Hochparterre Limmatfeld 2016

Themenheft von Hochparterre, September 2016

Limmatfeld

In Dietikon ist auf einer ehemaligen Industriefläche ein neues Quartier entstanden. Doch bis es lebt, braucht es noch etwas Zeit.

36_01_TH_Limmatfeld_Cover.indd 1

20.08.16 15:08

Ein Ort der Ruhe: Hinter den Bauten des Limmathofs liegt ein erhöhter, von allen Seiten zugänglicher Freiraum.

2

02_03_TH_Limmatfeld_Inhalt.indd 2

Themenheft von Hochparterre, September 2016 — Limmatfeld — Inhalt

20.08.16 15:09

Editorial

Inhalt

4 Charakterwechsel

Die Dietiker müssen ihren Kompass neu justieren, denn das neue Quartier hinter den Gleisen macht den Ort städtischer.

6 Unsere kleine Stadt

D as Limmatfeld hat eine lange Tradition als Industriestandort, heute ist es ein Stadtquartier. Ein Blick auf die lange Geschichte.

1 0 Bauten und Projekte

E rlenhof, Westhöfe, Lindenhof und Zedernhof: vier Baufelder in Einzelporträts.

14 Ein Leuchtturm für Dietikon

A ls weitherum sichtbares Wahrzeichen markiert der Limmat-Tower das Stadtquartier im Dietiker Himmel.

18 Übersichtsplan Der neue Stadtteil mit allen Erdgeschossgrundrissen.

2 0 Ein Platz fürs Leben im neuen Quartier

D er Rapidplatz ist das Herz des Limmatfelds. Es braucht noch einige Anstrengungen, um ihn zum Leben zu erwecken.

24 Bauten und Projekte

W eissdornhof, Zypressenhof, Limmathof, Weidenhof, Eschenhof und Eibenhof: sechs Baufelder in Einzelporträts.

3 0 Grosser Gewinn trotz negativem Saldo

W er profitiert vom Limmatfeld ? Eine Inzidenzanalyse zeigt auf, wie die Gelder fliessen und wem die Arealentwicklung was bringt.

32 Fruchtbare Zusammenarbeit

Im Gespräch ziehen Stadtpräsident Otto Müller und Andreas Hänsenberger von Halter Enwicklungen eine Zwischenbilanz.

Der Turm auf der anderen Seite Wer mit der Bahn von Zürich Richtung Westen reist, kennt seit Jahrzehnten den mächtigen Turm, der linker Hand hoch in den Himmel ragt und sagt: Hier ist Dietikon! Der Turm gehört zur 1927 geweihten Kirche St. Agatha, die davon zeugt, dass das katholische Dietikon erst nach der Helvetischen Republik zum reformierten Kanton Zürich stiess. Heute kümmern diese Verwerfungen niemanden mehr, und auch die Zugreisenden schauen lieber auf der rechten Seite aus dem Fenster. Dort ragt nämlich seit Kurzem ein neuer Turm in den Himmel: der Limmat-Tower, das Wahrzeichen des Limmatfelds. Ob katholisch oder reformiert spielt hier ebenso wenig eine Rolle wie die Frage, ob Schweizer oder nicht – denn hier geht es nicht um die Herkunft, sondern um die Zukunft.

Einst baute hier die Firma Rapid bekannte Landmaschinen, Kreiden für Schulwandtafeln kamen von hier und auch die weit verbreiteten Durisol-Bauprodukte. Und noch früher war die Gegend hinter dem Bahnhof einfach eine Auenlandschaft der Limmat, wie sie heute noch in Fragmenten erhalten ist. Der Wegzug von Rapid löste eine Entwicklung aus, die der Agglomerationsgemeinde Dietikon einen veritablen Stadtteil bescherte, mit städtischen Stras­sen und einem Platz, der – mit etwas Fantasie – gar einen Hauch Italianità atmet.

Dieses Heft stellt das Limmatfeld, «unsere kleine Stadt», wie es die Entwickler nennen, vor. Es blickt zurück auf die Entstehungsgeschichte, untersucht einzelne Aspekte der Anlage, und es stellt jedes der bereits realisierten und noch geplanten Baufelder vor. Ein Text bettet das Limmatfeld ins Umfeld ein, und ein weiterer Beitrag zieht eine wirtschaftliche Bilanz: Lohnt sich das Limmatfeld für Dietikon? Die Fotografin Susanne Stauss streifte während mehrerer Monate durch den Stadtteil und hielt ihn in unterschiedlichen Facetten fest. Wer das nächste Mal den hohen Turm sieht, steigt am besten aus und macht sich selbst ein Bild davon. Werner Huber

Impressum Verlag Hochparterre AG Adressen Ausstellungsstrasse 25, CH-8005 Zürich, Telefon 044 444 28 88, www.hochparterre.ch, verlag@hochparterre.ch, redaktion@hochparterre.ch Verleger und Chefredaktor Köbi Gantenbein Verlagsleiterin Susanne von Arx Konzept und Redaktion Werner Huber Fotografie Susanne Stauss, www.susannestauss.ch Art Direction Antje Reineck Layout Juliane Wollensack Produktion Daniel Bernet, Barbara Geiser Korrektorat Elisabeth Sele, Dominik Süess Lithografie Team media, Gurtnellen Druck Somedia Production, Chur Herausgeber Köbi Gantenbein, Hochparterre, und Martin Hofer, Wüest & Partner, in Zusammenarbeit mit Halter AG, Entwicklungen Bestellen shop.hochparterre.ch, Fr. 15.—

Themenheft von Hochparterre, September 2016 — Limmatfeld — Inhalt

02_03_TH_Limmatfeld_Inhalt.indd 3

3

20.08.16 15:09

Charakterwechsel Ein urbanes Quartier in einer Agglomerationsgemeinde: Das Limmatfeld macht Dietikon städtischer, doch die Bevölkerung ist damit noch nicht ganz warm geworden.

Text: Werner Huber

Die Dietiker müssen ihren Kompass neu justieren. Bis vor Kurzem lagen das Zentrum und die Wohnquartiere südlich der Bahnlinie ; nördlich davon – sprich dahinter – befand sich hauptsächlich Industrie. Heute zeigt der Limmat-Tower, in welche Richtung die Dietiker Kompassnadel ausschlägt: zum Limmatfeld, hinter die Bahnlinie. An bester Lage direkt am Bahnhof, erschlossen durch zwei Buslinien und nahe der Limmat ist ein Quartier entstanden, das dem Begriff Stadt, den Dietikon schon seit Langem im Namen trägt, auch baulich Ausdruck verleiht.

Michael Seiler, Standortförderer der Stadt Dietikon, unterstreicht, wie wichtig das Limmatfeld für die Stadt ist – und was könnte seine Ausstrahlung besser symbolisieren als das Hochhaus, das über die Bahn hinweg AltDietikon grüsst. Doch noch sind das alte und das neue Dietikon nicht recht warm geworden miteinander. Viele alteingesessene Dietikerinnen und Dietiker seien vermutlich noch nie im Limmatfeld gewesen ( das Umgekehrte gilt auch ), und ein geplantes Schulhaus für das neue Quartier wurde 2012 an der Urne abgelehnt.

Dabei könnte die Bevölkerung jenseits der Gleise eine ganz andere, geplante Art von Stadt erleben, als es das aus dem Dorf herangewachsene und später zur Agglomeration gewordene Dietikon diesseits der Bahnlinie ist. Wie in einer Weltstadt fühlt man sich zwar nicht ganz, doch der grosse, von Häusern umgebene Rapidplatz gibt dem Quartier ein starkes Zentrum, und das Hochhaus bringt grossstädtisches Flair in die Bezirkshauptstadt.

Allerdings liegt das Limmatfeld für die Alt-Dietiker nicht gerade am Weg, sondern eben hinter der Bahn, wohin man nur durch unwirtliche Unterführungen gelangt. Und wer dann nicht den neuen Spanisch-Brötli-Bahn-Weg entlang den Gleisen benutzt, sondern direkt auf den LimmatTower zusteuert, muss erst mal an der Ampel warten. Die Überlandstrasse zu überqueren, braucht Geduld, denn sie macht auch mitten im Ort ihrem Namen alle Ehre: Überland-, nicht Stadtstrasse. Der Autofahrer ist König, die Fussgänger sind eben das Fussvolk.

zeit in der Vernehmlassung ist. Direkt neben dem Quartier liegt die Auenlandschaft der früher ungezähmten Limmat mit seltenen, geschützten Tieren und Pflanzen.

Zur besseren Erschliessung der Silbern ist zudem die gleichnamige S-Bahn-Station geplant. Zurzeit ist die Kapazität der Bahnstrecke zwar ausgeschöpft, ein zusätzlicher Halt nicht möglich, doch im kantonalen Richtplan ist die Station gesichert.

Ein weiteres Entwicklungsgebiet Dietikons liegt auf der anderen Seite der Gleise an der Grenze zum Kanton Aargau: das vierzig Hektaren grosse Niderfeld. Auf einem Drittel des Areals sollen Wohnungen für 3000 Einwohner entstehen, ein weiteres Drittel soll Arbeitsplätze aufnehmen, und das letzte Drittel schliesslich soll zu einem gros­ sen Park umgestaltet werden. Ausser einigen Läden für die Quartierversorgung sind im Niderfeld keine Einkaufsmöglichkeiten geplant ; das Shoppi Tivoli in Spreitenbach ist nur einen Steinwurf entfernt.

Die Limmattalbahn als Stadtentwicklerin Ein wichtiger Katalysator für die weitere Entwicklung von ganz Dietikon wird die Limmattalbahn sein. 2015 bewilligten die Kantone Aargau und Zürich das Projekt. In Dietikon sollen die Baumaschinen 2019 auffahren, drei Jahre später soll die Bahn die vorläufige Endstation am Bahnhof Killwangen-Spreitenbach erreichen. Die Behörden erhoffen sich viel von der Stadtbahn, denn sie wird als Erschliessung nicht nur durch das Niderfeld führen, sondern soll auch zur Aufwertung des Dietiker Zentrums beitragen. Die Dietiker Bevölkerung hingegen ist skeptisch.

Sie lehnte das Projekt an der Urne ab, wurde aber vom restlichen Kanton überstimmt. Standortförderer Seiler beschäftigt sich zurzeit intensiv mit der Planung der Bauphase. Die Grossbaustelle bringt zwangsläufig Lärm und Dreck, doch die Behörden nehmen die Sorgen der Bevölkerung und insbesondere der Gewerbetreibenden ernst.

Wahrscheinlich werden die Dietiker auf ihre Stadtbahn dereinst genau so wenig verzichten wollen wie die Schwamendinger auf ihr Tram, das sie vor vierzig Jahren auch bekämpft hatten. Denn die Stadtbahn ist mehr als ein Verkehrsmittel, sie soll auch die Attraktivität des Ortszentrums steigern, was dem Gewerbe zugute kommen wird, das zurzeit an vielen Fronten kämpft: gegen den ­Internethandel, die Einkaufszentren, den teuren Franken – Hinter den Gleisen geht es weiter Von dem Dietikon, das hinter den Gleisen liegt, ist das und manchmal auch gegen die eigene Verschlafenheit.

Die Limmattalbahn fährt zwar weit weg vom LimmatLimmatfeld erst der Anfang. Nördlich davon befindet sich das Entwicklungsgebiet Silbern. Hier sind anschliessend feld, ihre Auswirkungen werden aber auch hier zu spüren an die Fertigstellung des Limmatfelds weitere Wohnungen sein. Um der Bahn eine flüssige Fahrt durch das Dietiker geplant, vor allem aber soll sich hier die Anzahl Arbeits- Zentrum zu ermöglichen, soll der Durchgangsverkehr noch plätze von aktuell gut 5000 fast verdoppeln. Bereits heute konsequenter durch die Überlandstrasse führen. Wird pilgern über Mittag Angestellte aus dem Gebiet Silbern man dann an der Ampel noch länger warten müssen, bevor man die Strasse überqueren und ins Limmatfeld eintauzum Essen Richtung Limmatfeld.

In früheren Industriebauten der Silbern haben sich chen kann ? Nicht zwingend. Die Ampelsteuerung muss mit den Jahren Fachmärkte eingerichtet, so ist ein Teil einfach vom Agglomerationsmodus mit langen Phasen des Gebiets zu einem Einkaufsort geworden. Nun liegt auf einen Stadtmodus mit schnell wechselnden Phasen ein Gestaltungsplan vor, der die Entwicklung unterstüt- umprogrammiert werden. Damit die Stadt Dietikon die zen und das Gebiet verdichten soll. Der Plan muss noch Bezeichnung ‹ Stadt › nicht nur im Namen trägt, sondern an die Moorschutzverordnung angepasst werden, die zur- auch leben kann.

●

4

04_05_TH_Limmatfeld_Dietikon.indd 4

Themenheft von Hochparterre, September 2016 — Limmatfeld — Charakterwechsel

20.08.16 15:10

Der Limmat-Tower verankert den neuen Stadtteil in der Silhouette von Dietikon.

Themenheft von Hochparterre, September 2016 — Limmatfeld — Charakterwechsel

04_05_TH_Limmatfeld_Dietikon.indd 5

5

20.08.16 15:10

1962 war das Limmatfeld ein Fabrikstandort. Foto: ETH-Bibliothek, Comet Photo

Unsere kleine Stadt Bis 2008 baute Rapid in Dietikon Landmaschinen.

Für die künftige Nutzung erarbeitete man ein Entwicklungskonzept. Ein Blick auf Areal und Geschichte.

