Oktober 2019
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger • Forventning om 5,4 procent i totalt afkast i 2019 • Størst tiltro til industriejendomme – mest for ejendomsværdi og markedsleje • Ejendomsejerne har mere negative forventninger end resten af ejendomsbranchen • Trekantområdet opnår den bedste måling siden 2011
Faldende totalt afkast I de næste fem år forventer ejendomsbranchen et totalt afkast på 5,2 procent, hvilket er et fald på 0,1 procentpoint i forhold til sidste kvartal. I de sidste fire år har det totale afkast ellers i gennemsnit været 6,7 procent. I 2019 forventes et totalt afkast på 5,4 procent, hvilket er et fald på 0,1 procentpoint i forhold til sidste kvartal. Det totale afkast i 2020 forventes at blive 5,2 procent, hvilket også er et fald på 0,1 procentpoint i forhold til sidste kvartal.
Frygt for en kommende recession og politisk usikkerhed betyder lavere forventninger til det totale afkast.
Forventningerne kan deles op på deltagere, som er ejere, erhvervsmæglere og andre ejendomsaktører. Her er det ejendomsejerne, der har de laveste forventninger til det totale afkast i de kommende år. I 2019 forventer ejere, at det totale afkast bliver 5,2 procent, erhvervsmæglere forventer et totalt afkast på 5,4 procent, mens andre ejendomsaktører
Ejendomsejerne har lidt mere negative forventninger end erhvervsmæglere og andre brancheaktører.
Det totale afkast på 7,1 procent i 2018 forventes at falde Tabel 1
Historisk 2018
Totalt afkast
7,1
2019
2020
2021
2019-2023
5,4
5,2
5,1
5,2
Kvartals ændring
-0,1
-0,1
0,0
-0,1
Årsændring
0,1
-0,1
Ny
Ny
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. Se anmærkninger på side 4.
Figur 1. Deltagernes forventninger Til 2019
Udvikling fra 2019 til 2021 i totalt afkast
16 % forventer et totalt afkast på under 5 procent.
57 % forventer et totalt afkast mellem 6 og 5 procent.
8%
12 %
forventer et totalt afkast på 7 procent eller derover.
18 %
59 % faldende
totalt afkast
totalt afkast.
mellem 7
totalt afkast.
forventer
forventer et
og 6 procent.
forventer stigende
29 % forventer uændret totalt afkast.
1
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, oktober 2019
forventer et totalt afkast på 5,7 procent. Forskellen bliver mindre, hvis man ser på forventningerne til hele perioden 2019-2023. Her forventer ejere et totalt afkast på 5,1 procent, mens både erhvervsmæglere og andre ejendomsaktører forventer et totalt afkast på 5,3 procent. Forventningerne til sektorerne for de tre deltagergrupper minder meget om hinanden. Ejendomsejere er dog lidt mindre negative til forventninger til boligejendomme end erhvervsmæglere og andre ejendomsaktører.
Indikatorværdierne på -28,6 for butikkers udlejningsprocent og markedsleje er den laveste målte siden 2011.
Positive forventninger til kontor og industri Der er positive forventninger til kontor og industri, og negative forventninger til butik og bolig. Industri er den sektor, som der er størst tiltro til, når det gælder ejendomsværdi, udlejningsprocent og markedsleje. Forventningerne til markedslejen for industriejendomme har kun været højere to gange før, og den højere markedsleje forventes at kunne være med til at give højere ejendomsværdi for industriejendomme. En højere markedsleje for industri bør være velkomment, da lejen for industriejendomme har været faldende i årene 2014-2018, mens lejen det senest år er steget 2 procent – på trods af et fald fra april 2019 til juli 2019. Udlejningsprocenten for industri er steget med 0,5 procentpoint på et år, og deltagerne forventer, at den udvikling fortsætter. Udlejningsprocenten for industri er i juli 2019 på 90,2 procent. Forventningerne til bolig er fortsat negative, og specielt forventningerne til udlejningsprocent har udviklet sig negativt i forhold til sidste kvartal. Udlejningsprocent på bolig er dog fortsat høj med 95,9 procent i juli 2019. Samlet har forventningerne til bolig ikke været mere negativ førhen. Det gælder også for forventningerne til butik, hvor forventningerne til udlejningsprocent og markedsleje ikke har været målt mere negativ før. Rekord for Trekantområdet og resten af landet Trekantområdet og resten af landet har ikke været målt bedre før, og fremgangen fortsætter. København og Odense retter sig lidt i dette kvartals undersøgelse, mens Aarhus og Aalborg igen går tilbage. Specielt Aalborg går tilbage i den regionale måling, og det forventes nu, at udviklingen i ejendomsværdi for Aalborg og resten af landet udvikles ens. Det er en markant ændring, som er blevet forstærket i dette kvartal.
