EJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK – TOMGANG FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Oktober 2015
WEBRAPPORT
Fald i økonomisk tomgang Den økonomiske tomgang for investeringsejendomme er i oktober 2015 på 9,7 procent. Det er et fald i forhold til opgørelsen i juli, svarende til 0,2 procentpoint, som det kan ses i tabel 1. Det mindre fald i udlejeres økonomiske tab ved tomme lejemål er blandt andet forårsaget af, at det er blevet lidt nemmere at udleje butikslokaler. Det har blandt andet været gældende i Region Hovedstaden, hvor den økonomiske tomgang for butik i København CBD er faldet til et lavt niveau på 1,4 procent. Samme tendens kan ses i de fleste af landets øvrige regioner, og udviklingen er i trit med den forholdsvis generelle positive økonomiske udvikling, der begynder at indfinde sig i dansk økonomi. I den seneste vismandsrapport forudsiger De Økonomiske Råd en lavere ledighed og større økonomisk aktivitet. Det vil medføre bedre vilkår for at udleje lokaler i den kommende periode.
Butik og industri i den rigtige retning For både butik og industri er der faldende økonomisk tomgang. Den økonomiske tomgang for butik er på 7,9 procent, hvilket er et fald på 0,5 procentpoint i forhold til sidste kvartal og på 0,8 procentpoint i forhold til sidste år. Industri har stadig den højeste økonomiske tomgang på 13,4 procent, men der er et fald på 0,6 procentpoint i forhold til sidste kvartal og 1,4 procentpoint i forhold til sidste år. Både butik og industri har haft faldende økonomisk tomgang, siden niveauet toppede i starten af 2014, men der er stadig et stykke ned til deres langsigtede økonomiske tomgangsniveauer. Kontor oplevede en meget svag stigning på 0,1 procentpoint i forhold til sidste kvartal i økonomisk tomgang, mens der er et fald på 0,6 procentpoint i forhold til for et år siden. Bolig har den laveste øko-
nomiske tomgang på 3,4 procent. Her er der til gengæld tale om en stigning på 0,9 procentpoint i forhold til sidste kvartal og sidste år. Efter en del kvartaler med meget lav økonomisk tomgang for bolig, er den økonomiske tomgang nu på niveau med januar 2014. Den økonomiske tomgang for bolig toppede i 2009 med omkring syv procent, som det kan ses i figur 1.
Færre ledige kvadratmeter for industri Der var samlet set et svagt fald i den arealmæssige tomgang. I oktober 2015 var den arealmæssige tomgang 11,2 procent, hvilket er 0,1 procentpoint lavere end opgørelsen i juli 2015 og 0,1 procentpoint højere end året før. Mellem sektorerne er den arealmæssige tomgang lavere for bolig- og butikslejemål, mens den er højere for kontor- og industrilejemål. Den nyeste opgørelse viser en arealmæssig tomgang for industri på 14,3 procent, hvilket er et fald på 1,4 procentpoint de seneste tre måneder og 3,3 procentpoint i forhold til samme tid sidste år. Hvor den økonomiske tomgang har størst betydning for udlejerne og økonomien i Danmark, kan den arealmæssige tomgang koblet med den økonomiske tomgang give en forståelse af sammenhængen mellem økonomi og areal. Hvis den arealmæssige tomgang er højere end den økonomiske tomgang, skyldes det, at det typisk er de billigere arealer, der står tomme. Således betyder stigningen på 0,5 procentpoint i arealmæssig tomgang for kontor i forhold til en stigning på 0,1 procentpoint i økonomisk tomgang, at der er blevet relativt flere tomme billigere kontorarealer. Det modsatte billede gør sig gældende for boliglejemål.
Tabel 1. Tomgangsprocenter oktober 2015 Økonomisk tomgang Tomgang (procent) Kontor Butik Industri
Kvartalsændring (procentpoint)
Arealmæssig tomgang
Årsændring (procentpoint)
Tomgang (procent)
Kvartalsændring (procentpoint)
Årsændring (procentpoint)
12,0
0,1
-0,6
14,4
0,5
-0,2
7,9
-0,5
-0,8
8,2
0,2
-0,2
13,4
-0,6
-1,4
14,3
-1,4
-3,3
Bolig
3,4
0,9
0,9
3,1
0,6
0,8
Total
9,7
-0,2
-0,1
11,2
-0,1
0,1
Kilde: Ejendomsforeningen Danmark. Anm.: Tomgangsmålet for alle sektorer i alt omfatter også lejebærende værdi og arealer for andet erhverv samt sekundære arealer.
Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark
EJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK – TOMGANG FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Oktober 2015
Kontor
WEBRAPPORT
Faldende økonomisk tomgang i Hovedstads området Den økonomiske tomgang for kontor i Region Hovedstaden på 12,1 procent i oktober 2015 svarer til landsgennemsnittet, og tomgangen er fortsat faldende i regionen. Det skyldes blandt andet et fald i København CBD fra 9,9 til til 8,9 siden juli 2015. I forhold til samme tidspunkt sidste år er faldet i København CBD på 4,1 procentpoint. Landsdelen Nordsjælland havde det største kvartalsvise fald blandt de opgjorte områder fra 19,2 i sidste kvartal til 17,5 procent i oktober. Det kvartalsvise fald i den økonomiske tomgang for kontor i Region Hovedstaden holdes dog nede på 0,2 procentpoint på grund af forøgelsen af tomme kontorkvadratmeter i Øvrige København og omegn. Det skyldes, at der er relativt mange kontorlejemål i dette område. Fra april til juli 2015 var der en kvartalsvis stigning i den økonomiske tomgang i Øvrige København og omegn, og her var stigningen på 1,3 procentpoint. I landets øvrige regioner har der i det seneste kvartal være en stigning i den økonomiske tomgang for kontor. Det betyder, at den økonomiske tomgang i Region Syddanmark og Region Midtjylland ligger over gennemsnittet. I Odense er den økonomiske tomgang på 14,2 procent, mens den i Aarhus er på 13,7 procent. Fælles for samtlige kontorlejemål i alle de opgjorte områder er, at den økonomiske tomgang er lavere end den arealmæssige tomgang. Det betyder, at de forholdsvis dyre kvadratmeter er mere udlejet end de billige. Det kan tyde på, at nyere og velbeliggende lokaler er mere udlejede end ældre og sekundært beliggende kontorlejemål.
Butik
Faldende økonomisk tomgang i næsten hele landet Landsgennemsnittet for den økonomiske tomgang for butik er på 7,9 procent i oktober 2015. Det svarer til et fald på 0,5 procentpoint siden sidste kvartal og et fald siden sidste år på 0,8 procentpoint. I København CBD faldt butikstomgangen med 0,3 procentpoint i forhold til sidste kvartal til et niveau på 1,4 procent, og det er betydeligt under gennemsnittet for Region Hovedstaden på 7,7 procent. I Aarhus er den økonomiske tomgang på 4,3 procent, hvilket er lavere end landsgennemsnittet på 7,9 procent, og det kvartalsvise fald er på 1,6 procentpoint. Det største delområde for butik, Øvrige København og omegn, havde også et fald i den økonomiske tomgang til 9,3 procent i oktober. Det svarer til et fald på 2,6 procentpoint i forhold til oktober 2014 og et fald på 0,3 procentpoint i forhold til juli 2015. Region Nordsjælland er den eneste region, der har oplevet stigning i økonomisk tomgang med en stigning fra 8,3 procent i juli til 10,4 procent i oktober. Her er der også en stigning i den arealmæssige tomgang fra 8 procent til 11,5 procent. Det største fald i økonomisk tomgang har regionalt set fundet sted i Region Nordjylland, hvor den økonomiske tomgang er faldet med 4,2 procentpoint fra 13,1 i juli til 8,8 procent i oktober.
Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark
EJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK – TOMGANG FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Oktober 2015 WEBRAPPORT
Industri
Fald på 1,4 procentpoint i økonomisk tomgang Den økonomiske tomgang for industri faldt i oktober både kvartalsvist og årligt. Til trods for, at den økonomiske tomgang for industri er relativt høj, er der positive tendenser i oktober 2015. De seneste tre måneder er den økonomiske tomgang faldet med 0,6 procentpoint og med 1,4 procentpoint det seneste år. Således er den økonomiske tomgang på 13,4 procent i oktober nu under gennemsnittet for de seneste otte kvartaler på 13,8 procent. Regionalt set er den økonomiske tomgang for industri højest i Region Sjælland og i Region Hovedstaden på henholdsvis 15,6 procent og 14,9 procent. I Nordsjælland var der et fald i den økonomiske tomgang på 2,0 procentpoint, mens det årlige fald var på 8,1 procentpoint. I Aarhus er der i opgørelsen også et fald i tomgangen både kvartalsvist og årligt. I forhold til juli er den økonomiske tomgang faldet med 5,3 procentpoint til 8,0 procent.