Text: Marco Guetg

6

06_09_TH_Limmatfeld_Limmatfeld.indd 6

« Auf dem Limmatfeld, wo früher die Firma Rapid Landmaschinen herstellte, entsteht eine kleine Stadt », ist auf der Website der Stadt Dietikon zu lesen. In mehreren Etappen entstehen auf dem 87 000 Quadratmeter grossen Areal Neubauten mit Wohnungen, Restaurants, Büro- und Gewerberäumen, durch ein Geflecht aus Strassen, Plätzen und Höfen zu einem Stück Stadt verbunden. Gegen 3000 Menschen sollen hier dereinst wohnen, bis zu tausend arbeiten. Als erste Etappe wurde 2009 der Erlenhof fertiggestellt. Der zentrale Platz der neuen ‹ kleinen Stadt › heisst Rapidplatz – eine Hommage an die Firma, deren Vision den Stadtteil Limmatfeld erst ermöglicht hat.

Hinter diesen Zahlen und Fakten stecken Geschichten. 1847 teilte die von der Nordostbahn als erste Bahnlinie der Schweiz erbaute « Spanisch-Brötli-Bahn » das Gemeindegebiet von Dietikon in zwei Teile: Einer lag vor und einer hinter der Bahn. Vor der Bahnlinie lag das Dorf, dahinter lagen Wiesen und das Auengebiet der Limmat, die

bald in einen Kanal gezwängt wurde. Am linken Ufer des Kanals wurde 1860 eine Weberei errichtet, wie der Historiker Hans Peter Truttmann erzählt. Für die Arbeiterfamilien entstanden 1899 dreizehn Kosthäuser mit 42 Wohnungen, und vier Jahre später wurde ein Heim für vierzig Arbeiterinnen aus dem Tessin und Oberitalien gebaut, das Asilo italiano. Die Weberei stellte 1935 ihren Betrieb ein, sechs Jahre später nahm in den Räumen die Firma Durisol die Produktion von Bauelementen auf. Das Asilo wurde 1942 umgenutzt: Hier stellte die als « Chride-­Röösi » in die lokalen Annalen eingegangene Rosa Zgraggen ( 1906–1983 ) Kreiden der Marke Signa her. Von all dem ist nichts mehr zu sehen ; die Weberei wurde 1983, das Asilo ein Jahr später abgebrochen.

Zur Durisol- und zur Kreidefabrik gesellte sich 1947 die Firma Rapid, die ihre Fabrik von der Zürcher Les­ sing­stras­se nach Dietikon verlegte. Auf dem neuen Areal hinter dem Bahnhof, wo sich bis dahin vor allem Schrebergärten befunden hatten, errichtete sie zwei Werkstätten für die Produktion ihrer Landmaschinen. Mit den Jahren erweiterte Rapid ihren Werkplatz stetig. Es entstanden ein Speditionsgebäude, ein Ersatzteillager, →

Themenheft von Hochparterre, September 2016 — Limmatfeld — Unsere kleine Stadt

20.08.16 15:14

1921: Am Limmatkanal liegt die Weberei, näher zur Bahn stehen die Kosthäuser auf freiem Feld.

1949: Die Überlandstrasse tangiert bereits das Areal, auf dem die Firma Rapid ihr erstes Fabrikgebäude errichtet hat.

1964: Die ehemaligen Kosthäuser sind verschwunden, die Fabrikbauten dafür gewachsen.

1974: Zwischen der Rüchlig- und der Heimstrasse reiht sich Gewerbebau an Gewerbebau.

Themenheft von Hochparterre, September 2016 — Limmatfeld — Unsere kleine Stadt

06_09_TH_Limmatfeld_Limmatfeld.indd 7

7

20.08.16 15:14

→ ­Verwaltungsgebäude, Garagen, ein Personalrestaurant und Lagerhallen. Das neue Zentrallager bildete 1981 den Abschluss der baulichen Expansion. Das Areal der Rapid war damit gebaut – seine Zukunft aber noch nicht verbaut.

Zeichen der Veränderung Die Gründung der Rapid Holding AG 1990 war ein erstes Zeichen der Veränderung. Um den Wert ihrer Immobilien optimieren zu können, teilte die Geschäftsleitung das Unternehmen in Rapid Technic, Rapid M + F Services und Rapid Grünau auf. Damals ging es um Ökonomie, nicht um eine städtebauliche Vision. Ein Jahr lang habe man Varianten geprüft, erinnert sich der frühere Rapid-Geschäftsleiter Emil Soller. Bald sei für den Verwaltungsrat aber klar gewesen, « dass die grösste Wertschöpfung nur über eine Umnutzung des Areals und den Verkauf einzelner Parzellen an private Investoren erreicht werden kann ».

Das war im Jahr 2000, und es war die Geburtsstunde des Limmatfelds. « Uns war bald klar, dass wir weder die Kompetenz noch die Kraft hatten, ein so gewaltiges Projekt alleine durchzuziehen », sagt Soller rückblickend.

Also holte sich Rapid Unterstützung bei Halter Entwicklungen. Die treibende Kraft bei Rapid war der damalige Verwaltungsratspräsident und Mehrheitsaktionär Hans Kaufmann. « Er hatte stets klare Vorstellungen und auch den Willen, etwas Nachhaltiges wie ästhetisch Ansprechendes entstehen zu lassen », erzählt Soller. In einem dialogischen Prozess entstand eine städtebauliche Vision, die der Verwaltungsrat 2001 zur Maxime erhob: « Im RapidAreal soll ein zukunftsgerichteter, attraktiver Stadtteil mit gemischter Nutzung für hochwertiges Wohnen und Arbeiten samt Freizeitangebot entstehen, ergänzt mit entsprechender Versorgung und Infrastruktur. » Vom Gestaltungsplan zur Investorensuche In Zusammenarbeit mit der Stadt Dietikon und dem Kanton Zürich wurde ein Wettbewerb für eine städtebauliche Planung lanciert. Der Vorschlag ‹ Uptown Dietikon › des Ateliers Hans Kollhoff überzeugte die Jury durch eine Struktur, « deren Radikalität eine stabile Grundlage für ein neues und eigenständiges Quartier verspricht ». Zu Kollhoffs Vorschlag gehörte ein dickes Paket von Dokumenten mit zahlreichen Vorschriften, die das Feld bis hin zur Materialisierung ästhetisch-gestalterisch absteckten.

Weil sich die Initianten einen Gestaltungsplan für das ganze, inzwischen Limmatfeld genannte Gebiet wünschten, blickte Kollhoff bei der Überarbeitung seiner Studie über das Areal von Rapid hinaus. So kamen zu den 55 000 Quadratmetern des Rapid-Geländes 32 000 Quadratmeter von anderen Eigentümern hinzu – was die Sache nicht einfacher machte. Zwei Jahre wurde « zäh verhandelt, bis wir alle im Boot hatten », wie Emil Soller bilanziert.

Die Dietiker Behörden waren laut Stadtpräsident Otto Müller angetan vom städtebaulichen Leitbild für das Limmatfeld: « Das Industrieareal wurde immer weniger genutzt und stand vor einer Transformation. Dem Stadtrat war es wichtig, dass das Quartier nach einem einheitlichen Gesamtkonzept entwickelt wird. » Vor allem wünschte der Stadtrat, dass hier « ein moderner Stadtteil mit guter Architektur » entsteht, wo Wohnen, Arbeiten und Erholen ineinanderfliessen. 2005 genehmigte der Stadtrat den Gestaltungsplan einstimmig, der Gemeinderat winkte ihn durch, und auch das Referendum wurde nicht ergriffen.

Die Euphorie liess bei der Suche nach Investoren etwas nach. « Jeder war vom Projekt begeistert, doch keiner wollte einsteigen », erinnert sich Soller. Das hatte einen einfachen Grund: Auf dem Areal wurden nach wie vor Maschinen produziert, was Investoren zögern liess. Erst als

8

06_09_TH_Limmatfeld_Limmatfeld.indd 8

die Rapid bekannt gab, 2008 nach Killwangen zu ziehen, war das Feld für Investoren geebnet. Als Erstes konnten mit zwei Fonds der Credit Suisse Kaufverträge für zwei Bauetappen abgeschlossen werden, dann ging es Schlag auf Schlag. Heute sind von den elf Baufeldern acht überbaut, für zwei weitere stehen Bauherrschaft und Projekt fest: Unabhängig vom Duo Rapid-Halter realisiert die Baugenossenschaft des eidgenössischen Personals ( BEP ) auf den Baufeldern K und L bis voraussichtlich 2019 eine Wohnüberbauung. Einzig das prominent gelegene Baufeld H in der Spitze zwischen Überlandstrasse und Limmatkanal ist noch nicht entwickelt. Das Areal ist an das Transportunternehmen Limmatbus vermietet, und die Eigentümerin hat zurzeit keine konkreten Pläne.

Thornton Wilder als Pate « Ein Investor kauft in der Regel kein Haus, sondern eine gute Gelegenheit. » Das sagt der Architekt und Betriebswirt Andreas Hänsenberger. Er ist Konzeptentwickler bei Halter und sorgt unter anderem dafür, dass die Visionen und Pläne in Worte gefasst werden. Ein Anbieter habe demnach zwei Möglichkeiten: Er könne einem Interessenten die Pläne eines Objekts in die Hand drücken – oder ihm das Objekt über eine Geschichte näherbringen.

Hänsenberger bevorzugt das Storytelling. Beim Limmatfeld erinnerte er sich an den Titel von Thornton Wilders Theaterstück ‹ Unsere kleine Stadt › und ordnete jedem Wort eine Bedeutung zu: « Mit ‹ unsere › wird Gemeinschaft assoziiert, das Adjektiv ‹ klein › ist ein Indiz für die Überblickbarkeit des Orts, während ‹ Stadt › die Verbindung zur Urbanität sicherstellt. » Mit diesem Dreiklang und Kollhoffs Gestaltungsplan ging Halter auf Investorensuche.

Um bei der Vermarktung unterschiedliche Zielgruppen anzusprechen, definierte man für jedes Baufeld ein primäres und ein sekundäres Zielpublikum. Und damit der neue Stadtteil nicht nur eine Architektursprache spricht, wurden für jedes Baufeld über Wettbewerbe oder Studienaufträge verschiedene Architekturbüros verpflichtet.

Dieser Ansatz hat grundsätzlich funktioniert. Es gibt aber Ausnahmen, etwa im Lindenhof, wo heute nicht unbedingt jene Zielgruppe lebt, die Halter ursprünglich anvisierte. Hier dachten die Entwickler an Zugewanderte, die bereits in Dietikon leben, sich eine Neubauwohnung wünschen, aber ein eher traditionelles Familienverständnis haben. Diese Überlegungen flossen zwar in den ersten Entwurf ein, doch wurden im Lauf der Entwicklung die Grundrisse und damit auch die Rahmenbedingungen für das Zielpublikum verändert. So leben in diesen Wohnungen heute vor allem Kleinfamilien und Paare.

Beim Zedernhof suchte Halter primär private Anleger, die hier als private Vorsorge eine oder mehrere Wohnungen kaufen sollten. Das Echo auf diese von jungen Schweizer Büros konzipierten ‹ Stadtvillen › war gross ; der ‹ TagesAnzeiger › schrieb von « Klein-Berlin an der Limmat ». Dies lockte institutionelle Anleger an, die schliesslich das Rennen machten – weil sie schneller waren.

2009, 2011, 2012, 2014, 2015 – fast im Jahrestakt wurde im Limmatfeld eine Überbauung bezogen. Am Ende werden hier rund 700 Millionen Franken investiert sein. ‹ Unsere kleine Stadt ›, 15 S-Bahn-Minuten vom Zürcher Hauptbahnhof entfernt, ist als Wohnort beliebt – trotz der Bedenken, die einst zu hören waren. « Wer will denn schon in Dietikon und dazu noch in einem ehemaligen In­dus­t rie­gebiet wohnen ? », fragten Journalisten 2007 an einer Medienorientierung. Heute ist ein grosser Teil des Areals überbaut. Wer sich jetzt noch für eine Wohnung interessiert, muss sich bei einzelnen ‹ Höfen › gar auf eine Warteliste setzen lassen.

●

Themenheft von Hochparterre, September 2016 — Limmatfeld — Unsere kleine Stadt

20.08.16 15:14

An der Ecke zum Rapidplatz erzeugt Hans Kollhoffs Lindenhof grossstädtische Atmosphäre.

Themenheft von Hochparterre, September 2016 — Limmatfeld — Unsere kleine Stadt

06_09_TH_Limmatfeld_Limmatfeld.indd 9

9

20.08.16 15:14

Bunter Auftakt

Nach aussen grün, zum Hof hin weiss: der Erlenhof am Limmatkanal. Foto: Susanne Stauss

Zweizimmerwohnung mit offener Raumfolge und Loggia.

Foto: Lucas Peters

Querschnitt

0

10

20 m

Woran soll man sich orientieren, wenn man in einer industriell geprägten Umgebung das erste Stück Stadt baut ? Wenn die künftigen Nachbarn auch schon absehbar sind, muss der erste Baustein dennoch alleine bestehen können.

Gigon Guyer Architekten reagierten auf die Herausforderung mit Farbe: Drei grasgrüne Häuser bilden einen Hof, der sich zum Limmatkanal hin öffnet. Im Gegensatz zu den anderen Bauten des Limmatfelds haben die Häuser des Erlenhofs keinen Sockel. Vielmehr ist das Terrain der gesamten Parzelle erhöht und von einer ebenfalls grünen Betonmauer gefasst. Gegen den Hof wenden sich die Häuser mit reinweissen Fassaden, denn hier spielt nicht das künstliche, sondern das natürliche Grün die Hauptrolle: die Erlen, die dem Projekt den Namen gaben, und die zu Hecken geformten Hainbuchen. Sie begrenzen die Privatgärten und schaffen eine Art Labyrinth.

