Januar 2020
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger • Ejendomsbranchen forventer et totalt afkast på investeringsejendomme på 5,4 procent i 2019 – lavere end 2018 • Gode forventninger til kontor til specielt ejendomsværdien • Historisk lave forventninger til butiksejendomme • København, Aarhus og Aalborg vinder lidt af det tabte tilbage
Det totale afkast falder I de sidste 19 år har det gennemsnitlige afkast på ejendomme været 6,7 procent. Dermed lå det totale afkast i 2018 lige over gennemsnittet med 7,1 procent. I de næste fem år forventer ejendomsbranchen, at det totale afkast falder til 5,0 procent i gennemsnit for perioden 2019-2023. Det er et fald på 0,1 procentpoint i forhold til forventningerne i sidste kvartal. Fra 2019 forventer branchen, at det totale afkast falder fra 5,4 i 2019, 5,2 i 2020, 5,0 i 2021 og dermed under 5,0 procent i 2022-2023. I 2019 forventer et flertal på 69 procent af deltagerne, at det totale afkast bliver på under 6 procent. Ser vi på forventningerne for 2021, deler hele 79 procent denne vurdering. 58 procent af deltagerne forventer, at det totale afkast er faldende fra 2019 til 2021, og kun 15 procent tror på stigende totalt afkast i samme periode.
Det totale afkast forventes at falde til under 5 procent i 2022-2023
Tabel 1
Historisk 2018
2019
2020
2021
2019-2023
5,4
5,2
5,0
5,0
Kvartals ændring
0,0
0,0
-0,2
-0,1
Årsændring
0,3
0,1
Ny
NY
Totalt afkast
7,1
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. Se anmærkninger på side 5.
Figur 1. Deltagernes forventninger Til 2019
Udvikling fra 2019 til 2021 i totalt afkast
13 % forventer et totalt afkast på under 5 procent.
56 % forventer et totalt afkast mellem 6 og 5 procent.
8%
15 %
forventer et totalt afkast på 7 procent eller derover.
23 %
58 % faldende
totalt afkast
totalt afkast.
mellem 7
totalt afkast.
forventer
forventer et
og 6 procent.
forventer stigende
27 % forventer uændret totalt afkast.
1
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, januar 2020
Forventningerne til det totale afkast til en kommende femårsperiode er historisk lave: 5,0 procent.
I 2021 forventer halvdelen af deltagerne et totalt afkast på mellem 4,8 og 5,5 procent.
Usikkerhed i forhold til den overordnede økonomi, og et faldende direkte afkast, kan være to af forklaringerne på de noget lave forventninger. Lige nu klarer den danske økonomi sig godt, men der er faldende forventninger til de lande, vi normalt handler sammen med. Det faldende direkte afkast skyldes, at indtjeningen på ejendommene ikke har kunnet følge med den større efterspørgsel på at eje ejendomme. Sidstnævnte skyldes de lave renter. Kontor klarer sig godt Der er positive forventninger til kontorejendomme i det næste år. Ejendomsbranchen forventer, at ejendomsværdier, udlejningsprocent og markedsleje kan stige. Hvis vi ser tilbage, har kontor i 2018 givet et totalt afkast på 5,8 procent. Det skyldes blandt andet en stigning i ejendomsværdierne for kontor i 2018 på 1,8 procent, faldende forrentningskrav på 18 basispoint, stigende leje på 1,5 procent i 2018. Før det sidste kvartal i 2019 er kontorlejen i tre kvartaler vokset med 2,3 procent. Grunden til, at kontor overordnet klarer sig godt, er, at der er en god efterspørgsel efter kontorlokaler. Kontorbeskæftigelsen er nemlig vokset uafbrudt i over syv år, hvilket er medvirkende til en stigende leje. Udlejningsprocenten er steget siden 2014, dog afbrudt af et fald i juli og oktober 2019. Udlejningsprocenter er også den faktor, der er lavest forventninger til. Endelig kan det også have en betydning for forrentningskravet og ejendomsværdierne, at forventningerne til bolig og specielt butik ikke er positive. Det kan få investorer til at vælge mere kontor over bolig og butik.
