目錄
一、 引言
二、 概況
三、 政策倡議目的
四、 近兩年跟進工作
五、 聚焦小組與個案搜集摘要
六、 告別劏房 3.0 政策倡議
七、 總結
房屋政策一向是特區政府的重要議題，讓市民安居必然是政府與每一位從政者 銘記於心的承諾及盡力確保落實的工作。民建聯一直關注公私營房屋供應，基 層住戶如何改善其居住環境。自 2018 年始，我們已要求政府興建社會房屋，即 其後的過渡性房屋，讓輪候公屋多年或有居住困難的基層住戶或劏房住戶，有 機會藉此入住，改善他們的居住環境。特別是在九龍西及九龍中，我們接觸過 不少劏房住戶，明白他們的居住環境甚為惡劣，居住面積越住越細，廚廁合
一，又有不同的居住安全隱患，而呎數租金卻等同豪宅，在香港這個大都會城 市裡，我們是不能接受的，矢志要想方設法，解決他們所面對的困難，故此， 我們一直提倡不同倡議，一步一腳印去應對全港 11 萬不適切居所住戶的情況。
2021 年 7 月，港澳辦主任夏寶龍提出，希望香港可在 204 9 年前，令大家揪心的 基層住房問題，得到極大改善，告別劏房、籠屋行列。民建聯於同年 10 月成立 「告別劏房行動」，先後在 2021 年底發表了「告別劏房」倡議書，另在 2023 年發表了「告別劏房 2.0 」行動倡議。不少建議已獲政府採納，我們不單以提出 政策倡議為己任，還以「成其事」為工作目標，與政府攜手，包括促成劏房租 管政策落實、興建 2 萬個過渡性房屋，並要求當局加快供應公營房屋，在此之 前，「加碼」推出這類社會房屋，讓居住在不適切房屋包括劏房戶，有機會改 善他們的居住環境，告別劏房。其後，今屆政府推出興建 3 萬個簡約公屋，續 以臨時性社會房屋，讓合資格的不適切居所住戶申請入住，並承諾確保住戶可 居住到「上樓」入住公屋為止。
解決劏房問題，不能 蹴而就，一方面增加公屋或社會房屋供應，以達致減少
對劏房的需求；另一方面也要做好劏房規管工作，當劏房數量未有明顯緩減，
也要在規管上「加碼」，包括考慮實施劏房登記制度，先行取締被視為「劣質
劏房」的居所，在一定限期內迫使劏房戶業主改善其租賃的單位，還有堵塞現
有劏房租管制度下的漏洞，在管理供應與需求方面，兩條腿走路，務求把環境
最差的劏房淘汰，剩下來的不適切居所，都要作出改善，在過渡性房屋、簡約
公屋供應下，加上未來十年有 30 萬公營房屋供應，雖然三分二公屋在 2029 /30 後 5 年供應。我們期望可以於 2029 年內或更早，實踐告別劣質劏房的目標。其
後，物業市場日後出現的分間單位，只可以是全部符合最低標準的適切房屋，
或稱為另類的共享房屋。
二、 概況
1 ) 公營房屋與社會房屋供應情況
公營房屋、簡約公屋與過渡屋未來五年供應量
各類房屋供 應數量(單位)
-2 5
公營房屋 31 ,800 (12700 *) 28 ,100 (10,900*) 2 5,400 (6 200*) 30 ,900 (9 500*) 28 ,700 (7000*) 144 ,900
簡約公屋 4 ,400 12 ,990 ** 12 ,6 10 30 ,000
過渡性房屋 10 ,302 *** 1 ,442 5 0 21 ,172
資料來源：房屋局網頁及長策 2023 年進度報告
註 1：年度以每年 4 月 1 日至翌年 3 月底計算，公營房屋包括房委會及房協的供應。
註 2：* 其中屬出售資助房屋
註 3：** 2025/26 啟德簡約公屋共 10700 單位，分兩期在 2025 年第四季及 2026 年第三 季落成
