Januar 2021
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger • Forventning om underskud i coronakrisen • Butiksejendomme ser frem til lavere værdi, udlejning og leje • Dårligere forventninger rammer Aalborg med den ekstraordinære minknedlukning • På trods af coronakrisen kan markedslejen stige for kontor, industri og bolig
Coronakrisen præger ejendomsbranchen Selvom ikke alle mærker det, så er den nuværende coronakrise ødelæggende for vores økonomi og velstand. I årets første tre kvartaler er BNP faldet med 4,1 procent i forhold til samme periode sidste år. I tredje kvartal er der forbedringer i forhold til starten af året, men væksten er hjulpet af kunstige, men fornuftige, hjælpepakker og en, indtil videre, mindre nedlukning sammenlignet med foråret. Lige nu er der størst usikkerhed om, hvordan vi påvirkes på lang sigt. Vil en vaccine tillade, at vi vender tilbage til normalen, eller vil vi fremover skulle leve med begrænsninger på vores liv og økonomiske vækst? Ejendomsbranchen forventer et underskud på 2,5 procent, hvilket svarer til et tab på mellem 30 og 40 milliarder kroner. Det forventede underskud er efter renteudgifter, inflation og risiko. Det forventede totale afkast (før renteudgifter, inflation og risiko) er på 4,7 procent i 2020. Hele 67 procent af ejendomsbranchen forventer et totalt afkast på under 5 procent. I de sidste tre kvartaler har forventningerne til perioden 2020-2024 ligget på lige under 5,0 procent, hvilket er lavt historisk set for en femårs periode. Forventning om underskud Efter risiko, renteudgifter og inflation er der et underskud på næsten 2,5 procent, med et totalt afkast på 4,7 procent. I øjeblikket er der en effektiv rentesats på 1,6 procent, og med en gennemsnitlig belåningsprocent på 55-60 procent, vil der være renteudgifter på 1,0 procentpoint i gennemsnit per ejendom. Inflationen har i de sidste par år været på 0,5, og et normalt gennemsnitligt risikotillæg på investeringsejendomme er på 5-6 procentpoint.
I 2021 forventes det totale afkast at stige med beskedne 0,2 procentpoint.
Forventning om underskud Efter risiko, renteudgifter og inflation er der et underskud på omkring 3 procent, med et totalt afkast på 4,2 procent. I øjeblikket er der en effektiv rentesats på 1,6 procent, og med en gennemsnitlig belåningsprocent på 55-60 procent, vil der være renteudgifter på 1,0 procentpoint i gennemsnit per ejendom. Inflationen har i de sidste par år været på 0,5, og et normalt gennemsnitligt risikotillæg på investeringsejendomme er på 5-6 procentpoint.
Det forventes et lavere totalt afkast i 2020 i forhold til 2019 Tabel 1
2020
2021
2022
2020-2024
4,7
4,9
5,0
5,0
Kvartals ændring
0,4
0,3
0,1
0,1
Årsændring
-0,5
0,0
Ny
Ny
Totalt afkast
Historisk 2019 7,8
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. Se anmærkninger på side 5.
1
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, januar 2021
Butiksejendomme rammer bunden Butiksejendomme holder fortsat hånden under lejerne med henstand og restancer, hvilket kun har betydet en svagt faldende udlejningsprocent. Den historiske store usikkerhed for butiksejendomme betyder også, at dem som har mulighed for at stå igennem krisen på den bedste måde, vil have gode muligheder efter coronakrisen. Det gælder fx butikker, som har været dygtige til at udvikle de rette digitale platforme, der supplerer den fysiske butik.
