Huset 6 2004 by EjendomDanmark

6 AUGUST 2004

EJENDOMSFORENINGEN DANMARK

Lejeniveauet 2004 i udlejningsboliger, side 4 Ændring af reglerne for visse ejendomme i regulerede kommuner, side 7 Stabil udlejning af erhvervslokaler, side 14

Indhold

Lejeboliger i Københavns centrum er dyrere end i periferien, men forskellen er ikke dramatisk stor

Den seneste opgørelse fra Oline-Lokalebørs Statistikken viser kun små ændringer i udbuddet af ledige erhvervslokaler

Leder 3

Når ”afsløringen” afslører sig selv

Lejeniveauet 2004 i udlejningsboliger

Lejeniveau Skat 6

Udlejers skattemæssige behandling af aftaler om investeringsbidrag, markedsføringsbidrag eller huslejerabat ved indgåelse af erhvervslejemål

Ændring af reglerne for visse ejendomme i regulerede kommuner

Lejelovgivning Konference 13

Program for Administratorkonferencen 2004

Oline-Lokalebørs Statistikken 14

Stabil udlejning af erhvervslokaler

»Uden erfa-gruppen havde jeg ikke fortsat været ejendomsadministrator«

Erfa-grupper Skatte- og afgiftsvarslinger 18

Ny dom om skatter og afgifter

Synspunkt 21

Boliger til alle er en samfundsopgave

NEPIX 2004 23

Sådan bliver udviklingen inden for kontor, butik og projektudvikling 2005-2010

Ejerforeninger, tvangsauktion og lovbestemt pant

Ejerforeninger Lejelovgivning 26

Ændring af reglerne om opsigelse og ophævelse i boliglejemål

Arrangement 28

Boligpolitisk åbningsdebat

Bredbånd

Fællesfor. af Grundejerforeninger på Sjælland, Lolland-Falster, Møen og Bornholm – Delegeretmøde Flytning af efteruddannelseskursus ”Opsigelse og ophævelse af boliglejemål” Randers Grundejerforening – ny formand og næstformand

IT Nyt fra foreningerne

Ejendomsforeningen Danmark 35

Vejviser til professionel ejendomsadministration

36. Årgang – nr. 6  august 2004. Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark. Redaktion Nørre Voldgade 2, 4. sal, Postboks 193, 1006 København K. Telefon: 3312 0330. Fax: 3312 6275. E-mail: info@ejendomsf.dk. Hjemmeside: www.ejendomsf.dk. Girokonto: 888-5893. Ansvarshavende redaktør Johnny Kelk. Artikler i HUSET udtrykker ikke nødvendigvis Ejendomsforeningen Danmarks holdning. Ejendomsforeningen Danmarks holdning udtrykkes i lederen og i artikler, hvoraf det direkte fremgår. Artikler i HUSET kan citeres mod kildeangivelse: Ejendomsforeningen Danmarks medlemsblad HUSET, jf. ophavsretslovens bestemmelser om citatret. Annoncesalg og -marketing v/ Annette Gløde, Rudersdalsvej 82, 2840 Holte. Telefon: 4541 3000. Fax: 4541 3001. Abonnement Egon Petersen, telefon: 3376 5660. Layout og DTP Anita T. Damkier Hansen. Telefon: 3376 5651. Prepress og tryk ReklameTryk, Hollingholtvej 41, 7451 Sunds. Bladet udkommer 10 gange om året den 15. hver måned (bortset fra januar og juli), eller første hverdag herefter. Bladet udbringes i løbet af de første tre hverdage herefter. Artikler og debatindlæg bedes fremsendt til redaktionen på e-mail eller diskette (DOS 720/1,44 MB, begge 3 ½“ diskette). Redaktionen forbeholder sig ret til at afvise eller forkorte indsendte manuskripter. Forside Israels Plads, foto: Anita T. Damkier Hansen. ISSN 0109-1034. Medlem af Dansk Fagpresse.

Leder

Når ”afsløringen” afslører sig selv »

Af John R. Frederiksen Formand for Ejendomsforeningen Danmark John R. Frederiksen

t kort øjeblik troede jeg, at sommeren skulle forløbe uden, at en ”sommeragurk” på boligområdet skulle gro frem i avisspalterne. Men sådan skulle det ikke være. I artikelform og sågar på lederplads satte BT den 23. og 24. juli fokus på udgifterne til vedligeholdelse af ældre lejligheder ved fraflytning. Det konkrete udgangspunkt er en sag, hvor en 93-årig beboer efter 19 år som lejer skal betale knap 60.000 kroner for vedligeholdelsen af den lejlighed, hun fraflytter. På det foreliggende grundlag er det umuligt at afgøre, om det er passende eller for meget. Men beboeren og alle andre lejere har mulighed for meget billigt at indbringe dette spørgsmål for et huslejenævn, som vil foretage en objektiv vurdering. ”Forbryderisk grådighed?” gjalder det ud som overskrift for BT-lederen. Et udsagn hvor lederskribent Erik Meier Carlsen citerer Claus Hansen, formand for Lejernes LO. En overskrift som rigtigt fænger. Der er dømt på forhånd. Man har ikke fundet grund til at lægge flere facts på bordet. Og dog. En simpel gennemlæsning af lederen afslører en fundamental mangel på viden om området, dels rent faktuelt og dels i et overordnet perspektiv. Hvad er så kilden eller kildegrundlaget for BT? Det er ikke Ejendomsforeningen Danmark, som fik afvist sit indlæg til BT om reglerne på området. Næh, det er såmænd ovennævnte Klaus Hansen fra Lejernes LO, hvilken organisation, der reklameres for i lederen. Selvsamme organisation som før sommerferien meddelte, at man ikke ønsker, at medvirke til virkeliggørelsen af Socialministerens vision om at gøre lovgivningen på området lettere overskuelig for lejere og udlejere. Det havde været rimeligt og anstændigt at undersøge reglerne på området – helt oplagt ved at høre LLOs ”modpart” Ejendomsforeningen Danmark – i stedet for ukritisk at citere LLO og oven i købet med en fejlagtig fremstilling. Men lad os prøve én gang til. Hvad er så reglerne på området. Når en ældre lejlighed skal vedligeholdes ved fraflytning, så er det af hensyn til de nye lejere, der flytter ind i lejligheden. Vi vil alle gerne være sikre på, at ældre lejerboliger

vedligeholdes. Ingen kan være tjent med, at ejendommene forfalder. Og spillereglerne for den fraflyttende lejer er jo aftalt i lejekontrakten, da den i sin tid blev indgået. Udgifterne til lejlighedernes vedligeholdelse går ikke i udlejernes lommer. BT’s leder efterlader det indtryk, at vedligeholdelsesudgifter kan bruges til at øge lejen for nye lejere. Det er lodret forkert. Den nye lejer overtager – som bekendt – lejligheden vedligeholdt og til samme leje som den tidligere lejer. Lederskribenten påstår, at Boligreguleringsloven giver ”mulighed for frit at fastsætte en ny husleje, hvis en lejlighed er istandsat for mere end 200.000kr.” Det er lodret forkert! Lederskribenten påstår, at udlejer kan øge lejen ved at lade den fraflyttende lejer betale en betragtelig del. Det er lodret forkert! Begrebsforvirringen er i øvrigt slående i BT’s behandling af emnet. Udgifterne ved vedligeholdelse blandes sammen med udgifterne ved en eventuel gennemgribende renovering, som udlejer kan vælge selv at bekoste i forbindelse med en fraflytning. Begrebsforvirring kan ofte undskyldes. Lejelovgivningen er indviklet, og en udredning kræver god research og gode kilder. Det er muligt, at Klaus Hansen har fordel af at skabe uklarhed og forvirring på området, men har lejerne det? Har BT’s læsere i øvrigt ikke krav på at få alle facts præsenteret, så læserne har et dækkende grundlag til selv at tage stilling på? Eller forholder det sig sådan, at hvis alle facts kommer på bordet, så vil ”afsløringen” vise sig ikke at holde vand! Ejendomsforeningen Danmark ønsker ikke at dække over nogen form for uredelighed blandt udlejere og ejendomsadministratorer, men vi skammer os ikke over at arbejde for, at ældre udlejningsboliger vedligeholdes og renoveres. Vi skal nødig ende med at få en nedslidt boligmasse, som vi så det i 1950’erne, hvor hele kvarterer efterfølgende måtte saneres. Det bør andre interessenter, som har fokus på boligområdet, nok også arbejde for – det gælder ikke mindst Lejernes LO. En god start kunne være at behandle problematikker på området sobert og seriøst.

HUSET 6  AUGUST 2004

Lejeniveau

Lejeniveauet 2004 i udlejningsboliger

Rolf Norstrand

Lejeboliger i Københavns centrum er dyrere end i periferien, men forskellen er ikke dramatisk stor

Af cheføkonom Anne Kaag Andersen og administrerende direktør Rolf Norstrand, Ejendomsforeningen Danmark

Anne Kaag Andersen

Foto: ED og Søren Wesseltoft Fotograﬁ

å basis af lejeniveauet i 9.000 lejemål fordelt over hele landet er der i Ejendomsforeningen Danmark foretaget en opgørelse af lejeniveauet i foråret 2004 i private udlejningsboliger, hvor lejen ikke er fastsat efter reglerne om den omkostningsbestemte leje. For de lejemål, der indgår i opgørelsen, gælder, at lejemålene opført efter 1992 er udlejet til markedsleje, at lejemålene opført mellem 1980 og 1992 er udlejet til ”det lejedes værdi”, og at lejemålene opført før 1980 er gennemgribende renoveret. Opgørelsen giver et overblik over, hvad man realistisk set gennemsnitligt kan opnå i årlig leje pr. kvadratmeter. Der er naturligvis en betydelig spredning omkring de gennemsnitlige lejeniveauer. For at illustrere dette er der i de følgende tabeller oplyst om den laveste og den højeste leje, der indgår i undersøgelsen i den pågældende kategori. Det konkrete lejeniveau, der kan opnås, vil i høj grad være bestemt af ejendommens beliggenhed og vedligeholdelsesstand samt af det enkelte lejemåls indretning. Det fremgår af undersøgelsen, at lejeniveauet i de bedste ejendomme gennemgående ligger på det dobbelte af gennemsnittet. Det fremgår af tabel 1, at det gennemsnitlige lejeniveau pr. kvadratmeter målt på landsplan er 835 kr. Der er endvidere en forholdsvis begrænset variation i lejeniveauet som følge af ejendommens alder. Det forhold skyldes formentlig, at der i denne opgørelse indgår vel vedligeholdte og renoverede lejligheder, og at de ældste ejendomme ofte har den mest centrale beliggenhed. Det fremgår af tabel 2, at det gennemsnitlige lejeniveau er højest (890 – 960 kroner pr. kvadratmeter) i Københavns centrale dele og nordlige omegn. I det øvrige Østdanmark og i Århus er der et medium gennemsnitligt lejeniveau (810 – 835 kroner pr. kvadratmeter). På Fyn og i Jylland uden for Århus er der et lavt gennemsnitligt lejeniveau (710 – 760 kroner pr. kvadratmeter). Der er i tabel 2 og 3 anvendt samme geograﬁske opdeling, som anvendes i Dansk Ejendomsindeks.

HUSET 6  AUGUST 2004

Tabel 1. Gennemsnitlig årlig boligleje pr. kvm. fordelt på ejendommens alder – forår 2004 Gns. leje i kr. pr. kvm.

Laveste leje

Højeste leje

1800-1928

870

527

1346

1929-1979

848

639

1479

1980-1991

779

523

1300

1992-

907

552

2005

Samlet gennemsnit

835

–

Opførelsesår

Kilde: Ejendomsforeningen Danmark

Af tabel 3 fremgår, at den gennemsnitlige markedsleje i foråret 2004 i lejerboliger, der er opført efter 1992 i København, ligger over 1.050 kroner pr. kvadratmeter i Københavns centrale dele og nordlige omegn. Der er også her, vi ﬁnder undersøgelsens højeste lejeniveau på 2.005 kroner pr. kvadratmeter. I de mindre eftertragtede bydele i Hovedstadsområdet ligger den gennemsnitlige markedsleje lige over 890 kroner pr. kvadratmeter. Det ses af tabel 2 og 3, at lejligheder i Københavns centrale dele er dyrere end lejligheder i periferien. Disse forskelle er dog relativt små, hvis de sammenlignes med forskellene mellem centre og periferi for lejerboliger i andre lande, eller hvis de sammenlignes med forskellen på prisen for ejerboliger i Københavns centrale dele i forhold til periferien. Myterne om, at friere lejefastsættelse i private udlejningsboliger skulle føre til stærkt stigende lejer, og om, at lejeniveauet for private lejerboliger i København vil blive så højt, at f.eks. folkeskolelærere ikke har råd til at bo der, har altså ikke hold i virkeligheden.

Tabel 2. Gennemsnitlig årlig boligleje pr. kvm. fordelt på geograﬁske områder – forår 2004 Geograﬁsk område

Gns. leje i kr. pr. kvm.

Laveste leje

Højeste leje

København Broer & Frederiksberg

893

663

2005

København CBD

930

668

1346

København Nord-omegn

960

585

1616

København SV-omegn

811

731

925

København øvrige bydele

823

527

918

Øvrigt øst for Storebælt

811

592

1224

Århus

831

639

1162

Aalborg

723

555

921

Odense

743

534

1010

Trekantsområdet

756

644

983

Øvrige Fyn og Jylland

711

523

979

Samlet gennemsnit

835

–

Kilde: Ejendomsforeningen Danmark

Tabel 3. Gennemsnitlig årlig boligleje pr. kvm. i ejendomme opført efter 1992 (hvor der opkræves markedsleje) – forår 2004 Geograﬁsk område

Gns. leje i kr. pr. kvm.

Laveste leje

Højeste leje

København Broer & Frederiksberg

1086

670

2005

København Nord-omegn

1051

808

1616

København SV-omegn

891

856

925

København øvrige bydele

892

869

918

Hovedstadsregionen i gennemsnit

1009

–

Kilde: Ejendomsforeningen Danmark

HUSET 6  AUGUST 2004

Skat

Udlejers skattemæssige behandling af aftaler om investeringsbidrag, markedsføringsbidrag eller huslejerabat ved indgåelse af erhvervslejemål Der indgås ofte aftaler om betaling af investeringsbidrag, markedsføringsbidrag eller huslejerabat ved indgåelse af erhvervslejemål. Det er for den skattemæssige behandling ikke uden betydning, hvad bidraget benævnes.

Pia Visby Brændstrup

Af Pia Visby Brændstrup, Senior Tax Manager, KPMG Foto: udlånt af forfatter

Investeringsbidrag Udbetaling af investeringsbidrag skal som udgangspunkt skattemæssigt behandles som ombygning/forbedring/vedligeholdelse af fast ejendom herunder særlige installationer og driftsmidler. Den skattemæssige behandling vil afhænge af om udlejningen sker til et afskrivningsberettiget formål eller ej. Såfremt de afholdte udgifter skal anses for at være forbedringsudgifter, har udlejer, i det omfang der er tale om afskrivningsberettigede bygninger, mulighed for at foretage 5%-straksfradrag. De skattemæssige afskrivninger/fradrag kan skitseres således: Bygning, anvendes afskrivningsberettiget

5% evt. straksfradrag

Bygning, anvendes ikke-afskrivningsberettiget

Særlige installationer

Særlige installationer med en kortere levetid end 25 år

Over levetiden + 3%

Driftsmidler (saldometode)

25%

Vedligeholdelse

100%

når der foreligger en underskrevet aftale mellem udlejer og lejer. Det er uden betydning, hvornår beløbet betales. En afgørelse fra Landsskatteretten bekræfter denne vurdering. Efter Landsskatterettens afgørelse i den konkrete sag kunne der ikke ske modregning mellem det opnåede tilskud og de udgifter, tilskuddet dækker. Den foretagne investering skal for lejer skattemæssigt behandles som det, den vedrører. Der kan f.eks. være tale om indretning af lejede lokaler (afskrives normalt med 20%), driftsmidler eller driftsomkostninger. Særlige installationer i lejede lokaler kan dog afskrives som driftsmidler. Såfremt der knyttes særlige betingelser til investeringsbidraget, vil det for lejer være muligt at foretage modregning mellem det modtagne bidrag og de afholdte udgifter.

Markedsføringsbidrag Udlejer og lejer kan aftale, at der skal ske udbetaling af markedsføringsbidrag. Fradragsretten vil indtræde i takt med, at lejer erhverver endelig ret til bidraget. Såfremt retserhvervelsen/forpligtelsen indtræder successivt over en periode, er det vor opfattelse, at den skattemæssige fradragsret kan foretages over denne periode. For lejer sker der en tilsvarende beskatning af bidraget.

Huslejerabat I det omfang bidraget udbetales til lejer, vil lejer som udgangspunkt skulle foretage skattemæssig indtægtsførsel af hele beløbet på det tidspunkt, der er erhvervet endelig ret hertil. Der er sædvanligvis opnået en endelig ret til beløbet

HUSET 6  AUGUST 2004

Udlejer og lejer kan endvidere aftale en reduceret lejebetaling i en nærmere angiven periode af lejemålet. Udlejer beskattes alene af nettohuslejen for den givne periode. Lejer har tilsvarende alene fradragsret for nettohuslejen.

Lejelovgivning

Ændring af reglerne for visse ejendomme i regulerede kommuner Mogens Dürr

De seneste ændringer af lejelovgivningen har medført en yderligere komplicering af reglerne om omkostningsbestemt leje for visse ejendomme samt af reglerne for udførelse af forbedringer i småejendomme. Der er derfor mere end nogensinde tidligere behov for en gennemgribende forenkling og modernisering af lejelovgivningen

Af advokatfuldmægtig Mogens Dürr, Ejendomsforeningen Danmark Foto: ED

nder lejer- og udlejerorganisationernes forhandlinger i efteråret 2003 om regelforenkling indenfor lejelovgivningen valgte Socialministeren som bekendt at fremsætte lovforslag L78 om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene. En del af lovforslaget, som handlede om IT-installationer i udlejningsejendomme, blev siden udskilt som et selvstændigt lovforslag, L78 A, og dette lovforslag blev vedtaget den 19. december 2003. Disse lovændringer er nærmere omtalt i en artikel i Huset, nr. 4, fra maj 2004, hvortil der henvises for nærmere oplysninger om indholdet af lovændringerne. Den resterende del af lovforslaget blev med en række ændringer vedtaget af Folketinget den 2. juni 2004 (lov nr. 470 af 9. juni 2004 om ændring af lov om leje, lov om leje af almene boliger og lov om midlertidig regulering af boligforholdene). Lovændringen består af ﬁre hovedpunkter » ændring af reglerne om omkostningsbestemt leje for visse ejendomme » ændring af reglerne om varsling af forbedringer i visse småhuse » ophævelse af adgangen til opsigelse ved ombygning, og » ændring af reglerne om opsigelse og ophævelse ved overtrædelse af god skik og orden. De to første hovedpunkter i lovændringerne er behandlet i denne artikel. De to sidste hovedpunkter er behandlet i artiklen på side 26.