Es führt denn auch keiner der Wege im Hof in die Häuser ; wer als Gast hineinwill, muss die Eingänge auf Strassenniveau benützen.

In den Treppenhäusern dominieren die komplementär zur Fassade in einem warmen Rot gestrichenen Deckenuntersichten, die zu den weissen Wänden und den schwarzen Böden und Geländern kontrastieren. In den Wohnungen geht das Spiel mit der Farbe, das auf einem Konzept von Harald F. Müller beruht, weiter. So fallen in den Mietwohnungen die Badezimmer durch Nischen in Blau, Orange und Gelb auf ; die Käufer der Eigentumswohnungen haben sich hingegen mehrheitlich für dezentere Töne entschieden.

Die Farbe ist jedoch nicht die einzige Identitätsstifterin des Erlenhofs. Prägend sind auch die flach geneigten Dächer, deren Giebel die langgezogenen, fünfeckigen Volumen in der Mitte teilen.

Die geneigten Dächen und das erhöhte Terrain verleihen dem Erlenhof einen weniger städtischen Charakter als seinen direkt auf den Boden gestellten Nachbarn. Ob deshalb einige Dietiker aus ihren zu gross gewordenen Einfamilienhäusern hierher zogen ? Daniela Meyer Baufeld I: Erlenhof, 2009 Alfred-Comte-Strasse 8 und 10, Limmatfeld-Strasse 6 und 8, Josef-Staub-Strasse 1, 3 und 5 Investor und Bauherrschaft: Wohnbaugenossenschaft Blumenrain, Zürich ; Sozialversicherung Promea, Schlieren Architektur: Annette Gigon / Mike Guyer, Zürich Auftragsart: Studienauftrag, 1. Preis Farbgestaltung: Harald F. Müller, Öhningen Landschaftsarchitektur: Schweingruber Zulauf, Zürich Gesamtverantwortung und Entwicklung: Halter AG, Entwicklungen, Zürich Investitionsvolumen: Fr. 45 Mio.

1. Obergeschoss

10

10_13_TH_Limmatfeld_Baufelder_IABF.indd 10

Themenheft von Hochparterre, September 2016 — Limmatfeld — Bunter Auftakt

20.08.16 15:38

Ein Haus mit verschiedenen Gesichtern

Längsschnitt

0

10

20 m

Regelgeschoss

Ein dunkler Block als Kopf, eine gefältelte Fassade dahinter: die Westhöfe.

Wer über den Spanisch-Brötli-Bahn-Weg zum Limmatfeld spaziert, begegnet zuerst den Westhöfen, einem elegant gestaffelten, strahlend weissen Baukörper, der den Auftakt zum Quartier bildet. Der graue Sockel, der den weissen Faltenbalg trägt, mündet in einen Kopfbau aus demselben Material. Ohne diesen grauen Sockel, der die unterschiedlichen Teile des Gebäudes verbindet, würde man den weissen Bauteil und das Kopfgebäude vielleicht nicht einmal dem gleichen Architekten zuschreiben. Architekt Adolf Krischanitz, der im Wettbewerb um den Gestaltungsplan den zweiten Rang belegt hatte, reagierte mit dieser starken Differenzierung auf die unterschiedlichen Bedingungen in der Umgebung des Neubaus.

Die Südseite ist gut besonnt und bietet einen freien Blick, doch ist sie durch die Überlandstras­ se und die Bahn stark lärmbelastet. Daher zeigt das Gebäude auf dieser Seite zwar grosse Fenster, diese sind jedoch fest verglast und dank der feinen Staffelung der Fassade von der Bahn abgewandt. So homogen der Baukörper auf dieser Seite ist, so zerklüftet ist er auf der anderen. Weil das Baufeld zu schmal war, um einen Hof zu bilden, und zu breit, um durchgehende Wohnungen einzubauen, löste der Architekt auf der Nordseite die Mantellinie des Masterplans auf. Drei zur Strasse hin offene Höfe gliedern den Baukörper vom ersten Obergeschoss an in vier Arme und geben den Wohnungen eine Ausrichtung nach Osten oder Westen. Strassenlärm ist hier kaum mehr zu hören, allerdings kommen insbesondere die nach Norden orientierten Loggien in den Höfen nicht in den Genuss der Sonne.

Ideal auf die Lage und die Grösse des Baufelds zugeschnitten ist die Büronutzung im Kopfbau. Entgegen dem Gestaltungsplan verzichtete man auf ein zurückgesetztes Attikageschoss.

Dadurch bildet der sechsgeschossige Baukörper zusammen mit dem gegenüberliegenden Limmat-Tower eine Art Tor zum Quartier. Gegen den Rapidplatz öffnet sich der dunkelgraue Baukörper mit einer zweigeschossigen Kolonnade, deren dunkelgraue Stahlstützen vor dem gleichfarbigen Hintergrund jedoch fast verschwinden.

Daniela Meyer, Fotos: Roger Frei

Mit grossen, geschlossenen Fenstern öffnen sich die Wohnungen zur lärmigen Strasse.

Baufeld A: Westhöfe, 2011 Überlandstrasse 22 – 26, Heimstrasse 1 Investor: CS Real Estate Fund Green Property, Zürich Architektur: Architekt Krischanitz ZT, Wien und Zürich Auftragsart: Direktauftrag Landschaftsarchitektur: Vogt, Zürich Gesamtverantwortung und Entwicklung: Halter AG, Entwicklungen, Zürich Investitionsvolumen: Fr. 55 Mio.

Themenheft von Hochparterre, September 2016 — Limmatfeld — Ein Haus mit verschiedenen Gesichtern

10_13_TH_Limmatfeld_Baufelder_IABF.indd 11

11

20.08.16 15:38

Querschnitt 0

10

20 m

2. Obergeschoss

Erd- und erstes Obergeschoss sind in der Fassade zu einem Sockel zusammengefasst.

Bürgerliches Wohnen Am Lindenhof konnte Architekt Hans Kollhoff auf der Basis des von ihm erarbeiteten Gestaltungsplans seine Vision für das neue Quartier der Agglomeration realisieren: ein bürgerliches Bild aus dem späten 19. Jahrhundert. Das Gebäude mit 146 Mietwohnungen und Gewerbe im Erdgeschoss ist eine klassische Blockrandbebauung.

Doch nicht nur städtebaulich nimmt es die Formen aus der Vergangenheit auf, sondern auch gestalterisch: Erker mit roten Dächern gliedern alle vier Fassaden in ihrer Länge, die Ecken der repräsentativen Fassade am Rapidplatz betont der Architekt mit weiteren Erkern. Am Platz ist der zweigeschossige Sockel mit grauen Kunst­stein­ plat­ten verkleidet, doch an den Nebenstras­sen verliert er seine repräsentative Rolle und reduziert sich auf ein Geschoss. Die Öffnungen im Sockel wechseln zwischen grossen liegenden Formaten für die Gewerbenutzung und schmalen stehenden Öffnungen für die Hauseingänge. Die oberen Geschosse sind weiss verputzt und werden von einer Dachlandschaft aus roten Ziegeln abgeschlossen. Im Inneren des Blocks gibt es einen privaten Hof – mit Linde – für die Bewohnerinnen und Bewohner.

Die Wohnungen zählen zwischen 1 ½ und 4 ½ Zimmer und bieten mit Lüftung und Waschturm einen hohen Ausbaustandard. Zusätzlich können die Bewohner einzelne Dienstleistungen, etwa eine jährliche Fensterreinigung, nutzen.

Weil die Ausführung des Projekts an zahlreichen und für ihn wesentlichen Punkten von den Plänen des Architekten abwich, hatte Hans Kollhoff den Architektenvertrag bereits vor der Fertigstellung des Gebäudes aufgelöst. Ein Streitpunkt war insbesondere die Anpassung seiner klassizistischen Formen an den Minergie-Standard.

Elizaveta Radi, Fotos: Werner Huber Baufeld B: Lindenhof, 2011 Rapidplatz, Grünaustrasse, Webereistrasse Investor: CS Real Estate Fund Green Property, Zürich Architektur: Atelier Prof. Hans Kollhoff, Oberägeri und Berlin Auftragsart: Direktauftrag, Gestaltungsplan erarbeitet Landschaftsarchitektur: Vogt, Zürich Gesamtverantwortung und Entwicklung: Halter AG, Entwicklungen, Zürich Investitionsvolumen: Fr. 70 Mio.

Fünfgeschossige Erker akzentuieren die Ecken und die Mitte des Lindenhofs.

12

10_13_TH_Limmatfeld_Baufelder_IABF.indd 12

Themenheft von Hochparterre, September 2016 — Limmatfeld — Bürgerliches Wohnen

20.08.16 15:38

Loser Blockrand

Gegen den Rapidplatz gibt sich der Zedernhof grossstädtisch. Foto: Eduard Hueber

Längsschnitt durch den Hof. 0

10

20 m

Regelgeschoss

Der Zedernhof von Baumschlager Eberle Architekten löst die Blockrandbebauung in vier Blöcke auf. Damit wird das Baufeld durchlässiger, und das Problem der Eckwohnungen wird entschärft.

Gegen den Rapidplatz schliesst ein repräsentatives, siebengeschossiges Kopfgebäude das Baufeld ab. Es öffnet sich mit seiner zweigeschossigen schmalen Kolonnade zum Platz und bietet im Erdgeschoss Flächen für Gewerbetreibende.

Hinter diesem Gebäude stehen sieben sechsgeschossige Stadthäuser, die zu drei Blöcken zusammengefasst sind und zusammen mit dem Kopfbau einen Hof umschliessen.

Neben dem Zürcher Büro von Baumschlager Eberle arbeiteten fünf weitere Architekturbüros am Zedernhof. Jedes plante eines der sieben Stadthäuser, wobei die Ausführung sowie der Kopfbau und zwei Stadthäuser bei Baumschlager Eberle lagen. Diese legten auch architektonische Vorgaben fest, in deren Rahmen die fünf anderen Büros ihre Wohnungsgrundrisse und Fassaden gestalten konnten. Mit dieser Art von Arbeitsgemeinschaft sollte Hans Kollhoffs Idee einer gewachsenen städtebaulichen Struktur umgesetzt werden. Das Ergebnis ist ein Mix aus 136 Mietwohnungen für verschiedene Ansprüche – von der klassischen Familienwohnung bis zu offenen Studios und Maisonetten.

Auffällig ist die Gestaltung des Innenhofs: Da die Tiefgarage die ganze Fläche des Untergeschosses belegt, gab es dort keinen Platz mehr für Service- und Abstellräume. Diese haben die Architekten im Erdgeschoss aus dem Baukörper in den Hof hinausgeschoben, sodass auf der Stras­sen­sei­te Platz für Wohnungen blieb. Dadurch hat der Hof zwei Ebenen: Der mittlere, schmale Bereich liegt zu ebener Erde und ist öffentlich zugänglich, die Randbereiche liegen im ersten Stock über den Serviceräumen und bieten private und grosszügige Terrassen für die angrenzenden Wohnungen. Elizaveta Radi Baufeld F: Zedernhof, 2012 Heimstrasse, Mina-Hess-Strasse, Limmatfeldstrasse, Alfred-Comte-Strasse Investoren: UBS Fund Management, Basel ; HIG Immo­bilien-Anlagestiftung, Zürich ; Basler Leben, Basel Architektur und Gesamtausführung: Baumschlager Eberle, Zürich Auftragsart: Studienwettbewerb, 1. Preis Entwurf und Vorprojekte: Gut & Schoep, Zürich ; S2 Stucky Schneebeli, Zürich ; Jessenvollenweider, Basel ; Neuenschwander Ravidà, Zürich ; Ruppeiner Deiss, Zürich Landschaftsarchitektur: Tur & Partner, Zürich Gesamtverantwortung und Entwicklung: Halter AG, Entwicklungen, Zürich Investitionsvolumen: Fr. 70 Mio.

Am Zedernhof wirkten unterschiedliche Architekten mit. Foto: Cortis & Sonderegger

Der Hof ist öffentlich zugänglich. Foto: Susanne Stauss Themenheft von Hochparterre, September 2016 — Limmatfeld — Loser Blockrand

10_13_TH_Limmatfeld_Baufelder_IABF.indd 13

13

20.08.16 15:38

Ein Leuchtturm für Dietikon

Steinern fusst der Limmat-Tower im Blockrandquartier von Hans Kollhoff. Über dem Sockel verortet die geknickte Alufassade den neuen Stadtteil in der Agglomeration.

14

14_17_TH_Limmatfeld_Tower.indd 14

Text: Andres Herzog

« Die Schweiz tut sich schwer mit Hochhäusern », schrieb Architekt Hans Kollhoff in einer Monografie über das Werk des Architekturbüros Huggenbergerfries ( D e Aedibus, Quart-Verlag, 2016 ), das den Limmat-Tower entworfen hat. Abstrakte Stelen aus Beton oder Glas seien nur schwer entzifferbar, « aufgetürmte Pizzaschachteln » hätten es ebenfalls nicht leicht. « D eshalb haben wir es beim Limmat-Tower, sieht man einmal von den wunderbaren Kirchtürmen in Zürich, Basel und Bern ab, wohl mit dem ersten Hochhaus der Schweiz zu tun. » Das sind nicht eben bescheidene Worte. Zudem ist Kollhoff als Masterplaner des Limmatfelds – und ehemaliger Professor der Architekten des Turms – nicht unbefangen. Und doch hat sein pointierter Kommentar einen wahren Kern. Der Turm ist, wie seine frühen Vorbilder in Amerika, klassisch gegliedert und vertikal betont – ganz im Unterschied zu den meisten verspielt umhüllten Hochhäusern, die in der Schweiz allerorts aus dem Boden schiessen. Der Limmat-Tower ist Teil der fünften Bau­ etappe, die Halter entwickelt und zu der auch ein Pflegeheim von Harry Gugger Studio und ein Wohnhaus von Max Dudler gehören. Achtzig Meter ragt er aus dem Neubauquartier und weist den Passanten, die vom Bahnhof her kommen, wie ein Pförtner den Weg. Er macht den Spagat zwischen dem klassischen Stadtmuster und einem stolzen Solitär, der als Leuchtturm für den neuen Stadtteil funktioniert und also städtebaulich gut begründet ist.

