminuito meno per quest’ultimi, contrariamente al volume di compravendite, NTN, che è invece calato maggiormente nei comuni non capoluogo. Come per le compravendite, la quota maggiore del fatturato è quella del Nord-Ovest, 35%, mentre scende ulteriormente la quota delle Isole, con meno del 7%. Considerando, invece, il fatturato dei soli capoluoghi, si nota che la quota maggiore è quella del Centro, 36,7%, dovuta al maggior livello medio delle quotazioni dei capoluoghi di questa macro-area. Infatti se osserviamo la stima del fatturato medio per unità, emerge chiaramente il maggior valore medio delle abitazioni del Centro, in generale, ed in particolare dei capoluoghi, con 277.000 euro circa, rispetto al minimo che si registra per i capoluoghi delle Isole, pari a 142.000 euro circa. Sensibilmente inferiore il valore medio stimato per le abitazioni nei comuni non capoluogo: il minimo si riscontra sempre nelle Isole, 101.000 € circa per unità ed il massimo, pari a 175.000 € circa per il Centro. La stima per classi di comuni, conferma che i valori più bassi si riscontrano nei comuni più piccoli, inferiori a 5.000 abitanti, con 113.000 € circa per abitazione, ed il valore mediamente più elevato si ha per le città più grandi, 258.000 € circa.
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Tabella 8: stima del fatturato 2008 totale e medio per unità per aree geografiche -Capoluoghi e non Capoluoghi- e variazioni 07/08 Stima Stima differenza fatturato fatturato Quota fatt. medio u.i. var% 2008 medio u.i. fatturato 07-08 07-08 Area migliaia € € per area fatturato € Nord Ovest 39.110.658 173.352 35,0% -10,7% 10.172 Nord Est 20.164.056 154.307 18,0% -15,6% 3.079 Centro 29.723.479 215.085 26,6% -13,9% 5.947 Sud 15.156.106 123.488 13,6% -9,1% 3.364 Isole 7.693.476 113.703 6,9% -8,2% 4.344 Italia 111.847.775 163.310 100% -12,1% 5.587 Stima Stima differenza fatturato fatturato Quota var% fatt. medio u.i. 2008 medio u.i. fatturato 07-08 07-08 Capoluoghi migliaia € € per area fatturato € Nord Ovest 11.794.355 205.100 28,3% -12,9% 4.822 Nord Est 7.178.069 201.271 17,2% -15,1% 627 Centro 15.283.235 274.510 36,7% -12,1% 4.751 Sud 4.510.672 167.903 10,8% -10,2% 1.748 Isole 2.900.084 142.051 7,0% -9,0% 5.693 Italia 41.666.414 212.449 100% -12,5% 3.539 Stima Stima differenza fatturato fatturato Quota var% fatt.mediou.i. 2008 medio u.i. fatturato 07-08 07-08 Non Capoluoghi migliaia € € per area fatturato € Nord Ovest 27.316.304 162.492 38,92% -9,7% 11.800 Nord Est 12.985.986 136.678 18,50% -15,8% 3.435 Centro 14.440.244 174.991 20,58% -15,8% 4.670 Sud 10.645.434 111.042 15,17% -8,6% 3.747 Isole 4.793.393 101.453 6,83% -7,8% 3.932 Italia 70.181.361 143.592 100% -11,9% 6.005 Tabella 9: stima del fatturato 2008 totale e medio per unità classi demografiche di comuni +variazioni 07/08 Stima Stima differenza Classi fatturato fatturato Quota var% fatt. medio u.i. demografiche 2008 medio u.i. fatturato 07-08 07-08 di comuni migliaia € € per classe fatturato € < 5.000 14.354.030 112.898 12,8% -12,0% 2.915 5.000-25.000 37.102.835 153.131 33,2% -11,5% 8.595 25.000-50.000 13.570.366 153.611 12,1% -12,0% 4.335 50.000-250.000 20.252.191 162.903 18,1% -13,1% 2.387 > 250.000 26.568.353 258.497 23,8% -12,2% 5.847 Totale 111.847.775 163.310 100% -12,1% 5.587
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Figura 12: quote fatturato 2008 per aree geografiche â&#x20AC;&#x201C; Capoluoghi e Non Capoluoghi -e per classi demografiche di comuni
Fatturato NTN Capoluoghi
Fatturato NTN Non Capoluoghi Nord Ovest 28,3%
Isole 7,0%
Nord Ovest 38,9%
Isole 6,8%
Sud 10,8%
Nord Est 17,2%
Centro 36,7%
Sud 15,2% Nord Est 18,5%
Centro 20,6%
Nord Ovest 35,0%
Isole 6,9%
Sud 13,6% Nord Est 18,0% Centro 26,6%
oltre 250.000 23,8% fino a 5.000 ab. 12,8% 50.000 - 250.000 18,1%
25.000 - 50.000 12,1%
20
5.000 - 25.000 33,2%
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I mutui ipotecari i volumi I mutui ipotecari per l’acquisto di abitazioni da parte di persone fisiche, si riferiscono esclusivamente a quelli che assumono quale garanzia reale proprio l’abitazione acquistata. Non rientrano pertanto nella statistica in questione, quegli acquisti di abitazioni finanziati da mutui ma con ipoteca iscritta su un immobile diverso da quello acquistato o fornendo altra garanzia reale. Come, d’altra parte, sono escluse le ulteriori forme di finanziamento per l’acquisto delle abitazioni, nonché la rinegoziazione del mutuo, operazione che a fronte di una formale iscrizione di un nuovo mutuo non comporta l’acquisto dell’abitazione. Questo dovrebbe spiegare le differenze sussistenti tra queste informazioni e quelle della Banca d’Italia in ordine ai mutui per l’acquisto di abitazioni. Nel 2008 anche il numero di mutui ipotecari, o più esattamente, di abitazioni acquistate con mutuo ipotecario (NTN IP), mostra chiaramente un deciso ridimensionamento rispetto al 2007, segnando una riduzione del 26,8%, con un livello di NTN IP pari a 271.775 unità Il calo maggiore, come già visto per le compravendite, si verifica nel Nord-Est (-28,6%), ma anche nel Sud-Isole, dove il ricorso a questo strumento di finanziamento è normalmente meno incisivo, il calo è significativo, (-23/24% circa). La maggior richiesta di mutui ipotecari si trova nel Nord-Ovest, sia come volume complessivo che rappresenta il 36,3% del totale, sia come incidenza relativa sulle corrispondenti compravendite di abitazioni effettuate da persone fisiche. In questa macro-area si ricorre al mutuo ipotecario nel 47,8% degli acquisti, mentre nel Sud-Isole tale quota scende al 33,5% circa. Osservando gli andamenti per classi di comuni si nota che è la seconda classe (comuni con n° di abitanti tra 5.000 e 25.000) quella in cui si concentra il maggior numero di NTN IP, il 36,1% sul totale, mentre la maggiore l’incidenza di acquisti con mutuo ipotecario rispetto alle compravendite di abitazioni da parte di persone fisiche risulta superiore per le città più grandi, 47% circa. L’andamento degli indici del NTN IP risultano molto simili in tutte le aree geografiche, con una forte crescita nel biennio 2005-06, per i comuni non capoluoghi, seguita da una prima flessione nel 2007 ed da un forte calo nel 2008. Per i capoluoghi, invece, si nota una differenza tra quelli del Nord, per i quali il NTN IP è cresciuto più o meno sensibilmente nel biennio suddetto, per poi contrarsi nel 2007 e scendere decisamente nel 2008, ed i capoluoghi del Centro-Sud-Isole. In questo caso il decremento è iniziato già a partire dal 2005, ed è risultato meno accentuato nel 2008. Se la riduzione dell’acquisto di abitazioni con mutuo è del tutto ovvia, a fronte di un calo generalizzato delle compravendite, risulta invece da spiegare il forte differenziale della caduta: il mercato delle abitazioni è sceso di circa il 15% in media, di quasi il 27% le abitazioni acquistate con mutuo. Questa maggiore riduzione porta dunque si ripercuote sulla quota di acquisti fatti con questa particolare forma di finanziamento, che passa dal 49,4% al 42,7%. Il motivo di questa contrazione più accentuata è sicuramente dovuto ad un atteggiamento maggiormente prudenziale da parte delle banche. Tuttavia, è possibile ipotizzare che siano stati mobilitati altri e diversi canali di finanziamento a causa di una probabile modifica della composizione della domanda di abitazioni. In altri termini, si potrebbe supporre che nel corso del 2008 l’avvio della crisi abbia colpito maggiormente le famiglie con minor disponibilità di risparmio che, a fronte degli effetti negativi sul reddito e sui consumi, abbiano utilizzato il risparmio accumulato per sostenere il proprio tenore di vita. Per costoro, in ultima analisi, la combinazione degli effetti della crisi su stipendi e risparmi familiari, il mantenimento di un livello dei prezzi immobiliari ancora elevato, il costo del credito ancora in crescita per buona parte del 2008, ha imposto la rinuncia all’acquisto dell’abitazione o per lo meno il suo rinvio ad epoche migliori. Nel contempo, i nuovi flussi di risparmio da parte delle famiglie che hanno meno risentito, per ora, della crisi, potrebbero essere stati investiti nell’immobiliare quale “bene rifugio”, nella convinzione di garantirsi nel medio periodo la tenuta del valore reale del capitale risparmiato, anche a fronte di una eccessiva incertezza degli impieghi in prodotti di natura finanziaria. Questa fascia di acquirenti, per finanziare l’investimento, o ha bisogno di importi minori dal settore creditizio (e quindi non accende un mutuo ipotecario sull’abitazione da acquistare), oppure dispone di altre garanzie reali su cui può
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iscrivere l’ipoteca. Insomma, si tratta di una domanda che è in grado di sostenere il livello dei prezzi attuali e che è in grado di finanziare l’acquisto con modalità diverse dall’ipoteca sull’abitazione acquistata. Questo mutamento di composizione della domanda (riduzione della domanda che accede al mercato immobiliare mediante mutuo ipotecario sul bene oggetto di acquisto e contemporaneo aumento della domanda di investimento avente maggior capacità di mezzi propri), può spiegare il differenziale tra il tasso di riduzione delle compravendite e quello delle compravendite con mutuo. E’ interessante, tra l’altro, il fatto che il capitale unitario (ammontare di finanziamento erogato rispetto al numero di unità abitative acquistate iscrivendo l’ipoteca per l’accensione del mutuo) si è ridotto del solo 1%. In effetti ciò implica, in prima approssimazione, la conferma di un mantenimento del livello dei prezzi delle abitazioni.