註 4：*** 之前已供應了 9,378 個過渡性房屋
2 ) 劏房住戶所面對的困難
按房屋局今年 6 月向立法會提供的文件顯示，《業主與租客(綜合)條例》(第 7
章)第 IVA 部(簡稱劏房租管條例) 自 2022 年 1 月實施以來，當局至今只收回 3.1
萬份劏房租賃通知書即 AR2 ，通報租金、劏房一般設施的資料。換句話說，儘
管租務管制實施兩年多，仍有逾七成劏房單位的業主或相關人士仍然不守法，
沒有按法定要求通報相關劏房的租賃。
再者，基於不同原因，當局的執法力度亦有限。按差餉估價署數據顯示，截至
2024 年 4 月底，部門共識別了 322 6 宗有關業主涉嫌違反劏房租管條例的個案，
差估署只能成功檢控 2 6 9 宗個案，另有 1400 多宗，部門則發出了警告信。雖然 差估署指每年平均可處理 1400 宗個案的執法及檢控工作外，會「加碼」每年多 處理 1000 宗違例個案。綜觀法庭結果，每宗違例個案平均罰款只有千多元至數 千元不等，從多方面數據顯示，全港仍有 6 至 7 萬劏房單位，仍處於「無王 管」狀態，情況令人憂慮。至於濫收水費情況，仍然頗為普遍，我們倡議及積 極支持政府修例，加重濫收水費違法行為的罰則，新法例已實施。
三、 政策倡議目的
今屆政府領導層積極有為，在解決基層住戶住屋問題上，承諾加快公屋供應， 在任內把 般家庭輪候公屋的平均時間，縮減至 4.5 年。政府亦已覓得足夠土 地，在未來十年滿足 308 ,000 個公營房屋單位的需求。不過，在房屋長遠發展策
略 2023 年報告顯示，當局要到 2029 /30 年及之後才可供應餘下三分二的公營房 屋。在面對這方面的「短版」，加上違例劏房頗為普遍，我們持續探訪不同的 劏房，見證許多劏房戶居住環境沒得到保證，經徵詢劏房住戶等意見後，公開
提出取締劣質劏房的說法，並就「劣質」定義，有了 些初步構想。其後，透
過在立法會質詢或會議，並與政府官員接觸及撰寫報章評論文章，宣傳有關構 想。
特首在去年 10 月施政報告宣布，成立「解決劏房問題」工作組，要求工作組在
今年 8 月提交報告，主要針對以下事宜提出建議：
i 為劏房居住環境設定最低標準，例如樓宇安全、消防及衞生要求、居住 面積等；
ii 針對不合最低標準的劏房，提出取締方法；
iii. 防止不合最低標準的劏房再增加；
iv . 提出有序解決方案，包括所需的行政和立法建議 。
對特首回應我們的訴求，我們感到非常鼓舞。去年年底開始與提供過渡性房屋
的社福機構及關注劏房議題的學者等接觸，持續與房屋局等溝通，亦應邀與民 間團體交流。團隊自 2024 年 2 月起，開始搜集了逾 20 個可被視為「劣質」劏
房的單位及進行探訪。到過的劏房包括：天花板及牆壁石屎剥落、板間房沒有
窗戶、房間間隔沒用使用防火木門、經常有老鼠出入、廚廁合一、居住面積只
有 5 0 呎(房間沒有煮食空間，被迫在共用廁所煮食)、樹窿房(個人不能站立)，
天台劏房、附近防火門經常打開。
在今年 3 月，我們邀請了工作組組長即財政司副司長黃偉綸、副組長即房屋局
局長何永賢落區，到訪其中一些廚廁合一或居住環境較惡劣的劏房戶，並表達 我們對取締劣質劏房的意見。
因應工作組 8 月份將向特首提交建議，「告別劏房行動」亦正式向工作組提交 「告別劏房 3.0 解決劏房問題倡議書」，期望當局在集思廣益過程中，採納我 們的建議。
政策倡議目的：