Bolig
Lav økonomisk tomgang I forhold til erhvervsejendommene er tomgangen for boligudlejningsejendommene lav med 3,4 procent, som det kan ses i tabel 5. Men i forhold til sidste kvartal og sidste år er der en mindre stigning i udlejningsboligernes tomgang i Region Hovedstaden og Region Sjælland, mens tomgangen er faldende i Region Syddanmark, Region Midtjylland og Region Nordjylland. København CBD ligger over landsgennemsnittet med en økonomisk tomgang på 5,1 procent, hvilket er et fald på 0,6 procentpoint i forhold til sidste kvartal. Umiddelbart er det ikke som forventet, at København CBD har en højere økonomisk tomgang, når det er et meget efterspurgt område. Derfor er der spurgt ind til, hvorfor lejemålene stod tomme i København CBD i en stikprøve. Den viser, at en meget stor del af lejemålene var tomme i forbindelse med større ombygninger, istandsættelser og renoveringer. En mindre del af de tomme lejemål var enten forsøgt solgt som ejerlejlighed eller var endnu ikke udlejet. Hvis man ser på den gennemsnitlige varighed af et tomt lejemål i København CBD er den på 2,5 kvartaler, hvilket er under landsgennemsnittet på 2,8 kvartaler. Så selvom, der ombygges og istandsættes i København CBD, betyder det ikke, at lejemålene i gennemsnit er tomme i længere tid end i resten af landet. Omvendt forholder det sig i Aarhus, der med en økonomisk tomgang på 5,4 procent også har længere gennemsnitlig varighed på det ledige lejemål. I Aarhus er et boliglejemål i gennemsnit ledigt i 3,8 kvartaler.
Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark
EJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK – TOMGANG FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Oktober 2015 N
Ø
V
S
WEBRAPPORT
Geografisk afgrænsning Region Nordjylland
Aalborg
Region Midtjylland
Aarhus Nordsjælland Region Hovedstaden
Øvrige København og omegn
Trekantområdet Region Sjælland
Region Syddanmark
Odense
Vest- og sydsjælland
København CBD Østsjælland
Kilde: Ejendomsforeningen Danmark.
København CBD
København CBD dækker postnumrene: 900, 1000-1559, 1562-1609, 1611-1614. CBD betyder Central Business District.
Christiansborg Tivoli
Kilde: Ejendomsforeningen Danmark.
Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark
EJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK – TOMGANG FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Oktober 2015 WEBRAPPORT
Tabel 2. Kontor Økonomisk tomgang Oktober 2015 (procent) Region Hovedstaden København, CBD
Kvartalsændring (procentpoint)
Arealmæssig tomgang
Årsændring (procentpoint)
Oktober 2015 (procent)
Kvartalsændring (procentpoint)
Årsændring (procentpoint)
12,1
-0,2
-0,8
14,3
0,1
-0,5
8,9
-1,0
-4,1
9,6
-0,9
-3,8
Øvrige København og omegn
12,8
0,2
0,4
15,1
0,5
0,2
Nordsjælland
17,5
-1,7
-0,9
18,7
-1,5
0,7
Region Sjælland
8,3
0,2
-2,6
10,9
0,7
-4,0
13,2
0,5
2,0
17,8
1,2
3,3
14,2
*
*
18,8
*
*
12,7
2,4
1,4
14,9
2,7
1,3
13,7
2,7
1,4
15,4
2,3
1,2
Øvrige Midtjylland
8,5
0,9
1,0
13,0
3,3
2,1
Region Nordjylland
9,2
2,2
0,4
11,4
1,6
-0,6
12,0
0,1
-0,6
14,4
0,5
-0,2
Region Syddanmark Odense Region Midtjylland Aarhus
Total Kilde: Ejendomsforeningen Danmark.
