Huset 6 2010 by EjendomDanmark

huset Erhvervsmagasinet huset | nr. 6 | august 2010

2,1 % er antallet af private lejeboliger faldet med siden 2005 ejendomsforeningen.dk/ ejendomsstatistikken

TEMA

Skaber arkitektur værdi?

FOTO PALLE SKOV

>> side 9-15

Indblik

Reportage

Nye etiske normer og vedtægter får betydning for administrator

Festligt 150-års jubilæum

>> side 30

>> side 18

huset Erhvervsmagasinet

42. årgang · nr. 6 · august 2010 Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade 2 1358 København K Telefon: 33 12 03 30 info@ejendomsforeningen.dk ejendomsforeningen.dk Girokonto: 888-5893 Ansvarshavende redaktør Kommunikationschef Rikke Kristiansen rik@ejendomsforeningen.dk Direkte: 33 76 56 41

Redaktion Kommunikationskonsulent Anne Louise Frandsen alf@ejendomsforeningen.dk Direkte: 33 76 56 65

Layout Anita T. Damkier Hansen ah@ejendomsforeningen.dk Direkte: 33 76 56 51

Annoncesalg DG Media as Telefon: 70 27 11 55 Fax: 70 27 11 56 epost@dgmedia.-dk www.dgmedia.dk

udfordringer: renteswaps og udækkede rettighedshavere | 25 Indblik: Ejendomsbranchens mange organisationer | 26 Interview: „Meget mere ens end forskellige“ | 28 Økonomisk artikel: Beliggenhed er afgørende for lejeniveauet | 30 Indblik: Nye etiske normer og vedtægter får betydning for administrator | 31 Indblik: Moms på ejendomsadministration | 32 Gæsteekspert: Anmeldelse af ny håndbog om ejendomsadministra-

Tema i næste nummer Hvordan står det til på erhvervs ejendomsmarkedet?

tion | 34 Nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening: Ejerforeningens ledelsesorganer | 35 Sagt i pressen

Abonnement Egon Petersen Telefon: 33 12 03 30

oplæg

Tryk Datagraf A/S

ISSN 0109-1034 Medlem af Danske Specialmedier Forsiden Middelfart Sparekasse

541-166

Vi sætter fokus på, om arkitektur skaber værdi. Det er svært at omregne arkitektur til kroner og øre, når man laver en ejendomsvurdering. I en vurdering handler arkitektur om helhedsindtryk og materialevalg, fastslår Jens Klein, der er erhvervsejendomsmægler. Mægleren undersøger for eksempel, om ejendommen har en imagefaktor eller brandingeffekt, der kan appellere til tidsånden eller til den enkelte virksomhed.

FOTO STEEN WREM

Kære læser

Bladet udkommer ti gange om året i begyndelsen af måneden (bortset fra januar og juli)

Huset bliver trykt på svane mærket papir og er en CO2neutral produktion

Netop det med brandingeffekten fremhæver projektleder Søren Buhl Hornskov også. Han mener, at et domicil kan brande virksomheden, holde på medarbejderne og skabe relationer til kunden. Vi har også talt med lejerne om værdien af god arkitektur i dagligdagen. Stephan Mølvig og hans kæreste, Nora Myllhamar, bor sammen med deres to piger i en toværelses lejlighed i Bjørn Nørgaards byggeri på Bispebjerg Bakke – og her bliver de i godt humør af at bo. Huset har også mødt Henrik Dahl Jeppesen og teknisk direktør Claus Møller Rasmussen fra DanEjendomme as til en snak om fusionen mellem Dan-Ejendomme as og Kuben Ejendomsadministration A/S. For hvad kræver en fusion egentlig? God læselyst! Rikke Kristiansen Kommunikationschef Ejendomsforeningen Danmark 3

leder

formanden har ordet

Ejendomsforeningen Danmark bygger på 150 års historie Så blev foreningen 150 år den 23. maj i år. Foreningens jubilæum blev fejret på Det Ny Teater sammen med medlemmer og samarbejdspartnere

Det er et kendetegn, at vores forening altid har udviklet sig i takt med den tid, som den var en del af. Jeg fortalte i min festtale om Københavns Grundejerforening, som tilbage i 30’erne havde en række opgaver, som vi i dag vil karakterisere som lavpraktiske, blandt andet bekæmpelse af husbukke. Utøj i lejemålene var imidlertid den helt store udfordring på den tid og krævede en betydelig indsats fra foreningens side. Selvom udfordringerne og arbejdsområderne i dag er nogle andre, har vi som altid fokus på at møde de behov, som medlemmerne har. I dag vægter for eksempel juridisk rådgivning, undervisning, kommunikation og internationalt samarbejde langt højere end dengang. Foreningens historie er også udtryk for, at vi altid har været aktive i samfundet og har påtaget os et betydeligt ansvar for samfundets udvikling. Det er afgørende for en interesseorganisation som vores, at vi er i stand til hele tiden at fange signalerne fra vores medlemmer og fra vores omverden, således at vi hele tiden kan målrette foreningens aktiviteter til de aktuelle behov, som branchen måtte have. Ejendomsforeningen Danmarks værdier baserer sig i høj grad på vores historiske rødder og dermed på den erfaring, som vi har erhvervet gennem de mange år. Da de 23 ejendomsfolk tilbage i 1860 etablerede Københavns Grundejerforening, så var det, fordi de havde en række sager, som de ville kæmpe for. Troværdigheden blev sikret ved at arbejde for det, som de for alvor troede på – de udvalgte helt bevidst deres væsentligste fokusområder. Datidens grundejere baserede deres interessevaretagelse på holdninger og

FOTO EBBE FORUP

I anledning af Ejendomsforeningen Danmark og Københavns Grundejerforenings 150-års jubilæum i maj i år blev der den 28. maj festet på Det Ny Teater. Det var en fantastisk aften, hvor vi fik rig mulighed for at fejre foreningens mangeårige historie sammen med vores medlemmer og samarbejdspartnere. I kan læse mere om fejringen af foreningens fødselsdag på side 18, hvor Huset byder på en reportage. Jeg vil gerne sige tak til alle, som deltog og gjorde aftenen helt superphantaphænomænagenialilistisk – et langt og fantastisk ord lånt fra den overdådige dansescene i festforestillingen om Mary Poppins.

indsigt. Det kendetegner også vores forening i dag, hvor vi hele tiden holder os opdaterede om ønsker og behov gennem dialog med vores medlemmer og vores samarbejdspartnere. For at have gennemslagskraft i samfundsdebatten kræver det – både dengang og nu – at foreningen viser åbenhed over for og deler sin viden med politikere, embedsmænd, andre organisationer og pressen. Det er afgørende for deltagelsen i den politiske dialog, at vi i foreningen ved, hvad vi taler om. Derfor har deling af viden mellem medlemmerne og deres fælles organisation gennem alle årene været helt central. I dag er vores omverden langt mere kompleks og omskiftelig, end dengang foreningen opstod. Det stiller store krav til, at vi hurtigt kan omstille os, og at vi konstant indhenter ny viden. At bygge på 150 års historie har givet os et godt og solidt fundament at arbejde ud fra. Det er efter min mening en stor styrke. Men det må – og vil – naturligvis ikke gå hen at blive en sovepude. Vi skal fortsat udvikle os, så vi også i de kommende 150 år kan varetage ejendomsbranchens og grundejernes interesser på bedste vis. John R. Frederiksen Formand Ejendomsforeningen Danmark

markedsnoter

Nye etiske normer for ejendomsudviklere

Nyt fra Christiansborg

Ejendomsforeningen Danmark har vedtaget et sæt etiske normer for professionelle boligudvikleres udvikling og salg til private. De etiske normer skal blandt andet sikre, at boligudviklere ikke skader branchens grundlæggende interesser og omdømme, at de informerer offentligheden korrekt og fyldestgørende, og at de undgår kollegiale uoverensstemmelser, som kan skade branchens fælles interesser. Læs de etiske normer på ejendomsforeningen.dk/etik.

Ny lov ændrer reglerne for udlejning på erhvervslejekontrakt

Dansk standard for klassificering af indeklimaet er sendt i ny høring Erhvervs- og Byggestyrelsen og Dansk Standard igangsatte i 2008 arbejdet med at formulere en standard for klassificering af indeklimaet. Den skal sikre, at energikravene til nybyggeri og større renoveringsarbejder ikke tager fokus fra andre faktorer, der påvirker indeklimaet for eksempel luft- eller lysforholdene. En arbejdsgruppe har skrevet et forslag til en ny indeklimastandard i juni 2009, og den blev sendt i offentlig høring. En revideret udgave af standarden er nu sendt i en ny høringsrunde, der afsluttes i løbet af sommeren 2010. Huset følger op i løbet af efteråret 2010.

Folketinget vedtog i juni et nyt lovforslag om lejeboliger, der lejes ud til virksomheder, som derefter udlejer boligerne videre til deres medarbejdere. Det betyder, at en udlejer og en virksomhed, der skal skaffe en lejlighed til for eksempel en udenlandsk medarbejder, fremover skal indgå en lejeaftale inden for boliglejelovens rammer, hvor de hidtil har kunnet indgå en aftale ifølge erhvervslejeloven. Det vil i praksis betyde, at blandt andet fastsættelsen af huslejen begrænses betydeligt, og det bliver svært at pristalsregulere huslejen. Ejendomsforeningen Danmark har forsøgt at påvirke lovændringen og har blandt andet sendt et ændringsforslag til socialministeren. Læs om konsekvenserne af den nye lov på ejendomsforeningen.dk/konsekvens.

Nyt medlem i EPF Ejendomsforeningen Danmarks hollandske søsterorganisation, Raad voor Onroerende Zaken (ROZ), er blevet medlem af European Property Federation (EPF). EPF er den europæiske sammenslutning af nationale foreninger inden for ejendomserhvervet, som varetager interesserne for ejendomsejere i EU. – Det er vigtigt, at Holland, som et af de mest udviklede ejendomsinvesteringslande, er en del af det europæiske samarbejde mellem ejendomsorganisationerne. Deres indmeldelse i EPF har styrket vores fælles arbejde i Bruxelles, siger John R. Frederiksen, der er præsident i EPF.

Gåhjemmøde om de nye etiske normer for ejendomsadministration Ejendomsforeningen Danmark har fået nye etiske normer for ejendomsadministration. Målet med de nye etiske normer er blandt andet at gøre det faglige og det etiske niveau endnu højere. Ændringerne betyder blandt andet, at alle medlemmer af Administratorsektionen årligt skal afgive en ledelseserklæring, hvor de forpligter sig til at videreuddanne deres medarbejdere samt at holde klienters og egne midler adskilt.

Ejendomsforeningen Danmark holder et orienteringsmøde om ændringerne den 1. september 2010 kl. 15-16 i Nørre Voldgade 2, hvor direktør Anne Marie Oksen, CEJ Ejendomsadministration A/S, vil gennemgå betydningen af de nye etiske normer.