Endnu mere negative forventninger til butiksejendomme (indikatorværdierne mellem -100 og 100) Tabel 2
Ejendomsværdi Oktober 2019
Kvartalsændring
Årsændring
Udlejningsprocent Oktober 2019
Kvartalsændring
Årsændring
Markedsleje Oktober 2019
Kvartalsændring
Årsændring
Kontor
19,4
-1,1
-9,5
8,2
-12,3
-7,4
16,3
-3,0
-7,0
Butik
-24,5
-0,6
-28,9
-28,6
-4,7
-28,6
-28,6
-2,4
-30,8
Industri
25,5
5,1
-6,7
12,2
-7,1
-8,9
21,4
4,4
-0,8
Bolig
-5,1
5,1
-14,0
-17,3
-11,7
-10,7
-13,3
-6,4
-18,8
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. Deltagerne har svaret: ”Meget lavere”, ”lavere”, ”uændret”, ”højere” og ”meget højere” på spørgsmålet: ”Hvad er jeres forventning til udviklingen inden for [sektor]ejendomme med prime location om et år i forhold til i dag?”. Svarene tildeles en værdi, så man opnår en indikator mellem -100 og 100. En indikator på 100 betyder, at alle har svaret ”meget højere”, og -100 betyder, at alle har svaret ”meget lavere”. Indikator nul angiver forventninger om uændrede forhold. En indikator på 19,4 kan for eksempel fremkomme ved, at 19,4 procent af deltagerne svarer ”meget højere” og de resterende svarer ”uændret”.
2
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, oktober 2019
Figur 2. I perioden 2000-2018 har det totale afkast i gennemsnit været 6,7 procent 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. Totalt afkast for investeringsejendomme. Fra 2011 til 2018 vises det totale afkast fra EjendomDanmarks markedsstatistik, mens 2000 til 2010 er egne beregninger på baggrund af data fra IPD Dansk Ejendomsindeks. 2019 til 2021 viser gennemsnit af svarene i EjendomDanmarks markedsstatistik forventninger. 50 procent af svarene ligger inden for de blå linjer.
Figur 3. Rekord god måling for Trekantområdet
Kortet viser de områder i Danmark, hvor investeringsejendomme forventes at stige mest i ejendomsværdi i forhold til de andre områder. Der er spurgt til Trekantområdet, København, Aarhus, Aalborg, Odense og resten af Danmark. Ud fra svarene er dannet en indikator.
Anholt
Hvis et område får farven lyseblå, har mindst 70 procent af de adspurgte været enige om, at dette område klarer sig bedst i forhold til andre.
Rømø
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.
3
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, oktober 2019
Om undersøgelsen Denne webrapport er offentliggjort oktober 2019. Forventningsundersøgelsen udkommer hvert kvartal og er helt og aldeles afhængig af de deltagende virksomheders velvilje til at rapportere data hvert kvartal. Uden disse virksomheder ville forventningsundersøgelsen aldrig kunne blive til noget.
49 markedsaktører har deltaget i denne undersøgelse. 51 procent af deltagerne er ejere af ejendomme. Derudover er 22 procent erhvervsmæglere, 10 procent er property managers, 4 procent er banker/realkreditinstitutter og 13 procent er andre aktører.
Følgende virksomheder har blandt andet bidraget Aberdeen Asset Management, Agat Ejendomme, ATP Ejendomme, BBN Consult, Bertélco Ejendomme A/S, Carlsberg Byen, CBRE, Chr. Hjorth Erhvervsejendomme, Colliers, Copenhagen Capital, Cura Management, DADES, Danbolig erhverv Johnny Hallas, Danica Ejendomme, DEAS, EDC Erhverv Poul Erik Bech, EK-Ejendomsadministration A/S, EY, Fokus Asset Management, Heimdal Nordic, Hosta Ejendomme, Industriens Pension, Jeudan, Jyske Bank, Karberghus, KLP ejendomme, Lintrup & Norgart, Lokalebasen.dk A/S, Lundsgaard Erhverv, Lægernes Pensionskasse, M7 Real Estate, M. Goldschmidt Ejendomme, Minova, NCC Construction Danmark A/S, Newsec Advisory, Newsec Property Asset Management Denmark, Niam, Nordicals, Nykredit, P+, Patrizia, PBU – Pædagogernes Pension, Pensam, PensionDanmark, PFA Ejendomme, PKA, Probus Ejendom og Investering, Prodomus, PwC, Realdania, Realkredit Danmark, Sampension, Sinding Gruppen, Spar Nord Bank, Taurus Ejendomsadministration, Thylander Gruppen, Thor Stevnss Real Estate, TLK, Topdanmark Ejendom, Valdal Advokatfirma, Wiborg & Partnere, Øens Advokatfirma og Ejendomsadministration.
Mere information Vil du vide mere om denne publikation kan du kontakte EjendomDanmarks underdirektør
Morten Marott Larsen mml@ejd.dk Telefon 28 45 56 51
Anmærkning til tabel 1 I tabellen er angivet det gennemsnitlige totale afkast baseret på besvarelserne for årene 2019-2023. Det totale afkast er i procent og måler udbyttet på investeringsejendomme set i forhold til investeringens størrelse i en given periode. I det totale afkast indgår to typer af afkast: Direkte afkast og afkast på værdi. Det direkte afkast er periodens løbende nettodriftsresultat delt med investeringsstørrelse primo perioden. Afkast på værdi er værditilvæksten i den givne periode delt med investeringens størrelse primo perioden. Det totale afkast er før eventuelle finansielle udgifter og før inflation. Det historiske totale afkast i 2018 kan ændres lidt fremadrettet, når der kommer nye data til markedsstatistikken.
4