Tabella 10: NTN IP 2008 per area geografica – Capoluoghi e non Capoluoghi- e variazioni 2007-08 NTN IP 2008
var.% NTN IP 2007/08
Quota NTN IP per Area
INC-NTN PF 2008
Differenza INC 2007/08
Nord-Ovest Nord-Est Centro Sud Isole Italia
98.614 56.507 56.331 39.050 21.273 271.775
-27,2% -28,6% -27,2% -23,7% -23,9% -26,8%
36,3% 20,8% 20,7% 14,4% 7,8% 100%
47,8% 47,7% 42,9% 33,5% 33,4% 42,7%
-7,0% -7,4% -6,2% -5,5% -5,3% -6,6%
Capoluoghi
NTN IP 2008
var.% NTN IP 2007/08
Quota NTN IP per Area
INC-NTN PF 2008
Differenza INC 2007/08
Nord-Ovest Nord-Est Centro Sud Isole Italia
25.394 14.455 24.046 10.317 7.571 81.782
-26,5% -28,5% -25,4% -22,8% -22,2% -25,7%
31,05% 17,68% 29,40% 12,61% 9,26% 100%
48,39% 45,19% 44,89% 39,81% 39,34% 44,65%
-6,9% -8,0% -6,7% -6,3% -5,1% -6,8%
NTN IP 2008
var.% NTN IP 2007/08
Quota NTN IP per Area
INC-NTN PF 2008
Differenza INC 2007/08
73.221 42.052 32.285 28.733 13.702 189.992
-27,5% -28,7% -28,6% -24,0% -24,9% -27,3%
38,54% 22,13% 16,99% 15,12% 7,21% 100%
47,66% 48,65% 41,59% 31,68% 30,84% 41,95%
-7,0% -7,2% -6,0% -5,2% -5,4% -6,6%
Area
Non Capoluoghi Nord-Ovest Nord-Est Centro Sud Isole Italia
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Figura 13: n째 indice NTN IP capoluoghi e non capoluoghi per aree geografiche 120
111,0
106,5
indice NTN
100
104,0
103,7
113,8 108,5
110
78,9
80
Italia
100
90,9 78,3
Nord Ovest
69,2
Non Capoluoghi
2005
2006
2007
2008
2004
2005
2006
2007
2008
120
120 113,1 110
106,7
100
103,7
105,9 100
111,2 106,1
112,8 109,8 110
105,3
100
95,5
90
80
100
101,9
92,5 78,4
Centro
74,1
Capoluoghi
70 68,3
Non Capoluoghi
102,5
90
73,2
Capoluoghi
70
104,5
108,1
80
75,1
Nord est
105,9
105,3
102,6
indice NTN
indice NTN
66,8
60 2004
69,0
Non Capoluoghi 60
60 2004
2005
2006
2007
2004
2008
130
2005
2006
2007
2008
130 119,2
120 112,3
114,9
120
113,9 110
92,6
84,8
80,8
Sud Capoluoghi
70
71,5
Non Capoluoghi 60
indice NTN
104,8
90
80
110,7
106,0
108,3
100
115,9
111,6
111,1
110
indice NTN
75,0
Capoluoghi
70
60
100
103,1 102,0
90
75,7
Non Capoluoghi
100,3
80
Capoluoghi
70
108,1
104,5 100
93,1
90
110,4
106,1
103,4
indice NTN
107,8
110
100
120
114,6
100
118,4
114,6 108,2
100
111,5
107,0 99,4
90
83,8
80
81,4
Isole
77,4
Capoluoghi
70
Non Capoluoghi 60
2004
2005
2006
2007
2008
2004
2005
2006
2007
2008
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Figura 14: mappa distribuzione NTN IP 2008 comunale
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Tabella 11: NTN 2008 per classi demografiche di comuni e variazioni 2007-08 Classi demografiche NTN IP var.% NTN IP Quota NTN IP di comuni 2008 2007/08 per Area < 5.000 5.000-25.000 25.000-50.000 50.000-250.000 > 250.000 Totale
43.312 98.017 35.061 49.474 45.910 271.775
-26,9% -28,1% -25,5% -26,4% -25,4% -26,8%
INC-NTN PF 2008
Differenza INC 2007/08
37,0% 43,8% 42,8% 42,8% 47,0% 42,7%
-6,3% -6,8% -6,3% -6,8% -6,6% -6,6%
15,9% 36,1% 12,9% 18,2% 16,9% 100%
Figura 15: quote NTN IP 2008 per aree geografiche e per classi demografiche di comuni
NTN IP Italia Nord-Ovest 36,3%
Isole 7,8%
Sud 14,4% Nord-Est 20,8%
Centro 20,7%
NTN IP classi di comuni > 250.000 16,9% 50.000-250.000 18,2%
< 5.000 15,9%
25.000-50.000 12,9% 5.000-25.000 36,1%
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I mutui ipotecari le dimensioni L’acquisto di abitazioni con mutuo ipotecario si riduce in misura maggiore del livello medio, per le abitazioni di piccole dimensioni. Infatti, per i monolocali si registra, a fronte della riduzione media del 26,8%, un crollo del -31,4%, e per le dimensioni «piccola»8 si registra un -27,6%. Anche per le altre dimensioni si assiste ad una riduzione, ma inferiore alla media nazionale. Si rammenta, per altro, che proprio i monolocali sono quelli che hanno subito una riduzione complessiva delle compravendite lievemente inferiore al dato medio nazionale. Questa maggiore rinunzia all’utilizzo del mutuo ipotecario, da un lato è senza dubbio associabile al livello assoluto della spesa ovviamente inferiore rispetto ad altre dimensioni. Dall’altro, non può non essere correlato al fatto che sono proprio le dimensioni più piccole a registrare mediamente, nel settore residenziale, i rendimenti più alti e quindi ad essere maggiormente appetibili per la domanda di investimento proveniente, normalmente, dai redditi più elevati, che generano flussi di risparmio tali da poter acquistare l’immobile senza l’ausilio del mutuo ipotecario con ipoteca sul medesimo immobile. Ciò comporta una ulteriore conferma al fatto che nel corso del 2008 si è avuta una modifica della composizione della domanda di abitazioni.
Tabella 12: NTN IP per dimensione delle abitazioni per area geografica e Capoluoghi e non Capoluoghi Medio Area Monolocali Piccola piccola Media Grande nd Totale Nord Ovest 6.407 29.223 21.557 30.088 9.000 2.339 98.614 Nord Est 2.313 14.135 11.763 18.655 6.552 3.089 56.507 Centro 3.645 14.704 11.770 15.998 4.931 5.283 56.331 Sud 2.976 7.558 7.983 14.268 3.931 2.332 39.050 Isole 1.307 3.964 4.012 7.823 2.386 1.782 21.273 Italia 16.648 69.585 57.084 86.832 26.800 14.826 271.775 Medio Capoluoghi Monolocali Piccola piccola Media Grande nd Totale Nord Ovest 2.190 8.628 5.639 6.791 1.751 396 25.394 Nord Est 767 3.490 3.126 5.275 1.342 456 14.455 Centro 1.637 6.786 5.061 6.926 1.945 1.692 24.046 Sud 807 2.155 2.170 3.730 1.078 378 10.317 Isole 479 1.337 1.400 2.966 843 546 7.571 Italia 5.878 22.396 17.395 25.687 6.958 3.468 81.782 Non Medio Capoluoghi Monolocali Piccola piccola Media Grande nd Totale Nord Ovest 4.217 20.596 15.918 23.297 7.249 1.943 73.221 Nord Est 1.546 10.644 8.638 13.379 5.210 2.633 42.052 Centro 2.008 7.918 6.708 9.073 2.986 3.592 32.285 Sud 2.169 5.403 5.814 10.539 2.854 1.954 28.733 Isole 828 2.628 2.611 4.857 1.543 1.235 13.702 Italia 10.769 47.189 39.689 61.145 19.842 11.358 189.992
8 Per il significato quantitativo attribuito alle diverse classi dimensionali si rinvia all’appendice «Le fonti e i criteri metodologici utilizzati» del presente Rapporto.