Ændring af reglerne om omkostningsbestemt leje for visse ejendomme Baggrunden for Socialministerens fremsættelse af lovforslag om ændring af reglerne om omkostningsbestemt leje var, at der var blevet indbragt en sag for huslejenævnet i København, hvor udlejer havde varslet en markant lejeforhøjelse i en ejendom, som var omfattet af boligreguleringslovens § 9, stk. 2. Socialministerens intention var at forhindre, at lejere fremover blev mødt med tilsvarende store huslejestigninger. Boligreguleringslovens § 9, stk. 2, indeholder nogle særlige regler om beregning af afkast ved varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse i ejendomme, som er taget i brug – dvs. opført – efter 1963. Disse særlige regler giver mulighed for, at der som afkast bl.a. kan medtages et beløb, som ikke må overstige rimelige ydelser på sædvanlige realkreditlån optaget til ejendommens opførelse, hvilket er mere fordelagtigt for udlejer end de sædvanlige 7 % af 15. almindelige vurdering. De lovændringer, som er gennemført, består af to ting, dels en oplysningspligt, dels en pligt til i visse situationer at tilbyde lejerne en erstatningsbolig.

Oplysningspligt Bestemmelsen om oplysningspligt er indsat i lejelovens § 4, stk. 5, og i boligreguleringslovens § 7, stk. 5. Det fremgår af lejelovens § 4, stk. 5, at udlejer ved indgåelse af lejeaftaler om lejemål i ejendomme, som er omfattet af boligreguleringslovens § 9, stk. 2, for at kunne opkræve en leje, hvor afkastet er beregnet efter boligreguleringslovens § 9, stk. 2, skal medtage følgende i lejeaftalen » oplysning om hvornår den aftalte leje senest er fastsat efter § 7 boligreguleringsloven

HUSET 6  AUGUST 2004

Lejelovgivning

» en skønsmæssig angivelse af størrelsen af den leje, der maksimalt kan beregnes for lejemålet på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, samt » oplysning om hvorvidt den aftalte leje er nedsat efter reglerne om det lejedes værdi. For så vidt angår den leje, som skal angives skønsmæssigt, jf. ovenfor, så tyder både lovens ordlyd og bemærkningerne i lovforslaget til den pågældende bestemmelse klart på, at det er den maksimale omkostningsbestemte leje, der skal angives. Socialministeren har imidlertid i et høringsnotat til Folketingets Boligudvalg udtalt, at det er den på aftaletidspunktet maksimale leje, der skal oplyses, uanset om denne er en beregnet leje eller fastsat efter det lejedes værdi. I de særlige tilfælde, hvor der udlejes til et beløb, der er lavere end det lejedes værdi, er det derfor nok sikrest at oplyse både den maksimale omkostningsbestemte leje og det lejedes værdi. Det fremgår endvidere af boligreguleringslovens § 7, stk. 5, at udlejer – hvis oplysningerne efter lejelovens § 4, stk. 5, er helt eller delvist udeladt – alene kan forhøje den gældende leje med stigningerne i ejendommens driftsudgifter, siden lejeaftalens indgåelse. En manglende overholdelse af oplysningspligten indebærer altså ikke, at den leje, som er aftalt ved lejeaftalens indgåelse, kan blive nedsat, og udlejer kan stadig varsle lejeforhøjelse for alle stigninger i driftsudgifter efter lejeaftalens indgåelse bortset fra afkastet i ejendommen. Begrænsningen i boligreguleringslovens § 7, stk. 5, rammer således kun en eventuel “lejereserve”, som kan henføres til afkastberegningen (dvs. hvis den maksimale leje ikke har været opkrævet på grund af det lejedes værdi), samt eventuelle stigninger i driftsudgifterne, som er sket før lejeaftalens indgåelse, men som udlejer alligevel ikke har taget højde for ved fastsættelsen af startlejen, f.eks. forudgående skatteog afgiftsstigninger, som ikke er medtaget ved fastsættelsen af startlejen.

Disse nye regler bryder imidlertid med et hidtil gældende grundlæggende princip for varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse. Det har hidtil været således – og det er stadig således for alle andre omkostningsbestemte ejendomme end de, der er omfattet af de nye regler – at der ikke kan varsles lejeforhøjelse på grundlag af forskellige omkostningsbestemte driftsbudgetter for de enkelte lejemål i en ejendom, såkaldte “spitbudgetter”. Hvis udlejer ved indgåelsen af lejeaftaler om et eller ﬂere lejemål i en ejendom ikke overholder oplysningspligten, er konsekvensen af § 7, stk. 5, imidlertid, at udlejer ved varsling af lejeforhøjelse for de lejemål, hvor oplysningspligten er overholdt, eller som er indgået før lovens ikrafttræden, kan medtage udgiftsstigninger, som kun delvist kan medtages ved varsling af lejeforhøjelse for de lejemål, hvor oplysningspligten ikke er overholdt.

Erstatningsboliger Bestemmelsen om erstatningsbolig er indsat i boligreguleringslovens § 7, stk. 4. Det fremgår af denne bestemmelse, at udlejer skal underrette lejer om, at denne kan forlange af få tilbudt en anden passende bolig – en erstatningsbolig – efter reglerne i boligreguleringslovens § 26, hvis udlejer varsler en omkostningsbestemt lejeforhøjelse eller en skatteog afgiftsvarsling efter § 50 i lejeloven, og den varslede lejeforhøjelse overstiger 75 kr. pr. m² årligt. Beløbsgrænsen pristalsreguleres en gang om året. Hvis den varslede lejeforhøjelse ikke overstiger 75 kr. pr. m², skal udlejer stadig tilbyde lejer en erstatningsbolig, hvis lejeforhøjelsen sammen med lejeforhøjelser efter boligreguleringslovens § 7, stk. 1-3, indenfor de seneste 3 år, overstiger 75 kr. pr. m². Glemmer udlejer at tilbyde lejeren en erstatningsbolig, vil udlejer kun have krav på en lejeforhøjelse op til de 75 kr. pr. m². Boligreguleringslovens § 7, stk. 4, blev ændret under Folketingets behandling af lovforslaget, og det bærer bestemmelsen præg af. Da lovforslaget blev fremsat, var det intentionen, at erstatningsboligforpligtelsen kun skulle kunne blive aktuel ved varsling af omkostningsbestemte lejeforhøjelser. Nu er bestemmelsen i stedet for blevet udformet således, at også en skatteog afgiftsforhøjelse efter lejelovens § 50 skal kunne udløse erstatningsboligforpligtelsen. Imidlertid fremgår det af boligreguleringslovens § 7, stk. 4, 1. pkt., at de lejeforhøjelser indenfor de seneste 3 år, som skal medregnes ved afgørelsen af, om den aktuelle varsling medfører, at grænsen på 75 kr. er overskredet, kun er omkostningsbestemte varslinger, idet der henvises til varslinger efter boligreguleringslovens § 7, stk. 1-3. Det vil sige, at en skatteog afgiftsvarsling godt kan udløse erstatningsboligforpligtelsen, men den skal ikke medregnes, når det ved senere lejeforhøjelser indenfor 3-årsperioden skal afgøres, om en omkostningsbestemt lejeforhøjelse udløser erstatningsboligforpligtelsen. Derimod skal de mere formløse lejeforhøjelser efter boligreguleringslovens § 13 a, hvormed hensættelserne til udvendig og indvendig vedligeholdelse kan reguleres, givetvis medregnes, uanset at det ikke fremgår af bestemmelsen, idet

HUSET 6  AUGUST 2004

sådanne lejeforhøjelser også er omkostningsbestemte lejeforhøjelser, hvor der blot ikke gælder de samme formkrav. Det bliver hermed af afgørende betydning, hvilken rækkefølge varslingerne af lejeforhøjelse bliver foretaget i. I eksemplet her i artiklen over forskellige rækkefølger for varslinger af lejeforhøjelser, er således vist et eksempel, hvor der ikke vil være pligt til at tilbyde lejerne erstatningsboliger selvom lejeforhøjelserne resulterer i en samlet lejeforhøjelse på over 75 kr. inden for en 3-årsperiode, Udlejer vil herudover kunne påvirke resultatet ved at lade skatteog afgiftsstigninger indgå i separate skatteog afgiftsforhøjelser fremfor at lade stigningerne indgå i omkostningsbestemte lejeforhøjelser. Det er selvsagt temmelig uhensigtsmæssigt, at loven er blevet udformet på en måde, så konsekvenserne ved lejeforhøjelserne er præget af tilfældigheder. Det havde været væsentligt mere hensigtsmæssigt, hvis skatteog afgiftsforhøjelser ikke var blevet medtaget i denne bestemmelse, således som det oprindeligt var tanken i lovforslaget. En sådan udformning af bestemmelsen ville også have været væsentlig mere rimelig, idet den nuværende udformning af bestemmelsen kan medføre, at en udlejer er nødt til at tåle en

HUSET 6  AUGUST 2004

Lejelovgivning

stor skatteog afgiftsstigning uden at have mulighed for at gennemføre en tilsvarende lejeforhøjelse overfor sine lejere.

Eksempel med forskellige varslingsforløb inden for tre år i to ejendomme

Overgangsproblemer Der knytter sig et særligt problem til den nye bestemmelse i boligreguleringslovens § 7, stk. 4, om at lejer har krav på en erstatningsbolig ved lejeforhøjelser på mere end 75 kr. pr. m². Vedtagelsen af denne ændring af loven har nemlig tilbagevirkende kraft til den 13. november 2003, og den rammer derfor også lejeforhøjelser, som er varslet og eventuelt trådt i kraft før lovens vedtagelse. Det forholder sig endvidere således, at lovforslaget oprindeligt opererede med en beløbsgrænse på 152 kr. pr. m², hvilket under lovforslagets behandling altså blev nedsat til 75 kr. pr. m². En varsling hvor udlejer fornuftigvis har taget sig i agt for et fremsat lovforslag og derfor kun har varslet en stigning som – inkl. omkostningsbestemte lejeforhøjelser indenfor de seneste 3 år – vil udgøre mindre end 152 kr. pr. m², vil således også blive ramt af lovændringen. Lejerne kan næppe med tilbagevirkende kraft kræve at få tilbudt en erstatningsbolig, men konsekvensen af lovændringens tilbagevirkende kraft må formentlig være, at de har krav på tilbagebetaling af forskellen på det varslede og beløbsgrænsen på de 75 kr. pr. m2.

Ejendom 1

Ejendom 2

Omkostningsbestemt lejeforhøjelse

20 kr. pr. m

20 kr. pr. m2

Omkostningsbestemt lejeforhøjelse

20 kr. pr. m2

Skatte- og afgiftsforhøjelse

20 kr. pr. m2

Omkostningsbestemt lejeforhøjelse

20 kr. pr. m2

Skatte- og afgiftsforhøjelse

20 kr. pr. m2 80 kr. pr. m2

20 kr. pr. m2

80 kr. pr. m2

I ejendom 1 vil udlejer være forpligtet til at tilbyde lejerne erstatningsboliger i forbindelse med gennemførelsen af den sidste varsling, idet lejeforhøjelserne herved overstiger 75 kr. pr. m² inden for de seneste 3 år. I ejendom 2 vil udlejer derimod ikke være forpligtet til at tilbyde lejerne erstatningsboliger i forbindelse med gennemførelsen af den sidste varsling. I denne ejendom skal skatteog afgiftsforhøjelsen ikke medregnes, når det skal afgøres om der er gennemført lejeforhøjelser på mere end 75 kr. pr. m² inden for en 3-årsperiode.

Varsling af forbedringer i visse småhuse Efter de hidtil gældende regler har småhusene ikke været omfattet af boligreguleringslovens regler om varsling af forbedringsforhøjelser. Varsling af forbedringsforhøjelser har i stedet udelukkende skullet ske efter reglerne i lejelovens §§ 58-59. Det er imidlertid ændret væsentligt med den seneste lovændring. Det er stadig således, at småhusene er omfattet af lejelovens forbedringsregler, og det vil sige at varslingen af selve lejeforhøjelsen stadig skal ske efter de mindre omstændelige regler i lejelovens §§ 58-59. Det nye er imidlertid, at boligreguleringslovens §§ 23-26 også gælder for visse af småhusene, jf. boligreguleringslovens § 4, stk. 5, 2. pkt., således at der nu i nogle situationer skal varsles iværksættelse mv., når der udføres forbedringer i småhusene.

Varsling af iværksættelse mv. i småhuse At boligreguleringslovens §§ 23-26 er gjort anvendelige på småhuse betyder » at udlejer skal varsle iværksættelse efter boligreguleringsloven § 23, inden udlejer iværksætter en forbedring som vil medføre en lejeforhøjelse på mere end 78 kr. pr. m² (2004-niveau) inkl. eventuelle forbedringsforhøjelser indenfor de seneste 3 år, og » at udlejer senest 3 måneder før iværksættelsen af en forbedring, som vil medføre en lejeforhøjelse på mere end 155 kr. pr. m² (2004-niveau) inkl. eventuelle forbedringsforhøjelser inden for de seneste 3 år, skal underrette lejer om, at lejer har krav på en erstatningsbolig efter boligreguleringslovens § 26.

HUSET 6  AUGUST 2004

Hvis udlejer eksempelvis glemmer at varsle iværksættelse, vil der overfor den pågældende lejer kun kunne opkræves en lejeforhøjelse på 78 kr. pr. m². Ved genudlejning af lejemålet kan hele lejeforhøjelsen dog opkræves. Når udlejer har varslet iværksættelse, vil lejer have mulighed for at fremsætte indsigelse mod forbedringsprojektet, og hvis mindst 1/4 af lejerne fremsætter indsigelse, skal udlejer indbringe iværksættelsen for huslejenævnet. Under behandlingen af denne tvist har huslejenævnet mulighed for at modsætte sig iværksættelsen af forbedringsarbejderne. Med de ændrede regler har lejerne i småhuse således fået en vis indﬂydelse på, hvilke forbedringsarbejder der gennemføres i ejendommen.

“Store” småhuse og “små” småhuse mv. De ændrede regler om varsling af iværksættelse gælder imidlertid ikke for alle småhuse. Reglerne er udformet således, at der er to kategorier af småhuse, som ikke er omfattet af de nye regler. For det første fremgår det af boligreguleringslovens § 4, stk. 5, 2. pkt., at reglerne kun gælder, hvis ejendommen på tidspunktet for varslingen omfatter 4 eller ﬂere beboelseslejligheder. Antallet af enkeltværelser og lokaler til andet end beboelse er uden betydning i denne sammenhæng. Det vil sige, at der fremover i relation til varsling af forbedringsforhøjelser – men ikke i andre relationer – skal sondres mellem “store småhuse” med 4 eller ﬂere beboelseslejligheder og “små småhuse” med maksimalt 3 beboelseslejligheder. Regelsættet kompliceres yderligere af, at det afgørende tidspunkt for vurderingen af antallet af beboelseslejligheder ikke er den 1. januar 1995, som ellers er den dato, som er afgørende for om en ejendom overhovedet er et småhus, jf. boligreguleringslovens § 4, stk. 5, 1. pkt. Vurderingen skal ikke foretages på en eksakt dato, men derimod på tidspunktet for udsendelsen af den aktuelle varsling. Det betyder eksempelvis, at udlejer ikke nødvendigvis kan bruge samme fremgangsmåde ved udførelse af forbedringer i sin småhus-ejendom som ved se-

HUSET 6  AUGUST 2004

Lejelovgivning

neste varsling af forbedringsforhøjelse, hvis der i mellemtiden er sket en forøgelse af antallet af beboelseslejligheder ved opdeling af en lejlighed, ved tilbygning eller ved udnyttelse af tagetagen. For det andet fremgår det af boligreguleringslovens § 4, stk. 5, 2. pkt., at disse regler alligevel ikke gælder – selvom et småhus indeholder 4 eller ﬂere beboelseslejligheder – hvis småhuset er beliggende i landzone og ejendommen samtidig er en landbrugs- eller skovbrugsejendom. De nye regler medfører således, at der fremover i forbedringssammenhæng må opereres med ikke mindre end 3 forskellige underkategorier af småhuse, hvilket selvsagt er en yderligere komplicering af et i forvejen kompliceret regelsæt.

Det-lejedes-værdi-forhøjelser i småhuse Reglerne om varsling af iværksættelse og erstatningsboliger gælder udelukkende ved varsling af forbedringsforhøjelser. Reglerne gælder derfor ikke, hvis udlejer efter de sædvanlige regler i lejelovens §§ 47-48 vil varsle lejeforhøjelse, fordi den gældende leje er lavere end det lejedes værdi. Når udlejer varsler lejeforhøjelse efter lejelovens §§ 47-48 jf. boligreguleringslovens § 29 c, er der ikke noget som udtrykkeligt forhindrer, at varslingen eventuelt sker bl.a. fordi, der siden seneste varsling af lejeforhøjelse eller siden lejeforholdets start, som skal ligge mindst 2 år tilbage, er foretaget forbedringer, som har medvirket til en forøgelse af det lejedes værdi. Dette må formentlig indebære, at udlejer kan komme udenom kravet om varsling af iværksættelse ved i stedet at varsle lejeforhøjelse efter reglerne i lejelovens §§ 47-48, jf. boligreguleringslovens § 29 c.

Overgangsproblemer Det fremgår af ikrafttrædelsesbestemmelserne i ændringsloven, at reglerne om varsling af iværksættelse har virkning fra den 4. december 2003, medmindre forbedringen forinden er varslet efter § 55 i lejeloven. Det vil sige, at de ændrede regler også ﬁnder anvendelse på eventuelle forbedringsprojekter i småhuse, som er iværksat før lovens ikrafttræden, men hvor forbedringsforhøjelsen endnu ikke er trådt i kraft. Hvis en udlejer før lovens vedtagelse har iværksat et forbedringsprojekt, som vil medføre en lejeforhøjelse på mere end 78 kr. pr. m² inkl. forbedringsforhøjelser indenfor de seneste 3 år, og udlejer først har varslet adgang efter lejelovens § 55 efter den 4. december 2003, vil udlejer blive ramt af lovens tilbagevirkende kraft. I denne situation vil udlejer nemlig kun kunne opkræve en forbedringsforhøjelse på 78 kr. pr. m² inkl. forbedringsforhøjelser indenfor de seneste 3 år, hvorimod den overskydende del af den varslede lejeforhøjelse vil være tabt.