Digital tinglysning er nu med i forsikringstilbud Ejendomsforeningen Danmark har forbedret sit tilbud om en kombineret ansvars- og garantiforsikring til medlemmerne. Medlemmer kan nu gratis få arbejdet med digital tinglysning dækket i ansvarsforsikringen i 2010 og 2011. Medlemmerne skal dog skriftligt have meldt tilbage, at de gerne vil have denne tillægsforsikring. Ejendomsforeningen Danmark tilbyder i samarbejde med Willis den kombinerede ansvars- og garantiforsikring for ejendomsadministratorer. Læs mere på ejendomsforeningen.dk/ ansvarsforsikring.

Tilmeld dig på ejendomsforeningen.dk/ nyeetiskenormer.

FÅ MERE VIDEN OMKOSTNINGSBESTEMT LEJE I

OMKOSTNINGSBESTEMT LEJE II

GRUNDKURSUS LEJERET I

Få en grundig indføring i, hvordan du udarbejder et driftsbudget i ejendomme med omkostningsbestemt leje.

Få kendskab til reglerne for varsling af lejeforhøjelse i ejendomme med omkostningsbestemt leje, og lær at håndtere tvister omkring lejeforhøjelsen.

Få et grundlæggende og bredt kendskab til lejerettens regler om beboelseslejemål, og bliv klædt på til ejendomsadministrationens praktiske udfordringer.

ONSDAG DEN 15. SEPTEMBER 2010, KL. 9.00-12.30 I KØBENHAVN. Undervisere: Advokat Ulla Andersson, Egemar & Clausen, og advokat Mogens Dürr, Ejendomsforeningen Danmark.

FREDAG DEN 17. SEPTEMBER 2010, KL. 9.00-12.30 I KØBENHAVN. Undervisere: Advokat Ulla Andersson, Egemar & Clausen, og advokat Mogens Dürr, Ejendomsforeningen Danmark.

Undervisere: Juridisk direktør Morten Østrup Møller, Dan-Ejendomme as, og advokat Mogens Dürr, Ejendomsforeningen Danmark.

AB-FORBRUGER

MOMS OG AFGIFTER

INTRODUKTION TIL INVESTERING

Få indblik i den nye standardaftale ABForbruger. Aftalen kan fx bruges, når du på vegne af en ejer- eller andelsboligforening skal indgå en aftale om byggearbejder med en entreprenør.

Bliv opdateret på moms og afgifter for administratorer og udlejere. Vi ser på vejledninger fra SKAT og ny lovgivning.

Få indblik i ejendomsinvesteringens økonomiske analyser som fx måling af afkast, værdiansættelse samt forholdet mellem risiko og forventet afkast.

ONSDAG DEN 13. OKTOBER 2010, KL. 9.00-12.30 I KØBENHAVN. Underviser: Pedram Moghaddam, Horten.

MANDAG DEN 25. OKTOBER 2010, KL. 9.00-12.30 I KØBENHAVN. FREDAG DEN 29. OKTOBER 2010, KL. 9.30-13.00 I ÅRHUS. Undervisere: Advokat Tom Kári Kristjánsson, Plesner Advokatfirma, og juridisk konsulent Lars Top RudPetersen, Ejendomsforeningen Danmark.

MANDAG DEN 1. NOVEMBER 2010, KL. 9.00-12.30 I KØBENHAVN. FREDAG DEN 5. NOVEMBER 2010, KL. 9.30-13.00 I ÅRHUS. Undervisere: Økonomisk konsulent Sofie Jensen, og cheføkonom Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark.

DUE DILLIGENCE

REGNSKABSFORMIDLING

EGENINKASSO

Bliv klogere på den økonomiske del af due dilligence, så du er i stand til rent teknisk, juridisk og økonomisk at vurdere en ejendoms potentiale, før du investerer i den.

Kurset klæder dig på til at fremlægge regnskaber på generalforsamlinger og i andre situationer, hvor du skal fange modtagerens opmærksomhed og formidle din økonomiske viden.

Kurset gør dig i stand til at inddrive skyldige forfaldne fakturabeløb, så du kan undlade at hyre en dyr advokat til opgaven.

MANDAG DEN 15. NOVEMBER 2010, KL. 9.00-12.30 I KØBENHAVN.

ONSDAG DEN 24. NOVEMBER 2010, KL. 9.00-15.30 I KØBENHAVN.

Undervisere: Direktør Lars Frederiksen, Cura Management A/S, og cand.polit. MRICS Peter Frische.

ONSDAG DEN 1. DECEMBER 2010, KL. 9.30-16.00 I ÅRHUS. Undervisere: uddannelseskoordinator Lone Hansen, og handelsoverlærer Per Reerslev, Nilels Brock.

ONSDAG DEN 29. SEPTEMBER 2010, KL. 9.00-13.00 I KØBENHAVN.

MANDAG DEN 27. SEPTEMBER 2010, KL. 9.00-15.00 I KØBENHAVN. MANDAG DEN 4. OKTOBER 2010, KL. 9.30-15.30 I ÅRHUS. Underviser: Advokat (L) Jackie Phillip BohnstedtMichelsen, Jackie Phillip & Co. Advokatfirma.

TEMA

Skaber arkitektur værdi?

Fra en vurderingsvinkel handler arkitektur om, hvad mange vil kunne lide. Jo mere speciel arkitekturen bliver, jo mere stiger risikoen og dermed også afkastet, siger Jens Klein.

Arkitekturen skal

tale til dig Arkitektur er ikke sådan til at omregne i kroner og øre. I en ejendomsvurdering handler arkitektur om helhedsindtryk og materialevalg, fastslår erhvervsejendomsmægler FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN FOTO VIBEKE TOFT God arkitektur er sjældent et udtalt ønske fra investorer eller lejere på udkig efter en ny ejendom. – Det er sjældent, at en kunde siger til os, at de er på udkig efter en arkitektonisk perle. Arkitekturens rolle ligger altid subtilt. Men når en potentiel investor eller lejer er ude at se på noget, vil arkitekturen tale til dem. Det italesættes ikke, men de danner sig lynhurtigt en mening om, hvorvidt det er noget, de kan lide eller ikke, siger Jens Klein, der er vurderingschef hos ejendomsmæglervirksomheden GaardeErhverv Engel & Völkers.

Jens Klein Jens er vurderingschef hos Gaarde Erhverv Engel & Völkers. Han er uddannet statsautoriseret ejendomsmægler & valuar, MDE.

Han erkender, at det er en kompliceret opgave at omregne arkitektur til kroner og øre, når man skal vurdere en ejendom. – Når vi laver en vurdering, så arbejder vi selvfølgelig med en tjekliste, der sikrer, at vi ikke overser noget. Men der er ingen tjekboks for arkitektur. Vi kigger i stedet på materialevalg og på ejendommens helhedsindtryk. Har ejendommen en imagefaktor eller brandingeffekt, der kan appellere til tidsånden eller den enkelte virksomhed?, siger Jens Klein. Trods krisetiderne er der stadig lejere og købere til ejendomme med god arkitektur og god beliggenhed. De holder priserne ifølge vurderingschefen. – En ejendom med god arkitektur formidler budskabet om, at „dette er godt“, selvom det måske betyder, at man får nogle skæve m2 eller et gulv, der knirker, siger Jens Klein. Til gengæld kan huslejerne generelt presses lidt. – I krisetider fokuserer man meget på detaljerne. Hvor mange har vi plads til her? Hvad er vores vækststrategi? Alt bliver sat på spidsen, og kunderne ser typisk på flere forskellige lejemål, fordi udbuddet er stort. Så de har hurtigt

en fornemmelse for de forskellige kvaliteter og priser. Alle de faktorer, som en investor eller lejer typisk vil kigge på, det kigger man ekstra nøje på i krisetider. Det ligger simpelthen i tiden, at man skal være lidt købmand og presse priserne, siger Jens Klein. Han slår fast, at det er forskelligt, hvor stor en rolle ejendommens arkitektur spiller for investorer eller lejere. – Det betyder mere for en virksomhed, der for eksempel er i kommunikationsbranchen og skal leve af sit brand, end for en fabriksvirksomhed, der, i klassisk forstand, leverer en helt anden type vare, hvor brandet ikke direkte er bundet op på ejendommen, siger Jens Klein. Hvis en virksomhed eller investor går med planer om at bygge et nyt domicil til at eje selv eller til udlejning, er rådet fra Jens Klein at satse på arkitektur, der overordnet er i tråd med tidsånden og appellerer til mange, og på de gode materialer hele vejen igennem. – Det er, hvad der gennem tiden har vist sig at være formlen, siger han.

alf@ejendomsforeningen.dk

TEMA

Skaber arkitektur værdi?

Nykredits domicil stod færdigt i 2001, er tegnet af arkitektfirmaet Schmidt Hammer Lassen og er domineret af en stor aula med åbne kontorlandskaber. – Nykredit går efter at være markedsledende på finansieringsløsninger, og huset, der er domineret af glas og stål, signalerer effektiv og moderne forretning, siger Søren Buhl Hornskov.

Hvad fortæller dit domicil?

Få øjnene op for arkitekturens brandingmuligheder. Dit domicil kan brande virksomheden, holde på medarbejderne og skabe relationer til kunden

FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN FOTO NYKREDIT Domiciler med imposante indgangspartier i marmor er passé. Det gælder ikke længere om at have det mest prangende hovedsæde. Nu skal arkitekturen bruges til at formidle virksomhedens værdier ud til kunder og omverden. – Der er inden for de sidste måske ti år sket et skift i virksomheders strategiske brug af arkitektur. Virksomheder er gået fra at fokusere på arkitektur som et middel til at se imponerende ud, til at virksomhederne interesserer sig for, hvordan arkitektur kan fortælle deres værdier og skabe relevante oplevelser for kunder og forretningsrelationer, siger tidligere ekstern lektor på CBS Søren Buhl Hornskov, som har forsket i branding og arkitektur. Har virksomheden styr på, hvad den udtrykker gennem arkitekturen, viser det også, at virksomheden har styr på, hvad den vil være for sine kunder og relationer. – Der er store gevinster at hente for de virksomheder, der tør bruge arkitektur til at brande sig. For der er knyttet en særlig oprigtighed til arkitektur, og så er arkitektur en umiddelbar form for kommunikation, fordi den taler direkte til kroppen. Den skaber oplevelse, siger Søren Buhl Hornskov, der nu er projektleder på øresundsnetværket Kreativ Metapol. Han nævner Nykredits hovedsæde fra 2001 på Kalvebod Brygge på Københavns havnefront som et godt eksempel på en virksomhed, der har brugt arkitekturen til at brande sig med. – Det har været et ekstraordinært dyrt hus at bygge, men Nykredit siger, at de tjener pengene ind igen, fordi rummene er effektive, og domicilet signalerer de værdier, som Nykredit ønsker: effektivitet og modernitet. Nykredit placerer desuden moderne kunst overalt i huset. Det viser, at man har blik for andet end penge, og har samtidig den fordel, at det hurtigt kan skiftes ud, så man løbende kan skabe nye oplevelser af huset, siger Søren Buhl Hornskov. 10