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Tabella 13: Var% NTN IP 207/08 per dimensioni delle abitazioni per Area geografica Var% Medio 07/08 Monolocali Piccola piccola Media Grande Nord Ovest -32,5% -28,3% -27,1% -25,6% -23,7% Nord Est -39,0% -32,1% -29,5% -26,0% -20,8% Centro -28,2% -25,9% -26,7% -27,9% -30,9% Sud -28,1% -20,3% -22,3% -25,6% -26,0% Isole -25,9% -24,8% -24,0% -23,7% -23,6% Italia -31,4% -27,6% -26,7% -26,0% -24,8% Medio Capoluoghi Monolocali Piccola piccola Media Grande Nord Ovest -33,1% -28,2% -25,7% -23,9% -21,7% Nord Est -40,2% -29,8% -30,5% -25,2% -26,4% Centro -28,4% -23,7% -26,5% -26,1% -29,0% Sud -27,3% -19,3% -22,4% -23,8% -26,7% Isole -18,1% -24,2% -25,3% -22,3% -16,8% Italia -31,1% -26,1% -26,4% -24,6% -25,0% Non Medio Capoluoghi Monolocali Piccola piccola Media Grande Nord Ovest -32,1% -28,3% -27,7% -26,1% -24,2% Nord Est -38,4% -32,8% -29,2% -26,3% -19,2% Centro -28,1% -27,6% -26,7% -29,2% -32,1% Sud -28,4% -20,6% -22,2% -26,2% -25,7% Isole -29,8% -25,1% -23,2% -24,5% -26,9% Italia -31,5% -28,3% -26,8% -26,5% -24,7%
nd -32,3% -30,0% -26,0% -17,5% -21,8% -26,3%
Totale -27,2% -28,6% -27,2% -23,7% -23,9% -26,8%
nd -20,7% -23,5% -17,3% -12,6% -18,9% -18,3%
Totale -26,5% -28,5% -25,4% -22,8% -22,2% -25,7%
nd -34,3% -31,0% -29,5% -18,4% -23,1% -28,4%
Totale -27,5% -28,7% -28,6% -24,0% -24,9% -27,3%
Tabella 14: incidenza NTN IP su NTN PF 2008 per dimensioni delle abitazioni per Area geografica Medio Area Monolocali Piccola piccola Media Grande nd 35,0% 45,6% 51,7% 52,7% 50,3% 33,3% Nord Ovest 32,2% 44,1% 50,5% 52,9% 51,3% 39,5% Nord Est 31,9% 42,5% 46,7% 45,8% 45,4% 37,4% Centro 16,3% 31,2% 39,0% 41,8% 41,9% 23,0% Sud 14,6% 29,5% 39,2% 42,6% 42,7% 25,1% Isole 26,0% 41,3% 47,2% 48,3% 47,5% 32,1% Italia Medio Capoluoghi Monolocali Piccola piccola Media Grande nd 37,8% 48,5% 51,6% 51,1% 48,2% 38,3% Nord Ovest 31,6% 41,4% 48,2% 50,1% 47,8% 34,9% Nord Est 35,0% 44,1% 48,0% 46,8% 47,9% 41,4% Centro 26,4% 41,0% 42,5% 42,6% 43,2% 30,5% Sud 21,2% 36,6% 45,4% 44,3% 44,9% 32,5% Isole 32,3% 44,3% 48,1% 47,5% 46,8% 37,1% Italia Non Medio Capoluoghi Monolocali Piccola piccola Media Grande nd 33,8% 44,5% 51,7% 53,1% 50,9% 32,4% Nord Ovest 32,6% 45,0% 51,3% 54,1% 52,3% 40,4% Nord Est 29,7% 41,2% 45,7% 45,1% 43,9% 35,7% Centro 14,3% 28,4% 37,9% 41,6% 41,5% 21,9% Sud 12,4% 26,8% 36,5% 41,5% 41,7% 22,8% Isole 23,5% 40,0% 46,8% 48,6% 47,7% 30,8% Italia Tabella 15: NTN IP 2008 per dimensione delle abitazioni per classi demografiche di comuni Classi demografiche Medio di comuni Monolocali Piccola piccola Media Grande nd < 5.000 2.539 9.900 8.508 13.531 5.922 2.912 5.000-25.000 4.933 24.257 20.724 31.808 10.099 6.198 25.000-50.000 2.071 9.241 7.507 11.557 2.906 1.779 50.000-250.000 3.018 11.689 10.152 17.534 4.765 2.316 > 250.000 4.087 14.498 10.194 12.402 3.107 1.621 Totale 16.648 69.585 57.084 86.832 26.800 14.826
Totale 47,8% 47,7% 42,9% 33,5% 33,4% 42,7% Totale 48,4% 45,2% 44,9% 39,8% 39,3% 44,6% Totale 47,7% 48,7% 41,6% 31,7% 30,8% 42,0%
Totale 43.312 98.017 35.061 49.474 45.910 271.775
27
RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
Tabella 16: incidenza NTN IP su NTN PF 2008 per dimensioni delle abitazioni per classi demografiche di comuni Classi demografiche Medio di comuni Monolocali Piccola piccola Media Grande nd Totale < 5.000 17,5% 33,1% 42,0% 47,4% 47,3% 25,6% 37,0% 5.000-25.000 25,3% 41,8% 48,2% 49,6% 49,2% 33,4% 43,8% 25.000-50.000 26,3% 42,6% 47,9% 47,4% 43,7% 31,8% 42,8% 50.000-250.000 27,4% 40,9% 46,4% 47,1% 46,6% 34,4% 42,8% > 250.000 36,4% 48,0% 50,4% 48,7% 47,4% 40,8% 47,0% Totale 26,0% 41,3% 47,2% 48,3% 47,5% 32,1% 42,7% Figura 16: quote NTN 2008 per dimensione delle abitazioni per capoluoghi e non capoluoghi
monolocali
piccola
medio-piccola
media
grande
100%
8,9%
10,4%
11,1%
90% 80%
32,8%
33,8%
70%
34,2%
60% 50%
22,2%
22,2%
22,2%
40% 30% 20%
27,1%
28,6%
6,5%
7,5%
26,4%
10% 0%
6,0%
Italia Capoluoghi Non Capoluoghi Figura 17: quote NTN 2008 per dimensione delle abitazioni per classi demografiche di comuni
monolocali
piccola
medio-piccola
media
100% 90%
14,7%
11,0%
8,7%
10,1%
80% 70%
grande 7,0%
28,0% 33,5%
34,6%
34,7%
37,2%
60%
23,0%
50% 40%
22,6%
21,1%
22,6%
24,5%
26,4%
27,8%
24,8%
6,3%
5,4%
6,2%
6,4%
9,2%
25.000 50.000
50.000 250.000
oltre 250.000
21,5%
30%
32,7% 20% 10% 0%
fino a 5.000 5.000 - 25.000 ab.
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RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
I mutui ipotecari i capitali erogati Coerentemente con la riduzione del numero di unità abitative acquistate con mutui, si riduce anche il complesso dei nuovi flussi di capitale erogati dal settore creditizio. Dai circa 47,6 miliardi di euro del 2007 si passa ai 34,5 miliardi del 2008: il 27,5% in meno e ben 13,1 miliardi di euro di liquidità sottratte al circuito economico. Il capitale unitario si riduce in media dell’1%, come già anticipato, con differenziazioni tra le diverse aree. In effetti nel Nord-Est e nel Sud la riduzione è più elevata (rispettivamente, -3,1% e -2,2%), mentre nel Nord-Ovest e nelle Isole, il capitale erogato per unità abitativa è in aumento. Si assiste anche ad una certa differenza tra i capoluoghi di provincia e gli altri comuni. In questo caso il capitale unitario erogato tende a ridursi maggiormente nei comuni non capoluoghi (-2,2% rispetto al -0,5% dei capoluoghi). Non sembrano esservi invece differenze significative nelle variazioni complessive del capitale erogato per classe dimensionale del comune. Si rammenta ancora una volta che il dato rispetto a quello fornito dalla Banca d’Italia riflette un fenomeno economico diverso. Infatti, nelle statistiche della Banca d’Italia sono classificate tutte le operazioni di finanziamento di durata superiore all’anno destinate all’acquisto di abitazioni da parte della famiglie consumatrici. Il livello di questi finanziamenti sono di ammontare superiore: circa 56,4 miliardi di euro di erogazioni, a fronte dei 34,5 miliardi riferibili ai soli mutui ipotecari con ipoteca iscritta sull’abitazione acquistata nell’anno. Peraltro, il dato dell’Agenzia del Territorio fa riferimento alle persone fisiche, quindi sia alle famiglie consumatrici che a quelle produttrici (secondo la classificazione eurostat). Inoltre, seppure anche in base ai dati della Banca d’Italia, la direzione della variazione dei flussi di capitale erogati tra il 2008 ed il 2007, ha lo stesso segno negativo, l’intensità della direzione negativa è ben diversa e pari a solo -10,2%. L’utilità di un dato parziale relativamente alle forme di finanziamento, sta nel fatto che il mutuo ipotecario, con ipoteca iscritta sulla stessa abitazione acquistata, rappresenta lo strumento più tipico per l’acquisto di abitazioni da parte delle famiglie, in particolare per la soddisfazione del fabbisogno primario connesso all’utilizzazione di uno spazio abitativo.