/ Kontor vinder frem. /
Kontor, industri og bolig ligger på fornuftige niveauer, når der tages med i betragtning, at vi er midt i en krise. I forhold til sidste kvartal har kontor løftet sig lidt på både ejendomsværdi, udlejningsprocent og markedsleje, men det er stadig industri, som har lidt bedre samlede forventninger. Industri havde de dårligste forventninger i perioden 2011-2016. I januar 2021 steg udlejningsprocenten for første gang i 2019 og 2020, hvilket falder godt sammen med, at forventningerne til udlejningsprocenten for boliger nu nærmer sig plus. Sidste gang den var i plus var i oktober 2018. Aalborg midlertidig nede Efter Nordjylland lukkede ned den 5. november 2020 i en periode på grund af en ny variant af corona i mink, har Aalborg modtaget den dårligste geografiske forventning til ejendomsværdier målt i denne undersøgelse (siden 2014). Til gengæld er Aarhus, Odense og
Figur 1. Deltagernes forventninger Til 2020
Udvikling fra 2020 til 2022 i totalt afkast
67 %
18 %
49 %
forventer et totalt afkast
forventer et totalt
forventer stigende
på 7 procent eller
afkast på 5
derover.
procent
20 %
14 %
eller under.
totalt afkast.
31 %
forventer
forventer et totalt
forventer
faldende
afkast mellem 6
uændret totalt
totalt afkast.
og 5 procent.
afkast.
Forventningerne til markedslejen for butik er historisk lav (indikatorværdierne mellem -100 og 100) Tabel 2 Kontor Butik
Ejendomsværdi Jan. 2021
Kvartalsændring
16,0
18,1
-40,0
4,8
Udlejningsprocent Årsændring
Markedsleje
Jan. 2021
Kvartalsændring
Årsændring
-6,1
-4,0
13,7
-12,7
-12,1
-37,0
0,5
-11,0
Jan. 2021
Kvartalsændring
Årsændring
3,0
3,0
-11,4
-46,0
-0,2
-18,1
Industri
12,0
1,6
-10,1
10,0
3,8
-2,5
9,0
2,8
-3,5
Bolig
16,0
11,8
15,0
-1,0
0,0
11,5
5,0
8,1
12,7
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. Deltagerne har svaret: ”Meget lavere”, ”lavere”, ”uændret”, ”højere” og ”meget højere” på spørgsmålet: ”Hvad er jeres forventning til udviklingen inden for [sektor]ejendomme med prime location om et år i forhold til i dag?”. Svarene tildeles en værdi, så man opnår en indikator mellem -100 og 100. En indikator på 100 betyder, at alle har svaret ”meget højere”, og -100 betyder, at alle har svaret ”meget lavere”. Indikator nul angiver forventninger om uændrede forhold. En indikator på 16,0 kan for eksempel fremkomme ved, at 16,0 procent af deltagerne svarer ”meget højere” og de resterende svarer ”uændret”.
2
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, januar 2021
resten af landet gået frem. Det er vanskeligt ikke at kæde ejendomsbranchens forventningerne sammen med corona og mink, som har fyldt meget i medierne landet over. Til næste undersøgelse må det konstateres, om det er en midlertidig nedgang, eller om branchen vil fastholde det historisk dårlige forventninger til Aalborg. I 2021 kan markedslejen for kontor stige Forventningen til markedsleje for kontor forventes i denne undersøgelse af være svagt stigende i det næste år. Bag det ligger, at 22 procent regner med en stigning, 16 procent regner med et fald, mens de resterende 62 procent regner med en uændret markedsleje for kontor. I en ny undersøgelse fra IPF (Investment Property Forum), European Consensus Forecast, November 2020 er København blandt kun seks europæiske lokationer (Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Moskva og København) ud af i alt 29 lokaliteter i undersøgelsen, hvor der regnes med stigninger i markedslejen for kontor i 2021. I 2020 forventes markedslejen af falde mest i Moskva med 7,5 procent, mens Hamborg forventes at have en stigning på 0,6 procent. Samlet for det europæiske kontormarked regnes der med et årligt gennemsnitligt fald i 2020-2022 på 0,3 procent, mens der er en årlig forventet gennemsnitlig stigning for 2020-2024 på 0,5 procent.
50 procent af branchen forventer et totalt afkast på mellem 4,0 og 5,5 procent i 2020 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. Totalt afkast for investeringsejendomme. Fra 2011 til 2019 vises det totale afkast fra EjendomDanmarks markedsstatistik, mens 2000 til 2010 er egne beregninger på baggrund af data fra IPD Dansk Ejendomsindeks. 2020 til 2022 viser gennemsnit af svarene i EjendomDanmarks markedsstatistik forventninger. 50 procent af svarene ligger inden for de blå linjer.