HUSET 6  AUGUST 2004

Komplicering af reglerne Som nævnt ovenfor i indledningen fremkom det lovforslag, som nu er blevet vedtaget, midt under forhandlingerne mellem lejer- og udlejerorganisationerne om forenkling af lejelovgivningen. Som det fremgår af gennemgangen ovenfor af de nye regler, har lovændringerne absolut ikke medvirket til en forenkling af lejelovgivningen. Lovændringerne har tværtimod medvirket til en væsentlig yderligere komplicering af reglerne for en række snævert afgrænsede områder af lejelovgiv ningen. Der er derfor i endnu højere grad end tidligere et udtalt behov for en gennemgribende forenkling og modernisering af lejelovgivningen, og Ejendomsforeningen Danmark ønsker i høj grad at bidrage hertil.

Konference

Program for Administratorkonferencen 2004 Vi har i år som noget nyt valgt at todele Administratorkonferencen. Man kan vælge at melde sig alene til formiddagens program, men kan også følge både formiddag og eftermiddag. Om eftermiddagen er der valgfrihed mellem to spor, som det fremgår af programmet.

Konferencen afholdes tirsdag den 5. oktober 2004, kl. 9.30 – 14.30 hos Bojesen, Axelborg, Vesterbrogade 4A, København V

Kl. 09.00 – 09.30 Kl. 09.30 – 09.40 Kl. 09.40 – 10.45

Kl. 10.45 – 11.00 Kl. 11.00 – 12.15

Kl. 12.15 – 13.00 Kl. 13.00 – 14.30

Ankomst, registrering og morgenkaffe Velkomst v/Administratorsektionens bestyrelsesformand, advokat Sven Westergaard Hvad er forskellen på at administrere almene udlejningsboliger i forhold til privat udlejning? Grænsen mellem administration af almene og private boliger rykkes muligvis. Hvilke faglige krav stilles der til administration af almene boliger og hvor er hovedforskellene mellem administration af private og almene boliger v/forvaltningsdirektør Lis Fonnesbech-Wulff, Lejerbo Kaffepause Administrators brug af it-systemer Praktisk gennemgang af nogle af de eksisterende it-løsninger på markedet som administrator kan tage i brug i dag – og et kig ind i den allernærmeste fremtid /indledes af direktør Henrik Dahl Jeppesen, Dan-Ejendomme A/S Frokost Spor 1 eller 2

Spor 1: Andelsboligloven Orientering om de nye regler for pantsætning af og udlæg i en andelsbolig samt administrators nye opgaver, der i den forbindelse opstår. Såfremt der inden den 5. oktober kommer nærmere retningslinjer for registrering af udlæg mv. vil dette blive inddraget i gennemgangen v/professor, ph.d. Mette Neville, Handelshøjskolen i Århus

Spor 2: Orientering om den nye lov om opdeling i ejerlejligheder ved indretning af tagboliger og omdannelse fra erhverv til bolig Der gives en orientering om mulighederne for ejerlejlighedsopdeling efter de nye regler. Endvidere redegøres for de moms- og skattemæssige konsekvenser ved opdeling af ejendomme i ejerlejligheder v/advokatfuldmægtig Mogens Dürr, Ejendomsforeningen Danmark samt momskonsulent Heidi Lundsgaard og skattekonsulent René Pedersen, begge KPMG C. Jespersen

Enhedspris for konferencen: Medlemmer: kr. 960,00 ekskl. moms. Ikke-medlemmer: kr. 1.200,00 ekskl. moms. Tilmelding Tilmelding kan ske ved at sende en e-mail til info@ejendomsf.dk eller ved at faxe denne talon til: 3312 6275. Husk at gøre opmærksom på om De kun ønsker at deltage om formiddagen eller om De ønsker at deltage hele dagen, herunder om De vil deltage på spor 1 eller 2 om eftermiddagen.  Jeg ønsker kun at deltage om formiddagen  Jeg ønsker at deltage hele dagen (spor 1)  Jeg ønsker at deltage hele dagen (spor 2)

Navn

..........................................................................................

Stilling.................................................................................................

Firmanavn

..........................................................................................

Adresse ...............................................................................................

Postnr. og by ..........................................................................................

Telefon ............................................................................................... HUSET 6  AUGUST 2004

Oline-Lokalebørs Statistikken

Stabil udlejning af erhvervslokaler Den seneste opgørelse fra Oline-Lokalebørs Statistikken viser kun små ændringer i udbuddet af ledige erhvervslokaler

Af cheføkonom Anne Kaag Andersen Ejendomsforeningen Danmark Foto: ED

line-Lokalebørs Statistikken har opgjort udbuddet af ledige erhvervslokaler pr. 1. juli 2004. Siden sidste kvartal er der registreret et lille fald i udbuddet af erhvervslokaler. I hovedstadsregionen er den samlede ledighed nu på 5,3% mod 5,5 % i sidste kvartal. Det modsvares imidlertid af en lille stigning i resten af landet, fra 2,4% til 2,5%. Samlet er ledigheden faldet fra 3,3% til 3,2%. Ledigheden af erhvervslokaler har gennem nogen tid været stigende, men den højere ledighed af erhvervslokaler har ikke ødelagt markedet for ejendomsinvesteringer. Således viser tal fra DEI / IPD Dansk Ejendomsindeks, at erhvervslejen har været stigende i de fire år den er beregnet. I 2000 og 2001 steg den mere end inflationen (4,1 procent begge år), mens den de seneste år er steget mindre end inflationen (henholdsvis 1,2 og 1,0 procent). Hvis man ser nærmere på de udbudte ledige kontorer, tegner der sig et mønster af, at ledighedsprocenterne er højest i amterne med de store byer. Således har Københavns Kommune, Københavns Amt, Århus Amt ledighedsprocenter på henholdsvis 8,2, 9,7 og 7,6 pct., hvilket er over landsgennemsnittet. Også Frederiksborg Amt tegner har en høj ledighed (9,3 %). I Vestjylland, på det øvrige Sjælland og på Bornholm er der derimod meget lav kontorledighed. Siden sidste kvartal er ledigheden for kontorer steget med 0,2 procentpoint i Københavns Kommune og 0,9 procentpoint i Århus Kommune. I modsætning hertil er ledigheden for kontorer faldet med 1,2 procentpoint i Københavns Amt. Hovedstadsregionen under ét har oplevet et fald i udbuddet af ledige kontorlokaler på 0,2 procentpoint. Samlet set har det økonomiske opsving altså stoppet stigningen i udbuddet af ledige erhvervslokaler. Når opsvinget for alvor bider sig fast, vil der formentlig komme et egentligt fald i udbuddet af ledige lokaler.

HUSET 6  AUGUST 2004

» Samlet set har det økonomiske opsving altså stoppet stigningen i udbuddet af ledige erhvervslokaler

Udbudte ledige erhvervslokaler i procent af samlet bygningsmasse 1. kvartal 2004

2. kvartal 2004

3. kvartal 2004

Københavns Kommune

3,4

4,1

Frederiksberg Kommune

3,2

3,4

3,5

Københavns Amt

6,5

7,7

7,0

Frederiksborg Amt

4,3

4,8

Roskilde Amt

2,7

3,8

3,6

Hovedstadsregionen

4,7

5,5

5,3

Vestsjællands Amt

2,7

2,6

3,0

Storstrøms Amt

1,3

1,8

1,6

Bornholms Amt

1,0

0,7

Fyns Amt

2,4

2,9

2,8

Sønderjyllands Amt

1,5

1,3

1,6

Ribe Amt

2,0

1,8

2,0

Vejle Amt

2,1

2,4

2,6

Århus Amt

3,0

3,5

Ringkøbing Amt

2,2

2,4

Viborg Amt

2,0

2,3

2,0

Nordjyllands Amt

2,2

2,3

2,1

Resten af landet

2,2

2,4

2,5

Hele landet

2,9

3,3

3,2

Ledighedsprocent for kontorlokaler, 3. kvartal 2004

Ledige kontorlokaler i procent af skønnet bygningsmasse 1.

kvartal

ændring

2004

i procentpoint

Københavns Kom.

6,6

7,9

8,2

0,2

Frederiksberg Kom.

8,4

9,0

9,7

0,7

Københavns Amt

9,5

10,2

9,0

-1,2

Frederiksborg Amt

7,1

8,4

9,3

0,9

Roskilde Amt

3,2

4,6

5,1

0,5

Hovedstadsreg.

7,6

8,6

8,4

-0,2

Vestsjællands Amt

2,8

1,5

2,0

0,5

Storstrøms Amt

2,2

2,3

1,9

-0,5

Bornholms Amt

0,8

1,0

0,0

Fyns Amt

3,5

5,2

5,5

0,3

Sønderjyllands Amt

2,1

1,8

0,1

Ribe Amt

3,7

3,0

3,7

0,7

Vejle Amt

5,0

5,1

0,2

Århus Amt

5,2

6,7

7,6

0,9

Ringkøbing Amt

2,8

3,5

3,2

-0,3

Viborg Amt

1,6

2,1

0,0

1,0 – 3,8

Nordjyllands Amt

4,3

4,9

4,3

-0,5

3,9 – 6,7

Resten af landet

3,8

4,3

4,5

0,2

Hele landet

5,7

6,5

0,0

6,8 – 9,7

Kvartals-

HUSET 6  AUGUST 2004

Erfa-grupper

»Uden erfa-gruppen havde jeg ikke fortsat været ejendomsadministrator« Det siger Flemming Sejr Hansen, der som 24-årig overtog administrationen af syv udlejningsejendomme

Af journalist Leif B. Christiansen Foto: Leif B. Christiansen

en 53-årige Flemming Sejr Hansen læner sig glad og smilende tilbage i stolen, mens han karakteriserer de øvrige medlemmer i erfa-grupperne som lidelsesfæller. Fordi der er så mange detaljer vedrørende lejepraksis, som umiddelbart virker svært forståelige – ja, næsten komiske. Og fordi de økonomiske konsekvenser meget ofte skal bæres af udlejerne. - Lidelsesfæller! Vi støtter os til hinanden, når frustrationerne fra tid til anden synes at vokse den enkelte over hovedet. - Men når det er sagt, så modtager vi alle i erfa-grupperne megen værdifuld viden. Såvel om jura som om de praktiske forhold vedrørende ejendomme, siger Flemming Sejr Hansen, der som handelsskolelærer i 1975 overtog Ejendomsadministrationen i Valby. Administrationen omfatter syv ejendomme, som han tre år forinden havde overtaget ejerskabet af.

administration. Jeg sprang straks til, og det var dejligt at komme i kontakt med ligesindede, siger Flemming Sejr Hansen.

Dele ud af sin viden og erfaringer - I den efterhånden 17-årige erfa-gruppe er vi endnu ﬁre, der har været med helt fra starten. Vi er i alt 14 medlemmer, og heraf ﬂere større ejendomsadministrationer. Hovedparten er imidlertid administratorer, der som jeg sidder alene med opgaverne, fortæller Flemming Sejr Hansen og fortsætter: - For 12 år siden var der interesse for at starte en anden erfa-gruppe, hvor alle skulle administrere mindst 400 lejligheder. Også den har jeg været med i siden starten.

Alle ejendommene er opført af Flemming Sejr Hansens far, Seier Hansen, der var bryggeriarbejder og som 17 år gammel hjalp sin 19-åriger mureruddannede broder med at opføre en villa. De to brødre opførte derefter mange murermestervillaer. Og 24 år gammel opførte Seier Hansen sin første udlejningsejendom; med 12 lejligheder. Senere blev det til seks yderligere udlejningsejendomme. - Jeg er fortsat alene om at administrere disse ejendomme, dog nu hovedsagelig i form af ejerforeninger, idet lejlighederne sælges som ejerlejligheder i takt med, at lejerne fraﬂytter. Og det er lidt nemmere at administrere en ejerforening, da medlemmerne selv beslutter og betaler vedligehold og forbedringer. - Men for 17 år siden syntes jeg, det hele blev for broget. Jeg indså, at enten måtte jeg engagere mig helt og fuldt i ejendomsadministration – eller overlade det til andre. Valget blev totalt engagement. - Samtidig så jeg en annonce fra en revisor, der søgte interesserede til at være med i en erfa-gruppe om ejendoms-

HUSET 6  AUGUST 2004

Flemming Sejr Hansen

- I begge grupper mødes vi en gang om måneden, og den som indkalder til mødet, er tillige ordstyrer. Referenten bliver næste indkalder. Der er således en særdeles demokratisk struktur uden formand og større formalia. Men lad mig tilføje, at kutymen med at tage referater sikrer mod at samme emne tages op til behandling med korte mellemrum. Var man ikke med til det pågældende møde, eller er man nyt medlem, så kan man orientere sig i referatet.

» I min fars tid holdt man sin viden for sig selv, da man ofte havde betalt en advokat for at få den

- Videre er der to meget interessante faste punkter på dagsordenerne. For det første Raden Rundt, som er lidt mere engagerende end et ”Eventuelt”. I Raden Rundt fortæller hver enkelt, hvad der er sket siden sidst og som kan være af fælles interesse.

- De ﬂeste ser lidt anderledes på det i dag. Dels mister man ikke selv viden ved at dele den med andre. Dels får man endnu mere viden ved at lære af andre. Som læreruddannet er dette en naturlig tankegang for mig. Så meget mere, som jeg i et par år har studeret på Roskilde Universitets Center, hvor gruppearbejde er i centrum.

- For eksempel var der en som fortalte, at navneskiltet åbenbart er afgørende, når fogeden skal sætte en lejer ud. Er navneskiltet fjernet, så vil fogeden ikke åbne døren med magt og sætte beboeren ud.

- Men derudover er der ikke mange krav til deltagere i erfagrupper. Og i vor branche er vi jo praktisk taget ude over konkurrence-elementet. Vi mister ikke forretning ved at åbne os op over for hinanden.

- Imidlertid kunne en anden i erfa-gruppen tilføje, at han en time før en udsættelse tog en labelprinter og gik over til den pågældende dør og sikrede sig, at der var navn på døren. Måske i form af en label.

- I Ejendomsforeningen Danmark er der for tiden en stor håndfuld erfa-grupper med tilsammen mindre end ét hundrede deltagere. Så der burde nok være lidt ﬂere erfa-grupper. Jeg stiller mig gerne til rådighed som fødselshjælper for en eller et par grupper.

- Det andet punkt på dagsordenerne, som jeg særligt vil pege på, er en gennemgang af Nyhedsbrevet fra Ejendomsforeningen Danmark. Ikke mindst referaterne af juridiske sagsafgørelser bliver trukket frem. Er der ændringer i forhold til gældende praksis? - Lidt tilfældigt er det faldet i min lod at foretage mange af disse gennemgange. Måske fordi jeg interesserer mig meget for juraen i ejendomsadministration, og er lægdommer ved boligretten samt er udlejerrepræsentant i to huslejenævn.

Vil gerne fødselshjælpe nye erfa-grupper - I min fars tid holdt man sin viden for sig selv, da man ofte havde betalt en advokat for at få den, siger Flemming Sejr Hansen.

- De to grupper på henholdsvis 17 og 12 år, som jeg fortsat deltager i, mødes én gang om måneden i tre timer. Ejendomsforeningen Danmark lægger lokaler og kaffe samt vand til. Resten sørger vi selv for. - Fra tid til anden inviterer disse to erfa-grupper spændende foredragsholdere, og da samarbejdes ofte med øvrige erfagrupper, så det økonomiske bliver overkommeligt. - Det er afgjort ikke økonomiske omkostninger, der skal afholde fra at medvirke i en erfa-gruppe. Ja, der har måske blot manglet information om, at man kan skabe præcis den gruppe til erfaringsudveksling, man måtte ønske. Til gavn for alle deltagere.

HUSET 6  AUGUST 2004

Skatte- og afgiftsvarslinger

Ny dom om skatter og afgifter En ny dom fra Vestre Landsret komplicerer yderligere situationen vedrørende skatteog afgiftsvarslinger

Af juridisk konsulent Karin Laursen, Ejendomsforeningen Danmark Foto: ED

Huset nr. 11/2002, side 34, omtalte jeg de problemer, som GD 2002/56 Ø giver anledning til med hensyn til varsling af skatter- og afgiftsstigninger (og -fald) som følge af, at landsretten statuerede, at stigninger der skyldes forbrugsstigning ikke kan tages med i en lejeforhøjelse. Så vidt vides har huslejenævnene indrettet deres praksis efter dommen, og jeg henviser derfor til den nævnte artikel vedrørende niveauet for de forbrugsrelaterede udgifter der kan tages med ved lejeregulering som følge af ændringer i skatter og afgifter. Vestre Landsret har nu yderligere kompliceret situationen i den dom, der er refereret som GD 2004/21 V.