Arkitektur som brandingredskab handler ikke kun om salg og afsætning. Det handler også om at fastholde medarbejderne ved at give dem en arbejdsplads, som de er stolte af. – Et godt eksempel er revisorfirmaet Deloittes domicil i København. Det er et imponerende hus, hvor medarbejderen, når han får besøg, kan begynde et møde med at fremvise udsigten fra øverste etage. Det er han stolt af, og det giver hans job en ekstra værdi, siger Søren Buhl Hornskov. At brande sig gennem bygninger kan altså være en effektiv strategi, men den er også risikabel, slår Søren Buhl Hornskov fast: – Arkitektoniske virkemidler kan misforstås. Forbindes en virksomhed eksempelvis med kommerciel arkitektur (som storcentre typisk er, red.), risikerer den at blive opfattet som en virksomhed, der ikke fokuserer på kvalitet, men på kvantitet. Det kan være fint nok, hvis det er det, som kunderne er interesserede i. Men hvis det er ens strategi at tilbyde rum med stor kvalitet, så sender man et forkert signal, siger Søren Buhl Hornskov.

alf@ejendomsforeningen.dk

Søren Buhl Hornskov Søren er projektleder på øresunds netværket Kreativ Metapol. Han har tidligere været adjunkt og ekstern lektor på Copenhagen Business School og har en ph.d. i virksomhedskommunikation.

TEMA

Skaber arkitektur værdi?

I stueetagen er sparekassens filial og en stor hall. Middelfart Sparekasse har også tre lejere i stuen – en boghandel med cafe, en dametøjsforretning samt sparekassens ejendomsmæglerforretning „Et godt hjem“. Den store trappe op til de fire plateauer kan bruges som siddepladser, når der i fremtiden skal afholdes arrangementer i hallen.

Provinssparekasse med verdensarkitektur Nyt kontorhus i Middelfart har sat den fynske købstad på arkitekternes verdenskort FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN FOTO PALLE PETER SKOV Mandag morgen, klokken 9.55. Der er fem minutter til, at Middelfart Sparekasse åbner svingdørene til sit få måneder gamle kontorhus på den fynske købstads havnefront. Med direkte udsigt til de to Lillebæltsbroer på hjørnet mellem Havnegade og Gimbels Gyde venter Husets udsendte sammen med en enkelt utålmodig kunde, der sikkert skal hæve ugens husholdningspenge, og et spændt par, som måske håber på, at dette bliver dagen, hvor det afgøres, om drømmehuset kan blive til virkelighed. Kontorhuset er så nyt, at der stadig ligger et tykt lag fugesand på fliserne ude foran, og håndværkerne arbejder ihærdigt på de sidste detaljer indenfor. Her er en blanding af mågeskrål og maskinlarm. På matriklen ved siden af er gravemaskiner i fuld gang med at bygge nye p-pladser og en drive in-hæveautomat og -døgnboks. Klokken slår 10.00, og dørene svinger omkring. Velkommen indenfor i det hus, der på 12

den internationale ejendomsmesse Mipim i 2006 blev kåret som verdens mest visionære kontorprojekt. Indenfor er der anderledes roligt. Det er ikke til at høre, at her fordelt på fire forskudte plateauer er sparekassens filial og de 100 medarbejdere samlet i ét stort rum. I 2005 erkendte sparekassen, at det var tid til at skaffe mere plads. Sparekassen var vokset ud af sine rammer og havde medarbejdere og mødelokaler spredt rundt omkring i byen. – Vi ønskede at få et hus, hvor vi kunne udleve vores filosofi. Dernæst ville vi have et

Middelfart Sparekasse Middelfart Sparekasse har 40.000 kunder og 190 medarbejdere. Koncernen består også af en ejendomsmæglerkæde og et forsikringsselskab. Der er i alt 250 medarbejdere i koncernen.

hus både for vores kunder og byens borgere, et hus, der levede op til de strengeste energikrav, og som var så markant, at vi kunne tiltrække flere folk til byen, fortæller den administrerende direktør, Hans Erik Brønserud. Det blev arkitektfirmaet 3XNielsen, der fik til opgave at materialisere sparekassens værdier i det 5.000 m2 store kontorhus. Byggeriet stod på i to et halvt år, og i april 2010 blev kontorhuset så indviet. Det blev til et domicil bestående af ét stort rum i fire niveauer med en stor hall, hvor der er plads til aktiviteter og sparekassens filial. – Vores filosofi går i al sin enkelthed ud på, at tilfredse medarbejdere giver tilfredse kunder. Den har vi arbejdet ud fra i 20 år. Den understøttes af huset, ved at alle 100 medarbejdere sidder i det samme lokale, så de har tæt kontakt både vertikalt og horisontalt, siger Hans Erik Brønserud. Og sparekassens enkle filosofi ser ud til at virke. I maj var sparekassen i Madrid, da de blev kåret som den næstbedste arbejdsplads for små og mellemstore virksomheder i Europa. Middelfart Sparekasse er også de seneste

Kommer du kørende ad Havnegade, ligner det nye kontorhus stævnen på et stort skib, der stævner ud på Lillebælt.

Hans Erik Brønserud Hans er administrerende direktør i Middelfart Sparekasse. Han kom i lære i sparekassen som 17årig og blev som 33-årig direktør. Læs hans blog på www.nyetanker.dk.

Den administrerende direktør, Hans Erik Brønserud, sidder på øverste plateau sammen med medarbejdere i det åbne kontorhus.

seks år blevet kåret som Danmarks bedste eller næstbedste arbejdsplads af Great Place to Work Institute Danmark. Hans Erik Brønserud glæder sig især over det store lysindfald, der skabes af 83 kviste i husets store tagflade, og den gode akustik. – Selvom vi er 100 medarbejdere på arbejde samtidig, så er her ro til at koncentrere sig, siger han.

Der er 83 kviste i husets store tagflade. Det giver et stort lysindfald og udsigt til Lillebælt fra næsten alle kontorpladser.

Det nye kontorhus er ikke kun for sparekassens kunder. Det skal være et byens hus, der kan bruges til forskellige arrangementer: – Når folk kommer ind i hallen, skal de tænke, at det er et sted, hvor der er godt at være, og hvor der kan ske uventede ting, som normalt ikke foregår i et pengeinstitut. Det indre torv skal bruges til blandt andet juletræsfest, børneteater, koncerter og udstillinger, siger Hans Erik Brønserud. Derfor er trapperne op til 1. plateau også udformet, så de kan bruges som tilskuerpladser. Det nye kontorhus på Havnegade 21 er et foregangshus i sænkningen af energiforbruget i store bygninger. – Vi har fået foretaget beregninger, der viser, at for et hus på 5.000 m2 som vores, der sparer vi 50 procent energiforbrug i forhold til et traditionelt hus af samme størrelse på grund af de tiltag, vi har gjort, siger direktøren. Det skyldes især den naturlige ventilation og det termoaktive betondæk – som kun findes i én anden bygning i Danmark, nemlig Skuespilhuset i København. – Det har været et vigtigt signal for os at sende, da vi i mange år har gået meget op i det fysiske miljø. Vi gør for eksempel meget ud af CSR, siger Hans Erik Brønserud. Middelfart er i forvejen kendt for markant arkitektur med kulturhuset KulturØen, der ligger på havnefronten, et stenkast fra den nye sparekasse, samt Fiberlines nye fabrik ud mod motorvejen.

I granitgulvet ligger den dansk-islandske kunstner Olafur Eliassons kunstværk „Rum til stjerneskud“.

Med det nye kontorhus fortsætter Middelfart Sparekasse fortællingen om en provinsby, der sprænger rammerne. – Huset skal sende et signal om, at selv om vi bor i en forholdsvis lille købstad, så forhindrer det os ikke i at lave nogle spændende tiltag. Her i Middelfart tør man godt bryde med den gængse opfattelse af, at sådan noget gør man ikke i de små provinsbyer, siger Hans Erik Brønserud.

alf@ejendomsforeningen.dk 13

TEMA

Skaber arkitektur værdi?

„Man bliver i godt humør af at bo her“ Bispebjerg Bakke i Københavns Nordvestkvarter er et prisbelønnet byggeri med arkitektur på højt plan. Men hvordan er det at leve i arkitektens drøm? FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN FOTO VIBEKE TOFT

søndag formiddag, når turister og andre arkitekturinteresserede går på rundvisning i bebyggelsen, siger Stephan Mølvig.

På terrassen står en mahognibordplade. Den skal Stephan Mølvig i gang med at snedkere om til et skrivebord, når der er tid til det. Der er nemlig få rette vinkler i de 135 lejeboliger i bebyggelsen Bispebjerg Bakke, og det giver udfordringer, når man vil lave en arbejdsplads langs væggen. Stephan Mølvig og hans kæreste, Nora Myllhamar, har sammen med deres to piger boet i en toværelses stuelejlighed med direkte udgang til terrasse og græsplæne i Bispebjerg Bakke siden 1. oktober 2009. Huset er på besøg en solskinseftermiddag, hvor lyset brager ind af vindues partiet i stuen, der strækker sig fra gulv til loft. I flere af bebyggelsens stuelejligheder forsøger beboerne at få ly for nysgerrige blikke ved at sætte pileflethegn op og have gardinerne trukket for hele dagen. Men ikke familien her. – Det generer ikke os, at man kan kigge ind, for vi kigger lige så meget ud. Det er en del af det at bo her. Det kan dog være lidt irriterende

For der er ingen tvivl om, at Bispebjerg Bakke, der er opført på en tidligere gartnerigrund i Københavns Nordvestkvarter, er et ganske særligt sted. Tegnet af kunstner og arkitekt Bjørn Nørgaard, ejet af Haandværkerforeningen i Kjøbenhavn og Realea og bygget på en vision om at skabe en ejendom, der fremstår som en skulptur og er baseret på det gode håndværk og de bedste materialer. Her er bølgende facader, buede vægge, håndlavet kobbertag og specialfremstillede kinesiske klinker. Men hvordan er det så at bo inde i en skulptur? – Man bliver i godt humør af at bo her! Stemningen og lyset, der er i lejligheden, og det liv og den natur, der er uden for terrassedøren, er helt fantastisk, fastslår Nora Myllhamar, der fattede interesse for Bispebjerg Bakke, en dag hun cyklede forbi og syntes, at det så hyggeligt – og dyrt – ud.