Kontor betyder meget for investeringsejendomsmarkedet, da næsten 40 procent af værdierne er i kontorejendomme.
Butik har en historisk dårlig måling for ejendomsværdierne, og deltagerne forventer også lavere udlejningsprocent og leje i det kommende år. I 2019 er udlejningsprocenten faldet med 1,7 procentpoint til 92,6 i oktober 2019, mens butikslejen i 2019 er faldet svagt. Det er dog et lyspunkt, at detailomsætningen i 2019 er steget, og hvis man har styr på den digitale omstilling af butikssektoren, kan der være muligheder fremover. Storbyer vinder lidt af det tabte tilbage Tiltroen til ejendomsværdierne er i de sidste kvartaler gået tilbage for København, Aarhus og Aalborg. I forhold til sidste kvartal vinder de tre byer dog lidt af det tabte tilbage. Tiltroen til ejendomsværdierne uden for København, Aarhus og Aalborg er dermed sat lidt på hold med indgangen i 2020. Det kan være den lidt større usikkerhed for den overordnede økonomiske udvikling, som driver denne tendens. I tider med usikkerhed og nedgang vil investorerne normalt
”-27,9” er en historisk dårlig måling for butiksejendommes ejendomsværdi (indikatorværdierne mellem -100 og 100) Tabel 2
Ejendomsværdi Januar 2020
Kvartalsændring
Årsændring
Udlejningsprocent Januar 2020
Kvartalsændring
Årsændring
Markedsleje Januar 2020
Kvartalsændring
Årsændring
Kontor
22,1
2,7
5,4
8,7
0,5
-6,8
14,4
-1,9
-7,0
Butik
-27,9
-3,4
-19,6
-26,0
2,6
-16,4
-27,9
0,7
-17,2
Industri
22,1
-3,4
-6,5
12,5
0,3
-1,8
12,5
-8,9
-8,9
Bolig
1,0
6,1
5,7
-12,5
4,8
0,6
-7,7
5,6
-0,5
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. Deltagerne har svaret: ”Meget lavere”, ”lavere”, ”uændret”, ”højere” og ”meget højere” på spørgsmålet: ”Hvad er jeres forventning til udviklingen inden for [sektor]ejendomme med prime location om et år i forhold til i dag?”. Svarene tildeles en værdi, så man opnår en indikator mellem -100 og 100. En indikator på 100 betyder, at alle har svaret ”meget højere”, og -100 betyder, at alle har svaret ”meget lavere”. Indikator nul angiver forventninger om uændrede forhold. En indikator på 22,1 kan for eksempel fremkomme ved, at 22,1 procent af deltagerne svarer ”meget højere” og de resterende svarer ”uændret”.
2
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, januar 2020
søge til de større byer. Tiltroen til ejendomsværdierne i Odense, Trekantområdet og resten af landet ligger dog fortsat markant bedre end for to år siden. Kontorlejen forventes at sige mere i Stockholm, Oslo og Helsinki end i København Markedslejen for kontor i København forventes at være steget med 1,8 procent i 2019, viser en ny undersøgelse fra IPF (Investment Property Forum), European Consensus Forecast, November 2019. Det bør være muligt, da kontorlejen i Danmark er steget 2,3 procent i årets første tre kvartaler. Men markedslejen for kontorer forventes at stige mere i 2019 i Nordens tre andre hovedstæder: Stockholm, Oslo og Helsinki. I Helsinki forventes i 2019 en stigning på 2,8 procent, i Stockholm forventes en stigning i kontorlejen på 3,9 procent, mens Oslo forventes at have en stigning på 5,9 procent . Kontorlejen i København plejer at udvikle sig forholdsmæssigt jævnt. I 2021 forventes kontorlejen i København at stige med 1,7 procent, hvilket er højere end forventningerne til både Helsinki (1,4 procent) og Stockholm (1,4 procent). Kun Oslo har fortsat højere forventninger til markedslejeudviklingen i 2021 med 1,9 procent.
Efter syv kvartaler i træk med fald steg forventninger til Aalborg i dette kvartal lidt.