GD 2004/21 V Sagen, der vedrørte et boliglejemål, drejede sig om et tilbagebetalingskrav vedrørende for meget betalt leje og opstod, fordi udgifterne til vandafgifter faldt, uden at udlejer nedsatte lejen. Grunden til at udlejer ikke havde nedsat lejen var, at andre skatter og afgifter var steget tilsvarende.

at de samtidige stigninger af andre udgifter ikke kunne “modregnes” i lejenedsættelsen

Udgiftsfaldet vedrørende vandafgift I boligretten (Randers) fik lejerne medhold i, at faldet i vandafledningsafgift skulle udløse en lejenedsættelse. Boligretten begrundede dette dels med at udlejer tidligere havde nedsat lejen ved et forbrugsfald og dels med at vandafledningsafgiften blev nedsat i 1996. Der er ingen tvivl om, at satsfaldet alene isoleret set skulle medføre lejenedsættelse, men formuleringen tyder på, at resultatet er båret af begge begrundelser. Det kan derfor ikke med sikkerhed sluttes, at resultatet ville være blevet det samme uden satsfaldet, men dette må nok antages i lyset af den dom fra 1994 fra Randers, der er nævnt i artiklen i Huset 11/2002, side 34.

at forbrugsfaldet skulle medføre lejenedsættelse

I betragtning af at det tidligere var almindelig praksis – og ikke bare i Randers – at varsle lejeforhøjelse/-nedsættelse også på grundlag af forbrugsændringer kan det undre, at boligretten i den nye sag lægger vægt på, at udlejer tidligere har nedsat lejen ved forbrugsfald. Dommen er afsagt før landsrettens dom i GD 2002/56 Ø og i forhold til tidligere praksis har det derfor ikke været nødvendigt at tilføje dette element som begrundelse for resultatet. Udelukkes kan det selvfølgelig ikke, at retten har været opmærksom på boligrettens dom i GD 2002/56 Ø, der svarer helt til landsrettens dom, og derfor har følt behov for et supplerende argument. Uanset disse overvejelser kan det imidlertid ikke anses for rimeligt at benytte udlejers hidtidige praksis som argument for resultatet, når denne praksis er fulgt i den tro, at dette var den korrekte fremgangsmåde.

at satsfaldet for vandaﬂedningsafgift skulle medføre lejenedsættelse og

Lejerne gjorde i øvrigt gældende, at den omstændighed at forbrugsfaldet var fremkommet ved at der tidligere var af-

Så vidt det kan konstateres, var der dels tale om et forbrugsfald i forhold til et tidligere skønnet forbrug og dels om at satsen for vandaﬂedningsafgift i et enkelt år var faldet. Satsen for miljøafgift var i øvrigt i samme år steget, sådan at den samlede udgift pr. m3 ikke var faldet. Dommen er ikke klar med hensyn til fordelingen af skatteog afgiftsfaldet på henholdsvis forbrugsfald og satsfald. Lejerne gjorde gældende:

HUSET 6  AUGUST 2004

Eksempel Indeholdt i lejen

Ny udgift

Grundskyld

25.000

23.000

Vandafgift

15.000

16.000

Vandaﬂedningsafgift

15.000

Udgift i alt

55.000

16.000 55.000

Her ville man tidligere ikke varsle lejeændring. Efter GD 2004/21 V skal der foretages lejenedsættelse med i alt 2.000 kr. pr. 1. januar. Samtidig kan der inden udgangen af maj varsles lejeforhøjelse med i alt 2.000 kr. med tilbagevirkende kraft fra 1. januar. Lejerne skal have regulering på grundlag af nedsættelsen på 2.000 kr. udbetalt straks, mens regulering som følge af stigningen på 2.000 kr. først kan opkræves 3 måneder efter varslingen.

regnet efter et skønsmæssigt forbrug, der efter montering af måler på ejendomsniveau havde vist sig at være for højt, måtte føre til at lejen skulle nedsættes, uanset om dette ville være gældende ret ved nedgang i et målt forbrug. Boligretten har tilsyneladende ikke tillagt dette argument vægt, og problemstillingen må anses for forældet, da der siden 1999 har skullet foretages måling af vandforbrug på alle ejendomme. For landsretten gjorde udlejer ikke gældende, at forbrugsfaldet isoleret set ikke skulle medføre lejenedsættelse. Da Vestre Landsret således ikke har taget stilling til dette spørgsmål, er landsretsdommen hverken i strid med GD 2002/56 Ø eller med mine konklusioner i Huset 11/2002.

eller flere skatter eller afgifter og stigning på en eller flere andre. Det kan fx forekomme, hvis den offentlige ejendomsvurdering er lavere end tidligere, eller hvis der sker omlægning af opkrævningsgrundlaget for fx renovationsudgifter. Det er derfor nødvendigt at forholde sig til de administrative konsekvenser af dommen for ejendomme, hvor noget sådant sker. Her skal det fremhæves, at det er vigtigt, at skatter og afgifter ved varsling specificeres så meget, som skattebilletten giver mulighed for i det enkelte år. Se i øvrigt det forenklede eksempel i tabellen.

Boliglejemål For boliglejemåls vedkommende ﬁndes reglerne om skatteog afgiftsændringer i lejelovens §§ 50-52, der er ufravigelige. Det er derfor ikke muligt at undgå konsekvenserne af dommen ved udformning af aftalen. Når situationen opstår vil man derfor være nødt til at varsle lejeændring, selv om der samlet set ikke bliver tale om en forhøjelse. Det fremgår ikke udtrykkeligt af lejelovens §§ 50 og 52, at størrelsen af en lejeændring skal angives. Efter § 50 skal en lejeforhøjelse indeholde en beregning af hvordan lejeændringen fremkommer. Heraf må også indirekte følge, at lejeforhøjelsens størrelse skal fremgå. Det vil derfor ikke være hensigtsmæssigt at foretage en samlet opgørelse, når der er både stigninger og fald. Da lejers tilbagebetalingskrav for nedsættelsen forfalder til betaling senest 6 uger efter at nedsættelsen er sket (samti-

Gældende ret på området må således være, at der ikke kan eller skal foretages lejeforhøjelse eller nedsættelse for skatteog afgiftsændringer der skyldes forbrugsændringer.

Modregning med stigning i andre afgifter Såvel boligretten som landsretten fandt, at udlejer var forpligtet til at tilbagebetale i forhold til faldet i vandaﬂedningsafgiften, uanset at andre afgifter var steget tilsvarende, når disse andre stigninger ikke var varslet overfor lejerne. Dommen må forstås sådan, at fald i en enkelt afgift – uanset hvor lille det er – skal udløse lejenedsættelse, selv om andre afgifter er steget tilsvarende eller mere. Det kan altså være nødvendigt at varsle lejeforhøjelse for at undgå lejenedsættelse.

Administrative konsekvenser af GD 2004/21 V Selv om det på baggrund af GD 2002/56 Ø må anses for gældende ret, at der ikke skal ske lejenedsættelse ved afgiftsfald der skyldes forbrugsfald, kan det ikke udelukkes, at der også fremover kan forekomme situationer med fald på en

HUSET 6  AUGUST 2004

Skatte- og afgiftsvarslinger dig med at udlejers frist for at foretage nedsættelsen udløber), mens udlejers efterbetalingskrav for forhøjelsen først forfalder 3 måneder efter varslingen, vil man under alle omstændigheder være nødt til at opgøre tilbagebetalingskrav og efterbetalingskrav hver for sig. Da der formentlig vil være tale om meget få eksempler på samtidig stigning og fald, vil Ejendomsforeningen Danmarks blanketsortiment ikke blive udvidet med en blanket til denne situation. Problemet må løses ved at benytte to blanketter – en til nedsættelsen og en til forhøjelsen. For så vidt muligt at undgå at forvirre lejerne må sammenhængen forklares i et følgebrev.

“Gamle” erhvervslejemål Dommene har ingen konsekvenser for erhvervslejemål, hvor alle skatter og afgifter betales efter regning uden for lejen enten som led i et forbrugsregnskab (fx vandafgifter) eller som led i et driftsudgiftsregnskab. Hvis skatter og afgifter derimod indeholdes i lejen, er konsekvenserne som udgangspunkt de samme som for boliglejemåls vedkommende. Det vil sige at man er nødt til at nedsætte lejen og samtidig varsle lejeforhøjelse. Da reglerne om skatter og afgifter for erhvervslejemåls vedkommende har været fravigelige siden 1. januar 1989, kan det imidlertid følge af aftalen, at lejeregulering som følge af ændring af skatter og afgifter ikke skal følge de principper, der er fastslået i de to domme. Hvis det udtrykkeligt fremgår af aftalen, hvordan regulering foretages, benyttes denne reguleringsmetode naturligvis også fremover. Dette er imidlertid oftest ikke tilfældet, og her opstår så spørgsmålet om fortolkning af lejeaftalen i lyset dels af dennes ordlyd og dels af den praksis der har været fulgt siden kontraktindgåelsen. Hvis der gennem en årrække har været fulgt en bestemt praksis, må udlejer kunne følge den også fremover.

Nye erhvervslejemål Ved indgåelse af nye erhvervslejekontrakter er der mulighed for at undgå de problemer, som de to landsretsdomme giver anledning til, gennem en hensigtsmæssig udformning af kontrakten. De to domme giver heller ikke for nye kontrakters vedkommende problemer i aftaler, hvor betaling af skatter og afgifter sker efter regning uden for lejen. Skal skatter og afgifter være en del af lejen, kan problemerne imødegås ved at indsætte en bestemmelse i kontrakten med følgende indhold: “Lejeforhøjelse eller lejenedsættelse ved ændring i ejendommens skatter og afgifter vil ske på grundlag af såvel satsændringer som forbrugsændringer. Ligeledes vil lejeforhøjelse eller lejenedsættelse ske på grundlag af en samlet opgørelse over skatter og afgifter. Lejeændring sker således kun, hvis summen af de skatter og afgifter der kan pålignes lejemålet ændres.”

HUSET 6  AUGUST 2004

Synspunkt

Bo Asmus Kjeldgaard

Boliger til alle er en samfundsopgave For en borgmester i en kommune med en umættelig efterspørgsel på boliger, er der nok elementer i den oprindelige lov, som man kunne fristes til at se genindført

Af Bo Asmus Kjeldgaard (SF), Familie- og arbejdsmarkedsborgmester, København Foto: udlånt af Københavns Kommune

a jeg forberedte mig til denne artikel faldt jeg over følgende citat fra Boliganvisningsloven tilbage fra 1947, der bekræfter at behovet for boliger hele tiden har været opfattet som en fælles samfundsopgave. I loven står: (...) ”Lov Nr. 248 af 31. maj 1947 om Boliganvisning mv. tilsigter i første Række at være Vejledning for Medlemmer af Kommunalbestyrelser og Boliganvisningsudvalg og for kommunale Embedsmænd, men det er vor Tro, at bogen tillige vil kunne være en hjælp for Grundejer- og Lejerforeninger, Sagførere og Ejendomsadministratorer og andre, der stilles over for de problemer som denne ekstraordinære Lovgivning medfører.”

Dengang indeholdt loven i øvrigt regler om, at lejligheder ikke måtte stå tomme, og at kommunalbestyrelsen skulle give samtykke til lejlighedssammenlægninger. Lejlighederne skulle så vidt muligt bruges til familieboliger, og enlige borgere kunne og måtte ikke indgå lejemål. Der var tvungen boliganvisning dengang, og boligejere forpligtede sig til at fremleje et eller ﬂere værelser samt forbud mod at benytte helårshuse til sommerboliger. For en borgmester i en kommune med en umættelig efterspørgsel på boliger, er der nok elementer i den oprindelige lov, som man kunne fristes til at se genindført. Den boligsociale venteliste for borgere med størst bolignød har i en årrække ligget omkring 700 personer. Det er lykkedes os at

HUSET 6  AUGUST 2004

Synspunkt bringe ventelisten ned omkring 500 personer, men ventelisten skal helt væk. Lige nu er vi tvunget til at indlogere borgere på herberger og i husvildeboliger, hvor nødigt vi end vil. Men skal boligmarkedet gøres mere socialt rummeligt foretrækker jeg dog også, at det sker ad frivillighedens vej. Vi har allerede et godt og tillidsfuldt samarbejde med aktørerne på boligmarkedet, og det ser jeg gerne styrket til gavn for de boligsøgende københavnere. Loven åbner mulighed for, at de almene boligorganisationer stiller hver fjerde lejlighed til rådighed til løsning af boligsociale opgaver, men som et eksempel på hvordan gode aftaler kan nås af frivillighedens vej, stiller de almene organisationer i København hver tredje bolig til rådighed. Men for mange kvarterer med alt for ensidig befolkningsprofil bidrager ikke til den hovedstad vi gerne vil have. København skal have blandede og robuste boligområder med borgere med forskellige indkomstgrundlag, uddannelse, etnicitet osv. Kvarterer hvor stærkere grupper tager hånd om dem, som er svagere. Vi arbejder med flere politiske løsninger til at udvide boligmarkedet og gøre det mere socialt rummeligt – og en af dem er ønsket om at om at få anvisningsret på det private boligmarked, så vi især får løst den akutte bolignød som mange borgere stadigvæk har. De private udlejninger og andelsboligforeninger opleves i dag som lukkede systemer, hvor det er svært for f.eks. personer med indvandrerbaggrund at komme i betragtning til en af de ofte attraktive boliger. Kontakten til private udlejningsboliger eller andelsboligforeninger skabes for eksempel gennem familie, venner, bekendte, eller et medlemskab af en pensionskasse. En kontakt som er vanskelig at opnå for de borgere som i forvejen er socialt udsatte. I dag giver lovgivningen mulighed for at indgå aftaler med private udlejningsfirmaer om overdragelse af anvisningsret. Loven er skruet så bureaukratisk sammen, at det stort set er umulig at bruge muligheden og kun ganske få kommuner har benyttet sig af ordningen. Derfor er frivillige aftaler vejen frem, hvor modellen læner sig tættest muligt op ad de regler, som i dag gælder for det almene boligområde. Her sikrer kommunen vedligeholdelse og huslejetab ved fraflytning i de boliger som kommunen har anvist beboere til. Et konkret forslag kunne også være, at de ejendomme som ejes og administreres af pensionskasserne, udover at tilgodese sine medlemmer, også tilbyder et mindre antal boliger i hver bebyggelse til borgere på den boligsociale venteliste. Jeg har i den senere tid holdt en række møder med organisationer, foreninger og andre aktører på boligmarkedet – og oplevet en stor velvilje til at tage et socialt ansvar. Det samme var min oplevelse efter mødet med Ejendomsforeningen Danmark. Tak for invitationen indenfor i HUSETs spalter. Forhåbentlig fortsætter dialogen, så vi finder løsninger og veje til, at alle københavnere kan tilbydes en rimelig bolig.

HUSET 6  AUGUST 2004

NEPIX 2004

NEPIX kan i år præsentere 4 sideløbende visionære konferenceforløb, der vil give et grundigt og fornyende indblik i de væsentligste spørgsmål med interesse for ejendomsbranchen, som trænger sig på i de kommende år.

Sådan bliver udviklingen inden for kontor, butik og projektudvikling 2005-2010 NEPIX 2004 giver ny inspiration til investorer og ejendomsbesiddere den 14.-16. september

Af Kamilla Sevel Foto: nepix.com

internationale og visionære konferencer er grundstenen i efterårets store ejendoms- og investeringsmesse NEPIX. Temaerne bliver Water Front Development, North European Property Trends – Development and Localisation 2005-2010, Investments and Property Finance in Northern Europe 2005-2010 og Retail Development in Northern Europe 2005-2010. Med temaet Water Front Development in Northern Europe 2005-2010 bliver udviklingen af de vandnære arealer sat under lup og nye ideer til banebrydende projekter og muligheder er på programmet. Konferencen løber af stablen den 15. september 2004 i Vandhallen i Tappehallerne i Hellerup og NEPIX kan med glæde præsentere adm. direktør Henning Hummelmose, Københavns Havn, som åbningstaler af den store konference. Københavns Havn er en af de mange havne i Nordeuropa, der gennemgår en spændende forandring fra travl erhvervshavn til dynamisk boligkvarter med masser af rekreative muligheder og hjemsted for hundredvis af kontorer fra helt andre brancher end tidligere tiders tunge havnerelaterede. Her er de største udviklingsområder i øjeblikket Søndre Frihavn, hvor der kan bygges over 100.000 kvm. og Sluseholmen/Sydhavnen, hvor der skal opføres op mod 7.000 boliger. På konferencen vil der også blive sat

fokus på havneområderne som nyt byområde og forvandlingen af gamle pakhuse og lagerbygninger til indtægtsgivende ejendomme og de arkitektoniske udfordringer integrationen mellem havn og by giver. Samtidig med konferencen som er årets store tema, huser Nepix også en ganske særlig udstilling af nyskabende Water Front-projekter fra hele Nordeuropa. Disse kan ses allerede fra den 14. september kl. 12, hvor projekterne bliver præsenteret.

Fokus på investorer Der er nok ingen tvivl om, at mange deltagere på NEPIX er stærkt optagede af, hvordan ejendomsmarkedet vil udvikle sig i de kommende år i hele Nordeuropa. Den 14. september sætter NEPIX netop fokus på dette spørgsmål med et internationalt panel af nogle af de mest velorienterede folk, når det gælder udviklingen af markedet i Nordeuropa. - Vi har valgt at sætte fokus på North European Property Trends – Development and Localisation 2005-2010. I et spændende forløb med ﬂere talere fra landene omkring Danmark i et fælles panel, forventer vi her at skabe debat om, hvor det er mest interessant at investere i de kommende år. Til at orientere om det danske marked er vi glade for at kunne sige, at vi har fået tilsagn fra partner Peter Winther

HUSET 6  AUGUST 2004

NEPIX 2004

fra erhvervsmægler- og analysefirmaet Sadolin & Albæk til at give sit besyv omkring udviklingen i København og resten af Danmark, siger direktør Jens Grønning, NEPIX. Siden NEPIX løb af stablen for første gang i 2001 er et af de områder, der har forandret sig mest, nok mulighederne for investering og finansiering. Med stadig flere fonde – såvel åbne som lukkede, der byder sig til, og et marked med banker og pensionskasser, der flyder over af kapital, er der blevet flere muligheder for at få finansieret ejendomsprojekter. Men derfor er det ikke nødvendigvis blevet nemmere, for i branchen husker de fleste stadig krisen på ejendomsmarkedet omkring 1990, og der er fortsat meget kritiske øjne på hvert eneste projekt.

Jomfrueligt marked På konferencen Investments and Property Finance in Northern Europe 2005-2010 vil der netop blive sat fokus på de nye muligheder i markedet herunder også mulighederne for Private-Public-Partnership, som er stærkt udbredt i for eksempel England, men som endnu er ganske jomfrueligt i Skandinavien. KPMG-Partner Kenneth Hofman med særligt ansvar for ejendomssektoren vil sætte fokus på de nye muligheder og udbredelsen af Sale-and-lease-back som finansieringsmodel og ikke mindst på, hvordan markedsudviklingen vil blive inden for dette segment i 2005-2010. - Kravene til investorer i butiksejendomme bliver stadig højere. Det er utrolig vigtigt at – populært sagt – være med på beatet hele tiden. Det er ikke altid nemt at se de seneste trends, og hvad der kan gøres for, at en ejendom indbringer optimal husleje, men den 16. september vil vi i hvert fald forsøge at give de mange gæstende investorer et rigtig godt bud. Konferencen giver inspiration til at tage med hjem til udviklingen af deres ejendomme og til overvejelserne om, hvorvidt nye projekter skal være rene butiksprojekter eller måske nærmere gå i retning af mere integrerede projekter som man ser flere og flere steder, lover direktør Jens Grønning, NEPIX. En af sponsorerne på årets NEPIX er EuroHypo, der netop har åbnet kontor i København med det mål at udlåne minimum 1 milliard kr. årligt til ejendomsinvestorer og projektudviklere i Øresundsregionen. Andre sponsorer er Sjælsø Gruppen, Catella Property Group, Aberdeen Property Investors, KPMG og TK Development. Det koster Kr. 2.735,- at få adgang til NEPIX og det giver samtidig fri adgang til alle konferencer. På www.NEPIX. com kan man melde sig til og samtidig få et samlet overblik over konferencernes indhold samt en standplan over de udstillere, der allerede har meldt deres ankomst på årets store ejendomsbegivenhed den 14.-16. september i Tappehallerne i Hellerup.