Familien gik i gang med at undersøge nærmere og fandt ud af, at huslejen var til at betale, og at der var ledige lejligheder. Familien giver

Det stiller krav til lejernes fantasi at bo i Bispebjerg Bakke. Stephan Mølvig og Nora Myllhamar har taget konsekvensen af de buede vægge og vinduer fra gulv til loft og valgt at indrette sig med så få møbler så muligt, så lejligheden kommer til sin ret. Her ses de i deres stue sammen med deres mindste datter, Ayla.

omkring 10.000,- kr. om måneden inklusive el, vand og varme. Stephan Mølvig og Nora Myllhamar mener, at det er en rimelig husleje, der stemmer godt overens med det produkt, de får. – Det er rart endelig at bo i noget helt nyt og i et kvalitetsbyggeri, der også om 100 år er godt at bo i. Efter man har boet her et stykke tid, så begynder man at få øje på alle de små lækre detaljer og den gode materialekvalitet, siger Stephan Mølvig. Eksempelvis er alle vinduesrammer udført i jatobatræ, og der er regler i husordnen om, at man ikke må skrue eller sømme i dem. – Der er selvfølgelig en del husregler. Da der mangler en del skabsplads, er det nærliggende at bruge for eksempel terrasserne som opbevaringssted. Men det må man ikke ifølge husordenen. Så her er mange regler. Men det er, fordi det er så særligt et byggeri, og man så gerne vil værne om det, siger Nora Myllhamar. Familiens største anke mod lejligheden er den manglende skabsplads. Et indbygget skab med fire hylder til en familie på fire er bare ikke nok. Og så er det svært at indrette sig med de buede vægge. – Her er selvfølgelig ikke meget brugbar vægplads. Vores løsning har været at skille os af med alle de ting, vi kunne undvære. Når man flytter ind i så speciel en lejlighed som denne, må man indrette sig efter, hvad arkitektens ide har været. Disse lejligheder er tænkt som lyse, enkle rum, og derfor skal vi heller ikke plastre lejligheden til med en masse møbler, siger Stephan Mølvig. Når de to piger bliver større, og pladsen i den toværelses lejlighed bliver for trang, vil familien overveje at flytte videre til en af de større lejligheder i Bispebjerg Bakke. – Vi har slet ikke lyst til at flytte herfra. Når man først har boet i så utraditionelt et byggeri, kan det kun blive kedeligt at flytte tilbage i et almindeligt hus med firkantede rum og små vinduer, slutter Stephan Mølvig.

alf@ejendomsforeningen.dk

Stephan Mølvig og Nora Myllhamar Stephan Mølvig er miljøingeniør hos Cowi og tidligere guldroer. Nora Myllhamar er ergoterapeut på Rigshospitalet og er på

barsel i øjeblikket. Sammen har de to piger – Ayla på syv måneder og Alisa på tre år.

nøgletal for ejendomsmarkedet

Administratorer bliver en mangelvare Den gennemsnitlige ejendomsadministrator var i 2008 45 år. Det er næsten fire år ældre end den gennemsnitlige beskæftigede. Det gør behovet for nye administratorer stigende

FORFATTER SOFIE JENSEN I Huset, juni blev artiklen „Massivt behov for administratorer“ bragt. Her blev det konkluderet, at der om ti år bliver behov for op mod 6.000 administratorer. En af årsagerne til, at behovet for administratorer er stigende, er, at administratorerne i gennemsnit er næsten fire år ældre end alle beskæftigede. Om ti år

er en tredjedel af administratorerne gået på pension, og der skal rekrutteres nye administratorer. Det er derfor essentielt, at der sættes fokus på uddannelse af administratorer til erhvervet. De økonomiske nøgletal sætter i denne måned fokus på administratorernes alder og uddannelse.

soj@ejendomsforeningen.dk

Aldersfordeling for administratorer og for alle beskæftigede, 2008

Figuren viser aldersfordelingen for administratorer og for alle beskæftigede. Det gælder for begge fordelinger, at de fleste beskæftigede er i alderen 40-49 år. Dette skyldes, at en andel af de 20-39-årige stadig er under uddannelse, mens en andel af de 50-69-årige er gået på pension eller efterløn. Det ses også ud fra figuren, at den blå kurve for administratorerne ligger længere mod højre, hvilket betyder, at administratorerne generelt set er ældre, end det er tilfældet for alle erhverv.

procent

20-29 år

30-39 år

40-49 år alder 2008, adm.

50-59 år

2008, alle

60-69 år

Kilde: SAM-K og Ejendomsforeningen Danmarks egne beregninger.

20-29-åriges og 60-69-åriges andel af beskæftigelsen

Andelen af 20-29-årige, der er i beskæftigelse, er fra 1997 til 2008 faldende, mens andelen af 60-69-årige har været stigende. I 2008 var 7,2 procent af alle beskæftigede mellem 60 og 69 år, mens 17,3 procent var mellem 20 og 29 år. For administratorer var der i 2008 næsten lige mange 20-29 årige som 60-69-årige, nemlig 11-11,5 procent. Imidlertid har andelen af 20-29-årige administratorer været stigende fra 2006 til 2008.

25,0

20,0

15,0

10,0

Kilde: SAM-K og Ejendomsforeningen Danmarks egne beregninger.

5,0

0,0 1997

1998

1999

2000

Adm, 20-29 år

2001

2002

2003

Adm, 60-69 år

2004

2005

2006

Alle, 20-29 år

2007

2008

Alle, 60-69 år

Længst fuldførte uddannelse for administratorer og alle beskæftigede, 2008 Ufaglært

Administrator Antal Procentandel 2.210 32,6

Alle beskæftigede Antal Procentandel 1.028.276 36,1

Erhvervsfaglig uddannelse

2.874

42,4

986.960

34,6

Videregående uddannelse

1.697

25,0

835.502

29,3

I alt

6.781

100,0

2.850.738

100,0

Den mest udbredte uddannelse for administratorer er en erhvervsfaglig uddannelse. For alle beskæftigede er den største andel ufaglærte. I forhold til samfundet generelt er der en overrepræsentation af beskæftigede med en erhvervsfaglig uddannelse inden for administratorerhvervet, mens der er en underrepræsentation af ufaglærte beskæftigede og beskæftigede med en videregående uddannelse. Kilde: SAM-K og Ejendomsforeningen Danmarks egne beregninger.

Top-10 over højest fuldførte uddannelse for administratorer, 2008 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Uddannelse Ikke-erhvervskompetencegivende uddannelse Kontoruddannelse, allround Bygningskonstruktør Bankuddannelse Cand.jur. Tømrer Bygningsingeniør (diplomingeniør) Kontoruddannelse, administration Salgsassistent Elektriker, lys- og energiteknik

Antal 1.609 905 181 118 116 109 105 102 101 94

I tabellen ses det, at den største andel af administratorerne har en ikke-erhvervskompetencegivende uddannelse eller en kontoruddannelse. I 2008 var der 6.781 administratorer, og ud fra tabellen kan det konkluderes, at næsten en tredjedel af disse har en af de to uddannelser. Tabellen viser imidlertid også, at byggeorienterede uddannelser såsom bygningskonstruktør, bygningsingeniør og tømrer også er udbredte inden for administratorerhvervet. Kilde: SAM-K og Ejendomsforeningen Danmarks egne beregninger

reportage

Festligt150-års jubilæum Der var bobler i glasset, snobber i logen og en magisk barnepige i luften til Ejendomsforeningen Danmarks jubilæumsfest på Det Ny Teater FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN FOTO VIBEKE TOFT Det Ny Teater i København havde fredag den 28. maj rullet den røde løber ud. Det gamle teater fra 1908 var nemlig fyldt med omkring 1.000 gæster, der fejrede Ejendomsforeningen Danmarks 150-års jubilæum. Inden foreningens feststemte gæster kunne nyde musicalen Mary Poppins, var der lidt godt til ganen, underholdning fra logen og festtaler med foreningens formand, John R. Frederiksen, og lektor Jens Lunde.

alf@ejendomsforeningen.dk

„

Jubilæet blev fejret med champagne og god mad, inden musicalen Mary Poppins gik i gang.

Aftenens overraskelse var de to snobber Fritz og Poul fra P2’s Rytteriet. Fra deres loge gav de gæsterne en indføring i livet på første klasse:

Tænk at administrere noget, som andre ejer – det gider man sgu ikke! Fritz og Poul

Der blev skålet på en god aften, inden gæsterne blev ringet ind til aftenens forestilling.

Ejendomsforeningen Danmarks formand, John R. Frederiksen, prøvede for første gang i sit liv at stå på de skrå brædder, da han bød velkommen til 150-års jubilæet. – Vores forening har været igennem et fantastisk udviklingsforløb, som også afspejler samfundets udvikling. Den private ejendomssektor har i høj grad bidraget til den velstandsudvikling, som er sket gennem de sidste 150 år. Grundejerne har bidraget til samfundets udvikling. Der er derfor god grund til at være stolte over foreningens indsats, sagde formanden i sin festtale.

reportage

Det Ny Teater fra 1908 var fyldt med feststemte medlemmer og samarbejdspartnere.

Udlejer Martha Margrethe Larsen var med til at fejre Ejendomsforeningen Danmarks 100-års jubilæum i 1960 og var den 28. maj også med til at fejre de 150 år.

Jens Lunde, lektor ved Institut for Finansiering, CBS, holdt en festforelæsning, inden aftenens jubilæumsforestilling gik i gang. Jens Lunde fortalte, at hvis professionelt udbudte private lejeboliger skal operere på et boligmarked med lige vilkår forudsætter det, at: – Private investorer i udlejningsboliger må blive indkomstskattefri som almene boligselskaber og andelsboligforeninger eller beskattet som boligejerne. Den sidste nød bliver svær at knække. Men samfundet må vælge mellem i længden at mangle indkomstskat fra professionelt udbudte private lejeboliger eller slet ikke have disse boliger, sagde Jens Lunde og skød musicalen Mary Poppins i gang.

Formand for Dansk Ejendomsmæglerforening Steen Winther-Petersen (t.v.), advokat Leif Djurhuus i baggrunden og ejendomsmægler Leif Olsen (t.h.).

indblik

Administrators udfordringer

– renteswaps og udækkede rettighedshavere Ny vejledende udtalelse fra Erhvervs- og Byggestyrelsen medfører fornyet usikkerhed om indregning af renteswaps, mener professor Mette Neville FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN Den lave rente vækker generelt jubel hos danskerne. Men ikke i de mange andelsboligforeninger, der har indgået renteswapaftaler for at afdække den renterisiko, der er forbundet med et variabelt forrentet lån. Disse foreninger døjer nu ofte med negative renteswaps. – Det har rejst en intens debat om, hvorvidt renteswapaftaler skal indgå ved beregning af værdien af andelskronen. Såfremt det er tilfældet, oplever mange andelsboligforeninger, at

andelskronen er stærkt faldende og måske endda negativ, siger professor Mette Neville fra Handelshøjskolen, Aarhus Universitet, der forsker i andelsboligret. Hun vil give sit bud på de aktuelle udfordringer ved administration af andelsboliger på Ejendomsforeningen Danmarks Administratorkonference for indehavere og ledende medarbejdere torsdag den 30. september til fredag den 1. oktober 2010. Erhvervs- og Byggestyrelsen udsendte i februar 2010 et notat om renteswapaftaler i andelsboligforeninger, hvor man udtalte, at renteswapaftaler skal indgå ved anvendelse af vurderingsmetoderne i ABL § 5, stk. 2, litra b og c, og at der skal tages hensyn til eventuelle ændringer i værdien af renteswappen mellem to generalforsamlinger.