Inspiration in Amerika Die Bürogründer waren alle um die vierzig, als sie 2011 den Wettbewerb für ihr erstes Hochhaus gewannen. « Wir widmen uns gerne neuen Bauaufgaben », sagt Erika Fries.

Entsprechend unvoreingenommen gingen sie ans Werk: « Wir haben alles hinterfragt », so Fries. Während bei den meisten Türmen eine Struktur durchläuft, entwickelt sich der Limmat-Tower aus der Eckbebauung am Rand des Areals nach oben und springt zurück bis auf ein regelmässiges Fünfeck im Grundriss. Die Rücksprünge schmeicheln den Proportionen, auch wenn der Turm durchaus noch ein paar Geschosse höher hätte sein können, wie Fries bemerkt. Die fünfeckige Anlage hat zur Konsequenz, dass das Hochhaus keine klare Ausrichtung erhalten hat und von rundum immer eine Kante sichtbar ist. Die Fassade war ursprünglich anders geplant. « Nachdem wir den Wettbewerb gewonnen hatten, reisten wir nach New York →

Themenheft von Hochparterre, September 2016 — Limmatfeld — Ein Leuchtturm für Dietikon

20.08.16 15:48

Der Limmat-Tower verankert das Limmatfeld in Dietikon dank seiner polygonalen Form und Fassaden in fünf Richtungen.

Themenheft von Hochparterre, September 2016 — Limmatfeld — Ein Leuchtturm für Dietikon

14_17_TH_Limmatfeld_Tower.indd 15

15

20.08.16 15:48

Limmat-Tower mit Annex, 2016 Investor: Stockwerk­ eigentümerschaft ; Profond Vorsorge­ einrichtung, Thalwil Architektur: Huggenbergerfries, Zürich Auftragsart: Studienauftrag, 2011, 1. Rang Landschaftsarchitektur: Balliana Schubert, Zürich Bauingenieur: Synaxis, Zürich Gesamtverantwortung und Entwicklung: Halter AG, Entwicklungen, Zürich Investitionsvolumen: Fr. 100 Mio.

Querschnitt

0

16. bis 19. Obergeschoss

20. bis 23. Obergeschoss

6. bis 10. Obergeschoss

12. bis 14. Obergeschoss

10

20 m

5. Obergeschoss

16

14_17_TH_Limmatfeld_Tower.indd 16

Themenheft von Hochparterre, September 2016 — Limmatfeld — Ein Leuchtturm für Dietikon

20.08.16 15:48

→ und ­Chicago », erzählt Fries. Dort inspirierten sie die frühen Hochhäuser, die sich nach oben verjüngen. « Wir merkten: Das Aufwärtsstrebende interessiert uns. » Also wurde aus dem textilen Fassadenmuster aus dem Wettbewerb ein Relief mit Lisenen, von denen jede zweite von unten nach oben durchläuft. Der Sockel mit der doppelgeschossigen Kolonnade ist mit Jurakalk­stein gefasst und nimmt Bezug auf Kollhoffs Blockrandstadt. Doch über der steinernen Stadt erhebt sich ein Turm mit einer Aluminium-Fassade. Sie faltet sich expressiv auf, ohne die Tradition zu verleugnen. Die Hülle ist mit Elementen aus Alucobond verkleidet, knickt vor und zurück, das Relief wird nach oben stärker. « Je höher der Turm, desto feingliedriger wird er », so Fries.

Während der TU-Submission wurde Alucobond als Option zu Feinbeton geprüft. « Die scharfen Kanten des Aluminiums bringen das Relief besser zur Geltung und machten den Bauablauf effizienter », erklärt Fries. Die Fassadenelemente wurden im Werk zugeschnitten und genutet, aber vor Ort in der Tiefgarage gefaltet, um die Lastwagenfahrten zu minimieren. Das Alu schimmert je nach Licht heller oder dunkler, wirkt einmal schwer, dann wieder leicht. Die Elemente verleihen der Fassade eine Tiefe, die man bei Hochhäusern heute selten sieht. Selbst aus der Ferne ist die Betonung der Vertikalen zu erkennen. Und so spricht denn Kollhoff auch von einem « unwiderstehlichen Schub in den Himmel ». Zudem erlaubt die Fassade den Architekten, die Loggien subtil zu integrieren ; sie fallen nicht als schwarze Löcher aus dem Konzept.

Zuoberst schliesst eine zweigeschossige Krone den Turm ab, hinter der die Maisonette-Wohnungen liegen.

Fünfeckiger Fünfspänner Im Inneren ist der Turm – wie jedes Hochhaus – effizient organisiert. Im Sockel liegen Büros und Mietwohnungen. Darüber stapeln die Architekten 98 Eigentumswohnungen. Diese bieten keinen High-End-Luxus, obschon in der Eingangshalle Onyx leuchtet und Travertin schimmert. So misst beispielsweise eine 4 ½-Zimmer-Wohnung 130 Quadratmeter. Das richtige Mass machte sich beim Bezug bemerkbar: Fast alle Wohnungen sind verkauft beziehungsweise vermietet, während manche Entwickler in Zürich-West drei Jahre nach Bezugstermin noch auf ihren vergoldeten Appartements sitzen. Im Eilzugstempo ging es schon zuvor vorwärts: Der Turm wurde in nur zweieinhalb Jahren geplant und gebaut. Energetisch ist das Hochhaus auf dem aktuellen Stand der Technik. Die Wärme stammt aus der Abwasserreinigungsanlage der Stadt. Die Frischluft liefern Airboxen, die in jeder Wohnung die Luft direkt über die Fassade ansaugen. Das dezentrale System spart die Hälfte der Steigzonen für die Lüftung ein.

Den Grundriss gliedern die Architekten als Fünfspänner: Drei Lifte und zwei Treppenhäuser erschliessen fünf Wohnungen pro Geschoss, die alle ähnlich aufgebaut sind.

Ein breiter Flur führt vom Eingang zum Wohnzimmer, das in der Gebäudeecke liegt und die Geometrie des Fünfecks nachzeichnet. Der Nachtbereich mit Bad und Schlafzimmern daneben folgt hingegen einer strikt orthogonalen Logik. Im Inneren nimmt man den Knick der Fassade erst auf den zweiten Blick wahr. Und doch lockert die Schräge die Wohnungen auf, die mit 2,47 Metern Raumhöhe und teils nur zehn Quadratmeter kleinen Zimmern wenig Luft nach oben haben.

Huggenbergerfries Architekten bringen Dietikon dem Himmel ein Stückchen näher. Sie schaffen ein ausgewogenes Hochhaus – und dies gleich bei ihrem ersten Mal. Auch deshalb ist Kollhoffs Bewunderung berechtigt, der seinen Text mit einem Wort schliesst: « Chapeau ! »

Die Knicke in der Fassade sind innen kaum spürbar. Fotos: Beat Bühler

Blick aus dem Schlafzimmer ins Limmattal.

Der Eingang ist mit schmuckem Onyx-Stein ausgekleidet.

●

Themenheft von Hochparterre, September 2016 — Limmatfeld — Ein Leuchtturm für Dietikon

14_17_TH_Limmatfeld_Tower.indd 17

17

20.08.16 15:48

D

C

Das Limmatfeld liegt zentral in der weit verzweigten Gemeinde Dietikon.

B

A

2002: Hans Kollhoffs Wettbewerbsprojekt.

18

18-19_TH_Limmatfeld_EG_GR_Plan.indd 18

Themenheft von Hochparterre, September 2016 — Limmatfeld — Übersichtsplan

20.08.16 15:52

Die Baufelder des Limmatfelds A Westhöfe, 2011 B Lindenhof, 2011 C Weissdornhof, 2013 D Weidenhof, 2015 E Limmathof, 2015 F Zedernhof, 2012 G Zypressenhof, 2014 H E spenhof ( nicht in Entwicklung ) I Erlenhof, 2009 K Eschenhof, 2019 L Eibenhof, 2019 L

G

K

F

I E

H

0

0

50

Themenheft von Hochparterre, September 2016 — Limmatfeld — Übersichtsplan

18-19_TH_Limmatfeld_EG_GR_Plan.indd 19

10 20 m

100m

19

20.08.16 15:52

Ein Platz fürs Leben im neuen Quartier 20

20-23_TH_Limmatfeld_Nutzung.indd 20

Der grosszügig bemessene Rapidplatz in Dietikon wurde als Zentrum und Herz des Limmatfeld-Quartiers konzipiert.

Noch fehlt es ihm an Anziehungskraft.

Text: Gabriela Neuhaus

Der 24-stöckige Limmat-Tower steht am Eingang zum neuen Stadtteil. Ein Boulevard mit Grünstreifen in der Mitte zieht die Besucher ins Quartier hinein. Rechter Hand, hinter allzu dicht gesetzten Arkadensäulen, verstecken sich einige Läden. Der Blick schweift weiter und verliert sich auf der gegenüberliegenden Strassenseite im frischen Grün der Linden. ‹ Rapidplatz › steht auf dem Schild an der Bushaltestelle. Für Ortsunkundige nicht auf Anhieb erkennbar, liegt hinter einem üppig spriessenden Band von Büschen und Bäumen ein Freiraum. Seine Grosszügigkeit erschliesst sich erst, wenn man auf die Platzfläche hinaustritt. Sie ist von fünf- bis sechsstöckigen Wohn- und Gewerbebauten umgeben, die mit ihren unterschiedlichen Fassaden die Kulisse für einen städtischen Platz liefern. Streng nach Lehrbuch geplant und der Tradition der europäischen Stadt nachempfunden: Während in den oberen Stockwerken vorwiegend gewohnt wird, sind die Erdgeschosse für öffentliche Nutzungen vorgesehen. Res­ tau­rants, Läden und Boutiquen sollen Leben ins Quartier bringen, zum Flanieren und Shoppen einladen. Im Zentrum eine Freifläche, wo Kinder Fussball und Erwachsene Boule spielen, Familien flanieren, Passanten in ein Gespräch vertieft verweilen können. So belebt ist der Platz allerdings erst auf den Visualisierungen. Im realen Alltag dominieren Langeweile und Leere. Zahlreiche Ladenlokale haben noch keine Mieter gefunden oder sind schon wieder verwaist. Das aktuelle Angebot am Platz ist ausreichend und wichtig für die Versorgung des Quartiers, wirkt aber wenig einladend. Der grosse Freiraum im Zentrum bleibt meist ungenutzt.

Aller Anfang ist schwer Um Gegensteuer zu geben, hat die Stadtverwaltung über den Platz verstreut Stühle aufgestellt. Neben einer Bank steht eine Kiste mit der Aufschrift « fürs Lesebänkli ». Sie enthält ein buntes Sammelsurium von Büchern und eine Einladung, zu lesen und zu geniessen. →

Themenheft von Hochparterre, September 2016 — Limmatfeld — Ein Platz fürs Leben im neuen Quartier

20.08.16 15:52

Im Frühsommer 2016 fand der samstägliche Dietiker Markt erstmals auf dem Rapidplatz statt und sorgte für buntes Treiben.

Themenheft von Hochparterre, September 2016 — Limmatfeld — Ein Platz fürs Leben im neuen Quartier

20-23_TH_Limmatfeld_Nutzung.indd 21

21

20.08.16 15:52

Der sorgfältig gestaltete Platz lässt viele Nutzungen zu. Er braucht jedoch Zeit, um zu einem Quartierzentrum zu werden.

22

20-23_TH_Limmatfeld_Nutzung.indd 22

Themenheft von Hochparterre, September 2016 — Limmatfeld — Ein Platz fürs Leben im neuen Quartier

20.08.16 15:52

­ apidplatz ist ein Ort mit vielen Passanten. Die → « D er R Bücher sollen dazu verführen, den Platz auch zum Verweilen zu nutzen », sagt Agnes Matt, Leiterin der Stadt- und Regionalbibliothek Dietikon und Initiantin des Angebots. « Gleichzeitig hoffe ich natürlich, dass der eine oder die andere, angeregt durch die Bücherkiste, den Weg auf die andere Seite der Gleise, in unsere Bibliothek findet. » Michael Seiler hingegen wünscht sich einen wachsenden Besucherstrom in die andere Richtung – vom alten Zentrum und aus der ganzen Region ins Limmatfeld. Er ist zuständig fürs Standortmarketing der Stadt Dietikon und sagt: « Damit der Rapidplatz lebt, reichen die 2000 Menschen, die derzeit im Limmatfeld wohnen, nicht aus. Er muss bekannter werden und mit exklusiven Angeboten auch Publikum von aussen anziehen. » So wie der Gesundheitscluster, der sich in den letzten Jahren rund um den Rapidplatz angesiedelt hat. Die Arztpraxen, Kliniken und Wellnessangebote profitieren von der verkehrsgünstigen Lage. Als Dienstleister, die nicht auf Laufkundschaft angewiesen sind, konnten sie sich schon während der Bauphase etablieren. Andere Angebote, die auf die Alltagsversorgung ausgerichtet sind oder zum Shoppen verführen wollen, hatten mehr Mühe, auf der Baustelle zu überleben.