HUSET 6  AUGUST 2004

Ejerforeninger

Ejerforeninger, tvangsauktion og lovbestemt pant Opfølgning på artikel i HUSET, som anfører, at ejerforeningen indtræder i lovbestemt fortrinsret for så vidt angår vand og forsikringspræmier

» Ejerforeningerne er indskudt som en ”ufrivillig”

mellemmand mellem vandværk/brandforsikring og den enkelte ejerlejlighedsejer

Af advokat Brian W. Lassen, Advokatﬁrmaet Søgaard Madsen

en artikel skrevet af Susanne Rendtorff, sekretariatschef for Ejerlejlighedernes Landsforening i HUSET nr. 10, oktober 2003 s. 22, gør Susanne Rendtorff sig til talskvinde for, at ejerforeninger på en tvangsauktion kan indtræde i den lovbestemte fortrinsret vedrørende vand og forsikringspræmie, såfremt ydelserne er afholdt af ejerforeningen.

På ovennævnte baggrund vil jeg derfor fastslå, at indtil der foreligger en nyere afgørelse fra Landsretten eller en afgørelse fra Højesteret, må ejerforeningerne i forbindelse med tvangsauktioner nøjes med at holde sig til det beløb, som ejerpantebrevet eller de tinglyste vedtægter er lyst pantstiftende for.

Som udgangspunkt kan det virke urimeligt, såfremt ejerforeningerne ikke skulle kunne indtræde i denne fortrinsret. Ejerforeningerne er indskudt som en ”ufrivillig” mellemmand mellem vandværk/brandforsikring og den enkelte ejerlejlighedsejer. Holdningen ﬁnder dog ikke megen støtte i retspraksis eller i litteraturen.

Beklageligvis for mange ejerforeninger er disse vedtægter eller ejerpantebrevet lyst for med en al for lille pantesikkerhed. Vedtægterne kan ligeledes have den uheldige formulering, at panteretten respekterer de til enhver værende lån til kreditforening, reallånefond samt lån til sparekasser og banker. Det kan derfor kun anbefales, at disse vedtægter bringes ajour.

I Jens Anker Andersen ”auktioner”, 3 udg. s. 574 og Jesper Bang, ”Håndbog i tvangsauktionen”, 1990 står der, at ejerforeninger ikke indtræder i fortrinsretten. Disse holdninger kan søge støtte i KBFK af 01.07.1980 (AS 52/80), Østre Landsrets kendelse af 13.02.1990 (7. afd. kære nr. 23/90) og KBFK 1/111988 AS 479/88. De to førstnævnte kendelser er gennemgået i Fuldmægtigen 1992 s. 149-154. I den første afgørelse fandt Retten, at krav vedrørende brandforsikringspræmie, brandbidrag, vandforbrug og vandafgift var ”uoverdragelige af samfundsmæssige hensyn” og i Østre Landsrets afgørelsen var begrundelsen, ”at det ville være urimeligt, at en ejerforening, der ikke har sikret sine krav ved tilstrækkelig pantesikkerhed, skulle kunne opnå en sådan begunstigelse på bekostning af de øvrige panthavere”.

HUSET 6  AUGUST 2004

Lejelovgivning

Ændring af reglerne om opsigelse og ophævelse i boliglejemål De seneste ændringer af lejelovgivningen har begrænset udlejernes adgang til opsigelse af boliglejemål på grund af ombygning. Lovændringerne har endvidere medført betydelige ændringer i reglerne for udlejers opsigelse og ophævelse af boliglejemål på grund af lejers manglende overholdelse af god skik og orden

Af advokatfuldmægtig Mogens Dürr, Ejendomsforeningen Danmark Foto: ED

e seneste ændringer af lejelovgivningen har primært medført begrænsninger af udlejernes rettigheder og en tilsvarende styrkelse af lejernes rettigheder.

I bemærkningerne i lovforslaget om ændring af reglerne om opsigelse og ophævelse ved lejers overtrædelse af god skik og orden er derimod anført, at baggrunden for ændringerne er et ønske om, at der skabes mulighed for at skride ind over for lejere, som ikke overholder almindelige regler om god skik og orden i ejendommen, på en hurtigere og enklere måde. Det er dog noget tvivlsomt om lovændringerne vil få den ønskede effekt overfor de lejere, som via deres adfærd er til gene for andre lejere, bl.a. fordi reglerne om opsigelse og ophævelse ikke er blevet enklere ved de seneste ændringer.

Ophævelse af adgangen til opsigelse ved ombygning Efter de hidtil gældende regler i lejeloven kunne udlejer opsige en lejer, når udlejer kunne dokumentere, at en ombygning eller en nedrivning af en ejendom medførte, at den måtte fraﬂyttes. Denne bestemmelser er nu ændret, således at der kun kan ske ophævelse, hvis ejendommen skal nedrives, eller hvis ejendommen skal ombygges, og ejendommen efter ombygningen vil være omfattet af lov om almene boliger, eller ombygningen sker som følge af en ekspropriation mv. Det vil sige, at de private udlejere fremover reelt ikke har mulighed

HUSET 6  AUGUST 2004

for opsige lejere i situationer, hvor udlejer ønsker at foretage en ombygning af ejendommen, som nødvendiggør, at ejendommen tømmes for lejere. Dette gælder, uanset om en påtænkt ombygning ville have til formål at modernisere ejendommen, eller om den ville have til formål at afværge skader eller andre forringelser af ejendommen. Ændringen af loven har tilbagevirkende kraft til den 13. november 2003, og den rammer således også eventuelle opsigelser, som lejere måtte have modtaget efter den 13. november 2003. Denne ændring af loven er naturligvis ikke hensigtsmæssig, idet den kan stille en udlejer i en overordentlig vanskelig situation, hvis der er behov for større vedligeholdelses- eller forbedringsarbejder i en ejendom, som ikke forsvarligt kan gennemføres, mens ejendommen er beboet, eller som vil være væsentligt mere omkostningskrævende at gennemføre, mens ejendommen er beboet.

Opsigelse og ophævelse ved overtrædelse af god skik og orden Reglerne om opsigelse og ophævelse af lejemål på grund af lejers manglende iagttagelse af god skik og orden har hidtil været udformet således, at opsigelse eller ophævelse altid krævede, at der tidligere var givet mindst en påmindelse til lejer for overtrædelse af god skik og orden, og at det af en forudgående påmindelse fremgik, at lejemålet kunne opsigelse eller ophæves ved fortsat overtrædelse af god skik og or-

den. Det fremgik endvidere af opsigelses- og ophævelsesbestemmelserne, at bestemmelserne var rangordnede, således at der kun kunne ske opsigelse af lejer ved mindre alvorlige overtrædelser af god skik og orden, mens den mere alvorlige sanktion ophævelse kunne anvendes ved mere alvorlige overtrædelser af god skik og orden. Det var endelig således, at huslejenævnene under ingen omstændigheder kunne behandle tvister om overtrædelser af god skik og orden. Der er nu foretaget en lang række detaljerede ændringer af disse regler, men indholdet af reglerne svarer dog i store træk nogenlunde til de hidtil gældende regler, bortset fra at huslejenævnet i et vist omfang har fået kompetence til at behandle tvister om overtrædelse af god skik og orden, jf. nedenfor. Herudover er ophævelses- og opsigelsesbestemmelserne vedrørende lejers uacceptable adfærd i henholdsvis lejelovens § 93, stk. 1, litra g, og § 83, stk. 1, litra e, delt op i to bestemmelser hver. Lejelovens § 93, stk. 1, litra g, og § 83, stk. 1, litra e, fastlægger herefter i hvilket omfang udlejer kan skride til ophævelse eller opsigelse af lejer uden forudgående huslejenævnsbehandling af tvisten, mens lejelovens § 93, stk. 1, litra h, og § 83, stk. 1, litra f, fastlægger i hvilket omfang udlejer kan skride til ophævelse eller opsigelse af lejer efter en forudgående huslejenævnsbehandling.

”Direkte” ophævelse/opsigelse Reglen i lejelovens § 93, stk. 1, litra g, svarer nu helt til opsigelsesbestemmelsen i lejelovens § 83, stk. 1, litra e, men der stilles formentlig fortsat strengere krav for ophævelse end

for opsigelse af lejemålet. Det fremgår ikke af lejelovens § 93, stk. 1, litra g, eller § 83, stk. 1, litra e, hvilken adfærd lejer skal have udvist, for at lejemålet kan ophæves eller opsiges. Bestemmelserne henviser i stedet til en helt ny bestemmelse i lejelovens § 79 a, som nærmere angiver hvilken adfærd, der kan medføre ophævelse eller opsigelse. Det fremgår derimod af § 93, stk. 1, litra g, og § 83, stk. 1, litra e, at forholdet skal være af en sådan karakter, at lejers ﬂytning er påkrævet. Det indebærer, at der skal foreligge grove eller gentagne tilfælde af uacceptabel adfærd, for at ophævelse kan ske. Det er efter lejelovens § 93, stk. 1, litra g, og § 83, stk. 1, litra e, ikke længere et krav, at udlejer har givet lejer en påmindelse forud for den adfærd, som giver anledning til, at lejemålet nu ophæves eller opsiges. Udlejer har altså principielt mulighed for at opsige eller ophæve et lejemål første gang lejer udviser en uacceptabel adfærd af en vis grovhed. Det vil dog som oftest være hensigtsmæssigt, at der tidligere er givet lejer en påmindelse, hvoraf fremgår at fortsat overtrædelse af god skik og orden vil medføre ophævelse eller opsigelse, forinden lejemålet ophæves eller opsiges. Lejelovens § 79 a, stk. 1-3, angiver hvilken adfærd hos lejer, lejers husstand eller andre personer, som lejer har givet adgang til det lejede, der kan medføre ophævelse eller opsigelse af lejemålet. Det fremgår af bestemmelsen, at en række forskellige former for uacceptabel adfærd, såsom trusler om vold, forårsagelse af fare, støjende eller anden generende adfærd, vanrøgt, husdyrhold mv. kan begrunde en ophævelse eller opsigelse af lejemålet.

» Lovændringerne har

absolut ikke medvirket til en forenkling af lejelovgivningen

R O N 

E N O V E R I N G M B Y G N I N G Y B Y G G E R I          

O. ABILDHAUGE RÅDGIVENDE INGENIØRER & ARKITEKTER A S .

Rathsacksvej 9 DK - 1862 Frb. C Tlf.: 33 31 33 31 .

www.abildhauge.dk

HUSET 6  AUGUST 2004

Arrangement

Ejendomsforeningen Danamark og Ejendomsøkonomisk Forum inviterer i samarbejde med Realkredit Danmark til

Boligpolitisk åbningsdebat 2004 onsdag den 6. oktober 2004, kl. 15.00 – 17.00 hos Realkredit Danmark, Jarmers Plads 2, København V

Dagen efter åbningen af Folketinget samles partiernes boligpolitiske ordførere til en debat med ejendomsbranchen om det kommende folketingsårs boligpolitiske temaer. Sidste års møde gav anledning til en god uformel debat om blandt andet salg af almene boliger, privat boligbyggeri og regelforenkling.

Deltagere i panel René Skau Bjørnsson

Socialdemokratiet

Carina Christensen

Det Konservative Folkeparti

Inge-Lene Ebdrup

Venstre

Morten Homann

Socialistisk Folkeparti

Freddie H. Madsen

Dansk Folkeparti

I forbindelse med årets møde vil Ejendomsforeningen Danmark udgive en rapport med titlen:

Byggeri af udlejningsboliger – det muliges kunst! om boligbyggeri i København. En gruppe med erfaring inden for byggeri af udlejningsboliger i hovedstaden har analyseret vilkårene for privat boligbyggeri specielt i hovedstaden og har opstillet et budget for et typisk projekt. Rapporten giver et bud på, hvorfor der ikke bliver bygget ﬂere udlejningsboliger i København. Deltagelse i boligpolitisk åbningsdebat er gratis, men tilmelding er nødvendig. Tilmelding på info@ejendomsf.dk, til fax 3312 6275 eller med brev til Ejendomsforeningen Danmark, Nørre Voldgade 2, Postboks 193, 1006 København K (opgiv navn(e), stilling og ﬁrma) eller på www.ejendomsf.dk. Der er et begrænset antal pladser, der fordeles efter ”først til mølle princippet” Nærmere oplysninger om Ejendomsøkonomisk Forum og Boligpolitisk åbningsdebat kan fås hos cheføkonom Anne Kaag Andersen (Tlf.: 3312 0330)

HUSET 6  AUGUST 2004

Lejelovgivning

De forhold, som er anført i lejelovens § 79 a, stk. 1, nr. 1-8 og 11, kan føre direkte til en ophævelse eller opsigelse af lejemålet, forudsat at forholdet er af en sådan karakter, at lejers ﬂytning er påkrævet. De forhold, som er anført i § 79 a, stk. 1, nr. 9-10, og stk. 2, kan derimod ikke føre direkte til en ophævelse eller opsigelse af lejemålet, men kun til at huslejenævnet eventuelt pålægger lejer retsfølger efter lejelovens § 79 b, jf. nedenfor. Afgrænsningen af den adfærd, som kan begrunde ophævelse eller opsigelse af lejemålet svarer dog i stort omfang til afgrænsningen i de hidtil gældende regler om iagttagelse af god skik og orden. Retspraksis efter de hidtil gældende regler kan derfor stadig være retningsgivende for, om lejers adfærd kan medføre en ophævelse eller en opsigelse.

”Indirekte” ophævelse/opsigelse En meget væsentlig ændring i lejeloven er, at huslejenævnene nu har fået kompetence til at behandle visse tvister om lejerers overtrædelse af god skik og orden, idet der er indsat en ny bestemmelse, § 79 c, som giver huslejenævnene kompetence hertil. Der er endvidere som konsekvens heraf indsat en ny bestemmelse i lejelovens § 106, nr. 10, om huslejenævnenes kompetence. Samtidig er der indsat yderligere en ny bestemmelse, § 79 b, som fastlægger, hvilke sanktionsmuligheder huslejenævnene har.

Ved lejers overtrædelse af lejelovens § 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, kan udlejer skride direkte til ophævelse eller opsigelse af lejemålet, og i disse tilfælde kan sagen ikke indbringes for huslejenævnet. Udlejer kan dog ved overtrædelse af disse bestemmelser nøjes med at kræve, at lejer bliver pålagt retsfølger efter § 79 b, og i så fald vil huslejenævnet have kompetence til at behandle tvisten. Ved lejers overtrædelse af lejelovens § 79 a, stk. 1, nr. 9-10, eller stk. 2, kan udlejer imidlertid ikke skride direkte til ophævelse eller opsigelse af lejemålet, og i disse tilfælde er udlejer derfor nødt til at indbringe tvisten for huslejenævnet med krav om, at lejer meddeles en advarsel, eller at lejemålet gøres betinget. I modsætning til det ovenfor beskrevne om direkte ophævelser så er det en forudsætning for huslejenævnets pålæggelse af retsfølger, at lejer tidligere har modtaget en påmindelse fra udlejer for tilsidesættelse af god skik og orden, jf. § 79 b, stk. 2. Huslejenævnet har to forskellige sanktionsmuligheder overfor lejer, dels at gøre lejeforholdet betinget, således at lejeforholdet kan opsiges eller ophæves, hvis lejer indenfor 1 år efter afgørelsen overtræder nærmere fastsatte betingelser vedrørende adfærd i ejendommen, dels at meddele lejeren en advarsel om at fornyet overtrædelse af god skik og orden

HUSET 6  AUGUST 2004

Lejelovgivning

kan føre til, at lejeforholdet gøres betinget eller til, at lejemålet ophæves. Hvis huslejenævnet træffer beslutning om at gøre lejemålet betinget, kan udlejer ophæve eller opsige lejemålet efter

lejelovens § 93, stk. 1, litra h, eller § 83, stk. 1, litra f, hvis lejer overtræder de betingelser, der er fastsat i afgørelsen, men overtrædelsen skal dog være sket inden 1 år efter huslejenævnets afgørelse. Sker overtrædelsen senere end 1 år efter afgørelsen, kan det kun medføre, at lejemålet på ny gøres betinget, eller at lejer meddeles en advarsel, hvis ikke forholdet er så alvorligt, at det isoleret kan begrunde en ophævelse eller opsigelse efter § 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11. Hvis huslejenævnet træffer afgørelse om, at lejer kun skal meddeles en advarsel, kan der ikke ske ophævelse eller opsigelse efter lejelovens § 93, stk. 1, litra h, eller § 83, stk. 1, litra f, hvis lejer på ny udviser en uacceptabel adfærd, uanset ordlyden af § 79 b, stk. 1, nr. 1. Hvis det seneste forhold ikke er så alvorligt, at det isoleret kan begrunde en ophævelse eller opsigelse efter § 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, er udlejer nødsaget til på ny at indbringe sagen for huslejenævnet med påstand om, at lejemålet gøres betinget. Hvis huslejenævnet har truffet afgørelse i en tvist om lejers uacceptable adfærd, kan boligretten ved en senere behandling af en ophævelse eller opsigelse af lejemålet foretage en fuldstændig prøvelse af huslejenævnets afgørelse, hvis sagen ikke tidligere er afgjort af boligretten, jf. boligreguleringslovens § 43, stk. 5. En upåanket huslejenævnsafgørelse vil således efterfølgende kunne efterprøves i sin helhed af boligretten. Ved en eventuel anke af en afgørelse efter lejelovens §§ 79 a-79 c fra huslejenævnet i Københavns Kommune, skal sagen indbringes for boligretten, idet ankenævnet overspringes i disse sager, jf. boligreguleringslovens § 43, stk. 1, 2. pkt.

