April 2020
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger • Ejendomsbranchen forventer lavere afkast: 5,1 procent i 2020-2024 • I 2019 gav ejendomme meget lavere afkast end aktier - men mere end obligationer • Faldende ejendomsværdi, udlejningsprocent og markedsleje for bolig • Igen større tiltro til København
Det totale afkast på ejendomme forventes at falde Tingene udvikler sig hurtigt for tiden, men allerede i februar forventede ejendomsbranchen et lavere totalt afkast i perioden 2020-2024 end i den sidste femårsperiode. Med Corona-begivenhederne i marts 2020 kan forventningerne til det totale afkast falde mere. I 2020-2024 forventes det totale afkast at blive 5,1 procent. I 2019 gav ejendomme i Danmark 7,8 procent i totalt afkast, hvilket primært var båret af en værditilvækst på 4,2 procent. I de sidste 20 år har ejendomme i gennemsnit givet 7,4 procent i totalt afkast. Den stabile faktor i de sidste 20 år har været ejendommenes løbende indtjening på ejendommene, hvilket kaldes det direkte afkast. Det består primært af lejeindtægter fratrukket driftsomkostninger på ejendommene. I gennemsnit har det direkte afkast været på 4,2 procent, men i 2019 er det direkte afkast faldet til 3,6 procent. Faldet skyldes, at
Det var Christopher Elgaard Jensen fra Deas Asset Management, der i løbet af 2019 var tættest på det endelige totale afkast på 7,8 procent i 2019. Læs et kort interview på side 5 i denne webrapport.
I 2019 gav ejendomme 7,8 procent i totalt afkast
Tabel 1
Historisk 2019
2020
2021
2022
2020-2024
5,3
5,2
5,1
5,1
Kvartals ændring
0,1
0,2
Ny
Ny
Årsændring
0,2
0,1
Ny
Ny
Totalt afkast
7,8
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. Se anmærkninger på side 4.
Figur 1. Deltagernes forventninger Til 2020
Udvikling fra 2019 til 2021 i totalt afkast
16 % forventer et totalt afkast på under 5 procent.
53 % forventer et totalt afkast mellem 6 og 5 procent.
7%
18 %
forventer et totalt afkast på 7 procent eller derover.
24 %
38 % faldende
totalt afkast
totalt afkast.
mellem 7
totalt afkast.
forventer
forventer et
og 6 procent.
forventer stigende
44 % forventer uændret totalt afkast.
1
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, april 2020
ejendommene i de senere år er steget i værdi - primært på grund af faldende renter - mens indtjeningen ikke har kunnet følge med værditilvæksten. I gennemsnit har værditilvæksten de seneste 20 år været 3,1 procent, men værditilvæksten svinger betydeligt mere end det direkte afkast. I 2019 gav aktier 27,4 procent i totalt afkast.
Næstdårligste målte værdi for markedslejen for bolig i de sidste ni år.
Aktier gav i 2019 et totalt afkast på hele 27,4 procent, hvilket næsten er 20 procentpoint mere end ejendomme. Til gengæld gav obligationer et totalt afkast på 1,5 procent i 2019. Fremgang for erhverv og tilbage for bolig I forhold til sidste kvartal steg forventningerne til erhverv en smule. Dermed er der positive forventninger til ejendomsværdi, udlejningsprocent og markedsleje for kontor og industri, mens over halvdelen af deltagerne svarer ”lavere” eller ”meget lavere”, når de spørges om forventningerne i det næste år til ejendomsværdi, udlejningsprocent og markedsleje. For bolig er der lidt mere negative forventninger til ejendomsværdi og markedsleje i forhold til sidste kvartal. En negativ ejendomsværdi gælder formentligt hovedsageligt ældre boligudlejningsejendomme, hvor et nyt politisk indgreb vil trække ejendomsværdierne ned. I forhold til sidste kvartal er der lidt mere positive forventninger til udlejningsprocenten, men det forventes fortsat, at den falder.
Bedste måling i tre år for København.