Mittelfristig dürften aber auch sie bessere Beachtung finden, hofft man bei der Stadt. Wenn Arztbesuche oder der Termin bei der Kosmetikerin gleichzeitig auch für Einkäufe oder einen Restaurantbesuch genutzt werden, kann die Gesundheits- und Wellnessbranche dem noch zu beschaulichen Rapidplatz zu mehr Vitalität verhelfen.

Engagement für mehr Leben Nicht, dass das Zentrum des Limmatfelds völlig verwaist wäre: Die beiden Grossverteiler am Rapidplatz sind zufrieden mit dem Geschäftsverlauf. Hingegen kämpfen vor allem kleinere Läden nach wie vor ums Überleben. Sie hoffen, dass mit der absehbaren Fertigstellung des Quartiers auch mehr Kunden kommen. « Es gibt alles, was man braucht, sogar einen wunderbaren Blumenladen, eine Bäckerei, den Schuhmacher », sagt Susanne Angliker, die seit 2014 im Limmatfeld wohnt, aber auswärts arbeitet. « Ich nutze diese Angebote am Rapidplatz ganz bewusst, damit sie erhalten bleiben. » Im Quartierverein Limmatfeld engagiert sie sich dafür, dass mehr Leben ins Quartier kommt.

Was ihr vor allem fehlt, sind Orte mit Atmosphäre: ein gemütliches Restaurant, ein Café, wo man samstags Zeitung lesen kann, eine schicke Bar. Aktuell gibt es am Platz nur Schnellimbisse und Takeaways im unteren Preissegment. Diese Angebote waren während der Bauphase gefragt, während eine Caffè-Bar wieder schliessen musste, sagt Michael Seiler. Er ist zuversichtlich, dass sich das nun ändert: « Das Quartier steht für gehobenes Wohnen – mit dem Bezug der letzten Bauten dürfte auch die Nachfrage nach entsprechender Gastronomie wachsen. » Mit verschiedenen Anbietern stehe man in Verhandlung, spruchreif sei allerdings noch nichts. « D er Leerstand im Gewerbesegment bewegt sich im normalen Rahmen », teilt Wincasa, angesprochen auf die vielen leer stehenden Ladenlokale, mit. Sie ist für die Vermietung der Liegenschaften Lindenhof und Westhöfe verantwortlich, wo auch einige Wohnungen leer stehen. Ein Grund, weshalb es schwierig ist, Mieterinnen und Mieter zu finden, sind die relativ hohen Mietzinse. Eine Anpassung nach unten ist jedoch kein Thema. Auch Roger Rufener, Leiter Vermarktung Gewerbe von Halter, der für die Vermietung der Gewerberäume in den Liegenschaften Limmat-Tower, Weidenhof und Weissdornhof verantwortlich ist, sagt: « Preisreduktionen werden weniger in Betracht gezogen, wir sind auf einem marktüblichen Niveau. »

Man biete aber gerne Hand, wenn es darum gehe, Mietern mit einer Beteiligung am Ausbau der Lokale oder mit einer Staffelmiete den Einstieg zu erleichtern. Besonders schwierig ist es offenbar, Interessenten für die grossen Einheiten zu finden. So steht zum Beispiel eine Fläche von 770 Quadratmetern mit Schaufenstern auf den Rapidplatz nach wie vor leer. « Wir wollen die Fläche als Ganzes vermieten, das ist Teil unserer Strategie », sagt Roger Rufener.

Eine Unterteilung komme vorerst nicht infrage, weil dann der Raum im hinteren Teil der Liegenschaft, der nicht direkt an den Platz stösst, kaum mehr zu vermieten wäre.

Die Anrainer sind gefragt Sowohl der Entwickler wie die Stadt haben verschiedene Aktivitäten angeschoben, um Leben ins Limmatfeld zu bringen. Gerne erinnert man sich in Dietikon an das zweitägige Zirkusfest zur Einweihung des Rapidplatzes.

Mehrmals organisierte Halter zusammen mit Investoren und Baufirmen und mit Unterstützung der Stadt im Winter eine Eisbahn, die sich grosser Beliebtheit erfreute.

Damit ist jetzt aber Schluss: Nach fünf Jahren reduziert die Entwicklerin ihr Engagement im Limmatfeld. Man sei weiterhin bereit, Unterstützung zu bieten, doch der Ball liege jetzt beim Quartier, sagt Andreas Hänsenberger, der Konzeptentwickler bei Halter. Bestrebungen, die Gewerbetreibenden in einer IG Limmatfeld zu organisieren und zu gemeinsamen Aktionen zu bewegen, sind bisher im Sand verlaufen. Nun könnte aber Bewegung in die Sache kommen, hofft Roger Rufener: Ein Mieter am Rapidplatz habe mit ihm Kontakt aufgenommen, um dieses Vorhaben wiederzubeleben.

Auch Michael Seiler ortet Handlungsbedarf. Doch er weist auch darauf hin, dass die Einflussmöglichkeiten der Stadt beschränkt seien: « Wir helfen gerne, Dinge anzuschieben, die Umsetzung und der Betrieb müssen aber von Privaten geleistet werden », betont er. So wurden bereits verschiedene Veranstaltungen wie etwa kleinere Konzerte oder ein temporärer Fun-Park für Kinder bewilligt. Am 25. Juni fand zudem der samstägliche Frischmarkt von Dietikon für einmal auf dem Rapidplatz statt. Eine gute Gelegenheit für den Quartierverein Limmatfeld, sich mit einem eigenen Marktcafé der Bevölkerung vorzustellen. « Wir wollten von den Leuten erfahren, wie sie den Rapidplatz nutzen und was sie sich dort wünschen », sagt Mirjam Weber vom Quartierverein. Sie wohnt seit 2012 im Limmatfeld und würde sich über ein regelmässiges Marktangebot auf dem Rapidplatz freuen. Schachfiguren, ein Kinderspielplatz, eine Grillstelle sowie ab und zu kulturelle Veranstaltungen – Ideen gibt es zuhauf, wie Leute auf den Platz gelockt werden könnten. Wie sie sich umsetzen lassen und ob sich der Rapidplatz zum erhofften Magneten entwickelt, ist aber offen.

Anderswo ähnliche Erfahrungen Der Rapidplatz ist nicht der einzige Platz, an dem es schwierig ist, lebendige Erdgeschossnutzungen anzusiedeln. In anderen Entwicklungsgebieten wie dem Glattpark in Opfikon oder dem Richti-Areal in Wallisellen gibt es ähnliche Probleme. Die Bevölkerung ist neu zugezogen und nicht im Quartier verwurzelt, sodass die Betreiber von Läden und Restaurants ihren Kundenstamm von null auf schaffen müssen. Das ist umso anspruchsvoller, weil das Gewerbe selbst an den etablierten Standorten – etwa im Zentrum Dietikons – mit Schwierigkeiten zu kämpfen hat.

Dennoch ist es wichtig, dass in den Erdgeschossen Ladenund Dienstleistungsflächen sowie andere öffentliche Nutzungen eingeplant werden, denn nur so kann aus einem neuen Quartier ein lebendiger Stadtteil werden.

●

Themenheft von Hochparterre, September 2016 — Limmatfeld — Ein Platz fürs Leben im neuen Quartier

20-23_TH_Limmatfeld_Nutzung.indd 23

Rapidplatz und Infrastruktur, 2015 Investoren: Grundeigentümerschaft Landschaftsarchitektur: Vogt, Zürich Verkehrs- und Infrastruktur­ planung: Suisseplan Ingenieure, Zürich Gesamtverantwortung und Entwicklung: Halter AG, Zürich Kosten: Fr. 22 Mio.

23

20.08.16 15:52

Über dem kommerziell genutzten Erdgeschoss liegt ein Hof für die Bewohner des Weissdornhofs.

Foto: Cortis & Sonderegger

Ein Block mit hohen Ecken

Querschnitt 0

10

20 m

2. Obergeschoss

Als die Architekten Dachtler Partner ihr Projekt dem Gestaltungsbeirat zum ersten Mal präsentierten, bezeichnete Hans Kollhoff die geschlossene Blockrandbebauung als « Stapellager ». Dafür verantwortlich waren sicherlich die zunächst vorgesehenen Fensterbänder, aber auch das zusätzliche Geschoss, das dank einer Ausnahmebewilligung realisiert werden konnte.

Begleitet von intensiven Diskussionen mit dem Gestaltungsbeirat überarbeiteten die Architekten ihren Entwurf. Nun stösst das zurückgesetzte Attikageschoss an den Gebäudeecken bis an die Fassade vor und verleiht dem Weissdornhof gegen den Rapidplatz hin eine stärkere Präsenz. Aus den Fensterbändern wurden einzelne Öffnungen, sodass die Fassade als Fläche erhalten bleibt und nicht mehr in Streifen zerfällt.

Schliesslich kamen an der Fassade auch Farben und Strukturen ins Spiel, die etwas mediterranes Flair nach Dietikon bringen sollten. Der Künstler Jörg Niederberger entwickelte ein Konzept mit einer markanten Putzstruktur, auf der Farben in verschiedenen Rottönen aufgebracht sind. Deren Farbnuancen unterscheiden sich heute nicht so deutlich wie geplant. Doch der Fassadenputz erinnert noch an die einst geplanten ­Fensterbänder: Jeweils zwei Fenster sind durch ein leicht zurückgesetztes Putzfeld zusammengefasst.

Als Zielpublikum für den Weissdornhof hatte man die « aufgeschlossene Mitte » im Auge, die sich durch hohe Ansprüche an ihren Wohnraum auszeichnet. Die Wohnungen zählen meist zwei oder drei Zimmer, und sie zeichnen sich durch die Ausrichtung sowohl zur Aussenfassade als auch zum Innenhof aus. Die rasche Vermietung aller 154 Wohnungen zeigt, dass das Konzept aufging. Daniela Meyer Baufeld C: Weissdornhof, 2013 Rapidplatz, Webereistrasse, Grünaustrasse, Schulgutstrasse Investor: Swisslife, Zürich Architektur: Dachtler Partner, Zürich Auftragsart: Direktauftrag Farbgestaltung: Jörg Niederberger, Büren Landschaftsarchitektur: Vogt, Zürich Gesamtverantwortung und Entwicklung: Halter AG, Entwicklungen, Zürich Investitionsvolumen: Fr. 78 Mio.

Markante Ecken verankern den Weissdornhof am Rapidplatz. Foto: Daniel Sutter

24

24_25_TH_Limmatfeld_Baufelder_CG.indd 24

Themenheft von Hochparterre, September 2016 — Limmatfeld — Ein Block mit hohen Ecken

20.08.16 15:55

Vielfalt rund um einen Hof Für den Zypressenhof galten im Gestaltungsplan die gleichen Prinzipien wie für den benachbarten Zedernhof. Um vielfältige Wohnungsgrundrisse und abwechslungsreiche Fassaden zu erreichen, hat Halter – ebenfalls wie beim Zedernhof – neben Stücheli Architekten fünf weitere, junge Büros in einem Wettbewerb beauftragt, einzelne Abschnitte des Blocks zu planen. Stücheli Architekten gestalteten den repräsentativen Kopfbau sowie zwei weitere Abschnitte und waren für die Ausführung aller Gebäude zuständig.

Der Kopfbau gleicht dem des Zedernhofs: Die Kubatur beider Gebäude ist ähnlich, die Materialien unterscheiden sich nur subtil. Die Fensterformate des Zypressenhofs sind liegend wie beim Nachbarn, nur grösser. Im Inneren des Blocks hingegen erlebt man mehr Variation. Die Architekten bezeichnen die einzelnen Abschnitte als Stadthäuser. Sie sollen das Bild einer gewachsenen Stadt vermitteln und jedem Abschnitt eine eigene Identität verleihen. Die Traufhöhen und die Sockel sind von Haus zu Haus anders, und unterschiedlich gestaltete Fassaden unterstützen das angestrebte Bild der Vielfalt. Gestalteten Stücheli Architekten, Duplex Architekten, Atelier M und Covas Hunkeler Wyss ihre Fassaden mit verschiedenen Putzen, setzt Peter Moor das Hofhaus durch eine Eschenfassade ab, und der Baukörper von Ramser Schmid zeichnet sich durch seine Fliesen in Grüntönen aus.

Der halböffentliche Innenhof ist mit einem Stahlgerüst, Bauminseln und Sitzgelegenheiten für Kinder und ihre Eltern gleichermassen einladend ; die privaten Aussenbereiche der Wohnungen sind jedoch etwas stiefmütterlich mit einer Hecke abgetrennt. Allerdings hat die effiziente Nutzung der Flächen Konsequenzen für den Innenhof: Statt dass der Zugang eine Achse mit dem benachbarten Block bildet, ist er durch die Tiefgarageneinfahrt und die dahinter liegenden Müllcontainer versperrt.

In der Überbauung gibt es hauptsächlich 3 ½und 4 ½-Zimmer-Wohnungen ; ein Doppelkindergarten im Erdgeschoss des Hofhauses steigert die Attraktivität des Blocks für Familien zusätzlich.

Fensterläden filtern das Licht der Loggien von Duplex Architekten.

Im Hof bildet sich die Vielfalt der unterschiedlichen Architekturen ab.