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RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
Tabella 17: NTN IP 2008 per area geografica – Capoluoghi e non Capoluoghi- e variazioni 2007-08
30
Area Nord-Ovest Nord-Est Centro Sud Isole Italia
Capitale 2008 migliaia di € 12.829.885 6.943.229 8.089.170 4.391.591 2.272.640 34.526.515
var.% Capitale 2007/08 -26,9% -30,8% -28,1% -25,4% -22,3% -27,5%
Quota Capitale per Area 37,16% 20,11% 23,43% 12,72% 6,58% 100%
Capoluoghi Nord-Ovest Nord-Est Centro Sud Isole Italia
Capitale 2008 migliaia di € 3.576.787 1.886.175 3.862.589 1.335.032 880.795 11.541.378
var.% Capitale 2007/08 -25,7% -31,9% -27,1% -29,1% -21,9% -27,4%
Quota Capitale per Area 30,99% 16,34% 33,47% 11,57% 7,63% 100%
Non Capoluoghi Nord-Ovest Nord-Est Centro Sud Isole Italia
Capitale 2008 migliaia di € 9.253.098 5.057.055 4.226.581 3.056.560 1.391.844 22.985.137
var.% Capitale 2007/08 -27,3% -30,4% -29,0% -23,7% -22,5% -27,6%
Quota Capitale per Area 40,26% 22,00% 18,39% 13,30% 6,06% 100%
Differenza Capitale /u.i. Capitale/u.i. 2008 2007/08 € € 130.102 683 0,5% 122.874 -3.925 -3,1% 143.601 -1.698 -1,2% 112.462 -2.500 -2,2% 106.831 2.318 2,2% 127.041 -1.261 -1,0% Differenza Capitale/u.i. Capitale/u.i. 2008 2007/08 € € 140.854 1.466 1,1% 130.483 -6.538 -4,8% 160.633 -3.720 -2,3% 129.406 -11.315 -8,0% 116.340 444 0,4% 141.123 -3.226 -2,2% Differenza Capitale /u.i. Capitale/u.i. 2008 2007/08 € € 126.373 362 0,3% 120.258 -3.035 -2,5% 130.915 -795 -0,6% 106.378 522 0,5% 101.577 3.133 3,2% 120.979 -561 -0,5%
RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
Figura 18: indice del capitale erogato per aree geografiche capoluoghi e non capoluoghi 150
150
134,4
130,9
130
124,6
130 115,2
116,3 110
115,1
113,3
100 90
129,7
70 2008
2004
128,5
126,8
2006
2007
135,2
136,0
114,7
122,9
113,7
110
130
116,8 111,2
111,0
116,3 110
2008
Nord-Est
96,6
2005
Capoluoghi
75,7 2006
2007
2004
2005
130
144,1
136,8
131,0
125,2 129,2
130
108,0
102,1
100 90
137,8 131,0
110,4 110
107,1
90,7
90
102,4
Isole
Capoluoghi
Capoluoghi
Non Capoluoghi 2004
2005
2008
142,4
100
Sud
70
2007
125,9
120,8 110
137,9
129,0
127,9 indice Capitale
123,7
2006
148,4
150 141,5
140,3
83,5
Non Capoluoghi
70
2008
146,1
150
89,8
Centro
80,8
Non Capoluoghi 2004
114,5
112,6
90
82,9
Capoluoghi 70
124,9
123,1
100
100 90
129,0 120,3
119,1 indice Capitale
130
indice Capitale
2005
150
150
indice Capitale
82,2
Non Capoluoghi
70 2007
89,8
Capoluoghi
83,6
2006
93,2
Nord-Ovest
90
Non Capoluoghi 2005
110,7
110,4
100
90,1
Capoluoghi
122,8
122,9
113,7
110
93,8
Italia
2004
128,1
124,4 indice Capitale
indice Capitale
118,0
132,6
129,6
2006
2007
2008
Non Capoluoghi
70 2004
2005
2006
2007
2008
31
RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
Figura 19: capitale erogato per unità abitativa per aree geografiche e capoluoghi e non capoluoghi in euro € 170.000
€ 170.000
€ 160.000
€ 160.000
€ 150.000
€ 140.157
€ 144.359
€ 150.000
€ 141.123
€ 127.166
€ 130.000 € 120.000 € 110.000 € 100.000
€ 137.879
€ 140.000
€ 140.000
€ 116.717
€ 125.762
€ 116.449 € 119.363
€ 106.670
€ 128.302
€ 127.041
€ 121.536
€ 120.979
€ 120.000 € 110.000
€ 111.370
€ 100.000
€ 101.737
€ 90.000
Italia Capoluoghi Non Capoluoghi
€ 80.000
€ 125.930
€ 130.000
€ 114.443
108.638
118.295
127.559 123.799
€ 139.392
€ 140.854
129.419
130.102
126.010
126.373
115.359
106.278
€ 90.000
Nord-Ovest Capoluoghi Non Capoluoghi
€ 80.000 € 70.000
€ 70.000 2004
2005
2006
2007
2004
2008
€ 170.000
€ 170.000
€ 160.000
€ 160.000
2005
2006
2007
€ 164.373 € 159.452
€ 150.000
€ 150.000 € 140.000
€ 126.005
€ 130.000 € 120.000
€ 117.709
€ 111.363
€ 110.000
€ 136.334
€ 137.021
€ 127.050
€ 126.799
€ 119.504 € 123.759
€ 123.293
€ 117.117
€ 140.000
€ 130.483
€ 122.874
€ 100.000
Nord-Est Capoluoghi Non Capoluoghi
€ 80.000
2004
2005
2006
2007
€ 131.697
€ 130.915
€ 120.784
€ 106.361
Centro Capoluoghi Non Capoluoghi
€ 80.000
2004
2005
2006
2007
2008
170.000
Sud Capoluoghi Non Capoluoghi
Isole Capoluoghi Non Capoluoghi
160.000 150.000
€ 140.726 € 140.000
140.000
€ 129.406
€ 125.758
€ 130.000 € 120.000
130.000
€ 114.962
€ 113.706
€ 108.731 € 101.977
€ 100.000
€ 102.355
€ 105.854
€ 112.070 € 100.031
€ 106.378 100.000
€ 93.215
€ 90.000
€ 83.549
2004
120.000 110.000
€ 99.184
€ 89.054
€ 112.462
€ 87.922
€ 81.144
€ 80.000
€ 70.000 2005
2006
2007
2008
€ 70.000
€ 102.089
€ 91.834 € 96.633
€ 115.930
€ 104.513
€ 98.426
€ 116.340
€ 106.831 € 101.577
€ 87.149
€ 77.089 2004
32
€ 127.480
€ 90.000
2008
€ 170.000
€ 80.000
€ 143.601
€ 70.000
€ 70.000
€ 90.000
€ 145.299
€ 110.000
€ 90.000
€ 110.000
€ 160.633
€ 130.901
€ 118.477
€ 120.258
€ 108.965
€ 150.000
€ 132.787
€ 141.380
€ 130.000 € 120.000
€ 100.000
€ 160.000
€ 143.006
2008
2005
2006
2007
2008
RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
Tabella 18: capitale erogato complessivo e per u.i. per classi demografiche di comuni + var% e differenza 07/08 Differenza Classi Capitale var.% Quota Capitale /u.i. Capitale/u.i. demografiche 2008 Capitale Capitale 2008 2007/08 di comuni migliaia € 2007/08 per Area € € < 5.000 4.926.638 -26,7% 14,3% 113.747 331 5.000-25.000 11.917.038 -28,5% 34,5% 121.581 -823 25.000-50.000 4.357.383 -26,3% 12,6% 124.279 -1.346 50.000-250.000 6.211.631 -29,0% 18,0% 125.553 -4.566 > 250.000 7.113.824 -25,8% 20,6% 154.953 -886 Totale 34.526.515 -27,5% 100% 127.041 -1.274 Figura 20: quote Capitale erogato nel 2008 per classi demografiche di comuni e per aree geografiche
Capitale complessivo per classi di comuni > 250.000 20,6% < 5.000 14,3% 50.000-250.000 18,0%
25.000-50.000 12,6%
5.000-25.000 34,5%
Capitale complessivo Italia Nord-Ovest 37,2%
Isole 6,6% Sud 12,7%
Centro 23,4%
Nord-Est 20,1%
33
RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
Figura 21: capitale erogato 2008 per classi di capitale e per classi demografiche dei comuni
< 50.000 € 41,8%
fino a 5.000 ab.
