BEVEZETÉS
13
üzemi szolgáltatásokra vonatkozó elszámolási szabályokat, felújítási alapképzés esetén a hozzájárulás mértékét és a felhasználás szabályait. Meghatározza a közös képviselő feladatait a közös költséghátralék megfizetése érdekében, és megjelöli a feladatok sorrendiségét. A részletes szabályokat szintén a szervezeti-működési szabályzatnak kell tartalmaznia. A törvény nem változtatott a társasház szervezeti felépítésén, az egyes szervek feladatkörén, funkcióján. Az új rendelkezések szerint azonban az intézőbizottság és a számvizsgáló bizottság tagja csak tulajdonostárs lehet. A törvény egyértelműen meghatározza, hogy mikor kell a tulajdonostársaknak a tulajdoni hányaduk szerint számított egyhangú, az összes tulajdoni hányad szerinti kétharmados, illetőleg az összes tulajdoni hányad szerinti egyszerű szavazattöbbséggel határozatot hozni. Ebből adódóan azt is kimondja, hogy minden más konkrétan nem nevesített esetben a jelenlevők egyszerű szavazattöbbsége elegendő a határozat meghozatalához. A közös képviselő korábbi feladatainak meghatározásán túlmenően az új szabályok a közös képviselő feladatává teszik a közgyűlés határozatairól és azok végrehajtásáról nyilvántartás vezetését. Az új rendelkezések előírják, hogy a tulajdonosváltozás esetén a közös képviselő köteles írásban tájékoztatni a közösköltség-tartozás fennállásáról és annak összegéről, valamint a vonatkozó közgyűlési határozatokról a leendő tulajdonostársat. A hatályos társasházi törvényt utóbb számos alkalommal módosították. A módosítások tárgya szerteágazó volt, azok egy része olyan – nem feltétlenül a Tht.-ba iktatandó – rendelkezést tartalmaz, ami a törvény áttekinthetőségét nehezítette, a szabályozás egyre inkább széttagolódott. A módosítások egy része a társasház működésének, a gazdálkodás és a működés feletti ellenőrzés hatékonyságának a növelését célozta, de kétséges, hogy alkalmas eszközül szolgáltak-e ahhoz, hogy a kitűzött célok megvalósuljanak. A tapasztalatok azt mutatják, hogy a társasházi létforma a külön tulajdonú ingatlanok egy bizonyos száma felett, meghatározott szociális környezetben nem igazán működőképes, a legkörültekintőbb szabályozás sem képes megoldani, ha a közösség nem tudja a közös tulajdon fenntartásához és az állagmegóváshoz szükséges költségeket viselni, a közös döntéshozatalban aktívan nem vesz részt, a legfeljebb csak rövid távú érdekekben tud gondolkodni. Egyes vélemények szerint „Az egykori bérházakból álló, húsz lakásnál nagyobb lakótömböknél, a lakótelepeknél, a lakásszövetkezeti forma szerencsésebb formaválasztás lett volna az ingatlankezelés feladatai elvégzésére, míg a lakóparkoknál a jogi személyként szabályozott társasházi forma lett volna a fenntartási feladatokkal adekvát szervezeti forma. A klasszikus társasházi forma a legfeljebb 12 lakásból álló tulajdonközösség esetén működőképes, feltéve, hogy annak társtulajdonos tagjai azonos élethelyzetű személyek” [Dr. Kurucz Mihály: A társasház tulajdonjoggal összefüggő bejegyzések ingatlan-nyilvántartási problémái; In: A társasházak jogi szabályozásának problémái (Tanulmánykötet) Bp. 2011. 52. o.].