Elizaveta Radi, Fotos: Reinhard Zimmermann

Regelgeschoss

0

10

20 m

Baufeld G: Zypressenhof, 2013 Heimstrasse 14 – 16, Mina-Hess-Strasse 1 – 5, Limmatfeldstrasse 13 – 19 Investorin: IST Anlagestiftung, c / o Fundamenta Group, Zug Architektur und Gesamtausführung: Stücheli Architekten, Zürich Auftragsart: Direktauftrag aus dem Studienauftrag Entwurf und Vorprojekte: Stücheli Architekten, Zürich ; Atelier M, Zürich ; Covas Hunkeler Wyss, Zürich ; Duplex, Zürich ; Peter Moor, Zürich ; Ramser Schmid, Zürich Landschaftsarchitektur: Tur & Partner, Zürich Gesamtverantwortung und Entwicklung: Halter AG, Entwicklungen, Zürich Investitionsvolumen: Fr. 70 Mio.

Themenheft von Hochparterre, September 2016 — Limmatfeld — Vielfalt rund um einen Hof

24_25_TH_Limmatfeld_Baufelder_CG.indd 25

25

20.08.16 15:55

Im Schatten des Turms

Harry Guggers Seniorenresidenz besetzt die nordöstliche Ecke des Limmathofs. Fotos: Christian Amoser

2. Obergeschoss

Korridor in der Seniorenresidenz.

0

10

20 m

Auf dem Baufeld E wirkten drei Architekturbüros: Huggenbergerfries entwarfen den Limmat-Tower siehe Seite 14, Max Dudler entwarf ein Wohnhaus und Harry Gugger ein Gebäude für betreutes Wohnen und ein Pflegeheim.

Mit zwei ähnlichen, aber nicht identischen Neubauten besetzt Gugger die Nordostecke des Grundstücks. Die beiden Häuser liegen auf einem gemeinsamen zweigeschossigen Sockel mit Haupteingang, Verwaltung und einem Restaurant.

Weiss verputzte Brüstungsbänder, stellenweise als Balkone auskragend, prägen die Fassade.

Sie fassen die dazwischen liegenden dunklen Bereiche, die entweder als Loggia, Fenster oder dunkle Fläche ausgebildet sind. Die 55 Zweizimmerwohnungen im einen Gebäude sind entlang eines breiten Korridors angeordnet, die 70 Pflegezimmer im anderen Haus legen sich um die Serviceräume und den Aufenthaltsbereich. An der Rückseite der beiden Häuser liegt auf der Höhe des ersten Obergeschosses ein halböffentlicher, von allen Seiten zugänglicher Hof, den sich alle Gebäude des Baufelds teilen.

An diesem Hof liegt auch Dudlers Wohnhaus.

Ihm stand beim Entwurf ein massiver Fels Pate, aus dem Öffnungen herausgeschlagen wurden.

Im zweigeschossigen Sockelbereich ist das Haus denn auch mit dunklem Basalt verkleidet. In den Obergeschossen hingegen ist dieser ‹ Fels › lediglich ein anthrazitfarbener Putz mit unterschiedlicher Struktur, doch betonen die konisch ausgebildeten Fensteröffnungen den massiven Ausdruck des Gebäudes. Fast alle Wohnungen – die meisten mit 2 ½ Zimmern – gehen von F ­ assade zu Fassade durch und profitieren sowohl von der Strassenseite als auch vom Hof. Die Schlafräume sind eher klein, dafür gibt es grosszügige Ankleiden und Badezimmer, die teilweise gleich von zwei Seiten belichtet sind – städtische Wohnungen für eine eher junge Klientel, die in ein paar Jahren weiterzieht. Werner Huber, D ­ aniela Meyer Baufeld E: Limmathof, 2015 Überlandstrasse 10 – 16, Limmatfeldstrasse 5 Investoren: Allianz Suisse Immobilien, Wallisellen ; PAT-BVG, Bern Architektur: Harry Gugger Studio, Basel ; Max Dudler Architekten, Zürich Auftragsart: Studienwettbewerb Landschaftsarchitektur: Balliana Schubert, Zürich Gesamtverantwortung und Enwicklung: Halter AG, Entwicklungen, Zürich Investitionsvolumen: Fr. 60 Mio.

Max Dudlers Wohnhaus begleitet die Überlandstrasse. Fotos: Stefan Müller

Die Wohnungen gehen von Fassade zu Fassade durch.

Regelgeschoss im Dudler-Bau.

26

26-29_TH_Limmatfeld_Baufelder_EDKL.indd 26

0

10

20 m

Themenheft von Hochparterre, September 2016 — Limmatfeld — Im Schatten des Turms

22.08.16 11:14

Querschnitt

0

10

Unregelmässige Formen

20 m

Regelgeschoss

Der in mehrere Baukörper gegliederte Weidenhof bietet vielfältige Ausblicke durch den Hof.

Der Weidenhof als jüngster Neubau im Limmatfeld schliesst den Rapidplatz an der nördlichen Schmalseite ab. Anders als im Gestaltungsplan vorgesehen, ist der Neubau kein geschlossener Block, denn die Architekten Giuliani Hönger öffneten den Hof an zwei Stellen nach aussen. Damit stellten sie den Kopfbau am Rapidplatz frei und stärkten so seine Präsenz – und sie schufen zusätzliche Ausblicke aus dem Hof zum Platz und in die Umgebung. Der Kopfbau mit der Kolonnade bildet ein Pendant zu Adolf Krischanitz’ Westhöfen gegenüber, die vertikal strukturierte Fassade kontrastiert zu den liegenden Formaten der Nachbarbauten.

Ursprünglich sollte der Sockelbereich des Weidenhofs eine Primarschule mit Turnhalle aufnehmen, doch diese scheiterte in der Volksabstimmung. Nun gibt es im Sockel wie in den anderen Häusern am Platz Laden- und Gewerbeflächen.

Sandgestrahlte Kunststeinelemente fassen die grossformatigen Öffnungen.

Aus dem Sockel heraus entwickeln sich zwei Baukörper mit insgesamt 87 Mietwohnungen.

Die unregelmässigen Formen und unterschiedlichen Gebäudetiefen erzeugen unterschiedliche Wohnungstypen mit 1 ½ bis 5 ½ Zimmern. Die einen sind von Fassade zu Fassade durchgängig, andere gehen über Eck, manche sind dreiseitig belichtet. Französische Fenster bilden den Grundrhythmus der Fassaden, die grösseren Öffnungen der Loggien setzen Akzente. Gesimse aus Faserbeton verdeutlichen die Geschosshöhe.

Der Hof im ersten Obergeschoss ist ein Aufenthaltsort für die Bewohner. Ganz im Sinn einer städtischen Bebauung bildet er einen ruhigen Ort und ist dennoch nicht von der Umgebung ­abgeschottet. Elizaveta Radi, Fotos: David Willen Baufeld D: Weidenhof, 2015 Heimstrasse, Schulgutstrasse, Grünaustrasse Investor: UBS Fund Management ( Switzerland ), Basel Architektur: Giuliani Hönger Architekten, Zürich Auftragsart: Studienauftrag, 2011, 1. Rang Landschaftsarchitektur: Kuhn, Zürich Gesamtverantwortung und Enwicklung: Halter AG, Entwicklungen, Zürich Investitionsvolumen: Fr. 62 Mio.

Eine zurückhaltende Materialisierung und Farbgebung prägt die Wohnungen.

Themenheft von Hochparterre, September 2016 — Limmatfeld — Unregelmässige Formen

26-29_TH_Limmatfeld_Baufelder_EDKL.indd 27

27

22.08.16 11:14

Sieben Häuser an zwei Höfen Mit ihrem Projekt konnten Duplex Architekten gleich zwei Baufelder gestalten, und obschon auch sie an Kollhoffs Gestaltungsplan gebunden waren, nahmen sie sich Freiheiten heraus. So umschliessen zwar auf dem Baufeld K vier Gebäude einen Hof, so wie es der Plan vorgab. Beim Baufeld L hingegen reduzierten die Architekten die eine Hofbegrenzung auf ein lediglich zweigeschossiges Gebäude mit kleiner Grundfläche. Damit bleibt die Mina-Hess-Strasse in der Struktur zwar ablesbar, doch verbindet sie sich mit dem angrenzenden Freiraum zu einem grossen Hof. Das zweigeschossige Haus in seiner Mitte ist als Quartierhaus ein wichtiges Element der Überbauung: Die fünf Gebäude, die den Hof umgeben, wird die Baugenossenschaft des eidgenössischen Personals ( BEP ) erstellen, die gros­ sen Wert auf Gemeinschaftlichkeit legt. Damit wird die Überbauung zu einem wichtigen Mosaikstein für die bevölkerungsmässige Durchmischung des Limmatfeldes. Die beiden anderen Häuser wird die Nest Sammelstiftung erstellen.

Ihre Spezialität sind zweigeschossige Atelierwohnungen an der Alfred-Comte-Strasse.

In jedem Haus gibt es pro Geschoss drei bis fünf Wohnungen, die sich um ein zentrales, von oben belichtetes Treppenhaus gruppieren. Die meisten der insgesamt 220 Wohnungen sind über Eck angeordnet und daher trotz grosser Gebäudetiefe gut belichtet. Die zentrale Raumeinheit ist der Wohnraum, an den sich Küche, Essraum und Loggia anlegen.

Gestalterisch streben die Architekten weder die Einheit noch die Individualität an. Auf einem konstruktiv identischen Aufbau entwickelten sie drei Fassadentypen. Gemeinsam sind der Sockel in Ortbeton, die dreiteilige Fassadengliederung, französische Fenster, Erker und gläserne Eckzimmer. Variiert wird die gestalterische Ordnung der verputzten Wandflächen und der Farbkanon. So entsteht eine Häuserfamilie, in der jedes Mitglied seine Eigenständigkeit bewahrt, die insgesamt aber als Ensemble lesbar ist. Werner Huber

Perspektive in der Limmatfeldstrasse.

Modellbild einer Wohnung.

Baufelder K und L: Eschenhof und Eibenhof, 2019 Limmatfeldstrasse, Karl-Heid-Strasse, Mina-Hess-Strasse, Alfred-Comte-Strasse Investor und Bauherrschaft: Baugenossenschaft des eidgenössischen Personals, Zürich ( Häuser A – E und H ), Nest Sammelstiftung, Zürich ( Häuser F, G ) Architektur: Duplex, Zürich Landschaftsarchitektur: Fontana, Basel Auftragsart: Projektwettbewerb, 2013

0

10

20 m

Regelgeschoss

28

26-29_TH_Limmatfeld_Baufelder_EDKL.indd 28

Themenheft von Hochparterre, September 2016 — Limmatfeld — Sieben Häuser an zwei Höfen

22.08.16 11:14

Das Baugespann kündet die Neubauten des Eschenhofs und des Eibenhofs an, die hier bis 2019 entstehen werden.

Themenheft von Hochparterre, September 2016 — Limmatfeld — Sieben Häuser an zwei Höfen

26-29_TH_Limmatfeld_Baufelder_EDKL.indd 29

29

22.08.16 11:14

Grosser Gewinn trotz negativem Saldo Wer profitiert vom Limmatfeld? Wer muss bezahlen? Eine Inzidenzanalyse zieht Bilanz und zeigt auf, wem die Arealentwicklung wie viel bringt.

Text: Bruno Fritschi, Wüest & Partner

125 120 115 110 105 100 95 2003 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14

160 150 140 130 120 110 100 90 80 2005 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16

Übrige Schweiz und Ausland

30

30-31_TH_Limmatfeld_Kosten.indd 30

Kanton Zürich

Indexierte Bevölkerungsentwicklung: Schweiz Gemeinde Dietikon Region Limmattal Kanton Zürich Trendlinie bis 2008 ( Dietikon ) Trendlinie ab 2008 ( Dietikon ) Quelle ESPOP / BFS, 31. Dezember 2014

Gesamteffekt in der Bauphase

Indexierte Angebotspreisentwicklung: Mietwohnungen Verkauf Eigentumswohnungen Büro Trendlinie Miet­ wohnungen bis 2008 Trendlinie Miet­ wohnungen ab 2008 Quelle Wüest & Partner, Stand, 1. Quartal 2016

Gesamte Betrachtung aller Inzidenzen

Stadt Dietikon

Dietikon

übrige Schweiz

Gesamtinzidenz

+

– –

+ +

Zahlungsinzidenz

+

+ +

+ +

Güterinzidenz

+

–

+ +

Saldo

Dietikon

Limmatfeld

Kanton Zürich

Kanton Zürich

übrige Schweiz

Gesamtinzidenz

– –

+ +

+ +

Zahlungsinzidenz

+ +

+

+ +

Güterinzidenz

–

+

+ +

Saldo

Methodik Eine Inzidenzanalyse ist vergleichbar mit einer Kosten- und Nutzenanalyse, erweitert um die Dimension Raum. Wert und Kosten eines Projekts werden dabei auf verschiedene Raumeinheiten aufgeteilt. Untersucht werden die Auswirkungen der Projekte im Gebiet Limmatfeld auf die Stadt Dietikon, den Kanton Zürich ( ohne Dietikon ) sowie den Raum übrige Schweiz und Ausland ( ohne Kanton Zürich ).

Die Analyse wird in drei Teile gegliedert: Zahlungs-, Güter- und Nutzeninzidenz.

Die Zahlungsinzidenz untersucht die Geldströme, die mit dem Bau und Betrieb eines Projekts verbunden sind. Die Güterinzidenz befasst sich mit steuerlichen Konsequenzen. Die Nutzeninzidenz ermittelt nicht messbare Auswirkungen auf die Umgebung ( Lärm, Imagegewinn etc. ).

Die Analysen werden für die Bauphase ( Baubeginn bis Fertigstellung aller Baufelder ) und für ein Musterjahr nach Fertigstellung durchgeführt ( Betriebsphase ).

Themenheft von Hochparterre, September 2016 — Limmatfeld — Grosser Gewinn trotz negativem Saldo

20.08.16 16:02

Das Limmatfeld verändert Dietikon. Entsprechend wichtig ist für die Stadt, welche Effekte die Entwicklung auslöste und in Zukunft auslösen wird. Um diese Auswirkungen zu erfassen, führten Wüest & Partner eine Inzidenzanalyse durch siehe ‹ Methodik ›.

Zwischen 2003 und 2008 wuchs die Einwohnerzahl Dietikons um 3,2 Prozent – bescheiden im Vergleich zum Kanton Zürich, in dem die Bevölkerung in diesem Zeitraum um 4,6 Prozent zunahm. Ab 2007 wuchs die Dietiker Bevölkerung jedoch innerhalb von sieben Jahren um 14,5 Prozent ( 3300 Personen ), und ab 2012 übertraf das Wachstum der Stadt sogar jenes des Kantons. Zwar sind andere Regionen ähnlich stark gewachsen, doch das Wachstum in Dietikon wäre ohne das neue Wohnungsangebot im Limmatfeld kaum möglich gewesen.

Für den Bau des Limmatfelds werden rund 834 Millionen Franken investiert. Davon fallen fast 100 Millionen Franken, die für Planungs- und Bauarbeiten ausgegeben wurden, in Form von Materialeinkäufen und Lohnauszahlungen in Dietikon an. Über die gesamte Bauzeit waren rund 1700 Arbeiter auf den Baustellen beschäftigt, das sind pro Jahr rund 140 Vollzeitstellen. Während der Bauphase sind die finanziellen Zuflüsse für Dietikon höher als die Aufwendungen ; der volkswirtschaftliche Gesamteffekt ist also positiv ( ‹ p ositive Zahlungsinzidenz › ). Insbesondere profitiert die Gemeinde über die Löhne von rund 68 Millionen Franken für die im Ort wohnenden Bauarbeiter, die im Limmatfeld beschäftigt waren oder sind.

Ausserdem löst der Bau des Limmatfelds für die Stadt Dietikon ein Steuervolumen von rund 4 Millionen Franken aus. Dazu kommen die 16 Millionen Franken an Anschlussgebühren, die ebenfalls an die Stadt gehen.

Relativ zur Grösse profitiert die Stadt Dietikon am meisten von den Zuflüssen aus dem Limmatfeld. Der Kanton Zürich hingegen weist einen negativen Saldo auf, da von hier ein Grossteil der Finanzierung stammt. Aber auch dort zeigt sich durch die zusätzlichen Steuereinnahmen ein positiver Effekt. Am meisten profitiert in der Bauphase die übrige Schweiz: Hierhin fliessen ein Grossteil der Ausgaben für Material und Löhne und – gezwungenermassen – sämtliche Sozialabgaben sowie die Mehrwertsteuer.

Attraktiver Wohnort Der Bau neuer Wohnungen weitet das Dietiker Wohnangebot für die einheimische Bevölkerung und für Zuzüger nicht nur aus, sondern verbessert es, sind sie doch von höherer Qualität als ein Grossteil des Bestands. Damit wird Dietikon als Wohnort wieder attraktiv für Personen mit eher höherem Einkommen und höheren Ansprüchen ans Wohnen. Das zeigt sich bei der Zuwanderung von Schweizern nach Dietikon: Lange zogen mehr weg als zu.

In den letzten Jahren hat sich das ausgeglichen, teilweise sogar in einen positiven Saldo gekehrt. Dazu hat das Wohnungsangebot des Limmatfelds, das einmal gut zehn Prozent des gesamten Angebots von Dietikon ausmachen wird, wesentlich beigetragen. Ein weiteres Indiz für Dietikons Attraktivität ist der grosse Anteil Deutscher bei der ausländischen Zuwanderung.

Seit 2005 sind die Preise auf dem Dietiker Immobilienmarkt angestiegen. Die starken Preissteigerungen, die mit dem Bezug des ersten Baufelds im Limmatfeld anfingen, sind sicher auch der Qualitätszunahme des Angebots durch die Neubauwohnungen zuzuschreiben. Dennoch kann aus den Daten geschlossen werden, dass zumindest bei den Wohnflächen der Immobilienmarkt durch das Grossprojekt Limmatfeld positive Impulse bekam.

Folgen für die öffentliche Infrastruktur Mit Fertigstellung aller Baufelder werden in Dietikon rund 3000 Personen mehr leben als vor Baubeginn. Noch gibt es in unmittelbarer Nähe des Limmatfelds kein Schulhaus, was den Zuzug von Familien etwas bremsen könnte.

Dennoch dürften bis in drei Jahren 200 bis 300 schulpflichtige Kinder im Quartier wohnen, was mittelfristig ein Schulhaus notwendig macht. Diese Investitionen, die primär von der Stadt Dietikon getragen werden müssen, sind in den Analysen nicht berücksichtigt.

Die Bewohnerinnen und Bewohner des Limmatfelds verstärken das Verkehrsaufkommen und die damit verbundenen Immissionen. Doch die Nähe zum Bahnhof wird den Individualverkehr unterproportional zum Bevölkerungswachstum zunehmen lassen. Zudem wird die Limmattalbahn ab 2022 die Anbindung des neuen Quartiers weiter verbessern, was vor allem beim Freizeitverkehr zu Bleiben die Gewinne in Dietikon ? einer Abnahme führen wird. Durch die Lage des LimmatDurch den hohen Anteil an Wohnungen und die lokale felds abseits des alten Dietiker Siedlungskerns werden Ausrichtung der Geschäfte stammt ein Grossteil der Aus- sich die negativen Folgen des Mehrverkehrs voraussichtgaben ( Mieten, Ausgaben in den Verkaufsgeschäften ) aus lich in Grenzen halten.

Dietikon. Die Investoren hingegen stammen nur zu einem Überregionale Ausstrahlung kleinen Teil von dort. Die Abflüsse ( primär Mietausgaben ) sind deshalb deutlich höher als die Zuflüsse ( Löhne, Neben einem starken Austausch zwischen Dietikon Materialkäufe etc. ). Die durch die neuen Einwohner und und der Stadt Zürich zeigt die Pendlerbilanz der Stadt Dieteilweise durch Geschäfte generierten Steuereinnahmen tikon vor allem lokale Pendlerströme. Dies verdeutlicht, ( ‹ positive Güterinzidenz › ) können den Abfluss nicht aus- dass Dietikon für die umliegenden Gemeinden ein wichgleichen. Diese Effekte sind bei grösseren Arealentwick- tiges Zentrum ist, dessen Kraft mit der Entwicklung des lungen üblich. So zeigt die Betrachtung aller Auswirkun- Limmatfelds und damit der Erweiterung des Stadtzentgen während der Betriebsphase auch für Dietikon ein rums auf die Nordseite der Bahngleise gestärkt wird. negatives Bild. Obschon der absolute Saldo für Dietikon Mit Hans Kollhoff hat ein international anerkannter negativ ausfällt, kann man insgesamt ein positives Fazit Architekt den Masterplan für das Limmatfeld entworfen, ziehen. Dies hat mehrere Gründe: Einerseits werden durch die einzelnen Gebäude stammen von renommierten Ardie Nutzungen im Limmatfeld 550 Personen beschäftigt, chitekturbüros, die meist über Wettbewerbsverfahren zu wovon 270 auf die Stadt Dietikon entfallen ; die Anzahl neu ihren Aufträgen kamen. Dadurch erhält Dietikon ein Quartier, dessen Architektur eine überregionale Ausstrahlung geschaffene Arbeitsplätze schätzt man auf rund 160.

Die jährlichen Gemeindesteuereinnahmen durch Un- hat, die sich mit andern Projekten wie dem Richti-Areal in ternehmen und Anwohner im Limmatfeld werden auf rund Wallisellen oder der Europaallee in Zürich messen kann.

7,4 Millionen Franken geschätzt. Etwa 6,6 Millionen da- Dank dem Limmat-Tower und der Nähe zu den Bahngleivon dürften auf die Realisierung des Limmatfelds anfallen. sen ist das Quartier gut und weitherum sichtbar und wird Die Nutzung lokaler Dienstleistungen ( Einkäufe, Arztbe- in der Öffentlichkeit wahrgenommen. Der dadurch entstesuche etc. ) löst nur schwer quantifizierbare Zahlungszu- hende Imagegewinn ist zwar schwer messbar, aber nicht flüsse aus, die in der Analyse nicht berücksichtigt sind. zu unterschätzen.

●

Themenheft von Hochparterre, September 2016 — Limmatfeld — Grosser Gewinn trotz negativem Saldo

30-31_TH_Limmatfeld_Kosten.indd 31

31

20.08.16 16:02

Andreas Hänsenberger, Halter Entwicklungen.

Fruchtbare Zusammenarbeit

Otto Müller, Stadtpräsident von Dietikon.

32

32-35_TH_Limmatfeld_Gespraech.indd 32

Stadtpräsident Otto Müller und Andreas Hänsenberger von Halter Entwicklungen sprechen über ihre Zusammenarbeit, das neue Quartier und seine Perspektiven.

Gespräch: Gabriela Neuhaus Fotos: Peter Hauser

Stadtpräsident Otto Müller ist stolz auf das neue Quartier.

Entwickler Andreas Hänsenberger findet die Umsetzung seiner Planung geglückt. Beide betonen, für ein abschlies­ sen­des Urteil sei es aber noch zu früh.

Wann waren Sie das letzte Mal im Limmatfeld ?

Was führte sie dorthin ?

Otto Müller Ich bin oft im Limmatfeld. Beim letzten Mal habe ich einem Jubilar zum 95. Geburtstag gratuliert, der früher im alten Teil von Dietikon lebte. Jetzt wohnt er im Alters- und Pflegeheim Senevita im Limmatfeld und fühlt sich dort recht wohl.

Andreas Hänsenberger: Ich besuchte den italienischen Spe­ zialitätenladen und die Weinhandlung am Rapidplatz. Das Limmatfeld liegt jedoch nicht direkt an meinem Heimweg.

Das Limmatfeld befindet sich auf der anderen Seite des Bahnhofs, es setzt sich deutlich vom übrigen Dietikon ab. Wie beurteilen Sie das Resultat dieser Arealentwicklung ?

Otto Müller: Mir gefällt es sehr gut. Ich bin sogar stolz da­ rauf, dass wir das Limmatfeld heute haben. Es war nicht einfach: Man hatte ja zu Beginn nur die Pläne, das Kon­ zept – ich war auch nicht von Anfang an dabei, sondern bin erst 2006 dazugekommen. Selbstverständlich ist das Areal noch in einem Entwicklungsprozess, das sage ich auch jenen Leuten, die den einen oder anderen Mangel

Themenheft von Hochparterre, September 2016 — Limmatfeld — Fruchtbare Zusammenarbeit

20.08.16 16:03

beobachten. Beurteilen kann man das Ganze erst, wenn es wirklich belebt und fertig ist. Aber so, wie sich das Lim­ matfeld heute präsentiert, erfüllt es mich mit Zufrieden­ heit. Der Limmat-Tower ist ein Leuchtturm, auf den ich als Stadtpräsident stolz bin.

Andreas Hänsenberger: Es ist gelungen und so herausgekom­ men, wie wir es beabsichtigt hatten. Und ich glaube auch, wie es die Absicht der Stadt Dietikon war. Das klingt nach Eigenlob, aber auch für uns gilt: Wir können zwar Pläne lesen, Modelle betrachten und Visualisierungen ausarbei­ ten – das Ganze im Massstab 1 : 1 zu sehen, ist dann aber doch etwas anderes. Jetzt braucht es noch etwas Zeit, bis die Bäume Schatten werfen und die Menschen den öffent­ lichen Raum nutzen. Erste Kreidespuren von Kinderhüpf­ spielen auf den Quartierstrassen sind ein Zeichen – aber es braucht Geduld, wie andernorts auch. Zumal es im Lim­ matfeld noch nicht viele Kinder gibt – schätzungsweise achtzig Prozent der rund 2000 Bewohnerinnen und Be­ wohner leben in Ein- oder Zweipersonenhaushalten. Eine von uns in Auftrag gegebene Analyse zeigt jedoch, dass wir das angepeilte Zielpublikum angesprochen haben. Mit dem Motto ‹ Unsere kleine Stadt › haben wir von Anfang an impliziert, dass man sich über den ganzen Lebenszyklus hinweg im Limmatfeld wohlfühlen kann. Wir gestalteten ein Angebot von unterschiedlichen Wohnungsgrundris­ sen und haben einzelne Baufelder jeweils bewusst auf ein bestimmtes Zielpublikum ausgerichtet. Zudem war uns wichtig, dass man den Tagesbedarf an Einkäufen vor Ort decken kann. Es gab auch schon früh einen Kinderhort und einen von der Gemeinde betriebenen Kindergarten.

Das Schulhausprojekt hat sich leider zerschlagen, was mir persönlich sehr wehgetan hat. Natürlich muss man einen Volksentscheid akzeptieren, dadurch fehlt nun aber eine Facette des Angebots.

Der Plan eines ‹ Mietschulhauses › im Weidenhof am Rapidplatz wurde im Oktober 2012 bachab geschickt. Warum hat die Stadt es im Limmatfeld verpasst, ein eigenes Schulhaus zu planen ?

Otto Müller: Die Idee eines Mietschulhauses war an der Urne leider nicht mehrheitsfähig. Die Leute haben ein Schulhaus im Grünen erwartet, mit einem Biotop. Wir planten eine Art Bildungscluster, eingemietet, den man am Abend für Kurse hätte nutzen können, mit ergänzender Betreuung, etwas, das es so bei uns noch nicht gibt. Das wurde abgelehnt. Wir sind aber klar der Meinung, dass es im Limmatfeld ein Schulhaus braucht, damit das Gebiet

Wer wohnt nun im Limmatfeld ?

Otto Müller: Am Anfang kamen viele Junge. Wiederholt habe

ich festgestellt, dass insbesondere jüngere Leute von jen­ seits der Gleise, also aus dem alten Teil von Dietikon, ins Limmatfeld gezogen sind. Mein Sohn ist so ein Beispiel. In letzter Zeit kommen aber auch viele Zuzüger aus der Stadt Zürich, weil es dort an Wohnraum mangelt. Eine Studie hat gezeigt, dass die Steuerkraft der Bewohnerinnen und Be­ wohner im Limmatfeld höher ist als im übrigen Dietikon.

Das freut uns natürlich.

Andreas Hänsenberger: Die elf Baufelder sind unterschied­ lich ausgerichtet. Wir haben davon profitiert, dass zwei Felder von Baugenossenschaften – BEP und Nest – über­ nommen wurden. Wir begrüssen deren Angebot als eine

« Man soll sich über den ganzen Lebenszyklus hinweg im Limmatfeld wohlfühlen können. » Andreas Hänsenberger

Ergänzung, die wir selbst so nicht hätten realisieren kön­ nen. Als Entwickler haben wir eher institutionelle Inves­ toren als Kunden. Deshalb freuen wir uns darüber, wenn Wohnbaugenossenschaften ein Angebot erweitern.

War es eine Auflage der Stadt, dass diese Baufelder an Genossenschaften gingen ?

Otto Müller: Wir haben in den letzten Jahren verschiedent­ lich eigenes Land im Baurecht an Genossenschaften ab­ gegeben, um den Anteil des gemeinnützigen Wohnungs­ baus, der in Dietikon zurzeit nur sechs Prozent beträgt, zu erhöhen. Im Limmatfeld spielte jedoch der Markt, die Wohnbaugenossenschaften wurden von sich aus aktiv – die Stadt begrüsst ihr Engagement.

Bei der Arealentwicklung Limmatfeld war Halter federführend. Was bedeutete dies für die Stadt Dietikon ?

Otto Müller: Eine Gemeinde wie Dietikon hat nicht die not­ wendigen Ressourcen und auch keine eigenen Strukturen, um ein solches Grossprojekt bewältigen zu können. Mit der Entwicklungsfirma hatten wir einen kompetenten An­ sprechpartner, einen ‹ Kümmerer ›, der sich allem ange­ nommen hat – darüber waren wir froh. Ich habe die Firma Halter auch als wichtigen Treiber und ausgesprochen kun­ denfreundlich erlebt.

Andreas Hänsenberger: Mich freut natürlich, dass man uns so wahrgenommen hat. Wenn ein solcher Prozess auf ge­ meinsamen Interessen basiert und die Partnerschaft von gegenseitigem Respekt geprägt ist, wenn man sich zuhört und die Argumente des anderen gelten lässt, erleichtert das nicht nur das Leben – dann gibt eins und eins viel­ Otto Müller leicht nicht gerade drei, aber bestimmt zweieinviertel.

Das hat man hier gelebt und erreicht.

Die Firma Halter brachte das nötige Know-how auch für Familien attraktiv ist. Ich gehe davon aus, dass und die Ressourcen für die Arealentwicklung, es mit den 220 Genossenschaftswohnungen, die auf den die Stadt Dietikon wurde zur Kundin von Halter – beiden letzten Baufeldern gebaut werden, im Quartier mit anderen Worten: Man legte die Stadtplanung bald mehr Kinder geben wird. Wann und wo wir ein Schul­ in die Hände eines Investors ? haus bauen können, ist im Moment noch Gegenstand von Andreas Hänsenberger: Wir sind keine Investoren ! Natür­ Abklärungen. Die Gemeinde besitzt zwar ein geeignetes lich vertreten wir auch deren Interessen, aber für uns darf Grundstück, das aber an ein Flachmoor grenzt. Bevor wir nicht bloss der kurzfristige Gewinn zählen. Für uns als rechtsgültig geklärt haben, ob dort ein Schulhaus über­ Entwickler ist der Rapidplatz, der keinen direkten Gewinn haupt möglich ist, dauert es noch einige Zeit. Vor 2022 abwirft, genauso wichtig für das Gesamtangebot wie für die Stadt. Zu guter Letzt muss man ein Objekt haben, → wird das Limmatfeld kein eigenes Schulhaus haben.

« Beurteilen kann man das Ganze erst, wenn es wirklich belebt und fertig ist. »

Themenheft von Hochparterre, September 2016 — Limmatfeld — Fruchtbare Zusammenarbeit

32-35_TH_Limmatfeld_Gespraech.indd 33

33

20.08.16 16:03

→ mit dem man nicht bloss leben, sondern hinter dem man stehen kann – von dem man überzeugt ist und weiss, dass man damit etwas Gutes gemacht hat.

Otto Müller: Als Gesamtkonzept hatte man den Masterplan von Hans Kollhoff, auf dessen Basis ein öffentlich-recht­ licher Vertrag abgeschlossen wurde. Bei seiner Ausarbei­ tung waren die Leute, die das Ganze schliesslich umset­ zen mussten, noch nicht dabei. Im Nachhinein hätte man vielleicht gewisse Dinge anders gemacht. Für mich stellen sich heute gewisse Fragen: Hätte man zum Beispiel in ei­ nigen Bereichen weniger stark verdichten sollen ? Oder hätte man die Eigentumsrechte der Strassenräume klarer regeln müssen ? Trotzdem: Fachlich haben wir stets auf

« Es braucht einen symbolischen Brückenschlag über oder unter den Gleisen hindurch. » Otto Müller

Augenhöhe zusammengearbeitet. Unser einziges Problem waren die fehlenden Ressourcen. Wir hatten verschiede­ ne Schnittstellen-Gremien: Einen Beirat, der über die Ein­ haltung des Masterplans wachte, sowie ein strategisches Gremium mit Andreas Hänsenberger und dem CEO der Halter. Regelmässig trafen sie sich mit dem Stadtplaner von Dietikon und dem Stadtmarketingbeauftragten sowie mit mir – das war sehr wertvoll.

Andreas Hänsenberger: Etwa quartalsweise haben wir uns zusammengesetzt, uns über unsere Aktivitäten informiert und auch versucht, Projekte zur Belebung zu entwickeln.

Otto Müller: Fachlich lief es gut. Heute denke ich, dass wir vielleicht in der Stadtverwaltung hätten zusätzliche Res­ sourcen schaffen sollen und der Entwicklerin zudem eine einzige Ansprechperson zur Verfügung stellen müssen.

Wir hatten auch eine grössere interne Reorganisation bei der Stadt, was zusätzlich erschwerend wirkte: 2010 haben wir ein eigenes Stadtplanungsamt aufgebaut.

War das eine Folge der Arealüberbauung Limmatfeld ?

Otto Müller: Die Schaffung des Stadtplanungsamts war eine Folge der gesamten Stadtentwicklung, wovon das Lim­ matfeld ein wesentlicher Teil ist. Bis 2010 haben wir die gesamte Stadtplanung extern vergeben, an ein GemeindeIngenieurbüro. Mit der Entwicklung des Limmatfelds wur­ de klar, dass wir mehr eigenes Know-how und Beratung in diesem Bereich brauchten. Das externe Mandat war weder finanziell noch politisch länger tragbar.

Trotzdem gab es auch Meinungsverschiedenheiten.

Bis heute ist der Streit, ob die Parkgebühren im Limmatfeld der Stadt oder den Liegenschaftsbesitzern gehören, nicht beigelegt. Hat man das Konfliktpotenzial bei dieser Art von Arealentwicklung unterschätzt ?

Otto Müller: Solche Konflikte liegen in der Natur der Sa­ che: Eine Gemeinde hat andere monetäre Interessen und muss eine langfristige Optik von mindestens zwanzig bis fünfzig Jahren einnehmen. Der Entwickler will möglichst vorwärtsmachen und sich danach verabschieden. Die Ge­ meinde muss hier eine andere Sichtweise einnehmen und neben der langfristigen Perspektive auch das Gesamtsys­ tem im Auge behalten: Bei der Bewirtschaftung der öffent­ lichen Räume und der Parkplätze brauchen wir eine ein­ heitliche Lösung, die für die ganze Stadt gilt und nicht nur für das Entwicklungsgebiet.

34

32-35_TH_Limmatfeld_Gespraech.indd 34

Andreas Hänsenberger: Es gibt einige Punkte, bei denen man

nicht ganz gleicher Meinung war. Ich glaube nicht, dass man das Konfliktpotenzial unterschätzt hat. Wenn man vor Baubeginn alles wasserdicht geregelt haben will, be­ ginnt man nie mit einer Umsetzung. In einem bestimm­ ten Moment muss man deshalb einfach entscheiden: Wir regeln, was wir jetzt regeln können, und nehmen in Kauf, dass wir gewisse Pendenzen noch während des Bewilli­ gungsprozesses und der Realisierung klären müssen.

Die Wohnungen sind weitgehend verkauft oder ver­mietet. Anders sieht es mit den gewerblichen Parterre-Nutzungen rund um den Rapidplatz aus, wo es viel Leerstand gibt. Wie beurteilen Sie die Situation ?

Andreas Hänsenberger: Es ist allgemein bekannt, dass öf­ fentliche Erdgeschossnutzungen eine Herausforderung sind. Damit eine Anlage attraktiv ist, braucht es einen gesunden Mix. Um diesen zu fördern, haben wir einiges unternommen: Man weiss zum Beispiel, dass vielen Mie­ tern von kleineren Ladenflächen oft die Ressourcen für den Ausbau fehlen. Deshalb boten wir ausgebaute La­ denflächen an und amortisieren diese Investitionen über den Mietpreis. Für die Mieter ist das einfacher, weil sie so nicht die ganzen Ausgaben auf einmal tätigen müssen.

Trotzdem: Es gibt Leerstände. In den letzten Monaten hat das Interesse aber wieder etwas angezogen – vielleicht, weil der Rapidplatz jetzt auch als Platz erkennbar ist.

Otto Müller: Das ist das Henne-Ei-Problem. Die ersten wa­ ren Pioniere. Geschäfte, die auf Laufkundschaft angewie­ sen sind, hatten es besonders schwer. Ich bin froh, dass es am Platz zwei Grossverteiler gibt, die beide recht gut laufen. Auch ein Gesundheitscluster hat sich gebildet, mit einem Ärztezentrum, einer Walk-in-Praxis, die vom Kan­ tonsspital Baden betrieben wird, sowie einer Augenklinik.

Diese Einrichtungen könnten weitere Betriebe aus Neben­ bereichen wie Beauty und Wellness anlocken. Und auch im Gastrobereich tut sich etwas.

Andreas Hänsenberger: Vor vier Jahren haben wir aktiv für die Idee eines Medizinalclusters geworben. Damals konn­ ten wir unter den Anbietern aber keine Begeisterung aus­ lösen. Zwei, drei Jahre später kamen sie dann von selbst.

« Wenn man gut zusammenarbeitet, gibt eins und eins zwar nicht drei, aber zweieinviertel. » Andreas Hänsenberger

Ob wir ihnen den Floh ins Ohr gesetzt haben oder ob sie auch ohne unsere Bemühungen gekommen wären, werden wir nie wissen. Es ist aber ein Zeichen dafür, dass solche Arealentwicklungen Zeit brauchen. Frequenzen müssen sich verlagern ; die Leute kommen nicht einfach von heute auf morgen und wie vom Himmel geschneit. Das Limmat­ feld ist Baufeld um Baufeld gewachsen – wir hatten mit einem Baufeld pro Jahr gerechnet, waren dann aber ein bisschen schneller.

Otto Müller: Wenn in drei Jahren die Genossenschaftswoh­ nungen fertiggestellt sind, fehlt nur noch das Schulhaus.

Was es dann noch braucht, ist ein symbolischer Brücken­ schlag über oder unter den Bahngleisen hindurch. Damit das neue und das alte Dietikon einander näherkommen.

●

Themenheft von Hochparterre, September 2016 — Limmatfeld — Fruchtbare Zusammenarbeit

20.08.16 16:03

Mailand ? Nicht ganz, aber die Kolonnaden lassen tatsächlich vom Süden träumen.

Themenheft von Hochparterre, September 2016 — Limmatfeld — Fruchtbare Zusammenarbeit

32-35_TH_Limmatfeld_Gespraech.indd 35

35

20.08.16 16:03

Limmatfeld

Wer mit der Bahn von Zürich Richtung Westen reist, kennt seit Jahrzehnten den mächtigen Kirchturm, der linker Hand hoch in den Himmel ragt und sagt: Hier ist Dietikon ! Blicken die Zugreisenden auf der rechten Seite aus dem Fenster, entdecken sie einen neuen Turm: den Limmat-Tower, das Wahrzeichen des Limmatfelds. Wo die Firma Rapid einst bekannte Landmaschinen baute, steht heute ‹ unsere kleine Stadt ›, wie die Entwickler das neue Quartier nennen. Dieses Heft stellt das Limmatfeld vor: Es blickt zurück auf die Entstehungsgeschichte, untersucht einzelne Aspekte der Anlage, und es präsentiert jedes der bereits realisierten und noch geplanten Baufelder. Wer das nächste Mal den hohen Turm sieht, steigt am besten aus und macht sich selbst ein Bild davon. www.limmatfeld.ch, www.halter.ch

36_01_TH_Limmatfeld_Cover.indd 36

20.08.16 15:08