50.000 - 250.000 oltre 250.000 Totale
54,7%
17,9%
5.000 - 25.000 25.000 - 50.000
50.000-200.000 €
11,7%
76,5% 81,6%
9,3%
82,1%
6,7%
75,2%
13,4%
>200.000 € 3,4% 5,6% 6,6% 8,6% 18,2%
76,7%
9,8%
Figura 22: capitale erogato 2008 per classi di capitale e per aree geografiche
< 50.000 €
>200.000 €
Nord-Ovest
13,5%
77,3%
9,1%
Nord-Est
12,5%
79,6%
7,9%
Centro
9,9%
73,9%
16,2%
Sud
17,5%
76,1%
6,4%
Isole
17,9%
76,7%
5,3%
Italia
34
50.000-200.000 €
13,4%
76,7%
9,8%
RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
I mutui ipotecari tasso medio e durata La contrazione della domanda di acquisto con mutuo ipotecario può essere stata senz’altro influenzata da una crescita, seppur lieve, del livello del tasso medio di interesse (calcolato sulla prima rata relativamente alle nuove operazioni di mutuo): si è infatti passati dal 5,32% del 2007 al 5,55% del 2008. Ciò è peraltro coerente con l’andamento rilevato dalla Banca d’Italia relativamente al tasso di interesse medio per acquisto di abitazioni. Figura 23: tasso medio interesse per acquisto abitazioni (gennaio 2007 - febbraio 2009) 10,00% 9,00% 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% gen07
feb07
mar07
apr07
mag07
giu07
lug07
ago07
set07
ott07
nov07
dic07
gen08
feb08
mar08
apr08
mag08
giu08
lug08
ago08
set08
ott08
nov08
dic08
gen09
feb09
Fonte: Banca d’Italia
Come si può osservare dalla figura 22, i tassi di interesse aumentano tra gennaio e ottobre 2007, risultano stazionari e poi in lieve flessione tra ottobre 2007 e marzo 2008. Subiscono un incremento fino ad agosto 2008. Poi inizia la lunga fase di discesa per l’esplodere della crisi e gli interventi delle banche centrali. Tra agosto 2008 e febbraio 2009 il tasso medio scende dal 5,95% al 4,56%. E’ quindi nella seconda parte dell’anno ed in particolare a dicembre 2008 e poi nei primi mesi del 2009 che il tasso di interesse scende repentinamente. Per questa ragione il dato rilevato sui tassi tra il 2008 ed il 2007 per i mutui ipotecari risulta in media crescente. I tassi medi riferiti alla prima rata relativamente ai nuovi mutui ipotecari accesi risultano più elevati nei comuni del Centro e nel Sud, pur se nel complesso tra il 2007 ed il 2008 si assiste ad una maggiore convergenza dei tassi e quindi ad una riduzione dei differenziali territoriali. La durata media del mutuo è pari a 279 mesi (23 anni e tre mesi, in media). La differenza tra le diverse aree del Paese non è molto rilevante. Si va dai 22 anni e sei mesi circa delle Isole e del Nord-Est, ai 23 anni e nove mesi circa del Centro. Tabella 19: tasso d’interesse (iniziale) e durata media mutuo (mesi) 2008 e differenze 07/08
Area Nord-Ovest Nord-Est Centro Sud Isole Italia
Tasso medio 2008 5,48 5,44 5,69 5,65 5,55 5,55
Differenza tasso medio 2007/08 0,21 0,25 0,23 0,22 0,26 0,23
Durata media 2008 mesi 283 272 286 273 271 279
Differenza durata media 2007/08 mesi -1,3 -1,6 2,1 1,1 4,1 0,1
35
RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
Tabella 20: rata media mensile 2008 (euro) + var% 07/08 Rata media mensile 2008 Area € Nord-Ovest € 830 Nord-Est € 797 Centro € 930 Sud € 742 Isole € 701 Italia € 822
Var% Rata media 2007/08 2,8% -0,5% 0,7% -0,5% 3,9% 1,1%
Figura 24: andamento tasso medio iniziale 6,0
Nord-Ovest
5,65
Nord-Est 5,5
5,44
Centro
5,32
Sud tasso interesse
Isole 5,0
5,46
5,28
5,48 5,44
5,19
Italia 4,75 4,60 4,59
4,5
4,47 4,36
4,17 4,15 4,0
3,94
3,79 3,60 3,5
36
5,69
5,55
3,58 2004
4,30
4,09 3,93 3,87
3,76
3,62 3,64 2005
2006
2007
2008
RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
Figura 25: andamento durata media (mesi) 290
286
284
283 283
280 274 273
270
267
279
279
274 272
272 271
267
264
mesi
260
256 257
250
250
255 253
245 240
239 241
233
230
Nord-Ovest
236 234
Nord-Est Centro
229
Sud 220
219
Isole
213
Italia
210 2004
2005
2006
2007
2008
Figura 26: andamento rata media iniziale mensile (euro) € 1.000
Nord-Ovest Nord-Est
€ 924
Centro
€ 900
Sud € 845
Isole
€ 830
rata mensile €
Italia
€ 808
€ 800
€ 812 € 759 € 745 € 754
€ 721 € 700
€ 752 € 698
€ 679
€ 645
€ 681
€ 655
€ 822 € 797
€ 801 € 746
€ 686
€ 742
€ 701 € 675
€ 670 € 619
€ 600
€ 930
€ 639
€ 590 € 569 € 547
€ 500 2004
2005
2006
2007
2008
37
RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
Le principali città le compravendite Si esamina ora, con qualche dettaglio, l’andamento del mercato residenziale con riferimento alle otto principali città per numero di abitanti e alle relative province. La riduzione nel complesso è del 14%. Si segnalano le città di Firenze, che nel 2008 segna un -0,8%, e, per converso, la città di Torino in cui le compravendite di abitazioni crollano del 19,5%. Roma e Milano, che da sole formano il 7,2% del mercato in termini di unità abitative scambiate, mostrano una variazione negativa equivalente attorno a -13%. Nel valutare gli andamenti del 2008, è utile riferirsi alla figura 30 che consente di osservare gli andamenti delle città fatto pari a 100 il 2004. In quasi tutti i capoluoghi l’inversione di tendenza è stata già forte nel 2007 rispetto al 2006, in alcuni è iniziata dal 2006 (Roma, Napoli e Palermo). Rimane solo Firenze che, rispetto a tutte le altre città qui considerate, riesce a mantenersi su livelli non molto lontani dal 2004. In tutte le città, tranne che a Palermo, la superficie media delle unità abitative costruite è inferiore ai 100 metri quadrati, differentemente dai comuni del resto della Provincia. In particolare è particolarmente contenuta a Milano (80,1 metri quadrati) e a Torino (81,7 metri quadrati). Singolare è invece il caso di Roma, dove la superficie media in città (92,4 metri quadrati) è superiore a quella relative alle nuove unità abitative costruite nel resto della provincia (87,8 metri quadrati). Il “fatturato” nelle otto città è pari a circa 24 miliardi di euro, con una flessione dell’11,7% rispetto al 2007. Firenze, coerentemente a quanto già osservato, mostra una flessione assai più contenuta e limitata a -1,1%. Anche Palermo mostra una riduzione contenuta e pari a -5,3%. Tabella 21: : NTN ed IMI 2008 per città e resto provincia e variazioni 2007-08 Quota NTN NTN var.% NTN su intera Città 2008 2007/08 provincia
ROMA MILANO TORINO GENOVA NAPOLI PALERMO FIRENZE BOLOGNA Totale Resto provincia
ROMA MILANO TORINO GENOVA NAPOLI PALERMO FIRENZE BOLOGNA Totale
38
30.198 18.973 12.893 6.631 6.424 5.741 4.842 4.792 90.495
-13,9% -13,1% -19,5% -15,6% -16,5% -11,0% -0,8% -12,8% -14,1%
NTN 2008
var.% NTN 2007/08
61,9% 31,6% 39,7% 65,3% 35,9% 49,4% 42,6% 35,1% 43,9% Quota NTN su intera provincia
18.586 41.086 19.584 3.527 11.462 5.880 6.514 8.843 115.483
-20,1% -12,8% -13,5% -14,8% -17,2% -12,0% -21,7% -17,8% -15,6%
38,1% 68,4% 60,3% 34,7% 64,1% 50,6% 57,4% 64,9% 56,1%
IMI 2008
Differenza IMI 2007/08
2,18% 2,44% 2,59% 2,04% 1,52% 1,84% 2,49% 2,18% 2,19%
-0,38% -0,39% -0,63% -0,38% -0,31% -0,22% -0,05% -0,33% -0,37%
IMI 2008
Differenza IMI 2007/08
2,77% 3,27% 2,50% 1,61% 1,33% 1,63% 2,25% 2,76% 2,43%
-0,80% -0,57% -0,45% -0,30% -0,30% -0,25% -0,69% -0,68% -0,51%
RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
Figura 27: indice NTN principali città e relative province 120
Torino 110
108,3
108,2
105,9 100
102,5
100
101,4
103,8 102,7
n° indice NTN
99,9
98,3 93,5
90
87,2 80 79,1
70
città resto provicia provincia
60 2004
2005
2006
2007
2008
120 115,3
Milano
112,8 110
108,4
109,6
102,1
100
100,6
100 n° indice NTN
110,1
101,0 95,6
90 89,0
88,9
80 77,3
città 70
resto provicia provincia
60 2004
2005
2006
2007
2008
120
Genova 110 105,5
n° indice NTN
100
101,6
100
95,8
91,5
90
88,9 83,5
80
85,7
81,6
76,9
città
70
82,5
69,8
resto provicia provincia
64,9
60
2004
2005
2006
2007
2008
39
RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
120
108,0
103,3
107,2
101,7
100 n° indice NTN
Bologna
108,4
110
100
102,9
100,1
98,9 95,0
90 84,6
84,0
82,8
80
città resto provicia
70
provincia 60 2004
2005
2006
2007
2008
120
Firenze 110
101,4
100
98,4
n° indice NTN
100
96,6
94,0
90
98,3
97,3
98,2
95,9 93,2
92,5
84,5 80
79,4
città 70
resto provicia provincia
60 2004
2005
2006
2007
2008
120
Roma 110 105,4 105,1 104,8 104,2
100
106,0
99,9
n° indice NTN
100 96,8
95,0
90 88,8 84,4 80
79,5
città
76,7
resto provicia
70
provincia 60 2004
40
2005
2006
2007
2008
RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
120
Napoli 110 104,4
102,6
n° indice NTN
100
101,6
100
102,1
100,3
97,4
90
89,7
86,6 81,6
80
70
74,2
città
71,9
resto provicia
68,1
provincia 60 2004
2005
2006
2007
2008
120 113,8 110
109,1
Palermo
114,9 111,8
108,0
105,2
n° indice NTN
100
102,3
100
99,7
90 89,6
98,4
88,2
80 79,8
città 70
resto provicia provincia
60 2004
2005
2006
2007
2008
41
RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
Tabella 22: Superficie totale e per unità abitazioni compravendute nel 2008 (stima) Medio Città Monolocali Piccola piccola Media Grande 2.906 9.313 6.109 7.706 2.156 ROMA 3.143 6.795 3.190 4.185 1.346 MILANO 1.535 5.676 2.844 2.057 519 TORINO 321 1.551 1.768 2.293 574 GENOVA 1.439 1.570 1.245 1.625 416 NAPOLI 600 942 798 1.917 617 PALERMO 446 1.156 808 1.136 361 FIRENZE 628 1.154 1.169 1.244 259 BOLOGNA 11.018 28.157 17.930 22.163 6.248 Totale Medio Resto Monolocali Piccola piccola Media Grande provincia 2.079 5.786 3.823 4.149 1.145 ROMA 3.316 13.755 7.656 12.488 2.837 MILANO 1.588 5.901 4.451 5.007 1.760 TORINO 296 961 818 1.035 303 GENOVA 1.832 2.277 2.354 3.471 844 NAPOLI 970 1.050 802 1.591 520 PALERMO 324 1.600 1.160 1.511 638 FIRENZE 604 2.337 1.950 2.471 738 BOLOGNA 11.009 33.668 23.015 31.724 8.785 Totale Var% Medio 07/08 Piccola piccola Media Grande Città Monolocali ROMA -13,8% -13,9% -12,5% -16,0% -17,6% MILANO -14,0% -13,6% -10,2% -12,5% -11,5% TORINO -18,3% -21,4% -17,2% -22,5% -3,8% GENOVA -17,4% -15,3% -17,6% -14,3% -12,8% NAPOLI -16,2% -13,8% -16,2% -16,3% -23,2% PALERMO -19,3% -7,6% -21,7% -11,3% -4,9% FIRENZE -12,7% -0,3% -7,6% -7,7% -13,3% BOLOGNA -19,3% -18,1% -14,9% -6,7% -13,9% Totale -15,5% -15,0% -14,1% -14,6% -13,7% Resto Medio provincia Monolocali Piccola piccola Media Grande ROMA -14,4% -19,6% -17,4% -18,3% -21,0% MILANO -17,9% -13,7% -15,5% -9,5% -9,0% TORINO -14,8% -12,4% -9,3% -16,0% -12,2% GENOVA -4,2% -16,3% -8,4% -15,4% -27,0% NAPOLI -22,4% -15,1% -16,3% -17,4% -19,0% PALERMO -11,8% -8,4% -21,9% -7,8% -9,3% FIRENZE -26,1% -14,8% -16,2% -25,8% -19,8% BOLOGNA -20,6% -19,8% -15,3% -16,8% -17,7% Totale -17,2% -15,1% -14,8% -14,3% -14,7%
nd 2.008 315 263 125 130 867 935 337 4.980
Totale 30.198 18.973 12.893 6.631 6.424 5.741 4.842 4.792 90.495
nd
Totale
1.604 1.034 876 116 684 947 1.280 742 7.283
18.586 41.086 19.584 3.527 11.462 5.880 6.514 8.843 115.483
nd
Totale
-5,1% -33,9% -8,7% -22,7% -33,1% 1,0% 35,6% 11,7% -2,1%
-13,9% -13,1% -19,5% -15,6% -16,5% -11,0% -0,8% -12,8% -14,1%
nd -35,2% -10,0% -25,4% -24,2% -9,1% -14,6% -28,4% -18,3% -23,4%
Totale -20,1% -12,8% -13,5% -14,8% -17,2% -12,0% -21,7% -17,8% -15,6%
Tabella 23: Superficie totale e per unità abitazioni compravendute nel 2008 (stima) Città Resto provincia Provincia Sup Totale Sup/unità Sup Totale mq mq mq ROMA 2.789.795 92,4 1.632.295 MILANO 1.519.092 80,1 5.697.873 TORINO 1.053.520 81,7 2.039.692 GENOVA 602.740 90,9 317.366 NAPOLI 585.576 91,1 1.255.664 PALERMO 587.327 102,3 628.384 FIRENZE 414.858 86,6 879.600 BOLOGNA 464.314 95,9 664.999 Totale 8.017.222 88,6 11.534.560
42
Sup/unità mq 87,8 138,7 104,2 90,0 109,5 106,9 99,5 102,1 119,0
RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
Figura 28: quote NTN 2008 per classi dimensionali delle abitazioni – Città e Resto provincia.