– Nu har Erhvervs- og Byggestyrelsen imidlertid i et svar til Ejendomsforeningen Danmark rejst fornyet usikkerhed omkring tidspunktet for opgørelse af værdien af en renteswapaftale. Usikkerheden går på, om der ved beregning af andelskronen skal tages hensyn til udsving i værdien af renteswapaftalen mellem to generalforsamlinger. Erhvervs- og Byggestyrelsen anfører, at det må anses som legitimt, at foreningerne ved beregning af andelsværdien inddrager et vist administrativt hensyn. Det gør styrelsen ved at henvise til en meget omdiskuteret dom fra Østre Landsret vedrørende tagrenovering. Her udtalte landsretten, at andelsboligforeningers vedtagelse af andelskronens værdi en gang om året på generalforsamlingen må anses for administrativt velbegrundet. Erhvervs- og Byggestyrelsen forholder sig dog ikke til den retspraksis, der pålægger foreningerne ved beregning af prisen for en andel dels at tage hensyn til en faldende offentlig vurdering mellem to gene-

ralforsamlinger, dels at opgøre kursværdien på gælden på overdragelsestidspunktet. Styrelsen uddyber heller ikke, hvad den nærmere bestemt forstår ved „et vist administrativt hensyn“, påpeger Mette Neville og fortsætter: – Det rejser spørgsmålet, om Erhvervs- og Byggestyrelsen mener, at man lovligt kan se bort fra væsentlige negative udsving i værdien af renteswapaftalen mellem to

generalforsamlinger, og hvis det er tilfældet, er spørgsmålet, om det er korrekt. Det er oplagt, at det blandt andet af ansvarsmæssige årsager er vigtigt, at administratorerne overholder loven, siger Mette Neville. Udækkede rettighedshavere er et andet problem, som administrator må kæmpe med i sin administration af andelsboligforeninger. Faldende priser på andelsboliger, negative

Mette Neville Mette er professor, ph.d., ved Erhvervs juridisk Institut, Handelshøjskolen, Aarhus Universitet. Hun forsker primært i selskabsret og boligret, særligt andelsboligforeninger. Hun er forfatter til en lang række bøger

og artikler om andelsboligforeninger. Hun holder løbende kurser og foredrag om andelsboligretlige emner og er fagansvarlig for foreningsmodulet på Ejendomsadministratoruddannelsen hos Ejendomsforeningen Danmark.

Udækkede rettighedshavere er et stort problem i praksis. – Der er ingen tvivl om, at reglerne om pant og udlæg generelt fungerer godt, men krisen har afsløret, at reglerne ikke er optimale, og at der derfor er behov for lovgivningsmæssigt at se på reglerne igen, mener professor Mette Neville.

Administratorkonference for indehavere og ledende medarbejdere Torsdag den 30. september kl. 9.30 til fredag den 1. oktober 2010 på Hindsgavl Slot Hør blandt andre professor Mette Neville fra Handelshøjskolen ved Aarhus Universitet, som fortæller om de aktuelle udfordringer ved administration af andelsboligforeninger. Partner Tom Kári Kristjánsson fra Plesner fortæller seneste nyt om moms på ejendomsadministration.

Pris og tilmelding 5.900 kr. for ikke-medlemmer og 4.700 kr. for medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark. Tilmelding på www.ejendomsforeningen.dk/admk. Der er desværre ikke flere ledige værelser på Hindsgavl Slot. Men vi tilbyder anden overnatningsmulighed.

indblik

Udækkede rettighedshavere i en andelsbolig Udækkede rettighedshavere, som nægter at aflyse deres pant, er et problem, som administrator kan møde i dag, hvor boligboblen er bristet. Mette Neville vil sætte fokus på emnet til efterårets Administratorkonference for indehavere og ledende medarbejdere, og kommer blandt andet omkring: --

Kan en panthaver blokere for et salg af andelen til under maksimalpris ved henholdsvis eksklusion og tvangssalg? Skal bestyrelsen eller administrator oplyse en køber om, at der er udækkede rettigheder?

renteswapaftaler med videre medfører, at mange andelsboliger i dag reelt er overbelånte. – Det fører til, at der ved salg af andelen – det kan være ved eksklusion eller tvangsunderhåndssalg – ofte er rettighedshavere, der

Har bestyrelsen eller administrator pligt til at sikre sig, at der er indgået en aftale om aflysning af pantebreve, der ikke opnår dækning?

Kan eller skal bestyrelsen nægte at godkende en handel, såfremt der er mistanke om, at rettighedshaver ikke vil aflyse sit pantebrev?

Er der et overprisproblem, såfremt en køber erhverver en andel, og de udækkede rettighedshavere ikke vil aflyse pantet?

ikke opnår dækning. I praksis oplever man i dag problemet med udækkede rettighedshavere, som nægter at aflyse deres pant, siger Mette Neville. Problematikken rejser en række spørgsmål, som Mette Neville lover at sætte fokus på i

Hør Mette Neville tale om de aktuelle udfordringer ved administration af andelsboligforeninger på Ejendomsforeningen Danmarks Administratorkonference for indehavere og ledende medarbejdere. Det er torsdag den 30. september-fredag den 1. oktober 2010 på Hindsgavl Slot nær Middelfart. Læs mere, og tilmeld dig på ejendomsforeningen.dk/admk.

sit indlæg på efterårets Administratorkonference for indehavere og ledende medarbejdere på Hindsgavl Slot ved Middelfart.

alf@ejendomsforeningen.dk

indblik

Ejendomsbranchens mange organisationer Ejendomsbranchen rummer adskillige spillere og forskellige foreninger, der vil varetage branchens interesser. Det kan skabe forvirring om, hvem der er hvem FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN FOTO EBBE FORUP – Vi ser løbende, at nye organisationer målrettet mod ejendomsbranchen dukker op og finder deres nicheområder, som for eksempel SAPU – Sammenslutningen af private udlejere, der repræsenterer private personer, der af den ene eller anden grund har valgt at udleje deres ejerlejlighed. Altså ikke professionelle udlejere. Vi byder dem alle velkommen og indleder gerne en dialog med dem, men det er vigtigt at forstå, at de ikke har noget med os at gøre, siger John R. Frederiksen, formand i Ejendomsforeningen Danmark. En anden organisation i branchen, Jydske Grundejerforeninger, valgte i april måned at skifte navn til Danske Udlejere. – Det nye navn har givet anledning til forvirring blandt vores medlemmer og samarbejdspartnere. Nogle tror, at der er tale om Ejendomsforeningen Danmark, som jo også hedder Udlejerforeningen Danmark, og andre spørger os, om der er tale om en ny forening i branchen. Vi synes derfor, at det er vigtigt at slå fast, at selvom Jydske Grundejerforeninger har skiftet navn, er indholdet det samme. Foreningen, der tidligere hed Jydske Grundejerforeninger, er stadig bosiddende i Århus og repræsenterer et antal lokale grundejerforeninger i Jylland. Som bekendt har Ejendomsforeningen Danmark også kontor i Århus og i Odense, mens hovedparten af sekretariatet er placeret i København. – Vores placering tæt på Christiansborg er en forudsætning for vores omfattende arbejde med at få branchens synspunkter igennem i den politiske debat. Vi er tæt på, hvor beslutningerne træffes, siger John R. Frederiksen. Ejendomsforeningen Danmarks sekretariat har 18 ansatte, som har en betydelig faglig viden inden for blandt andet ejendomsjura og ejendomsøkonomi, og som yder en omfattende betjening af foreningens medlemmer, som for eksempel den gratis telefonrådgiv-

ning på alle hverdage og en målrettet informationsindsats til medlemmerne. Herudover har foreningen en omfattende kursusvirksomhed. – Ejendomsforeningen Danmarks medlemmer dækker mere end 85 procent af det danske professionelle marked for udlejningsejendomme mv. Medlemmerne omfatter private udlejere, ejendomsselskaber, pensionskasser, ejendomsadministratorer, grundejerforeninger, advokater og udviklere. Dermed repræsenterer Ejendomsforeningen Danmark den store og brede medlemsskare, hvilket også er logisk, for lovene, som vi er omfattet af, er jo ens for alle, siger John R. Frederiksen.

„

Ejendomsforeningen Danmarks medlemmer dækker mere end 85 procent af det danske professionelle marked for udlejningsejendomme mv. John R. Frederiksen, formand for Ejendomsforeningen Danmark

Foreningen arbejder ikke kun i dansk regi, men også internationalt, hvor Ejendomsforeningen Danmark gennem sit medlemskab af European Property Federation løbende arbejder for at styrke det europæiske samarbejde i ejendomsbranchen. John R. Frederiksen er formand, og foreningens direktør, Torben Christensen, er medlem af Management Committee. – Jeg ved godt, at nogen synes, at der er langt til Bruxelles. Men vi kan se, at de nationale regler i stigende grad bliver til i europæisk regi som direktiver, der så efterfølgende implementeres i dansk lovgivning. Derfor er

det vigtigt at gøre sin indflydelse gældende gennem et seriøst og omfattende lobbyarbejde i Bruxelles, og vi prioriterer som den eneste danske udlejerorganisation at deltage i dette arbejde, siger John R. Frederiksen og fortsætter: – Sammenfattende kan det siges, at Ejendomsforeningen Danmark arbejder professionelt som en moderne interesseorganisation, som gør sig stor umage med at dække alle vores medlemmers behov på bedste vis.

alf@ejendomsforeningen.dk

interview

„Meget mere ens end forskellige“ Dan-Ejendomme as og Kuben Ejendomsadministration A/S er ved at fusionere. Men hvad kræver en fusion?

Huset har talt med administrerende direktør Henrik Dahl Jeppesen (t.v.) og teknisk direktør Claus Møller Rasmussen (t.h.) om fusionen.