» De nye regler medfører

således, at der fremover i forbedringssammenhæng må opereres med ikke mindre end tre forskellige underkategorier af småhuse…

HUSET 6  AUGUST 2004

Konsekvenser af ændringerne I bemærkningerne til den del af lovforslaget, som omhandler tvister om god skik og orden, er bl.a. anført, at baggrunden for de foreslåede ændringer er et ønske om, at der på en hurtigere og enklere måde kan skrides ind overfor de lejere, som udviser en uacceptabel adfærd. Det er dog noget usikkert, om lovforslagets intentioner om at give udlejerne bedre muligheder for at skride ind overfor lejere med en uacceptabel adfærd til glæde for de øvrige lejere, kommer til at holde i praksis. Det er som udgangspunkt en lettelse for udlejerne, at en ophævelse eller en opsigelse som hovedregel ikke længere kræver en forudgående påmindelse til lejer. Det burde kunne begrænse tidsforløbet i de situationer, hvor lejer udviser en i ekstrem grad uacceptabel adfærd. Det er dog mindretallet af husordenssagerne, der omhandler så voldsomme situationer – ﬂertallet af sager omhandler situationer, hvor generne fra lejere er massive, men dog ikke ekstreme. I disse situationer kan der være en risiko for, at lovændringerne vil få den modsatte effekt af, hvad der var stillet i udsigt ved fremsættelsen af lovforslaget. At huslejenævnene nu generelt har fået kompetence til at behandle husordenssager betyder, at sondringen mellem væsentlige og uvæsentlige gener fra lejer bliver mindst lige så afgørende som tidligere. Hvis generne fra lejer ikke har et vist alvorligt omfang, kan der ikke ske ophævelse eller opsigelse af lejemålet. Efter de hidtidige regler ville udlejer i disse situationer ikke umiddelbart have andre reaktionsmuligheder overfor lejeren – udlejer ville i realiteten være nødt til at vente på, at lejers ”generalieblad” var tilstrækkeligt belastet til, at det samlet set kunne bære en ophævelse eller en opsigelse. De nye regler giver udlejer en anden reaktionsmulighed i en tilsvarende situation – udlejer kan i stedet indbringe sagen for huslejenævnet og kræve, at lejeforholdet gøres betinget. Hvis denne nye sanktionsmulighed medfører, at boligretten ikke vil give udlejer medhold i en ophævelse eller en opsigelse i en situation, hvor udlejer efter de hidtil gældende regler ville have fået medhold i lyset af, at udlejer – og de øvrige lejere – ellers ville være ”på herrens mark”, så vil de nye regler ikke være en hjælp for udlejer til at komme af med lejere med en uacceptabel adfærd. Konsekvensen vil i stedet være, at der vil være tilføjet en forsinkende og formentlig perspektivløs yderligere behandling af tvisten. Der skal næppe megen fantasi til at forestille sig, hvorledes en lejer vil opføre sig, efter at et huslejenævn måtte have gjort lejers lejemål betinget på grund af manglende overholdelse af god skik og orden med oplysning om, at der kan ske ophævelse eller opsigelse, hvis der på ny forekommer overtrædelser inden 1 år. Lejer vil formentlig ”holde sig i skindet” i et års tid, hvorefter lejer kan genoptage sin hidtidige adfærd i sikker forvisning

HUSET 6  AUGUST 2004

Lejelovgivning

om, at der værste, der kan ske, er, at lejemålet på ny bliver gjort betinget i 1 år. Udlejer og de øvrige lejere er derimod henvist til vente på, at lejer eventuelt måtte udvise en så alvorlig adfærd, at det isoleret kan begrunde en ophævelse eller opsigelse, eller håbe på, at ﬂere afgørelser i løbet af et par år fra huslejenævnet om, at lejemålet gøres betinget, tilsammen kan tjene som dokumentation for, at lejer igennem årene har udvist så uacceptabel adfærd, at lejemålet kan ophæves eller opsiges.

Komplicering af reglerne Ophævelsen af adgangen til opsigelse ved ombygning er formelt en forenkling ud fra et lovgivningsmæssigt synspunkt, men for udlejerne indebærer ændringen en komplicering i relation til den løbende vedligeholdelse og udvikling af udlejningsejendomme. De øvrige ændringer af reglerne om opsigelse og ophævelse ved overtrædelser af god skik og orden indebærer – også ud fra et rent lovgivningsmæssigt synspunkt – en yderligere komplicering af lejelovgivningen. Disse lovændringer medvirker derfor også til, at lejelovgivningen i dag fremstår mere kompliceret og svært tilgængelig end nogensinde før.

HUSET 6  AUGUST 2004

Bredbånd Ejerforeningens beslutningskompetence må så at sige følge med den tekniske udvikling

NYT FRA EJERLEJLIGHEDERNES LANDSFORENING

Af Susanne Rendtorff, sekretariatschef, Ejerlejlighedernes Landsforening Toldbodgade 37 A, 1253 København K. Tlf: 33 12 25 34 Foto: Udlånt af forfatter

jerlejlighedernes Landsforening har, efterhånden som bredbånd er blevet mere udbredt, modtaget ﬂere forespørgsler om, hvorvidt det er beslutninger, som ejerforeningen kan træffe på fællesskabets vegne. Der spørges tillige om ejerforeningen kan træffe beslutninger, der indeholder elementer som dørtelefon og mulighed for Internetadgang. Ifølge sagens natur vil vedtægten typisk ikke udtale sig herom, og i mangel heraf må vi overveje, hvorledes den individuelle vedtægt skal udfyldes, hvad enten der er tale om en ejerforening, der benytter normalvedtægten, normalvedtægten med tillæg eller en hel individuel vedtægt. Ejerforeningens formål er at sørge for administration af de fælles forhold herunder diverse forsyningsmuligheder såsom tv-forsyning.

Ejerforeningens formål Selve beslutningen om at indføre bredbånd vil i princippet derfor være omfattet af ejerforeningens formål. Vi har endnu ingen praksis herom, men vi har fast praksis for, at ejerforeningen kan beslutte et fælles antenneanlæg. Beslutning om et fælles tv-forsyningsanlæg kan altså besluttes, men der kan i forbindelse med indførelse af bredbånd være tale om indsigelser på grund af, at der her er tale om luksus, eller er om forhold som kun den enkelte ejer er rådig over. Omkostningerne er ikke særlig store i forhold til de beløb, vi hidtil har kendt for fællesantenneanlæg, og i sammenligning hermed må en anlægspris på et par tusinde pr. lejlighed betyde, at det kan besluttes på en generalforsamling med almindeligt ﬂertal. Udgiftens størrelse må tillige bevirke, at det ikke kan karakteriseres som luksus.

Dørtelefon og varmereguleringsautomatik Den indvending, at der her er tale om forhold, som den enkelte er rådig over, kan formentlig ikke bruges i denne sam-

menhæng; heller ikke i de situationer, hvor der tillige etableres mulighed for internetadgang, hvilket sker, når der etableres dørtelefon og varmereguleringsautomatik. Også her må det gælde, at er der tale om et normalt omkostningsniveau, kan det gennemføres med beslutning på en generalforsamling med almindeligt ﬂertal. Er der tale om væsentlig højere omkostninger, må der formentlig stilles højere krav til ﬂertallet, men der er ikke basis for at betragte forholdet som unddraget ejerforeningens kompetence. Selv om der er mulighed for internetopkobling, således at man skal skifte adresse og telefonnummer må det kunne besluttes, idet den enkelte ejer kan vælge at fastholde sin almindelige teleoperatør, med den meromkostning det kan bevirke; der er således ikke noget indgreb i det personlige sfære, og ejerforeningen må nu som tidligere være kompetent til at træffe beslutning om hvilke fornyelser og installationer, man vil gennemføre med henblik på at forbedre teknik og forsyningsanlæg. Spørgsmålet har dog en sådan betydning for ejerforeningen, at det utvivlsomt skal behandles på en generalforsamling.

Samme stik i væggen Efterhånden som teknologien bliver mere omfattende, altså når internet, telefonforbindelse, tv- og radiosignaler kommer ud af samme stik i væggen, opstår spørgsmålet, om det også er ejerforeningens opgave at sørge for lejlighedens forbindelse til omverdenen på denne måde . Det er vores opfattelse, at det ligger inden for ejerforeningens opgaver at sørge for disse forsyningsmuligheder, fordi det kun kan gøres effektivt af foreningen; der må naturligvis gælde en begrænsning i relation til luksus. Ejerforeningens beslutningskompetence må så at sige følge med den tekniske udvikling.

HUSET 6  AUGUST 2004

Nyt fra foreningerne

Fællesforeningen af Grundejerforeninger på Sjælland, Lolland-Falster, Møen og Bornholm indbyder hermed til

Sæt

i kalenderen

Delegeretmøde 2004 Lørdag den 28 august 2004 Skovridergaarden, Svinglen 4, 4900 Nakskov

Mødet vil have følgende dagsorden og program kl. 9.00-9.30 De delegerede med ledsager samles (Morgenkaffe/the m. brød) kl. 09.30

Velkomst ved borgmester Flemming Bonne.

(kl. 09.45)

Ledsagertur på Nakskov Fjord. Ledsagerne bedes medbringe praktisk tøj til sejltur og besøg på øer mv.

09.45

Delegeretmødet. a. Formanden aﬂægger beretning om foreningens virksomhed. b. 1. 2.

regnskab.

tirsdag d. 5. oktober 2004 kl. 15.00 Denne dag arrangerer Ejendomsforeningen Danmark i samarbejde med Byggesocietetet (Bygherreudvalget) et gå hjem møde om: • Hvor er fremtidens arbejdspladser? • Globaliseringens og omstruktureringens betydning for erhvervslivet og lokaliseringen Nærmere information om program, sted mv. følger i næste nummer af HUSET.

kontingent.

c. Indkomne forslag: Bestyrelsen foreslår oprunding til 100.000 kr. som ansvarlig kapital i Ejendomsforeningen Danmark. Der er indskudt 86.179,43 kr. i 2003. d. Valg af bestyrelse: På valg er: Dan Koefoed, Nakskov (genvalg), Oluf Jensen, Køge (genvalg), J.J.Skou, Roskilde (genvalg). Valg af suppleanter: På valg er: Hans Madsen, Hillerød og Per Morén, Nakskov. e. Valg af revisorer: På valg er: Anny Forsberg og Ole Steenholdt, Frederikssund (genvalg). Valg af suppleanter: På valg er: Per Morén, Nakskov og Finn Andersen, Ringsted. f.

Forslag om sted for næste års delegeretmøde.

g. Eventuelt. Ca. kl. 12.00 Arbejdsfrokost. Ca. kl. 13.30 Ejendomsforeningen Danmarks Juridiske direktør Lars Langkjær forelægger de seneste ændringer i lejeloven som oplæg til drøftelse. Deltagergebyr: 100 kr., der opkræves ved frokosten.

Flytning af Århus-kurset ”opsigelse og ophævelse af boliglejemål”... Hermed gøres opmærksom på, at kurset ”Opsigelse og ophævelse af boliglejemål” i Århus er ﬂyttet fra den 26. oktober til den 20. oktober 2004.

Foreningerne bedes medbringe eller tilsende oplysning om normtal 2004 og 2005 fastsat af huslejenævnet. Tilmelding senest den 20. august 2003 på tlf. 46 35 21 11 Med venlig hilsen og på gensyn den 28 august. J. J. Skou, (P.b.v.) PS. For de der ønsker en weekendpakke med oplevelser i det Lollandske, kan der ved henvendelse til kasseren, revisor Dan Koefoed, reserveres værelser også fredag-lørdag og lørdag-søndag.

HUSET 6  AUGUST 2004

Randers Grundejerforening Ny formand og næstformand Onsdag den 2. juni 2004 konstituerede bestyrelsen for Randers Grundejerforening sig med direktør John Krag, PwK Invest, som ny formand. Ny næstformand blev Tony Fischer. De aﬂøser henholdsvis Hans Henrik Ditlev og Brian Svart på posterne.

VEJVISER

Hovedstadsområdet og Sjælland

Vejviser til professionel ejendomsadministration Ejendomsforeningen Danmarks Administratorsektion er Deres sikkerhed for, at Deres ejendomme

Ejendomstyper – forklaring:

administreres professionelt og i overensstemmelse med god administratorskik.

Udlejningsejendomme

Ved at vælge en ejendomsadministrator, som er medlem af Ejendomsforeningen Danmarks

Andelsboliger

Administratorsektion, får De sikkerhed for:

Ejerforeninger

» at administrator har tegnet en ansvars- og kautionsforsikring,

ER -

Erhvervsejendomme

» at de faglige kvaliﬁkationer hos ledelse og medarbejdere vedligeholdes og udbygges,

Butikscentre

» at virksomhedens ledelse og medarbejdere har kendskab til ny lovgivning og praksis.

GV -

Gård- og varmelaug

De er velkommen til at kontakte en eller ﬂere af nedenstående virksomheder for at få et tilbud på

AB -

Almene boliger

administrationen af Deres ejendomme.

EE -

Egne ejendomme

AAA Ejd. administration og Formueforv. ApS Toldbodgade 95 B, 1253 København K E-mail: hah@amalex.com, tmc@amalex.com Website: www.amalex.com Ejendomstyper: U, A, E

Telefon: 33 11 33 99 Fax: 33 32 46 25 Kontaktperson: T. Ingemann Hansen, Henrik Amand Holtegaard

Ejd. mægl. Peter Schou-Andersen Kongelysvej 11, 2820 Gentofte E-mail: info@schouandersen.dk

Administrationen A98 A/S Axeltorv 6 1. sal, 4700 Næstved E-mail: jf@administratorgruppen.dk Website: www.a98.dk Ejendomstyper: U, A, E, ER, B, GV, AB

Telefon: 55 75 16 16 Fax: 55 74 07 49 Kontaktperson: Jørgen Frederiksen

Andi-Administration H.C. Ørstedsvej 15, 1879 Frederiksberg C E-mail: abn@andi-adm.dk Website: www.andi-adm.dk Ejendomstyper: U, A, E, ER, GV, EE

Telefon: 33 31 33 85 Fax: 33 31 33 60 Kontaktperson: Anne-Helene Nielsen

AdministratorGruppen AS Vordingborg Algade 34, 4760 Vordingborg E-mail: aaj@administratorgruppen.dk

Telefon: Fax: Kontaktperson: Aase Juul

Advokaterne Arup & Hvidt Nørre Voldgade 88 2. sal, 1358 København K E-mail: ahlaw@aruphvidt.dk Website: www.aruphvidt.dk Ejendomstyper: U, A, E, ER, B, GV, AB, EE

Telefon: 33 13 85 80 Fax: 33 13 31 15 Kontaktperson: Torben H. Andersen,

55 34 04 12 55 37 73 73

Ejendomstyper: U, A, E, ER, B, AB

Telefon: 39 68 14 39 Fax: 39 68 10 34 Kontaktperson: Peter Schou-Andersen

Ejendomstyper: U, E

Administrator Teamet Jydeholmen 15, 4., 2720 Vanløse E-mail: er@admteamet.dk Website: www.admteamet.dk Ejendomstyper: A, E, GV

Telefon: 70 23 34 30 Fax: 70 22 01 39 Kontaktperson: Erling Rasmussen

Arentoft Ejendomsadministration Telefon: Rolighedsvej 22, st. th., 1958 Frederiksberg C Fax: E-mail: mail@ejdadm-ja.dk Kontaktperson: Website: www.ejdadm-ja.dk og www.andelsbolig-debat.dk Ejendomstyper: A, E

AB Boligadministration Amagerbrogade 40 1. sal, 2300 København S

Telefon: Fax: Kontaktperson: Carl Tiedemann

32 95 90 00 32 95 29 95

Arb. Fællesorg. Byggeaktieselskab Bakkegade 25, 3400 Hillerød E-mail: adm@fo-hill.dk

Administrationshuset.dk ApS Vesterbrogade 67, 1., 1620 København V E-mail: ft@administrationshuset.dk Website: www.administrationshuset.dk Ejendomstyper: U, ER

Telefon: Fax: Kontaktperson: Adv. Finn Träff

70 22 22 15 33 86 19 91

Administrationsselskabet ApS Kgs. Nytorv 26, 1., 1050 København K E-mail: nordicom@nordicom.dk Website: www.nordicom.dk Ejendomstyper: EE

Telefon 33 33 93 03 Fax: 33 33 83 03 Kontaktperson: Jeppe Bo Petersen

ATB ApS Veksøvej 89, 2700 Brønshøj E-mail: atb@atb.as Website: www.atb.as Ejendomstyper: A, E

Telefon: 38 60 70 30 Fax: 38 60 70 37 Kontaktperson: Lars Buck-Arentsen

Advokaternes Ejendomsadministration A/S Esplanaden 14, 1263 København K E-mail: administration@advokaternes-ejendomsadministration.dk Ejendomstyper: U, A, E, ER, EE

Telefon: 33 15 45 45 Fax: 33 32 99 72 Kontaktperson: Adv. Jan Leth Christensen

BAK, Boligfor. Adm. kontor Aps Struensegade 15 A, 4. sal, 2200 København N E-mail: info@b-a-k.dk Website: b-a-k.dk Ejendomstyper: A, E, GV

Telefon: Fax: Kontaktperson: Tinne Hansen

35 36 06 65 35 36 06 95

Advokatﬁrmaet Brixtofte & Henningsen Hammerensgade 6, 4., 1267 København K E-mail: kb@brix-hen.dk

Telefon: 70 22 24 64 Fax: 70 22 24 65 Kontaktpersoner: Adv. Kent Brixtofte og adv. Jakob Henningsen

B&T Administrationsaktieselskab H.C. Andersens Boulevard 51, 1553 København V E-mail: bt-adm@bt-adm.dk

Telefon: Fax: Kontaktperson: Uffe Bierfelt, Lisbeth Bayer

33 12 30 00 33 12 30 07

Telefon: 32 58 58 00 Fax: 39 64 46 45 Kontaktperson: Lis Stougaard Dyrekilde

Adv. Jens-Ole Andersen Havnevej 6, 3100 Hornbæk

Telefon:

49 70 30 01

Ejendomstyper: A, E, GV

Ejendomstyper: U, A, E, ER, GV Aktiv Administration ApS Ordrupgaardvej 9, 2920 Charlottenlund

Ejendomstyper: U, A, E

Telefon: Fax:

48 26 51 66 48 26 39 09

A+S Ejendomsadministration Vodroffslund 4, 1914 Frederiksberg C E-mail: p.skovsende@mail.tele.dk/para@pc.dk

Telefon: Fax: Kontaktperson: Paul Skovsende

33 21 44 55 33 21 40 24

Ejendomstyper: U, E, EE

Ejendomstyper: U, A, E, ER, AB

Kontaktperson: Jens-Ole Andersen Ejendomstyper: U, E, ER

Telefon: 33 14 34 16 Fax: 33 11 34 16 Kontaktpersoner: Vibeke Jepsen og Per Jørgensen

Ina Berland Søndervangen 47, 3460 Birkerød E-mail: ina.berland@image.dk Website: www.berland.dk Ejendomstyper: U, A, E, B

Telefon: Fax: Kontaktperson: Ina Berland

Telefon: 33 91 15 00 Fax: 33 91 15 66 Kontaktperson: Torben Rasmussen

Bertélco Ejendomsforvaltning A/S Ryesgade 106, 2100 København Ø E-mail: info@bertelco.dk Website: www.bertelco.dk Ejendomstyper: U, A, E, ER, B, GV, EE

Telefon: 35 25 14 13 Fax: 35 25 14 93 Kontaktperson: Statsaut.ejd.mgl. Chr. Bertelsen

Ejendomstyper: U, A, E Andel og Bolig A/S Vimmelskaftet 41 A, 3. sal, 1161 København K E-mail: tr@andelogbolig.dk

Jens Arentoft

Ejendomstyper: U, E, GV, AB, EE

Ejendomstyper: U, E, ER ALEA ApS Dronningens Tværgade 40, st., 1302 København K E-mail: mail@alea.dk

35 36 36 10 35 36 00 17

45 82 85 82 45 82 88 82

Hovedstadsområdet og Sjælland

VEJVISER

Advokatﬁrmaet J. Jacobsen og A. Boelskifte Solbjergvej 3, 2000 Frederiksberg E-mail: advokat@takovda.dk Website: www.takovda.dk Ejendomstyper: U, A, E