1. 制訂劏房登記制度，確保所有劏房租賃均受到政府監督及規管；沒有登記的 劏房，不能租賃；。業主在法例實施起某一個時間內，必須向部門登記有劏 房出租的物業，否則即屬違法，不能租賃劏房；
2. 確立劏房居住環境最低標準，包括為整個單位面積、高度設限，讓居民居住 空間得到保障；確立劏房樓宇安全、消防安全與衞生要求，訂出最低標準；
3. 分階段取締劣質劏房，安全風險較大的劏房，必須先行被取締；
4. 確立寛限期，讓業主可在寛限期內，就單位作出改動，以便符合劏房最低標 準；
5 . 籌組跨部門專責辦事處或工作組，負責處理劏房事宜、落實及監督新措施的
實行；
6 . 因實施取締劏房政策受影響的住戶，當局必須做安住戶安置工作；
7. 從立法到實施新規定，我們期待兩至三年，出租的劏房已全是合符最低標
準；
8. 確保政府如期供應過渡性房屋、簡約公屋及公營房屋，期望 2029 年大量公 營房屋推出之時，劏房需求已明顯減少，仍保留下來的劏房已成為合乎標準 的適切房屋，這類房屋逐漸轉變為分間共享房屋。
聚焦小組
在 2024 年 3 月期間，我們組織了九龍西一些劏房居民，舉行分享會，並有房屋
局局長參與。我們在會上鼓勵他們分享現居於劏房的情況，鼓勵他們申請入住
過渡性房屋及簡約公屋。大部分住戶都已申請公屋，部分年期較長如 9 年，居 住面積都是一家三口或四口，居住在 100 至 120 呎的劏房。有住戶分享在平
日，要到洗手間洗菜，家中有老鼠及蚊子多。
部分人士一直沒有租約，也不知道業主有否向差估署或當局登記租賃通知書。
有住戶反映業主沒有遵從劏房租管法例規定，例如提交水電費單副本。在聚焦
小組活動上，也有已搬入過渡性房屋的前劏房戶分享，指環境空氣較以前好。
他們部分人稱，希望可入住在市區的簡約公屋。
個案與聚焦小組資料分析
因應政府於 2023 年成立「解決劏房問題」工作組，就著全面處理劏房問題作調
研，包括為劏房居住環境設定最低標準，及針對不合最低標準的劏房提出取締
方法等的工作，民建聯在 2024 年 2 至 7 月期間 ，選取本港劏房戶較集中的區
域，分別是深水埗、油尖旺及九龍城，搜集及探訪劏房個案，並與劏房戶進行
聚焦小組訪談，了解劏房居民對劣質劏房定義的看法、個人以及居住實況等。
劏房住戶類別
受訪者中有一半是單身或獨居，另 半屬於二人或以上的家庭。大部份受訪住
戶表示自己有申請並正輪候公屋。有部份住戶表示自己有申請過渡性房屋及簡
約公屋，希望盡快改善居住環境。沒有申請簡約公屋及過渡性房屋的住戶中，
大部份表示因工作和交通原因，擔心未能適應而沒有申請。有住戶表示自己習
慣居於劏房單位，不會選擇搬遷至其他房屋種類，包括公營房屋。
居住實況及劏房問題
研究發現大部份劏房單位位於樓齡達 5 0 年或以上的樓宇，不少單位屬於板間房
類別，面積少於 100 呎，當 中 3 成單位面積更 是不足 5 0 呎，有住戶的空間只有 一個以木板間隔的床位大小。另有單位一屋住了 19 人，屋內有多個
「棺材房」與「樹窿房」。有劏房出現廚房和廁所共於同一空間，或與鄰近單位
共用廚廁的情況。另一方面，大部份受訪住戶表示大廈及單位內欠缺消防安全
裝備，部份受訪者指住所不時有老鼠、床蝨和蟑螂等昆蟲出現，亦有住戶指單
位有滲水漏水的問題。
對劣質劏房的看法
大部份受訪者贊成取締劣質劏房，有部分認為其居住的單位屬於劣質劏房類 別。針對劣質劏房定義，大部分受訪住戶認為單位面積和高度應有明確的標準
數字。單位內要有通風窗及獨立的廚房和廁所，亦是大部份住戶揀選的，欠缺