FORFATTER RIKKE KRISTIANSEN FOTO VIBEKE TOFT Himlen er lys denne morgen på Tuborg Boulevard ved Hellerup Havn. Her har Dan-Ejendomme as til huse i et stort moderne domicil, som de deler med et par andre virksomheder. Dan-Ejendommes administrerende direktør, Henrik Dahl Jeppesen, ser lyst på fremtiden med købet af administrationsvirksomheden Kuben Ejendomsadministration A/S i januar i år. Huset har talt med Henrik Dahl Jeppesen og teknisk direktør Claus Møller Rasmussen. Visionen for Dan-Ejendomme as er, at virksomheden skal være stærk og konkurrencedygtig inden for tre hovedsegmenter; nemlig investeringsejendomme, foreninger og almene boliger. Opkøb og fusion har været en væsentlig del af strategien: – Ejendomsadministration kræver volumen, og vi er nu ved at opbygge en meget stærk organisation. Med købet af Kuben Ejendomsadministration A/S har vi navnlig styrket vores forretning inden for foreningsadministration, siger Henrik Dahl Jeppesen. Direktøren slår fast, at volumen i sig selv ikke er et mål, men Dan-Ejendomme as vil gerne være blandt de bedste i branchen. Det kræver specialviden inden for en række discipliner for eksempel jura og teknik. Den viden udmøntes blandt andet, når lejekontrakter og varslinger skal skrives, og når der skal udarbejdes drifts- og vedligeholdelsesplaner for ejendommene. De mange og forskellige kompetencer er med til at skabe en organisation med stor faglighed, og det er et vigtigt mål: – Vi vil skabe et stærkt fagligt miljø, hvor medarbejderne løser opgaverne i en høj kvalitet. Det gør vi også for at tiltrække de dygtigste medarbejdere, siger Henrik Dahl Jeppesen. Med købet af Kuben fik Dan-Ejendomme as også en række regionskontorer. Disse kontorer er vigtige for virksomhedens lokale synlighed og mulighed for at være tættere på kunderne i deres lokalområder: – Vi har nu regionskontorer i Valby, Århus, Aalborg og Kolding – og vores medarbejdere på disse kontorer bringer os langt tættere på ejendommene, siger Claus Møller Rasmussen, der er ansvarlig for selskabets afdeling for drift og vedligehold, herunder viceværter, samt for bygherrerådgivning og energi. Omkring 850 viceværter over hele landet sørger for, at ejendommene har det godt. Og netop medarbejderne er helt centrale i et opkøb og en integrationsproces. For hvad med de menneskelige forhold, når nu to virksomheder snart bliver til en? – Vi forventer, at vi formelt set bliver fusioneret i 2011. Når vi ser på måden, vi gør tingene på, så er vi heldigvis meget mere ens end forskellige. Og det er det, vi skal fokusere på for at komme helt i mål, siger Henrik Dahl Jeppesen. Organisationsforandringer betyder som regel, at der kommer nye administrative strukturer, hvor både ledere og medarbejdere bringes sammen med forskellige erfaringer. Det betyder et opbrud i eksisterende arbejdsformer og ikke mindst etablering af nye. Inte-

Dan-Ejendomme as Dan-Ejendomme as administrerer, med købet af Kuben Ejendomsadministration A/S, over 70.000 lejemål, som er fordelt på cirka 2.000 ejendomme. Selskabet har yderligere tre øvrige brands; nemlig Andelsboligmæglerne, UngesBoligService.dk og JKE Estate Agents. Dan-Ejendomme as har omkring 350 administra-

tive medarbejdere og cirka 200 viceværter. Derudover administrerer administrationsselskabet omkring 650 viceværter på vegne af deres kunder. Dan-Ejendomme as leverede i 2009 et driftsresultat på 28,5 mio. kr.

grationen mellem Dan-Ejendomme as og Kuben Ejendomsadministration A/S har skabt et akut behov for endnu mere ledelse i Dan-Ejendomme as. Derfor har direktionen også valgt at styrke virksomhedens ledere blandt andet ved uddannelse. Derudover har ledelsen valgt hurtigt at indføre fælles it: – Det har været utroligt vigtigt hurtigt at få gjort af hensyn til de interne forretningsgange, siger Claus Møller Rasmussen. De to direktører vurderer, at opkøbet af Kuben er en stor gevinst for DanEjendomme as. Og branchen skal for øvrigt forvente flere fusioner: – Vi tror på, at mange administrationsvirksomheder må lægge sig sammen, hvis de skal klare sig i konkurrencen, siger Henrik Dahl Jeppesen.

„

rik@ejendomsforeningen.dk

Vi forventer, at vi formelt set bliver fusioneret i 2011. Når vi ser på måden, vi gør tingene på, så er vi heldigvis meget mere ens end forskellige. Og det er det, vi skal fokusere på for at komme helt i mål Adm. direktør i Dan-Ejendomme as Henrik Dahl Jeppesen

økonomisk artikel

Beliggenhed er afgørende for lejeniveauet Det er afgørende for en kontorejendoms lejeniveau, at ejendommen har en central beliggenhed. Afstanden til København har stor betydning for, om en ejendom har et højt lejeniveau FORFATTERE SOFIE JENSEN OG MORTEN MAROTT LARSEN En ejendoms lejeniveau påvirkes af en lang række faktorer, herunder ejendommens beliggenhed, alder og tomgang. Det viser en ny analyse fra Ejendomsforeningen Danmark. Beliggenheden er afgørende for lejeniveauet i den enkelte ejendom: Jo længere væk fra København en kontorejendom ligger, jo lavere er lejeniveauet. Ældre ejendomme har en bedre beliggenhed end de fleste nybyggede ejendomme, og derfor har ejendommens alder en positiv effekt på lejeniveauet. Stigende tomgang i ejendommen betyder, at lejeniveauet falder. Lejeniveauet for danske kontorejendomme er historisk set afhængig af forskellige makroog mikroøkonomiske faktorer. Figuren viser markedslejen og tomgangen for kontorejendomme i København. Det ses af figuren, at tomgangen historisk set har været negativ afhængig af lejeniveauet. Når lejeniveauet er højt, er tomgangen lav, og omvendt. I begyndelsen af 1990’erne var den danske økonomi stadig præget af kartoffelkuren, og derfor var tomgangen høj, og lejeniveauet lavt. Det samme gør sig gældende i dag, hvor Danmark stadig er påvirket af finanskrisen. Figuren viser den historiske udvikling i lejeniveauet på et makroøkonomisk niveau. En anden synsvinkel er at undersøge, hvilke faktorer der bestemmer lejen for den enkelte kontorejendom. Ejendomsforeningen Danmarks undersøgelse tager udgangspunkt i mikroøkonomiske 28

faktorers indflydelse på den enkelte ejendoms lejeniveau. Dette kan eksempelvis være ejendommens geografiske placering og beliggenhed i forhold til offentlig transport og vejnettet, men også mere bygningsspecifikke faktorer, såsom ejendommens alder, tomgang, stand, indretning, parkeringsforhold, miljømærkning, energiforbrug og lejersammensætning. Nogle lejere lægger vægt på, at en ejendom har fælles faciliteter, fælles reception eller mulighed for vidensdeling. På grund af begrænsninger i data har det imidlertid ikke været muligt at inddrage alle disse faktorer i analysen.

Analysen bygger på ejendomsspecifikke data fra IPD Dansk Ejendomsindeks og tager udgangspunkt i bruttolejen for 196 kontorejendomme i 2009. Den gennemsnitlige årlige leje for alle 196 ejendomme er fundet til 1.071 kr. per m2. Den statistiske model, der bedst beskriver lejeniveauer, indeholder følgende ejendomsspecifikke faktorer: Tomgang, alder og beliggenhed i forhold til København. Ejendommens tomgang beskriver, hvor stor en andel af den samlede huslejeindtægt ved fuld udlejning der på det indberettede tids-

Markedsleje og tomgang for kontorejendomme i København, 1988-2010 leje, kr. pr. m²

tomgang, %

2.200

9,0 8,0

2.000 7,0 1.800

6,0 5,0

1.600 4,0 1.400

3,0 2,0

1.200 1,0 1.000

0,0 * 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20

Leje (venstre akse)

Tomgang (højre akse)

*Tomgangen i 2010 bygger på data for de to første kvartaler. Kilde: Sadolin & Albæk og Oline-Lokalebørs Statistikken.

Jo længere væk fra København en kontorejendom ligger, jo lavere er lejeniveauet.

punkt ikke kommer ind, fordi lokalerne står tomme. En stigende tomgang for den enkelte ejendom er derfor ensbetydende med, at huslejeindtægterne for ejendommen bliver lavere. Analysen viser, at tomgangen påvirker den gennemsnitlige leje for den enkelte ejendom negativt. Stiger tomgangen med ét procentpoint, falder den gennemsnitlige årlige leje per m2 med 11 kr. En tom ejendom er ikke tiltrækkende for nye lejere. Hvilken betydning har en ejendoms alder på markedslejen? Det kan argumenteres, at lejen må være højere i nyere ejendomme, da de har en bedre kvalitet og har en indretning, der er mere moderne og dermed opfylder tidens krav til kontorlokaler. Til gengæld er nyere ejendomme ofte placeret i de nye byområder eller i yderområder og har dermed en mindre central beliggenhed.

Ejendommens alder viser sig at have en positiv indvirkning på lejeniveauet. Det betyder, at jo ældre en ejendom er, jo højere er lejeniveauet. De ældre mere centralt beliggende ejendomme er dermed mere attraktive for lejerne. Analysen viser, at en stigning i bygningens alder på ti år vil betyde en stigning i den gennemsnitlige årlige leje per m2 på 12 kr. Beliggenheden for ejendommen er afgørende for lejeniveauet. Er en kontorejendom placeret tæt på en større by, vil den være nemmere at komme til end en ejendom, der ligger i et yderområde. I den statistiske analyse er det undersøgt, om det er afstanden til de fem største byer i Danmark, afstanden til Århus og København, afstanden til København eller afstanden til centeret i pendlingsoplandet, der bedst forklarer lejeniveauet. Analysen viser, at det er

afstanden til København, der bedst forklarer ejendommens lejeniveau. Jo længere væk fra København en ejendom ligger, jo lavere er lejen. Beregninger viser, at en ejendom, der ligger 50 km fra København, i gennemsnit vil være 35 kr. billigere i årlig husleje per m2. Ud fra analysen kan vi konkludere, at beliggenhed, tomgang og ejendommens alder er afgørende for, om en ejendom er attraktiv og dermed har et højere lejeniveau. Beliggenhed viser sig at være en vigtig faktor for lejeniveauet. Analysen viser, at afstanden til København, men også ejendommens alder, som ligeledes hænger sammen med beliggenheden, er afgørende for kontorlejeniveauet.

soj@ejendomsforeningen.dk mml@ejendomsforeningen.dk

indblik

Nye etiske normer og vedtægter får betydning for administrator De etiske normer for ejendomsadministration og foreningens vedtægter er blevet revideret. Det stiller nye krav til alle medlemmer, der administrerer ejendomme

FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN FOTO VIBEKE TOFT Ejendomsforeningen Danmark har fået nye etiske normer og reviderede vedtægter. Det skal give et endnu højere kompetenceniveau i branchen og være med til at slå fast, at vælger kunden en administrator, der er medlem af Ejendomsforeningen Danmark, så får man også en ydelse af høj kvalitet. Ændringerne berører derfor alle medlemmer af Ejendomsforeningen Danmarks Administratorsektion. De skal nu fremover afgive en årlig ledelseserklæring til foreningen, hvor de blandt andet forpligter sig til at videreuddanne deres medarbejdere. Alle administratorer skal nu også synliggøre, at de er medlem af Ejendomsforeningen Danmark. Det kan de eksempelvis gøre ved

at bruge logoet for medlemskab af Administratorsektionen i e-mails, kundemagasiner og informationsmaterialer eller på hjemmesider, plancher, visitkort eller på brevpapir. Medlemmer af foreningens Ejersektion berøres også, hvis de har egen administration med minimum en ansat. De skal nemlig også opfylde kravet om, at alle medarbejdere skal videreuddannes mindst 24 lektioner a 45 minutter inden for en periode på tre år. Der skal dog ikke indsendes ledelseserklæring om, at uddannelseskravet er opfyldt. Bestyrelsen for Ejendomsforeningen Danmarks Administratorsektion har i længere tid arbejdet på at revidere sektionens etiske normer. Efter en afstemning på det ekstraordinære landsmøde den 6. maj 2010 trådte et nyt sæt etiske normer og de ændringer i vedtægterne, som de medførte, i kraft.