Telefon: 38 16 06 16 Fax: 38 16 06 26 Kontaktperson: Martin Leth Hansen

C.W. Obel Ejendomme A/S Vestergade 2 C, 1456 København K E-mail: shl@obel.dk Website: www.cwobel-ejendomme.dk Ejendomstyper: ER, EE

Telefon: 33 33 94 94 Fax: 33 33 94 11 Kontaktperson: Søren Hofman Laursen

Boligadministratorerne A/S Dahlerupsgade 1, 1603 København V E-mail: oo@boligadministratorerne.dk Website: www.boligadministratorerne.dk Ejendomstyper: U, A, E, ER, GV, AB

Telefon: Fax: Kontaktperson: Ole Ostenfeld

33 38 11 11 33 38 11 10

Advokat Cristina Caravadossi Østergade 16, Postboks 1051, 1007 København K

Telefon: 33 11 75 22 Fax: 33 32 47 75 Kontaktperson: Cristina Caravadossi

Boligexperten Administration A/S Vesterbrogade 24, 4. tv., 1620 København V E-mail: adm@boligexperten.dk Website: www.boligexperten.dk Ejendomstyper: A, E

Telefon: Fax: Kontaktperson: Preben Løth

33 22 99 41 33 22 66 93

BoligView ApS Søhøj 11, 2690 Karlslunde

Telefon: Fax: Kontaktperson: Katja Schiøt

70 20 23 47 70 20 23 27

Bolux A/S Vester Voldgade 104, 1., 1552 København V E-mail: info@bolux.dk Website: www.bolux.dk Ejendomstyper: U, A, E, EE

Telefon: Fax: Kontaktperson: Niels Bowmann

33 36 07 00 33 36 07 10

Advokat Lise Bouet – advokat Henrik Lindahl Lindegårdsvej 51, 2920 Charlottenlund E-mail: bouet@bouet.dk

Telefon: Fax: Kontaktperson: Lise Bouet

39 63 41 11 39 63 41 01

Dan-Ejendomme as Tuborg Boulevard 12, 2900 Hellerup E-mail: info@dan-ejendomme.dk Website: www.dan-ejendomme.dk Ejendomstyper: U, A, E, ER, B, GV

Telefon: 39 46 60 00 Fax: 39 46 60 01 Kontaktperson: Henrik Dahl Jeppesen

Telefon: Fax: Kontaktperson: Lisbeth Brink

33 15 57 95 33 93 09 44

Dansk Boligadministration A/S Dronningens Tværgade 26, 1302 København K E-mail: kf@dkboligadm.dk Website: www.danskboligadm.dk Ejendomstyper: U, A, E, AB, GV, EE

Telefon: Fax: Kontaktperson:

38 74 32 33 38 74 33 61

Danske Domiciler Gothersgade 107, 2., 1123 København K E-mail: pm@danskedomiciler.dk Website: www.danskedomiciler.dk Ejendomstyper: U, A, E, ER, B, GV, AB, EE

Telefon: Fax: Kontaktperson: Philip Maury

33 91 12 91 33 36 12 91

Ejendomstyper: U, A, E, ER, EE

Telefon: Fax: Kontaktperson: Robert Bruun

EA/S Component-Byg Gavnø 2, 4700 Næstved E-mail: bf@componentbyg.dk

Telefon: Fax: Kontaktperson: Bonnie Fyhr

55 71 16 11 55 70 16 14

Ejendomstyper: EE, ER Cubus Advokaterne Dronningens Tværgade 30, 3., 1302 København K E-mail: office@lawfirm.dk; sfr@lawfirm.dk Ejendomstyper: U, A, E, ER, GV, AB, EE

Ejendomstyper: U, ER

Bruun´s Ejendomsadministration Bogholder Allé 10, 2720 Vanløse E-mail: gb@bogholdergaarden.dk

Telefon: 33 21 21 21 Fax: 39 27 01 21 Kontaktperson: John Sam Kocher

Ejendomstyper: EE

Ejendomstyper: U, E, ER, B, EE

Advokat Lisbeth Brink Ny Adelgade 5, 1104 København K E-mail: lb@advokatkontor.dk Website: www.adv-brink.dk Ejendomstyper: U, A, E

Codan Ejendomme Lersø Parkallé 112, 2100 København Ø E-mail: sak@codan.dk

Ejendomstyper: U, A, E, GV, ER, EE

Telefon: 33 23 10 10 Fax: 33 23 50 10 Kontaktperson: C. Ørskov, Sv. FalkRønne, S. von Bülow

33 33 90 20 33 33 91 40

Kenneth Fuglsang

A/S Butikstorvet Bethesdagade 18, 4400 Kalundborg E-Mail: butikstorvet@mail.tdcadsl.dk Website: www.sitecenter.dk/butikstorvet Ejendomstyper: U, ER, B, EE

Telefon: 86 86 23 00 Fax: 59 56 53 47 Kontaktperson: Søren Norup Pries

Dansk Financia A/S, Ejendomsadministrationen Rosenvængets Hovedvej 6, 2100 København Ø E-mail: info@danskﬁnancia.dk Website: www.danskﬁnancia.dk Ejendomstyper: U, E, ER, GV

Telefon: Fax: Kontaktperson: Ole Nygaard

35 38 19 01 35 38 19 50

By & Bolig Administration Peter Fabers Gade 4-6, 2200 København N E-Mail: post@byogbolig.com Website: www.byogbolig.com Ejendomstyper: U, A, E, B, GV, AB, ER

Telefon: 35 35 75 03 Fax: 35 35 75 13 Kontaktpersoner: Birgit og Søren Kornum

DATEA Lyngby Hovedgade 4, 2800 Kgs. Lyngby *) *) Tillige andre afdelinger i landet. Website: www.datea.dk Ejendomstyper: U, A, E, ER, B, GV, AB, EE

Telefon: Fax: Kontaktperson: Jesper Friisberg

45 26 01 02 45 26 01 23

Advokatﬁrmaet Marianna Bækkel Fredensborg Kongevej 45, 2980 Kokkedal E-mail: marianna@mbadvokat.dk

Telefon: 48 28 17 28 Fax: 48 28 17 26 Kontaktperson: Marianna Bækkel

DEAB I/S Solengen 7, Undløse, 3440 Tølløse E-mail: nf@deab.dk Website: www.deab.dk Ejendomstyper: U, A, EE

Telefon: 59 17 02 01

Henrik Cederholm Administration ApS Kristianiagade 8, 3. sal, 2100 København Ø E-mail: cederholm@cederholm.com Website: www.cederholm.com Ejendomstyper: U, ER, B, EE

Telefon: Fax: Kontaktperson: Bente Sommer

Egemar, Clausen & Gertz Nørregade 7A, 2. tv., Boks 2206, 1018 København K E-mail: ecg@egeclage.dk

Telefon: 33 12 37 36 Fax: 33 93 16 01 Kontaktperson: Peter Egemar, Claus Clausen,Torben Gertz

C. E. Jensens Fonds Ejendomsadministration Ved Vesterport 6, 6. sal, 1612 København V E-mail: cej@cejensen.dk Website: www.cejensen.dk Ejendomstyper: U, A, E, B, GV, AB, EE

Telefon: 33 33 82 82 Fax: 33 33 85 85 Kontaktperson: Anne Marie Oksen

Ejendomsadministrationen v/advokaterne Skindergade 23, 1., 1159 København K E-mail: kn@ukadm.dk

Christianshavns Ejendomsadministration Soﬁegade 4, 1418 København K E-mail: adm@bhelth.dk

Telefon: Fax: Kontaktperson: Birgit Helth

32 96 95 15 32 54 85 35

E. K. Administration A/S Rådhusstræde 3, 1466 København K E-mail: ek@kyhn.dk

Telefon: Fax: Kontaktperson: Susie Lynge Toft

33 45 50 10 33 45 50 01

Telefon: Fax: Kontaktperson: Claus Scheibel

43 43 35 43 43 43 36 43

Ejendomstyper: U, A 70 22 96 01 35 43 96 06

Ejendomstyper: U, A, E, ER, B, GV, AB

Ejendomstyper: A, E

33 11 24 11 33 93 08 98

Telefon: Fax: Kontaktperson: Eskild Kyhn

33 13 21 80 33 13 21 87

Telefon: Fax: Kontaktperson: Helle Lay

43 26 56 11 43 26 56 00

Telefon: Fax: Kontaktperson: Kjeld Jørgensen

33 30 02 00 33 30 02 99

Ejendomstyper: U, A, E

EK-Ejendomsadministration A/S Paul Bergsøes Vej 18, Postboks 296, 2600 Glostrup

Ejendomstyper: U, ER, EE

Ejendomstyper: U, A, E, ER, B, EE C. S. Data Service Adm. ApS. Hedegrænsen 8, Postbox 112, 2605 Brøndby E-mail: csdata@csdataadm.dk

Telefon: Fax: Kontaktperson: Kirsten Nielsen

Ejendomstyper: U, A, E, ER

Ejendomstyper: U, A, E, ER C & K Administration ApS Bornholmsgade 1, 1266 København K E-mail: sly@bornholmsgade1.dk

Kontaktperson: Karsten Nordquist og

Lund Elmer Kalvebod Brygge 39-41, 1560 København V

Ejendomstyper: U, A, E, ER

Hovedstadsområdet og Sjælland

Immobil Ejendom A/S Skovstykket 16, 2830 Virum E-mail: immobil@netbruger.dk

Telefon: 45 95 70 00 Fax: 45 95 70 01 Kontaktperson: Kai Kjærgaard Jensen

Ejendomstyper: U, A, ER, GV, EE

Advokaterne Kramme & Rochat Herlev Torv 1, 2730 Herlev E-mail: rochat@tele2adsl.dk Ejendomstyper: U, A, E, B, GV

Telefon: Fax:

44 95 05 14 44 94 00 58

Kontaktperson: Adv. Paul Rochat

iOG Denmark AS Nr. Farimagsgade 15, 1364 København K E-mail: annie.pedersen@iog.dk Website: www.iog.dk Ejendomstyper: U, B, ER

Telefon: 70 20 54 10 Fax: 70 20 54 11 Kontaktperson: Annie S. Petersen

Kuben Ejendomsadministration Ragnagade 7, 2100 København Ø E-mail: kuben@kuben.dk Website: www.kuben.dk Ejendomstyper: U, A, E, ER, AB, EE

Telefon: 88 33 22 11 Fax: 88 33 22 22 Kontaktperson: Anne Lise Hughes

Advokat Ole Fischer Frederikssundsvej 159, 2700 Brønshøj E-mail: of@brh-advokater.dk

Telefon: Fax: Kontaktperson: Ole Fischer

38 28 43 12 38 28 67 12

Københavns Ejendomsadministration Vardegade 8, 2100 København Ø E-mail: adm@kbhadm.dk Website: www.kbhadm.dk Ejendomstyper: U, A, E, ER

Telefon: 35 38 34 17 Fax: 35 38 34 16 Kontaktperson: Michael Bertelsen

Freja Ejendomsadministration ApS Telefon: Frederiksborggade 22 F, boks 210, 3600 Frederikssund Fax: E-mail: freja@adr.dk Kontaktperson: Mona Søegaard, Ejendomstyper: U, A, E, ER, EE Palle Søegaard

47 37 38 28 47 37 38 29

Advokat Michael Lassen Vesterbrogade 33, 1620 København V

Telefon: 33 25 54 00 Fax: 33 25 54 01 Kontaktperson: Ejd.Driftschef Erling Mather

Adv.fa. Nicolai Giødesen Frederiksholms Kanal 18, 1220 København K E-mail: advokat@giodesenadvokat.dk

Telefon: Fax: Kontaktperson: Lis Therkelsen

33 15 84 45 33 13 79 20

Herbo Administration A/S Frederiksberg Allé 18-20, 1820 Frederiksberg C E-mail: adm@herbo.dk Website: www.herbo.dk Ejendomstyper: U, A, E, ER, B, EE,GV

Telefon: Fax: Kontaktperson: Anders Herbo

33 25 63 11 33 25 63 10

Hvidovre Administrationskontor Gl. Køge Landevej 314, Postboks 105, 2650 Hvidovre E-mail: hvidovre.admkontor@tele2adsl.dk

Telefon: 36 78 10 41 Fax: 36 77 02 85 Kontaktperson: Peter Slangerup Jensen

Ejendomstyper: U, A, E

Ejendomstyper: U, A, E, ER, B, GV, EE

Ejendomstyper: U, A, E, ER, GV, AB, EE

Telefon: Fax: Kontaktperson: Per Lassen

35 26 15 16 35 26 15 51

Ejendomstyper: U, ER

Ejendomstyper: U, A, E, GV Haandværkerforeningen i København Dronningens Tværgade 2 A, 1302 København K E-mail: hvf@hvfkbh.dk

Advokat Per Lassen Kristianiagade 8, 2100 København Ø E-mail: pl@kristianiagade8.dk

LEA A/S Kobbervej 8, 2730 Herlev E-mail: lea.274@edc.dk Website: www.lea.dk Ejendomstyper: U, A, E, ER, GV, EE

Telefon: 44 57 03 40 Fax: 44 57 03 39 Kontaktperson: Flemming Nielsen

Adv.fa. Lett & Co., Ejendomsadministration Rådhuspladsen 4, 1550 København V

Telefon: Fax: Kontaktperson: Bente Bille

33 77 00 00 33 77 00 01

46 32 00 22 46 32 22 75

Ejendomstyper: U, A, E, ER, GV, EE Telefon: 33 12 27 17 Fax: 33 14 16 25 Kontaktperson: Anne-Marie Mærkedahl

Grete Lindsgren Hedegade 11, 4000 Roskilde E-mail: grete@lindsgren.dk Website: www.lindsgren.dk Ejendomstyper: U, A, E

Telefon: Fax: Kontaktperson: Grete Lindsgren

Telefon: Fax: Kontakt: Ejd. Adm.

45 86 60 06 45 86 60 29

Adv. Jørgen Lindeberg Vestagervej 3, 2100 København Ø

Telefon: 39 16 80 80 Fax: 39 16 80 00 Kontaktperson: Jørgen Lindeberg

IP Administration A/S Frederiksberg Allé 41, 1820 Frederiksberg C E-mail: info@ip.dk Website: www.ip.dk Ejendomstyper: U, A, E, ER, B, GV

Telefon: Fax: Kontaktperson: Poul Jensen

33 26 00 00 33 26 00 19

Ejendomsselskabet H.G. Jansen A/S Gammel Kongevej 76, 1850 Frederiksberg C

Telefon: 33 21 56 11 Fax: 33 25 56 16 Kontaktperson: Jørgen Hartmann

Ejendomstyper: U, EE INC & Partner Mørdrupvej 65, 3060 Espergærde

Ejendomstyper: U, E, ER

Ejendomstyper: U, E, ER, EE Telefon: 45 89 16 20 Fax: 45 66 16 20 Kontaktperson: Marianne Meldgaard

Ejendomstyper: U, E, ER, B, GV, EE

Ejendomstyper: U, ER, EE JE Ejendomsadministration H. Pontoppidans Gade 34, 1. th., 8000 Århus C

Marianne Meldgaard Immortellevej 8 A, 2950 Vedbæk

Mogenstrup Finans ApS Nyhavn 38, 1051 København K E-mail: hwj@nyhavn.as

Telefon: 33 17 94 09 Fax: 33 93 72 74 Kontaktperson: Henrik W. Jørgensen

Ejendomstyper: U, A, E Telefon: 86 22 98 19 Fax: 87 41 90 09 Kontaktperson: Jørn Evald

Ny C Ejendomsadministration Ny Carlsberg Vej 1, 1760 København V E-mail: administration@ny-c.dk Website: www.ny-c.dk Ejendomstyper: U, A, E, GV, EE

Telefon: 33 22 39 29 Fax: 33 21 47 64 Kontaktperson: John Lohrer-Stæhr, Jytte Andersen

Advokat Bjarne Johnsen Valkendorfsgade 5, Box 1031, 1007 København K E-mail: te@advokatbj.dk Website: www.advokatbj.dk Ejendomstyper: U, A, E, GV, AB

Telefon: Fax: Kontaktperson: Bjarne Johnsen

33 13 12 35 33 32 80 12

Næs-administration Nygade 9, 4700 Næstved E-mail: kih@naesadm.dk Website: www.naesadm.dk Ejendomstyper: U, A, E, ER, GV, EE

Telefon: Fax: Kontaktperson: Chris Stentoft, Kirsten Hansen

55 75 85 40 55 75 85 41

LAROS ApS Nørrebrogade 18, 8000 Århus C E-mail: info@laros.dk Website: www.laros.dk Ejendomstyper: U, A, E, ER

Telefon: Fax: Kontaktperson: Thomas Rathcke

87 30 97 40 87 30 97 49

Jens Folmer Olsen Parkvej 6, postboks 172, 2630 Taastrup E-mail: info@jefo.dk Website: www.jefo.dk Ejendomstyper: U, A, E, AB, EE, ER

Telefon: Fax: Kontaktperson: Søren Husby

43 99 12 36 43 99 12 05

KHS-Ejendomsadministration Ribegade 1, 2100 København Ø E-mail: khs-adm@mail.dk

Telefon: 35 26 32 01 Fax: 35 43 22 12 Kontaktperson: Kirsten H. Sørensen

Advokat Jeanette Oppenheim Frederiksberggade 2, 1. sal 1459 København K E-mail: jeanette@oppenheim.dk

Telefon: 33 33 79 13 Fax: 33 33 79 12 Kontaktperson: Jeanette Oppenheim

E-mail: evald@besked.com Ejendomstyper: U, A, E, ER

Ejendomstyper: U, A, E, ER, B, GV Adv. Mogens Klausen, Advokatanpartsselskab Købmagergade 55. 2. sal, 1150 København K

Ejendomstyper: U, A, E, ER, B

Ejendomstyper: U, A, E Telefon: Fax: Kontaktperson: Mogens Klausen Else Nicolaisen

33 14 44 83 33 32 01 66

Bent Ortvald Ejendomsadministration Hasselparken 45, 2970 Hørsholm E-mail: bentortvald@mail.tele.dk Ejendomstyper: U, E

Telefon: Fax: Kontaktperson: Bent Ortvald

45 76 71 05 45 86 15 51

O. S Administration Teglgårdsvej 4 A, 2920 Charlottenlund E-mail: o.s.adm@mail.tdcadsl.dk

Telefon: 39 64 30 72 Fax: 39 64 30 72 Kontaktperson: Ove Stiihoff Larsen

Advokaterne Strandgade 51 Strandgade 51, Postboks 205, 3000 Helsingør E-mail: helsingoer@advodan.dk Website: www.ejendoms-administrationen.dk Ejendomstyper: U, A, E, ER, EE, GV