Tabel 3. Butik Økonomisk tomgang Oktober 2015 (procent) Region Hovedstaden
Kvartalsændring (procentpoint)
Arealmæssig tomgang
Årsændring (procentpoint)
Oktober 2015 (procent)
Kvartalsændring (procentpoint)
Årsændring (procentpoint)
7,7
-0,2
-2,0
7,7
0,4
-1,5
København, CBD
1,4
-0,3
-0,9
1,5
-0,3
-0,8
Øvrige København og omegn
9,3
-0,3
-2,6
8,9
0,1
-2,1
Nordsjælland
10,4
2,1
0,3
11,5
3,5
1,0
Region Sjælland
12,4
0,6
1,6
10,7
1,3
-0,3
Østsjælland Region Syddanmark
10,6
-0,3
0,8
8,7
-0,1
0,7
5,4
-0,6
-1,7
5,8
-0,4
-2,5
Trekantområdet
6,6
-0,5
-1,5
7,4
-1,2
-2,1
Region Midtjylland
6,7
-1,0
3,0
8,9
-0,8
5,4
4,3
-1,6
-0,1
5,0
-1,0
1,1
*
*
*
*
Aarhus Øvrige Midtjylland
11,6
13,9
Region Nordjylland
8,8
-4,2
0,5
9,8
-1,8
2,1
Total
7,9
-0,5
-0,8
8,2
0,2
-0,2
Kilde: Ejendomsforeningen Danmark.
Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark
EJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK – TOMGANG FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Oktober 2015
WEBRAPPORT
Tabel 4. Industri Økonomisk tomgang Kvartalsændring (procentpoint)
Oktober 2015 (procent) Region Hovedstaden
Arealmæssig tomgang
Årsændring (procentpoint)
Oktober 2015 (procent)
Kvartalsændring (procentpoint)
Årsændring (procentpoint)
14,9
0,1
-0,8
15,4
-0,9
-2,2
København, CBD
11,9
0,4
-7,8
24,0
0,1
-1,7
Øvrige København og omegn
15,6
0,2
0,5
14,9
-1,0
-1,6
Nordsjælland
10,2
-2,0
-8,1
13,2
0,1
-8,2
Region Sjælland
15,6
*
*
14,5
*
*
Region Syddanmark
11,1
-0,1
-5,3
17,0
-0,2
-5,8
6,4
-0,8
-0,8
8,4
-0,8
-0,7
8,0
-5,3
-7,2
9,2
-9,1
-10,8
13,4
-0,6
-1,4
14,3
-1,4
-3,3
Region Midtjylland Aarhus Total Kilde: Ejendomsforeningen Danmark.
Tabel 5. Bolig Økonomisk tomgang Oktober 2015 (procent) Region Hovedstaden
Kvartalsændring (procentpoint)
Arealmæssig tomgang
Årsændring (procentpoint)
Oktober 2015 (procent)
Kvartalsændring (procentpoint)
Årsændring (procentpoint)
3,5
1,4
1,3
3,1
0,9
1,0
København, CBD
5,1
-0,6
0,6
4,5
-0,7
0,8
Øvrige København og omegn
3,7
1,9
1,5
3,2
1,2
1,2
Nordsjælland
1,5
0,6
0,3
1,5
0,5
0,2
Region Sjælland
5,0
3,4
3,9
6,2
3,9
4,5
Østsjælland
3,6
2,8
2,9
3,4
2,4
2,5
Vest- og Sydsjælland
5,7
3,5
4,3
7,2
4,2
5,1
1,5
-0,7
-0,6
1,5
-0,7
-0,6
Region Syddanmark Odense
1,3
0,2
1,2
1,4
0,2
1,3
Trekantområdet
2,1
-0,2
-0,1
1,7
-0,3
-0,4
Øvrige Syddanmark
1,3
-1,5
-2,1
1,5
-1,6
-1,9
5,2
-1,3
-0,5
4,3
-1,1
-0,4
Aarhus
5,4
-0,7
0,2
4,4
-0,3
0,5
Øvrige Midtjylland
4,4
-3,5
-3,4
4,3
-3,5
-3,2
Region Nordjylland
1,1
-0,6
-0,7
1,5
-0,4
-0,5
Aalborg
0,8
-0,3
-0,7
0,8
-0,1
-0,4
Øvrige Nordjylland
4,5
-2,7
-0,6
6,7
-2,1
-0,8
3,4
0,9
0,9
3,1
0,6
0,8
Region Midtjylland
Total Kilde: Ejendomsforeningen Danmark.
Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark
EJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK – TOMGANG FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Oktober 2015 WEBRAPPORT
Figur 1. Udvikling i økonomisk tomgang Procent 25,0
20,0
15,0
10,0
Apr. Jul. Okt.
0,0
Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Okt. Jan. Apr. Jan. Jul. Apr. Okt. Jul. Jan. Okt. Apr. Jan. Jul. Apr. Okt. Jul. Jan. Okt. Apr. Jan. Jul. Apr. Okt. Jan. Jul. Apr. Okt. Jul. Jan.
5,0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Kontor
2006 Butik
2007
2008 Industri
2009
2010 Bolig
2011
2012
2013
2014
2015
I alt
Kilde: Ejendomsforeningen Danmark og egne beregninger på baggrund af tal fra IPD Dansk Ejendomsindeks og Oline-ED statistikken. Anm.: Data fra januar 2014 og frem er fra Ejendomsforeningen Danmark. Fra 2001 til 2013 er tal fra IPD Dansk Ejendomsindeks bearbejdet på baggrund af niveauforskelle i 2014. I år 2000 er kontordata fra Oline-ED statistikken indarbejdet. Opgørelsesmetoder er ikke ens, hvorfor der er databrud mellem oktober 2013 og januar 2014. Fra januar 2014 er opgørelsen kvartalsvis, mens den er årlig før 2014. Fra 2014 er der ligeledes et større datagrundlag.
Om undersøgelsen Webrapporten er offentliggjort den 19. november 2015. Næste planlagte offentliggørelse er medio februar 2016. Statistikken er udarbejdet på baggrund af data fra følgende: Aage Larsens Boligudlejning, Aberdeen Asset Management, Alm. Brand, AP Pension, ATP, Bevica Fonden, Carlsbergfondet, CS Pensionsfond, CW Obel Ejendomme, DADES, Danica, Danske Bank, DATEA, DEAS, DIP, DNB, Fast Ejendom Danmark, FrederiksbergFonden, Færchfonden, Grosserer Schiellerup og Hustrus Fonde, Gudbjørg og Ejnar Honorés Fond, Højgaard Ejendomme, Jeudan, Jorcks Ejendomme, JØP, LB Forsikring, Lærernes Pension, Majbritt Birch Ejendomsadministration, Niam, Nordea Ejendomme, North Property Asset Management, NREP, PBU, PenSam, PensionDanmark, Pensionskassen for Farmakonomer, PFA, PKA, Sampension, SEB, SPG Omsorg DK1, Steen & Strøm, Taurus Ejendomsadministration, Topdanmark, Unipension og Valad. Porteføljerne har omkring 58.000 lejemål svarende til en årlig lejebærende værdi på 15,4 mia. kroner og 13,3 mio. m2. Til sammenligning var det statistiske grundlag i oktober 2014 en lejebærende værdi på 11,7 mia. kroner og 9,6 mio. m2. Markedsstatistikken er baseret på kvartalsvis indrapporterede ejendomsdata for udlejede og tomme ejendomme inden for den pågældende periode. Denne webrapport er opgjort per 30. september 2015 og benævnes oktober 2015. Kvartalsændringen er fra oktober 2015 (opgjort per 30. september 2015) sammenlignet med juli 2015 (opgjort per 30. juni 2015). Årsændringen er fra oktober 2015 (opgjort per 30. september 2015) sammenlignet med oktober 2014 (opgjort per 30. september 2014). Det er i statistikken valgt ikke at publicere data, hvor grundlaget ikke er vurderet tilstrækkeligt til at give valide og repræsentative resultater eller i kombinationer, hvor kun en eller få porteføljer er repræsenteret. For yderligere information om denne webrapport kontakt cheføkonom Morten Marott Larsen, mml@ejendomsforeningen.dk, telefon 28 45 56 51.
Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark