Nordhalla Årsredovisning 2013 by Nina Engstrom

책rsredovisning

I n n e h å l l • N o r d h a l L a 20 13

2013 för den late

Innehållsförteckning

• Hyresintäkterna uppgick till 136 mkr, varav bostäders andel svarade för 86 %.

2013 i sammandrag Förvaltningsberättelse

3 4–13

• Uthyrningsgraden för bostäder uppgick per bokslutsdagen till 99,9 %.

Om Nordhalla

• Driftnettot uppgick till 77 mkr.

Mål

• Årets resultat uppgick till 123 mkr inklusive realiserade och orealiserade värdeförändringar.

Värdegrunder

Miljöarbete

Bostadssocialt ansvar och boendeinflytande

Organisation

Fastighetsförvaltning

Transaktioner

Värderingsmetodik

Finansiering

• Fastigheter har under 2013 förvärvats för ett sammanlagt fastighetsvärde om 2 818 mkr.

Nyckeltal koncernen Resultat

2013

2012

136

–

Driftnetto, mkr

–

Rörelseresultat, mkr

–

-59

–

123

–

Hyresintäkter, mkr

Finansnetto, mkr Förvaltningsresultat, mkr Årets resultat, mkr

Hot och möjligheter

Väsentliga händelser efter balansdagen

Förslag till vinstdisposition

Koncernen i sammandrag

Finansiella rapporter Rapport över totalresultat – Koncernen Rapport över finansiell ställning – Koncernen

Fastighetsrelaterade nyckeltal per 31/12 Uthyrningsbar area, kvm Andel bostadsyta, % Antal bostadslägenheter Uthyrningsgrad bostäder (antal), %

Rapport över kassaflöden – Koncernen 2013

2012

283 217

–

4 524

–

99,9

–

Noter – Koncernen Resultaträkning – Moderbolaget Balansräkning – Moderbolaget Kassaflödesanalys – Moderbolaget Noter – Moderbolaget

Finansiella nyckeltal

18–28 29 30–31 32 33–35

–

Soliditet, %

–

Definitioner

1 195

–

Fastighetsförteckning

Genomsnittlig räntebindningstid lån, år

3,3

–

Genomsnittlig kapitalbindningstid lån, år

3,8

–

Genomsnittlig ränta per 31/12, %

3,3

–

17,4

–

2 968

–

Bild till vänster: Södra Ljungekullen 4, Ljungby.

Revisionsberättelse

Belåningsgrad, %

Marknadsvärde fastigheter, mkr

15–16

2012

Räntabilitet före skatt, %

Årsredovisningens undertecknande

2013

Eget kapital och ägarlån, mkr

14–37

38 39–41

INNEHÅLL N o r d h a l l a 20 13

Förvaltningsberättelse

Mål Övergripande mål Verksamhetens övergripande mål är att ge en uthållig värdetillväxt och stabil löpande avkastning genom fokus på goda kassaflöden

Styrelsen och verkställande direktören för Nordhalla Fastigheter AB

och långsiktigt underhåll. Övergripande mål skall nås med hjälp

(publ), org nr 556864-0873, får härmed avlämna följande

av verksamhetsmål samt med stöd av bolagets finanspolicy.

årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2013. Verksamhetsmål Om Nordhalla Fastigheter AB

Hyresgästservice

Vision

Nordhallas bostäder och bostadsområden skall tillgodose de

boendes behov av trygghet, trivsel och service. Vi skall erbjuda

”Våra hem – Hyresgästens harmoni och livsnerv”

förvaltning av toppklass och därmed bygga starka och långsiktiga relationer. En av de viktigaste uppgifterna enligt vårt synsätt

Vår vision är att erbjuda ett hem där hyresgästen upplever har-

är att behålla företagets befintliga hyresgäster, dvs. skapa ett

moni och trygghet och där familj och vänner umgås och hemmet

långt kvarboende.

utgör en livsnerv. Visionen är helt avhängig den produkt med tillhörande service vi erbjuder våra hyresgäster. För att nå visionen

Miljö

arbetar vi målrelaterat och med gemensam värdegrund, där våra

Inom Nordhalla verkar vi för ett samhälle med hållbar tillväxt där

ledord är långsiktighet, lyhördhet, omtanke och nyfikenhet.

vi förvaltar och utvecklar fastigheter med långsiktig hänsyn till människor och miljö. Företagets i särklass största miljöpåverkan kommer från fastigheterna som förbrukar stora mängder energi.

Nordhallas vision om bostadsmarknaden i de orter man opererar kommer att karaktäriseras av urbanisering, liten nybyggnation

Därför är energieffektiviseringar, som leder till förbruknings-

och underskott på hyresbostäder. Detta kommer fortsätta att

minskningar på fastigheterna, det mest prioriterade i miljöarbetet.

driva en hyresutveckling som långsiktigt överstiger inflationen

Inom företagets tre miljöfokusområden - förbrukningsmedia, av-

och ger en bra värdetillväxt. De inledande steg som tagits på

fall och ekologi- står förbrukningsmedia för mer än 90 % av den

avreglering av hyressättning av hyreslägenheter kan ytterligare

totala miljöpåverkan.

påskynda den positiva hyresökningen och värdestegringen som Uthyrning

Nordhalla förutser.

Hyresintäkter är Nordhallas huvudsakliga intäkt och den väsentAffärsidé

ligaste posten i verksamheten. Av affärsidén framgår att vi skall

Nordhalla Fastigheter AB erbjuder i huvudsak bostäder som är

leva på avkastningen av en långsiktig förädling och förvaltning.

väl anpassade efter hyresgästernas önskemål och ger de boende

Företaget skall således fokusera på en effektiv och lokalt förank-

valmöjlighet i form av standard, pris och flexibel servicegrad.

rad uthyrningsapparat. Vikten av ett långsiktigt kvarboende får aldrig åsidosättas. Vi har som mål att över en konjunkturcykel ha

Vi gör det i ett fastighetsbestånd som underhålls och utveck-

en genomsnittlig uthyrningsgrad som inte understiger 99 % på

las långsiktigt och ansvarsfullt.

bostäder och 93,0 % på lokaler. Kortsiktigt kan dessa nivåer underskridas vid exempelvis fastighetsköp och förädlingsprojekt.

Nordhalla skall äga bostadsfastigheter: • i orter/regioner med stabil och positiv befolkningstillväxt och

Utveckling

med diversifierad arbetsmarknad • i orter/regioner där vi eftersträvar en stark ställning

Investeringar i fastigheterna skall ske löpande för att understödja

• i centrala lägen

det Övergripande Målet. En årlig investeringsbudget skall fast-

• i orter med långsiktig vakansgrad på mindre än 3 %

ställas som bas för detta.

• med gott tekniskt skick Uppdragstagare Nordhalla ska vara en attraktiv uppdragsgivare som stimulerar

Nordhalla skall långsiktigt äga bostäder.

och värnar om sina uppdragstagare. Därigenom skall vi säkra att företaget anlitar kompetent, lokalt förankrad och engagerad personal, som är delaktig i företagets utveckling. Våra samarbetspartners verkar utifrån vår gemensamma värdegrund.

INNEHÅLL N o r d h a l l a 20 13

VÄRDEGRUNDER

Förvaltningsavtalet är ett fullserviceavtal där förvaltaren tar

Alla delar i Norderums verksamhet skall lyda under följande

ansvar för alla driftsrelaterade frågor inklusive utförande.

värdebegrepp: Fastighetsförvaltning • Långsiktighet

Den administrativa och tekniska förvaltningen sköts av Heimstaden

• Lyhördhet

Förvaltnings AB.

• Omtanke

Vi nu lagt en 5 årig underhålls- och investeringsplan med ut-

• Nyfikenhet

gångspunkt från den tekniska besiktningen som gjordes vid förvärvet av fastigheterna i Nordhalla. Under året har tvättstugor

MILJÖARBETE Miljöarbetet i Nordhallas dagliga verksamhet är inriktat på tre områden, mediaförbrukning, avfall och ekologi, vilka är identif ierade utifrån de nationella miljömål regeringen satt upp. Mediaförbrukning Förbrukningsmedia kännetecknas av en ekonomisk såväl som en ekologisk hantering av de olika former av energi som förekommer i våra fastigheter - till exempel uppvärmning, vattenförbrukning och elförbrukning. Avfall Avfall avser restprodukter som vi människor åstadkommit och inte längre behöver. Våra fastigheter skall ha tillgång till käll- sortering för återvinning av fraktionerna glas, hårdplast, metall,

Västra Hylte, Hyltebruk.

pappersförpackningar, tidningar och wellpapp. Ekologi Ekologi avser hur vi människor, djur, mikroorganismer och växter är beroende av varandra. För oss innebär detta miljövänlig fastighetsskötsel, byggnation och underhåll samt fastigheter med sund inomhusmiljö fri från miljöfarliga ämnen. BOSTADSSOCIALT ANSVAR OCH BOENDEINFLYTANDE Nordhalla skall aktivt motverka boendesegregation, främja jämställdhet och bekämpa diskriminering. Nordhalla skall sträva efter ett väl fungerande medinflytande för de boende. Våra hyresgäster skall ha möjlighet till självförvaltning, genom att själv sköta trappstädning och/eller trädgårdsskötsel och därigenom påverka sin boendekostnad och sitt boendeinflytande. Självförvaltning leder till en större omsorg av boendemiljön, skadegörelse minimeras och trygghet ökar. Nordhalla skall även vara en aktiv aktör i stads- och samhällsutvecklingen på de orter vi verkar i. ORGANISATION Nordhalla har som uppdragsgivare valt att teckna ett managementavtal samt ett komplett förvaltningsavtal med Heimstadenkoncernen, vilket ger Nordhalla skalekonomiska fördelar och tillgång till en lokalt förankrad och kunnig organisation, vilken verkar

Ehnemark, Karlskrona.

utifrån våra värdegrunder.

INNEHÅLL N o r d h a l l a 20 13

renoverats, fönster bytts, garage renoverats, trapphus målats

Transaktioner

och badrum renoverats i enlighet med den lagda 5 års planen.

Den totala transaktionsvolymen i Sverige under 2013 uppgick till

Förvaltningen arbetar löpande med dagliga insatser för att se

102 miljarder kronor enligt Jones Lang La Salles bedömning. Det

till att det alltid är rent, helt, funktionellt och tryggt. Den upplevda

är en minskning med knappt 5 % jämfört med 2012 då transak-

tryggheten i våra fastigheter har ökat i och med extra satsning på

tionsvolymen uppgick till 107 miljarder. Trenden från tidigare år

bl a säkerhetsdörrar, kameraövervakning i garage m.m.

att större affärer svarat för merparten av omsättningen håller i sig (enligt Jones Lang La Salle svarade affärer över 500 mkr för

Fastighetsteknik

70 % av omsättningen). ”Snittaffären” låg under 2013 på 343 mkr

Arbetet med energi- och miljöförbättringar har pågått under hela

att jämföras med 380 mkr under 2012. Den klart största affären

året. På samtliga fastigheter finns det genomförda energideklara-

under 2013 var Kungsledens köp av 80 fastigheter från GE Real

tioner, dessa ligger till grund för våra energibesparingsåtgärder.

Estate för 5,5 miljarder. Den fjärde största affären under 2013 var

Möjligheten till energieffektivisering av fastigheterna med hjälp

Heimstadens försäljning av bostäder för 2,8 miljarder till Nord-

av personal från Heimstaden Förvaltnings AB har givit gott utslag.

halla. Bedömningen är att det under 2013 varit en bättre tillgång

Vi har god uppföljning av energianvändningen i alla våra

till finansiering av fastighetsförvärv i jämförelse med 2012.

fastigheter och arbetar löpande med att testa ny teknik inom övervakning och styrteknik.

Efterfrågan på fastighetsmarknaden bedöms fortsatt att vara hög och det är fortfarande så kallade ”prime-fastigheter” som

Som fastighetsägare finns ett antal åtgärder att vidta för att

varit mest attraktiva. Transaktionsvolymen för så kallade ”cross

minska energianvändningen.

border-transaktioner ökade under 2013 till 51 miljarder enligt

Att välja rätt byggnadskonstruktion och design är något vi

Jones Lang La Salle. Det är då framförallt svenska aktörer som

kan göra vid ny- och ombyggnationer. Ett annat område är arbetet

köper av utländska investerare. Utländska investerare har ett

med den vardagliga fastighetsdriften och optimeringen av denna.

stort intresse för Sverige men bedömer att det är svårt att hitta

En byggnads verkliga påverkan på energianvändningen uppstår

investeringsobjekt som uppfyller deras avkastningskrav.

först när hyresgästen med sin verksamhet börjar nyttja bygg

Den goda likviditeten på den svenska marknaden i jämförelse

naden. Vi samarbetar därför med våra hyresgäster för att med

med många europeiska länder har också medfört att några ut-

gemensamma krafter minska energianvändningen.

ländska ägare valt att avyttra sitt svenska innehav.

Planerat underhåll

Bostäder blev 2013 återigen det populäraste fastighetsslaget

Under 2013 har en mängd planerade underhållsinsatser gjorts

följt av kontor. Av den totala omsättningen svarade bostäder för

på fasader, fönster, tak, balkonger, gårdar, trapphus och instal-

cirka 30 % vilket var ett rejält kliv uppåt i jämförelse med 2012

lationer. Planerat underhåll med trygghets- och säkerhetsåtgär-

där motsvarande siffra var 20 %.

der har också utförts. Stora insatser med köksrenoveringar har gjorts i Uppsala

Nordhallas samlade förvärv under 2013 uppgick till 2 818 mkr.

under 2013.

Samtliga fastigheter är förvärvade från Heimstaden AB.

Fastighetsförvärv under 2013

Antal lokaler

Total yta kvm

Avtalat fastighetsvärde tkr

4 534

14 307

108 700

Bostäder kvm

Antal lägenheter

Lokaler kvm

9 773

142

Stad

Segment

Klippan

Öresund

Örkelljunga

Öresund

11 143

166

1517

12 660

75 400

Hyltebruk

Småland/Blekinge

12 369

190

3 586

15 955

99 700

Karlskrona

Småland/Blekinge

23 540

285

5 255

28 795

386 200

Ljungby

Småland/Blekinge

44 876

635

18 648

112

63 524

449 800

Vetlanda

Småland/Blekinge

61 595

895

17 595

102

79 190

624 200

Växjö

Småland/Blekinge

14 403

196

759

15 162

202 900

Uppsala

Stockholm/Mälardalen

Summa

51 155

2 014

2 739

53 894

871 000

228 854

4 523

54 633

338

283 487

2 817 900

INNEHÅLL N o r d h a l l a 20 13

VÄRDERINGSMETODIK

Förvaltningsfastigheter

Nordhallas fastighetsvärdering utgår ifrån en årlig extern fastighets

– Värderingsunderlag

värdering av samtliga fastigheter i beståndet. Värderingen är så-

För bostäder utgörs värderingsunderlaget av debiterad hyra,

ledes en intern värdering som baseras på en för varje fastighet

specificerade hyrestillägg och eventuella rabatter.

framtagen extern värdering. Denna genomförs vid respektive

För lokaler utgörs uppgifterna av utgående hyra, avtalstid,

årsskifte och marknadsvärdet för varje enskild fastighet åsätts.

indexreglering samt eventuella tillägg såsom värme, vatten,

Nordhalla har genom Heimstadens (Asset Manager) transaktions-

elektricitet, dock exkluderat fastighetsskatt och moms.

erfarenhet en mycket god marknads- och fastighetskännedom.

Uppskattningen av drifts- och underhållskostnader baseras på fastighetens historiska kostnader samt på den externa värde-

Marknadsvärde definieras som följer:

rarens professionella kunskap om kostnader för likvärdiga objekt.

”Det värde vid värdetidpunkten till vilket säljaren och den mest

Det sistnämnda är en viktig del av värderingen då aktiva beslut

trolige köparen är beredda att genomföra en transaktion efter

samt ägarens organisation påverkar redovisad kostnad. Därför

att fastigheten under en rimlig tid marknadsförts på en öppen

kan driftskostnad i en värdering skilja sig från den redovisade,

marknad. Försäljning förutsätts ske på armslängds avstånd.

både positivt och negativt. Kostnaderna varierar för varje indivi-

Om en bostadsrättsförening bedöms vara den mest sannolike

duell fastighet beroende på fastighetstyp, standard och funktion.

köparen tas detta således med i bedömningen.”

För varje fastighet har en marknadsrelaterad (förväntad) lång-

Felsteget 8, Vetlanda

INNEHÅLL N o r d h a l l a 20 13

siktig vakansgrad åsatts till vilken den aktuella ingående vakan-

Värdering av projektfastigheter

sen ”normaliseras” över värderingsperioden.

Projektfastigheter utgörs av fastigheter under uppbyggnad och

Utöver ovanstående utgör värderingsunderlaget även av

av obebyggd mark. Projektfastigheterna klassificeras som

ortsprisdata för fastighets- och bostadsrättsförsäljningar.

förvaltningsfastigheter och redovisas till verkligt värde i balansräkningen enligt med IAS40.

Förvaltningsfastigheter – Värderingsmodeller Värderingen görs genom en ortprisanalys och genom en nuvär-

Värdering av rörelsefastigheter

desberäkning av framtida kassaflöden. Dessa två (2) värderingar

Som rörelsefastigheter avses kontors- och industrifastigheter

ligger till grund för den helhetsbedömning av en fastighets värde

som används till väsentlig del för eget bruk. Rörelsefastigheter

som Nordhalla gör.

värderas till anskaffningskostnad. Avskrivningar görs enligt

Fastigheter värderas i ortprisanalysen utifrån de observerade

komponentmetoden. Inga rörelsefastigheter fanns i portföljen

värden som försäljningsstatistiken innehåller. Analysen syftar till

vid bokslutsdagen.

att jämföra aktuellt object mot jämförbara fastigheter vad avser typ, läge, ålder och kvalitet etc. för att få så hög träffsäkerhet

FINANSIERING (exklusive aktieägarlån)

som möjligt.

Koncernens räntebärande skulder, exklusive aktieägarlån, uppgick per den 31 december 2013 till 1 842 mkr (0 mkr per 2012-12-31).

Kassaflödesvärderingen baseras på respektive fastighets driftsnetto. Utifrån angivna/bedömda driftnetton (observerade

Dessa var fördelade mellan fem finansiella institut. Ingen föränd-

hyresnivåer och en bedömning av långsiktiga vakanser samt

ring av lånevolymen har skett genom året.

driftkostnader) sker en simulering för de kommande fem till tio

Förändring lånevolym finansiella institut, mkr

årens intjäningsförmåga och ett nuvärde beräknas (inkl. nuvärde av en evighetskapitalisering år fem eller tio enligt nettokapitali

Räntebärande lån 2013-12-31

seringsmodellen). Summan av de beräknade nuvärdena utgör

Återbetalning av lån

Nyupptagna ägarlån

bedömt marknadsvärde för fastigheten. Följande antaganden har använts vid de enskilda värderingarna:

867

Nyupptagna lån

1 842

Räntebärande lån 2013-12-31

2 709

• Hyresutvecklingen sker i huvudsak i linje med förväntad inflationstakt, tagit i beaktande indexeringsnivån för varje

Räntor och bankmarknad – Nordhallas analys

kommersiellt kontrakt.

2013 var precis som de föregående åren starkt förknippat med kraftiga svängningar på världens finansmarknader. USA fortsatte

• Diskonteringsränta och avkastningskrav baseras på analyser av genomförda transaktioner, samt individuella bedömningar

sin roll som lok i den globala ekonomin med ett tyngre och mer

avseende risknivån och fastighetens marknadsposition.

långsamt Europa lite på efterkälke. I Europa fortsatte skillnaderna mellan det välmående och växande norra Europa (Norden och Tyskland) mot det sämre klimatet i syd och medelhavsländerna att öka. Intressant är att det som saknas både i USA och i Europa fortfarande är trovärdiga och transparanta system och processer för budgetar, finansiella marknader etc. I USA var detta åter igen i fokus när man närmade sig ”the fiscal cliff” eller budgetstupet. De två partigrupperna utnyttjade detta politiskt för att vinna kortsiktiga vinster som egentligen inte var relaterade till grundfrågan. Mycket förtroende för det politiska systemet försvann under denna period då statsanställda fick gå hem utan lön då statliga institutioner stängdes ned. Centralbankerna har haft en tydlig och stark/viktig roll i den globala ekonomin sen finanskrisens start 2008. Att bankernas roll fortfarande är extremt aktuell och tung påminns vi löpande om. De finansiella marknaderna inledde året starkt men efter ett uttalande från Federal Reserve i USA om att man planerade reducerade obligationsköp i marknaden återvände risk och stress till marknaderna och vi fick en ”mini-krasch” i maj 2013 där i stort sett alla tillgångs-

Björklunden 6, Ljungby.

INNEHÅLL N o r d h a l l a 20 13

Stigbygeln 1, Karlskrona.

slag tappade kraftigt. Denna situation kommer kvarstå länge och

till motsvarande nivå. Efterföljande halvår steg den femåriga

vi förväntar oss att de finansiella marknaderna kommer att vara

swapräntan till årets högsta nivå på ca 2,58 % i september för att

nervösa och instabila under en lång tid framöver. Detta då de

därefter sjunka nedåt igen och sluta året på 2,20 %.

likviditetsåtgärder som världens centralbanker ägnat sig åt sen 2008 skall reverseras och marknaderna ”normaliseras”.

Den trevande positivism och det ökande intresset för nyutlåning till fastighetsbolag bland bankerna som visade sig under 2012

Sverige har som sagt tillsammans med andra delar av norra Europa

har fortsatt och den svenska marknaden för fastighetsfinansie-

haft en relativt stabil och positiv utveckling. Banksystemet är

ring fungerar allt bättre. Löptiderna har blivit längre utan att mar-

fortfarande stabilt och visar löpande nya rekordvinster vilka delvis

ginalerna påverkats negativt.

ökat bankernas kapitalreserver och därmed stabilitet, delvis deras utlåningsförmåga men även, och till mångas förtret, även utdel-

Kostnaden på säkerställd finansiering (covered bonds) har under

ning till deras ägare. Många önskar att bankerna la mer fokus på

2013 varit sjunkande och denna typ av finansiering har återigen

nyutlåning för att bidra till en ökad tillväxt i den svenska industrin.

varit och kommer troligen för lång tid framöver vara dominerande

BNP tillväxten (reell) i 2013 hamnade på ca 1 % och inflationen

för fastighetsbolagen på grund av dess attraktiva prissättning.

på ca 0,8 %. Den låga inflationen tillsammans med en arbetslöshet

Ett antal nya aktörer har etablerat sig på marknaden och börjat

som bitit sig fast på 8% nivån ”tvingade” Riksbanken att sänka

sin utlåningsverksamhet. Så blev också fallet. Volymerna är fort-

repo-räntan under året till 0,75 %. En starkare global konjunktur

farande inte stora men detta är en positiv trend som vi tror kom-

(>4 % BNP tillväxt globalt p.a. mellan 2015 och 2018 enligt Konjunk-

mer att hålla i sig och som kommer öka konkurrensen i mark

turinstitutet) kommer att hjälpa till att lyfta Sveriges tillväxt från

naden. De senaste årens starka tillväxt av så kallad senior icke

denna relativt låga nivå. Trots detta är inflationsförväntningarna

säkerställd obligationsfinansiering har fortsatt under 2013 och

låga (troligen mot bakgrund av en viss överkapacitet i svensk

marknaden börjar nu bli mer transparent och mogen. Spreadarna

ekonomi) och ligger på en femårshorisont horisont under 2 %.

faller och även om man än inte är i närheten av senior säkerställd bankfinansiering så har gapet minskat drastiskt och denna typ

Den femåriga svenska swapräntan började året kring 1,52 % och

av obligationsfinansiering utgör ett attraktivt komplement till den

steg under första kvartalet varefter den i samband med Federal

traditionella pantbrevsfinansieringen.

Reserves utspel kring reduktion av obligationsköp sjönk tillbaka

INNEHÅLL N o r d h a l l a 20 13

Derivatportföljen

Lån och derivat struktur

Nordhallas derivatportfölj startade året med 0 mkr i mark

Lån (kr)

Låneförfall

nadsvärde. Ett negativt marknadsvärde om 29 mkr uppkom pr 2013-06-28 genom förvärv av bolag. Värdet har därefter

Förfall, år

fluktuerat under året och rört sig inom spannet -29 mkr till +8 mkr för att slutligen hamna på -4 mkr vid årets slut. Nordhallas derivatportfölj har under året endast bestått av traditionella ränteswappar.

Lånebelopp

Andel, %

Snittränta, % inkl marginal 0,00

2014

0,0

2015

543 000 000

29,5

2,35

2016

325 961 136

17,7

3,22 2,35

2017

616 320 000

33,5

> 2018

357 175 000

19,3

2,67

Summa

1 842 456 136

100,0

2,57

Förändring marknadsvärde derivat, mkr Marknadsvärde derivat 2013-12-31 Förvärv av negativt marknadsvärde derivat Aktiv stängning & försäljning av derivat

-0

Lån (kr)

Ränteförfall

-29 29

Förfall, år

Lånebelopp

Andel, %

Snittränta, % inkl marginal

Förändring av marknadsvärde samt förfall

-4

2014

1 605 456 136

87,1

2,44

Marknadsvärde derivat 2013-12-31

-4

2015

0,0

0,00

Låne- och derivatportföljens ränte- och kapitalbindning

2016

237 000 000

12,9

3,46

Summa

1 842 456 136

100,0

2,57

Den genomsnittliga räntebindningstiden för räntebärande lån, exklusive aktieägarlån, justerat för derivatinstrument var 3,3 år

Derivat (kr)

och genomsnittliga kapitalbindningstiden på lånen var 3,8 år.

Förfall, år

Förfall Nominellt belopp Andel, % Snittränta, %

Typ

2014

Betalar fast

–

Snitträntan, per 31 december 2013 uppgick till 3,26 procent

2015

Betalar fast

–

p.a., exklusive aktieägarlån, vilket är i linje med det som budge-

2016

Betalar fast

150 000 000

14,2

1,77

2017

Betalar fast

200 000 000

19,0

1,97

> 2018

Betalar fast

705 000 000

66,8

2,35

1 055 000 000

100,0

2,19

357 175 000

100,0

1,25

357 175 000

100,0

1,25

terades när koncernen bildades. En momentan förändring av STIBOR med en procent, allt annat lika, påverkar Nordhallas

Summa köpta swapar

resultat och likviditet i 2014 (med struktur pr 31 december 2013)

2014

med -5,5 mkr. Observera att tabellerna nedan omfattar ränte

Tar emot fast

Summa sålda swapar

–

bärande lån till banker och andra finansiella institut och således inte inkluderar aktieägarlån. Lån justerat för derivat (kr)

Förfall, år

Posse 18, Karlskrona.

Ränteförfall Snittränta, % inkl marginal

Lånebelopp

Andel, %

2014

550 456 136

29,9

2,78

2015

0,0

0,00

2016

387 000 000

21,0

3,14

2017

200 000 000

10,9

3,32

> 2018

705 000 000

38,3

3,70

Summa

1 842 456 136

100,0

3,26

INNEHÅLL N o r d h a l l a 20 13

HOT & MÖJLIGHETER

utifrån olika scenarion gällande ränteutvecklingen. Intäkter i fastig-

Kort sikt (1-3 år):

hetsbolag generellt sett och i bostadsbolag i synnerhet, stiger över

Både de korta och de långa räntorna föll under 2013 och uppside-

tiden vilket ger en naturlig motståndskraft mot ökade räntenivåer. De ”klimatrisker”Nordhalla koncernen utsätts för är relaterade

potentialen, dvs lägre räntekostnader på den icke räntesäkrade delen av låneskulden, från sjunkande räntor närmar sig ett slut.

till effekten av ovanligt, dvs utöver ett bedömt normalår, kalla och

Nordhalla ser fortfarande inga tendenser till att vare sig de långa

snörika vintrar som ökar kostnaden för snöröjning och värme. Detta

eller korta räntorna de närmsta tre åren skall stiga avsevärt (låga

går inte att på ett trovärdigt sätt analysera varmed Nordhalla alltid

inflationsförväntningar både i Sverige och internationellt) men

budgeterar för ett normalår.

följer löpande utvecklingen och prognostiserar, över en period av tio år, finansiella risker och möjligheter utifrån aktuella forward-

Möjligheterna för 2014 ligger framför allt i transaktionsmarknaden

kurser för både swap- och interbankräntor.

där den positiva trend som präglade framför allt andra halvåret 2013 förväntas fortsätta. Med ökat intresse från bankerna att

Marknadsvärdet för bostadsfastigheter har under året varit relativt

finansiera fastigheter, mer effektiv kapitalmarknad (fortsatt positiv

stabila med en stigande tendens. Vi ser ingen risk för ökade av-

utveckling av finansiering genom seniora icke säkerställda obliga

kastningskrav på kort sikt och mot bakgrund av en förutspådd

tioner) samt en stabil ekonomisk utveckling har omsättningen i

stabil årlig driftnettoökning ser vi inte någon värderisk framför oss.

fastighetsmarknaden ökat och vi förutspår att den fortsätter för-

2013 var ett bra år klimatmässigt med relativt liten mängd snö och

bättras ytterligare under 2014. Vi förutspår till trots för detta inga

en varm höst/förvinter. Nordhalla kommer fortsätta budgetera

kraftiga värdeökningar mot bakgrund av sjunkande avkastnings-

efter ”normalår”, men följer utvecklingen löpande.

krav utan snarare stabila värdeökningar kopplade till driftnettoförbättringar i fastigheterna. Konkurrensen om bra bostadsobjekt/

Belåningsgraderna för bostadsfastigheter baseras idag på de

portföljer i tillväxtregioner i Sverige är fortsatt stor vilket skapar

nivåer som av nordiska banker och finansiella institut kan finan

en stabilitet för värdena i de svenska bostadsbolagen.

sieras genom säkerställda obligationer och har precis som under 2011 och 2012 legat kring 65–70 % av fastigheternas bedömda

Mellanlång till lång sikt (>4 år):

marknadsvärden. Nordhallas låneportfölj är väl anpassad till

De mer långsiktiga riskerna som Nordhalla förutser är precis

denna finansieringsstruktur med en belåningsgrad som ligger en

som föregående år:

bra bit under detta intervall. • Vakansrisker De kortsiktiga risker Nordhalla nu anser vara mest aktuella på

• Hyresättningsrisker

marknaden är:

• Ränterisker • Refinansieringsrisker • Klimatrisker

• Vakansrisker • Ränterisker • Klimatrisker

Nordhallas bostadsvakans är vid slutet av 2013 nere på en nivå som kan beskrivas som omflyttningsvakans. Nivån har fortsatt

Vakansrisker ser Nordhalla fortsatt inte som någon större risk.

sjunka i kölvattnet av bostadsbristen i de orter Nordhalla verkar.

Vakanserna för bostäder har under 2013 fortsatt sjunka från en

Långsiktigt skall Nordhalla försöka hålla dessa nivåer genom

redan låg nivå mot bakgrund av proaktivt arbete med uthyrning

fortsatt aktivt uthyrningsarbete samt genom att erbjuda markna-

och mot bakgrund av en stabil ekonomisk utveckling och efter-

den bra lägenheter i bra lägen. Utan att släppa fokus på bostads-

frågad produkt. Kommersiella lokaler i framför allt mindre orter

uthyrning kommer fortsatt och ökat fokus att läggas på aktivt

är ett tuffare segment som Nordhalla arbetar hårt med. Vi följer

arbete av lokalvakanserna där vi förutser en begränsad ökning

marknaden löpande och försöker hålla en tät dialog med våra

under 2014.

hyresgäster och leverera en bra produkt till rätt pris. Med aktivt arbete skall denna vakans hållas nere och då denna del inte är

Beträffande ränterisker har detta behandlats tidigare och Nordhalla

den primära intäktsgeneratorn i Nordhalla blir effekten, även om

kommer fortsätta att ha en konservativ inställning vad gäller att påta

den icke är önskvärd, relativt liten. Vad gäller ränterisk så är

sig denna typ av exponering. Därmed förutser vi ingen större negativ

Nordhalla fortsatt högt räntesäkrade, varmed vi känner oss trygga

påverkan på Nordhallas resultat i framtiden från denna typ av risk.

inför de kommande åren. Ränterisken analyseras kvartalsvis i en tioårsprognos, baserad på aktuell forwardkurva på interbank

Låga räntor är i grunden bra för fastighetsbolag. Refinansiering

räntan, för att se effekten på Nordhallas resultat och kassaflöde

blir enklare mot bakgrund av bättre kassaflöden, vilket ligger

INNEHÅLL N o r d h a l l a 20 13

högt upp på bankernas önskelista vid utlåning. Nordhalla står

Aktieägartillskott och aktieägarlån

starkt i sina kommande refinansieringsprocesser mot bakgrund

Den 14 januari 2014 skrev ägarna till Nordhalla under avtal där

av en låg belåningsgrad av fastighetsportföljen och ett brett

man förbinder sig att genom villkorade aktieägartillskott samt

nätverk av finansiella institutioner som leverantörer av kapital.

aktieägarlån tillskjuta ytterligare mkr 429 för framtida förvärv av bostadsfastigheter. Beloppet fördelar sig på mkr 82 i villkorade

Väsentliga händelser efter balansdagen

aktieägartillskott och mkr 347 i aktieägarlån. Ingen förändring i

Investorförsäljningar

ägarfördelning sker.

Sedan balansdagen har Nordhalla sålt fastigheterna Myran 1, 2 Förslag till vinstdisposition

och 8 i Växjö till en i lokal investor till ett pris, mkr 23,1, som översteg förvärvspriset med ca 35%. Transaktionen gjordes som bolagsförsäljning. I tillägg har avtal om försäljning av fastig-

Till årsstämmans förfogande står:

heterna Huskvarn 1:31, 1:49 och 1:57 i Holsbybrunn/Vetlanda

Balanserad vinst

tecknats. Total köpeskilling uppgår till ca mkr 8,1 och görs även

Årets resultat

200 000 000 -9 810 774 190 189 226

denna som bolagsförsäljning.

Styrelsen föreslår att 190 189 226 kr balanseras i ny räkning.

Bostadsrättsförsäljningar Inga väsentliga händelser har inträffat sedan balansdagen.

Beträffande bolagets och koncernens resultat och ställning i Förvärv

övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning med

Den 12 mars 2014 avtalade Nordhalla om förvärv av en mindre

tillhörande redovisningsprinciper och noter.

bostadsportfölj i Ljungby till ett sammanlagt pris om mkr 25. Transaktionen sker genom bolagsförvärv och säljaren är en lokal fastighetsägare. Fastigheterna omfattar bostadsyta om 4 578 m2 fördelat på 64 lägenheter. Tillträde sker i månadsskiftet maj/juni. Förvärvet sker som ett kompletteringsköp till nuvarande portfölj i Ljungby.

Dockan 26, Karlskrona.

INNEHÅLL N o r d h a l l a 20 13

Koncernen i sammandrag 2013 tkr

2013

2012

Hyresintäkter

135 816

–

Driftkostnader

Resultaträkning

-58 554

–

Övriga rörelseintäkter och kostnader

-4 976

–

Rörelseresultat

72 286

807

–

Finansiella kostnader

Finansiella intäkter

-60 096

–

Förvaltningsresultat

-59 289

Värdeförändring förvaltningsfastigheter

148 715

–

-3 505

–

Värdeförändring räntederivat Aktuell skatt Uppskjuten skatt

-35 498

–

Årets resultat

122 709

2 967 700

–

143 901

1 500

3 111 601

1 500

327 709

1 000

29 727

–

2 709 256

–

3 505

–

Balansräkning

Förvaltningsfastigheter Omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget Kapital Uppskjuten skatt Räntebärande skulder Räntederivat Ej räntebärande skulder

41 404

500

3 111 601

1 500

Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm

142

–

Hyresintäkter per kvm, kr

959

–

Summa skulder Fastighetsrelaterade nyckeltal

Driftskostnader per kvm, kr

-414

–

Driftskostnader exkl administration och fastighetsskatt, per kvm, kr

-341

–

Belåningsgrad % 1)

–

Soliditet % 1)

–

Finansiella nyckeltal

Genomsnittlig ränta per 31 december %

3,3

–

Räntebindningstid, år

3,3

–

Kapitalbidningstid, år

3,8

–

Aktieägarlån klassificeras som eget kapital.

INNEHÅLL F i n a n s i e l l a r a p p o r t e r • N o r d h a l l a 20 13

Rapport över totalresultat – Koncernen

Belopp i tkr

Not

2013

2012

Hyresintäkter

135 816

–

Driftkostnader

-58 554

–

77 262

–

-5 537

–

561

–

72 286

–

Driftnetto Övriga rörelsekostnader

Övriga rörelseintäkter Rörelseresultat Finansiella intäkter

807

–

Finansiella kostnader

-60 096

–

12 997

–

Förvaltningsresultat Värdeförändring förvaltningsfastigheter

148 715

–

Värdeförändring räntederivat

-3 505

–

158 207

–

Resultat före skatt Aktuell skatt

–

Uppskjuten skatt

-35 498

–

122 709

–

122 709

–

500 000

100 000

245

Årets resultat Övrigt totalresultat Totalresultat Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare. Data per aktie Genomsnittligt antal utestående aktier Resultat efter skatt, kr Ingen utspädningseffekt föreligger.

INNEHÅLL F i n a n s i e l l a r a p p o r t e r • N o r d h a l l a 20 13

Rapport över finansiell ställning – Koncernen

Belopp i tkr

Not

2013-12-31

2012-12-31

2 967 700

–

2 967 700

Tillgångar Anläggningstillgångar Förvaltingsfastigheter Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kundfordringar

Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

1 015

–

265

–

3 483

–

139 138

1 500

143 901

1 500

3 111 601

1 500

INNEHÅLL F i n a n s i e l l a r a p p o r t e r • N o r d h a l l a 20 13

Rapport över finansiell ställning – Koncernen

Belopp i tkr

Not

2013-12-31

2012-12-31

5 000

1 000

Eget Kapital och Skulder Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare

Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital

200 000

–

Balanserat resultat inklusive årets resultat

122 709

–

Summa eget kapital

327 709

1 000

SKULDER Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande ägarlån

866 800

–

Långfristiga räntebärande skulder

1 842 456

–

Räntederivat

3 505

–

Uppskjuten skatteskuld

29 727

–

2 742 488

–

10 880

–

Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Leverantörsskulder Aktuella skatteskulder

893

–

Övriga skulder

174

500

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

29 457

–

41 404

500

3 111 601

1 500

2 213 366 Inga

– Inga

Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser

Rapport över förändring i eget kapital – Koncernen Hänförligt till moderbolagets aktieägare

Belopp i tkr Eget kapital 2011-12-31

Antal utestående aktier Aktiekapital 100 000

Övrigt tillskjutet kapital

1 000

Aktieägartillskott Årets resultat Eget kapital 2012-12-31

100 000

1 000

Nyemissoin

400 000

4 000

Aktieägartillskott 500 000

5 000

Summa eget kapital

1 000

4 000

200 000

122 709

200 000

122 709

327 709

Årets resultat Eget kapital 2013-12-31

Balanserat resultat

INNEHÅLL F i n a n s i e l l a r a p p o r t e r • N o r d h a l l a 20 13

Rapport över Kassaflöden – Koncernen

Belopp i tkr

Not

2013

2012

158 207

–

Den löpande verksamheten Resultat före skatt Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Värdeförändring förvaltingsfastigheter

– -148 715

–

3 505

–

12 997

–

Förändring av kortfristiga fordringar

-4 764

–

Förändring av kortfristiga skulder

40 904

–

Kassaflöde från den löpande verksamheten

49 137

–

-2 822 322

–

Värdeförändring derivatinstrument Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Förändring rörelsekapital

Investeringsverksamheten Förvärv av fastigheter Investeringar i fastigheter Kassaflöde från investeringsverksamheten

-2 433

–

-2 824 755

–

4 000

–

Finansieringsverksamheten Nyemission Aktieägartillskott

200 000

Ökning räntebärande skulder

2 709 256

–

Kassaflöde från finansieringsverksamheten

2 913 256

–

137 638

–

1 500

139 138

1 500

Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Upplysningar om räntor Betald ränta uppgår till Erhållen ränta uppgår till

59 178

–

807

–

INNEHÅLL F i n a n s i e l l a r a p p o r t e r • N o r d h a l l a 20 13

Koncernens redovisningsprinciper och noter Not 1 Redovisningsprinciper Allmän information

Det område där antaganden och bedömningar innebära risk för

Nordhalla Fastigheter AB (publ) är ett aktiebolag registrerat i

justeringar i redovisade värde avseende tillgångar och skulder

Sverige med säte i Malmö. Nordhallas verksamhet består av att

under framtida redovisningsperioder utgörs främst av värdering

äga, utveckla och förvalta bostadsfastigheter. Verksamheten

av förvaltningsfastigheter. Ändrade förutsättningar kan ge en

beskrivs mer utförligt i förvaltningsberättelsen.

väsentlig påverkan av koncernens resultat och finansiella ställning. Vid rapporteringstillfället görs en uppskattning av marknads

Grunder för redovisningen

värdet som redovisningsmässigt benämns verkligt värde. Ytter-

De finansiella rapporterna har upprättats i enlighet med Inter

ligare information om värderingsunderlag och värderingsmeto-

national Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av

der gällande fastighetsvärderingen framgår av not 11. Koncern-

International Accounting Standards Board (IASB) såsom de

redovisning.

har antagits av EU. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 ”Kompletterande redovisningsregler för

Koncernredovisningen omfattar, förutom moderbolaget, samt-

koncerner” tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma redovis-

liga bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestäm-

ningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges under

mande inflytande.

avsnittet ”Moderbolagets redovisningsprinciper”. Koncernredovisningen är upprättad enligt förvärvsmetoden. Årsredovisning och koncernredovisning för bolaget avseende

Detta innebär att dotterbolagens egna kapital vid förvärvet,

år 2013 har godkänts för publicering enligt styrelsebeslut från

fastställt som skillnaden mellan tillgångarnas och skuldernas

den 23 april 2014. Årsredovisning och koncernredovisning före-

verkliga värden, elimineras i sin helhet. I koncernens egna kapital

slås fastställas på årsstämman den 23 april 2014.

ingår därför endast den del av dotterbolagens kapital som har tillkommit efter förvärvet. Under året förvärvade bolag inkluderas

De sammanslagna finansiella rapporterna har omräknats till

i koncernredovisningen med belopp avseende tiden efter för-

IFRS. Denna övergång har skett med 1 januari 2012 som tid-

värvet. Koncerninterna fordringar och skulder samt transaktioner

punkt för övergång. Övergången till IFRS redovisas i enlighet

mellan bolag i koncernen liksom koncerninterna vinster och för-

med IFRS 1, Första gången International Financial Reporting

luster elimineras i sin helhet.

Standard tillämpas. För övergångseffekter till IFRS, se not 22 ”Övergång till IFRS”.

Ett förvärv av bolag kan utgöra ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Ett förvärv av ett bolag där syftet är att förvärva fastig-

Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor,

heten och där det inte finns anställda som arbetar med förvalt-

vilken även utgör rapporteringsvaluta för moderbolaget och

ning utgör normalt ett tillgångsförvärv. Om förvärvet avser förvärv

koncernen. De finansiella rapporterna presenteras i svenska

av tillgång fördelas förvärvsutgiften på de enskilt identifierbara

kronor avrundade till tusen kronor om inte annat anges.

tillgångarna och skulderna efter deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten, utan redovisning av goodwill och uppskjuten

Rapporterna är upprättade baserat på anskaffningsvärde som

skattefordran/skuld, vid förvärvet.

värderingsgrund förutom förvaltningsfastigheter och räntederivat som redovisas till verkligt värde.

Ingen uppskjuten skatt redovisas vid ett tillgångsförvärv utan fastighetens värde minskas med det belopp som vid förvärvs-

Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt vä-

tillfället avser avdrag hänförliga till uppskjuten skatt på tillgången.

sentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter

Den initialt avdragna uppskjutna skatten kommer därefter att

mer än tolv månader från balansdagen. Omsättningstillgångar

påverka vid omvärderingar på så sätt att avdrag sker från det

och kortfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som

verkliga värdet med den initialt avdragna skatten.

förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen. I kortfristiga skulder till kreditinstitut ingår ett års avtalad

Koncernen omfattar förutom moderbolaget de i moderbolagets

amortering samt krediter som enligt avtal skall återbetalas under

not 7 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner.

det kommande året. Intäkter Viktiga antaganden och bedömningar

Hyresintäkterna aviseras i förskott och periodisering av hyrorna

För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god

sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper på

redovisningssed krävs det att företagsledningen och styrelsen

perioden redovisas som intäkter. Förskottshyror redovisas såle-

gör en del väsentliga antaganden och bedömningar som på

des som förutbetalda intäkter.

verkar redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övriga upplysningar. Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda

Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas när överföring av

antaganden och bedömningar.

betydande risker och förmåner övergått till motpart. Som huvud-

INNEHÅLL F i n a n s i e l l a r a p p o r t e r • N o r d h a l l a 20 13

princip redovisas därav dessa intäkter på tillträdelsedagen

den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot

såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpeavtalet.

framtida skattepliktiga överskott.

Ränteintäkter resultatförs i den period de avser.

Leasingavtal Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner för-

Finansiella kostnader

knippade med ägandet faller på leasgivaren klassificeras som

Finansiella kostnader avser ränta och andra lånekostnader och

operationellt leasingavtal. Samtliga hyreskontrakt kopplade till

redovisas som kostnad i den period de hänför sig till. Kostnader

Nordhallas förvaltningsfastigheter har betraktats som operatio-

för räntederivatavtal ingår även i denna post och betalnings-

nella leasingavtal.

strömmar för räntederivatavtalen kostnadsförs i den period de avser. Värdejustering till verkligt värde av räntederivaten ingår

Tomträttsavtal har betraktats som operationell leasing. Tomt-

ej i posten utan redovisas som separat post i resultaträkningen.

rättsavgälden redovisas som kostnad den period den avser.

Kostnader för uttag av pantbrev betraktas ej som en finansiell Förvaltningsfastigheter

kostnad utan aktiveras som värdehöjande fastighetsinvestering.

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att Förvaltningsresultat

generera hyresinkomster eller värdestegring. Nordhallas samt-

I IAS 1 och i bilaga föreskrivs vilken information som ska redo

liga fastigheter har klassificerats som förvaltningsfastigheter.

visas i resultaträkningen och hur informationen kan ställas upp. Det som föreskrivs och beskrivs är inte uttömmande eller inrik-

Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärdet

tat på hur ett fastighetsförvaltande företag i Sverige har utveck-

inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Efter den initiala

lats. Utifrån detta har en tydlig tendens utvecklats bland fastig-

redovisningen redovisas förvaltningsfastigheterna till verkligt

hetsförvaltande bolag där förvaltningsresultat redovisats i ett

värde i balansräkningen med värdeförändringen i resultaträk-

avsnitt i resultaträkningen och värdeförändringar på fastigheter

ningen. Verkligt värde baseras på en intern värdering av varje

och derivat i ett eget avsnitt mellan förvaltningsresultatet och

enskild fastighet. Dessa värderingar görs vid varje kvartalsskifte.

resultat före skatt.

För att säkerställa värderingen inhämtas årligen externa värderingar från värderingsföretag för samtliga fastigheter per års-

Inkomstskatter

bokslutsdagen. Koncernen undersöker även löpande om det

Periodens skattekostnad/skatteintäkt består av aktuell skatt och

finns andra indikationer på förändringar i fastigheternas verkliga

uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen förutom då

värde. Dessa kan utgöras av till exempel större uthyrningar,

den underliggande transaktionen redovisas direkt mot eget kapital

uppsägningar samt väsentliga förändringar i avkastningskraven.

varvid tillhörande skatteeffekt också redovisas direkt mot eget

Värdeförändringar redovisas netto för samtliga fastigheter.

kapital. Aktuell skatt beräknas utifrån gällande skattesats. Tillkommande utgifter i samband med om- och tillbyggnader Aktuell skatt beräknas på skattepliktigt resultat för perioden.

läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att

Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade

de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med till-

resultat genom att det har justerats för ej skattepliktiga och

gången kommer att komma företaget till del och anskaffnings-

ej avdragsgilla poster. I aktuell skatt ingår även justering av

värdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkom-

aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.

mande utgifter redovisas som kostnad i den period de upp kommer. Avgörande för bedömningen när en tillkommande ut-

Uppskjuten skatt beräknas på temporära skillnader enligt balans-

gift läggs till det redovisade värdet är om utgiften avser utbyten

räkningsmetoden mellan en tillgångs eller en skulds redovisade

av hela eller delar av identifierade komponenter, varvid utgifterna

respektive skattemässiga värde. Uppskjuten skatteskuld är skatt

aktiveras. Även utgifter för helt nya komponenter läggs till det

som hänför sig till skattepliktiga temporära skillnader och som

redovisade värdet. Utgifter för reparationer och underhåll kost-

ska betalas i framtiden. Uppskjuten skattefordran representerar

nadsförs i den period de uppkommer.

en reduktion av framtida skatt som hänför sig till avdragsgilla temporära skillnader, skattemässiga underskottsavdrag eller

Finansiella instrument

andra skatteavdrag. Värdering av samtliga skatteskulder/skatte-

En finansiell tillgång eller en finansiell skuld tas upp i balans

fordringar sker till nominella belopp och görs enligt de skatte-

räkningen när Nordhalla blir part i ett avtal. En finansiell tillgång

regler och skattesatser som är beslutade.

tas bort från balansräkningen när rättigheterna realiseras, förfaller eller bolaget tappar kontrollen över dem. En finansiell

Uppskjutna skatteskulder i koncernen avser huvudsakligen

skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen fullgörs

skillnader i bedömt verkligt värde och skattemässigt värde på

eller på annat sätt utsläckts. En finansiell tillgång och en finan-

fastigheter samt skillnader mellan verkligt värde och anskaff-

siell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balans-

ningsvärde på räntederivat.

räkningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna

Uppskjutna skattefordringar redovisas i balansräkningen avse-

med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och

ende underskottsavdrag och avdragsgilla temporära skillnader i

reglera skulden.

INNEHÅLL F i n a n s i e l l a r a p p o r t e r • N o r d h a l l a 20 13

Initialt redovisas finansiella instrument till anskaffningsvärde

Övriga finansiella skulder

motsvarande verkligt värde med tillägg för transaktionskost

Räntebärande skulder redovisas i balansräkningen till upplupet

nader med undantag för kategorin finansiella instrument redo

anskaffningsvärde. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder

visade till verkligt värde via resultaträkningen där transaktions-

med kort löptid redovisas till nominellt värde.

kostnader inte ingår. Efterföljande redovisning sker därefter beroende av kategorisering av det finansiella instrumentet.

I denna kategori ingår räntebärande skulder, leverantörsskulder

Nedan framgår hur olika finansiella instrument kategoriseras.

samt övriga finansiella skulder.

Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt

Segmentredovisning

värde via resultaträkningen

Nordhalla redovisar tre geografiska marknadsområden;

Kategorin avser två grupper av finansiella tillgångar och skulder,

Öresundsregionen, Stockholm/Mälardalen och Småland. Varje

dels tillgångar och skulder som utgör innehav för handelsända-

marknadsområde motsvarar ett rörelsesegment vars intäkter

mål, dels andra tillgångar och skulder som bolaget initialt valt

och kostnader följs upp regelbundet genom rapportering till

att definiera i denna kategori (enligt Fair Value Option). Derivat

verkställande direktören, som är koncernens högste verkstäl-

klassificeras som att de innehas för handelsändamål om de inte

lande beslutsfattare. Koncernledningen följer upp driftsresultatet

är definierade som säkringar. Finansiella tillgångar och skulder i

samt värdeförändringar för fastigheter, övriga resultatposter

denna kategori värderas till verkligt värde med värdeförändringar

fördelas ej per marknadsområde. På tillgångssidan sker upp-

redovisade i resultaträkningen. Nordhalla har inte klassificerat

följning av investeringar fastigheterna samt deras redovisade

några finansiella tillgångar eller skulder enligt Fair Value Option.

värden.

Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringar av Rapport över kassaflöden

derivat redovisas via resultaträkningen.

Rapporter över kassaflöden upprättas enligt indirekt metod. I denna kategori redovisas räntederivat. Nya redovisningsprinciper Räntederivat

IFRS 13 Värdering till verkligt värde är en ny enhetlig standard

Nordhalla använder derivat för att reducera ränteriskerna genom

för värdering till verkligt värde där så krävs av andra standarder.

att upplåning till rörlig ränta växlas till fast ränta, och motsatt,

IFRS13 kräver även flera kvalitativa och kvantitativa upplysningar

genom ränteswapkontrakt. Koncernen redovisar räntederivaten

om verkligt värde. Nordhalla värderar förvaltningsfastigheter

som finansiella instrument värderade till verkligt värde via resultat-

samt derivat till verkligt värde, varken värdering eller redovis-

räkningen. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen på

ningen påverkas av den nya standarden förutom vissa komplet-

kontraktsdagen till anskaffningsvärde och värderas därefter till

terande tilläggsupplysningar.

verkligt värde via resultaträkningen. Räntederivaten avser byte av ränteflöden där anskaffningsvärdet är noll.

Ett antal nya eller ändrade IFRS träder ikraft först under kommande räkenskapsår och har inte förtidstillämpats vid upprät-

Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs i den

tandet av dessa finansiella rapporter. Nyheter eller ändringar

period de avser. Verkligt värde fastställs genom användande av

med framtida tillämpning planeras inte att förtidstillämpas.

allmänt vedertagna beräkningsmetoder som baseras på marknadsräntor noterade på bokslutsdagen för de olika löptiderna.

EU väntas under 2014 att godkänna IFRIC 21 Levies. Tillämp-

Detta innebär att verkligt värde fastställs enligt värderingsnivå 2,

ning av IFRIC 21 kommer att leda till att årets fastighetsskatt för

IFRS 7 punkt 27A.

fastigheter innehavda vid årets ingång redovisas som en skuld i sin helhet vid årets början.

Lånefordringar och kundfordringar Finansiella tillgångar som har fastställda eller fastställbara betal-

IFRS 9 Financial Instruments avses ersätta IAS 39 Finansiella

ningar och som inte noteras på en aktiv marknad redovisas som

instrument: Redovisning och värdering. Eftersom IFRS 9 inte är

fordringar. Lånefordringar och kundfordringar har efter individuell

helt färdigställd och inte heller är antagen av EU har koncernen

värdering upptagits till de belopp som de beräknas inflyta.

beslutat att avvakta med utvärderingen av vilken påverkan

Detta innebär att de är upptagna till anskaffningsvärde reduce-

standarden kommer att få på de finansiella rapporterna.

rat med eventuella osäkra fordringar. Det finns även ett antal nya standarder som kommer att träda i Kassa och bank avser tillgodohavande i bank och redovisas till

kraft 2014, men inga av dessa bedöms ha någon påverkan på

nominellt värde.

koncernens redovisning.

I denna kategori ingår långfristiga fordringar, kundfordringar, kassa och bank samt övriga finansiella fordringar.

INNEHÅLL F i n a n s i e l l a r a p p o r t e r • N o r d h a l l a 20 13

Not 2 Segmentredovisning Segmentsrapportering upprättas för koncernens geografiska områden. Nordhalla har identifierat tre segment som utgörs av de geografiska områdena Öresundsregionen, Stockholm/Mälardelan och Småland/Blekinge. I segmentens resultat, tillgångar och skulder har inkluderats direkt hänförbara poster samt poster som kan fördelas på segmenten på ett rimligt och tillförlitligt sätt. Nordhalla har som affärside att äga, utveckla och förvalta bostadsfastigheter varför inga andra segment utöver geografiska områden har identifierats. Öresunds- Stockholm/ Småland/ regionen Mälardalen Blekinge tkr

Koncernen Öresunds- Stockholm/ Småland/ totalt regionen Mälardalen Blekinge

2013

Koncernen totalt

2012

Resultaträkning Hyresintäkter

15 026

32 490

88 300

135 816

–

Driftkostnader

-9 354

-9 649

-39 551

-58 554

–

5 672

22 841

48 749

77 262

Central administration ofördelat

–

-5 537

–

Övriga intäkter och kostnader ofördelat

–

561

–

Finansnetto ofördelat

–

-59 289

–

Förvaltningsresultat

5 672

22 841

48 749

12 997

Värdeförändring förvaltningsfastigheter

7 328

47 026

94 361

148 715

–

-3 505

–

13 000

69 867

143 110

158 207

191 800

923 000

1 852 900

2 967 700

–

143 901

–

1 500

191 800

923 000

1 852 900

3 111 601

1 500 1 000

Driftnetto

Värdeförändring derivat ofördelat Resultat före skatt

Balansräkning Förvaltningsfastigheter Ofördelade tillgångar Summa tillgångar Eget kapital Skulder till kreditinstitut Övriga ofördelade skulder Summa skulder och eget kapital Investeringar i förvaltningsfastigheter

–

327 710

–

89 449

615 832

1 137 174

1 842 455

–

941 436

–

500

89 449

615 832

1 137 174

3 111 601

1 500

–

2 334

2 433

–

Björnen 14, Örkelljunga.

INNEHÅLL F i n a n s i e l l a r a p p o r t e r • N o r d h a l l a 20 13

Not 4 Driftkostnader I drift ingår kostnader för bland annat el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning och försäkringar. Underhållskostnaderna består av såväl periodiska som löpande åtgärder för att vidmakthålla fastigheternas standard. Fastighetsadministration avser kostnader för uthyrning, ekonomitjänster samt vissa övergripande fastighetsförvaltande tjänster.

Driftkostnader, tkr

2013

2012

Drift

36 893

–

Underhåll

11 377

–

Fastighetsskatt

2 483

–

Fastighetsadministration

7 801

–

58 554

–

2013

2012

Driftkostnader kr/kvm Drift

Mjölner 18, Växjö.

Not 3 Hyresintäkter

Bostäder Lokaler Garage och p-plats

–

Fastighetsskatt

–

Fastighetsadministration

–

413

–

Till cental administration hör kostnader på koncernövergripande nivå som inte direkt är hänförbara till fastighetsförvaltning, såsom kostnader för koncernledning, fastighetsinvesteringar och finans. I kostnader för central administration ingår bland annat ersättning till revisorerna enlig nedan:

17 992

–

Ersättning till revisorer, tkr

1 182

–

135 816

2013

2012

116 642

Bedömt Antal kontraktskontrakt värde 2014

Revisionsuppdrag

Andel av värdet

2014

1 009

11 925

4 %

2015

309

0 %

2016

15 334

5 %

2017

7 028

2 %

2018-

–

Not 5 Övriga rörelsekostnader

tkr

Hyreskontraktens löptider

261

Underhåll

3 377

1 %

Summa lokaler

1 185

37 973

12 %

Vakanta lokaler

2 782

1 %

Bostäder

4 524

238 636

84 %

P-plats och garage

1 630

4 131

1 %

Total

7 415

283 522

100 %

2013

2012

350

–

Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget

–

Skatterådgivning

–

Övriga uppdrag

–

350

–

2013

2012

807

–

807

–

2013

2012

Not 6 Finansiella intäkter tkr Ränteintäkter övriga

Not 7 Finansiella kostnader tkr

Hyresavtal avseende lokaler ingås normalt med en kontraktstid om 3 till 5 år och är normalt indexreglerade. Hyresavtal avseende bostäder, vilket utgör 84 % av det totala kontraktsvärdet, ingår normalt i tillsvidareform med en normal uppsägningstid för hyresgästen om 3 månader.

Räntekostnader

31 612

–

Räntekostnader, ägarlån

28 484

–

60 096

INNEHÅLL F i n a n s i e l l a r a p p o r t e r • N o r d h a l l a 20 13

Not 8 Värdeförändring fastigheter tkr Orealiserad värdeförändring pga förändring av avkastningskrav Orealiserad värdeförändring pga förändring av driftnetto

Not 10 Skatt 2013

2012

22 722

–

tkr Aktuell skatt

125 993

–

148 715

Uppskjuten skatt

Under 2013 har avkastningskravet på investerarmarknaden för bostadsfastigheter varit oförändrat och i några fall något sjunkande i jämförelse med 2012. Intresset och efterfrågan från institutionella placerare och övriga investerare av bostadsfastigheter är fortsatt stabilt. Hyreshöjningar och fortsatt driftsoptimering har lett tillett ökat driftnetto. Avkastningskraven på de små kommersiella delarna av Nordhallas portfölj har under 2013 legat oförändrade.

2013

2012

Orealiserad värdeförändring

3 505

–

3 505

–

2012

–

-35 498

–

-35 498

–

Redovisat resultat före skatt

158 207

–

Skatt enligt gällande skattesats

-34 806

–

Ej avdragsgilla kostnader

-5

–

Ej skattepliktiga intäkter

–

-690

–

-35 498

–

Skatteffekt av:

Ej skattepliktigt resultat vid avyttring av andelar

Not 9 Värdeförändring räntederivat tkr

2013

Räntederivat används för att begränsa påverkan av ränteförändringar. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett övereller undervärde på räntederivaten och redovisas ovan som orealiserad värdeförändring.

Svarta Örnen 1, Karlskrona.

INNEHÅLL F i n a n s i e l l a r a p p o r t e r • N o r d h a l l a 20 13

Not 11 Förvaltningsfastigheter tkr

2013-12-31 2012-12-31

Avtalet fastighetsvärde vid förvärv Investeringar Omvärdering skatt Orealiserad värdeförändring Utgående balans

2 822 322

–

2 433

–

-5 770

–

148 715

–

2 967 700

–

Öresund

6,79

Småland/Blekinge

5,93

Stockholm/Mälardalen

5,51 5,82

Känslighetsanalys Marknadsvärdet på en fastighet kan endast fastställas när den säljs. Fastighetsvärderingar är estimat som bygger på vedertagna principer baserade på vissa antaganden, vilket redogjorts för ovan. Värderingen innehåller således naturligt en osäkerhet i gjorda antaganden. Värderingen säkerställs och osäkerheten minimeras genom löpande arbete med värderingen samt genom utvärdering av genomförda försäljningar i egen och andras fastighetsportföljer Nedan framgår en känslighetsanalys kopplat till ovan beskrivna väsentliga antaganden om avkastningskrav och driftnetto. Då hyresintäkter på bostäder är relativt hårt reglerade ligger den huvudsakliga risken för en driftnettoändring i kostnaderna. Observera att nedanstående känslighetsanalys är gjord enligt evighetskapitaliseringsmetoden och att ändringen av avkastningskrav samt driftnetto är i år 1.

Värderingsmodell Värderingen görs genom en ortprisanalys och genom en nuvärdesberäkning av framtida kassaflöden. Dessa två (2) värderingar ligger till grund för den helhetsbedömning av en fastighets värde som Nordhalla gör. Nordhallas fastighetsvärdering tar sin utgångspunkt i en extern värdering som görs genom en ortsprisanalys och en kassaflödesvärdering. Vid behov görs justeringar avseende driftnetto och avkastningskrav. Huvudsakliga justeringar som gjorts i den interna värderingen avser avkastningskravet på fastigheter som ligger i lägen där den mest troliga köparen är en bostadsrättsförening. Avkastningskraven är då generellt något lägre. Ortprisanalys Fastigheter värderas utifrån de observerade värden som försäljningsstatistiken innehåller. Analysen syftar till att jämföra mot jämförbara objekt vad avser typ, läge, ålder och kvalitet etc. för att få så hög träffsäkerhet som möjligt.

Fastighetsvärde vid ändring av avkastningskrav, tkr 0,75 procentenheter lägre avkastningskrav

Kassaflödesvärdering Denna baseras på fastigheternas driftnetto. Vid antagande av avkastningskravet tas hänsyn till varje fastighets riskpremie vilket innebär att ortsprisanalys inkluderas vid fastställandet av fastigheternas värde. Kassaflödet av bedömda driftsnetton för de kommande fem till tio åren tillsammans med en evighetskapitalisering av driftsnettot av återstående ekonomisk livslängd nuvärdesberäknas. Summan utgör en bedömning av fastigheternas värde.

3 404 539,0

0,50 procentenheter lägre avkastningskrav

3 245 278,7

0,25 procentenheter lägre avkastningskrav

3 100 276,6

Marknadsvärde fastigheter per bokslutsdagen

2 967 700,0

0,25 procentenheter högre avkastningskrav

2 846 017,3

0,5 0 procentenheter högre avkastningskrav

2 733 938,8

0,75 procentenheter högre avkastningskrav

2 630 370,5

Fastighetsvärde vid ändring av driftnettot tkr

Värderingshierarki Det verkliga värdet av fastighetsbeståndet baseras på indata från nivå 2 och nivå 3 inom värderingshierarkin i IFRS 13 varmed värderingen klassificeras att ligga i nivå 3.

2,00 procent högre driftnetto

3 026 934,0

1,50 procent högre driftnetto

3 012 125,5

1,00 procent högre driftnetto

2 997 317,0

Marknadsvärde fastigheter per bokslutsdagen

Antaganden Viktiga antaganden för värderingen utgörs av underlag för det framtida kassaflödet, dvs det framtida driftsnettot samt antaganden om avkastningskraven.

2 967 700,0

1,00 procent lägre driftnetto

2 997 317,0

1,50 procent lägre driftnetto

3 012 125,5

2,00 procent lägre driftnetto

3 026 934,0

Driftnetto och avkastningskrav har en viss mån av samvariation. Primärt vad gäller fastigheter där mest troliga köpare är en bostadsrättsförening kan det uppkomma en samvariation varmed ett ökat driftnetto kan ge upphov till ett ökat avkastningskrav. För traditionella förvaltningsfastigheter finns ingen större samvariation.

Antaganden om kassaflöde Nordhallas fastighetsbestånd består huvudsakligen av bostadsfastigheter där utvecklingen av hyresnivåerna är tämligen reglerad. Den långsiktiga hyres- och kostnadsutvecklingen är antagen att motsvara förväntad långsiktig inflationsnivå om ca 2,00 %. Värderingen utgår ifrån en normaliserad nivå på drift och underhållskostnader, exklusive fastighetsskatt och tomträttsavgäld, mellan 115 och 535 kr/m2.

Totalt fastighetsvärde och fördelat per segment Det totala fastighetsvärdet, värderat till verkligt värde, uppgår till 2 697 700 tkr. Värdet inkluderar en orealiserad värdeökning för 2013 om 148 715 tkr. Uttryckt i procent är den orealiserade värdeökningen ca 5,2 % av det totala fastighetsvärdet före värdeförändringen. Det totala

Antaganden om avkastningskrav Avkastningskravet baseras på antagande om realränta, inflation samt riskpremie, där riskpremien är specifik för varje fastighet. Riskpremien baseras på fastighetsspecifika egenskaper såsom var fastigheten är belägen, både vad gäller ort och läge, areafördelning, teknisk standard och vem som är den mest trolige köparen etc. + 10 årig statsobligation - Inflation + Riskpremie = Avkastningskrav

Avkastningskrav, %

Segment

fastighetsvärdet fördelar sig enligt nedan per segment. Segment

Fastighetsvärde

Öresund Småland/Blekinge Stockholm/Mälardalen

2,53 % -2,00 % 3,42 % till 8,57 % 3,95 % till 9,10 %

Andel, %

4 551

259

2 232

7 042

100

Not 12 Kundfordringar

Nordhalla har genom Heimstadens (Asset Manager) transaktionserfarenhet en mycket god marknads- och fastighetskännedom varmed Nordhallas bedömning av vad marknadens avkastningskrav bör vara, tillsammans med motsvarande bedömning från den externa värderingen, skapar en stabil bedömning och analys.

Kundfordringar uppgår per 2013-12-31 till 1 015 tkr (0). Nordhalla bedömer löpande förfallna fordringar. Fordringar där sannolikheten för att betalning inte kommer att erhållas bedöms som låg och hanteras som konstaterade förluster. Per 2013-12-31 uppgår förfallna fordringar till 730 tkr (0).

Det genomsnittliga initiala avkastningskravet uppgick per bokslutsdagen till i genomsnitt 5,82 % för hela portföljen. Fördelat per segment enligt nedan:

Åldersfördeling kundfordringar, tkr 30 dagar 49

31–60 dagar 95

61–90 dagar 45

91 dagar 541

INNEHÅLL F i n a n s i e l l a r a p p o r t e r • N o r d h a l l a 20 13

Not 13 Eget kapital Specifikation över förändring av Eget kapital återfinns i rapporten Förändring Eget Kapital, vilken följer närmast efter Rapport över Finansiell Ställning. Kapitalhantering Koncernens finansiella målsättning är att ha en god finansiell ställning som bidrar till att bibehålla investerares, kreditgivares och marknadens förtroende samt göra det möjligt för koncernen att utveckla verksamheten och bedriva en långsiktig och värdeskapande förvaltning av fastighetsbeståndet. Det förvaltade kapitalet definieras som totalt eget kapital samt aktieägarlån.

Not 14 Räntebärande skulder tkr

Solon, 21, Ljungby. 2013-12-31 2012-12-31

Låneförfall, år Inom 1 år efter balansdagen inom 2-5 år efter balansdagen Senare än 5 år efter balansdagen

–

1 485 281

–

1 223 975

–

2 709 256

–

tkr

2013 Lånebelopp

Snittränta, % inkl marginal

2012 Lånebelopp

Snittränta, % inkl marginal

Ränteförfall, år* Inom 1 år efter balansdagen

1 605 456

2,40

–

inom 2-5 år efter balansdagen

1 103 800

5,80

–

Senare än 5 år efter balansdagen

–

2 709 256

3,80

* inkluderar finansiella derivatinstrument FINANSIELL RISKHANTERING Finansiella riskfaktorer Nordhallakoncernen utsätts löpande för ett antal riskfaktorer. Ledningen och anställda arbetar aktivt med att kvantifiera och styra dess risker. Praktiskt hanteras all riskhantering av under ett Asset Managementavtal av Heimstadens finansavdelningen i enlighet med den övergripande finanspolicy som framtagits. Riskhanteringen avrapporteras och diskuteras löpande på styrelsemöten. De övergripande målen i finanspolicyn sammanfattas enligt nedan: • Säkerställa koncernens kapitalförsörjning på kort och lång sikt genom diversfierad upplåning i kapitalmarknaden eller hos starka motparter i bank och finanssektorn. • Förfallostrukturen på lånens kapitalbindning skall vara väl spridd över tiden. • Räntebindningstiden på lånen (inkl effekter av derivat) skall vara väl spridd över tiden.

Ränterisker: Koncernens genomsnittliga räntebindning på skulder till kreditinstitut skall uppgå till minimum 30 månader. All handel med derivatinstrument görs för att säkerställa räntekostnad på de underliggande lånen. Den genomsnittliga räntebindningstiden på låneportföljen, justerat för effekter av derivatinstrument var 3,3 år vid bokslutsdagen för skulder till kreditinstitut. En momentan ökning av basräntan (Stibor 3 månader) med 1 % påverkar Nordhallas kassaflöde negativt med 5,5 mkr. För beskrivning av lånen och derivatens förfallostruktur se tabell ovan. KREDITRISK Nordhallas kreditrisker avser framför allt hyresfordringar samt reversfordringar. Hyror för lokaler och bostäder erläggs i förskott, varför kreditrisken avseende hyresfordringar är liten och begränsad till mindre belopp. Viss kreditrisk kan förekomma vid förvaltning av koncernens likviditet i den utsträckning företagsrelaterade instrument (certifikat, obligationer används). Nordhallas finanspolicy begränsar löptiden och vilken typ av motpart (kreditvärdighet) likviditeten kan placeras i. Därmed anses kreditrisken i detta avseende vara låg och väl analyserad.

MARKNADSRISK Valutarisk: Nordhalla utsätts inte för några väsentliga valutarisker. Målet är att inte ha någon valutarisk varmed större valutaexponeringar som huvudregel skall hedgas.

LIKVIDITETSRISKER Nordhalla har stort fokus på likviditetsrisker och arbetar aktivt med ett intern utvecklat prognosverktyg för att minimera likviditetsrisken och samtidigt optimera avkastningen på kapitalet.

Prisrisk: Marknadsnoterade finansiella tillgångar kan användas för likviditetshantering. Inga finansiella placeringar med löptid överstigande 12 månader finns i dagsläget varmed prisrisken är låg. En del av Nordhallakoncernens lån är baserade på marknadsnoterade obligationer. Dessa utsätts för en prisrisk då lösen av ett lån måste göras till noterat pris på obligationerna. Löptiden är f.n 0 till 12 månader varmed prisrisken är relativt låg. Längre löptid på underliggande obligationer kräver bättre matchning mot affärsplan på finansierade tillgångar. Prisrisken reduceras naturligt genom den avtalade möjligheten att överföra lånet till annat ändamål (finansiering av annan tillgång).

Refinansieringsrisk Nordhalla arbetar aktivt med att utveckla relationer till koncernens långivare. Målet är att ha en bra mix av både nationella och internationella stabila långivare. Nordhalla Fastigheter AB är publikt och kan därför emittera marknadsnoterade värdepapper. Refinansieringsrisken skall begränsas genom att arbeta mot målet med väl spridda kapitalbindningstider samt genom att diversifiera låne volymen jämnt över ett större antal långivare.

INNEHÅLL F i n a n s i e l l a r a p p o r t e r • N o r d h a l l a 20 13

Not 15 Räntederivat tkr Typ

Nominellt belopp

2013 Andel, %

Snittränta, %

Ränteförfall, år Inom 1 år efter balansdagen

Betalar fast

–

inom 2-5 år efter balansdagen

Betalar fast

715 000

67,8

2,0

Senare än 5 år efter balansdagen

Betalar fast

340 000

32,2

2,3

1 055 000

100,0

2,2

Inom 1 år efter balansdagen

Summa köpta swapar Tar emot fast

357 175

100,0

1,2

inom 2-5 år efter balansdagen

Tar emot fast

–

Senare än 5 år efter balansdagen

Tar emot fast

–

357 175

100,0

1,2

Summa sålda swapar

Not 16 Finansiella instrument per kategori och värderingsnivå 2013-12-31

tkr Låne- och kundfordringar

2012-12-31

Tillgångar värderade till verkligt Låne- och värde via resultaträkningen kundfordringar

Redovisat värde Värderingsnivå

Tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen

Redovisat värde

Värderingsnivå

Tillgångar i balansräkningen Finansiella anläggningstillgångar Kundfordringar Övriga fordringar Likvida medel

–

1 015

–

3 748

–

139 138

–

143 901

–

Övriga finansiella skulder

Tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen

Övriga finansiella skulder

Redovisat värde Värderingsnivå

Tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen

Redovisat värde

Värderingsnivå 2

Skulder i balansräkningen Räntederivat Långfristiga räntebärande skulder Kortfristiga räntebärande skulder

–

3 505

–

2 709 256

–

Leverantörsskulder

10 880

–

Övriga skulder

30 524

–

2 750 660

3 505

Beskrivning av respektive kategori framgår under not 1 – Redovisningsprinciper. Räntederivat som värderats till verkligt värde är värderade utifrån observerbara data, dvs enligt nivå 2, IFRS 7 punkt 27A.

INNEHÅLL F i n a n s i e l l a r a p p o r t e r • N o r d h a l l a 20 13

Oden 17, Klippan.

Not 19 Ställda säkerheter

Not 17 Uppskjuten skatt tkr

2013 Skatt Underlag 22%

2012

tkr Fastighetsinteckningar Pantsatta aktier i dotterbolag

Uppskjuten skattefordran Vid årets ingång

–

Årets förändring

-27 268

-5 999

Vid årets utgång

-27 268

-5 999

Fastigheter Årets avskrivningar

– 16 983

3 736

148 715

32 717

Vid årets utgång

165 698

36 454

Vid årets ingång

–

Årets förändring

-3 505

-771

Vid årets utgång

-3 505

-771

–

Årets förändring

198

Vid årets utgång

198

–

Året förändring

135 123

29 727

Vid årets utgång

135 123

29 727

Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Förutbetald hyra Övriga poster

–

De finansiella rapporterna utgör en del av årsredovisningen och undertecknades av styrelsen och verkställande direktören den 23/4-2013.

Netto uppskjuten skatt

Upplupen ränta

–

Not 21 Händelser efter balansdagen

Obeskattade reserver

tkr

– 2 213 366

Heimstaden AB har under året sålt förvaltnings- och administrativa tjänster till koncernen uppgående till 13,1 mkr (0 mkr).

Räntederivat

Vid årets ingång

–

Närståenderelationer Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moderbolaget bestämmande inflytande över dotterbolag enligt not 9 i moderbolagets balansräkning.

–

Årets värdeförändring

Vid årets ingång

2 213 366

Not 20 Närstående

Uppskjuten skatteskuld Vid årets ingång

2013-12-31 2012-12-31

2013-12-31 2012-12-31 918

–

21 521

–

7 019

–

29 458

INNEHÅLL F i n a n s i e l l a r a p p o r t e r • N o r d h a l l a 20 13

Not 22 Övergång till IFRS Från och med 1 januari 2013 upprättar Nordhalla sin koncernredivisning enligt av EU godkända International Financing Reporting Standards (IFRS). Datum för övergången till IFRS är den 1 januari 2012 varav följer att jämförelseåret 2012 har omräknats till IFRS. Enl tidigare redovisningsprincip

Justering IFRS

IFRS 2012

Hyresintäkter

–

Driftkostnader

–

Driftnetto

–

Central administration

–

Övriga rörelseintäkter

–

Övriga rörelsekostnader

–

Resultat från andel i intresseföretag

–

Rörelseresultat

–

Finansiella intäkter

–

Finansiella kostnader

–

Förvaltningsresultat

–

Värdeförändring förvaltningsfastigheter

–

Värdeförändring räntederivat

–

Resultat före skatt

–

Aktuell skatt

–

Uppskjuten skatt

–

Årets resultat

–

tkr

Rapport över totalresultat – koncernen

2012-01-01

Belopp i tkr

Enl tidigare redovisningsprincip

2012-12-31

Justering IFRS

IFRS 2012-12-01

Enl tidigare redovisningsprincip

Justering IFRS

IFRS 2012-12-31

Tillgångar Anläggningstillgångar Förvaltingsfastigheter

–

Summa anläggningstillgångar

–

Omsättningstillgångar Kundfordringar

–

Övriga fordringar

–

Kassa och bank

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

1 500

–

1 500

–

1 500

Summa omsättningstillgångar

1 500

–

1 500

–

1 500

SUMMA TILLGÅNGAR

1 500

–

1 500

–

1 500

1 000

–

1 000

–

1 000

–

1 000

–

1 000

–

1 000

EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE Aktiekapital Balanserat resultat Summa eget kapital SKULDER LÅNGFRISTIGA SKULDER Långfristiga räntebärande skulder

–

Räntederivat

–

Uppskjuten skatteskuld

–

Summa långfristiga skulder

–

KORTFRISTIGA SKULDER Leverantörsskulder

–

Aktuella skatteskulder

–

500

–

500

–

500

–

500

–

500

–

500

1 500

–

1 500

–

1 500

Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL

INNEHÅLL F i n a n s i e l l a r a p p o r t e r • N o r d h a l l a 20 13

Resultaträkning – Moderbolaget

Belopp i tkr

Not

Övriga rörelsekostnader

2, 3

Rörelseresultat

2013

2012

-5 456

–

Ränteintäkter och liknande resultatposter

700

–

Räntekostnader och liknande resultatposter

-31 378

–

Finansnetto

-30 678

Rörelseresultat

-36 134

–

26 323

–

Resultat före skatt

-9 811

–

Årets resultat

-9 811

–

-9 811

Bokslutsdispositioner Koncernbidrag

Övrigt totalresultat Årets totalresultat

INNEHÅLL F i n a n s i e l l a r a p p o r t e r • N o r d h a l l a 20 13

Balansräkning – Moderbolaget

Belopp i tkr

Not

2013-12-31

2012-12-31

tillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag

Summa anläggningstillgångar

7 922

500

7 922

500

Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos dotterbolag

1 015 485

–

1 015 485

39 266

1 000

Summa omsättningstillgångar

1 054 751

1 000

SUMMA TILLGÅNGAR

1 062 673

1 500

Kassa och bank

INNEHÅLL F i n a n s i e l l a r a p p o r t e r • N o r d h a l l a 20 13

Balansräkning – Moderbolaget

Belopp i tkr

Not

Eget kapital och skulder

2013-12-31

2012-12-31

5 000

1 000

200 000

-9 811

190 189

195 189

1 000

Bundet eget kapital Aktiekapital Fritt eget kapital Balanserad vinst Årets resultat

Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till dotterbolag Övriga räntebärande skulder

–

500

866 800

–

684

–

684

1 062 673

1 000

Kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser

Inga

–

1 516 495

–

Rapport över förändring i eget kapital – Moderbolaget Aktiekapital

Balanserat resultat

1 000

Eget kapital 2012-12-31

1 000

Nyemission

4 000

Belopp i tkr Eget kapital 2011-12-31 Årets resultat

Aktieägartillskott

200 000

Årets resultat

-9 811

Eget kapital 2013-12-31

5 000

190 189

INNEHÅLL F i n a n s i e l l a r a p p o r t e r • N o r d h a l l a 20 13

Kassaflödesanalys – Moderbolaget

Belopp i tkr

Not

2013

2012

Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster

-36 134

–

Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet

–

Betald skatt

–

-36 134

–

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Förändring rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten

–

184

500

-35 950

500

Investeringsverksamheten Förvärv av dotterbolag

-7 422

-500

Kassaflöde från investeringsverksamheten

-7 422

-500

Finansieringsverksamheten Nyemission

4 000

1 000

200 000

–

Lämnade lån till dotterbolag

-988 662

–

Erhållna lån från aktieägare

866 300

–

Kassaflöde från finansieringsverksamheten

81 638

1 000

Årets kassaflöde

38 266

1 000

Erhållna aktieägartillskott

Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

1 000

39 266

1 000

31 148

–

700

–

Upplysningar om räntor Betald ränta uppgår till Erhållen ränta uppgår till

INNEHÅLL F i n a n s i e l l a r a p p o r t e r • N o r d h a l l a 20 13

Moderbolagets redovisningsprinciper och noter Räntederivat

Not 1 Redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredo

Räntederivat redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden och

visningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings

eftersom ingångna avtal avser byte av ränteflöden innebär detta

rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridisk person). RFR 2

att anskaffningsvärdet är noll. Moderbolagets räntederivat har

innebär att moderbolagets årsredovisning för den juridiska per-

per 2013-12-31 ett positivt värde om 53 tkr, vilket således ej är

sonen ska tillämpa samtliga av EU antagna IFRS och uttalanden

intaget i balansräkningen.

så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskatt-

Koncernkonto

ning. Rekommendationen anger vilka undantag från och tillägg

I enlighet med RedU 5 ”Redovisning av gemensamt bankkonto

till IFRS som ska göras.

i koncernen” redovisas tillgodohavande respektive skulder på koncernkonto som likvida medel respektive kortfristig skuld.

Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper

Koncernbidrag

Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som

Enligt RFR 2 IAS 18 p 3 och RFR 2 IAS 27 p 2 ska koncernbidrag

koncernen (se not 1 i koncernen) med följande undantag

redovisas antingen enligt huvudregeln eller enligt alternativregeln.

och tillägg.

Moderbolaget har valt att redovisa koncernbidrag i enlighet med alternativregeln. Enligt alternativregeln får koncernbidrag

Uppställningsform

redovisas som bokslutsdisposition.

För moderbolaget och koncernen redovisas rapport över resultat och övrigt totalresultat i en rapport. Resultaträkning och balansräkning är för moderbolaget uppställda enligt års redovisningslagens scheman, medan övrigt totalresultat, rapporten över förändringar i eget kapital och kassaflödes analysen baseras på IAS 1 Utformning av finansiella rapporter

Not 2 Inköp och försäljning inom koncernen

respektive IAS 7 Rapport över kassaflöden. De skillnader mot koncernens rapporter som gör sig gällande i moderbolagets

Varken inköp eller försäljning har skett mellan moderbolaget och övriga koncernbolag under innevarande eller föregående räkenskapsår.

resultat- och balansräkningar utgörs främst av eget kapital. Andelar i koncernbolag

Not 3 Övriga rörelsekostnader

Andelar i koncernbolag redovisas till anskaffningsvärde efter

avdrag för eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet inkluderas förvärvsrelaterade kostnader. De bokförda värdena prövas fortlöpande mot koncernbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger koncernbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Uppskjuten skatt Moderbolaget redovisar ingen uppskjuten skattefordran på

Ersättning till revisorer, tkr

2013

2012

Revisionsuppdrag Deloitte AB

350

–

Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget

–

Skatterådgivning

–

Övriga uppdrag

–

350

–

skattemässiga underskott..

Not 4 Ränteintäkter och liknande resultatposter

Ansvarsförbindelser Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av

tkr

2013

2012

borgensåtagande till förmån för koncernbolag. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget RFR 2 p 72,

Ränteintäkter moderbolag

dvs borgensåtaganden redovisas inte som en avsättning utan

Övriga ränteintäkter

som ansvarsförbindelser.

–

700

–

700

INNEHÅLL F i n a n s i e l l a r a p p o r t e r • N o r d h a l l a 20 13

Not 5 Räntekostnader och liknande resultatposter tkr

2013

2012

Räntekostnader, räntederivat

2 894

–

Räntekostnader, ägarlån

28 484 31 378

–

2013

2012

26 323

–

26 323

–

Not 6 Koncernbidrag tkr Erhållna koncernbidrag Lämnade koncernbidrag

Not 7 Andelar i koncernföretag tkr

2013-12-31

2012-12-31

500

–

Årets förvärv

4 472

500

Lämnade aktieägartillskott

3 050

–

-100

–

7 922

500

Antal andelar

Andel i %

Bokfört värde

Ingående anskaffningsvärde

Årets försäljning Utgående anskaffningsvärde

Specifikation av moderbolagets innehav av andelar i koncernföretag Dotterbolag

Org.nr

Säte

Nordhalla Invest 1 AB

556867-8444

Malmö

1 000

100

216

Nordhalla Invest 2 AB

556867-8451

Malmö

1 000

100

564

Norehalla Invest 3 AB

556871-1153

Malmö

1 000

100

5 894

Nordhalla Invest 4 AB

556871-1104

Malmö

1 000

100

773

Nordhalla Invest 5 AB

556910-3467

Malmö

500

100

475 7 922

Not 8 Eget Kapital tkr

Aktiekapital

Fritt eget kapital

Vid årets början

1 000

–

Nyemission

4 000

Erhållna aktieägartillskott Årets resultat Vid årets slut Antal aktier Kvotvärde kr

– 200 000 -9 811

5 000

190 189

500 000 10

INNEHÅLL F i n a n s i e l l a r a p p o r t e r • N o r d h a l l a 20 13

Not 9 Räntebärande skulder tkr

2013-12-31 2012-12-31

Låneförfall, år Inom 1 år efter balansdagen

–

inom 2-5 år efter balansdagen

–

866 800

–

866 800

–

Senare än 5 år efter balansdagen

tkr

2013

2012

Lånebelopp

Snittränta, % inkl marginal

Lånebelopp

Snittränta, % inkl marginal

–

Ränteförfall, år* Inom 1 år efter balansdagen inom 2-5 år efter balansdagen

866 800

6,50

–

866 800

6,50

–

Not 11 Ansvarsförbindelser

Not 10 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter tkr

2013-12-31 2012-12-31

Upplupen revision

350

–

Upplupen ränta

230

–

Övriga poster

104

–

684

–

tkr Borgensförbindelser till förmån för koncernbolag

2013-12-31 2012-12-31 1 519 495

Not 12 Närstående Närståenderelationer Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moderbolaget bestämmande inflytande över dotterbolag enligt not 9.

Oden 3, Klippan.

INNEHÅLL F i n a n s i e l l a r a p p o r t e r • N o r d h a l l a 20 13

Årsredovisningens undertecknande Undertecknade försäkrar att koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder (IFRS), sådana de antagits av EU, samt Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 och att årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen samt Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2. Koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed och ger en rättvisande bild över koncernens och företagets ställning och resultat, samt att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

Malmö den 23 april 2014

Patrik Hall

Kent Jonsson

Verkställande direktör

Ordförande

Magnus Nordholm

Ossie Everum

Styrelseledamot

Claes Westlin

Styrelseledamot

Vår revisionsberättelse har lämnats den 23 april 2014 Deloitte AB

Mats Persson Auktoriserad revisor

INNEHÅLL F i n a n s i e l l a r a p p o r t e r • N o r d h a l l a 20 13

Revisionsberättelse Till årsstämman i Nordhalla Fastigheter AB (publ). Org.nr. 556864-0873 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Jag har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredo visningen för Nordhalla Fastigheter AB (publ) för räkenskapsåret 2013-01-01 – 2013-12-31. Bolagets årsredovisning och koncern redovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 4–36.

Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Övriga upplysningar Revisionen av årsredovisningen för räkenskapsåret 2012-01-01 – 2012-12-31 har utförts av en annan revisor som lämnat en revisionsberättelse daterad 31 mars 2012 med omodifierade uttalanden i Rapport om årsredovisningen.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och och verkställande direktören be dömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver min revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har jag även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Nordhalla Fastigheter AB (publ) för räkenskapsåret 2013-01-01 - 2013-12-31. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.

Revisorns ansvar Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen och koncern redovisningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att jag följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effekti viteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden.

Revisorns ansvar Mitt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala mig om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för mitt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har jag granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag utöver min revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att de revisionsbevis jag inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. Uttalanden Jag tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Uttalanden Enligt min uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen.

Malmö den 23 april 2014

Mats Persson Auktoriserad revisor

INNEHÅLL F i n a n s i e l l a r a p p o r t e r • N o r d h a l l a 20 13

Definitioner Belåningsgrad Räntebärande skulder till bank och andra finansiella institut i förhållande till bedömt marknadsvärde av fastigheter. Soliditet Eget kapital och ägarlån i förhållande till balansomslutningen vid periodens utgång. Driftnetto Hyresintäkter minus samtliga driftkostnader. Räntabilitet före skatt Resultat före ränta på ägarlån samt skatt i förhållande till summa eget kapital och ägarlån före justering för årets resultat.

Mjölner 18, Växjö.

INNEHÅLL F i n a n s i e l l a r a p p o r t e r • N o r d h a l l a 20 13

Fastighetsförteckning 2013-12-31

Fastighet

Bygg. år/ Antal renov. år lägenheter

Adress

Antal lokaler

Antal p-plats/ gararge

Lgh kvm

Lokal kvm

Total kvm

Öresund Klippan Drabanten 7

Torget 10

1946/1985

2 126

1 061

3 187

Drabanten 8

Storgatan 46 / Åbyplan

1950/1990

1 882

1 756

3 638

Drabanten 9

Storgatan 42,44/ Troggränd

1950/1990

704

986

1 690

Hemmet 3

Storgatan 84

1950/1995

512

527

Lyran 16

Bruksgatan 11

1950/1995

1 766

Oden 17

Odengatan 5

1924/1974

646

Oden 3

Odengatan 3

1924/1995

325

395

Polstjärnan 2

Järnvägsgatan 6 / Kapellgatan 1 A-B

1992

1 251

1 207 9 773

0 4 534

1 207 14 307

Fridhem 3 Summa

17 142

Örkelljunga Björnen 14

Ängelholmsgatan 11 A-B

1992

434

Eket 1:137

Vångavägen 2 A-C

1966

995

Fagerhult 1:380

Kungsvägen 41 A-F, 43 A-F

1990

864

Högvakten 1

Gästgivaregatan 4,6,8,10

1992

1 227

Järnvägsstationen 1

Stockholmsvägen 2

1981

Korgen 2

Sonnarpsvägen 20 A-G

1968

1 178 23

1 178

3 723

3 723 1 716

Korgen 5

Sunnerbogatan 5 A-C

1968

1 716

Staren 17

Liewensgatan 23 A-C

1992

344

Sländan 28

Hallandsvägen 19

1980

428

Sländan 33

Hallandsvägen 13, Valhallav 7

1988

536

170

706

Västra Ringarp 8:86 Summa

Vedbyvägen 6

1970

13 166

1 9

876 11 143

169 1 517

1 045 12 660

Flogsta 13:1, 14.1, 15:1

1969-1972

2 014

27 358

50 583

2 452

53 035

Flogsta 13:2-3, 15;2-5

Tomtmark

2 014

2 29

358

50 583

284 2 736

284 53 319

344

Stockholm / Mälardalen Uppsala

Småland / Blekinge Hyltebruk Nittebo 1:88

Storgatan 24 A & B

1947/1989

547

339

886

Västra Hylte 1:159

Löparstigen 1 - 12

1991

3 058

3 146

Västra Hylte 1:233

N Industrigatan 15,17,19,21,23 A & B

1964

4 962

282

5 244

Västra Hylte 1:234

N Industrigatan 25, 27 A - C

1959

2 387

253

2 640

Örnabäckshult 1:123

Möllegatan 14

1949

680

Örnabäckshult 1:168

Bäckgatan 9

680

Örnabäckshult 1:169 Örnabäckshult 1:181

Bäckgatan 4

1957/1990

735

108

843

Örnabäckshult 1:484 Summa

Torggatan 3, G:a Nissastigen 59&61

1920-1983

1 191

18 50

1 107

215 12 584

2 516 3 586

2 731 16 170

Karlskrona Dockan 26

Skomakaregatan 35, 37

Hogland 22

Ronnebygatan 42

1988

1 046

1929/1998

1 595

2 321

Hogland 9

Norra Kungsgatan 9

3 916

1985

630

110

Sheldon 33

740

Ronnebygatan 21 A - C

1929/1980

2 267

498

2 765

Sheldon 34

Ronnebygatan 19

1929/1988

Stigbygeln 1

Riksvägen 40 A - C, 42

1987

5 1

Svarta Örn 1

Pukesgatan 12 A - B

1929/1978

Västanfläkten 2

Domarevägen 6 A - B

1944/1979

Ehnemark 1

Ö Prinsgatan 22

Posse 18 Summa

Polhemsgatan 15 A-D, 17 A-B, 19 A-C, 21 A-C, 23 A-E

1990-1992

141 285

4 40

1 050

1 109

2 159

1 744

291

2 035

658

668

840

2 035

2 126

11 675 23 540

825 5 255

12 619 28 914

94 117

INNEHÅLL F i n a n s i e l l a r a p p o r t e r • N o r d h a l l a 20 13

Fastighetsförteckning 2013-12-31

Fastighet

Bygg. år/ Antal renov. år lägenheter

Adress

Antal lokaler

Antal p-plats/ gararge

Lgh kvm

Lokal kvm

Total kvm

Ljungby Apotekaren 11

Skomakargränd 1-2

Björklunden 6

Drottninggatan 13

Björklunden 9

Olofsg. 15 a-b, Kungsg. 15

Dacke 13

Bergagatan 21,23, Drottninggatan 41-47

Drako 25

Norra Järnvägsgatan 12

Gjutaren 12

Bolmstadsvägen 8 a-b, 10, 12-14

Kvadraten 16

Strömgatan 9 a-b, 6 a-b

Mossen 2

Rönnäsvägen 18-72

Månen 6

Eskilsgatan 1, N Torggatan 8

Näcken 1

Kungsgatan 17 a-b, 19

Odlaren 20

Gängesv 12, Gjuterig 7

Sländan 1

Bergag 16, Hantverkareg 12

Solon 21

1988

1 440

1929/1986

2 249

1965 1990 och 1950

1990 1957-60-67

1 440 2 249

1 430

495

1 925

5 971

105

6 076

210

541

751

2 427

2 506

1953-68

1 754

113

1 867

1972

134

10 216

309

10 525

1 874

1 100

1965 1970-94

14 29

1990

3 185

1 930

11 476

11 447

395

1 495

2 493

2 523

3 076

1 680

4 756

1957-80

N.Järnvägsg 7 a-b, Ågårdsv 14 A-C, Fogdeg 20

1950-67-72

Södra Ljungkullen 4

Storgatan 1-3, S Torggatan 2-4, M Ljungbergsvägen 12

1947-55-86

Trekanten 6

Strömgatan 2 a-c

1961-62

2 707

2 747

Vinkelhaken 2

Drottninggatan 10 a-b, 12 a-b

1966-74

1 989

144

2 133

Vråken 2 Summa

Strömgatan 18, 20, 28

1971

72 635

112

41 151

5 940 44 876

18 648

5 940 63 495

Apollo 6&7

Ekstigen 12 o 14

1987

Banken 15

Storgatan 6

1977

570

Björken 2

Långgatan 46

1986

Björnen 1

Älggatan 2

1989

1 461

Björnen 2

Älggatan 4

1986

Blixten 13

Stationsgatan 3-5

1955

3 4

Vetlanda

Blixten 6

Bangårdsgatan 16

1988

Broby 4:144

Österdalsgränd 1-27

1990

676 1

676

580

Brogårdshemmet 7

Lasarettsgatan 44

1988

Brogärde 4

Stortorget. 2/Vitalag.1

1930

Bävern 4

Storgatan 39

1961

Falken 14

Nygatan 55

1990

Fasanen 7

Kyrkog. 2-6 Nygatan 13-15

1957

580

367

427

1 308

842

2 150

577

775

1 068

1 352 1 068

586

320

552

872

598

303

901

2 634

365

2 654

Felsteget 8

Floragatan 3, Nygatan 21

1987

Fenix 3

Vasagatan 62-64

1992

1 010

Gustav Adolf 7

Vasagatan 26

1989

Göken 12

Långgatan 18 A-C

1978

Huskvarn 1:31

Skedevägen 4

1989

300

Huskvarn 1:49

Rudingatan 12 Holsby

1987

542

Huskvarn 1:57

Vetlandav. 19 Holsby

1991

263

598

1 010 8

606

1 387

312 2

1 295

1 860 1 613

300

Kindbågen 1

Ringvägen 26-30

1953

Kitteln 1 Korsberga- Lönneberga 1:16 Korsberga- Lönneberga 1:35

W Petris väg 16,Upplandav

1957

Stationsg. 1 Korsberga

1987

Tovaholmsv. 5 Korsberga

1987

418

Laxen 10

Kullgatan 2

1952

324

Linne 7

Vasagatan 25

1991

Lunden 11

Vitalag.5,Spinnargr.2

1957

1 278

925

2 203

312

1 860 183

553

353 8

1 796

353

Lunden 12

Kyrkogatan 7

1957

1 624

449

2 073

Lärkan 14

Smedjevägen 6

1989

273

333

Lärkan 7 Lättebo 1:2, 6:2-6:5, 6:7-6:8

Lärkgatan 5 Allegatan 16,18,20

Lättebo 1:278-283 Myresjö 1:24

447

1988

1 162

Hjortv./Fasanv.

1991

892

Södralidsg 1/ Bäckabyv. 6

1992

304

Myresjö 2:140

Nunnev. 2 A-B, 6 A-B, 27 A-B

1991

Norra Delfin 4

Storgatan 9,11

1978

Norra Emigranten 13

Missionsg 2

2001

Nydäld 15

Klostergatan 1-5

1986

Näktergalen 2

Missionsg./Odengatan

1967

Orion 1

Kettilsgatan 4

1992

Orion 21

Vasag. 53 Kettilsg. 2 Vinterg 16

Oxenstierna 7

Tomasgatan 33

130 11

130 3 486

3 486

2 256

1 712

394

1989

1 203

1991

440

INNEHÅLL F i n a n s i e l l a r a p p o r t e r • N o r d h a l l a 20 13

Fastighetsförteckning 2013-12-31

Fastighet

Bygg. år/ Antal renov. år lägenheter

Adress

Antal lokaler

Antal p-plats/ gararge

Lgh kvm

Lokal kvm

Total kvm

3 581

131

3 712

Renen 10

Vitalagatan 15

1966

Skede 5:19

Brännargårdsv. 2 Skede

1990

Stenkilen 3

Granvägen 5

1952

Stenkilen 4

Ringvägen 19

1986

Strutsen 4

Magasinsg.15/Järnvägsg.5

1929/1989

Stråket 1

Promenadstigen 1-7

1987

Svanen 16

Borgmästargatan 4 A-F

1986

Södra Delfin 4

Bangårdsgatan 4, Kvarngatan 2

1991

1 274

4 831

6 105

Toppmurklan 1

Lasarettsgatan 27,29,31

1963

5 991

6 003

Toppmurklan 2

Lasarettsgatan 33,35,37

1965

4 719

Torvan 1

Nyhagsgatan 6 o 8

1991

934

735

1 669

260

265

540 1

415

540 12

609 5

193

346

608

539 608

391

427 609

391

4 719

Trekanten 1

Vitalag. 6

1932

Vakteln 2

Svärdsgatan 2

1988

9 6

515

1991

276

Vasa 3

Kullgatan 36

Vasa 5

Vasagatan 40

Vega 14

Tomasgatan 41A-D

1985

Vega 15

Vasagatan 46

1993

730

248 1

1 28

2 836

525 730

248 500

500

170

3 006

335

Venus 17

Kyrkogatan 34-38

1966

Vildvinet 11

Kullgatan 38

1993

Vinkeln 5

Sköldgatan 2 A-F

1987

457

Älgen 14

Älggatan 1-5

1970

3 207

Älgen 16

Älggatan 11-13

1972

Ökna_Kvill 1:44 Summa

Södergatan 1 o 3

1988

8 895

2 941

107

3 048

102

1 371

600 61 595

17 595

600 79 190

960

10 157

676

10833

Växjö Mjölner 16

Trädgårdsgatan 28

Mjölner 18

1993

1989/1990

129

Mjölner 7

Bäckaslövsvägen 2-6, S Järnvägsgatan 27-41, Trädgårdsgatan 30-32 S Järnvägsgatan 25, Wennerbergsgatan 2

2002

963

Myran 1

Sven Baelters väg 7

1970

485

Myran 2

Sven Baelters väg 5

1970

485

Myran 8 Summa

Framnäsvägen 22

1969

19 196

1353 14 403

83 759

1436 15 162

Koncernen totalt

4 524

Layout & originalproduktion: Kyoko Design, www.kyokodesign.se Foto: Angelica Klang, Kyoko Hildingx

1 3 94

388

1 249 228 497

54 630 283 217

INNEHÅLL

Nordhalla AB, Ö Promenaden 7 A, 211 28 Malmö Tel. 040 - 660 20 00, Fax 040 - 660 20 01 www.nordhalla.com