Figur 2. 50 procent af deltagerne forventer et totalt afkast i 2019 på 5,0-6,0 procent 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. Totalt afkast for investeringsejendomme. Fra 2011 til 2018 vises det totale afkast fra EjendomDanmarks markedsstatistik, mens 2000 til 2010 er egne beregninger på baggrund af data fra IPD Dansk Ejendomsindeks. 2019 til 2021 viser gennemsnit af svarene i EjendomDanmarks markedsstatistik forventninger. 50 procent af svarene ligger inden for de blå linjer.
3
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, januar 2020
Figur 3. Størst tiltro til ejendomsværdierne i København og Aarhus
Kortet viser de områder i Danmark, hvor investeringsejendomme forventes at stige mest i ejendomsværdi i forhold til de andre områder. Der er spurgt til Trekantområdet, København, Aarhus, Aalborg, Odense og resten af Danmark. Ud fra svarene er dannet en indikator.
Anholt
Rømø
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.
4
Hvis et område får farven lyseblå, har mindst 70 procent af de adspurgte været enige om, at dette område klarer sig bedst i forhold til andre.
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, januar 2020
Om undersøgelsen
Følgende virksomheder har blandt andet bidraget
Denne webrapport er offentliggjort marts 2020. Forventningsundersøgelsen udkommer hvert kvartal og er helt og aldeles afhængig af de deltagende virksomheders velvilje til at rapportere data hvert kvartal. Uden disse virksomheder ville forventningsundersøgelsen aldrig kunne blive til noget.
52 markedsaktører har deltaget i denne undersøgelse. 52 procent af deltagerne er ejere af ejendomme. Derudover er 8 procent er ejendomsadministratorer, 19 procent erhvervsmæglere, 8 procent er banker/realkreditinstitutter og 13 procent er andre aktører.
Aberdeen Asset Management, Agat ejendomme, ATP Ejendomme, BBN Consult, Bertélco Ejendomme A/S, Carlsberg Byen, CBRE, Chr. Hjorth Erhvervsejendomme, Colliers, Copenhagen Capital, Cura Management, DADES, Danbolig erhverv Johnny Hallas, Danica Ejendomme, DEAS, EDC Erhverv Poul Erik Bech, EK-Ejendomsadministration A/S, EY, Fokus Asset Management, Heimdal Nordic, Hosta Ejendomme, Industriens Pension, Jeudan, Jyske Bank, Karberghus, KFI Erhvervsdrivende Fond, KLP ejendomme, Lintrup & Norgart, Lokalebasen.dk A/S, Lundsgaard Erhverv, Lægernes Pensionskasse, M7 Real Estate, M. Goldschmidt Ejendomme, Minova, NCC Construction Danmark A/S, Newsec Advisory, Newsec Property Asset Management Denmark, Niam, Nordea, Nordicals, Nykredit, P+, Patrizia, PBU – Pædagogernes Pension, Pensam, PensionDanmark, PFA Ejendomme, PKA, Probus Ejendom og Investering, Prodomus, PwC, Realdania, Realkredit Danmark, Sampension, Sinding Gruppen, Spar Nord Bank, Taurus Ejendomsadministration, Thor Stevnss Real Estate, Thylander Gruppen, TLK, Topdanmark Ejendom, Valdal Advokatfirma, Wiborg & Partnere, Øens Advokatfirma og Ejendomsadministration.
Mere information Vil du vide mere om denne publikation kan du kontakte EjendomDanmarks underdirektør
Morten Marott Larsen mml@ejd.dk Telefon 28 45 56 51
Anmærkning til tabel 1 I tabellen er angivet det gennemsnitlige totale afkast baseret på besvarelserne for årene 2019-2023. Det totale afkast er i procent og måler udbyttet på investeringsejendomme set i forhold til investeringens størrelse i en given periode. I det totale afkast indgår to typer af afkast: Direkte afkast og afkast på værdi. Det direkte afkast er periodens løbende nettodriftsresultat delt med investeringsstørrelse primo perioden. Afkast på værdi er værditilvæksten i den givne periode delt med investeringens størrelse primo perioden. Det totale afkast er før eventuelle finansielle udgifter og før inflation. Det historiske totale afkast i 2018 kan ændres lidt fremadrettet, når der kommer nye data til markedsstatistikken.
5