3 - L’HABITAT INTERMÉDIAIRE : UNE ÉCONOMIE SUR TOUS LES POINTS ? A - Économie foncière ? Le prix du foncier, en France, d’autant plus dans les communes se situant à proximité d’une grande agglomération, est de plus en plus élevé, dû à la raréfaction et forte demande de celui-ci. L’habitat intermédiaire, de par sa forme et sa possibilité de superposer les logements, induit automatiquement une économie de foncier en comparaison à de l’habitat pavillonnaire. Pour cela, il faut bien entendu que la densité produite soit suffisante pour le rentabiliser. Grâce à cette économie de départ, les logements sont proposés à des prix attractifs sans pour autant être dans des immeubles collectifs. Après l’achat du terrain, des économies sont également réalisées sur la charge foncière en comparaison avec du pavillonnaire ou de l’individuel groupé. La charge foncière est constituée de tous les coûts engendrés pour rendre le terrain constructible (nivellement, évacuation de cailloux, terres etc., construction des systèmes d’arrivée et d’évacuation d’eau etc.). Cette économie foncière réalisée reste néanmoins moins attractive que celle des HLM ou autres logements collectifs puisque l’habitat intermédiaire monte moins haut, il y a donc moins d’habitants au m². 1
B - Économie sur le coût de construction et d’entretien ? L’un des plus importants coûts liés à la construction concerne les fondations et la structure du bâti, le gros œuvre. Ce coût dépend directement de la forme du bâtiment ainsi que des matériaux structurels sélectionnés. Plus les décrochements de volumes en façade sont nombreux, plus le coût est élevé. Le coût de construction d’une opération de logements intermédiaires semble plus rentable que celui du même nombre de logements en maison individuelle, grâce à une économie de matériaux.2 En comparaison à du collectif, le coût de construction n’apparaît pas plus important dans les opérations d’intermédiaires, selon l’étude Urbitat.3 Cela reste cependant une hypothèse non vérifiée puisqu’aucune comparaison des coûts n’a été réalisée. On peut en revanche noter que nombre d’opérations d’habitats intermédiaires ont une visée écologique et utilisent de ce fait des matériaux qualitatifs et plus respectueux de l’environnement. Ces matériaux sont souvent coûteux. Or, il faut calculer sur la durée, plus les matériaux utilisés sont de bonne qualité, moins le bâtiment nécessite de rénovations en aval (fuites, ravalements de façades, renouvellement de l’isolation etc.) Cependant nous pouvons supposer que, les coûts structurels, répartis sur moins de logements dans les opérations de logements intermédiaires en accession auront plus d’impact qu’en collectifs. Les parkings soulèvent également une réelle problématique financière. Créer des stationnements en infrastructure, est certes, un gain de place considérable devant les opérations. Cela permet une économie de foncier ainsi qu’une sécurité maximisée pour les véhicules. Cependant d'après les études AUDIAR, cette initiative engendre des surcoûts considérables lors de la construction.4 Intégrer des garages au sein des bâtiments est également une solution pour les opérations dont la forme s’apparente à de l’individuel groupé. Or, le coût de construction augmente également, tout comme le foncier ainsi que les coûts liés aux pertes énergétiques. En effet intégrer un garage au sein même du bâtiment revient ainsi dire à intégrer « un volume froid dans un volume chaud » . 4 1
MIALET Frédéric, 2006, Le renouveau de l’habitat intermédiaire, p.169
2 et 3 4
Étude sur l’habitat intermédiaire en Centre-Est menée par Urbitat en 2008, chapitre «La question des coûts» p.32
AUDIAR , Décembre 2008, Entre maison et appartement : l’habitat intermédiaire, métropole de Rennes, p.4
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