的或應納入劣質劏房名單。部份住戶認為也應考慮大廈的結構及單位內的消防 安全標準。另外，有住戶認為本港應進行全港劏房戶普查，了解劏房戶的確實 情況。
六、 告別劏房 3.0 具體 政策倡議
1. 確立劏房居住環境最低標準
1.1 整個劏房面積不應低於 7 平方米
現時公營出租單位的人均編配面積為不少於 7 平方米。當局應參考這個標
準，為劏房訂定不低於 7 平方米的最低面積標準，但必須因應最新情況或轉
變而作出調整。而按政府統計處數據顯示，本港 2021 年有 10 ,170 個（佔比
9.5 %）劏房樓面面積少於 7 平方米。如把最低面積訂為不少於 7 平方米，預
計約有一成劏房將不符合標準，或需取締。
1.2 劏房主要起居空間的高度應該不少於 1.8 米
以香港男士平均高度約為 1.7 5 米作基準，若起 居空間低於 1.8 米，將難以讓
住客正常站立，嚴重影響其日常生活，建議杜絕所有「閣仔房」與「樹窿 房」。我們建議在制定劏房的最低面積時，亦應一併設定最低的空間高度，
而我們建議地面量度至天花板的高度必須不少於 1.8 米。
1.3 廚廁必須有間隔分開
廚廁合一除了引伸衞生問題，我們曾到過的劏房，住戶經常要提防浴簾太接
近爐灶，引發火警。因此，我們建議合標準的劏房，若內設有廚廁，兩者必
須有實質的間隔分開；若只設有廁所，亦應與其他空間有實質的間隔作分 隔。
1.4 單位必須符合照明及通風要求
根據《建築物條例》及相關附屬法例，每個用作居住用途或廚房的房間，須
有天然的照明與通風。所以，劏房單位亦應必須符合基本的法例要求。
1.5 劏房設置須符合消防安全標準。
劏房房間必須符合消防安全規定，建議禁止劏房內使用火水爐。
1.6 劏房不能存在結構安全問題
劏房本身如屬於僭建物，如設於僭建露台、走廊或天台；存在明顯及嚴重的 結構安全風險，應被視為不合標準。
2. 制訂劏房登記制度
2 .1 實施登記制度，可讓政府更掌握全港劏房整體情況。確保所有劏房租賃 均受到政府監督及規管。沒有登記的劏房，不可用作住用租賃；業主在法例 實施起某一個時間內，必須向部門登記有劏房出租的物業，否則即屬違法。
2 .2 在立法上，對未有登記的出租劏房，當局必須對違例者施行一個相稱的 罰則。
3. 取締劣質劏房方法
3 .1 以計分制度分階段取締劣質劏房
監管部門應就取締劣質劏房，設立計分制，按風險評分，制定執法計劃。而 屬於僭建、明顯有結構安全，不符政府地契條款，安全風險較高的劣質劏
房，應優先予以取締。
3 .2 設立合理過渡期
當局應設立一個合理過渡期，例如 12 個月內，讓有意申請登記的劏房業 主，可在寛限期內改造單位，以符合登記要求。超出寛限期亦未作改善的劏
房，除非業主有合理辯解，否則劏房將被列入取締之列。
4. 加強劏房規管
4 .1 同步檢視床位寓所條例
建議檢視目前《床位寓所條例》，以便跟劏房最新規定有一致性。加強監管
部分劏房變為床位房情況，另亦要監管「太空艙」。
4 .2 劏房必須符合地契條款
如劏房所在的建築物，屬於工廈或商業樓宇等不可用作住宅用途，或不符政
府地契條款的用途，應被視為不合標準，列入取締之列。
4.3 檢討劏房租管條例
為免取締行動後，劣質劏房重現，當局應加強執管工作，檢控違例個案，並
適時檢討增加違例者的罰則，以維持登記制度及法例的阻嚇力。同時，因應
登記制及取締行動，劏房的總供應將有明顯的減縮，為免劏房出現不合理的
加租潮，當局應加強監管，並按需要適時檢討劏房的租務管制法規。
4.4 籌組跨部門專責小組及合作平台
