Økonomisk analyse
Guide
Statistikker om investeringsejendomme Ejendomstorvets Markedsindeks Udbudsstatistikken og Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – tomgang er to forskellige statistikker, der begge beskæftiger sig med investeringsejendomme. Hvilken af de to statistikker man skal benytte sig af, afhænger af, hvad man ønsker at analysere.
24
Huset oktober 2017
Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik
jul-17
maj-17
jan-17
mar-17
nov-16
jul-16
sep-16
maj-16
mar-16
jan-16
jul-15
sep-15
nov-15
Ejendomstorvets Markedsindeks Udbudsstatistikken og Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik - tomgang er to statistikker, der begge tager temperaturen på markedet for investeringsejendomme. Statistikkerne giver et aktuelt billede af, hvordan markedet udvikler sig, når det omhandler udbudte lejemål og tomgang, og det er centrale nøgletal for de forskellige aktører. Ejere, administratorer, erhvervsmæglere og markedsanalytikere er blandt dem, der har brug for opdaterede mål for aktiviteten. De bruges, når der eksempelvis skal foretages nye investeringer eller frasalg, når lejen skal fastsættes, og kontrakter skal udarbejdes, eller når realkreditinstitutioner skal risikovurdere i forbindelse med långivning. Figur 1 viser, at der er væsentlig forskel på, hvad nøgletallene i de to opgørelser måler. Selvom udviklingen helt overordnet er nogenlunde den samme, når man eksempelvis betragter kontorsektoren, så er der forskel i niveau og til tider også i de kvartalsvise ændringer. Derfor er det vigtigt, at aktørerne er bekendt med forskellene og benytter den statistik, som passer bedst til formålet.
15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 maj-15
To statistikker – to forskellige nøgletal
Procent
jan-15
A
ktører på markedet for investeringsejendomme ser både på udbuds- og tomgangsstatistik, når de søger en indikator for udbud og efterspørgsel efter erhvervslokaler. Mens udbudsstatistikken giver et billede af omfanget af annoncerede erhvervslejemål og -lokaler på markedet, så giver tomgangsstatistikken et mål for ikkeudlejede erhvervslejemål og den gennemsnitlige tabte lejeværdi. Statistikkerne adskiller sig væsentligt, både når det gælder kilder og metoder. Det medfører forskellige resultater og nogle gange også forskel i udviklingen, og derfor er det vigtigt at vælge den korrekte statistik til formålet.
Figur 1. Arealmæssig tomgang og udbudt kontorareal
mar-15
Tekst og tal: Mads Lindegaard, Dansk Ejendomsmæglerforening og Mikkel Alsø, Ejendomsforeningen Danmark. Ill.: Moto-rama, iStock.
Ejendomstorvets Markedsindeks Udbudsstatistikken
Kilde: Ejendomstorvets Markedsindeks Udbudsstatistikken og Ejendoms foreningen Danmarks markedsstatistik.
Udbudte lejemål er ikke det samme som tomgang Ejendomstorvets Markedsindeks Udbudsstatistikken, tidligere kaldet Oline-ED Statistikken, har eksisteret siden januar 2003. Denne udbudsstatistik medtager udelukkende eksisterende udbudte lejemål og lokaler til salg. Størstedelen af data kommer fra portalen Ejendomstorvet.dk. Ejendomsforeningen Danmark supplerer datasættet med tal for ejendomme, som ikke er annonceret på Ejendomstorvet.dk, men udbudt til leje. Ejendomme, der står tomme, men ikke er annonceret, er ikke med i udbudsstatistikken. Der vil også være erhvervslokaler, som er udbudt, men endnu ikke står tomme, fordi ejeren venter med at fraflytte ejen-
Økonomisk analyse
dommen, indtil den er solgt eller udlejet til en ny virksomhed. Man kan derfor ikke sætte lighedstegn mellem, om en ejendom er tom eller udbudt. Markedsindekset vedrører både brugerejendomme og andre ejendomme, og det giver et billede af virksomhedernes muligheder for at finde kontorer, detailhandelslokaler, lagre og produktionsejendomme.
Det skyldes til dels, at der er en grundlæggende forskel på et udbudt lejemål og et tomt lejemål. Men der er den forskel, at Udbudsstatistikken ud over investeringsejendomme også indeholder brugerejendomme, der anvendes af ejer, og som typisk udbydes sjældnere, og derfor vil Udbudsstatistikken oftest vise en lavere procentsats. Omvendt viser Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik den aktuelle tomgang for de lejemål, der indgår.
Tomgang på investeringsejendomsmarkedet
ml@de.dk mal@ejendomsforeningen.dk
Figur 2. Andelen af udbudte industriarealer er en fjerdedel af den reelle tomgang Ejendomstorvets Markedsindeks Udbudsstatistikken
Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik
Udbudt areal
Arealmæssig tomgang
Økonomisk tomgang
Kontor
7,4 %
13 %
11,2 %
Butik
Ønsker man en indikator for tomgangen for investeringsejendomme, så findes den i Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik, som indeholder nøgletal for arealmæssig og økonomisk tomgang. Den arealmæssige tomgang opgør andelen af tomme kvadratmeter i porteføljerne hos de professionelle markedsaktører. Den økonomiske tomgang opgør i procent det aktuelle økonomiske tab på ikkeudlejede lejemål i forhold til den samlede potentielle indtjening. Data i Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik kommer fra investeringsejendomsmarkedet, hvor langt hovedparten af ejendomme ejes for at stille dem til rådighed for lejere. På den måde kan statistikken give aktørererne viden om, hvordan investeringsmarkedet udvikler sig for forskellige sektorer og geografiske områder. Den økonomiske tomgang kan derudover give inspiration til værdiansættelsen, når en investeringsejendom skal værdiansættes til markedsværdi. Markedsstatistikken er baseret på aktuelle lejemålsdata fra en række store, mellemstore og mindre ejendomsinvestorer og administratorer, og den består i dag af 77.000 lejemål fordelt på 5.000 investeringsejendomme, som også indeholder professionel boligudlejning.
5,5 %
6,7 %
7%
2,4 %
10,6 %
10,6 %
Store niveauforskelle i de to statistikker
Industri
Sammenligner man Udbudsstatistikkens arealmæssige udbud af lejemål i procent med den procentvise tomgang i Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatik, springer niveauforskellene særligt i øjnene inden for de forskellige sektorer. Af figur 2 fremgår det, at andelen af udbudte kvadratmeter for kontor- og industrilokaler, på henholdsvis 7,4 procent og 2,4 procent i juli 2017, ligger under de arealmæssige tomgangsmål på 13,0 procent og 10,6 procent.
Kilde: Ejendomstorvets Markedsindeks Udbudsstatistikken og Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik.
25 Huset oktober 2017