Oversigt over de væsentligste ændringer i de etiske normer for ejendomsadministration

„

Målet med de nye etiske normer og vedtægtsændringer er bl.a. at gøre både det faglige og det etiske niveau endnu højere. Det skal være et kvalitetsstempel at være medlem af Ejendomsforeningen Danmarks Administratorsektion Sven Westergaard, formand for Administratorsektionen

Den årlige ledelseserklæring skal afleveres første gang inden udgangen af april 2011. I ledelseserklæringen skriver administrationsvirksomhedens ledelse under på, at alle medarbejdere i virksomheden bliver videreuddannet mindst 24 lektioner a 45 minutter inden for en periode på tre år, at kundens midler holdes adskilt fra administrators egne, at virksomheden har en kautions- og ansvarsforsikring, og at virksomhedens ledelse opfylder, synliggør og gør medarbejdere opmærksomme på de etiske normer i det daglige arbejde. Se et eksempel på en ledelseserklæring på ejendomsforeningen.dk/etik.

alf@ejendomsforeningen.dk --

Ejendomsadministrator skal synligt henvise til medlemskab af Ejendomsforeningen Danmark (§ 11). Ejendomsadministrator har ansvar for i rimeligt omfang at orientere, informere og vejlede lejere, andelshavere og ejere af ejerlejligheder om deres rettigheder og pligter (§ 16). Hvis ejendomsadministrator får en begrundet mistanke om, at en kunde har til hensigt at misbruge ejendomsadministratorens rådgivning til at fremme strafbare handlinger eller undladelser,

herunder „hvidvaskning“ af penge, må ejendomsadministratoren ikke påtage sig opgaven (§ 25). Det er nu ikke længere muligt for lejere at klage over en ejendomsadministrator til Ejendomsforeningen Danmark (§ 30). Hvis en kunde vil klage over en ejendomsadministrator, der er medlem af Ejendomsforeningen Danmark, opkræves et klagegebyr på 2.500 kr., som refunderes, hvis klageren får medhold (§ 32).

Gåhjemmøde om etiske normer Få mere at vide om de nye etiske normer og deres betydning for dig. Kom til orienteringsmøde om ændringerne den 1. september 2010 kl. 15.00-16.00 hos Ejendomsforeningen Danmark i København. Direktør Anne Marie Oksen, CEJ Ejendomsadministration A/S, vil gennemgå betydningen af de nye etiske normer. Tilmeld dig på ejendomsforeningen.dk/nyeetiskenormer.

indblik

Moms på ejendomsadministration Den 1. januar 2011 kommer der moms på ejendomsadministration. Ankenævnet i København har meldt ud, at normtallet for ejendomsadministration fra 2011 hæves med 25 procent til moms, hvor administrationsydelsen er momspligtig. Derudover er normtallet blevet reguleret med prisindekset FORFATTER RIKKE KRISTIANSEN FOTO THOMAS EVALDSEN

yderligere 25 procent til moms, hvor administrationsydelsen er momspligtig.

Der er nu under et halvt år til, at momsfritagelsen for ejendomsadministration bliver ophævet. Ophævelsen af momsfritagelsen var en del af skatteforliget „Forårspakke 2.0“, som blev vedtaget i Folketinget i foråret 2009. Ankenævnet i København er efter Ejendomsforeningen Danmarks oplysninger de første i landet, som har taget stilling til moms på ejendomsadministration i normtallet for 2011. I Københavns Kommune kan afgørelser truffet af huslejenævnene indbringes for ankenævnet, der består af en formand og fire medlemmer: – Ankenævnet har netop godkendt såvel den løbende pristalsregulering oprundet, samt at honoraret skal tillægges 25 procent i moms, siger advokat Jens Anker Hansen fra Qvortrup Administration A/S, der også er medlem af ankenævnet i København. Det københavnske normtal for administrationshonoraret i 2011 er på 2.500 kr. eksklusive

Ejendomsforeningen Danmark er tilfreds med ankenævnets beslutning. – Ankenævnets udmelding om normtallet for administratorernes honorar i 2011 er godt i tråd med nogle beregninger, som vi har fået foretaget. Vi må tro, at de øvrige kommuner nu følger efter, så den samlede stigning i normtallet over hele landet bliver på omkring 27 procent, siger Torben Christensen, direktør i Ejendomsforeningen Danmark. Fra den 1. januar 2011 skal ejendomsadministratorerne, blandt andet ved beregning af omkostningsbestemt leje, bruge det nye normtal, der er reguleret med den lovbestemte moms på administrationshonoraret og pristalsreguleringen. Normtallet gælder for ejendomme, som ligger i Københavns Kommune. Ejendomsforeningen Danmark offentliggør løbende normtallene for ejendomsadministration på ejendomsforeningen.dk.

moms pr. boliglejemål. Hertil kan man lægge

rik@ejendomsforeningen.dk

Advokat Jens Anker Hansen er medlem af ankenævnet i København. Læs mere om ankenævnets arbejde på kk.dk.

gæsteeksperten

Anmeldelse af ny håndbog om ejendomsadministration FORFATTERE SØREN LINDAHL, ADVOKAT (L), OG PETER STEEN HANSEN, ADVOKAT, ADVICE ADVOKATFIRMA „Boliglejemål“ er et digert værk i to murstensbind, der behandler stort set alle aspekter – juridiske, økonomiske og praktiske – inden for titlens emne. Og det skal være sagt med det samme, at det er et godt værk. Ejendomsforeningen Danmark præsenterer selv bogen under titlen „Administration af Boliglejemål“ (hvilket dog ikke har fundet vej til trykkeriet). Dette er formentlig med sigte på, at bogen skulle være målrettet administratorer, og de, der har stiftet bekendtskab med foreningens bog „Ejendomsadministration“ fra 1998, vil givetvis også kunne genkende opbygningen. Selvom denne målsætning til fulde er opfyldt, synes det dog at være for snæver en afgrænsning, Ejendomsforeningen sætter op for sig selv. Bogen sigter umiddelbart bredere end det. Værket minder i sin opbygning om en juridisk lærebog, men tilgangen er mere ligefrem. Der er mange underafsnit, der mere indeholder en praktisk frem for en juridisk vinkel. Den praktiske vinkel betyder imidlertid ikke, at juraen er i baggrunden. Der er snarere tale om, at der – værkets omfang taget i betragtning – har været plads til at få det hele med. De tre hovedforfattere har da også alle baggrund som advokater med tydeligvis både bred og dyb viden inden for de emner, de hver især behandler. Indimellem er gæsteforfattere inviteret til at skrive enkelte afsnit af bogen på detailområder som for eksempel skat, hvor en revisor har bidraget til indholdet. Man kan i første omgang lade sig skræmme af bogens omfang. Men bortset fra at ingen af de to bind er specielt komfortable at ligge på ryggen med, er der ingen grund til bekymring. Bogen er opdelt i 21 kapitler, der sagtens kan læses uafhængigt. Det er ikke meningen med bogen, at man skal starte på side 1 og læse kronologisk til sidste side. Hvert kapitel er opdelt i underafsnit, og den meget fyldige indholdsfortegnelse indebærer, at man hurtigt kan slå ned på det emne, man søger information om. Så kan man altid i forhold til det samlede overblik diskutere hensigtsmæssigheden i kapitlernes opdeling i op til fem underniveauer, men det er der nu engang tradition for i den juridiske litteratur, og det tjener også anvendeligheden som opslagsværk godt. Det er vanskeligt at fremhæve enkelte elementer fra en bog af så massivt et omfang, men som eksempel på bogens anvendelighed kan nævnes, at der i forbindelse med behandling af lejekontrakters indgåelse er en omfattende og meget pædagogisk gennemgang af den typelejekontrakt, der sædvanligvis anvendes. Hver enkelt paragraf i kontrakten kommenteres, og det suppleres med en grundig gennemgang af de klausuler, som typisk tilføjes i en boliglejekontrakt. Hvilke er hensigtsmæssige, hvilke er overflødige, og hvilke er ligefrem forbudte? Endelig krydres afsnittet med et bilag med udførlige eksempler på klausuler, der kan tilføjes i relation til hver enkelt paragraf i standardlejekontrakten. Det er således symptomatisk for bogen, at ikke blot teori, men også omsætning heraf til praksis er glimrende beskrevet. I relation til eksemplificering og illustration indeholder bogen, som med ovennævnte klausuler, således en række bilag. Disse er placeret i slut-

Søren Lindahl (t.v.) har arbejdet som advokat inden for fast ejendom i otte år og har ført mange retssager om emnet. Peter Steen Hansen (t.h.) har arbejdet som advokat, udelukkende med lejeret, i ni år. Advice Advokatfirma er specialiseret inden for blandt andet fast ejendom.