設立登記制度、取締劣質劏房、執行劏房租務管制以及安置受執法行動影響
租戶等工作，涉及多個政策局及部門，而在落實上述工作時，必須強化各部
門的合作，才能順利開展各項工作，並將對租戶的影響減至最低。為此，我
們建議政府當局籌組跨部門專責小組及合作平台，由專責小組主理核心工
作，如設立登記制度及制定取締計劃，合作平台則用以強化政策局及部門之
間的協作及溝通，以避免各自為政，並提升工作效率。
4.5 善用大數據管理劏房
善用大數據，持續抽查或統計劏房數量及住戶居住環境情況，以及了解劏房
租務市場的變動，為租務管制的執行及相關政策的檢討，提供數據支持。
5 . 為受影響住戶提供適當安置
5 .1 以簡約公屋及公屋等安置受影響住戶
在落實取締劣質劏房行動時，必須做好租戶安置工作，並設立或聘用社福機
構的社區服務隊，解釋取締行動和安置安排內容、提供輔導、轉介和其他協 助，以減低對租戶的影響。
5.2 在安置方面，如受影響租戶已輪候公屋多年，接近配屋階段，當局應尋
求房委會協助加快編配，讓他們可以盡快「上樓」。若已輪候逾三年，但未 至配屋階段，亦應盡量安排簡約公屋。至於其他有住屋需要的住戶，可協助 他們入住過渡性房屋，以免有受影響租戶因取締行動而無家可歸。
6 告別劣質劏房時間
6 .1 確保政府如期供應公營房屋
我們期望，若當局能於 202 5 年內提交修訂的條例草案予立法會審議，計及
審議時間、劏房登記及過渡期或寛限期等措施實施與安排，立法後 2 至 3 年 內或更早，所有可合法出租的劏房應已基本符合最低居住標準。
6 .2 隨著執法行動的開展，我們期望在 2029 年或之前，市面上將不再存在不
符標準的劣質劏房，本港將可正式邁向告別劏房。而為免出現負面標籤，我
們亦期望社會可逐步棄用「劏房」的稱號，並將合規已登記的分間單位，以
較中性的「共享房屋」稱之。
7. 持續支援劏房住戶
7.1 增設更多社區客廳
盡管落實登記制、租務管制及取締劣質劏房，亦難以短時間內改變劏房居住
空間偏小的結構性問題，故我們建議當局持續在劏房集中地區，尋覓空間增
設一定比例的社區客廳，以為劏房住戶提供更多共享的生活空間，改善他們
的生活質素。
7.2 保留過渡性房屋功能
待簡約公屋 202 6 至 2027 年全部落成後，仍會有 1.9 萬個過渡性房屋營運。
建議把過渡性房屋轉為社會房屋，與簡約公屋明確分工，當公屋供應速度有
明顯改善時，保留部分過渡性房屋，以供未符合輪候公屋的住戶，可以入
住。目前剩餘的 10 多億元過渡性房屋專用撥款，可用作支持私人發展商或
機構改建空置住宅單位或非住宅樓宇，用作社會房屋，以供有困難的居民入 住。
七、 總結
自 2021 年，告別劏房行動發表「告別劏房」倡議書以來，我們一直跟進劏房租
管及劏房出現的各類問題，並適時提出跟進。到了 2023 年 1 月，我們發表了第 二份倡議書，建議 5 年內率先告別劣質劏房，同時制定劏房登記或發牌制度，
以進一步規管劏房。現在，2024 年 8 月，我們 再度發表「告別劏房 3.0」第三份
倡議書，我們毋忘初衷，繼續一步一腳印，倡議先行取締劣質劏房，盼望到了 2029 年或之前，香港可以正式告別劣質劏房， 屆時基層市民可選擇的住屋類別
將會有更多，私人住宅、公營房屋以外，只有符合最低標準的分間共享單位或
房屋，可供他們租賃。劏房之名，其後可逐漸走進歷史。
倡議書撰寫人：立法會議員、告別劏房行動召集人 鄭泳舜
倡議書發表團體：告別劏房行動
2024 年 8 月