Fremgang for Aarhus, Trekantområdet og København Ejendomsbranchen forventer igen, at ejendomsværdierne udvikler sig klart mest positivt i København. Siden 2015 var forventningerne til København ellers faldende, men nu er der igen større tiltro til København. Der er også mindre stigninger til Aarhus og Trekantområdet, mens forventningerne til Aalborg og Odense er faldende.
Forventning om faldende ejendomsværdi, udlejningsprocent og markedsleje for bolig (indikatorværdierne mellem -100 og 100) Tabel 2
Ejendomsværdi
Udlejningsprocent
Markedsleje
April 2020
Kvartalsændring
Årsændring
April 2020
Kvartalsændring
Årsændring
April 2020
Kvartalsændring
Årsændring
Kontor
27,8
5,7
13,6
8,9
0,2
-4,2
18,9
4,5
5,8
Butik
-25,6
2,3
0,5
-25,6
0,4
-0,6
-25,6
2,3
-3,8
Industri
25,6
3,4
8,2
14,4
1,9
2,5
16,7
4,2
-0,7
Bolig
-6,7
-7,6
6,4
-6,7
5,8
-1,2
-11,1
-3,4
3,0
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. Deltagerne har svaret: ”Meget lavere”, ”lavere”, ”uændret”, ”højere” og ”meget højere” på spørgsmålet: ”Hvad er jeres forventning til udviklingen inden for [sektor]ejendomme med prime location om et år i forhold til i dag?”. Svarene tildeles en værdi, så man opnår en indikator mellem -100 og 100. En indikator på 100 betyder, at alle har svaret ”meget højere”, og -100 betyder, at alle har svaret ”meget lavere”. Indikator nul angiver forventninger om uændrede forhold. En indikator på 27,8 kan for eksempel fremkomme ved, at 27,8 procent af deltagerne svarer ”meget højere” og de resterende svarer ”uændret”.
2
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, april 2020
Figur 2. 50 procent af deltagerne forventer et totalt afkast i 2020 på mellem 5,0 og 6,0 procent 20 % 18 % 16 % 14 % 12 % 10 % 8% 6% 4% 2% 0 % 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. Totalt afkast for investeringsejendomme. Fra 2011 til 2019 vises det totale afkast fra EjendomDanmarks markedsstatistik, mens 2000 til 2010 er egne beregninger på baggrund af data fra IPD Dansk Ejendomsindeks. 2020 til 2022 viser gennemsnit af svarene i EjendomDanmarks markedsstatistik forventninger. 50 procent af svarene ligger inden for de blå linjer.
Figur 3. Ejendomsværdierne forventes at udvikle sig mest positivt i København
Kortet viser de områder i Danmark, hvor investeringsejendomme forventes at stige mest i ejendomsværdi i forhold til de andre områder. Der er spurgt til Trekantområdet, København, Aarhus, Aalborg, Odense og resten af Danmark. Ud fra svarene er dannet en indikator.
Anholt
Hvis et område får farven lyseblå, har mindst 70 procent af de adspurgte været enige om, at dette område klarer sig bedst i forhold til andre.
Rømø
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.
3
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, april 2020
Om undersøgelsen Denne webrapport er offentliggjort april 2020. Forventningsundersøgelsen udkommer hvert kvartal og er helt og aldeles afhængig af de deltagende virksomheders velvilje til at rapportere data hvert kvartal. Uden disse virksomheder ville forventningsundersøgelsen aldrig kunne blive til noget.
45 markedsaktører har deltaget i denne undersøgelse. 53 procent af deltagerne er ejere af ejendomme. Derudover er 9 procent er ejendomsadministratorer, 16 procent erhvervsmæglere, 7 procent er banker/realkreditinstitutter og 16 procent er andre aktører.