Città
100%
7,6%
Monolocali 7,2%
90%
4,1%
Piccola
Medio piccola
6,6%
8,8%
12,7%
Media
5,8%
9,3%
Grande 7,3%
16,3%
80%
27,3%
22,4%
25,8%
27,9%
35,2%
70%
22,5% 19,8%
21,7%
50%
26,2% 27,2%
40% 36,4% 30%
25,9%
39,3%
17,1%
60%
29,1%
21,0% 20,7%
16,4% 24,9%
44,9%
32,9%
25,9%
29,6%
12,3%
14,1%
11,4%
12,9%
PA
BO
FI
totale
33,0% 19,3%
20%
23,8%
10% 10,3% 0%
RM
16,8% MI
22,9% 12,2% TO
Resto provincia 100%
6,7%
4,9% GE
Monolocali
NA
Piccola
7,1%
9,4%
8,9%
7,8%
31,2%
26,8%
30,3%
32,2%
19,1%
23,8%
24,0%
21,8%
Medio piccola 10,5%
Media
9,1%
90% 80%
24,4%
70% 60%
32,3%
30,5%
12,2%
28,9%
Grande 8,1%
29,3%
22,5%
50%
16,3%
24,1%
22,2%
28,9%
30,6%
7,5%
6,2%
BO
FI
21,3%
40% 30%
34,1%
31,5%
28,2%
8,3%
8,5%
8,7%
MI
TO
GE
20% 10% 0%
12,2% RM
21,1%
34,3%
17,0% NA
21,3% 31,1%
19,7%
PA
10,2% totale
Tabella 24:: stima fatturato 2008 e variazione 07/08 città ROMA MILANO TORINO GENOVA NAPOLI PALERMO FIRENZE BOLOGNA Totale
Capoluogo migliaia di € 9.717.388 4.548.363 2.569.201 1.662.372 1.515.812 973.695 1.561.857 1.470.355 24.019.044
var% 2007/08 -11,7% -12,8% -13,2% -14,2% -15,2% -5,3% -1,1% -13,0% -11,7%
Resto Provincia migliaia di € 3.447.230 8.989.731 3.050.418 856.568 2.128.492 604.129 1.566.326 1.762.465 22.405.358
var% 2007/08 -14,0% 1,1% -7,6% -15,4% -12,3% -11,7% -20,6% -14,6% -8,0%
43
RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
Le principali città i mutui ipotecari L’acquisto di abitazioni finanziato con mutuo ipotecario avente per garanzia lo stesso immobile acquistato, risulta in netta riduzione in tutte le otto città, con variazioni negative più o meno accentuate, tra -32,1% a Torino e - 18,4% a Palermo. In ordine ad altre caratteristiche, le otto città seguono più o meno le tendenze già osservate a livello nazionale. Si segnala, comunque, come il dato più variegato, in ordine all’intensità delle tendenze riscontrate, è quello concernente i monolocali, il cui acquisto con mutuo ipotecario se sembra in caduta libera a Torino (-41,7%), risulta subire una flessione assai più contenuta a Palermo (-7,6%). Ovviamente Roma e Milano assorbono una quota importante del flusso di capitali erogato come nuovi mutui ipotecari pari 2,5 miliardi di euro a Roma e 1,5 miliardi a Milano (6,45 miliardi per il complesso delle otto città). La riduzione dei capitali erogati è netta ovunque oscillando tra il -30,8% a Torino ed il -20,1% di Palermo.
Tabella 25: : NTN IP 2008 per città e resto provincia e variazioni 07-08 Quota NTN IP NTN IP var.% NTN IP su intera Città 2008 2007/08 provincia
ROMA MILANO TORINO GENOVA NAPOLI PALERMO FIRENZE BOLOGNA Totale Resto provincia
ROMA MILANO TORINO GENOVA NAPOLI PALERMO FIRENZE BOLOGNA Totale
14.321 8.507 5.983 3.549 2.829 2.216 1.693 1.918 41.016
-23,7% -24,4% -32,1% -22,0% -24,5% -18,4% -23,6% -26,9% -25,0%
NTN IP 2008 8.372 20.042 8.782 1.178 4.543 1.743 3.066 4.175 51.865
var.% NTN IP 2007/08 -28,2% -24,4% -25,3% -27,1% -25,2% -22,8% -26,6% -28,4% -25,8%
63% 30% 41% 75% 38% 56% 36% 31% 44% Quota NTN IP su intera provincia 37% 70% 59% 25% 62% 44% 64% 69% 56%
INC-NTN PF 2008
Differenza INC 2007/08
46,9% 49,6% 50,7% 54,6% 43,2% 40,9% 42,8% 43,5% 47,5%
-6,5% -6,1% -7,3% -5,5% -6,5% -4,5% -6,7% -7,5% -6,5%
INC-NTN PF 2008 47,8% 52,1% 48,3% 35,6% 42,2% 30,4% 50,3% 50,7% 47,9%
Differenza INC 2007/08 -5,4% -7,2% -7,3% -6,2% -4,6% -4,4% -5,4% -7,8% -6,4%
Figura 29: quote NTN IP 2008 per città e resto provincia FIRENZE PALERMO 4,1% 5,4%
BOLOGNA 4,7%
NTN IP Resto provincia
NTN IP Città
ROMA 34,9%
NAPOLI 6,9%
FIRENZE 5,9% PALERMO 3,4%
BOLOGNA 8,0%
ROMA 16,1%
NAPOLI 8,8% GENOVA 8,7%
GENOVA 2,3% TORINO 14,6%
44
MILANO 20,7%
TORINO 16,9%
MILANO 38,6%
RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
Tabella 26: distribuzione NTN IP 2008 per classi dimensionali di abitazioni e var% 07/08 Medio Città Monolocali Piccola piccola Media Grande nd 1.061 4.579 3.204 3.792 991 694 ROMA 1.214 3.158 1.506 1.952 588 89 MILANO 409 2.845 1.408 981 232 107 TORINO 128 789 1.016 1.310 255 51 GENOVA 437 725 687 761 183 37 NAPOLI 106 298 366 916 262 269 PALERMO 151 455 342 445 131 169 FIRENZE 210 475 532 536 89 78 BOLOGNA 3.715 13.324 9.060 10.693 2.731 1.494 Totale Medio Resto Monolocali Piccola piccola Media Grande nd provincia 839 2.700 1.882 1.901 518 532 ROMA 1.409 6.680 4.027 6.406 1.282 236 MILANO 352 2.500 2.239 2.568 889 232 TORINO 58 289 290 403 109 25 GENOVA 377 997 1.087 1.588 358 131 NAPOLI 126 254 289 630 187 251 PALERMO 140 774 607 745 288 505 FIRENZE 215 1.133 980 1.251 354 233 BOLOGNA 3.515 15.327 11.400 15.494 3.984 2.146 Totale Var% Medio 07/08 Monolocali Piccola piccola Media Grande nd Città ROMA -29,5% -21,6% -24,5% -24,2% -25,6% -18,3% MILANO -31,7% -24,2% -24,7% -20,9% -17,9% -23,6% TORINO -41,7% -32,3% -30,5% -34,2% -14,2% -10,3% GENOVA -17,7% -23,7% -22,8% -20,4% -25,0% -7,5% NAPOLI -29,6% -27,0% -20,7% -22,2% -28,6% 12,1% PALERMO -7,6% -17,8% -21,8% -20,9% -16,7% -9,7% FIRENZE -18,3% -17,0% -23,2% -26,2% -29,7% -31,9% BOLOGNA -36,6% -28,6% -24,9% -20,6% -33,9% -30,3% Totale -31,1% -25,2% -25,0% -23,7% -23,1% -18,4% Resto Medio provincia Monolocali Piccola piccola Media Grande nd ROMA -26,0% -28,7% -23,8% -27,9% -29,0% -41,0% MILANO -29,2% -25,8% -24,5% -21,7% -20,7% -41,2% TORINO -30,1% -26,0% -21,1% -25,1% -24,2% -46,2% GENOVA -26,1% -27,6% -22,9% -25,5% -38,8% -40,5% NAPOLI -24,1% -22,9% -26,3% -27,8% -22,6% -9,7% PALERMO -25,0% -26,4% -24,6% -20,9% -29,8% -15,8% FIRENZE -23,2% -21,8% -23,4% -37,3% -23,1% -22,1% BOLOGNA -41,0% -29,5% -26,2% -28,9% -25,6% -22,2% Totale -28,5% -26,3% -24,0% -25,3% -24,5% -32,3%
Totale 14.321 8.507 5.983 3.549 2.829 2.216 1.693 1.918 41.016 Totale 8.372 20.042 8.782 1.178 4.543 1.743 3.066 4.175 51.865 Totale -23,7% -24,4% -32,1% -22,0% -24,5% -18,4% -23,6% -26,9% -25,0% Totale -28,2% -24,4% -25,3% -27,1% -25,2% -22,8% -26,6% -28,4% -25,8%
45
RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
Figura 30: quote NTN IP 2008 per classi dimensionali delle abitazioni – Città e Resto provincia
100%
Città 7,3%
Monolocali 7,0%
90% 80%
4,0%
7,3%
6,5%
Medio piccola 13,4%
8,6%
Media
Grande
4,8%
6,9%
29,1%
27,1%
16,7% 27,8%
23,2%
27,2%
29,2%
37,5%
70%
24,0% 47,0%
17,9%
60% 50%
Piccola
24,6%
23,5%
22,9%
22,4%
28,9%
29,9%
25,8%
9,9%
11,4%
9,4%
FIRENZE
BOLOGNA
Totale
29,0%
40% 37,5%
30%
48,4%
26,0%
33,6%
18,8%
33,7%
20% 22,6% 10% 0%
7,8% ROMA
14,4% MILANO
Resto provincia
100%
6,6%
6,5%
15,3% 15,7%
7,0%
3,7%
TORINO
GENOVA
monolocali
5,4% NAPOLI
piccola
10,4%
9,5%
8,1%
30,0%
35,0%
36,0%
90% 80%
24,2%
32,3%
70% 60%
PALERMO
medio-piccola 12,5%
media
grande
11,2%
9,0%
8,0%
29,1%
31,7%
31,2%
23,7%
24,9%
30,2%
28,7%
42,2% 24,0% 20,3%
50%
26,2%
40%
25,1%
24,6%
22,9%
19,3% 30%
34,4%
20%
33,7% 29,2%
25,0%
7,1%
4,1%
5,0%
MILANO
TORINO
GENOVA
22,6%
17,1%
30,8%
10% 10,7% 0%
46
ROMA
8,5%
8,5%
5,5%
5,4%
7,1%
NAPOLI
PALERMO
FIRENZE
BOLOGNA
Totale
RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
Tabella 27: capitale erogato 2008 totale e per unità città e resto provincia + variazioni 2007/08 Quota Capitale var.% Capitale Capitale /u.i. 2008 Capitale Su intera 2008 Città migliaia di € 2007/08 provincia € 2.506.781 175.038 ROMA -26,0% 68% 1.499.295 176.247 MILANO -24,1% 35% 686.384 114.732 TORINO -30,8% 40% 466.177 131.361 GENOVA -21,2% 73% 440.671 155.746 NAPOLI -21,0% 41% 285.010 128.608 PALERMO -20,1% 61% 283.692 167.567 FIRENZE -26,0% 39% 288.061 150.162 BOLOGNA -29,0% 34% 6.456.071 157.402 Totale -25,4% 48% Quota Capitale var.% Capitale Capitale /u.i. 2008 Capitale Su intera 2008 Resto provincia migliaia di € 2007/08 provincia € 1.183.597 141.393 ROMA -29,2% 32% 2.759.501 137.700 MILANO -24,9% 65% 1.036.000 118.008 TORINO -24,7% 60% 172.350 146.869 GENOVA -32,1% 27% 623.196 137.328 NAPOLI -24,4% 59% 184.172 106.010 PALERMO -19,4% 39% 439.711 143.736 FIRENZE -28,5% 61% 564.805 135.547 BOLOGNA -28,3% 66% 6.963.333 134.259 Totale -26,2% 52%
Differenza Capitale/u.i. 2007/08 € -5.369 633 2.180 1.296 6.924 -2.831 -5.369 -4.453 -5.369 Differenza Capitale/u.i. 2007/08 € -2.102 -737 864 -10.303 1.451 4.779 -3.620 565 -2.102
Figura 31: quote capitale erogato 2008 per città e resto provincia
FIRENZE PALERMO 4,4% 4,4% NAPOLI 6,8%
BOLOGNA 4,5%
Capitale Resto provincia
Capitale Città
ROMA 38,8%
GENOVA 7,2%
FIRENZE 6,3% PALERMO 2,6%
BOLOGNA 8,1%
ROMA 17,0%
NAPOLI 8,9%
GENOVA 2,5% TORINO 10,6%
TORINO 14,9% MILANO 23,2%
MILANO 39,6%
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RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
Le pertinenze Dal 2007 sono disponibili i dati disaggregati della categoria catastale C6, comprendente Box-stalle-posti auto. Insieme alla categoria C2, Magazzini, sono conteggiate come ‘pertinenze’ in quanto in buona parte sia in termini di stock che di NTN all’interno di queste categorie catastali sono ricomprese e pesano notevolmente le cantine e i posti auto pertinenziali alle abitazioni. Ovviamente, in questo caso, il valore dell’informazione più che al dato assoluto, inficiato ovviamente da altre tipologie non riconducibili alle pertinenze propriamente dette delle abitazioni, va riferito alla descrizione dell’andamento nel tempo e ai differenziali territoriali. Si è deciso, pertanto, di presentare una breve sintesi di queste due categorie in questo Rapporto dedicato al settore residenziale, indicando come si distribuiscono le compravendite, NTN, per macroarea geografica nel 2008 e le variazioni rispetto al 2007. Per quanto concerne il volume di compravendite, NTN, si conferma sia per i Magazzini (-10,3%) sia per i Box (-12,8%) il deciso calo di compravendite. Anche per queste due categorie il calo è meno sensibile nel Sud e soprattutto nelle Isole. Tabella 28: NTN ed IMI 2008 Magazzini e Box stalle e posti auto per macroaree e variazioni 07/08 Magazzini NTN var.% NTN Quota NTN IMI Area 2008 2007/08 per Area 2008 Nord-Ovest Nord-Est Centro Sud Isole Italia Box stalle p.auto
31.985 14.802 25.026 21.203 10.129 103.144
-9,7% -10,2% -13,5% -9,8% -5,2% -10,3%
31,0% 14,4% 24,3% 20,6% 9,8% 100%
2,30% 2,09% 1,93% 1,39% 1,58% 1,85%
-0,37% -0,50% -0,39% -0,22% -0,15% -0,32%
NTN 2008
var.% NTN 2007/08
Quota NTN per Area
IMI 2008
Differenza IMI 2007/08
176.871 109.470 81.324 49.324 18.816 435.804
-11,8% -15,6% -14,4% -8,8% -6,6% -12,8%
40,6% 25,1% 18,7% 11,3% 4,3% 100%
3,20% 2,87% 3,06% 2,60% 2,17% 2,95%
-0,56% -0,73% -0,66% -0,37% -0,22% -0,58%
Area Nord-Ovest Nord-Est Centro Sud Isole Italia
Differenza IMI 2007/08
Figura 32: Quote NTN 2008 Magazzini e Box-posti auto per macro-aree
Magazzini
Box stalle posti auto
Nord Ovest 31,0%
Isole 4,3%
Isole 9,8%
Nord Ovest 40,6%
Sud 11,3% Nord Est 14,4%
Sud 20,6% Centro 24,3%
48
Centro 18,7%
Nord Est 25,1%
RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
Le fonti e i criteri metodologici utilizzati Le fonti utilizzate I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e dell’Osservatorio Mercato Immobiliare dell’Agenzia del territorio. Banche dati Catastali: per ciò che concerne le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti di unità immobiliari per alcune categorie catastali e dalle dichiarazioni Docfa per i dati sulle Nuove Costruzioni. Banche dati Uffici di pubblicità immobiliare (ex Conservatorie): per quanto concerne le compravendite ed i mutui ipotecari. Può accadere, per varie ragioni, che alcuni dati siano inseriti in archivio successivamente all’estrazione per il consuntivo. Il fenomeno è ovviamente residuale. In ogni caso, ciò può comportare che la esattezza amministrativa del dato può assumersi l’anno successivo a quello della prima pubblicazione. Banche dati quotazioni: per le informazioni relative ai valori immobiliari tratti dalla banca dati delle quotazioni OMI, i valori sono stati estratti considerando il valore centrale degli intervalli di quotazioni relativi alle tipologie residenziali (tipologia; abitazione economica, civile, signorile, ville e villini).