3
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, januar 2021
Figur 3. Aalborg går tilbage i forventninger til ejendomsværdi Regional indikator Mindst regional vækst
Middel regional vækst Anholt
Størst regional vækst
Rømø
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.
4
Kortet viser de områder i Danmark, hvor investeringsejendomme forventes at stige mest i ejendomsværdi i forhold til de andre områder. Der er spurgt til Trekantområdet, København, Aarhus, Aalborg, Odense og resten af Danmark. Ud fra svarene er dannet en indikator. Hvis et område får farven lyseblå, har mindst 70 procent af de adspurgte været enige om, at dette område klarer sig bedst i forhold til andre.
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, januar 2021
Om undersøgelsen Dette er forventningerne for januar 2021 fra EjendomDanmarks markedsstatistik. Målet er at skabe information til et mere gennemsigtigt ejendomsmarked. Undersøgelsen udkommer hvert kvartal og er helt og aldeles afhængig af de deltagende virksomheders velvilje til at rapportere data hvert kvartal. Uden disse virksomheder ville forventningsundersøgelsen aldrig kunne blive til noget.
50 markedsaktører har deltaget i denne undersøgelse. 48 procent af deltagerne er ejere af ejendomme. Derudover er 12 procent er ejendomsadministratorer, 20 procent erhvervsmæglere, 6 procent er banker/realkreditinstitutter og 14 procent er andre aktører.
Følgende virksomheder har blandt andet bidraget Aberdeen Asset Management, Agat ejendomme, ATP Ejendomme, BBN Consult, Bertélco Ejendomme A/S, Carlsberg Byen, CBRE, Chr. Hjorth Erhvervsejendomme, Colliers, Copenhagen Capital, Cura Management, DADES, Danbolig erhverv Johnny Hallas, Danica Ejendomme, DEAS, EDC Erhverv Poul Erik Bech, EK-Ejendomsadministration A/S, Elf Development, EY, Fokus Asset Management, Heimdal Nordic, Heimstaden, Hosta Ejendomme, Jeudan, Jyske Bank, Karberghus, Keystone, KFI Erhvervsdrivende Fond, KLP ejendomme, Lintrup & Norgart, Lokalebasen.dk A/S, Lundsgaard Erhverv, Lægernes Pensionskasse, M7 Real Estate, M. Goldschmidt Ejendomme, Minova, NCC Construction Danmark A/S, Newsec Advisory, Newsec Property Asset Management Denmark, Niam, Nordea, Nordicals, Nykredit, P+, Patrizia, PBU – Pædagogernes Pension, Pensam, PensionDanmark, PFA Ejendomme, PKA, Probus Ejendom og Investering, Prodomus, PwC, Qvortrup Administration, Realdania, Realkredit Danmark, Sampension, Sinding Gruppen, STAD Erhverv , Taurus Ejendomsadministration, Thor Stevnss Real Estate, Thylander Gruppen, TLK, Topdanmark Ejendom, Wiborg & Partnere, Øens Advokatfirma og Ejendomsadministration.
Mere information Vil du vide mere om denne publikation kan du kontakte EjendomDanmarks underdirektør
Morten Marott Larsen mml@ejd.dk Telefon 28 45 56 51
Anmærkning til tabel 1 I tabellen er angivet det gennemsnitlige totale afkast baseret på besvarelserne for årene 2020-2024. Det totale afkast er i procent og måler udbyttet på investeringsejendomme set i forhold til investeringens størrelse i en given periode. I det totale afkast indgår to typer af afkast: Direkte afkast og afkast på værdi. Det direkte afkast er periodens løbende nettodriftsresultat delt med investeringsstørrelse primo perioden. Afkast på værdi er værditilvæksten i den givne periode delt med investeringens størrelse primo perioden. Det totale afkast er før eventuelle finansielle udgifter og før inflation. Det historiske totale afkast kan ændres lidt fremadrettet, når der kommer nye data til markedsstatistikken.
5