Følgende virksomheder har blandt andet bidraget Aberdeen Asset Management, Agat ejendomme, ATP Ejendomme, BBN Consult, Bertélco Ejendomme A/S, Carlsberg Byen, CBRE, Chr. Hjorth Erhvervsejendomme, Colliers, Copenhagen Capital, Cura Management, DADES, Danbolig erhverv Johnny Hallas, Danica Ejendomme, DEAS, EDC Erhverv Poul Erik Bech, EK-Ejendomsadministration A/S, EY, Fokus Asset Management, Heimdal Nordic, Hosta Ejendomme, Industriens Pension, Jeudan, Jyske Bank, Karberghus, KFI Erhvervsdrivende Fond, KLP ejendomme, Lintrup & Norgart, Lokalebasen.dk A/S, Lundsgaard Erhverv, Lægernes Pensionskasse, M7 Real Estate, M. Goldschmidt Ejendomme, Minova, NCC Construction Danmark A/S, Newsec Advisory, Newsec Property Asset Management Denmark, Niam, Nordea, Nordicals, Nykredit, P+, Patrizia, PBU – Pædagogernes Pension, Pensam, PensionDanmark, PFA Ejendomme, PKA, Probus Ejendom og Investering, Prodomus, PwC, Realdania, Realkredit Danmark, Sampension, Sinding Gruppen, Spar Nord Bank, Taurus Ejendomsadministration, Thor Stevnss Real Estate, Thylander Gruppen, TLK, Topdanmark Ejendom, Valdal Advokatfirma, Wiborg & Partnere, Øens Advokatfirma og Ejendomsadministration.
Mere information Vil du vide mere om denne publikation kan du kontakte EjendomDanmarks underdirektør
Morten Marott Larsen mml@ejd.dk Telefon 28 45 56 51
Anmærkning til tabel 1 I tabellen er angivet det gennemsnitlige totale afkast baseret på besvarelserne for årene 2020-2024. Det totale afkast er i procent og måler udbyttet på investeringsejendomme set i forhold til investeringens størrelse i en given periode. I det totale afkast indgår to typer af afkast: Direkte afkast og afkast på værdi. Det direkte afkast er periodens løbende nettodriftsresultat delt med investeringsstørrelse primo perioden. Afkast på værdi er værditilvæksten i den givne periode delt med investeringens størrelse primo perioden. Det totale afkast er før eventuelle finansielle udgifter og før inflation. Det historiske totale afkast i 2019 kan ændres lidt fremadrettet, når der kommer nye data til markedsstatistikken.
4
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, april 2020
Interview med Head of Investment Management, Christopher Elgaard Jensen, Deas Asset Management Hvordan er det lykkedes dig at komme med så præcise forventninger til 2019? ”I DEAS Asset Management er vi et team af fageksperter, som følger udviklingen på ejendomsmarkedet grundigt, som har indsigt i markedets value drivers og som sætter sig ind i metodik og opgørelse af de forskellige statistikker, der findes på markedsafkast. Det gør vi for at sikre, at vi kan levere en uovertruffen rådgivning til vores kunder. Det er vores klare overbevisning, at det er teamets grundige og analytisk funderede tilgang til ejendomsinvesteringer, der gør os i stand til at ramme afkastforventningerne med en væsentlig grad af præcision.” Hvad er dine forventninger til det totale afkast i 2020? ”Godt nok er coronavirus lidt af en joker, da vi på nuværende tidspunkt endnu ikke kender omfanget af påvirkningen – herunder dybden og bredden i en forventeligt forestående recession – for både den danske og den globale økonomi. Ser man i et øjeblik bort fra Corona, så observerer vi en lang række af parametre, som ellers har tegnet et positivt billede for 2020. Herunder er det mest spændende nok, at vi ser stigende investorefterspørgsel fra især asiatiske investorer, som faktisk kan udnytte renteniveauet til at optage swapaftaler med negativ rente og dermed løfte deres egenkapitalforrentning ved at hedge deres valutarisiko, hvilket gør dem i stand til at købe til et relativt lavt nettostartafkast og dermed potentielt påvirke værdireguleringerne positivt. Men alt tyder på, at de ellers så gode fundamentale forhold vil sættes over styr, som følge af Corona-krisens effekt på økonomien og samfundet. Vi vurderer, at ejendomme som aktivklasse i 2020 vil vise sin robusthed, og at Danmark vil cementere sin status som ”safe haven”, men det kan ikke undgås at afkastet for 2020 påvirkes af Corona-krisen.
5