Copertura della rilevazione Per quanto riguarda volumi di compravendite, mutui e nuove costruzioni l’intero territorio nazionale tranne le province di Bolzano, Trento, Gorizia e Trieste, perché il catasto e/o gli uffici di pubblicità immobiliare sono gestiti localmente. Per le quotazioni OMI sono comprese anche le province anzidette. Nel Rapporto, tuttavia, non si fa riferimento alle province per le quali non si hanno i dati sulle compravendite
I criteri metodologici adottati L’elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica degli immobili, impone l’adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e su ulteriori categorie adottate ai fini della nota di trascrizione. Limitatamente al settore residenziale la questione è meno controversa, mentre per le pertinenze nella categoria affluiscono anche immobili non pertinenziali di abitazioni. Tuttavia, la prevalenza in queste due categorie catastali, almeno per l’analisi degli andamenti e della distribuzione territoriale, di cantine e posti auto fa propendere per considerare l’aggregato tout court come pertinenze delle abitazioni.
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RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
SETTORE RESIDENZIALE
SETTORE RESIDENZIALE
categoria catastale
descrizione
A1 A7 A8 A9 A2 A3 A4 A5 A6 A11
Abitazione di tipo signorile Abitazione in villa Abitazione in villino Castelli, palazzi di pregio artistici o storici Abitazioni di tipo civile Abitazioni di tipo economico Abitazioni di tipo popolare Abitazioni di tipo ultrapopolare Abitazioni di tipo rurale Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi. MAGAZZINI/ CANTINE
C/2
Magazzini e locali di deposito POSTI AUTO Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse
PERTINENZE
C/6
CLASSI DIMENSIONALI DELLE UNITA’ IMMOBILIARI A DESTINAZIONE RESIDENZIALE MONOLOCALI: Fino 2,5 vani catastali (fino a 45-50mq) Tra 2,5 e 4 vani catastali (45- 70mq) PICCOLA
MEDIO-PICCOLA MEDIA-GRANDE
GRANDE
Tra 4 e 5,5 vani catastali (70 - 90 mq) Tra 5,5 e 7 vani catastali (90-130 mq) Maggiore di 7 vani catastali (+ di 130 mq circa)
Terminologia adottata NTN =
n. di transazioni di unità immobiliari “normalizzate” (Le compravendite dei diritti di proprietà sono “contate” relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di una unità immobiliare é compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni)
NTN IP=
n. di transazioni di unità immobiliari “normalizzate” effettuate con l’ausilio di mutuo ipotecario
stock di unità immobiliari =
n. di unità immobiliari censite al catasto
IMI =
indicatore di Intensità del Mercato Immobiliare = rapporto tra NTN/stock di unità immobiliari
Aree geografiche:
Nord, Centro, Sud.
Regioni area geografica Nord
Emilia Romagna, Friuli Venezia Giulia, Liguria, Lombardia, Piemonte, Valle D`Aosta, Veneto
Regioni area geografica Centro:
Lazio, Marche, Toscana, Umbria.
Regioni area geografica Sud:
Abruzzo, Basilicata, Sardegna, Sicilia
.
50
Calabria,
Campania,
Molise,
Puglia,
RAPPORTO IMMOBILIARE 2009 SETTORE RESIDENZIALE - ITALIA
Indice delle figure Figura 1: andamento del NTN (migliaia)1985-2008............................................................................................. 3 Figura 2: distribuzione NTN 2008 per area geografica e Capoluoghi e non Capoluoghi e per classi di comuni ......... 5 Figura 3: n° indice NTN capoluoghi e non capoluoghi per area geografica ........................................................... 6 Figura 4: IMI 2004-08 per aree geografiche e capoluoghi e non capoluoghi ......................................................... 7 Figura 5: indice NTN per classi demografiche di comuni...................................................................................... 8 Figura 6: andamento IMI per classi di comuni .................................................................................................... 8 Figura 7: mappa distribuzione NTN 2008 per comune........................................................................................ 9 Figura 8: quote NTN 2008 per dimensione delle abitazioni per aree geografiche e Capoluoghi e non ................... 13 Figura 9: indice delle quotazioni OMI per macro area e capoluoghi e non capoluoghi ......................................... 16 Figura 10: : indice delle quotazioni OMI per classi demografiche di comuni........................................................ 17 Figura 11: mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali (valore medio=1)......................................... 17 Figura 12: quote fatturato 2008 per aree geografiche – Capoluoghi e Non Capoluoghi -e per classi demografiche di comuni .......................................................................................................................................................... 20 Figura 13: n° indice NTN IP capoluoghi e non capoluoghi per aree geografiche.................................................. 23 Figura 14: mappa distribuzione NTN IP 2008 comunale .................................................................................... 24 Figura 15: quote NTN IP 2008 per aree geografiche e per classi demografiche di comuni .................................. 25 Figura 16: quote NTN 2008 per dimensione delle abitazioni per capoluoghi e non capoluoghi ............................. 28 Figura 17: quote NTN 2008 per dimensione delle abitazioni per classi demografiche di comuni ........................... 28 Figura 18: indice del capitale erogato per aree geografiche capoluoghi e non capoluoghi.................................... 31 Figura 19: capitale erogato per unità abitativa per aree geografiche e capoluoghi e non capoluoghi in euro......... 32 Figura 20: quote Capitale erogato nel 2008 per classi di comuni e per aree geografiche ..................................... 33 Figura 21: capitale erogato 2008 per classi di capitale e per classi demografiche dei comuni.............................. 34 Figura 22: capitale erogato 2008 per classi di capitale e per aree geografiche .................................................... 34 Figura 24: andamento tasso medio iniziale....................................................................................................... 36 Figura 25: andamento durata media (mesi) ..................................................................................................... 37 Figura 26: andamento rata media iniziale mensile (euro) .................................................................................. 37 Figura 29: indice NTN principali città e relative province ................................................................................... 39 Figura 30: quote NTN 2008 per classi dimensionali delle abitazioni – Città e Resto provincia. ............................. 43 Figura 31: quote NTN IP 2008 per città e resto provincia .................................................................................. 44 Figura 32: quote NTN IP 2008 per classi dimensionali delle abitazioni – Città e Resto provincia........................... 46 Figura 33: quote capitale erogato 2008 per città e resto provincia ..................................................................... 47 Figura 36: Quote NTN 2008 Magazzini e Box-posti auto per macro-aree ............................................................ 48
Indice delle tabelle Tabella 1: NTN ed IMI 2008 per area geografica – Capoluoghi e non Capoluoghi- e variazioni 2007-08 ................ 4 Tabella 2: NTN ed IMI 2008 per classi demografiche dei comuni e variazioni 2007/08 .......................................... 8 Tabella 3: superficie totale e per unità (stima) delle compravendite 2008 per area geografica e variazioni 2007/08 ..................................................................................................................................................................... 11 Tabella 4: superfici abitazione (stima) per classi demografiche di comuni ......................................................... 11 Tabella 5: NTN 08 per dimensione delle abitazioni per area geografica -Capoluogo e non - + var% 07/08........... 12 Tabella 7: quotazione media 2008 per area geografica e capoluoghi e non capoluoghi e variazione 07/08 ........... 15 Tabella 8: quotazione media 2008 per classi di comuni e variazione 07/08........................................................ 16 Tabella 9: stima del fatturato 2008 totale e medio per unità per aree geografiche -Capoluoghi e non Capoluoghi- e variazioni 07/08 ............................................................................................................................................. 19 Tabella 10: stima del fatturato 2008 totale e medio per unità classi demografiche di comuni +variazioni 07/08.... 19 Tabella 11: NTN IP 2008 per area geografica – Capoluoghi e non Capoluoghi- e variazioni 2007-08 .................... 22 Tabella 12: NTN 2008 per classi demografiche di comuni e variazioni 2007-08.................................................. 25 Tabella 13: NTN IP per dimensione delle abitazioni per area geografica e Capoluoghi e non Capoluoghi .............. 26 Tabella 14: Var% NTN IP 207/08 per dimensioni delle abitazioni per Area geografica ......................................... 27 Tabella 15: incidenza NTN IP su NTN PF 2008 per dimensioni delle abitazioni per Area geografica ...................... 27 Tabella 16: NTN IP 2008 per dimensione delle abitazioni per classi demografiche di comuni ............................... 27 Tabella 17: incidenza NTN IP su NTN PF 2008 per dimensioni delle abitazioni per classi demografiche di comuni . 28 Tabella 18: NTN IP 2008 per area geografica – Capoluoghi e non Capoluoghi- e variazioni 2007-08 .................... 30 Tabella 19: capitale erogato complessivo e per u.i. per classi demografiche di comuni + var% e differenza 07/08 ..................................................................................................................................................................... 33 Tabella 20: tasso d’interesse (iniziale) e durata media mutuo (mesi) 2008 e differenze 07/08 ............................. 35 Tabella 21: rata media mensile 2008 (euro) + var% 07/08 ............................................................................... 36
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Tabella Tabella Tabella Tabella Tabella Tabella Tabella Tabella
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30: : NTN ed IMI 2008 per città e resto provincia e variazioni 2007-08 ................................................. 38 31: Superficie totale e per unità abitazioni compravendute nel 2008 (stima).......................................... 42 32: Superficie totale e per unità abitazioni compravendute nel 2008 (stima).......................................... 42 33:: stima fatturato 2008 e variazione 07/08 ........................................................................................ 43 34: : NTN IP 2008 per città e resto provincia e variazioni 07-08............................................................. 44 35: distribuzione NTN IP 2008 per classi dimensionali di abitazioni e var% 07/08 .................................. 45 36: capitale erogato 2008 totale e per unità città e resto provincia + variazioni 2007/08......................... 47 40: NTN ed IMI 2008 Magazzini e Box stalle e posti auto per macroaree e variazioni 07/08.................... 48