Telefon: 49 21 40 47 Fax: 49 21 58 30 Kontaktperson: Ejd. adm. Turid Larsen

Palæ Ejendomsadministration ApS St. Kongensgade 68, st. tv., 1264 København K E-mail: cs@palae-ejendom.dk Website: www.palae-ejendom.dk Ejendomstyper: U, A, E, EE

Telefon: 33 12 02 15 Fax: 33 12 02 45 Kontaktperson: Christian Sørensen

Frede Tellefsen Ejd adm. A/S Frederiksvej 26 B, 2400 København NV E-mail: info@tellefsen.dk Website: www.tellefsen.dk Ejendomstyper: U, A, E, GV

Telefon: Fax: Kontaktperson: Frede Tellefsen

35 83 86 22 35 83 85 22

Advokatﬁrmaet Carl H. Petersen H.C. Andersens Boulevard 37, 4. sal, 1553 København V E-mail: advokatcarlh@mail.tele.dk Website: www.carlh.dk Ejendomstyper: U, A, E, EE

Telefon: Fax: Kontaktperson: Lise Egebak

33 33 83 93 33 33 83 43

Advokat Per Therkildsen Ejendomsadministration Telefon: Buddingevej 289, 2860 Søborg Fax: E-mail: ejd-adm@therkildsen.com Kontaktperson: Karen Andersen Ejendomstyper: U, A, E, B, GV, AB, EE

39 57 00 25 39 66 15 70

PrivatBo Amba Dahlerupsgade 5, 1603 København V Website: www.privatbo.dk

Telefon: Fax: Kontaktperson: Troels Behr

33 11 20 80 33 11 74 02

Topdanmark Ejendom A/S Borupvang 4, 2750 Ballerup E-mail: ejendom@topdanmark.dk Website: www.topdanmark.dk/tde Ejendomstyper: EE

Telefon: Fax: Kontaktperson: Johannes Vang Pedersen

44 68 33 11 44 66 03 11

Trecas Administration Bagsværd Torv 6, 2880 Bagsværd E-mail: trecas@trecas.dk

Telefon: Fax: Kontaktperson: Sten Jebjerg

44 44 85 00 44 44 85 01

Ejendomstyper: U, A, E, ER, GV

Qvortrup Administration A/S Sortedam Dossering 43, 2200 København N E-mail: qa@qvortrup-adm.dk Website: www.qvortrup-adm.dk Ejendomstyper: U, A, E, ER, GV, AB

Telefon: 35 35 43 00 Fax: 35 36 09 56 Kontaktperson: Adv. Jens Anker Hansen

Advokataktieselskabet Toftebæksvej 2, 2800 Lyngby E-mail: hh@advo-lyngby.dk Website: www.advo-lyngby.dk Ejendomstyper: U, A, E, ER, B, GV, AB

Telefon: Fax: Kontaktperson: Henrik Høpner

45 88 05 55 45 88 51 81

VALDAL Advokatﬁrma Øster Allé 33, 2100 København Ø E-mail: ejdadm@valdallaw.dk Website: www.valdal.com Ejendomstyper: U, A, E, ER, B, GV, AB, EE

Telefon: 35 38 58 00 Fax: 35 38 50 11 Kontaktperson: Niels Riisbro Madsen, Vagn Ohlsen

Advokatﬁrma Peter Rud Købmagergade 62, 1150 København K E-mail: advokat@rud.net.dk

Telefon: Fax: Kontaktperson: Adv. Peter Rud

33 15 93 15 33 93 93 15

Sven Westergaards Ejendomsadministration A/S Store Kongensgade 24 B, 1264, København K E-mail: na@swe.dk Website: www.swe.dk Ejendomstyper: U, A, E, B, AB

Telefon: Fax: Kontaktperson: Ninna Alstrup

Telefon: 36 41 15 30 Fax: 36 41 15 66 Kontaktperson: Jesper Andreasen

Vest Administrationen A/S Westend 12-14, 1661 København V E-mail: info@vestadm.com Website: www.vestadm.com Ejendomstyper: A, E, GV

Telefon: 33 24 61 26 Fax: 33 24 61 56 Kontaktperson: Direktør Kent Friis Petersen

Telefon: 33 12 68 10 Fax: 33 93 20 05 Kontaktperson: Adv. Niels Saucant

Lolland

Ejendomstyper: U, A, E, B, GV

SydDan A/S Hjulsporet 27, 4930 Maribo E-mail: syddan@syddan.dk Website: www.syddan.dk Ejendomstyper: U, A, E, ER, B, AB

Telefon: 54 78 14 00 Fax: 54 78 14 01 Kontaktperson: Torben Christoffersen

Fyn

Hovedstadsområdet og Sjælland

VEJVISER

Advodan Filosofgangen 18, 5100 Odense C E-mail: mail@odense.advodan.dk Website: www.advodan.dk Ejendomstyper: U, A, E, ER, B

Telefon: Fax: Kontaktperson: Per Jørgensen

By & Bolig Vestergade 43, 1. sal, 5100 Odense C E-mail: advokat@borum-demant.dk

Telefon: 65 91 48 98 Fax: 66 14 75 54 Kontaktperson: Marianne Demant

Ejendomstyper: U, EE

Ejendomstyper: U, A, E, ER, B A/S Rødovre Centrum Rødovre Centrum 202, 2610 Rødovre E-mail: ja@asrc.dk Ejendomstyper: EE Rørbeck & Saucant Dantes Plads 1, 1556 København V

Ejendomstyper: A, E, ER, GV Scan-Consult ApS Mynstervej 19, 1827 Frederiksberg C E-mail: frits@image.dk Website: www.scanconsult.dk Ejendomstyper: U, A, E, ER, GV, EE

Telefon: Fax: Kontaktperson: Frits Staffeldt

70 25 09 39 70 25 09 40

Adv.fa. Schou & Turley H.C. Andersens Blv.11, 2. tv. 1553 København V E-mail: schoutur@schoutur.dk

Telefon: Fax: Kontaktperson: Adv. Bent Schou

33 13 57 47 33 91 58 47

Ejendomstyper: U, A, E, ER, EE

33 13 78 00 33 32 76 06

66 11 00 04 66 11 78 44

Ejendomstyper: U, A, E, ER

Seniorbo A/S Vibevej 20, 2400 København NV E-mail: cn@danmarks-boligselskab.dk Website: www.danmarks-boligselskab.dk Ejendomstyper: U, A, GV, AB

Telefon: Fax: Kontaktperson: Carsten Nielsen

38 32 38 01 38 10 14 93

Advokaterne i Domhusgaarden Albanigade 44, 5000 Odense C E-mail: advokaterne@domhusgaarden.dk Website: www.domhusgaarden.dk Ejendomstyper: U, A, E, ER, AB

Telefon: 66 12 43 44 Fax: 66 11 16 61 Kontaktperson: Hans Keld Andersen

Sjeldani Administration P. Knudsens Gade 1, 2450 København SV E-mail: ks@sjeldani.dk

Telefon: Fax:

33 24 21 11 33 24 13 62

Focus Advokater I/S Fisketorvet 3, Postboks 906, 5100 Odense C E-mail: mail@focus-advokater.dk Website: www.focus-advokater.dk Ejendomstyper: U, A, E

Telefon: Fax: Kontaktperson: Majbritt Birch

Telefon: 35 36 48 00 Fax: 35 36 48 01 Kontaktperson: Thomas Henning-Jensen

Gram Ejendomsadministration ApS Læssøegade 24, 5000 Odense C E-mail: cgc@gramejendom.dk Website: www.gramejendom.dk Ejendomstyper: U, A, E, ER, AB, EE

Telefon: 66 13 87 37 Fax: 66 12 14 75 Kontaktperson: Claus Groth Christofersen

Telefon: 70 10 55 05 Fax: 70 10 56 05 Kontaktperson: Mogens Pedersen

HV Ejendomsadministration Jernbanegade 6, 2., 5000 Odense C E-mail: hvejendom@hvejendom.dk Website: www.hvejendom.dk Ejendomstyper: U, A, E, ER, B

Telefon: 63 11 78 80 Fax: 63 11 78 81 Kontaktperson: Joachim Wengenroth

Telefon: 33 25 82 80 Fax: 33 25 82 70 Kontaktperson: Rose Linda Pedersen

Ejendomsselskabet Lindø A/S Bycentret 202, Postboks 27, 5330 Munkebo E-mail: el@ejd-lindo.dk

Telefon: Fax: Kontaktperson: H. J. Ellekilde

Ejendomstyper: U, A, E, GV Solgrund Ejendomsadministration I/S Struensegade 15 A, 4, th., 2200 København N E-mail: info@solgrund.dk

Kontaktperson: Kirsten Sjeldan

Ejendomstyper: U, A, E, ER, GV, EE Steen & Strøm Danmark A/S Vesterbrogade 2 B, 1620 København V E-mail: mogens.pedersen@steenstrom.com Ejendomstyper: B STG Ejendomsadministration ApS Gl. Kongevej 172 B, 1850 Frederiksberg C

Ejendomstyper: U

Ejendomstyper: EE

63 14 20 20 63 14 20 30

63 97 08 00 63 97 08 50

Telefon: Fax: Kontaktperson: Jesper Abel

Advokatﬁrmaet Lou & Partnere Østergrave 4, 1.sal, 8900 Randers E-mail: pk@louogpartnere.dk

Telefon: 87 12 34 56 Fax: 87 12 34 55 Kontaktperson: Poul Kesting, Niels K Thustrup, Jan Toft Olesen

E. Dam Jensen Torvet 21, 6700 Esbjerg E-mail: bangsgaard@bangsgaard.dk

Telefon: Fax: Kontaktperson: René Neesgaard

75 13 63 00 75 13 29 38

Krøyer & Salling Bushøjvænget 129, Postboks 1936, 8270 Højbjerg E-mail: ms@ksadministration.dk Website: www.ksadministration.dk Ejendomstyper: U, A, E, ER, B, GV

Telefon: Fax: Kontaktperson: Michael Salling

86 27 46 00 87 36 13 99

Advokatgruppen Telefon: 70 10 13 30 Åboulevarden 31, 5., 8000 Århus C Fax: 87 32 81 00 E-mail: bkb@advokatgruppen.dk, gn@advokatgruppen.dk Kontaktperson: Website: www.advokatgruppen.dk adv. Berit Kornbæk Boisen, Ejendomstyper: U, A, E, ER, B Gitte Nedergaard

Kuben Ejendomsadministration A/S Bredgade 20, 8000 Kolding E-mail: ja@kuben.dk Website: www.kuben.dk Ejendomstyper: U, A, E, ER, AB, EE

Telefon: Fax: Kontaktperson: Jens Alminde

79 38 13 00 88 33 24 01

BM Administration Kastetvej 44, 9000 Aalborg E-mail: bm@bmadministration.dk Website: www.bmadministration.dk Ejendomstyper: U, A, E, ER, AB

Telefon: Fax: Kontaktperson: Birgith Madsen

98 10 26 44 98 10 26 54

Kuben Ejendomsadministration A/S Mølleå 1, 9000 Aalborg E-mail: skj@kuben.dk Website: www.kuben.dk Ejendomstyper: U, A, E, ER, AB

Telefon: 98 77 88 99 Fax: 88 33 26 21 Kontaktperson: Søren Kjeldgaard

Administrationsgruppen Dybbøl Langbro 3, 6400 Sønderborg E-mail: karsten.bech@tdcadsl.dk Website: www.administrationsgruppen.dk Ejendomstyper: U, A, E, ER

Telefon: Fax: Kontaktperson: Karsten Bech

73 48 50 50 73 43 43 44

Lautrup Ejendoms-Administration ApS Randersvej 204, 8200 Århus N E-mail:pl@lautrup-ejendom.dk

Telefon: Fax: Kontaktperson: Peter Lautrup

86 10 41 11 86 10 56 11

BoligData Administration ApS Torvet 4, 2., 8700 Horsens E-mail: kontoret@boligdata.dk Website: www.boligdata.dk Ejendomstyper: U, A, E, AB, ER

Telefon: 75 61 10 66 Fax: 75 61 15 97 Kontaktperson: Helle Bro Pedersen

Telefon: Fax: Kontaktperson: Bertel Nielsen

75 82 18 26 75 82 50 35

Boligkontoret af 1/3 1997 Torvegade 14, 2., 8900 Randers E-mail: boligkontoret@post.tele.dk

Telefon: 86 40 39 44 Fax: 86 40 79 34 Kontaktperson: Charlotte Bræmer

NME Ejendomsadministration Grøfthøjparken 166, 8260 Viby J E-mail: mail@nmejendom.dk Website: nmejendom.dk Ejendomstyper: U, A, E, B, GV, EE

Telefon: 86 28 17 99 Fax: 86 28 85 50 Kontaktperson: Niels Mølgaard, Niels Mølgaard og Jesper Krath

Advokatfirmaet Henrik Christensen A/S Boulevarden 1, 9000 Aalborg E-mail: mh@advokatfirmaet.dk Website: www.advokatfirmaet.dk Ejendomstyper: U, A, E

Telefon: Fax: Kontaktperson: Mårten Hede

John Nørgaard Administration A/S Nørregade 22, 9100 Aalborg E-mail: info@jnadministration.dk

Telefon: Telefax: Kontaktperson: John Nørgaard

98 16 88 88 98 16 29 36

Dansk Administrations Center Augustenborggade 11, 8000 Århus C E-mail: dacas@dacas.dk Website: www.dacas.dk Ejendomstyper: U, A, E, ER, GV

Telefon: 87 34 03 66 Fax: 87 34 03 68 Kontaktperson: Jan Rasmussen, René Munch Nielsen

Bent Skov & Partnere Advokataktieselskab Havneparken 1, 1.sal, 7100 Vejle E-mail: bsp@bentskov.dk Website: www.bentskov.dk Ejendomstyper: U, A, E, ER, B

Telefon: Fax: Kontaktperson: Bodil Konradsen

76 40 70 00 76 40 70 02

Difko Ejendomme A/S Sønderlandsgade 44, 7500 Holstebro E-mail: difko@difko.dk Website: www.difko.dk Ejendomstyper: U, E, ER, B

Telefon: 70 11 75 00 Fax: 70 11 75 25 Kontaktperson: Dorte Holm Ostersen

Sinding og Compagni Havnegade 4, 8000 Århus C E-mail: info@sindingco.dk

Telefon: Telefax: Kontaktperson: Odd Sinding

86 76 14 14 86 76 13 13

Dragsted Schlüter Aros Frue Kirkeplads 4, 8000 Århus C

Telefon: Fax: Kontaktperson: Flemming Dahl

Ejendomstyper: U, A, E, GV, EE, ER

89 31 90 00 89 31 90 01

Ejendomstyper: U, A, E, ER, B, EE

Ejendomstyper: U, A, E ER, B, GV, EE Bertel Nielsen A/S Fredericiavej 88, 7100 Vejle E-mail: bertelni@post6.tele.dk Ejendomstyper: U, E, ER, GV, EE

Ejendomstyper: U, E, ER 98 13 33 00 98 12 22 71

Ejendomstyper: U, A, E, ER, GV, EE

Ejendomstyper: U, E, ER, B, EE Sydjysk Ejendoms Administration ApS Skibbroen 12, 6200 Aabenraa E-mail: sea@lite.dk

89 31 00 00 89 31 01 01

Telefon: 74 63 11 66 Fax: 74 63 21 66 Kontaktperson: Thorkild A. Kelsen

Ejendomstyper: U, A, E, ER

Ejendomstyper: ER Ejendomsselskabet Aunbøl A/S Tordenskjoldsgade 2, 6700 Esbjerg E-mail: post@aunboel.dk Website: www.aunboel.dk Ejendomstyper: U, A, E, EE

Telefon: Fax: Kontaktperson: Lise Tonnesen

75 45 97 77 75 12 92 50

Aktieselskabet TLK af 1971 Sct. Clemens Torv 17, 8000 Århus C E-mail: tlk@tlk.dk Website: www.tlk.dk Ejendomstyper: U, A, E, GV, EE, ER

Telefon: 86 13 40 33 Fax: 86 13 65 05 Kontaktperson: Preben Kjær Pedersen

Grønbæk & Huuse, advokatﬁrma Rådhustorvet 4, 8900 Randers E-mail: gh@advokater.net Website: www.advokater.net Ejendomstyper: U, A, E, ER, GV

Telefon: Fax: Kontaktperson: Per Hansen Tom Salversen

89 12 30 40 89 12 30 41

Advokat Thyssen Rådhustorvet 5, 7100 Vejle E-mail: nj@tsf-advokater.dk

Telefon: Fax: Kontaktperson: Niels Johansen

75 72 55 00 75 72 55 01

Jens Nielsen Ejendomsadministration Åboulevarden 22, 5. sal, 8000 Århus C

Telefon: 86 18 51 00 Fax: 86 18 53 09 Kontaktperson: Elsebeth Due Kjeldsen

Torstedhus A/S Strandkærvej 5, 8700 Horsens E-mail: mail@torstedhus.dk Website: www.torstedhus.dk Ejendomstyper: U, B, E, ER, EE

Telefon: Fax: Kontaktperson: Palle Jensen

75 64 84 00 76 26 16 50

Telefon: 75 82 79 17 Fax: 75 82 79 57 Kontaktperson: Søren Impgaard Nielsen

Aalborg Boligadministration ApS K. Christensens Vej 4, Postbox 7039, 9200 Aalborg SV E-mail: boligadm@boligadm.dk Website: www.aalborgboligadministration.dk Ejendomstyper: U, A, E, ER, EE

Telefon: Fax: Kontaktperson: Yvonne Skagen

96 32 66 10 98 10 33 51

Telefon: 96 52 09 01 Fax: 96 52 09 08 Kontaktperson: Lars Lorentz Nielsen

Totalbyg Ejendom ApS Store Torvegade 11, 3700 Rønne E-mail: info@totalbyg.dk Website: www.totalbyg.dk Ejendomstyper: U, A, E, ER, EE

Telefon: Fax: Kontaktperson: Flemming Olsen

56 95 72 01 56 95 72 35

Ejendomstyper: U, A, E, ER

Ejendomstyper: U, A, E, B, EE Jydsk Ejendomsadministration Pallasvej 9, Postboks 164, 7100 Vejle

Ejendomstyper: U, A, E, ER, AB, EE De Københavnske Ejd. selsk. Storegade 14, 9560 Hadsund E-mail: dke@lorentz.dk Ejendomstyper: U, EE

Bornholm

Jylland

Adv.fa. Abel & Skovgård Larsen Sønder Allé 9, 2., 8000 Århus C E-mail: abel@abel.dk Website: www.abel.dk Ejendomstyper: U, A, E, B, EE