ningen af hvert kapitel, hvor det er relevant og illustrativt for kapitlets emne. Igen er indholdsfortegnelsen i øvrigt en god hjælp til at orientere sig i bilagene. Her finder man breveksempler, varslinger, budgetter mv., som kan anvendes til yderligere forståelse af, hvordan bestemmelserne i lejelovgivningen omsættes til praksis, ligesom bilagene fint kan anvendes som paradigmaer af praktikere. Bogens registre står ikke tilbage fra hovedtekstens omfang. De fylder cirka 120 sider og er sammen med den samlede indholdsfortegnelse optrykt i begge bind – igen et eksempel på, at en pladsmæssig afgrænsning næppe har været et led i forfatternes opdrag, men det er faktisk både rart og praktisk, at man ikke skal skifte mellem bind 1 og 2 for at anvende registrene. Registeret „paragrafnøgle“ dækker (hvilket måske ikke helt fremgår af overskriften) over en omfattende domssamling systematiseret efter de enkelte paragraffer i de relevante love. Slår man for eksempel op under lejelovens § 93 om ophævelse, kvitteres med godt tre siders henvisninger. Registeret refererer til afgørelser optrykt i Ejendomsforeningen Danmarks egen udførlige database, Grundejernes Domssamling, idet registeret dog kun medtager afgørelser fra 2000 og frem. Man kunne godt, hvor der er sammenfald, have ønsket en krydsreference til de tilsvarende databaser i UfR og TBB, men denne lille markedsføringsgimmick – der altså tvinger et abonnement ud af læseren, hvis man vil have udbytte af registeret – skal være forfatterne tilgivet. Med forudsat adgang til databasen er registeret guf, også for professionelle, da man uden videre får et særdeles anvendeligt værktøj. Alt i alt er der stor grund til at rose såvel forfatternes grundighed som resultatet heraf. Så er der selvfølgelig prisen, som vi ikke taler om. Men – når man bare ved, at man ikke kun betaler for kvantitet, men i høj grad kvalitet, så hænger tingene sammen.

psh@advicelaw.dk sli@advicelaw.dk

nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening

Ejerforeningens ledelsesorganer FORFATTER FLEMMING MØRK PEDERSEN, SOUSCHEF, HD, STATSAUT. EJENDOMSMÆGLER MDE, CB RICHARD ELLIS A/S, OG BESTYRELSESMEDLEM I EJERLEJLIGHEDERNES LANDSFORENING Lovgrundlaget for etablering af ejerlejlighedsforeninger findes i ejerlejlighedsloven. Erhvervs- og Boligstyrelsen har udarbejdet en normalvedtægt, hvor nogle regler for ejerforeningers drift er nedfældet. Hvem har den daglige ledelse? Som i andre foreninger er generalforsamlingen øverste myndighed. I forhold til administrator er bestyrelsen principal. Det er bestyrelsen, der ansætter administrator, og bestyrelsen er overordnet administrator. Bestyrelsen har både instruktionsbeføjelsen og kontrolforpligtelsen over for administrator. Mange ejerforeninger har tinglyst individuelle vedtægter, men i de problemstillinger, jeg har valgt at behandle, tager jeg udgangspunkt i, at det er normalvedtægten, der er gældende, fordi den gælder for alle ejerforeninger, hvor der ikke er vedtaget og tinglyst en individuel vedtægt. Valg af bestyrelse I henhold til normalvedtægtens § 8 vælges bestyrelsen ved simpelt flertal efter fordelingstal på ejerforeningens generalforsamling. Formanden vælges særskilt, og bestyrelsen består af 4 medlemmer inkl. formanden. Såfremt ejendommen indeholder færre end 4 lejligheder, vælges der tilsvarende færre til bestyrelsen. Der kan vælges suppleanter. Valgbare til bestyrelsen er foreningens medlemmer, disses ægtefælle/samlevere og myndige husstandsmedlemmer. Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når formanden eller næstformanden samt mindst to yderligere medlemmer er til stede. Bestyrelsens beslutninger træffes med simpelt flertal, men såfremt der er lige mange stemmer for og imod, er formandens stemme afgørende. Pligter og beføjelser Normalvedtægtens § 9 indeholder bestemmelse om, at bestyrelsen skal sørge for god og

forsvarlig varetagelse af ejendommens fælles anliggender. Det er desuden således, at bestyrelsen skal sørge for gennemførelse af de af generalforsamlingen trufne beslutninger. Bestyrelsen har pligt til og ansvar for at indkalde generalforsamling efter de nærmere regler herom. Bestyrelsen har ligeledes ansvaret for, at der føres en protokol over forhandlingerne på de afholdte bestyrelsesmøder. Bestyrelsen skal påse, at der opretholdes god ro og orden på ejendommen, ligesom forvaltning af foreningens fællesformue, herunder de indbetalte bidrag, grundfond og evt. viceværtlejlighed er bestyrelsens ansvar. Bestyrelsen har pligt til at efterkomme gældende lovgivning og vedtægter, generalforsamlingsbeslutninger samt foranstaltninger, der er påkrævet til gennemførelse af en forsvarlig administration. Man skal være opmærksom på, at såfremt bestyrelsen tilsidesætter de opgaver, der påhviler den, kan den pådrage sig et erstatningsansvar. Bestyrelsens bemyndigelse Bestyrelsen har ikke nogen eksklusiv bemyndigelse, dvs. ret til alene at træffe beslutninger. Alle bestyrelsens beslutninger kan indbringes for generalforsamlingen. Spørgsmålet er, hvornår bestyrelsen pådrager sig erstatningsansvar ved ikke at inddrage generalforsamlingen, eller sagt på en anden måde, hvad kan bestyrelsen beslutte på egen hånd? Spørgsmålet har stor praktisk betydning ved en daglig administration af ejerforeningen. Der er ingen tvivl om, at bestyrelsen har beføjelsen til at gennemføre de tiltag, i tilfælde hvor det fremgår, at den har pligten. For eksempel at gennemføre generalforsamlingens trufne beslutninger. Dispositioner ud over løbende ejendomsadministration må betragtes som ekstraordinære, og beslutning herom må forudsætte generalforsamlingens medvirken. Bestyrelsen bør ikke påføre ejerne omkostninger, der er større, end hvad der er behov for til forsvarlig løbende administration.

Udgangspunktet herfor fremgår sædvanligvis af et af generalforsamlingen vedtaget og godkendt budget for det aktuelle år. Dispositioner uden for løbende ejendomsadministration Jeg vil opstille nogle eksempler på dispositioner, der rækker ud over sædvanlig løbende ejendomsadministration, og som ikke er vedtaget i det løbende budget. Deciderede fornyelses- og forbedringsarbejder vil falde udenfor og kræve generalforsamlingens medvirken. Der kan også være tale om akut opståede situationer som for eksempel, at fyret bryder ned, eller at der skal tages stilling til overgang til anden opvarmning, for eksempel naturgas. Også dette vil kræve generalforsamlingens beslutning. Større vedligeholdelsesarbejder skal forelægges generalforsamlingen, og her må bestyrelsen udøve et skøn. Men ved en større reparation for eksempel et tag må generalforsamlingen indkaldes. Bestyrelsen har ikke bemyndigelse til at ændre foreningens vedtægter og kan heller ikke træffe beslutning i sager, som efter vedtægten kræver kvalificeret flertal på en generalforsamling. Bestyrelsen kan ej heller på egen hånd råde over ejendommen ved salg, pantsætning, tilkøb af areal, udlejning mv. Dette forudsætter ligeledes generalforsamlingens beslutning. Jeg vil kort nævne, at grænserne for administrators virke maksimalt er begrænset af grænserne for bestyrelsens virke, altså bestyrelsens pligt, beføjelser og bemyndigelse. Søg professionel bistand Det er mit håb, at det fremgår, at man ved at indtræde i en ejerforenings bestyrelse påtager sig et stort ansvar og mange pligter. Jeg vil indtrængende råde til, at bestyrelsen sætter sig godt ind i lovgivning, vedtægter mv., ligesom jeg opfordrer til at søge professionel bistand, for eksempel hos Ejerlejlighedernes Landsforening.

flemming.pedersen@cbre.com

sagt i pressen

Ris og ros til bolig politikken

Konkursbølge truer andelsboliger

Nye etiske normer i Ejendomsforeningen

Centrale aktører i boligbranchen ser tilbage på folketingsåret. Hos Ejendomsforeningen Danmark har man været optaget af energimæssige spørgsmål, og her lægger man ikke skjul på, at man er voldsomt skuffet over det politiske samarbejde i det forgangne folketingsår. Torben Christensen, direktør i Ejendomsforeningen Danmark, siger: – Det har desværre været en trist oplevelse generelt, og det tilskriver jeg primært manglende viden hos politikere og embedsmænd. Vi savner simpelthen et boligministerium. Vi mangler ekspertisen på boligområdet, da det lige nu ligger spredt på 5-6 ministerier.

Flere andelsboligforeninger overvejer at standse betalingerne, og selvom det kan ende både i konkurs og tvangsauktion, er det faktisk en god udvej for mange andelshavere, som er fanget i foreninger med faretruende dårlig økonomi. Men valget er ikke så simpelt. Advokat Timmy Lund, jurist i Ejendomsforeningen Danmark, siger: – Andelsloven er helt klar: Hvis foreningen opløses, har andelshaverne krav på at fortsætte som lejere. Problemerne opstår, når det kommer til, hvilke vilkår andelshaverne skal have, når de bliver lejere. Her mangler der simpelthen retspraksis.

Ejendomsforeningen Danmark har formuleret et sæt nye etiske normer, som medlemmer af foreningen skal overholde. Formålet er at gøre branchens faglige og etiske niveau endnu bedre og dermed sikre tryghed for kunderne, for eksempel ejer- og andelsboligforeninger og ejere af investeringsejendomme. Torben Christensen, direktør i Ejendomsforeningen Danmark, siger: – Vi kan nu bedre sikre, at vi kun optager administratorer, der har fokus på at yde en professionel indsats, og vi kan i sidste ende ekskludere et medlem, som ikke vil leve op til branchens fælles standarder.

www.altinget.dk, den 22. juni 2010

Berlingske Tidende, den 26. juni 2010

Børsen, den 24. juni 2010

UDGIVERADRESSERET MASKINEL MAGASINPOST ID-NR.: 42055: AL HENVENDELSE: EJENDOMSFORENINGEN DANMARK, INFO@EJENDOMSFORENINGEN.DK, T: 33 12 03 30

Boligpolitisk åbningsdebat 2010 Ejendomsforeningen Danmark inviterer i samarbejde med Realkredit Danmark til boligpolitisk åbningsdebat. Traditionen tro mødes partiernes boligpolitiske ordførere onsdagen efter Folketingets åbning. Åbningsdebatten foregår onsdag den 6. oktober 2010 kl. 15-17, Danske Bank, Kuppelsalen, Laksegade 10, København K. Efter debatten byder Realkredit Danmark på en let anretning med sandwich og kolde forfriskninger. Det er gratis at deltage i debatten, men tilmelding er nødvendig, da der er et begrænset antal pladser. Tilmeld dig på ejendomsforeningen.dk/boligpolitisk. NB! Afbud til debatten skal meldes til Ejendomsforeningen Danmark senest den 6. oktober kl. 12. Ved senere afbud eller ved udeblivelse bliver der efterfølgende opkrævet et gebyr på 500 kr.